Fakten Analysen Trends zu Gewerbe- und Stadtentwicklung Dezember Belebung der Innenstädte durch Gastronomie und Freizeitnutzung oder

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1 InfoDienst Fakten Anaysen Trends zu Gewerbe- und Stadtentwickung Dezember 2012 Beebung der Innenstädte durch Gastronomie und Freizeitnutzung oder Von der Dayight- zur Evening-Economy? von Dr. Stefan Ho, Geschäftsführer GMA Öffentiche Hand und Privatwirtschaft sind an einer beebten Stadtmitte interessiert: Wo Menschen arbeiten, einkaufen, wohnen und ihre Freizeit verbringen, kann dies in besonderer Weise geingen. Abendiche Beebungen sind dabei ein mögicher wesenticher Bestandtei, sie verängern das Leben in der Innenstadt über die normaen Arbeitszeiten hinaus; im Gegensatz zum Einzehande, der gemeinhin as Leitmotiv der Innenstadtnutzungen git, stehen die ausgeprägten Gastronomienutzungen rund um die Marktpätze nicht im zentraen Fokus der Fachöffentichkeit. Die Diskussion der mögichen Entwickungseitinien der deutschen Innenstädte wird derzeit viefach über die kritische Bewertung neuer innerstädtischer Einkaufzentren, das Spannungsfed zu beabsichtigten dezentraen Einzehandesgroßfächen und die sich rasch ausbreitende Discountentwickung, weche keineswegs auf den Lebensmitteeinzehande beschränkt ist, dominiert. Eine neue Facette stet vieerorts die Spiehaendebatte dar. Symptome von Fehentwickungen sind (ohne Anspruch auf Voständigkeit): Soziae Entmischung und as Foge teiweise Versumung Veregung von Einzehandesumsätzen ins Internet Dr. Ho Quee: GMA Vereinheitichung und Banaisierung der Angebote im Einzehande Konzentration von Handesnutzungen auf 1a-Lagen und trading down von Nebenagen Leerstandsentwickung in vieen Nebenagen und Stadtteizentren. Auch über Jahrzehnte gewachsene 1a-Lagen und einst erfogreiche Innenstädte verieren an Attraktivität as Foge steen Diensteistungsnutzungen den Standort infrage und bricht die Nahversorgung ein Verödung droht. Stadtsanierung as kassisches und City-Management as neuzeitiches Instrument Den Probemen wird seit den 70er Jahren mit einem Erfogsmode, das viefach variiert wurde, begegnet. Mit verschiedenen städtebauichen Maßnahmen, durch Bund und Länder initiierte fächendeckende Förderprogramme wurde und wird das Umfed aufgewertet, werden Investitionen ausgeöst und begeitet. Ende der 80er Jahre wurde das Instrumentarium der Städtebauförderung durch das kommunikationsorientierte Innenstadtmarketing und Citymanagement ergänzt; die vom FOCUS initiierten Städtevergeiche steen geichsam eine Wegmarke dieser Entwickung und einen Versuch dar, Standortfaktoren und -unterschiede quantitativ zu messen. Seit Anfang dieses Jahrtausends trat das Werkzeug der BIDs nach angesächsischem Vorbid hinzu und hat Inhat Beebung der Innenstädte.. 1 Entwickungskonzept für die Singener Innenstadtgastronomie... 5 Wohin mit den Vergnügungsstätten?... 6 Innenstadtmanagement und Stadtmarketing mit der GMA... 8 Wirtschaftsförderung und Gewerbefächenpoitik...10 Einzehandesinvestmentmarkt Deutschand...13 Einzehandessteuerung in einer Großstadt Dynamischer Einzehandesstandort Offenburg Einzehandeskonzepte in keineren Kommunen...20 Nahversorgung - Wen interessiert's? Patte, Goethe und das rote Teefon...23 GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz 1

2 für eine Beebung der Instrumentendiskussion geführt. Diese nur kursorisch dargesteten Probemösungsansätze wurden von den Akteuren viefach erfogreich vor Ort an die okaen Verhätnisse angepasst; besondere Erfoge konnten dort erziet werden, wo neben den von einem Tei der Kunden erwarteten Mindeststandards die okaen Spezifika, das Unverwechsebare und Besondere im Sinne des Lokaen in einer gobaen Wet weiterentwicket wurden. Distictive City oder die Erebnisinnenstadt as Herausforderung der Zukunft Spätestens mit der Einsicht, dass es für den hybriden Kunden kaum noch Tabus in ihrem Verbraucherverhaten gibt und dass Sparzwang ( Geiz ist gei ) und Erebniskauf ( das bin ich mir wert ) nicht im Widerspruch stehen, sondern zwei Seiten des hybriden Kunden darsteen, hat sich auch die Einsicht durchgesetzt, dass der hochmobie, erebnisorientierte und anspruchsvoe Konsument neben einem im Wettbewerb zu anderen Standorten voständigen Angebot gobaer (Handes-)Marken auch den okaen Bezug ortsansässiger oder regiona vertretene Anbieter oca Heros, erwartet. Überraschungen in vertrauter Umgebung, so ässt sich die Erwartungshatung des hybriden Kunden an die Distictive City, die Wohfühinnenstadt The pace to be pointieren. Lokae Besonderheiten as Voraussetzungen für die Standortprofiierung Das Herausarbeiten und der Ausbau vorhandener Stärken stet für Städte im Wettbewerb eine schwierige Herausforderung, aber auch einmaige Chance dar. Die in manchen Lei(d) biddiskussionen punktue verkürzte Einkaufsstadt mit Fair steckt vieeicht noch am Anfang dieses Weges fest, besser geungen schon die Verknüpfung von barocker Sinnenfreude und ebendiger Einkaufsstadt in der Barockstadt Ludwigsburg unter dem Sogan Lebendig Barock. Die Suche nach dem Unverwechsebaren, nach den wahren, noch verborgenen Stärken von (Innen-)Städten Erebnisinnenstadt in Nizza und ihr Ausbau ist eine, wenn nicht die zentrae Herausforderung der Innenstadtentwickung der Zukunft. Der Rückzug des inhabergeführten Einzehandes an vieen Standorten vereinfacht diese Diskussion keinesfas, wie das Bid der ehemaigen Traditionsstandorte des Einzehandes, (Essen as Einkaufsstadt, as ehemaiger Stern des Reviers ) verdeuticht. Innenstädte und der dort ansässige Einzehande geten as eindimensiona, durch Warenhäuser und Fachhande geprägt, Verweien und bestenfas Erebniseinkauf stehen as die zentrenbidenen Funktionen hoch im Wahrnehmungsfokus. Die Evening-Economy und ihr Steenwert für die Wiederbeebung der Innenstädte Quee: GMA Ein erster Bick in viee Innenstädte offenbart in den Abendstunden ein weitgehend einheitiches Bid: Ab 17:00 Uhr setzt der Exodus der Beschäftigten ein, ab 18:00 Uhr schießen die ersten Einzehandesbetriebe und ein zusätzicher Strom der Einkäufer, gefogt von den Einzehandesbediensteten, ergießt sich in die Vororte und Umandgemeinden. Einige beiben auch und wechsen in die Abendgastronomie; ab 19:00 Uhr prägen andere Besuchergruppen die Innenstadt. Während gesetztere Bevökerungsgruppen nach dem Abendessen vieeicht noch ins Kino oder Theater gehen, starten Jüngere später ihre Gaststättenbesuche. Über den wirtschaftichen Steenwert der Abendökonomie und der Nachtökonomie ist nur wenig bekannt: Offensichtich werden jedoch viee Arbeitspätze angeboten, nach Standorten ist es auch ein Tei der touristischen Attraktivität (man denke an Berin mit Sperrstunde!). Abend- und Nachtgastronomie sind auch an der staatichen Wertschöpfung über Bier, Mehrwertsteuer und auch sonstigen Abgaben beteiigt. Umsatzentwickung in der Gastronomie Betrachtet man die Umsatzentwickung im Gastgewerbe in den etzten zehn Jahren, so zeigt sich, dass nach Einführung des Euros ein deuticher Umsatzrückgang zu verzeichnen war. Trotz der insgesamt verschärften Lage in der Gastronomie konnte die Marken- bzw. Systemgastronomie ihren Umsatz im Vergeich zu den Vorjahren eicht erhöhen, da viee Verbraucher auf günstigere Marktsegmente ausweichen. Somit verschärft sich die Kuft zwischen Gastronomiebetrieben ohne eigenständiges Profi und den Unternehmen der Systemgastronomie weiter. Die traditioneen Gaststätten sehen sich abgesehen von der Systemgastronomie auch einem neuen Wettbewerber ausgesetzt dem Einzehande und Lebensmittehandwerk. Der zunehmende Trend zu Conve- 2 GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz

3 nience- und Fastfood verstärkt das Konkurrenzverhätnis von Gaststätten und Einzehande (u. a. Convenience- Store, Bäcker, Metzger, Tanksteen). Gegenwärtig assen sich unterschiediche Trends im Gastronomiesektor ausmachen: Take-away/Convenience/Fastfood: Durch die gestiegene Mobiität und das veränderte Essverhaten (z. B. Aufösung der kassischen drei Mahzeiten) boomt dieser Markt sehr stark. Die vorgefertigten Produkte, Convenience genannt (eng. = bequem), erfreuen sich einer immer stärkeren Beiebtheit. Die Gaststätten und Wirtshäuser sehen sich der stärker werdenden Konkurrenz anderer Branchen wie Einzehande, Lebensmittehandwerk oder Tanksteen gegenüber. So werden beispiesweise in Supermärkten verstärkt zubereitete Früchte, abgepackte Saate oder andere Snacks verkauft. Im Lebensmittehandwerk bieten v. a. Metzgereien Tagesgerichte, Imbisse sowie Party-Service an, bei Bäckereien werden verstärkt Steh-Cafés instaiert. Nach Angaben von Branchenberichten profitieren die Gastro-Quickservice-Betriebe und Bäckereien am stärksten im Take-away-Business. Im Fastfood- Markt kündigt sich auch eine Trendwende an so ist derzeit gehobenes Fastfood ( Fast Casua ) z. B. Sushi, Suppen oder Smoothies in einem modernen und stivoen Ambiente sehr gefragt. Gesunde, bewusste Ernährung/ Weness: Durch das gestiegene Gesundheitsbewusstsein der Verbraucher nimmt der Markt für sog. Heath- oder Wenessfood stetig zu. Der Trend zur eichten und quaitativ hochwertigen Küche wird auch durch die öffentiche Diskussion in Medien und Poitik massiv verstärkt. Ethno-Food: Da sich die Ess- und Trinkgewohnheiten der Bevökerung in den etzten Jahren zunehmend gewandet haben (z. B. durch die Internationaisierung der Uraubsreisen), erfreuen sich internationae Speziaitäten nach wie vor wachsender Beiebtheit. Neben der nach wie vor sehr gefragten mediterranen Küche boomt nun nach der asiatischen auch die exotische Küche (z. B. indisch, afrikanisch). Nach Angaben der Branche ist in Deutschand die Viefat der ausändischen Speziaitätenrestaurants besonders groß. Regionae/gutbürgeriche Restaurants: Neben der zunehmenden Internationaisierung ist aerdings momentan auch ein Trend zur deutschen Küche, modern interpretiert und kreativ, auszumachen. Mit Bick auf die Lebensmitteskandae werden Herkunftsgarantie, Sicherheit und Überschaubarkeit wichtiger und bedingen ein sich Besinnen auf die regionaen Wurzen. Daraus resutiert momentan eine steigende Beiebtheit der deutschen Küche und auch junge Leute entdecken den Charme der heimischen Speziaitäten. Entscheidend sind dabei Geschmack, Quaität und ein attraktives Preis- Leistungs-Verhätnis. Gastronomie- und Freizeitnutzungen: Profiierungs- oder Konfiktfed Wie auch der Einzehande, dessen Auseseprozesse ambivaent bewertet werden, stehen auch die Freizeit- und Abendnutzungen im Zentrum der Diskussion; stevertretend hierfür seien die Spiehaenentwickungen, junge Menschen und Akoho, Lärmbeästigung und Sauberkeit genannt. Eine funktionierende Abendwirtschaft benötigt darüber hinaus einen sicheren öffentichen Nahverkehr. Ergänzend sind die Aspekte der Sicherheit nicht zu vernachässigen. Nächtich beebte Innenstädte ziehen nicht nur Nachtschwärmer an, Dunkeheit und Akohokonsum schaffen auch Voraussetzungen für Kriminaität. Zu den besonderen Probemen gehört der weitgehend unkontroierte Akohokonsum Jugendicher und junger Heranwachsender, die vom Vorgühen über den Akohokonsum bis hin zum Komasaufen in besonderer Weise kritisch diskutiert werden. Panung der Evening Economy/der Gastronomie Zentraer Schüsse für ein austariertes Gefüge von Wohnen, Arbeiten und Evening-Economy sind eine darauf abgestimmte Panung und ein funktionierendes Innenstadtmanagement. Über die Panungen können die Ziee und auch die daraus abzueitenden Anreize und Restriktionen sowie die Rahmenbedingungen formuiert werden. Die Panung sote auch eine obere Kapazitätsgrenze beinhaten. Das Management ist für eine Vernetzung der unterschiedichen Funktionen tätig, unabhängig dessen, ob es sich um die Evening-Economy, d. h. die Zeit zwischen 17:00 und 20:00 Uhr abends oder die Nachtbzw. Late Night-Economy nach 20:00 Uhr handet. Fogende Fragen steen sich für die Bewertung insgesamt und die okae Anayse: Wechen Steenwert hat die Abend- Ökonomie in der europäischen Stadt? Weche Wertschöpfungsmögichkeiten ergeben sich vor Ort und Tages- und Abendgastronomie? Wie können die Verbundeffekte zwischen Tages-Ökonomie, d. h. Büround Diensteistungsnutzungen und Einzehande, und Abend-Ökonomie verstärkt werden? Weche Mögichkeiten gibt es, touristische Potenziae oder Tagungseinrichtungen stärker mit der Gastronomie am Tag wie auch am Abend zu verknüpfen? Wie kann man Innenstädte attraktiver für Menschen aer Atersgruppen am Abend gestaten? Weche Mögichkeiten gibt es, unerwünschte Nebenwirkungen zu unterbinden durch n bessere Kontroe n bessere Gesetze/Vorschriften? Weche Veränderungen beim ÖPNV und bei der innerstädtischen Erreichbarkeit müssen gemacht werden? Stehen Wohnort- und Gastronomiestandorte tatsächich unvereinbar nebeneinander? Weche veränderten Wahrnehmungen sind in der Panung notwendig? Weche Strategien braucht das Citymanagement? Die Panung der Abend- und Nachtökonomie Der Managementansatz Wenige Gemeinden haben einen Common Sense oder eine Strate- GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz 3

