Die nächsten 40 Minuten. Inhaltsübersicht. Grundstückkauf bau-, planungs- und umweltrechtliche Due Diligence. Alexander Rey

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1 Universität St. Gallen Institut für Rechtswissenschaft und Rechtspraxis Aktuelle Rechtsfragen im Bau-, Planungs- und Umweltrecht Luzern, 22. November 2012 Grundstückkauf bau-, planungs- und umweltrechtliche Due Diligence Alexander Rey Binder Rechtsanwälte Baden Die nächsten 40 Minuten Inhaltsübersicht 1. Vorbemerkungen 2. Raumplanungsrechtliche Risiken 3. Umweltrechtliche Risiken 4. Natur- und heimatschutzrechtliche Risiken 5. Erschliessungsrechtliche Risiken 6. Baurechtliche Risiken 2 1

2 3 Due Diligence (DD) beim Grundstückkauf Immobilien-DD: Was ist das? Immobilien-DD als verkehrsübliche Sorgfalt bei der Prüfung eines Immobilienkaufs Systematisches Vorgehen zur Erkennung von Chancen und Risiken Unterschiedliche Funktion, ob die DD für den Käufer oder für den Verkäufer (im Vorfeld einer Transaktion) durchgeführt wird 4 2

3 Due Diligence (DD) beim Grundstückkauf Ziel Erkennen von Chancen und Risiken eines Grundstücks durch eine systematische Prüfung der Eigenschaften des Grundstücks (meist weiss der Verkäufer mehr als der Käufer!) im Hinblick auf die geplante Nutzung Schaffung einer sicheren Grundlage für den Immobilienkauf: Risiken und Chancen können abgewogen werden Risikoverteilung zwischen Käufer und Verkäufer kann vorgenommen werden (Risikominimierung) Preis kann bestimmt werden (Bewertungshilfe; Hinweise für Preisverhandlungen) 5 Due Diligence (DD) beim Grundstückkauf Hintergrund: Besonderheiten des Vermögenswerts Grundstück Unikatscharakter Standortgebundenheit Entwicklungsdauer Eigenschaft des Vermögenswerts Grundstück Dauerhaftigkeit 6 3

4 Due Diligence (DD) beim Grundstückkauf Verschiedene Bereiche der DD Marktrisiko Recht Bautechnik Umwelt Steuern Nachfolgend geht es um die rechtlichen Risiken in den Bereichen: Raumplanung Umweltrecht Öffentliches Baurecht 7 Due Diligence (DD) beim Grundstückkauf Vorgehen im Überblick 1. Definition Auftrag und Prüfungsumfang, abgeleitet aus den Nutzungsabsichten/Strategie des Auftraggebers. Definition Dealbreaker So viel wie nötig so wenig wie möglich Unterschiede der Prüfung ergeben sich aus dem Objekt und der Strategie des Käufers (Bauland; bebautes Areal, das umgenutzt werden soll; veränderungslose Übernahme bestehende Bebauung) 2. DD-Team: In der Regel wird die DD durch ein Team von Spezialisten durchgeführt. Schon die rechtliche DD kann je nach Objekt den Beizug von Spezialisten des öffentlichen und privaten (Bau)Rechts und des Steuerrechts notwendig machen. Im Bereich des öffentlichen Baurechts empfiehlt sich in der Regel der Beizug eines lokalen Spezialisten. 8 4

5 Due Diligence (DD) beim Grundstückkauf 3. Phasenweises Vorgehen Identifizierung Risikobereiche und Beschaffung Informationen Geoinformationssysteme der Kantone Abklärungen vor Ort bei jeweils zuständiger Behörde Zukünftig: Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB; ab 2019): In einer ersten Phase werden auf Bundesebene die 17 wichtigsten Eigentumsbeschränkungen aus acht Bereichen in den Kataster aufgenommen (Nutzungspläne, Nationalstrassen, Eisenbahnen, Flughäfen, belastete Standorte, Grundwasserschutz, Lärm, Wald) Durchführung DD Dokumentation mit Empfehlungen für vertragliche Risikominimierung / Bewertung Idealerweise Begleitung durch Akquisitionsprozess

