Weltweit engagiert. Sergei Verschinin

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1 Weltweit engagiert Greenfield vs. Brownfield? Erwerb und Due Diligence des Grundstücks Investitionsforum Lokalisierung des Produktionsaufbaus in Russland Grundlage des Geschäftserfolges für die deutsche Unternehmen Sergei Verschinin

2 Inhalt 01 Definitionen Greenfield und Brownfield 02 Vorteile und Nachteile des Greenfield -Modells 03 Vorteile und Nachteile des Brownfield -Modells 04 Ablauf einer immobilienrechtlichen Due Diligence Prüfung 05 Fazit 2

3 Inhalt 01 Definitionen Greenfield und Brownfield 02 Vorteile und Nachteile des Greenfield -Modells 03 Vorteile und Nachteile des Brownfield -Modells 04 Ablauf einer immobilienrechtlichen Due Diligence Prüfung 05 Fazit 3

4 1. Definitionen von Greenfield und Brownfield Greenfield: Fachbegriff, der bei der Realisierung von Immobilienprojekten auf unerschlossenen Gebieten benutzt wird. In der Regel sind solche Gebiete landwirtschaftliche Ländereien, die mit der Zeit zum Teil einer Stadt - aufgrund ihrer Grenzerweiterung- geworden sind. Brownfield: Der Wiederaufbau von Industriegebieten mit dem Zweck, sie weiterhin für die Realisierung von Immobilienprojekten zu nutzen. In der Regel sind solche Gebiete verschmutzt (weisen unterirdische Lagerungsstätten von Treibstoffen, Abfallprodukten von Fabriken usw. auf), was mit einem hohen Investitionsvolumen verbunden ist. 4

5 Inhalt 01 Definitionen Greenfield und Brownfield 02 Vorteile und Nachteile des Greenfield -Modells 03 Vorteile und Nachteile des Brownfield -Modells 04 Ablauf einer immobilienrechtlichen Due Diligence Prüfung 05 Fazit 5

6 2. Vorteile und Nachteile des Greenfield -Modells Vorteile Nachteile Kein Wiederaufbau und kein Abriss der schon vorhandenen Bebauung notwendig Freiflächen Günstige Grundstücke Möglichkeit einer effektiven Erstellung von Bebauungsplänen Freiheit bei der Auswahl von erlaubten Nutzungsarten Möglichkeit das Territorium nach Bedarf zu erweitern Ständiges Bevölkerungswachstum Fehlende Infrastruktur Notwendigkeit zur Durchführung aller Developmentstadien (Schaffung einer Zufahrt, Anschluss an die kommunalen Leitungen) Hohe Investitionskosten Lange Fristen bei der Herstellung der kommunalen Infrastruktur 6

7 Inhalt 01 Definitionen Greenfield und Brownfield 02 Vorteile und Nachteile des Greenfield -Modells 03 Vorteile und Nachteile des Brownfield -Modells 04 Ablauf einer immobilienrechtlichen Due Diligence Prüfung 05 Fazit 7

8 3. Vorteile und Nachteile des Brownfield -Modells Vorteile Nachteile Gute Lage der Objekte, in der Regel innerhalb der Stadtgrenze meistens mit Betrieben, Fabriken und anderen Produktionsanlagen bebaute Grundstücke vorhandene Infrastruktur vorhandene Ingenieurinfrastruktur (Elektrizitäts-, Wärme-, Wasser- und Abwasserleitungen) Zufahrtsmöglichkeit und Transportkorridor verschmutzte Umwelt kontaminierte Grundstücke (Verschmutzung mit Chemikalien, Schwermetallen, Pestiziden und anderen Schadstoffen) Erhebliche Ausgaben für die Regenerierung der Umgebung Zusätzliche Kosten beim Bau und Wiederaufbau Zahlung einer hohen Grundstückssteuer 8

9 Inhalt 01 Definitionen Greenfield und Brownfield 02 Vorteile und Nachteile des Greenfield -Modells 03 Vorteile und Nachteile des Brownfield -Modells 04 Ablauf einer immobilienrechtlichen Due Diligence Prüfung 05 Fazit 9

10 4. Ablauf einer immobilienrechtlichen Due Diligence Prüfung (I) Grundbegriffe: Eigentümer Russische Föderation, Subjekte der RF, Stadtverwaltungen Russische natürliche und juristische Personen Ausländische natürliche und juristische Personen Entstehung von Rechten an Immobilien Erwerbsgeschäft (Kauf, Miete / Errichtung) Registrierung im staatlichen Immobilienregister 10

11 4. Ablauf einer immobilienrechtlichen Due Diligence Prüfung (II) Beim Kauf eines Grundstücks können die folgenden Personen auf der Seite des Verkäufers auftreten: Privatpersonen (natürliche Personen) Juristische Personen öffentliche Hand 11

12 4. Ablauf einer immobilienrechtlichen Due Diligence Prüfung (III) Typischer Ablaufplan bei dem Erwerb eines Grundstückes bei natürlichen und juristischen Personen: Grundsatzentscheidung des Investors Objektsuche Prüfung des Objekts und der Rechte an dem Objekt Rechtliche Technische Umweltrechtliche Evtl. finanzielle- und steuerrechtliche Due Diligence Prüfungen Abstimmung der Erwerbsverträge Unterzeichnung Umsetzung des Erwerbsvorganges Kaufpreis- oder Mietzahlung Registrierung im staatlichen Immobilienregister 12