4 gie der Verwatung und Poitik für die Entwickung der Abend- und Nachtökonomie. Wo diese Wirtschaftsbereiche zur Beebung der Innenstadt geziet eingesetzt werden soen und die damit einhergehenden Beeinträchtigungen bewätigt werden können, müssen sie ausreichend gepant und gesteuert werden. Eine durchgängige Panung und ein funktionierendes Management sind auch notwendig, um die Stadtpoitik nicht einseitig von den Forderungen einzener Interessensgruppen abhängig zu machen. Die erfogreiche Panung der Abendund Nachtökonomie erfordert über die Steuerung der Vergnügungsstätten und Spiehaen hinausgehende Masterpäne, die Panungs- und Genehmigungsprozesse sowie Managementaufgaben geichermaßen umfassen. Grundvoraussetzung für die Formuierung eines erfogreichen Masterpanes sind die entsprechenden Basisdaten für die o. a. Wirtschaftsgruppe in keinräumicher Giederung. In vieen Städten gehen die Daten kaum über die Einträge im Branchenbuch hinaus: Räumichkeiten, Zah der Sitzpätze, Konzessionen und auch Probeme der Abend- und Nachtgastronomie sind kaum bekannt. Eine maßvoe Panung und Steuerung der Gastronomie wird ebenfas in vieen Städten nur ad hoc betrieben. Konsequente Umsetzungsorientierung Viee an der Wirtschaftsförderung beteiigte Akteure tun sich in Deutschand schwer, die Gastronomie und sonstige Innenstadtdiensteister in das Zentrum ihrer Anstrengungen beim Standortmanagement zu steen oder gar eine konsequente Ansiedungspoitik zu betreiben. Mit der Herausarbeitung von Attraktivitätscustern unter besonderer Berücksichtigung der Gastronomie können über einzene Wirtschaftsgruppen hinaus Nutzungskoppungsmögichkeiten oder Standortverbünde bestimmt werden. Neben den bereits angesprochenen Schwierigkeiten, die sich aus ungezügetem Genuss von Akoho ergeben, sind auch die Verunreinigungen durch Schnegastronomie, aber auch die Verunreinigung des Wohnumfedes durch Urinieren, Erbrochenes u. ä. m. zu nennen. Für die Verkehrsinfrastruktur iegen ebenfas keine ausformuierten Lösungsansätze vor; während für den Tageseinkauf die Rückvergütung von Parkzeiten sebstverständich ist, sind derartige Konzepte in den Innenstädten für Gastronomie noch nicht vorhanden. Eher noch der Aufbau von Spätdiensten beim Bus, der insbesondere für die Jugendichen einen sicheren Nachhauseweg ermögichen so. Gastronomieschwerpunkte as gewachsene und auszubauende Nutzungscuster, die auch einem keinen Standort ein neues Profi geben, können neue Anreize für den Innenstadtbesuch setzen oder die Verweizeiten bei der bereits anwesenden Kiente erhöhen. As Foge fießt zusätziches Ged zu und es entsteht Wirtschafts-Wachstum. Gastronomie und Markthaenkonzepte, Kutur- und Freizeitnutzungen können die rückäufige Leitfunktion des Einzehandes ergänzen. Vöige Abstinenz soweit zu sehen besteht bei der Panung der Synergieeffekte zwischen Hande, Wohnen und Gastronomie. Dieses Geschäft wird dem Markt überassen, mit aen positiven und negativen Fogen. Auch Probeme müssen bepant werden Last but not east ist auch die Notwendigkeit, angemessene Sicherheit und ein ansprechendes Umfed zu gewähreisten. Uniformierte Poizei und private Sicherheitsdienste können hier Hand in Hand arbeiten. Das Beispie Singen: Unsere Beratungspraxis Evening-Economy in Leipzig Besigheimer Atstadt Queen: GMA 4 GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz

5 Entwickungskonzept für die Singener Innenstadtgastronomie von Dip.-Ing. Jan Vorhot, Stadtpaner/SLR, GMA München Das Gastronomieangebot ist auch in Singen für die Kunden ein ausschaggebender Faktor für die Attraktivität und Erebbarkeit der Innenstädte. Derzeit trägt das gastronomische Angebot mit knapp 100 Betrieben in der Singener Innenstadt noch wenig zur Profiierung der Innenstadt bei. Bisang sind kaum moderne, trendige Gastronomiekonzepte oder bekannte Systemgastronomen vorhanden; die Anbieter sind zudem vorwiegend dem unteren Angebotsniveau zuzuordnen. Vor dem Hintergrund der aktueen Trends in der Gastronomie und einer durchgeführten Ziegruppen- und Nachfrageanayse für die Singener Gastronomie wurde unter Beteiigung der Akteure vor Ort ein Stärken-Schwächen-Profi des Gastronomiestandortes Singen erarbeitet, weches die Mögichkeiten zur Angebotsentwickung benennt. Zur Positionierung des Gastronomiestandortes Innenstadt wurde einerseits ein räumich-funktionaes Entwickungskonzept formuiert, um Schwerpunktbereiche und Vorranggebiete der Angebotsentwickung zu definieren. Andererseits wurden sortiments- bzw. betreiberspezifische Entwickungspotenziae dargestet und bewertet sowie konkrete Vorschäge zur Weiterentwickung des Angebots aufgezeigt. Das entwickete Standortkonzept egt dabei bestehende Profiierungsstandorte und potenziee Profiierungsstandorte as Standortbereiche mit einem erhöhten gastronomischen Profiierungspotenzia für die Attraktivität der Innenstadt fest. Die gastronomischen Entwickungspotenziae soen zur kundengerechten attraktiven Positionierung der Innenstadtgastronomie zukünftig verstärkt für Gastronomieangebote in diesen Standortbereichen genutzt werden. Für die Weiterentwickung des innerstädtischen Gastronomieangebotes ist neben dem bestehenden Angebot v. a. auch die Ziegruppenanayse zu berücksichtigen. Für hochpreisige Gastronomieangebote ist das Kundenpotenzia in Singen beispiesweise wenig ausgeprägt. Demgegenüber existiert insbesondere im mitte- bis höherwertigen Angebotsbereich noch Ergänzungsbedarf. Auf der Basis wurde eine Liste potenzieer Anbieter für die Innenstadt erstet, die u. a. standortund objektspezifische Anforderungen der Betriebe sowie Standortempfehungen enthät. Dies ermögicht der Stadt bzw. den Immobiieneigentümern eine zieorientierte Ansprache mögicher Betreiber. Ergänzt wurde das Gastronomiekonzept für die Innenstadt zusätzich durch Impusmaßnahmen für die Marktbearbeitung durch die Singener Gastronomie sowie durch eine Auswah weiterführender Entwickungsansätze und Handungsempfehungen. Jan Vorhot Quee: GMA Insgesamt entstand ein an der konkreten Singener Probemsteung orientiertes Konzept zur aktiven Entwickung eines attraktiven, abwechsungsreichen und kundenorientierten Gastronomieangebotes und somit ein wichtiger Baustein für die Beebung der Innenstadt. Gastronomisches Standortkonzept für die Singener Innenstadt Impusmaßnahmen für dien Gastronomiestandort Singen Queen: GMA-Zusammenfassung 2012 GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz 5

