Inhaltsverzeichnis. Vorwort... 9 Abkürzungsverzeichnis... 21

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2 Vorwort... 9 Abkürzungsverzeichnis Jürgen Schiller/Barbara Eingang-Alberer Immobilienbewertung in der Slowakei, Tschechien und Ungarn...23 I Slowakei A Sachverständigenwesen B Verfahren zur Liegenschaftsbewertung Allgemeines Bewertungsmethoden a Vergleichungsmethode b Kombinierungsmethode c Methode der Lagendifferenzierung d Praxis C Fachliteratur D Berufsverbände auf dem Gebiet der Immobilienbewertung II Tschechien A Sachverständigenwesen B Verfahren zur Liegenschaftsbewertung Allgemeines Bewertungsmethoden C Literatur über Liegenschaftsbewertung, Zeitschriften D Freiwillige Berufsverbände auf dem Gebiet der Vermögensbewertung III Ungarn A Sachverständigenwesen Immobilienhändler (-vermittler) Schätzungsexperten für Immobilien Justizsachverständige für Immobilien Der Ungarische Immobilienverband MAISZ B Verfahren zur Liegenschaftsbewertung Allgemeines Bewertungsmethoden a Die auf einer Analyse der Vergleichsdaten des Marktes beruhende Bewertung (auch Markt- oder Verkehrswertmethode) b Die Ertragswertmethode

3 12 c Die Neubau- oder Wiederinstandsetzungsmethode (Bewertung aufgrund der Wiederherstellungskosten) C Literatur über Liegenschaftsbewertungen, Statistiken Jürgen Schiller Wertermittlung in Europa...37 I Wertermittlung im Umbruch Exkurs: IAS 40 und der Marktwert II Die Situation in den größten Ländern der EU A England Wertbegriffe und Definitionen a Open Market Value (OMV) b Forced Sale Value (Zwangsversteigerungswert) c Estimated Realisation Price (ERP) d Existing Use Value (EUV) e Alternative Use Value (AUV) f Betriebswert (früher Open Market Value of a going concern ) g Depreciated Replacement Cost (DRC) Rahmenbedingungen für die Bewertung Wertermittlungsverfahren a Vergleichswertverfahren (comparison method) b Ertragswertverfahren (investment method) c Sachwertverfahren (cost method, contractors method, depreciated replacement cost) d Profitverfahren (profits method) e Residualverfahren (residual method, development appraisal) B Frankreich Wertbegriffe und Definitionen a Verkehrswert (valeur vénale) b Beleihungswert (valeur hypothécaire) c Betriebswert (valeur d utilité) Wichtige Wertermittlungsverfahren: a Vergleichswertverfahren (méthode par comparaison) b Ertragswertverfahren (méthode par le revenu) c Residualverfahren (méthode dit du bilan promoteur) d Profitverfahren (méthode dite professionelle) e Wiederherstellungswert (méthode par le cout de replacement) C Niederlande Wertbegriffe und -definitionen a Onderhandse verkoopwarde (Verkehrswert) b Directe opbrengstwaarde c Executiewaarde (Versteigerungswert) d Vervangingswaarde (Wiederherstellungswert) e Bedrijfswaarde (Betriebswert)... 47

4 2 Wertermittlungsverfahren D Deutschland Wertbegriffe und -definitionen a Beleihungswert b Versicherungswert c Steuerliche Bedarfsbewertung d Einheitswert Wertermittlungsverfahren a Normierte Verfahren b Nicht normierte Verfahren III Vereinheitlichung der Bewertungsrechtssetzung durch die EU? A Richtlinien der EU, welche sich mit Bewertungsfragen befasst haben Vierte Richtlinie 78/660/EWG des Rates vom über den Jahresabschluss von Gesellschaften bestimmter Rechtsformen Richtlinie 91/674/EWG des Rates vom über den Jahresabschluss und den konsolidierten Abschluss von Versicherungsunternehmen Richtlinie 89/647/EWG idf der Richtlinie 98/32/EWG vom (Solvabilitätsrichtlinie) Richtlinie 2000/12/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Aufnahme und die Ausübung der Tätigkeit der Kreditinstitute vom B Entscheidungen der Kommission, welche sich mit der Ermittlung des Wertes von Immobilien befassen Entscheidung der Kommission vom über eine Beihilfe des Landes Berlin an die Daimler-Benz AG Deutschland Entscheidung der Kommission vom über Beihilfen des Derbyshire County Council zugunsten der Firma Toyota Motor Corporation Entscheidung der Kommission vom über eine staatliche Beihilfe der Stadt Mainz an die Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz m.b.h. & Co KG Entscheidung der Kommission vom über die staatliche Beihilfe Deutschlands zugunsten der Draiswerke GmbH Zusammenfassung Barbara Eingang-Alberer TEGoVA und die EVS 2003 ( Blue Book )...59 I Wer ist TEGoVA? II Wie arbeitet TEGoVA? III Ziele von TEGoVA IV European Valuation Standards 2003 EVS 2003 ( Blue Book )