13 4. Ablauf einer immobilienrechtlichen Due Diligence Prüfung (IV) Natürliche Personen Juristische Personen Bei dem Erwerb eines Grundstückes bei einer natürlichen Person, müssen die folgenden Voraussetzungen geprüft werden: ob der Pass der natürlichen Person ordnungsgemäß ausgestellt bzw. nicht gefälscht ist; ob diese Person das Eigentum rechtmäßig erworben hat; Bei dem Erwerb eines Grundstückes bei einer juristischen Person, müssen die folgenden Voraussetzungen geprüft werden: Prüfung des Verkäufers (Gesellschaft); Prüfung der Satzung und Gründungsunterlagen; Zustimmungen für Erwerbsgeschäft; Zustimmung des Ehegatten. Xxx 13

14 4. Ablauf einer immobilienrechtlichen Due Diligence Prüfung (V) Wichtige Punkte beim Erwerb von Rechten an Grundstücken: Rechtlicher Status einer Liegenschaft Bodenkategorie (z.b. Industrieland, Siedlungsland, Landwirtschaftsfläche etc.) Widmung / erlaubte Nutzung (z.b. Bebauung mit Produktionsstätten, Lagerhäusern etc.) Bebaubarkeit Generalpläne der Siedlungen, Regeln für Bebauung und Bodennutzung Genehmigungsfähigkeit des Anschlusses an die Versorgungsnetze Eventuelle Belastungen Eventuelle sanitäre Schutzzonen der Objekte an benachbarten Grundstücken 14

15 4. Ablauf einer immobilienrechtlichen Due Diligence Prüfung (VI) Erwerb von der öffentlichen Hand: Ausschreibungen Vergabe von Eigentum / Mietrechten Gilt für alle Arten von Immobilien (Grundstücke, Gebäude etc.) Zuweisung Vergabe von Mietrechten an Grundstücken Vorläufige Abstimmung der Objektlage Üblicherweise mit gleichzeitigem Abschluss eines Investitionsvertrages Exklusives Erwerbsrecht Recht auf die Anmietung bzw. Privatisierung der Grundstücke, auf welchen die Gebäude im Privateigentum stehen Berechtigte sind die Gebäudeeigentümer (nach Erwerb bzw. Errichtung eines Gebäudes) Abtretung von Rechten aus Mietverträgen 15

16 4. Ablauf einer immobilienrechtlichen Due Diligence Prüfung (VII) Besonderheiten bei dem Erwerb eines Grundstückes bei der öffentlichen Hand: Wenig Verhandlungsspielraum bei staatlichen Verträgen Zeitaufwendiges Verfahren Einhaltung von Formerfordernissen (z.b. bei Ausschreibungen) Bei Mietverträgen Maximale Laufzeit üblicherweise: 49 Jahre (Verlängerung möglich) Bei Investitionsprojekten erfolgt die Vermietung stufenweise: z.b. Mietvertrag für ca. 5 Jahre für die Umsetzung des Investitionsprojektes und anschließend Abschluss eines Mietvertrages für 49 Jahre Höhe der Miete ist gesetzlich festgelegt. 16

17 4. Ablauf einer immobilienrechtlichen Due Diligence Prüfung (VIII) Arten der Einschränkungen und Belastungen: Pacht ein Pachtvertrag, der für mehr als zwölf Monate abgeschlossen wird, unterliegt der Registrierungspflicht; nach der Rechtsprechung gilt der Pachtvertrag mit der Laufzeit bis zu einem Jahr als keine Belastung. Dienstbarkeit öffentliche Dienstbarkeiten nur in Bezug auf ein Grundstück; Privatdienstbarkeiten sowohl in Bezug auf ein Grundstück als auch auf Gebäude und Anlagen; Dienstbarkeit soll eine minimale Belastung für den Eigentümer darstellen, sonst kann der Eigentümer eine angemessene Zahlung dafür verlangen. Verpfändung Die Angaben über verpfändete Objekte enthält das staatlicher Immobilienregister. Weitere Verbote und Einschränkungen Grundstücke, die in Bezug auf den Umsatz eingeschränkt sind; Grundstücke, die aus dem Umlauf ausgenommen sind; Grundstücke, die für staatliche und kommunale Bedürfnisse reserviert werden. 17

18 Inhalt 01 Definitionen Greenfield und Brownfield 02 Vorteile und Nachteile des Greenfield -Modells 03 Vorteile und Nachteile des Brownfield -Modells 04 Ablauf einer immobilienrechtlichen Due Diligence Prüfung 05 Fazit 18

19 5. Fazit Wichtige Aspekte für Investoren: Unterstützung durch die lokale Verwaltung; Gründliche Prüfung der Grundstücke. 19

20 Ihr Ansprechpartner Bild Sergei Verschinin Rödl & Partner Business Center LeFort Elektrosawodskaja ul. 27, Gebäude Moskau / Russland Telefon +7 (495) (911) Telefax +7 (495) sergei.verschinin@roedl.pro Jeder Einzelne zählt bei den Castellers und bei uns. Menschentürme symbolisieren in einzigartiger Weise die Unternehmenskultur von Rödl & Partner. Sie verkörpern unsere Philosophie von Zusammenhalt, Gleichgewicht, Mut und Mannschaftsgeist. Sie veranschaulichen das Wachstum aus eigener Kraft, das Rödl & Partner zu dem gemacht hat, was es heute ist. Força, Equilibri, Valor i Seny (Kraft, Balance, Mut und Verstand) ist der katalanische Wahlspruch aller Castellers und beschreibt deren Grundwerte sehr pointiert. Das gefällt uns und entspricht unserer Mentalität. Deshalb ist Rödl & Partner eine Kooperation mit Repräsentanten dieser langen Tradition der Menschentürme, den Castellers de Barcelona, im Mai 2011 eingegangen. Der Verein aus Barcelona verkörpert neben vielen anderen dieses immaterielle Kulturerbe. 20