6 Wohin mit den Vergnügungsstätten? Standortsteuerung von Spiehaen & Co. in der Universitätsstadt Gießen von Dip.-Ing. Jan Vorhot, Stadtpaner I SRL, GMA München Auch nach Inkrafttreten des neuen Gücksspiestaatsvertrages am 1. Jui 2012 herrscht in vieen Städten und Gemeinden ein anhatender Ansiedungsdruck durch Vergnügungsstätten, insbesondere im Spiehaensegment. Während in einigen Bundesändern die Ausführungsgesetze bereits beschossen wurden oder im Entwurf voriegen, werden sie in anderen Ländern noch bearbeitet (vg. GMA-InfoDienst Oktober 2012). Unabhängig von der sich verändernden Gesetzgebung beiben Vergnügungsstättenkonzepte as städtebauiche Entwickungskonzepte gemäß 1 Abs. 6 Nr. 11 BauNVO auch zukünftig eine wichtige Grundage bei der städtebauichen Steuerung von Vergnügungsstätten. Auch das hessische Oberzentrum Gießen mit seinen ca Einwohnern gat bei Betreibern as attraktiver Standort für Vergnügungsstätten und erhiet dementsprechend zahreiche Anfragen und Anträge zu Neuansiedungen. Mit einem von der Stadtverordnetenversammung Gießen einstimmig beschossenen Vergnügungsstättenkonzept wurde eine geeignete städtebauiche Beurteiungsgrundage erarbeitet, um den Widwuchs von Vergnügungsstätten zu zügen und eine geziete Standortsteuerung vornehmen zu können. Die GMA-Bestandsanayse ergab in Gießen insgesamt knapp 50 Vergnügungsstätten verschiedener Unterarten. Knapp 30 Spiehaen bzw. Spiehaenkonzessionen, die sich auf insgesamt 15 Standorte im Stadtgebiet verteien, steen aktue den Schwerpunkt im Vergnügungsstättenbereich dar. Neben verschiedenen einzebetriebichen Standorten bzw. Soitäragen existieren vier Mehrfachspiehaen. Insgesamt ist in Gießen eine überdurchschnittiche Ausstattung mit Spiehaen zu konstatieren. Dies wird insbesondere bei einer vergeichenden Kennziffernbetrachtung deutich. Setzt man die Anzah der Spiehaenkonzessionen in Bezug zur Einwohnerzah, errechnet sich für die Stadt Gießen nach aktueem Stand eine Ausstattungskennziffer von rd Einwohnern pro Spiehaenkonzession (Hessen rd ). Die weiteren rd. 20 Vergnügungsstätten entfaen schwerpunktmäßig auf die Segmente Wettbüros und Diskotheken. Darüber hinaus sind eine Nachtbar, ein Swinger-Cub und ein Biard-Cub vorhanden. Zusammenfassend ist vor dem Hintergrund der durchgeführten Situations- und Standortanayse derzeit die Innenstadt as räumicher Schwerpunkt der Vergnügungsstätten in Gießen zu nennen. Vergnügungsstätten können bei einer ungesteuerten Standortentwickung aufgrund ihrer städtebauichen Störpotenziae zu einer erhebichen Beeinträchtigung der städtebauichen Struktur und der Stadtentwickung führen. Auch in Gießen ergeben sich zahreiche städtebauiche Störpotenziae durch vorhandene Vergnügungsstätten sowie die mögiche Ansiedung neuer Betriebe. In diesem Zusammenhang ist insbesondere auf trading-down- Effekte, Imageveruste, Leerstandsbidungen, nächtiche Lärmbeästigungen sowie städtebauich-gestaterische Beeinträchtigungen hinzuweisen. Eine reine Verhinderungs- bzw. Ausschusspanung bezügich Vergnügungsstätten ist rechtich unzuässig. Ihre Zuässigkeit wird im Rahmen der Baueitpanung in der Baunutzungsverordnung gereget. Grundsätzich ist unstrittig, dass sowoh kerngebietstypische as auch nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten gemäß 1 Abs. 5 i. V. mit 1 Abs. 9 BauNVO as Nutzungen in der Baueitpanung eingeschränkt oder ausgeschossen werden können. Voraussetzung dafür sind besondere städtebauiche Gründe (siehe 1 Abs. 9 BauNVO). Nicht reevant für die panungsrechtiche Zuässigkeit von Vergnügungsstätten ist eine soziae Wertung der Betriebe, etwa im Zusammenhang mit den Probemen der Spiesucht bei Spiehaen oder Sportwetten. Viemehr hat eine städ- Nutzungsstrukturanayse Gießen - Kernstadt Quee: GMA-Vergnügungsstättenkonzept Gießen 6 GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz

7 tebauiche Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der mögichen Auswirkungen auf die Vereinbarkeit von Vergnügungsstätten u. a. mit dem jeweiigen Gebietstypus des Baupanungsrechtes zu erfogen. As Basis für die zukünftige städtebauiche Steuerung von Vergnügungsstätten in den Bebauungspänen hat die Stadt Gießen die gesamtstädtische Vergnügungsstättenkonzeption erarbeiten assen. Die Grundage der Konzeption in Gießen stet eine Vor-Ort-Anayse der aktueen stadtstruktureen Nutzungen und städtebauichen Strukturen im Stadtgebiet dar. Ein besonderer Untersuchungsschwerpunkt ag dabei auf der Innenstadt des Oberzentrums Gießen. Die Innenstadt wurde hinsichtich der Nutzungs- und Funktionsschwerpunkte detaiiert untersucht und bzg. stadtpanerischer sowie städtebauicher Ziee evauiert. Berücksichtigt und integriert wurden in das Vergnügungsstättenkonzept u. a. formuierte Ziee wie Sanierungssatzungen /-gebiete, Business Improvement Districts, das GMA-Einzehandes- und Zentrenkonzept sowie der Masterpan 2005 as gesamtstädtisches Rahmenkonzept. Ergänzend zur Innenstadt wurden auch die anderen Bereiche des Stadtgebietes untersucht. Ein inhaticher Schwerpunkt kam hierbei neben den Wohngebieten auch einigen Gewerbegebieten zu, da ihr für die Profiierung des Wirtschafts- und Wissenschaftsstandortes Gießen eine zentrae Bedeutung zukommt. Vor dem Hintergrund der detaireichen Anayse wurden auf Basis städtebauicher Leitinien und Begründungen Ausschussgebiete sowie Eignungsgebiete (z. T. mit Einschränkungen) für die zukünftige Ansiedung von Vergnügungsstätten im Stadtgebiet definiert. Übergeordnetes Zie für den künftigen Umgang mit neuen Vergnügungsstätten in Gießen ist eine Lenkung von weiteren Ansiedungen auf geeignete, städtebauich verträgiche städtische Teiräume, in denen keine wesentichen Nutzungskonfikte mit bestehenden Funktionen zu erwarten sind. As Ausschussgebiete wurden mithife städtebauicher Begründungen im Wesentichen der Großtei der Innenstadt, die Innenstadteingangsbereiche, die Nahversorgungszentren, das Umfed sensiber Nutzungen, die Wohngebiete sowie die Gewerbegebiete mit besonderer Profiierungsfunktion und sonstige Standortbereiche von Sondernutzungen festgeegt. As Eignungsgebiete kommen in Gießen aus städtebauicher Sicht v. a. verschiedene Gewerbegebiete in Betracht. Die ausgewähten Standortbereiche sind überwiegend u. a. aufgrund der Prägung, der verkehrichen Erschießung, der Fächenverfügbarkeit, des mögichen Stepatzangebotes und der unsensiben Umfednutzungen sowoh aus städtebauicher as auch aus betriebicher Sicht für die weitere Ansiedung von Vergnügungsstätten geeignet. In der mutifunktionaen und oberzentraen Innenstadt von Gießen soten und können Vergnügungsstätten aufgrund der Kerngebietstypik in Teien der Innenstadt nicht durch einen Kompettausschuss rigoros ausgeschossen werden. Daher werden Neuansiedungen von Vergnügungsstätten auf Basis einer formuierten detaiierten städtebauichen Begründung zukünftig nur unter bestimmten Einschränkungen in einem begrenzten innenstädtischen Teiraum zugeassen, um eine ausgewogene Innenstadtentwickung zu unterstützen. Zusätzich zum Standortkonzept wurde von der GMA auch der baueitpanerische Handungsbedarf zur Umsetzung des Vergnügungsstättenkonzeptes ermittet. So wurden aus der Gegenübersteung des Standortkonzeptes und des baupanungsrechtichen Status quo bezügich Vergnügungsstätten (B-Päne und unbepante Innenbereiche) Bereiche mit baueitpanerischem Handungsbedarf identifiziert. Bei diesem B-Pan- Check wurden sämtiche reevante B-Päne der Stadt Gießen untersucht und anschießend bezügich des Anpassungsbedarfs priorisiert. Das Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Gießen stet in der Gesamtbetrachtung eine städtebauiche Beurteiung dar und dient as notwendige Grundage für die effektive städtebauiche bzw. panungsrechtiche Steuerung von Vergnügungsstätten. Standortkonzept Gießen Kernstadt Quee: GMA-Vergnügungsstättenkonzept Gießen Durch den Beschuss des Konzeptes durch die Stadtverordnetenversammung können die Ergebnisse bei der Aufsteung und Änderung von B-Pänen as städtebauiches Entwickungskonzept berücksichtigt werden. GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz 7

8 Innenstadtmanagement und Stadtmarketing mit der GMA okae Partner beteiigen, Impuse setzen, Strukturen schaffen von Stefan Wof, Projekteiter GMA Ludwigsburg und Stephan Bergmann, GMA München Der Städtewettbewerb und die viefätigen Herausforderungen in den Innenstädten rücken Themen wie Stadtmarketing und Innenstadtmanagement vieerorts noch stärker in den Fokus. Die GMA ist auf kommunaer Ebene mit ganz unterschiedichen Lösungsansätzen tätig. Wir iefern Probemösungen und personee Unterstützung, verstehen uns dabei aber nie as Leiharbeitsfirma, die dauerhaft Persona as Ersatz für kommunae Beschäftigte abstet. Viemehr wird der Ansatz verfogt, in kurzer Zeit wichtige Impuse zu setzen und den Aufbau nachhatiger Strukturen zu unterstützen. Immer wird dabei größter Wert auf die Berücksichtigung der spezifischen Ausgangssituation und eine umfassende Einbeziehung okaer Akteure geegt; as aktuee Beispiee seien zwei Kreisstädte, das südhessische Heppenheim und das oberpfäzische Cham, genannt. Stefan Wof Stadtmarketing Cham Quee: GMA 2011 erteite die oberpfäzische Kreisstadt Cham im Bayerischen Wad der GMA den Auftrag, die neu geschaffene Stee des Stadtmarketings zeitweise zu übernehmen. Diese Stee mit 15 Stunden pro Woche wird durch die Städtebauförderung von der Regierung der Oberpfaz co-finanziert. Die GMA war vor Ort bereits durch das gesamtstädtische Einzehandesentwickungskonzept bekannt, weches einen Baustein des Städtebauichen Entwickungskonzeptes zur Zukunft Chams GSEK (CHAM Die Stadt im Land, 2010) darstet. Aufgrund der vieen Kontakte und dem angjährigen Know-how unterstützt die GMA im Rahmen des Leerstandsmanagements die Stadt Cham ergänzend bei der Ansprache mögicher Geschäftsbetreiber und Investoren. Das Stadtmarketing-Projekt arbeitet an der Bidung grundegender und nachhatiger Strukturen; im Vorfed wurden dazu eine Viezah an Einzeinterviews mit Kaufeuten und Entscheidungsträgern geführt, um die gemeinsamen Ziee zu definieren. Ausgangspunkt war in Cham ein Werbeverein, der jedoch nur as ein Zusammenschuss der Gewerbetreibenden aus der Innenstadt wirkte und das Fachmarktzentrum Janahof im Süden der Stadt sowie weitere keine Handeszentren nicht einbezog. Im Februar 2012 wurde der Verein Cham ereben e.v. offizie in einer Gründungsversammung ins Leben gerufen. Mitterweie zäht der Verein fast 80 Mitgieder, die aus aen Bereichen des städtischen Lebens kommen: Einzehande, Diensteistung, Gastronomie, Poitik/Verwatung sowie Privatpersonen und Immobiienbesitzer. Der neue Werbe- und Stadtmarketingverein hat as Weiterentwickung der bisherigen Arbeitsgemeinschaft Innenstadt Cham ereben die gesamtstädtische Entwickung im Bick und vertritt fogich auch die Interessen aer Gewerbetreibenden, ob in Innenstadt, Janahof oder an sonstigen Standorten. Wichtigste Gremien neben dem Vorstand und der Voversammung sind heute der Ausschuss Innenstadt und die Arbeitsgruppe Kommunikation. Der Verein Cham ereben e.v. organisiert u. a. die verkaufsoffenen Sonntage, teiweise in Verbindung mit Stadtfesten und weiteren Aktionen mit Eventcharakter wie z. B. dem traditioneen Auto, Mode und mehr sowie dem Schmankermarkt. Diese Tage zähen regemäßig zu den umsatzstärksten des Jahres und ocken aufgrund des jeweiigen Begeitprogramms immer wieder Tausende Besucher aus nah und fern in die Stadt am Regenbogen. Weiteres Aufgabenfed ist die Umsetzung einer ganzheitichen und nachhatigen Imagekampagne, weche die Bedeutung der Stadt Cham as Versorgungs- und Diensteistungszentrum in der Region stärken so. Die GMA hat die inhatichen Ziee und Aufgaben dieser Kampagne definiert und auch eine Vorauswah Rathaus und Stadtpfarrkirche mit Markt in Cham Quee: Stadt Cham 8 Rathaus und Stadtpfarrkirche mit Markt in Cham, Qu GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz

9 von Agenturen unter zahreichen Bewerbungen vorgenommen. In enger Abstimmung zwischen dem Stadtmarketing und der vereinsinternen Arbeitsgruppe Kommunikation arbeitet die ausgewähte Agentur nun seit mehreren Monaten an der Umsetzung der Kampagne, die im Frühjahr 2013 starten so. Die Stadt Cham hat erkannt, dass das Stadtmarketing eine enorm wichtige Institution für die Zukunft der Stadt ist und dass die bisherige Personaausstattung nicht ausreicht. Insofern wird in 2013 eine Vozeitstee für das Stadtmarketing eingerichtet, bei der die Fäden aus den Bereichen Kutur und Tourismus zusammenaufen werden. Ferner werden u. a. die Veranstatungspanung sowie die Organisation der zukünftigen Stadthae im Aufgabenbereich des Stadtmarketings iegen. Nach nunmehr einem Jahr ässt sich damit ein positives Zwischenfazit ziehen: Ein neuer Marketingverein wurde ins Leben gerufen, die Stadt Cham wird 2013 eine Vozeitstee für das Stadtmarketing einrichten die geschaffenen Strukturen greifen. Innenstadtmanagement Heppenheim Das Innenstadtmanagement in der südhessischen Kreisstadt Heppenheim findet im Rahmen des Förderprogramms Aktive Kernbereiche in Hessen statt. Die Arbeit wurde Ende 2010 aufgenommen, zeitgeich mit einem intensiven Bürgermeister- und Kommunawahkampf. Der zwischenzeitich erfogte Wechse der poitischen Mehrheiten und des Bürgermeisters bidet dabei aber nur einen Tei der überaus kompexen und variaben Kuisse, vor deren Hintergrund die Arbeit vor Ort stattfindet. Umsetzung von Maßnahmen für die Heppenheimer Innenstadt (geüftet wird der Vorhang im InfoDienst 1/2013) Quee: GMA Am Anfang standen das Zusammentragen bereits vorhandener guter Ideen und der Aufbau des Kommunikationsnetzwerkes. In persönichen Gesprächen mit aen Innenstadthändern und auch bei einem neu instaierten regemäßigen Händertreffen wurden die Informationen gesammet, strukturiert und mit Prioritäten versehen. Um die ehrenamtich tätigen okaen Akteure nicht zu überfordern, wurden zunächst nur einige wenige Maßnahmen angegangen, die übrigen zurückgestet. Die weitere Präzisierung der Ideen erfogte stets im Diaog mit den Gewerbetreibenden und der Stadtverwatung, um eine weitreichende Akzeptanz zu gewähreisten. Umgesetzt wurden und werden ein Internet-Kundenporta, ein Einkaufs- und Gastronomieführer, eine Innenstadt-Werbekampagne, die Anschaffung einheiticher und in Heppenheim individue produzierter Pfanzgefäße für die Fußgängerzone sowie eine gemeinsame Gutscheinaktion mit inzwischen rund 150 Gutschein-Partnern aus Hande und Gastronomie. Ae Maßnahmen wurden und werden ausnahmsos mit okaen Partnern umgesetzt. Dadurch entsteht as Nebeneffekt eine okae Wertschöpfung, z. B. bei Werbeagenturen, Druckereien oder Metabauern. Soweit notwendig und mögich wurden Sponsorengeder akquiriert und Fördermitte eingesetzt, um keinere Betriebe nicht durch höhere Umagen zu überfordern. Zudem konnte durch fristgebundene kom- Im Bereich Marketingaktivitäten war die Ausgangsage für deutsche Mittestädte typisch: Es gab jede Menge guter Ideen, aber die Reaisierung scheiterte bisang an den begrenzten finanzieen und personeen Ressourcen oder mangenden Erfahrungen in der umsetzungsorientierten Projektarbeit. Konkret gat es die Frage zu beantworten: Wie machen wir aus guten Ideen erfogreiche Projekte? Händertreffen in Heppenheim Quee: GMA GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz 9

10 munae Anschubfinanzierungen die Umsetzungsgeschwindigkeit erhöht werden. Gutscheinaktion Quee: GMA Der Förderrahmen für das Innenstadtmanagement äuft in Heppenheim Ende 2013 aus. Bis zu diesem Zeitpunkt ist eine Überführung in feste Strukturen in der Heppenheimer Stadtverwatung vorgesehen. Mit einer Umstrukturierung der Stadtverwatung wurden dafür bereits die Grundagen geschaffen. Ein städtischer Mitarbeiter ist im vierten Quarta 2012 in das Thema eingestiegen und wird ab 2014 die Arbeit ohne externe Begeitung fortführen. Der fießende Übergang eraubt es, die zahreichen Themenfeder geordnet zu übergeben. Geichzeitig ist ein Coaching vorgesehen, um geziet Erfahrungen der GMA aus anderen Städten und Gemeinden weiterzugeben. Weitere Projekte soen neu- und weiterentwicket werden, um bei den Partnern aus dem okaen Gewerbe und den Sponsoren die entstandene Dynamik nicht abreißen zu assen. Fazit Auch wenn Patentrezepte nicht immer greifen, kann durch schnee Anfangserfoge ein konkreter Nutzen ersichtich werden. Die okaen Partner müssen dabei umfassend eingebunden sein und für sich sebst Vorteie in den gemeinsamen Anstrengungen und in ihrem finanzieen Beitrag erkennen. Geichzeitig müssen Strukturen etabiert werden, die eine kontinuieriche Arbeit ermögichen, denn einma eingeschafene Prozesse sind meist nicht wieder zu erwecken. Die damit verbundenen Enttäuschungen zu überwinden ist kein eichtes Unterfangen. Die Umsetzung dieses Erfogsrezeptes erfordert aber zunächst zwei wesentiche Punkte: Poitische Rückendeckung und dynamische Projektmanager für einen erfogreichen Auftakt. Wirtschaftsförderung und Gewerbefächenpoitik: Management-Aufgabe oder: Was wir von der Evoution ernen können von Dr. Stefan Leuninger, Niederassungseiter GMA München und Bereichseiter Wirtschaftsförderung Die aktueen Zahen des Deutschen Städtetages machen es wieder deutich: Gewerbesteuern sind ein unverzichtbarer und nach wie vor wichtiger Tei der Finanzierung kommunaer Investitionstätigkeit. Aein hieraus ässt sich die Notwendigkeit einer aktiven und kompetenten Wirtschaftsförderung in den Kommunen begründen. Aber auch ein anderer Fakt rückt in den Mittepunkt: Die Beschäftigungs- und Bevökerungsentwickung assen sich auf kommunaer und regionaer Ebene kaum mehr voneinander abkoppen. Attraktive Wohnstandorte müssen nachhatige Beschäftigungsangebote bieten und umgekehrt. Ein Zusammenhang, der angesichts der demografischen Entwickung und des Fachkräftemanges immer stärker in den Mittepunkt der Stadt- und Standortentwickung rückt. Wirtschaftsförderung und Evoution passt dieses Bid? Die Frage ist eindeutig mit JA zu beantworten. Statische Standorte, denen eine Anpassung und Orientierung an die aktueen technoogischen, branchenbezogenen und geseschaftichen Trends nicht geingt, sind eindeutig (potenziee) Verierer im Wettbewerb um Arbeits- und Ausbidungspätze; Evoution bedeutet hier: Aus der Vergangenheit vorteihafte Schüsse für die Zukunft ziehen. Gewerbefächenentwickung: GMA-Anaysen beegen den (Handungs-)Bedarf Nicht nur die übergeordneten Panungsbehörden, nein, auch die Bevökerung ist gegenüber größeren neuen Gewerbegebietsprojekten grundsätzich zurückhatend bis skeptisch eingestet. Teiweise zu Recht?! Einerseits sind vieerorts großzügig neue Gewerbegebiete ausgewiesen worden, ohne dass Ziegruppen oder Ziee der Stadtentwickung hierbei berücksichtigt worden sind; man denke an das Bid beeuchteter Feder in strukturschwachen Räumen, die teiweise mit finanzieer Unterstützung der EU entstanden. An anderen Orten ist andererseits mit Bick auf den vermeintich nicht aufzuhatenden Dr. Stefan Leuninger Quee: GMA 10 GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz

11 Strukturwande hin zum Diensteistungssektor auf die Ausweisung von Gewerbe- und Industriegebieten verzichtet worden oder wurden nur hochwertige Fächen, etwa für IT-Unternehmen, gepant. Engpässe beim Gewerbefächenangebot führen etztich zur Abwanderung bestehender Unternehmen und zu fehenden Perspektiven für die Neuansiedung. Dies beegen die zahreichen GMA- Unternehmensgespräche im Rahmen von aktueen GMA-Wirtschaftsförderungs- und Gewerbefächenentwickungskonzepten (u. a. Aschaffenburg, Weimar und Stuttgart). Standortentwickung und Standortmarketing as Bestandteie der Wirtschaftsförderung Die ziegerichtete Förderung und Vermarktung der vorhandenen Standortpotenziae gehört neben der Bestandsentwickung und der Gründerförderung zu den zentraen Handungsfedern der Wirtschaftsförderung. Die Konkurrenz der Standorte um Kapita, Investitionen, quaifizierte Arbeitskräfte und Unternehmen macht aeine ein Rundgang auf der jährichen Immobiienmesse EXPO-Rea in München deutich. Zweifesohne sind die Anforderungen an die Standorte im Wettbewerb gestiegen: Prägten in der industrieen Revoution günstige Raumkosten und Transportwege die Standortentscheidungen, so gewinnen heute Aggomerationseffekte, Fertigungstiefe und -quaität sowie Kompetenz- und Vernetzungspotenziae an Bedeutung. Die Rückveragerungen zahreicher deutscher Unternehmen aus den sog. Biigohnändern in Mitte- und Osteuropa nach Deutschand setzen hier ein deutich sichtbares Signa. Im Umkehrschuss bedeutet dies aber, dass die Identifikation und der geziete Aufbau von Kompetenzen, z. B. in Form von Forschungsverbünden zwischen Unternehmen und Hochschuen, zu den grundegenden Aufgaben des Standortmarketings zäht. Im Ergebnis sind die drei Handungsfeder Bestandsentwickung, Ansiedungsakquisition und Gründerförderung as integrierte, auf geiche Ziegruppen abgestimmte Aufgabensteung zu interpretieren. Und für ae Bereiche biden geeignete Gewerbefächen- Die Stadt Straubing setzt erfogreich auf das Technoogiefed Nachwachsende Rohstoffe Quee: GMA 2012 und Immobiienangebote nach wie vor einen Schüssefaktor. Standortentscheidungsmuster der Unternehmen: zwei Ziekategorien Die unternehmerischen Entscheidungsmuster bei Um- und Ansiedungsprozessen assen sich in zwei Hauptmustern zusammenfassen: Typ 1: Die regionae Veragerung Der ganz deutiche Großtei der Standortveragerungen findet auf der regionaen Ebene, d. h. in einem Radius von max Kiometern statt. Push-Faktoren dieser Veragerung sind häufig fehende Erweiterungs- und Modernisierungsmögichkeiten am bestehenden Standort. Der beobachtbare enge Such-Radius der Unternehmen ergibt sich nicht zuetzt durch die Notwendigkeit, die Mitarbeiter as knappes Gut, mögichst an das Unternehmen zu binden. Für die kommunae Wirtschaftsförderung ergeben sich bei diesem unternehmerischen Suchund Entscheidungsprozess konkrete Ansatzpunkte in der Direktansprache und Akquisition. Neben einer aktiven Marktbeobachtung ist eine Voraussetzung, dass die jeweiigen unternehmerischen Fächenengpässe und Veragerungsabsichten bekannt sind. Die Hauptaufgabe der Wirtschaftsförderung iegt darin, dem standortsuchenden Unternehmen einerseits eine passgenaue, preisich wettbewerbsfähige Fäche anzubieten, andererseits das Unternehmen kompetent as Diensteister im Entscheidungsprozess zu beraten und bei der Umsetzung zu begeiten. Typ 2: Fern Wanderungen as strategische Standortentscheidungen Innerhab Deutschands präferierten ange Zeit sowoh internationae as auch bundesdeutsche Unternehmen die ostdeutschen Technoogieregionen (u. a. Dresden, Umand Berin, Leipzig/ Magdeburg) sowie die eher dünner besiedeten Regionen in Nordostdeutschand. Hierbei spieten sowoh öffentiche Fördermitte as das vorhandene Arbeitskräftepotenzia (z. B. Nahrungsmitteindustrie in Sachsen- Anhat), die Fächenverfügbarkeit und -konditionen sowie die entwickete Forschungsinfrastruktur eine Roe. Der Aufbau von Custer- und Netzwerk- Impressum Fakten Anaysen Trends zu Gewerbe- und Stadtentwickung Herausgeber: Geseschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Hohenzoernstraße 14, Ludwigsburg Teefon: 07141/ Teefax: 07141/ E-Mai: Internet: ISSN Schrifteitung: Dr. Stefan Ho Gesamtverantwortung: Dr. Manfred Bauer Dr. Stefan Ho Druck: Ungeheuer+Umer, Ludwigsburg GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz 11