6 Raumplanungsrechtliche Risiken Problematik: Föderalistische Zersplitterung der Zuständigkeiten Bund Kantone Gemeinden. Bund: Sachpläne. Behördenverbindlichkeit, ähnlich jener von Richtplänen (Art. 23 RPV). Gegenstand von Bundesplanungen sind alle raumwirksamen Tätigkeiten von Sachbereichen, in denen der Bund über verfassungsrechtliche Kompetenzen verfügt (namentlich Luftfahrt, Bahn, Nationalstrassen, Militär, Stromversorgung). Behördenverbindlich; bedarf keiner Umsetzung im Richtplan. Nicht grundeigentümerverbindlich. Bund: Projektierungszonen/Baulinien in den Bereichen Nationalstrassen, Eisenbahn, Luftfahrt (grundeigentümerverbindlich) 11 Raumplanungsrechtliche Risiken Kanton: Richtplan. Ist nur behörden- nicht aber grundeigentümerverbindlich. Kann aber erhebliche Auswirkungen auf den Grundeigentümer haben (Tendenz zu erhöhter Koordinationsleistung des Richtplans, namentlich im Bereich Umwelt/Verkehr) Beispiel 1: Standortfestsetzungen für gewisse (immissionsträchtige) Anlagen (Abfallverwertungsanlagen; Festsetzung von Entwicklungsschwerpunkten für gewisse Wirtschaftszweige etc. mit Auswirkungen auf Nutzungspläne der Gemeinden) Beispiel 2: Planungspflicht für verkehrsintensive Einrichtungen und mittelgrosse Verkaufsnutzungen (ab 500 m 2 ) im Kanton Aargau. Kanton: Kantonale Nutzungspläne. Häufig Schutzpläne oder projektbezogene Spezialpläne/Projektierungszonen. 12 6

7 Raumplanungsrechtliche Risiken Gemeinden: Richtpläne und Nutzungspläne Kommunale Richtpläne. Sind zwar wie ihre kantonalen Verwandten nur behördenverbindlich, gehen aber häufig einer Wettbewerbspflicht oder einer Sondernutzungsplanungspflicht voraus und bestimmen den Inhalt der zukünftigen Bebauung. Rahmennutzungspläne ( allgemeine Nutzungspläne, Bauzonenund Kulturlandplan etc.).!! Achtung: Nutzungspläne werden alle Jahre revidiert. Die Abklärung, ob eine Revision geplant oder im Gang ist und wie der aktuelle Stand der Planung ist, gehört zu einer seriösen Prüfung. 13 Raumplanungsrechtliche Risiken Sondernutzungspläne. Es gibt von Kanton zu Kanton unterschiedliche Instrumente ( Quartierpläne, Bebauungspläne, Gestaltungspläne, Erschliessungspläne ) mit jeweils unterschiedlichem Inhalt und unterschiedlichem Verfahren. Sondernutzungsplanungspflicht im Besonderen: Die Pflicht zum Erlass eines Erschliessungs- oder Gestaltungsplans über ein bestimmtes Gebiet ist in der Regel aus dem Rahmennutzungsplan ersichtlich, kann aber in besonderen Situationen (etwa in Schutzzonen) auch ohne explizite Verankerung aktualisiert werden. Sondernutzungspläne erlauben häufig ein Abweichen vom Rahmennutzungsplan zugunsten des Eigentümers, was aber im Gegenzug besondere Qualitäten verlangt. Sondernutzungsplanungspflichten haben Auswirkungen auf die Entwicklungsdauer eines Projekts. 14 7

8 Raumplanungsrechtliche Risiken Durchführung von Konkurrenzverfahren. Immer häufiger muss zwischen Rahmennutzungsplan (oder kommunalem Richtplan) und Sondernutzungsplan ein Konkurrenzverfahren durchgeführt werden, um verschiedene Bebauungsvarianten zu eruieren. Konsequenz: Unsicherheit über das, was und wie es realisiert werden kann und hinsichtlich Entwicklungsdauer. Mehrwertabgabe (Mehrwertausgleich). Wo ein solcher Mehrwertausgleich vorgeschrieben ist, ist bei neu eingezonten Flächen zu prüfen, ob die Abgabe bezahlt wurde. Zwar ist in der Regel der Eigentümer im Zeitpunkt der Rechtskraft der Einzonung Schuldner der Abgabe, doch kann ein gesetzliches Grundpfandrecht bestehen. Teilweise werden im Rahmen der Einzonungen Grundeigentümern von den Gemeinden auch andere vertragliche Pflichten auferlegt (Baupflichten, Kaufrecht zu Gunsten Gemeinde, etc.). Allenfalls ist eine Auskunft bei der zuständigen Behörde einzuholen

