Nebenkostenabrechnung für Vermieter

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1 Haufe Ratgeber plus Nebenkostenabrechnung für Vermieter von Dr. Matthias Nöllke 4. Auflage 2010 Nebenkostenabrechnung für Vermieter Nöllke schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Haufe-Lexware Freiburg 2010 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN Inhaltsverzeichnis: Nebenkostenabrechnung für Vermieter Nöllke

2 9 Wie Sie die Nebenkosten mit Ihrem Mieter vereinbaren FRAU HERBOLD IST RATLOS Irene Herbold hat eine Dreizimmer-Wohnung geerbt, die sie vermieten möchte. Sie hat auch schon eine Interessentin gefunden. Über die Miete werden sich die Frauen schnell einig. Und wie hoch sind die Nebenkosten?, erkundigt sich die Interessentin. Da muss Frau Herbold passen. Den betreffenden Abschnitt im Formular-Mietvertrag füllt sie nicht aus. Doch um sich abzusichern, nimmt sie in den Vertrag den Satz auf: Alle Nebenkosten trägt die Mieterin. Nach einem Jahr rechnet Frau Herbold die Nebenkosten zusammen und schickt ihrer Mieterin die Abrechnung zu: Euro. Doch die Mieterin antwortet postwendend, dass mit der Miete bereits alle Nebenkosten abgegolten seien. Und die Klausel, nach der alle Nebenkosten die Mieterin zu tragen hat, sei nach Auskunft des örtlichen Mietervereins unwirksam. Frau Herbold ist ratlos. Im Mietvertrag schaffen Sie die Grundlage Viele Vermieter sind erstaunt, wenn sie erfahren: Von Haus aus haben sie keineswegs Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten. Denn gesetzlich gelten die Nebenkosten als Teil der Miete. Aus Vermietersicht leuchtet das nicht unmittelbar ein. Immerhin sind die Neben- oder Betriebskosten für ihn ja keine Einkünfte, sondern ein durchlaufender Posten. Die Kosten und Aufwendungen, die durch den Gebrauch der Mietsache laufend entstehen, etwa die kommunalen Gebühren für Abwasser oder die Müllabfuhr, werden an den Mieter weitergegeben. Der Vermieter tritt in Vorleistung und holt sich das Geld von seinem Mieter wieder zurück. Das ist die zwingende Logik. Für diese Vorgehensweise muss jedoch eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden und zwar im Mietvertrag. Nachträgliche Übereinkünfte

3 10 Wie Sie die Nebenkosten mit Ihrem Mieter vereinbaren haben demgegenüber keinen Bestand. Fazit: Wenn in Ihrem Mietvertrag keine wirksame Betriebskostenvereinbarung enthalten ist, können Sie keine Nebenkosten auf Ihren Mieter umlegen mit Ausnahme der Strom-, Heiz- und Warmwasserkosten. Für diese gelten besondere Regelungen, auf die wir später noch zu sprechen kommen (siehe ab S. 119). Alle anderen Kosten sind wie unserem Beispiel tatsächlich bereits mit der Miete abgegolten (vgl. LG Hagen WM 1987, S. 161)! Wann muss Ihr Mieter keine Nebenkosten bezahlen? Es wäre eine böse Überraschung, doch vielleicht ist Ihr Mieter gar nicht verpflichtet, die Nebenkosten zu übernehmen. Sehen Sie sich Ihren Mietvertrag an. In den folgenden Fällen müssen Sie die Nebenkosten (außer den Strom-, Heiz- und Warmwasserkosten) selbst tragen: Sie haben mit Ihrem Mieter keinen schriftlichen Mietvertrag geschlossen. Sie können also nicht hieb- und stichfest belegen, was Sie mit Ihrem Mieter hinsichtlich der Nebenkosten vereinbart haben. Im Formularmietvertrag haben Sie die Felder, die für die Nebenkosten vorgesehen sind, nicht ausgefüllt. Dies wird nicht etwa als Indiz gewertet, dass in diesem Punkt noch Klärungsbedarf besteht, sondern dass der Vermieter keine Nebenkosten erhebt. Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind missverständlich, ungenau oder verstoßen gegen die gesetzlichen Vorgaben. Dabei werden mitunter recht strenge Maßstäbe angelegt. Für Ihren Mieter muss klar und deutlich ersichtlich sein, welche Kosten auf ihn zukommen. Und Sie dürfen keine Vereinbarungen treffen, die den Mieter unangemessen benachteiligen. Unbestimmte Formulierungen haben keine Chance Manche Vermieter halten ihre Vereinbarungen über die Nebenkosten im Mietvertrag bewusst ein wenig unscharf. Sie meinen: Man kann ja nie wissen, was noch für Kosten auf einen zukommen. Vielleicht wird irgendwann mal ein Fahrstuhl eingebaut oder es gibt eine neue städtische Ge-