12 strukturen wurde und wird gerade von den (Hoch-)Technoogieunternehmen positiv bewertet. Hieraus eitet sich die Notwendigkeit ab, standortspezifische (Kompetenz-)Profie zu entwicken. Ein herausragendes Beispie hierfür ist die niederbayerische Stadt Straubing (ca Einwohner). Rund um das Thema Nachwachsende Rohstoffe werden seit einigen Jahren Schritt für Schritt Kompetenzen und Infrastrukturen aufgebaut. Hierzu zäht sowoh die Wissenschafts- und Hochschustadt, ein technoogiespezifisches Gründerzentrum mit Bioinkubator as auch ein profiiertes interkommunaes Gewerbegebiet (z. B. Biomasse-Logistik). Der strategische Management-Ansatz: 5 Schritte zum nachhatigen Erfog Baustein 1: Ziee der Stadtentwickung Weder Wirtschaftsförderung noch Gewerbefächenentwickung assen sich ohne poitische Vorgaben betreiben. Kare (poitische) Ziesetzungen könnten wie fogt formuiert werden: Wir woen unsere Beschäftigtenzahen auf dem jetzigen Niveau haten (u. a. Oberzentrum Aschaffenburg) oder Ausgehend von positiven Prognosen bei den Einwohnerzahen ist auch die Zah an Arbeitspätzen auszubauen (u. a. Oberzentrum Straubing). Es iegt auf der Hand, dass soche formuierten Ziesetzungen weder ohne eine kare Wirtschaftsförderungsstrategie noch eine ziegerichtete Gewerbefächenentwickung erreichbar sind. Baustein 2: Leitinien der Wirtschaftsförderung geeitet werden. Für die Umsetzung der Konzeption sind entsprechende finanziee und personee Ressourcen zur Verfügung zu steen. Baustein 3: Ziegruppen und Nutzenfaktoren Ausgehend von den Zieen der Wirtschaftsförderung assen sich schüssig die wesentichen Ziegruppen definieren. Wesentiche Nutzenfaktoren assen sich aus Arbeitspatz- und Struktureffekten abeiten. Erziebare Eröse von Gewerbegrundstücksverkäufen soten nur eine untergeordnete Roe spieen. Hierbei sote man sich nicht azu sehr von branchenbezogenen Vorurteien eiten assen. So kann ein Logistikpark trotz seines zweifesohne notwendigen Fächenbedarfes auch einen positiven Struktureffekt für die ansässigen keinen und mitteren Unternehmen biden. Baustein 4: Entwickung und Förderung von Kompetenzfedern und vermarktungsfähigen Produkten Verfügbarkeit heißt in der Praxis auch schne verfügbar. Gewerbefächen, die nur im Fächennutzungspan existieren oder durch private Grundstückseigentümer bockiert sind, hefen in der Standortentwickung nicht weiter. Wenn eine Kommune sich as Wirtschaftsstandort versteht, muss auch ein für die gewünschten Ziegruppen notwendiges Maß an Gewerbefächen verfügbar sein. Baustein 5: Controing und systematische Fortschreibung im Diaog Die ökonomischen Rahmenbedingungen ändern sich aufend. Hier wird der Grundgedanke der evoutionären Entwickung wieder deutich. Man denke beispiesweise an die demografische Entwickung und die sich daraus ergebenden Entwickungspotenziae für die Gesundheitswirtschaft. Oder die weitere Nachfrage nach Transportdiensteistungen und die sich daraus ergebenden positiven Arbeitspatz- und Struktureffekte und Fächennachfrage in der gesamten Logistikbranche. Die Anpassung der eigenen Entwickungsstrategien an die sich verändernde Umwet zäht zweifesohne zu den wichtigen Herausforderungen eines erfogreichen Standortmarketings. Standorte müssen im Lebenszykus stets innovativ, kreativ und produktiv agieren; keinesfas nur reagieren, stagnieren oder gar bestehende Strukturen verteidigen. Dass diese Herausforderungen, aber eine Form der Zieerreichung am günstigsten im Diaog mit der Wirtschaft, sprich den Unternehmerinnen und Unternehmern geeistet werden können, ist eigentich eine Sebstverständichkeit (z. B. in Form eines Wirtschaftsbeirats). Fazit Die Praxis zeigt, ob man nun an Gewerbesteuereinnahmen oder an Beschäftigtenentwickung denkt, dass es durchaus Unterschiede in den öko- Die Grundage des gewerbepoitischen Handens bidet zwingend ein mittefristig ausgerichtetes, umsetzungsorientiert konzipiertes Wirtschaftsförderungskonzept. Dieses ist diaogorientiert in Abstimmung mit Poitik, Wirtschaft, Stadtentwickung, Hochschuen und weiteren wirtschaftsfördernden Akteuren zu erarbeiten und regiona abzustimmen. Die Basis ist eine ehriche Ressourcen- und Potenziaanayse, aus der die zentraen, Erfog versprechenden branchen- oder technoogiebezogenen Handungsfeder ab- Bioinkubator Straubing Baustein der Kompetenzentwickung Quee: GMA GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz

13 GMA Dezember 2012 Anmedung Tagungsort ehme am ImpusGespräch tei ahme an der Veranstatung ist kostenfrei. Teinehmerzah begrenzt ist, bitten wir um diche Anmedung bis spätestens pri 2013 per Fax ( ) oder i (Katharina.Scheicher@gma.biz). ame / Vorname Stadt / Firma Straße Ort Teefon emai Ich komme in Begeitung von Personen: Name / Vorname Name / Vorname Die Teinahme ist kostenos. nomischen Chancen der Gemeinden gibt. Und nicht ae Differenzen sind auf Standortrahmenbedingungen, z. B. Autobahnnähe, Universität, zurück zu führen. Viee Prozesse können auch auf der kommunaen und regionaen Ebene beeinfusst werden. Eine Mindestvoraussetzung stet aber ein gemeinsam von Wirtschaft, Poitik und Verwatung erarbeiteter roter Faden der Standortentwickung dar. Dies bedeutet nicht immer ein 60-Seiten-Konzept, zumindest aber schriftich fixierte transparente und nachvoziehbare Ziesetzungen und Schwerpunkte. Entwickungseitinien mit Umsetzungspanung biden so etztich den gemeinsamen Ansatz, um den Zukunftsherausforderungen bei der Entwickung des Wirtschaftsstandortes gerecht zu werden. Anmedung Referenten Tagungsort Ich nehme am ImpusGespräch tei Die Teinahme an der Veranstatung ist kostenfrei. Da die Teinehmerzah begrenzt ist, bitten wir um verbindiche Anmedung bis spätestens 10. Apri 2013 per Fax ( ) oder Emai (Katharina.Scheicher@gma.biz). Name / Vorname Stadt / Firma Straße Ort Teefon Referenten emai Ich komme in Begeitung von Personen: Name / Vorname Name / Vorname Die Teinahme ist kostenos. Anmedung Referenten Tagungsort Ich nehme am ImpusGespräch tei Die Teinahme an der Veranstatung ist kostenfrei. Da die Teinehmerzah begrenzt ist, bitten wir um verbindiche Anmedung bis spätestens 10. Apri 2013 per Fax ( ) oder Emai (Katharina.Scheicher@gma.biz). Name / Vorname Stadt / Firma Straße Ort Teefon emai Ich komme in Begeitung von Personen: Name / Vorname Name / Vorname Die Teinahme ist kostenos. Ort Teefon Heiko Deichmann Leitung Stabsstee Wirtschaftsförderung, Kutur, Tourismus in der Stadt Vaihingen/Enz Dr. Stefan Leuninger Niederassungseiter GMA München Hans Mummert Erster Bürgermeister Stadt Penzberg Werner Rösmair Verbandsvorsitzender und Erster Bürgermeister der Gemeinde Inning Anja Wide Europäische Metroporegion München e.v. Bärbe Zeer Wirtschaftsförderung Gemeinde Panegg GMA-Engagement Ich nehme am ImpusGespräch tei Die Teinahme an der Veranstatung ist kostenfrei. Da die Teinehmerzah begrenzt ist, bitten wir um verbindiche Anmedung bis spätestens 10. Apri 2013 per Fax ( ) oder Emai (Katharina.Scheicher@gma.biz). Name / Vorname Stadt / Firma Straße emai Ich komme in Begeitung von Personen: Name / Vorname Name / Vorname Die Teinahme ist kostenos. Heiko Deichmann Leitung Stabsstee Wirtschaftsförderung, Kutur, Tourismus in der Stadt Vaihingen/Enz Dr. Friedrich Zeer Landrat des Landkreises Weiheim-Schongau Tagungsort Dr. Stefan Leuninger Niederassungseiter GMA München Hans Mummert Erster Bürgermeister Stadt Penzberg Werner Rösmair Verbandsvorsitzender und Erster Bürgermeister der Gemeinde Inning Anja Wide Europäische Metroporegion München e.v. Bärbe Zeer Wirtschaftsförderung Gemeinde Panegg Dr. Friedrich Zeer Landrat des Landkreises Weiheim-Schongau Heiko Deichmann Leitung Stabsstee Wirtschaftsförderung, Kutur, Tourismus in der Stadt Vaihingen/Enz Dr. Stefan Leuninger Niederassungseiter GMA München Hans Mummert Erster Bürgermeister Stadt Penzberg Werner Rösmair Verbandsvorsitzender und Erster Bürgermeister der Gemeinde Inning Anja Wide Europäische Metroporegion München e.v. Bärbe Zeer Wirtschaftsförderung Gemeinde Panegg Stadt Penzberg Rathaus Karstraße Penzberg Dr. Friedrich Zeer Landrat des Landkreises Weiheim-Schongau Einzehandesinvestmentmarkt Deutschand von Raimund Erott, Regionaeiter GMA Hamburg Referenten Heiko Deichmann Leitung Stabsstee Wirtschaftsförderung, Kutur, Tourismus in der Stadt Vaihingen/Enz Dr. Stefan Leuninger Niederassungseiter GMA München Hans Mummert Erster Bürgermeister Stadt Penzberg Werner Rösmair Verbandsvorsitzender und Erster Bürgermeister der Gemeinde Inning Anja Wide Europäische Metroporegion München e.v. Bärbe Zeer Wirtschaftsförderung Gemeinde Panegg Dr. Friedrich Zeer Landrat des Landkreises Weiheim-Schongau Stadt Penzberg Rathaus Karstraße Penzberg Anfahrpan ImpusGespräch Stadt Penzberg Rathaus Karstraße Penzberg Anfahrpan Wirtschaftsförderung in keinen und mitteren Kommunen Anfahrpan GMA Stadt Penzberg Rathaus Karstraße Penzberg ImpusGespräch ImpusGespräch Wirtschaftsförderung in keinen und mitteren Kommunen Anfahrpan Gewerbestandortentwickung as Zukunftsherausforderung: von der Innenentwickung bis zur interkommunaen Kooperation Mit anschießender Werksführung bei Roche Diagnostics GmbH am 17. Apri 2013 in Penzberg Gewerbestandortentwickung as Zukunftsherausforderung: von der Innenentwickung bis zur interkommunaen Kooperation Mit anschießender Werksführung bei Roche Diagnostics GmbH am 17. Apri 2013 in Penzberg , in der Stadt Penzberg, ImpusGespräch: Wirtschaftsförderung in keinen und mitteren Kommunen, Vortrags- und Diskussionsveranstatung zum Schwerpunktethema Gewerbefächen in Kooperation mit der Metropoeregion München e. V. (Programm/Anmedung unter Wirtschaftsförderung in keinen und mitteren Kommunen Gewerbestandortentwickung as Zukunftsherausforderung: von der Innenentwickung bis zur interkommunaen Kooperation Mit anschießender Werksführung bei Roche Diagnostics GmbH am 17. Apri 2013 in Penzberg Veranstatungsfyer Quee: GMA 2012 Deutschand as sicherer Hafen in Europa so oder so ähnich begründen Marktteinehmer ihr reges Interesse an Investitionen in Deutschand aktue auf den Branchen-Treffpunkten ExpoRea, Mipim oder Mapic. Trotz aktueer Euro- und Schudenkrise sind die für den Immobiieninvestmentmarkt wichtigen Fundamentadaten der deutschen Wirtschaft unverändert gut (u. a. geringe Arbeitsosenquote, wachsendes BIP, ungebremster privater Konsum, eicht positive Entwickung der Kaufkraft und der Netto-Einkommen etc.). Dies wurde auch durch das jüngste Sachverständigengutachten 2012 der Wirtschaftsweisen bestätigt. Das deutsche Transaktionsvoumen, das sich im Jahr 2011 auf über 22,6 Mrd. e addierte, erreichte damit das beste Ergebnis nach den beiden Boomjahren 2006 und 2007 und stieg somit um 18 %. GMA GMA ImpusGespräch Wirtschaftsförderung in keinen und mitteren Kommunen Gewerbestandortentwickung as Zukunftsherausforderung: von der Innenentwickung bis zur interkommunaen Kooperation Mit anschießender Werksführung bei Roche Diagnostics GmbH am 17. Apri 2013 in Penzberg Nach CB Richard Eis wurden in den vergangenen 18 Monaten bei 517 registrierten Transaktionen bis Mitte 2012 mit knapp 13,8 Mrd. e rund 43 Prozent des gesamten gewerbichen Investmentvoumens in Handesimmobiien gebündet, und dies bei steigender Tendenz. So erfreuen sich wertstabie und -hatige/fungibe und mit bonitätsstarken Mietern sowie angfristigen Mietverträgen ausgestattete Einzehandesimmobiien in guten Lagen (= Core-Immobiien ) bei der strategischen Portfoioaokation privater und institutioneer Investoren hoher Nachfrage und sind am Markt oft nur schwer zu beschaffen. Makerbüros wie CB Richard Eis, Jones Lang LaSae, BNP Paribas etc., aber auch professionee Marktbeobachter wie die GMA sehen, dass v. a. fehendes Verkaufsinteresse bei Core-Produkten, insbesondere großfächigen Handesimmobiien und erstkassigen Geschäftshäusern, die Transaktionen begrenzt. Da besonders an den Top-Standorten kaum adäquate Immobiien/Liegenschaften für die derzeit vorherrschenden sicherheitsorientierten Anagestrategien verfügbar sind, weichen nationae wie internationae Investoren vermehrt auf attraktive B-Standorte aus, um die vorhandenen Barmitte zu investieren. Raimund Erott Quee: GMA GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz 13