9 Umweltrechtliche Risiken Ausgewählte Problemfelder: Belastung von Gebäuden und Untergrund mit Schadstoffen Gewässerschutz (planerischer Gewässerschutz und Gewässerraum) Immissionen (Lärm, Luft, nichtionisierende Strahlung) Naturgefahren Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (im Besonderen: Art. 2 Abs. 4 LRV; Art. 2 Abs. 1 UVPV) 17 Umweltrechtliche Risiken - Schadstoffbelastung (Abfall)Belastete Standorte Definitionen (USG/AltlV) Belastete Standorte sind betriebene oder stillgelegte Ablagerungsstandorte (Deponien) sowie Betriebs- und Unfallstandorte, an denen Abfälle abgelagert wurden oder versickerten. Altlasten sind demgegenüber (sanierungsbedürftige) belastete Standorte, die zu schädlichen oder lästigen Einwirkungen auf die Umwelt führen oder bei denen die konkrete Gefahr dazu besteht. Sanierungsbedarf! Die Begriffsverwendung in Kaufverträgen kann darüber entscheiden, wer welche Kosten trägt. Darum: Genaue Definitionen, die mit dem gesetzlichen Sprachgebrauch übereinstimmen! Wer die Kosten für Altlasten übernimmt, übernimmt nicht automatisch auch die Kosten für die Beseitigung von verschmutztem Aushub, wenn kein sanierungsbedürftiger Standort vorliegt. 18 9

10 Umweltrechtliche Risiken - Schadstoffbelastung (Abfall)Belastete Standorte - Kataster Die Kantone haben einen öffentlichen Kataster der belasteten Standorte (KbS) zu führen. Natürlich besteht keine Gewähr, dass ein Standort, der nicht im Kataster aufgenommen wurde, nicht doch Belastungen aufweist. Vor jedem Kauf eines Grundstücks ist der KbS zu konsultieren. Um das Risiko einer Belastung zu eruieren, sind historische und technische Untersuchungen möglich. Je genauer man die Belastung und die Kostenfolgen möglicher Szenarien kennt, desto genauer kann das Risiko (Eintretenswahrscheinlichkeit/Schadenumfang) zwischen den Parteien verteilt werden und desto eher kann der Vertrag die Kostenfolgen allfälliger Belastungen regeln (Ziel: Klare und faire Risikoallokation). Problematisch können auch Belastungen sein, die sich auf Nachbargrundstücke ausbreiten. Achtung: Asbest führt nicht zum Vorliegen eines belasteten Standorts im umweltrechtlichen Sinn (muss speziell geregelt werden). 19 Umweltrechtliche Risiken - Gewässerschutz Planerischer Schutz der Gewässer Gewässerschutzbereiche: die Kantone teilen ihr Gebiet nach der Gefährdung der ober- und der unterirdischen Gewässer in Gewässerschutzbereiche ein. In den besonders gefährdeten Bereichen bedürfen die Erstellung und die Änderung von Bauten und Anlagen sowie Grabungen, Erdbewegungen und ähnliche Arbeiten einer kantonalen Bewilligung, wenn sie die Gewässer gefährden können. Grundwasserschutzzonen: die Kantone scheiden Schutzzonen für die im öffentlichen Interesse liegenden Grundwasserfassungen und Grundwasseranreicherungsanlagen aus; sie legen die notwendigen Eigentumsbeschränkungen fest. Die Inhaber von Grundwasserfassungen müssen die notwendigen Erhebungen für die Abgrenzung der Schutzzonen durchführen, die erforderlichen dinglichen Rechte erwerben und für allfällige Entschädigungen von Eigentumsbeschränkungen aufkommen. Grundwasserschutzareale: die Kantone scheiden Areale aus, die für die künftige Nutzung und Anreicherung von Grundwasservorkommen von Bedeutung sind. In diesen Arealen dürfen keine Bauten und Anlagen erstellt oder Arbeiten ausgeführt werden, die künftige Nutzungs- und Anreicherungsanlagen beeinträchtigen könnten. Auskunft: Kantonale Fachstelle/Gemeinde

