Transaktionsbeispiele Real Estate Opportunity

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1 Transaktionsbeispiele Real Estate Opportunity 1 1

2 Übersicht 1. Real Estate Opportunity Definition und Transaktionsbeispiele 1.1 Projektentwicklung 1.2 Restrukturierung 1.3 Optimierung der Finanzstruktur 2. Eckdaten des Beteiligungsprogramms 2

3 1. Real Estate Opportunity Der Fokus bei Real Estate Opportunity liegt auf der Erzielung von Wertsteigerungen, die durch ein aktives Management realisiert werden. Aufgabe des Dachfondsmanagements ist es, Manager zu identifizieren, die über nachweisbare Fähigkeiten verfügen Immobilienprojekte auf der operativen Seite zu entwickeln und zu optimieren. Transaktionen können dabei in den Bereichen Projektfinanzierung bzw. -entwicklung, Wertschöpfung durch Restrukturierung sowie Optimierung der Finanzstruktur realisiert werden. Die nachfolgenden Transaktionsbeispiele sind anonym beschrieben, da es sich um vertrauliche Informationen handelt. 3

4 1.1 Projektentwicklung Definition Darunter versteht man die Planung, die Realisierung und den Weiterverkauf von Großprojekten, wie beispielsweise Einkaufszentren in aufstrebenden Märkten oder modernen Wohnkonzepten in Großstädten. 5

5 1.1 Projektentwicklung Transaktionsbeispiel Region Bei Sao Paulo, Brasilien Ausgangslage Ein weltweit agierender Hersteller für Hygieneartikel vergab den Auftrag für die Planung, Entwicklung und Realisierung eines neuen Produktionsstandortes. Verlauf Der Zielfondsmanager konnte aufgrund seiner lokalen Präsenz und Expertise bei der Vergabe überzeugen und erhielt den Zuschlag für das Projekt. Das Konzept umfasste dabei eine Kombination aus der Identifikation des Grundstücks, der Strukturierung der Transaktion, der konkreten Umsetzung nach der finanziellen Vorstellung des Real Estate Managers. 6

6 1.1 Projektentwicklung Transaktionsbeispiel Transaktion Das Projekt wurde Ende 2006 fixiert. Der Vertrag sah die schlüsselfertige Übergabe des Standortes an den Auftraggeber vor. Dieser unterschrieb gleichzeitig einen Mietvertrag über 10 Jahre. In einer Bauzeit von knapp 10 Monaten wurde das Projekt realisiert. 7

7 1.1 Projektentwicklung Transaktionsbeispiel Ergebnis Der Real Estate Manager konnte eine (bisher unrealisierte) annualisierte IRR-Rendite von 64,2% generieren. Die Mietzahlungen erfolgen von einem global agierenden Konzern mit der Bonitätseinstufung Investment Grade. Der Verkauf des Objekts an einen strategischen Investor ist in Vorbereitung. Investment Highlights Branche des Mieters Transaktionsart Gesundheits- und Kosmetikindustrie Build-to-Suit Datum Vertragsabschluß November 2006 Einstandspreis Investment Status USD 32.1 Mio. Gehalten in Fonds I Projekt Highlights Grundstück m 2 Gebäude m 2 Baudauer 10 Monate Mietvertrag 10 Jahre IRR (unrealisiert) 64,2% 8

8 1.2 Restrukturierung Definition Dies beinhaltet die Aufwertung von Immobilien durch bauliche Veränderungen, Anpassung des Nutzungskonzepts sowie Optimierung der Ausstattung und Infrastruktur. Der Ertrags- und der Substanzwert einer Bestandsimmobilie sollen durch diese Umstrukturierungen und eine Neupositionierung über die Laufzeit signifikant gesteigert werden. 9

9 1.2 Restrukturierung Transaktionsbeispiel Region Sofia, Bulgarien Ausgangslage In den 1990er Jahren war der Markt für Büroimmobilien in der bulgarischen Hauptstadt Sofia insbesondere durch die Vielzahl an minderwertigen Büroimmobilien gekennzeichnet. Die Mehrzahl von Unternehmen operierten aus umgebauten Wohnimmobilien heraus. Verlauf Ein Real Estate Manager erkannte diese Angebotslücke an qualitativ hochwertigen Büroimmobilien und identifizierte eine vakante Immobilie im Stadtzentrum Sofias als potentielles Restrukturierungsobjekt. 10

10 1.2 Restrukturierung Transaktionsbeispiel Transaktion Im Jahr 2004, als die bulgarische Volkswirtschaft an dynamischer Entwicklung zulegte und sich die EU-Beitrittsverhandlungen konkretisierten begann der Manager mit der Restrukturierung des Objektes. In 2006 wurde das Projekt abgeschlossen. Nach dem Umbau befanden sich in dem Gebäude insgesamt über 7000 qm an hochwertigen Büro- und Wohnräumlichkeiten, ein Cafe bzw. Restaurant und Parkplätze. 11

11 1.2 Restrukturierung Transaktionsbeispiel Ergebnis In 2007 konnte der Real Estate Manager das Gebäude an einen griechischen Investor mit einem Multiple von 3.2x verkaufen. Der Manager verfügt über spezielle regionale Expertise in CEE und ist auch nur in dieser Region aktiv. Es zeigt sich, dass solche Manger durch ihr spezifisches regionales Know-how, in der Lage sind aktiv Wertschöpfung zu realisieren. Realisierte Gesamterlöse: IRR-Rendite: 36.1% Multiple 3.2x USD 18.4 Mio 12