14 Im Vorjahr waren einzehandesgenutzte Immobiien, auf die über 10,5 Mrd. e oder knapp 47 % des gesamten Transaktionsvoumens entfieen, besonders gefragt. Die hohe Dynamik am deutschen Gewerbeimmobiienmarkt setzte sich im ersten Habjahr 2012 mit einem Investmentvoumen in Höhe von rund 9,4 Mrd. e fort, aerdings fie das Gesamtvoumen etwas niedriger aus. Unverändert stehen weiterhin Coreand Core-pus-Produkte im Fokus der Investoren. In der ersten Jahreshäfte 2012 sank der Antei der in Einzehandesimmobiien investierten Geder durch den Mange an Angeboten auf gut ein Dritte des Gesamtvoumens und summierte sich auf 3,2 Mrd. e. Nach wie vor agieren Immobiieninvestoren, die durch Schuden-/ Eurokrise und Finanzkrise eher verunsichert sind, überwiegend sicherheitsorientiert und konzentrieren sich auf Core- Produkte in Form ausgewähter Einzeassets; risikoreichere Investments und größere Paketverkäufe sind weiterhin nur in recht geringem Umfang festzuhaten. Anaog zur Situation am gesamten gewerbichen Investmentmarkt war auch im Einzehandessegment der Antei der Assets, die im Rahmen von Paketverkäufen verkauft/veräußert wurden, weiter rückäufig. Die 16 Transaktionsvoumen im Einzehande: Differenzierung nach Nutzungsarten in Mrd. Euro 100% 5,4 % 2,1 % 6,1 % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Transaktionsvoumen von Einzehandesimmobiien in Mrd. Euro 18 20,2 % 28,6 % 45,8 % 0% H ,77 Mrd. 10,55 Mrd. 3,21 Mrd. Quee: Hahn Retai Rea Estate Report (CB Richard Eis), Darsteung: GMA 2012 Transaktionsvoumen im Einzehande Quee: Hahn Retai Rea Estate Report (CB R. Eis) Portfoioquote sank zwischen 2010 und 2011 von 44 % auf knapp 23 %. 28,5 % 24,8 % 44,6 % 20,7 % 19,4 % 53,7 % Sonstiger Einzehande 1a-Einzehandesimmobiien Fachmärkte / Fachmarktzentren Shopping-Center Innerhab des Einzehandessegments ag der Fokus der Investoren ab 2011 eindeutig auf Shopping-Centern. So wurden aein 13 Objekte mit über 100 Mio. e veräußert bzw. wurden 4,7 Mrd. Euro investiert. Die größten Shopping-Center-Transaktionen im vergangenen Jahr waren der Verkauf eines 50-Prozent-Anteis am CentrO Oberhausen an einen kanadischen Pensionsfonds, der Verkauf der Peracher-Einkaufs-Passagen in München-Neuperach an den USamerikanischen Pensionsfonds TIAA- CREF sowie der Verkauf der Gropius Passagen in Berin an mfi AG (jetzt Unibai-Rodamco). Im ersten Habjahr 2012 entfieen gut 50 % (etwa 1,7 Mrd. e) des Einzehandesinvestmentvoumens auf gemanagte Shoppingcenter, was vor aem auf die Beteiigung an der mfi AG sowie den Erwerb des Einkaufszentrums RuhrPark in Bochum durch Unibai-Rodamco zurückzuführen ist. Weitere wichtige Transaktionen waren der anteiige Verkauf der Europa-Passage in Hamburg durch Aianz Rea Estate, der Verkauf der Europa-Gaerie in Saarbrücken durch Union Investment Rea Estate sowie der Verkauf des Luisencenters in Darmstadt für einen Speziafonds der LaSae Investment Management H Quee: Hahn Retai Rea Estate Report , (CB Richard Eis), Darsteung: GMA 2012 Gesamt d. J d. J. Transaktionsvoumen von Einzehandesimmobiien Quee: Hahn Retai Rea Estate Report (CB R. Eis) Parae dazu fragen die Investoren schon seit einigen Jahren verstärkt Fachmärkte und Fachmarktzentren in umsatzstarken B-/C-Standorten nach. So wurden in den zurückiegenden eineinhab Jahren über 3,2 Mrd. e in dieses Immobiiensegment investiert, davon aein rund 2,6 Mrd. e (~ 81 %) im Vorjahr. Die größten Transaktionen waren unter anderem der Verkauf des Metro-C&C-Portfoios, die Übernahme eines Portfoios mit 18 Objekten durch das Joint Venture von Morgan Staney/Redos Rea Estate, der Erwerb von 13 Objekten 14 GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz

15 durch die israeische Brack Capita Properties sowie der Ankauf zweier Los-Pakete durch Captiva Capita Partners. Nach CB Richard Eis-Angaben wurden in den ersten sechs Monaten Mio. e in Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren investiert; die größte Einzetransaktion war der Erwerb eines Portfoios durch die austraische MPGA. Ansonsten wurden überwiegend Einzeobjekte in Transaktionen einbezogen. Auch hier ist festzusteen, dass die Nachfrage das Angebot im Bereich der Core-Objekte deutich übersteigt. in 2013 weiterhin hoch im Kurs stehen werden; dies git für Shoppingcenter wie auch für Fachmarktzentren und Geschäftshäuser. Voraussetzung für ein steigendes Transaktionsgeschäft ist aber, dass auch die richtigen (= gefragten) Produkte am Markt angeboten werden. Die Vorjahresergebnisse aus 2011 erscheinen aber manges verfügbarem, breitem Angebot in 2012 nicht erreichbar. Die GMA rechnet damit, dass 2013 wieder ein gutes Jahr für die Handesimmobiie werden dürfte. 8 Investment-Transaktionsvoumen (Gewerbe) in Deutschand in Mrd. Euro Unerässich erscheint uns, dass im Vorfed eines mögichen Engagements auf Basis der Aufbereitung der standort-, markt-, potenziaseitigen Parameter die Umsatz- und Abschöpfungschancen einer Einzehandesinvestition intensiv beeuchtet werden. Nur so kann die Nachhatigkeit der Immobiieninvestition bzw. der Mieteinnahmen geprüft und eine sinnvoe Entscheidung über eine Transaktion getroffen werden. CB Richard Eis bezifferte das Gesamttransaktionsvoumen im Jahr 2011 in innerstädtische Geschäftshäuser in den etabierten 1a-Lagen auf etwa 3 Mrd. e, was gegenüber 2010 einer Steigerung von 92 % entspricht. Im ersten Habjahr 2012 wurden 664 Mio. e oder 21 % des Gesamtvoumens in Geschäftshäuser in 1a-Lagen investiert. Auch hier machte sich das mangende Angebot an adäquaten Core-Immobiien bemerkbar und verhinderte ein höheres Transaktionsvoumen Q Q = Quarta Durchschnittiches Transaktionsvoumen Q Q Q2 Q3 Q4 Q Q2 Q3 Q4 Q Q2 Q3 Q4 Q Quee: Hahn Retai Rea Estate Report (CB Richard Eis), Darsteung: GMA 2012 Q2 Q3 Q4 Q Q2 Die GMA erwartet, dass Investitionen in deutsche Handesimmobiien auch Investment-Transaktionsvoumen (Gewerbe) in Deutschand Quee: Hahn Retai Rea Estate Report (CB R. Eis) Einzehandessteuerung in einer Großstadt - Das Einzehandes- und Zentrenkonzept der Stadt Kön von Birgitt Wachs, GMA Kön, im Gespräch mit Dr. Marc Höhmann, Amt für Stadtentwickung und Statistik der Stadt Kön Das Amt für Stadtentwickung und Statistik der Stadt Kön hat den Entwurf eines gesamtstädtischen Einzehandes- und Zentrenkonzeptes (EHZK) vorgeegt. Die GMA hat das Konzept für 7 der 9 Stadtbezirke erstet sowie die Zentrenstruktur und das Steuerungssystem entwicket. Nachdem im Herbst dieses Jahres die umfangreiche Öffentichkeitsbeteiigung abgeschossen wurde, so das Konzept demnächst vom Rat der Stadt Kön verabschiedet werden. GMA-Niederassungseiterin Birgitt Wachs, die das Konzept zusammen mit ihrem Köner Team bearbeitet hat, sprach mit Dr. Marc Höhmann, Sachgebietseiter im Amt für Stadtentwickung und Statistik der Stadt Kön über die Bearbeitung, die Herausforderungen der Einzehandessteuerung in einer Großstadt und den Prozess der Öffentichkeitsbeteiigung. Birgitt Wachs: Herr Dr. Höhmann, was war der Anass für die Ersteung eines Einzehandes- und Zentrenkonzeptes? Dr. Marc Höhmann: Weit über 2 Mio. Menschen eben im direkten Einzugsbereich des Oberzentrums Kön. Die Anziehungskraft der Köner City as Shoppingmetropoe wirkt ins benachbarte Ausand. Köns City genießt internationaen Ruf as Premierenort für Konzeptinnovationen des GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz 15