11 Umweltrechtliche Risiken - Gewässerschutz Eindolungen von öffentlichen Gewässern Fliessgewässer dürfen nicht überdeckt werden (Art. 38 Abs. 1 GSchG) Der Ersatz bestehender Eindolungen und Überdeckungen ist nur zulässig, sofern eine offene Wasserführung nicht möglich ist oder für die landwirtschaftliche Nutzung erhebliche Nachteile mit sich bringt (Art. 38 Abs. 2 GSchG). Problematik: Ausnutzungsberechtigte Grundstücksfläche (Oberfläche des Gewässers im Eigentum von Kanton/Gemeinde, nicht privateigentumsfähig ) Gewässerraum. Neuer Art. 38a GSchG: Die Kantone sorgen für die Revitalisierung von Gewässern und dafür, dass dies in der Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt wird (Revision). In der Regel verfügen die Kantone über einen Bachkataster, aus dem die öffentlichen Gewässer auch die eingedolten ersichtlich sind. 21 Umweltrechtliche Risiken - Gewässerschutz Vorschriften über den Gewässerraum Neue bundesrechtliche Vorschriften über die Ausgestaltung des Gewässerraums ab 1. Juni 2011 in Art. 41a und 41b GSchV. Die übergangsrechtlichen Vorschriften derogieren die kantonalen und kommunalen Vorschriften über den Gewässerabstand. Übergangsvorschriften Fliessgewässer Gerinnesohle bis 12 m: Gewässerraum = Gerinnesohle plus 8 m auf beiden Seiten Fliessgewässer Gerinnesohle ab 12 m: Gewässerraum = 20 m auf beiden Seiten Stehende Gewässer (ab 0.5 ha): Gewässerraum = 20 m

12 Umweltrechtliche Risiken Lärm und Wohnnutzung Berücksichtigung Strassenlärm Neue Bauzonen für Wohnbauten dürfen nur in Gebieten vorgesehen werden, in denen die Planungswerte nicht überschritten sind oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können (Art. 24 Abs. 1 USG; Art. 29 LSV). Keine Wohnnutzung, wenn im Rahmen des Erlasses eines Gestaltungsplans die Einhaltung der Planungswerte nicht durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen nachgewiesen werden kann! 23 Umweltrechtliche Risiken - Luftverschmutzung Sanierungsmassnahmen pendent? Sanierungsverfügung (Auskunft Gemeinde/Kanton) Verschärfte (ergänzende) Emissionsbegrenzungsmassnahmen Wenn sich die Anlage in einem Gebiet mit übermässigen Immissionen befindet, muss mit ergänzenden bzw. verschärften Emissionsbegrenzungsmassnahmen gerechnet werden Parkplatzreduktion (unter den Grenzbedarf der gemäss VSS-Norm SN oder die in kantonalen Normen festgelegte Anzahl) Parkraumbewirtschaftung Fahrtenbeschränkung, Fahrleistungsbeschränkung usf

13 Umweltrechtliche Risiken nichtionisierende Strahlung Rechtlich behindern Mobilfunkanlagen die Bebauung auf den angrenzenden Parzellen nicht, weil die Mobilfunkanlagen hinsichtlich Immissionen keinen Bestandesschutz geniessen und bei Änderungen auf angrenzenden Grundstücken angepasst werden müssen. Es gibt Investoren, die bei der Entwicklung von Wohnüberbauungen in diesem Punkt sensibel sind Das BAKOM bewirtschaftet eine Karte mit allen Standorten von Mobilfunkanlagen Eine Nachfrage bei der Gemeinde über laufende Bewilligungsverfahren empfiehlt sich, da diese Bewilligungsverfahren häufig mehrere Jahre dauern. 25 Umweltrechtliche Risiken Naturgefahren Für verschiedene Naturgefahren (Hochwasser, Lawinen, Rutsch- und Sturzprozesse) werden Gefahrenkarten erstellt. Übersicht unter: lang=de In einigen Kantonen sind die Kostenfolgen für parzellenübergreifende Hochwasserschutzmassnahmen nicht geregelt (fehlende gesetzliche Grundlage für Beitragspläne), so dass es unter Umständen einfach den ersten bauwilligen Eigentümer trifft. Die seismische Gefährdung ist ersichtlich aus Viele Kantone zeigen auch die seismischen Baugrundklassen nach SIA

