(Planungs-)Rechtliche Anforderungen an Refurbishment-Projekte im Einzelhandel

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1 (Planungs-)Rechtliche Anforderungen an Refurbishment-Projekte im Einzelhandel Dr. Christoph Brandenburg Bild einfügen (Cover Small) München,

2 Refurbishment: Modernisierung Wiederaufarbeitung Renovierung Sanierung Hier: Revitalisierung einer Bestandsimmobilie 2

3 Ausgangslage: Bestandsimmobilie Mit Baurecht nach 34 BauGB Mit einem alten Bebauungsplan Mit einem erloschenen Baurecht Mit einem rechtswidrigen Baurecht 3

4 Weitere Themen: Erbbaurecht Denkmalschutz Zweckentfremdung Bauordnungsrecht (z. B. Brandschutz) 4

5 I. Der Kampf um das Baurecht BauGB Grundsätzlich günstige Ausgangssituation bei innerstädtischen Immobilien Schlecht bei Randlagen oder grüner Wiese Baurechtsprüfung: 34 II BauGB i. V. M. 7 BauNVO Gemengelage 5

6 I. Der Kampf um das Baurecht BauGB Prüfung positiv: Antrag auf Vorbescheid Prüfung negativ: Planungserfordernis Reaktion der Baugenehmigungsbehörde Reaktion der Stadt/Gemeinde 6

7 I. Der Kampf um das Baurecht BauGB Best case/worst case: Genehmigung nach 34 BauGB Verpflichtungsklage vor dem VG/VGH/BVerwG Worst case/best case: Abwehrplanung der Stadt Normenkontrolle Was beide Seiten hier insbesondere benötigen 7

8 I. Der Kampf um das Baurecht 2. Alter Bebauungsplan Prüfung des bestehenden Baurechts Positiv: Vorhaben genehmigungsfähig Negativ: Nur bei B-Plan-Änderung! Vss: Mitwirkung der Stadt/Gemeinde 8

9 I. Der Kampf um das Baurecht 2. Alter Bebauungsplan Ausweg bei fehlendem Planungsrecht: Fiktives BauR nach 34 BauGB Normenkontrolle (Problem: Jahresfrist), oder Verpflichtungsklage mit Inzidentkontrolle Keine Abwehrplanung der Stadt Funktionslosigkeit des alten B-Plans Anspruch auf Abweichung 9

10 I. Der Kampf um das Baurecht 3. Baurecht erloschen In der Regel nur beim Fall nach 34 BauGB Kein Bestandsschutz mehr gegeben Neues Baurecht richtet sich nach 34 BauGB, nicht nach der alten Nutzung! Häufiger Fehler beim Ankauf 10

11 I. Der Kampf um das Baurecht 4. Rechtswidriges Baurecht Beim Erwerb schwer erkennbar Ggf. nur Bestandsschutz Bei Nutzungsänderung oder Erweiterung droht ersatzloser Ausfall des Baurechts Lösung: Schaffung neuen Baurechts oder Perpetuierung der Bestandssituation 11

12 II. Erbbaurecht Potentieller Dealbreaker Problem: Nachbarerbbaurecht Überbauung mehrerer Grundstücke Teilweise im Erbbaurecht vergeben Verstoß gegen das ErbbauRG Rechtsfolge: Nichtigkeit Risiko: Löschung 12

13 III. Denkmalschutz Problem: Gesetzeswortlaut/Unbestimmtheit/Ermessen Die Erlaubnis kann ( ) versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. 13

14 III. Denkmalschutz Maßgebliche Belange für die denkmalrechtliche Erlaubnis: Anforderungen des Denkmalschutzes Städtebau Anforderungen des Einzelhandels an die Nutzungsmöglichkeiten des Denkmals Anforderungen technischer Art (z. B. Statik, Brandschutz) Umstände des Erwerbs Eigentum etc. 14

15 III. Denkmalschutz Aus der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Az. 15 B ): Aus dem Vorliegen gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes darf nicht abgeleitet werden, dass eine Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG zu versagen ist; vielmehr muss mit den Belangen (insbesondere auch des Denkmaleigentümers!) abgewogen werden; 15

16 II. Denkmalschutz Aus der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Az. 15 B ): Die Erteilung einer Erlaubnis darf nur dann versagt werden, wenn die Gründe, die für die Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen, die für das Vorhaben streitenden Belange überwiegen. 16