16 Handes. Die Viefat und Quaität des Köner Einzehandes ist aber nicht nur ein gewichtiger Wirtschafts- und Beschäftigungsfaktor, sie trägt wesentich zur Gesamtattraktivität der Stadt bei. Ein engmaschiges, vieseitiges und eistungsfähiges Netz von Geschäftszentren sichert die Versorgung der Könerinnen und Könern mit Waren und Diensteistungen des tägichen Bedarfs und eistet damit einen wesentichen Beitrag zur Quaität der Köner Veede as Wohnort. Die Ersteung eines Einzehandesund Zentrenkonzeptes für die Stadt Kön ist vor dem Hintergrund der bundesweit zu beobachtenden Entwickungstrends im Einzehande und der geänderten panungsrechtichen Rahmenbedingungen erforderich geworden. Auch in Kön sind aktue und waren in der jüngeren Vergangenheit fogende Trends zu beobachten: Dr. Marc Höhmann Quee: privat fortwährender Ansiedungsdruck großfächiger Einzehandesbetriebe auf nicht integrierte Standorte unzureichende Nahversorgung in einigen Stadtquartieren zunehmende Trading Down -Prozesse und Ladeneerstände in einigen Bezirks- und Stadtteizentren Rückgang des Facheinzehandes und verstärktes Auftreten discountorientierter Fiiaisten steigende Fiiaisierung und Uniformität des Angebots. Eine große Herausforderung für Einzehande und Stadtentwickung in Kön ist der demografische Wande. Er führt, trotz genereen Wachstums der gesamtstädtischen Bevökerung bis 2030, auch zu einer Verstärkung der räumichen Gegensätze innerhab Köns. Das Nebeneinander von wachsenden und schrumpfenden, jüngeren und äteren Stadtteien stet hier jeweis sehr spezifische Herausforderungen an die Quaität der Versorgung. Dies aes hat dazu geführt, dass der Wirtschaftsausschuss der Stadt Kön die Verwatung mit der Ersteung eines Einzehandeskonzeptes beauftragt hat. Birgitt Wachs: Wie ist die Stadt bei der Herkuesaufgabe eines Einzehandeskonzeptes für die Miionenstadt Kön vorgegangen? Dr. Marc Höhmann: Aufgrund der Größe des Köner Stadtgebietes mit 9 Stadtbezirken und der Viezah der Köner Geschäftszentren wurde das Konzept in mehreren Stufen erarbeitet. Zunächst haben wir im einwohnerstärksten Köner Stadtbezirk Müheim einen Pretest durchgeführt. Dabei wurde die Erhebungssystematik entwicket und dem Praxistest unterzogen. Zudem wurde, begeitet von einer spezie für das Einzehandeskonzept eingerichteten Projektgruppe, der Rahmen für die weitere inhatiche Bearbeitung und Aussagentiefe gesetzt. Im Anschuss an den Pretest wurden parae zwei externe Gutachterbüros mit der Bearbeitung des Köner Einzehandeskonzeptes für die übrigen 8 Stadtbezirke beauftragt. Die CIMA Beratung und Management GmbH, Büro Kön, hat dabei den Stadtbezirk Innenstadt bearbeitet. Die GMA, Geseschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Büro Kön, hat die Stadtbezirke 2 8 bearbeitet. Das voriegende EHZK Kön wurde in enger Kooperation der Gutachter mit dem Amt für Stadtentwickung und Statistik entwicket. Die Projektgruppe hat die Erarbeitung in aen Phasen begeitet. Zudem wurde zwischen der Stadt Kön und der Industrie- und Handeskammer Kön eine Kooperationsvereinbarung zum Einzehandeskonzept abgeschossen. In diesem Rahmen hat die IHK Kön u. a. 3 Werkstattgespräche durchgeführt, die as wichtige Denkanstöße Eingang in das Konzept gefunden haben. Birgitt Wachs: Das vorgeegte Konzept umfasst neben einer detaiierten Darsteung der gesamtstädtischen Strukturen und der Zentrenausstattung insbesondere auch Entwickungs- und Steuerungsempfehungen auf gesamtstädtischer Ebene (vg. Abbidung 1). Können Sie uns die festgeegte Zentren- und Standortstruktur in Kön eräutern? Birgitt Wachs Quee: GMA Dr. Marc Höhmann: Für die Stadt Kön wurde das hierarchische Zentrensystem aus der Zentrenkonzeption von 1992, weches 5 Hierarchieebenen umfasst, fortentwicket und dem aktueen gesetzichen Rahmen angepasst. Die Köner City und insgesamt 6 Bezirkszentren sind as Hauptzentren für die Stadt Kön bzw. für die jeweiigen Bezirke eingeordnet. As Nebenzentren wurden 7 Bezirksteizentren und insgesamt 30 Stadtteizentren definiert, weche Versorgungsfunktionen für einen oder mehrere Stadtteie übernehmen soen. Die keinste Zentrenkategorie biden die insgesamt 36 Nahversorgungszentren, weche Versorgungsfunktionen für ein Stadtvierte oder einen keinen Stadttei übernehmen. Neben diesen as zentrae Versorgungsbereiche eingestuften Zentren wurden außerdem Nahversorgungsagen definiert. Aufgrund des geringen Besatzes bzw. der fehenden Entwickungsmögichkeiten sind diese nicht as zentrae Versorgungsbereiche zu werten. Geichzeitig besitzen sie jedoch aufgrund der integrierten Lage und der vorhandenen Nutzungen eine Bedeutung für die wohnortnahe Versorgung. Darüber hinaus 16 GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz

17 finden sich Einzehandesbetriebe an sonstigen Lagen im Stadtgebiet (Streuagen). Hierzu zähen sowoh siedungsräumich integrierte Lagen as auch dezentrae, nicht integrierte Abbidung 1: Zentren- und Standortstruktur Kön Standorte (z. B. im Gewerbe- und Industriegebiet). Bei den 12 Sonderstandorten des großfächigen nicht zentrenreevanten Einzehandes handet es sich i. d. R. um autokundenorientierte Standorte in Gebieten, die ursprüngich primär für Gewerbe vorgesehen waren. Tatsächich weisen sie jedoch auf der einen Seite einen Besatz an überwiegend großfächigen Betrieben des Fachmarktsektors auf, auf der anderen Seite sind hier häufig zusätzich Einzehandesbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenreevanten Sortimenten zu finden. Zukünftig soen Ansiedungsinteressen z. B. der großen Bau- und Möbemärkte auf diese Standorte geenkt werden, um durch eine gewisse räumiche Konzentration dieser großfächigen Betriebe Freiraum und knapper werdende Gewerbefächen zu schonen. Abbidung 1: Zentren- und Standortstruktur Kön Zentrentyp i. S. d. LEPro NRW Hauptzentren Nebenzentren Nahversorgungszentrum Zentrum City Bezirkszentrum Bezirksteizentrum Stadtteizentrum Nahversorgungszentrum Zentrae Versorgungsbereiche gemäß 1 Abs. 6 BauGB, 2 Abs. 2 BauGB, 9 Abs. 2a BauGB, 34 Abs. 3 BauGB, 11 Abs. 3 BauNVO sowie i. S. d. 24a LEPro Zentren- und Standortstruktur Kön Quee: Stadt Kön: Stadtentwickung Kön, Einzehandes- und Zentrenkonzept Kön 2010 (Entwurf), Darsteung: GMA 2010 Nahversorgungsagen sonstige Lagen Sonderstandorte Birgitt Wachs: Die Steuerungs- und Ansiedungsregen im Detai zu besprechen, würde hier zu weit führen. Meine Frage an Sie bezieht sich daher auf den Aspekt der Nahversorgung. Was sind hier die Ziee des Einzehandes- und Zentrenkonzeptes und wie soen diese umgesetzt werden? Dr. Marc Höhmann: In Kön sind seit mehreren Jahren Veränderungen in der Nahversorgungsstruktur festzusteen. Zahreiche, größtenteis fußäufig erreichbare Standorte wurden aufgegeben oder stehen auf dem Prüfstand. Mit dem Abwandern der größeren Anbieter aus Wohnagen und Geschäftszentren gerät auch der kein strukturierte Einzehande unter Druck. Die Versorgung in unmittebarer Nähe des Wohnortes nimmt in mehreren Quartieren tendenzie ab, so dass das Versorgungsnetz ausgedünnt und die Nahversorgung verschechtert wird. Vor diesem Hintergrund verfogen wir in Kön seit angem das Zie, die wohnortnahe Versorgung zu sichern und zu stärken. Hierzu soen insbesondere die Standorte für Lebensmittemärkte vorzugsweise innerhab gewachsener Zentren iegen. Sie sind damit fußäufig gut erreichbar und dienen darüber hinaus as Frequenzbringer für den Facheinzehande. Dadurch beeben sie auch die Kommunikationsfunktion der Zentren. Die Betreiber im Lebensmitteeinzehande sind aerdings häufig noch an einem betriebswirtschaftich optimierten, d. h. eher grobmaschigen Fiianetz interessiert, weshab oft autokundenorientierte Standorte mit umfangreichen bis überdimensionierten Parkierungsmögichkeiten präferiert werden. Diese Zievorsteungen mit unserem Anspruch einer wohnortnahen Versorgung in Einkang zu bringen, stet eine Herausforderung dar. Im Rahmen des EHZKs wurde dies zum Beispie dadurch angegangen, dass bei der Abgrenzung der zentraen Versorgungsbereiche nicht nur der faktische Bestand sondern auch die Entwickungsmögichkeiten des Zentrums berücksichtigt wurden. Hierfür wurden mögiche Potenziafächen aufgenommen, die für eine städtebauich sinnvoe Erweiterung des Zentrums bzw. des Angebotes infrage kommen. Aerdings muss bei diesen Potenziafächen auch die Kompaktheit und damit fußäufige Erebbarkeit des Zentrums as Ganzes berücksichtigt werden. Wo kein entwickungsfähiges Zentrum vorhanden ist, wurde eine Regeung zur Steuerung von Nahversorgern außerhab zentraer Versorgungsbereiche in das Einzehandeskonzept integriert. Auf Basis eines zweistufigen Prüfverfahrens können hiermit auch Standorte außerhab der festgeegten zentraen Versorgungsbereiche ermögicht werden, wenn sie zur Sicherung und zur Verbesserung der wohnortnahen Versorgung der Bevökerung dienen. Diesen Anspruch verfogt ja auch der Kabinettsentwurf des neuen LEP Teipan großfächiger Einzehande, der sich gegenwärtig in der poitischen Beratung befindet. Birgitt Wachs: An die Bearbeitung des Einzehandes- und Zentrenkonzeptes schoss sich eine intensive Beteiigungsphase an, weche im September dieses Jahres ihren Abschuss im Rahmen einer gesamtstädtischen Fachveranstatung hatte. Bitte skizzieren Sie uns das Verfahren und die GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz 17