14 Umweltrechtliche Risiken Bestehende Anlagen/Nutzungen Entstehen neue Nutzungen in einem engen funktionalen und betrieblichen Zusammenhang zu bestehenden Anlagen/Nutzungen (etwa Parkierungsanlagen) besteht die Gefahr, dass die Anlage als Gesamtanlage betrachtet wird und eine UVP durchzuführen ist, obwohl die einzelnen Anlagen bzw. Anlagenteile der UVP nicht unterstehen (vgl. Art. 2 Abs. 2 UVPV), die bestehende sanierungspflichtige Anlage durch die neu zu erstellenden Teile als gesamthaft neue Anlage betrachtet wird (Art. 2 Abs. 4 LRV; Sanierungsmassnahmen). Bei der Planung ist prüfen, ob ein betrieblicher/funktionaler Zusammenhang zwischen den bestehenden und den geplanten Anlagen entstehen kann. Die entsprechenden Sachverhalte können dann sehr komplex werden, wenn neue und bestehende Anlageteile nicht dem gleichen Eigentümer gehören und die neuen und die bestehenden Anlagenteile nicht vom gleichen Verfahren erfasst werden. 27 Umweltrechtliche Risiken UVP (vereinfachtes Schema) + = Art. 2 Abs. 2 UVPV alt nicht UVP-pflichtig neu nicht UVP-pflichtig Gesamtanlage UVP-Pflicht betrieblich/funktional zusammenhängend + = Art. 2 Abs. 4 LRV alt sanierungsbedürftig neu Neuanlage (Gesamtanlage) betrieblich/funktional zusammenhängend 28 14

15 29 Natur- und heimatschutzrechtliche Risiken Der Schutz von Ortsbildern, geschichtlichen und archäologischen Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmälern unterliegt primär den Kantonen und Gemeinden. Die rechtliche Verankerung ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Während der Schutz von Ortsbildern in der Regel im Rahmen der Nutzungsplanung durch die Ausscheidung von Schutzzonen (Altstadt- oder Dorfzonen) stattfindet, ist der Schutz von Einzelobjekten häufig nicht aus den Nutzungsplänen ersichtlich. Viele Kantone arbeiten mit Inventaren. Der definitive Entscheid über die Unterschutzstellung und damit auch über die Möglichkeit einer Veränderung oder gar eines Abbruchs muss daher vom Grundeigentümer herbeigeführt werden (langwierige Verfahren). Auch die Bereiche, in denen mit archäologischen Funden gerechnet werden muss, sind entweder im Nutzungsplan als Orientierungsinhalt bezeichnet oder können separaten Inventaren entnommen werden (Problem: Zeitfaktor)

16 Natur- und heimatschutzrechtliche Risiken Der Biotopschutz dient dazu, dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten durch die Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Biotope) und durch eine diesen angepasste land- und forstwirtschaftliche Nutzung entgegenzuwirken (Art. 18 Abs. 1 NHG). Grundsätzlich sollte dem Biotopschutz bereits im Rahmen der Einzonung der entsprechenden Flächen ausreichend Rechnung getragen worden sein. Es ist aber nicht auszuschliessen, dass insbesondere im Rahmen von Sondernutzungsplänen entsprechende Rücksichten (Vernetzungskorridore etc.) zu nehmen sind. Es empfiehlt sich daher, die häufig bestehenden kantonalen oder kommunalen Inventare zu konsultieren