4 Vereinbarung unwirksam? Was tun? 11 bühr. Die Vermieter wollen sich absichern und greifen zu Formulierungen wie Der Mieter trägt die Nebenkosten. Oder: Zusätzlich übernimmt der Mieter die Hausgebühren. Solche Klauseln lassen jedoch nicht erkennen, welche genauen Kosten auf den Mieter zukommen. Und genau deshalb sind sie unwirksam (vgl. LG Aachen WM 1980, S. 112, LG Stuttgart WM 1987, S. 161). Auch auf die Floskel und so weiter können Sie getrost verzichten. Heißt es im Mietvertrag etwa: Der Mieter trägt die üblichen Nebenkosten wie die Kosten für Heizung, Strom, Warmwasser, Treppenreinigung und so weiter, dann dürfen Sie nur die genannten Kosten abrechnen. Es kann daraus nicht abgeleitet werden, dass der Mieter alle zulässigen Betriebskosten übernimmt (LG Braunschweig WM 1982, S. 300). Vorsicht vor Klauseln zum Nachteil Ihres Mieters Nicht weniger schädlich kann es sich auswirken, wenn Vermieter möglichst rigide Klauseln in den Vertrag aufnehmen, die ihnen weitreichende Rechte und Eingriffsmöglichkeiten sichern sollen. In einigen Fällen möchten sie sich damit nur absichern, um in Streitfällen besonders gut gewappnet zu sein oder gar ein Druckmittel in der Hand zu haben. Doch erreichen sie damit genau das Gegenteil. Denn eine Klausel, die den Mieter benachteiligt, ist schlicht unwirksam. Wenn Sie Ihrem Mieter also Nebenkosten aufbürden, die er gar nicht zu tragen hat, riskieren Sie, dass die ganze Vereinbarung nichtig ist und Sie Ihre berechtigten Ansprüche verlieren. Welche Nebenkosten Sie auf Ihren Mieter umlegen dürfen und welche nicht, erfahren Sie im nächsten Kapitel. Vereinbarung unwirksam? Was tun? Gerade in älteren Mietverträgen finden sich oftmals Formulierungen, die den heutigen Anforderungen nicht mehr gerecht werden. Dafür gibt es einen einfachen Grund: Damals schlugen die Nebenkosten noch nicht so stark zu Buche. Für Mieter und Vermieter waren sie kein großes Thema.

5 12 Wie Sie die Nebenkosten mit Ihrem Mieter vereinbaren Welche Konsequenzen ergeben sich jedoch, wenn Sie einen solchen Mietvertrag abgeschlossen haben, dessen Nebenkostenvereinbarung auf tönernen Füßen steht? Wie sollten Sie vernünftigerweise reagieren? Ist es sinnvoll, eine zusätzliche Vereinbarung zu treffen oder gar einen neuen Vertrag abzuschließen diesmal mit einer juristisch wasserdichten Vertragsklausel wie beispielsweise in unserem Mietvertragsformular auf der CD? Davon können wir nur abraten. Eine unwirksame Vertragsklausel lässt sich nicht im Nachhinein reparieren. Sie gewinnen nichts, wenn Sie mit Ihrem Mieter eine neue Vereinbarung schließen, mit der Sie ausschließlich Ihre Ansprüche sichern. Im Ernstfall muss sich Ihr Mieter nicht daran halten, denn Sie haben ihn ja nicht über die wahren Hintergründe der Vereinbarung informiert. Durch eine solche nachträgliche Korrektur dürften Sie sich sogar eher schaden. NACHTRÄGLICHE VEREINBARUNGEN MACHEN MISSTRAUISCH Seit Jahren vermietet Kurt Lauer an Familie Gerges. Durch einen Medienbericht wird er darauf aufmerksam, die Nebenkostenklausel im Mietvertrag nachzuprüfen. Tatsächlich erscheint sie ihm ein wenig missverständlich. Herr Lauer befürchtet, Familie Gerges könnte die Klausel anfechten und die Nebenkosten der vergangenen Jahre zurückfordern. Um das zu verhindern, legt er ihnen einen neuen Mietvertrag vor. Für Sie ändert sich gar nichts, sagt Herr Lauer zu seinen Mietern. Es geht nur darum, den Vertrag an bestehendes Recht anzupassen. Das Ehepaar Gerges unterschreibt, doch schöpft Frau Gerges Verdacht und wendet sich an eine Mieterberatungsstelle. Ergebnis: Gerges fechten den neuen Mietvertrag an, den Herr Lauer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen mit ihnen abgeschlossen hat. Außerdem stellen sie ihre Vorauszahlung der Nebenkosten ein, mit der Begründung, dass die Klausel im alten Mietvertrag unwirksam sei. Besteht eine konkludente Vertragsänderung? Eine unwirksame Vertragsklausel können Sie nicht nachträglich zu Ihren Gunsten abändern. Daher lautet unser Rat: Lassen Sie alles, wie es ist.