18 Abbidung 2: Steuerungs- und Ansiedungsregen Abbidung 2: Steuerungs- und Ansiedungsregen Zentrae Versorgungsbereiche außerhab der zentraen Zentrentyp i. S.d. LEPro NRW Nahver- Versorgungsbereiche Hauptzentren Nebenzentren sorgungs -zentren sonstige Lagen Ansiedung / Erweiterung in Bezirks- Nahver- Nahver- Bezirks- Stadttei- Sonder- City tei- sorgungs sorgungs- mit zentren zentren siedungs- Gewerbe- / standorte zentren -zentren agen räumich Industrie- integriert gebiete () () ~ nahversorgungsreevanten Kernsortimenten nicht großfächig () O O großfächig () ~ ~ ~ ~ ~ zentrenreevantem Kernsortiment nicht () () O O großfächig nicht großfächig () O O O () zentrenreevantem Kernsortiment nicht () () () großfächig großfächig () ~ Ansiedung mögich O Ansiedung nicht erwünscht und panungsrechtich auszuschießen () Einzefaprüfung erforderich ~ Ansiedung nicht zuässig i. S. d. LEPro NRW Steuerungs- und Ansiedungsregen Quee: Stadt Kön: Stadtentwickung Kön, Einzehandesund Zentrenkonzept Kön 2010 (Entwurf), Darsteung: GMA 2010 mit der Durchführung verbundenen Herausforderung. Dr. Marc Höhmann: Die Herausforderung war groß. Das EHZK betrifft mit der Kassifizierung und Festegung der zentraen Versorgungsbereiche, Nahversorgungsagen und Sonderstandorte sowie den sehr detaiierten Handungsempfehungen zur Entwickung der einzenen Zentren aer neun Stadtbezirke. Deshab war es uns wichtig, es auch umfassend vor Ort mit den Bürgerinnen und Bürgern, Eigentümern und Gewerbetreibenden zu diskutieren. Hierbei sind wir in den Stadtbezirken auf große Resonanz und Interesse, teiweise aber auch auf Vorbehate gegenüber den Zieen und dem Anspruch der Steuerung des Einzehandes gestoßen. Insgesamt haben wir auf 15 Abendveranstatungen zur Öffentichkeitsbeteiigung fast 1000 Bürgerinnen und Bürger erreicht und zu über 250 mündichen und etwa 80 schriftichen Bedenken, Anregungen und Fragen Steung nehmen können. Die Resonanz auf die Veranstatungen zeigt den hohen Steenwert des Themas Versorgung vor dem Hintergrund des demografischen Wandes. Insbesondere die Sorge um fehende Nahversorgungsangebote und um negative Entwickungen (Leerstände, Fiiaisierung, Trading down) innerhab einiger Zentren bewegt die Bürgerinnen und Bürger. Überwiegend wurden die genereen Ziee und Steuerungsaussagen des Konzeptes aber mit Zustimmung aufgenommen. Birgitt Wachs: Abschießend dürfen wir Sie bitten, uns einen Ausbick zu geben, insbesondere interessiert uns die Frage, ob sich aus Ihrer Einschätzung durch die Noveierung des Landespanungsrechts in NRW ein Änderungsbedarf für das Einzehandesund Zentrensteuerung ergibt. Dr. Marc Höhmann: Nach Bewertung und Kommentierung der in den Veranstatungen geäußerten Anregungen und Bedenken durch unser Fachamt, wobei es in Einzefäen auch zum Vorschag der Modifikationen der Zentrenabgrenzung kommt, wird das Konzept in einem zweiten Beratungsdurchgang in aen Köner Bezirksvertretungen beraten. In dieser Phase befinden wir uns gerade. Nach dessen Abschuss wird das Konzept im Stadtentwickungs- und Wirtschaftsausschuss der Stadt beraten. Der abschießende Beschuss erfogt dann durch den Rat der Stadt Kön, voraussichtich im Frühjahr Einen substanzieen Änderungsbedarf des EHZK durch die Noveierung des Landespanungsrechts sehe ich nicht. As das Steuerungsschema entwicket wurde, gat in NRW der 24a des LEPro NRW. Dessen Zieaussagen waren hinsichtich Regeungen und Verbindichkeit in wesentichen Punkten mit dem jetzigen Kabinettsentwurf, LEP, Teipan großfächiger Einzehande, vergeichbar. Sicherich werden wir in einzenen redaktioneen Anmerkungen auf die neue Gesetzesage verweisen, sobad diese vom Landtag beschossen ist. Dies wird dann parae zum Beratungsverfahren erfogen. Herzichen Dank für das Gespräch! Dynamischer Einzehandesstandort Offenburg von Edith Schreiner, Oberbürgermeisterin der Stadt Offenburg Mit Arbeitspätzen ist Offenburg der wichtigste Wirtschaftsstandort zwischen Karsruhe und Freiburg. Neben einem breit diversifizierten Industrie- und Diensteistungsbesatz kommt dem Einzehande in Offenburg dabei traditione eine sehr hohe Bedeutung zu. Offenburg ist nicht nur einer der bedeutendsten Messestandorte in Baden-Württemberg, sondern zäht auch im Einzehande zu den eistungsstärksten Standorten in Baden-Württemberg. Die rund 500 Einzehandesbetriebe in Offenburg erwirtschaften auf einer Verkaufsfäche von über m² einen Einzehandesumsatz von über 500 Mio. e. 18 GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz

19 Edith Schreiner Quee: Stadt Offenburg In den etzten Jahren konnte die Stadt Offenburg nicht nur in ihrem traditioneen Einzugsgebiet an Bedeutung gewinnen, sondern auch kontinuierich Kunden aus dem benachbarten Esass hinzugewinnen. Die Esässer schätzen dabei insbesondere den Charme der Offenburger Innenstadt und die Servicequaität des Offenburger Fachhandes. Französischsprachige Beratung ist für viee Fachgeschäfte mitterweie eine Sebstverständichkeit. eindeutige Priorität. Durch die Unterscheidung zwischen innenstadtreevanten und nicht innenstadtreevanten Sortimenten im Rahmen des Einzehandeskonzeptes wurde eine kare Vorgabe geschaffen, die einerseits geziet Investitionen in die Innenstadt enkt, es andererseits aber auch ermögicht, dass der eistungsfähige Fachmarktstandort Industriegebiet West aufend modernisiert wurde. Die gepante Ansiedung eines hochwertigen Möbehauses wird die überregionae Attraktivität des Industriegebietes West zukünftig noch weiter stärken. Mit dem konsequenten Einzehandeskonzept ist die Stadt Offenburg auch dem Neubau der Marktgarage wird der nächste große Entwickungsschritt für die Offenburger Innenstadt durch die Ansiedung eines Einkaufszentrums auf dem sog. Sparkassenarea im Bereich der nördichen Hauptstraße vorbereitet. Im Rahmen eines Investorenauswahverfahrens haben sich praktisch ae in Deutschand tätigen renommierten nationaen und internationaen Centerentwicker beworben. Dies zeigt deutich die Attraktivität und die Potenziae der Stadt Offenburg. Auf dem Sparkassenarea so ein neues Quartier entwicket werden, das durch eine offene Bauweise den gesamten nördichen Bereich der Offenburger Innenstadt aufwerten kann. Offenburg hat sich damit as die regionae Einkaufsstadt zwischen Karsruhe und Freiburg etabiert. Diese Entwickung wird begeitet durch ein Einzehandeskonzept, das seit über 20 Jahren immer wieder weiterentwicket und fortgeschrieben wurde. Die Innenstadtentwickung genießt dabei Zentraität im Vergeich Offenburg Keh Lahr Freiburg Emmendingen Karsruhe Baden-Baden Zentraität im Vergeich Fohmarkt auf dem Marktpatz in Offenburg ein berechenbarer Partner für Investoren in der Innenstadt. Nach der Ansiedung eines Mutipex-Kinos und 130,8 125,6 124,4 145,4 154,9 147,5 176, Quee: HBR-Zentraitätskennziffern Quee: Stadt Offenburg In einem strukturierten Auswahprozess wird im Verauf des Jahres 2013 entschieden, wecher Bewerber und weches Konzept am besten zu Offenburg passt. Dabei wird anhand vorab definierter Auswahkriterien nicht nur die Größe und die Branchenzusammensetzung geziet gesteuert, sondern auch städtebauiche und architektonische Vorgaben werden von der Stadt Offenburg aktiv eingebracht. So wird sich der neue Standort nicht as geschossenes Center präsentieren, sondern so sich zur Hauptstraße hin öffnen, so dass auch die umiegenden Geschäfte davon profitieren können. Wir möchten mit dem gepanten Einkaufs-Center die Innenstadt quaitativ und quantitativ weiterentwicken. Mir ist es seit meinem Amtsantritt 2002 ein Aniegen, die nördiche Hauptstraße aufzuwerten. Eine kug gepante Einkaufsgaerie kann hier neue Impuse geben. Mir ist es wichtig, dass die Modernisierung des GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz 19

20 gesamten Quartiers in Richtung Bahnhof angestoßen wird. Der Charme der Innenstadt, den viee Kunden so schätzen, so auch Richtung Norden ausstrahen. Die Stadt Offenburg wird damit ihre führende Position as regionae Einkaufsstadt sichern und ausbauen und dabei bewusst auf eine Innenentwickung setzen. Mit dem Projekt auf dem Sparkassenarea wird die Weiterentwickung der Innenstadt konsequent fortgesetzt. Das Einzehandeskonzept bietet dabei eine wichtige Orientierung für die Entscheidung des Gemeinderats. Einzehandeskonzepte in keineren Kommunen von Dip.-Geogr. Katharina Staiger, GMA Ludwigsburg Über Jahrzehnte hinweg war die Einzehandesentwickung und die panungsrechtiche Steuerung durch Einzehandeskonzepte eher ein Thema, mit wechem sich Vertreter aus Poitik und Verwatung in größeren Städten beschäftigen mussten. In den etzten Jahren ist die Ersteung kassischer Einzehandeskonzepte immer mehr ein Thema auch für keinere Kommunen in ändichen Räumen geworden. So hat die GMA auch in 2012 rund 70 Kommunen mit unter Einwohnern Einzehandeskonzepte erarbeitet. Der zunehmende Beratungsbedarf hängt mit vieen Faktoren zusammen, die von Veränderungen raumordnerischer Vorgaben, sozioökonomischer Eckdaten bis hin zu spezifischen betriebichen Anforderungen, Umsteungen oder Anpassungen im Einzehande reichen. Ausöser für Einzehandeskonzepte, die die panungsrechtiche Steuerung in den Vordergrund rücken, sind häufig Anfragen von Investoren zur Ansiedung von Lebensmittediscountern, Supermärkten und/oder zur Erweiterung vorhandener Märkte. So stehen Poitik und Verwatung häufig vor der Frage: Verträgt unsere Stadt / Gemeinde überhaupt noch einen weiteren Lebensmittemarkt? Neustadt in Hostein Die Beurteiung eines einzenen Vorhabens greift in keineren Städten und Gemeinden angesichts der schmaen Nachfragepattform, der geringen Anzah an Einzehandesbetrieben in einzenen Sortimenten, der weitreichenden Einkaufsverfechtungen und starken Überagerungen durch Konkurrenzstandorte oftmas zu kurz. Im Rahmen eines Einzehandeskonzeptes wird hingegen die Einzehandesstruktur, aber auch das Verbraucherverhaten vorneweg umfassend untersucht. Für eine verässiche und rechtssichere Grundage sind genaue Kenntnisse der okaen Gegebenheiten sowoh auf der Angebots- as auch auf der Nachfrageseite notwendig. Um dem Anspruch, die tatsächichen Verhätnisse vor Ort abzubiden und zu bewerten, gerecht zu werden, reicht eine Bestandsaufnahme des örtichen Einzehandes aeine nicht mehr aus. Quee: GMA Katharina Staiger Quee: GMA Die GMA führt deshab eine Viezah an persönichen Befragungen im okaen Einzehande und Kundenwohnorterhebungen an ausgewähten Standorten durch. So können u. a. detaiierte Erkenntnisse zu Einzugsgebieten, aber auch zur spezifischen Situation der Betriebe gewonnen werden. As weitere Befragungsform hat sich in keineren Kommunen die Befragung der BürgerInnen zum Einkaufsverhaten, zur Einkaufsorientierung und zur Bewertung des okaen Angebotes bewährt. Die GMA hat dabei sehr gute Erfahrungen mit schriftichen Befragungen gemacht, zuma sich die BürgerInnen in hohem Maße mit dem Wohnort identifizieren und damit eine hohe Beteiigung erreicht wird. Die Rückaufquoten der GMA 20 GMA Ludwigsburg GMA Büro Dresden GMA Büro Hamburg GMA Büro Kön GMA Büro München T T / T T emai: info@gma.biz