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1 Vorwort Geleitwort Literaturverzeichnis Innovatives Immobilienverständnis Intro Immobilienverständnis Immobilien grundlegende Charakteristika Standort und Funktion Immobilienverbünde Abhängigkeiten Konstanz und Wandel Grundstückswerte und Nutzungen Immobilen als Assetklasse Fazit Einzelhandel im Zeitenwandel Wirtschaftszweig Einzelhandel: Zahlen, Daten, Fakten Gesamtwirtschaftliche Bedeutung Vertriebsformate im Einzelhandel Einzelhandel institutionell und funktional Konsumgütermärkte Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Verbrauchsausgabenstruktur Einzelhandelsimmobilien und gesamtwirtschaftliche Einflussfaktoren Einleitung Konjunkturbedingte Einflussfaktoren Die langfristige Perspektive Zusammenfassung Betriebsformen, Zentren- und Lagetypen Betriebsformen im Einzelhandel Einleitung Profile und Gruppierungen Darstellung einzelner Betriebsformen im Bereich Food

2 Supermarkt Verbrauchermarkt/Großer Supermarkt SB-Warenhaus Lebensmittel-Discounter LEH-Fachgeschäft Cash & Carry Markt Darstellung einzelner Betriebsformen im Bereich Nonfood Fachmarkt und Fachmarktzentrum Warenhaus/Kaufhaus Fachgeschäft Factory-Outlet-Center (FOC) Galerien und Passagen Einkaufszentrum/Shopping-Center Kennzahlen verschiedener Betriebsformen Zentrensysteme Werden und Wandel Intro Historische Rückblende Zentrenbildende Momente Erreichbarkeitsfaktor Kostenbelastbarkeit Verbundvorteile Einzugsgebiete Zentrentypen A-Zentrum B-Zentrum C-Zentrum D-Zentrum E-Zentrum Schlussbemerkung Markt- und Standortanalytik Basisgrößen Einleitung Differenzierung Definitionen/Kennzahlen Analysen Marktbetrachtung/Valuation Expansionsplanung/GIS Basisgrößen und Modellierung des Einzugsgebietes

3 4.2.2 Standortfaktoren und Lageparameter Statistik und GIS Filialnetz- und Expansionsplanung Zentrenplanung Dimensionen, Prinzipien, Praktiken Intro Zentrenbegriff Zentrenplanerische Ebenen Zentrenplanerische Konflikte Shopping-Center-Planung Planerische Qualitäten Planungsgrundsätze Nutzungsmix Branchenmix Synergien Thematisierung Leitbranchen Niveau- und Qualitätsmix Mietgefüge Betriebsformenmix Einzelbetriebliche Größen und Zuschnitte Betriebsgrößenmix/Variabilität Betriebsanordnung Innere Erschließung/Umfeldeinbindung Fazit Handelsimmobilie: Bestandsmanagement und -entwicklung Immobilienbezogene Schlüsselgrößen Nutzungsdauer und Lebenszyklen Betriebskosten Instandhaltung Nebenabreden Fazit Anpassung an Marktveränderungen: Revitalisierung Revitalisierung Einführung Marktveränderungen Auslöser für Revitalisierung Verschärfung des Wettbewerbs Schrumpfende Nachfrage Marktteilnehmer verlassen den Markt

4 Anforderungen an die (technische) Infrastruktur Veränderte Kundenbedürfnisse Veränderte bauplanungsrechtliche Situation am Projektstandort Anpassungsbedarf Formen der Revitalisierung Prozess der Revitalisierung Erfolgsfaktoren der Revitalisierung Erfolgsfaktoren vor der Revitalisierung Erfolgsfaktoren während des Revitalisierungsprozesses Aktuelle Schwerpunkte der Revitalisierung Best Practice Fazit Markt für Einzelhandelsimmobilien Der Nutzermarkt Rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten der Beschaffung von Verkaufsflächen Mietverträge über Ladenflächen Anbahnung und Abschluss des Mietvertrages Laufzeit des Mietvertrages Miethöhe und Mietanpassungen Bauliche Veränderungen durch den Mieter Besonderheiten bei Mietverträgen über Ladenflächen in Shopping-Centern Immobilien-Leasing Grundcharakteristika des Immobilien-Leasings Vollamortisationsmodelle Teilamortisationsmodelle Sale-and-Lease-Back Steuerliche Aspekte Die Handelsimmobilie als Kapitalanlage Aktueller Status quo Segment- und Assetvergleich Definition Gewerbe-Immobilie Definition Handelsimmobilie und deren verschiedene Formen Wirtschaftlichkeit bleibt bei Immobilien das Maß aller Dinge 10 Kardinalfragen Generelle Einschätzung des Handelsimmobilienmarktes als attraktives Teilsegment des gewerblichen Immobilienmarktes