6 Vereinbarung unwirksam? Was tun? 13 Rechnen Sie so ab wie bisher. Dabei geht es nicht nur darum, dass Sie Ihre Mieter nicht auf eine Klausel aufmerksam machen wollen, die für Sie nachteilig sein könnte. Vielmehr gibt es gerade für ältere Mietverträge (die ja in der Regel betroffen sind) eine gewisse Chance, dass Sie Ihre Ansprüche trotz der betreffenden Klausel wahren können und Ihr Mieter weiterhin die Nebenkosten zahlen muss. Das Stichwort heißt konkludente Vertragsänderung. Maßgeblich ist danach nicht die (unwirksame) Vertragsklausel, sondern das Verhalten der Vertragsparteien. Wenn Ihr Mieter jahrelang anstandslos die Nebenkosten bezahlt und Sie ordnungsgemäß abgerechnet haben, dann besteht gewissermaßen die stillschweigende Übereinkunft, es weiterhin so zu handhaben. Der Mietvertrag auf dem Papier ist also durch das Verhalten der Vertragsparteien geändert bzw. konkretisiert worden. Und diese Regelung gilt dann anstelle der (unwirksamen) Klausel. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter über einen längeren Zeitraum die Betriebskostenabrechnungen widerspruchslos hingenommen hat (vgl. LG Berlin vom Az. 64 S 402/00, GE 2001, S. 552; BGH vom , NZM 2000, S. 961). Es genügt also nicht, wenn der Mieter einige Male Vorauszahlungen leistet, um daraus bereits eine konkludente Vertragsänderung abzuleiten (vgl. OLG Hamburg 1988, S. 347). Als Mindestvoraussetzung dürfte gelten, dass der Mieter nach einer Jahresabrechnung eine Nachzahlung geleistet oder ein Abrechnungsguthaben entgegengenommen hat. Damit hat er der Nebenkostenvereinbarung konkludent zugestimmt (LG Berlin vom 28.Februar 2002, Az. 62 S 333/01, MM 2002, S.183). Schließlich ist noch darauf hinzuweisen, dass zumindest einige Gerichte wie das Amtsgericht Mannheim eine abweichende Auffassung vertreten: Demnach führt sogar eine jahrzehntelange Zahlung von Betriebskosten nicht zu einer konkludenten Änderung, denn die setzt nach Auffassung des Gerichts voraus, dass der Mieter wusste, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war, und trotzdem zahlte. Es fehlt, so die Richter, der rechtsgeschäftliche Wille beider Parteien (vgl. AG Mannheim vom 8. November 2001 Az. 16 C 260/01, DWW 1-2, 2002, S. 36).

7 14 Wie Sie die Nebenkosten mit Ihrem Mieter vereinbaren LASSEN SIE SICH RECHTLICH BERATEN Die konkludente Vertragsänderung bzw. Konkretisierung ist ein sehr unsicheres Terrain. Wenn Ihr Mieter also die Vertragsklausel über die Nebenkosten beanstandet, sollten Sie auf jeden Fall juristischen Rat in Anspruch nehmen und klären, ob bei Ihnen eine konkludente Vertragsänderung vorliegt oder nicht. Was würde im ungünstigsten Fall geschehen? Erste Voraussetzung: Die Klausel in Ihrem Mietvertrag ist tatsächlich unwirksam (z. B. weil Sie die Felder im Formularvertrag nicht ausgefüllt haben). Zweite Voraussetzung: Ihr Mieter beanstandet diese Klausel. Dritte Voraussetzung: Es besteht keine konkludente Vertragsänderung. Vierte Voraussetzung: Ihr Mieter schöpft das Potenzial voll aus, stellt die Zahlung der Nebenkosten sofort ein und fordert die Zahlungen zurück, die er in den vergangenen Jahren geleistet hat. Sein Anspruch auf Rückzahlung der unrechtmäßig erhobenen Nebenkosten unterliegt gemäß 195 BGB der dreijährigen Verjährungsfrist (vgl. OLG Hamm vom 1. März 1995, Az. 30 U 178/94, ZMR 1995, S. 294). Sie müssten also die Nebenkostenzahlungen der vergangenen drei Jahre zurückerstatten und auf künftige Zahlungen verzichten. Ausgenommen sind, wie bereits erwähnt, die verbrauchsabhängigen Kosten für Heizung und Warmwasser. Diese Kosten müssen nach der Heizkostenverordnung grundsätzlich neben der Miete gesondert abgerechnet werden. Die einzige Möglichkeit, die entgangenen Nebenkosten wieder hereinzuholen, ist eine Mieterhöhung. Aber auch da sind Ihnen enge Grenzen gesetzt und manchmal ist Ihnen auch dieser Weg versperrt etwa wenn Sie eine Staffelmietvereinbarung geschlossen haben. Wie Sie die Miete erhöhen können, erfahren Sie im Erste-Hilfe-Band Der Vermieter-Ratgeber.