17 Erschliessungsrechtliche Risiken Die hinreichende Erschliessung eines Grundstücks ist Voraussetzung der Baureife und damit der Baubewilligung In der Regel besteht die Erschliessung aus: Strasse (Zufahrt) Kanalisation Achtung: Genereller Entwässerungsplan [GEP] macht Aussagen über die Art der Entwässerung (Misch- oder Trennwasserkanalisation; Versickerung, Vorfluter): Eine noch nicht erstellte Sauberwasserleitung kann erhebliche Kostenfolgen (Erschliessungskosten) nach sich ziehen. Trinkwasser Löschwasser Vorsicht bei Nutzungen mit Sprinkleranlagenpflicht Strom 33 Erschliessungsrechtliche Risiken Gelegentlich bestehen auf kantonaler oder kommunaler Ebene weitere Erschliessungsvorschriften: Anschluss an Fernwärmeversorgung, Anschlussgleis bei hohem Güterverkehr (problematisch können vor allem vorbestehende private Anlagen sein, die mitbenutzt werden müssen, da die Regelung der Einzelheiten privatrechtlich ist), Minimale Vorschriften zur Qualität des öffentlichen Verkehrs (bei publikumsintensiven Nutzungen), Kapazität des übergeordneten Verkehrsnetzes (bei fahrtenintensiven Nutzungen). Es ist zu prüfen, ob Erschliessungsvereinbarungen zwischen der Gemeinde und den Eigentümern vorliegen. Häufig übernehmen darin die Eigentümer zusätzliche Kosten

18 Erschliessungsrechtliche Risiken Nicht ausgeschlossen ist sodann, dass noch offene Erschliessungsbeiträge zu bezahlen sind In der Regel sehen die kantonalen oder kommunalen Vorschriften vor, dass Schuldner von Erschliessungsbeiträgen der Eigentümer zum Zeitpunkt der öffentlichen Auflage des Beitragsplans (Perimeterplan) ist. Die öffentliche Auflage hat in der Regel vor Baubeginn der Anlage stattzufinden. Es gibt aber unter gewissen Umständen Anspruch auf Stundung der Beitragszahlung und es können gesetzliche Grundpfandrechte zur Sicherstellung des Beitrages entstehen. Eine Rückfrage bei der zuständigen Behörde (Gemeinde) über offene Erschliessungsbeiträge erscheint je nach Situation angebracht

19 Baurechtliche Risiken Nur zwei risikobehaftete Vorschriften: Zonenvorschriften mit unbestimmtem Inhalt ( Gebäudehöhe und Gebäudelänge wird vom Gemeinderat im Einzelfall festgelegt ). Es gibt je nach Kanton eine Rechtsprechung zur Konkretisierung solcher Normen, die sich beispielsweise nach dem zulässigen Mass der umliegenden Zonen richten kann. (Aus)Nutzungsübertragungen, die im Grundbuch nicht angemerkt sind (Auskunft bei zuständiger Gemeindebehörde) Achtung!!!!! Auflagen aus Baubewilligungen für bestehende Gebäude und Nutzungen. Es ist erstaunlich, welche Auflagen Baubewilligungen gelegentlich enthalten. Öffentlich-rechtliche Verträge können spezielle Verpflichtungen zu Lasten der Grundeigentümer enthalten. 37 Baurechtliche Risiken Zum Schluss noch dies: Problematisch können Anlagen der Gasversorgung sein, die sich in der Nähe des Grundstücks befinden: Art. 16 der Verordnung über Sicherheitsvorschriften für Rohrleitungsanlagen (RLSV) vom 4. April 2007 "Schutzbereiche um Nebenanlagen 1 Um Nebenanlagen, die flüssige oder gasförmige Brenn- oder Treibstoffe führen, sind Schutzbereiche einzurichten und freizuhalten. 2 Die Schutzbereiche müssen von den Betreibern oder den Interventions- und Rettungsdiensten auf einfache Weise abgesperrt werden können. 3 Die Schutzbereiche betragen mindestens: a. 50 m (Radius) bei Pump- und Kompressorenstationen, deren technische Einrichtungen in Räumen mit explosionsgefährdeten Zonen von mehr als 50 m3 Rauminhalt untergebracht sind; b. 30 m (Radius) bei anderen Nebenanlagen sowie bei Portalen und Fenstern von begehbaren Rohrleitungsstollen. In der Regel muss der Bauherr in der Folge eine Risikoabschätzung (Ausmasseinschätzung) erstellen

20 Schluss Auch aus Steinen, die einem in den Weg gelegt werden, kann man Schönes bauen. Johann Wolfgang von Goethe Ich danke Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit. Alexander Rey Langhaus am Bahnhof 5401 Baden

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