5 A Entstehung und Ziele B Inhalt der Standards V Die 14 Leitlinien des Blue Book VI Anhang 1: Bewertungsmethodik A Vergleichswertmethode B Ertragswertverfahren Income Approach (1) bzw Investment Method Ertragswertverfahren Income Approach (2) bzw Profits Method Gewinnmethode Discounted Cash Flow-Methode Barwertmethode Sachwertmethode (The Cost Approach) Residualwertmethode VII Anhang 2: Zulassung VIII Anhang 3: Plausibilisierung von Gutachten anderer Gutachter IX Anhang 4: Unternehmensführung und europäischer Verhaltenskodex X Anhang 5: Modell für Vertragsbedingungen und Checkliste für die Bewertung XI Anhang 6: Europäische Richtlinie für die Ermittlung von Bauwerksflächen XII Versuch einer kritischen Würdigung der Arbeit von TEGoVA und ihres Ergebnisses XIII Auszugsweise Wiedergabe der EVS A Auszugsweise Wiedergabe des Anhang 2 der EVS B Auszugsweise Wiedergabe des Standard 4 der EVS Jürgen Schiller Beleihungswert Basis der Realkreditsicherheit...87 I Einleitung II Beleihungsräume III Anforderungen an den Beleihungswert IV Markt-, Verkehrs- und Beleihungswert A Marktwert B Verkehrswert C Beleihungswert V Ermittlung des Beleihungswertes (Grundzüge) VI Methodische Vorkehrungen (wesentliche Grundsätze) A Mieten B Bewirtschaftungskosten C Kapitalisierungszinssätze

6 D Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer VII Berücksichtigung von Konjunktur und Geldwertschwankung VIII Wertermittlung ausländischer Immobilien zu Beleihungszwecken IX Situation in der Slowakei, in Tschechien und in Ungarn A Slowakei B Tschechien C Ungarn Birgit Harasser Due Diligence Basis einer aussagekräftigen Liegenschaftsbewertung...99 I Begriff Due Diligence II Ziele und Anwendungsbereiche A Dokumentation und Offenlegung von Informationen B Ermittlung und Bewertung von potentiellen Risken C Aufzeigen des Regelungsbedarfs für die abzuschließenden Verträge III Ablauf einer Due Diligence-Prüfung A Verkäufer-Due Diligence Ziel des Verfahrens Einrichtung des Due Diligence-Teams Stoffsammlung Analyse der Unterlagen Offenlegung der Ergebnisse Zusammenstellung der Unterlagen Datenraum oder Übergabe der Unterlagen an den Kaufinteressenten B Käufer-Due Diligence Ziel des Verfahrens Verlauf der Käufer-Due Diligence IV Teilbereiche der Due Diligence-Prüfung A Durchführung einer Due Diligence: Koordination der verschiedenen Teilbereiche und Definition des Auftragsgegenstands B Rechtliche Due Diligence-Prüfung Asset Deal Share Deal Bestandteile der Rechtlichen Due Diligence-Prüfung: Inhalt der Prüfung, potentielle Risken a Liegenschaft b Öffentlich-rechtliche Genehmigungen und Verpflichtungen

7 c Umwelt- und Naturschutz d Gebäude e Bestandverhältnisse f Rechtsstreitigkeiten V Besonderheiten der Immobilien-Due Diligence in der Slowakischen Republik, der Tschechischen Republik und in Ungarn A Slowakische Republik Steuerrechtliche Aspekte: Grunderwerbsteuer Share Deal Asset Deal Prinzipien des Immobilienregisters Selbstständiges Gebäudeeigentum Bestandverträge B Tschechische Republik Asset Deal Share Deal Immobilienregister in Tschechien und Erwerb vom Nichteigentümer Restitutionen Mietverträge C Ungarn Asset Deal Share Deal Sprache Kreditverträge Management und Personal Liegenschaften Bestandverhältnisse Birgit Harasser Praktisches Beispiel Due Diligence in Ungarn I Gegenstand II Letter of Intent III Das Team IV Aufgabenstellung V Vorbereitung, Unterlagen VI Planung, Ablauf VII Tax Due Diligence VIII Comercial Due Diligence IX Legal Due Diligence X Technische Due Diligence XI Mietverträge