12 1.3 Optimierung der Finanzstruktur Definition Im Zuge der Finanzkrise ist es selbst kapitalstarken Immobiliengesellschaften nahezu unmöglich, an große Summen Fremdkapital zu gelangen, da Banken ihre Kreditvergabebedingungen drastisch verschärft haben. Diese Finanzierungslücke schließen Real Estate Opportunity Fonds und beteiligen sich somit an lukrativen Immobilienprojekten. Im Gegensatz zu klassischen Fremdkapitalgebern profitieren Real Estate Opportunity Fonds neben vereinbarten Zins- und Tilgungsleistungen auch von Wertsteigerungen bei den Objekten. Oft zielen die Real Estate Opportunity Fonds auf eine Übernahme der Projekte bzw. Objekte, meist im Zuge einer Zwangsversteigerung. 13

13 1.3 Optimierung der Finanzstruktur am Beispiel Distressed Region Taipei, Taiwan Ausgangslage Mitte 2007 erkannte ein Real Estate Manager in Taipei (Millionenstadt im Norden Taiwans) den hohe Bedarf und gleichzeitig das geringe Angebot an hochwertigen Wohnimmobilien im aufstrebenden Taiwan. Verlauf Über eine regional ansässige Beraterfirma bot sich die Übernahme von zwei NPLs an. Diese NPLs waren grundpfandrechtlich besichert mit zwei für Wohnungsbauprojekte freigegebenen Grundstücken (teilweise schon bebaut) am Rande von Taipei. Die Strategie von XY zielt darauf ab, nach Übernahme der Grundstücke auf diesen Wohnprojekte zu realisieren. 14

14 1.3 Optimierung der Finanzstruktur am Beispiel Distressed Transaktion Erwerb der NPLs durch XY von 2 Asset Management-Gesellschaften. Hierbei wurden notleidende Kredite mit deutlichem Abschlag übernommen. XY akquirierte über eine Zwangsversteigerung die beiden Grundstücke und befindet sich momentan in der Umsetzung der Projektentwicklung. Der Exit über den Verkauf der Luxusherbergen an vermögende Privatpersonen und strategische Investoren ist für 2010 bzw geplant. Dies entspricht Halteperioden von ca. 3,5 bis 4,3 Jahren. Die lokale Beraterfirma wurde von XY mit der Umsetzung des Projektes beauftragt. 15

15 1.3 Optimierung der Finanzstruktur am Beispiel Distressed Ergebnis Die Projekte sind noch nicht abgeschlossen. Bei einem Leverage von 57% (38%) geht XY von einem Multiple von 2,8x (2,4x) aus. 16

16 2. Eckdaten des Beteiligungsprogramms STAR Value öffentliches Beteiligungsangebot Art der Beteiligung Laufzeit der Beteiligung Platzierungsvolumen Platzierungsphase Mindestbeteiligung Investitionsobjekt Investitionsquote Kommanditbeteiligung an einer GmbH & Co. KG 12 Jahre mit Verlängerungsoption 25 Mio. Euro (angestrebt) Verlängert bis Euro zzgl. 5% Agio Global agierender Dachfonds, der sich an lokal fokussierten Real-Estate-Fonds (Zielfonds) beteiligt 90 % Management-Vergütung Verwaltungs-Vergütung Service-Vergütung 0,95 % p.a. 0,2 % p.a. 0,35 % p.a. Anpassung an die jährliche Inflationsrate ab

17 2. Eckdaten des Beteiligungsprogramms STAR Value Private Placement Art der Beteiligung Laufzeit der Beteiligung Platzierungsvolumen Platzierungsphase Mindestbeteiligung Investitionsobjekt Investitionsquote Kommanditbeteiligung an einer GmbH & Co. KG 12 Jahre mit Verlängerungsoption 25 Mio. Euro (angestrebt) Verlängert bis Euro zzgl. 3% Agio Global agierender Dachfonds, der sich an lokal fokussierten Real-Estate-Fonds (Zielfonds) beteiligt 99 % Management-Vergütung Verwaltungs-Vergütung Service-Vergütung 0,5 % p.a. 0,1 % p.a. 0,15 % p.a. Anpassung an die jährliche Inflationsrate ab

18 Rechtlicher Hinweis Die in dieser Produktpräsentation enthaltenen Informationen stellen kein öffentliches Angebot der Beteiligungen an der STAR Value KG bzw. der STAR Value Institutional KG dar. Vielmehr kann eine Anlageentscheidung zur Beteiligung an der STAR Value KG bzw. der STAR Value Institutional KG ausschließlich auf der Grundlage des veröffentlichten Verkaufsprospekts bzw. des Private Placement Memorandums sowie der Beitrittsunterlagen getroffen werden. Der Verkaufsprospekt bzw. das Private Placement Memorandum enthalten ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Einzelheiten sowie zu den wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Risiken der Vermögensanlage. Die Informationen des veröffentlichten Verkaufsprospekts bzw. des Private Placement Memorandums können von den Informationen in der Produktpräsentation auch in wesentlichen Punkten abweichen. Bezüglich des öffentlichen Angebots bzw. des Private Placement Memorandums dieser Beteiligungen hat die Rising STAR Value Managers GmbH einen Verkaufsprospekt bzw. ein Private Placement Memorandum veröffentlicht, welche von der STAR Value Beteiligungs GmbH & Co. KG bzw. der STAR Value Institutional Beteiligungs GmbH & Co. KG, Marktplatz 3, Grünwald, zur kostenlosen Ausgabe bereitgehalten wird. Der Verkaufsprospekt über Beteiligungen an der STAR Value KG bzw. das Private Placement Memorandum über Beteiligungen an der STAR Value Institutional Beteiligungs GmbH & Co. KG - in seiner jeweils gültigen Fassung - steht auch im Internet unter zur Verfügung. Der Vertrieb der STAR VALUE-Beteiligungen erfolgt ausschließlich über die Rising STAR Alternative Investments GmbH. 19

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