5 Handelsimmobilien als sogenannte klassische Ertragsliegenschaften bieten eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Attraktivität Immobilie als renditeorientierte Kapital-/Vermögensanlage Auch eine Kapitalanlage in Immobilien beinhaltet eine bestimmte allerdings wertschöpfende Wette Immobilien können als stabile, nachhaltige Sachwertanlage eine Art Risikomanagement fürs Kapitalanlagedepot bieten Rendite Rentabilität Renditeerwartung Beispielhafte Gesamtobjektrentabilität (Rendite) einer Einzelhandelsimmobilie Der alles entscheidende effektive Zahlungsstrom Effektivzins (Rendite) von Zahlungsströmen Berechnung und Überprüfungsmöglichkeit Ist die Kritik an der Renditebestimmung mittels Interner Zinssatz (IRR) berechtigt? Grundvoraussetzungen für eine rentable Immobilieninvestition eine Kurzdarstellung Bewertung von Handelsimmobilien erfolgt überwiegend mit der international etablierten Discounted-Cashflow- Methode (DCF) Erfolgsgefährdende oder sogar anlagegefährdende Faktoren Risikobetrachtung nach Themengebieten Exkurs: Anteilige Fremdfinanzierung (Bank) eines Immobilieninvestments Fazit Anhang Due Diligence Technische Due Diligence Einzelbestandteile der Due Diligence Meilensteine eines mehrstufigen Prüfungsprozesses Die technischen Prüfungsinhalte Steuerliche Due Diligence Einführung Haftung für Steuerschulden des Rechtsvorgängers

6 8.2.3 Steuerliche Risiken in Zusammenhang mit einer Immobilientransaktion Asset Deal Umsatzsteuer Grunderwerbsteuer Share Deal Potentielle steuerliche Risiken bei Erwerb einer Kapitalgesellschaft Umsatzsteuer Grunderwerbsteuer Verlustabzug Zinsschranke Teilwertabschreibung Reinvestitionsrücklage nach 6b EStG Verdeckte Gewinnausschüttung Organschaftsverhältnis und Haftung aus 73 AO Potentielle steuerliche Risiken bei Erwerb einer Personengesellschaft Umsatzsteuer Grunderwerbsteuer Gewerbesteuerpflicht Gewerbesteuerlicher Verlustvortrag Zinsschranke Reinvestitionsrücklage nach 6b EStG Organschaftsverhältnis und Haftung aus 73 AO Immobilientransaktionen mit Auslandsbezug Grunderwerbsteuer Einkommensteuer Verrechnungspreise Vermeidung von steuerlichen Risiken durch Vertragsklauseln Wirtschaftliche und finanzielle Due Diligence Einführung Nutzen einer Property Due Diligence Analyseschwerpunkte Objektebene Marktebene

7 Wesentliche Fragestellungen Fazit Informationsbeschaffung und Markttransparenz Einleitung Erfass- und messbare Trends und Strömungen Gesellschaft und Demographie Wettbewerbsdruck und Entwicklungspotenziale Objektspezifische Polarisierung Konsumentenabgrenzungen Marktzahlen Kommentierung und Ausblick Rating von Einzelhandelsimmobilien Einführung Ratingbegriff Innovatives Rating Zentrenbasierte Ratingmatrix Modelldynamisierung Bevölkerungsentwicklung Kontrollgrößen Zwischenfazit Grenzen desktopbasierten Ratings Die Frontdimension Potenzialraumtypen Objektmerkmale Schlussbemerkung Autorenverzeichnis Stichwortverzeichnis