8 XII Ergebnis Christian Farnleitner Projektentwicklung I Einleitung II Grundlagen A Definition der Projektentwicklung B Der Projektentwicklungsprozess C Prozessbeteiligte Projektentwickler Grundstückseigentümer Planer Fachplaner sonstige Dienstleister a Planer b Fachplaner c Sonstige Dienstleister Bauausführende Behörde Anrainer Finanzierungspartner Mieter/Investoren Immobilien nach Verwendungszweck III Phasen der Projektentwicklung A Die Projektinitiierung Die Projektidee B Projektkonzeption Schärfung des Anforderungsprofils der Immobilie a Marktanalyse b Standortanalyse c Nutzungsanalyse d Risikoeinschätzung Projektüberarbeitung Nutzerakquisition Investorenakquisition (Projektentwickler = Trader) C Finanzierung Allgemeines Finanzierungsarten Finanzierungsinstrumente a Eigenfinanzierung b Traditionelle Finanzierungsinstrumente c Innovative neue Finanzierungsinstrumente Sonstiges D Wirtschaftliche und politische Rahmenbedingungen

9 E Der Planungsprozess Aufgabendefinition der Planung Planungsschritte Planungsbeteiligte (Schnittstellen) F Das Behördenverfahren Baubehörde a Aufgabe der Baubehörde b Aufgaben/Tätigkeiten des Projektentwicklers Anrainer Sonstige Beteiligte G Projektrealisierung Projektmanagement Projektleitung (PL) Projektsteuerung a Das Leistungsbild der Projektsteuerung b Aufgabengebiete der Projektsteuerung H Vermarktung Projektvermarktung Marketing I Übergabe Übergabeprozedere Mängelbehebung IV Wirtschaftlichkeitsanalyse A Ziel der Wirtschaftlichkeitsanalyse B Wirtschaftliche Voreinschätzung C Grobkalkulation (Projektidee) D Projektkalkulation Kostenkalkulation Kostenschätzung a Grundstückskosten b Baukosten c Baunebenkosten d Sonstige Kosten Ertragskalkulation Verwertungspreise a Verwertungspreise (Verkauf/Vermietung) b Eigene Wertschöpfung Renditeermittlung a Statische Methoden b Dynamische Methoden c Moderne Methoden ( VFP-Kennzahlen ) Zusammenfassung V Risikoüberlegungen

10 A Grundsätzliche Überlegungen B Risikoklassen C Risikokategorien Externe Risiken Objektrisiken a Entwicklungsrisiko b Marktrisiko c Standortrisiko d Finanzierungsrisiko e Rechtsrisiko f Externe Schnittstellen Interne Risiken a Kostenrisiko b Qualitätsrisiko Baugrundrisiken Zeitrisiko D Risikoentwicklung E Risikosteuerung VI Anhang: Genehmigungsverfahren in Tschechien, der Slowakei und Ungarn A Widmungs- und Bebauungsbestimmungen in Tschechien Gebietsplan Studie für Gebietsbeschluss Baugenehmigung B Widmungs- und Bebauungsbestimmungen in der Slowakei C Widmungs- und Bebauungsbestimmungen in Ungarn Flächenwidmung Arten der Baugenehmigung a Prinzipielle Baugenehmigung b Normale Baugenehmigung Benützungsbewilligung

11 Band 14: Immobilien - Bewertung und Investition Wertermittlung in der EU Slowakei, Tschechien, Ungarn (2005) Diese aus einem INTERREG IIIA ko-finanzierten Projekt entstandene Studie untersucht die Bewertungssituation in den drei Ländern Slowakei, Tschechien und Ungarn. Der Übergang von den Erfordernissen der Planwirtschaft auf jene einer Marktwirtschaft hat weitreichende Auswirkungen auf die Liegenschaftsbewertung. Dies wurde im Beitrag Immobilienbewertung in Ungarn, Tschechien und der Slowakei" dargestellt. Diesem ersten Teil wurde ein Überblick über die Wertermittlung in den Ländern der (alten) EU gegenübergestellt; es wurde versucht, den kleineren und mittleren Investoren und Sachverständigen sowohl in Österreich als auch in den drei neuen EU-Ländern Grundinformationen über Wertbegriffe und Wertermittlungsverfahren sowie über Harmonisierungsversuche der verschiedensten Art zu geben. Einer der wesentlichsten Versuche dieser Art, nämlich die EVS 2003 der TEGoVA, werden im dritten Beitrag detailliert dargestellt. Die folgenden Beiträge widmen sich der Ermittlung des Beleihungswertes sowie der Due Diligence (abgerundet durch ein Beispiel aus Ungarn) als Basis einer aussagekräftigen Bewertung. Schließlich soll ein Beitrag zur Projektentwicklung" Interessenten an diesem Bereich der Investitionen informieren und auf Besonderheiten in den drei Ländern aufmerksam machen.