17 II. Denkmalschutz Aus der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Az. 26 B 80 A.720): Die Nutzungsmöglichkeiten des Denkmals in der Zukunft sind ein wichtiger Belang, deren Verweigerung einen tiefgreifenden Eingriff in das Eigentumsrecht darstellt. Hier sind die Bedeutung des Denkmals und das Eigentumsgrundrecht gegeneinander abzuwägen ( Museums- Nutzung ). 17

18 Lebenslauf Dr. Christoph Brandenburg Partner, München > Projektentwicklungen > Grundstücksrecht > Planungs- und Umweltrecht Christoph Brandenburg ist auf das öffentliche Wirtschaftsrecht/ Verwaltungsrecht spezialisiert. Ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit ist die Beratung von Unternehmen aus der Immobilienbranche im öffentlichen Bau- und Planungsrecht und Umweltrecht. Hierbei begleitet er Investoren, Projektentwickler und Grundstückseigentümer beim Grundstückskauf, der Durchführung der notwendigen Planungsverfahren (Raumordnung, Bauleitplanung, Baugenehmigung) bis zum Abschluss der in vielen Fällen mit den Behörden abzuschließenden Verträgen (städtebauliche Verträge, Erschließungsverträge, Sanierungsvereinbarungen). Christoph Brandenburg ist Fachanwalt für Verwaltungsrecht und veröffentlicht regelmäßig Fachbeiträge zum öffentlichen Recht. Er ist Mitherausgeber und Co-Autor von Upmeier/Brandenburg, Das neue BauGB 2006 (Werner-Verlag, 2007) sowie Brandenburg/ Schwemer, Das Bayerische Kinderbildungs- und betreuungsgesetz (Verlag Jehle, 2005). Er ist Mitglied in der Gesellschaft für Umweltrecht sowie der Bundesvereinigung öffentliches Recht. Christoph Brandenburg begann nach dem Studium der Rechtswissenschaften in Berlin und Regensburg seine anwaltliche Tätigkeit 1997 in München und war von 1999 bis 2003 Syndikus in der Rechtsabteilung eines großen Logistikkonzerns schloss er seine Promotion am Regensburger Lehrstuhl für Verwaltungsrecht bei Prof. Manssen ab. Ab 2003 arbeitete er in einer großen Münchner Wirtschaftskanzlei und ist seit 2006 Partner in unserem Münchner Büro. Kontaktdetails T: +49 (0) E: 18

19 Unsere Standorte Beijing * Unit 2307&08, West Tower, Twin Towers B-12 Jianguomenwai Avenue Chaoyang District Beijing T. +86 (10) Berlin Ebertstraße Berlin T. +49 (0) Bratislava TaylorWessing e n w c Panenská Bratislava T. +421(0) Brünn * TaylorWessing e n w c Dominikánské námĕstí 4/ Brünn T Brüssel Trône House 4 Rue du Trône 1000 Brüssel T. +32 (0) Budapest TaylorWessing e n w c Dorottya u. 1. III. em Budapest T. +36 (0) Cambridge 24 Hills Road Cambridge, CB2 1JP T. +44 (0) Dubai 26th Floor, Rolex Tower, Sheikh Zayed Road, P.O. Box Dubai, United Arab Emirates T (0) Düsseldorf Benrather Straße Düsseldorf T. +49 (0) Frankfurt Senckenberganlage Frankfurt a.m. T. +49 (0) Hamburg Hanseatic Trade Center Am Sandtorkai Hamburg T. +49 (0) Jakarta ** Hanafia Ponggawa & Partners Wisma 46 Kota BNI, 32nd & 41st Floor. Jl. Jend Sudirman Kav 1 Jakarta T Kiew TaylorWessing e n w c Illinsky Business Center vul. Illinska Kiew T. +38 (0) Klagenfurt * TaylorWessing e n w c Alter Platz Klagenfurt T. +43 (0) London 5 New Street Square London EC4A 3TW T. +44 (0) München Isartorplatz München T. +49 (0) Paris 69 avenue Franklin D. Roosevelt Paris T. +33 (0) Prag TaylorWessing e n w c U Prasné brány 1 CZ Prag 1 T Shanghai * Unit 1509, United Plaza No. 1468, Nanjing West Road Shanghai T. +86 (0) Singapur RHTLaw Taylor Wessing LLP Six Battery Road #09-01, #10-01 Singapur T Seoul ** DR & AJU LLC Donghoon Tower 317 Teheran-Ro Gangnam-gu Korea Wien TaylorWessing e n w c Schwarzenbergplatz Wien T. +43 (0) Warschau TaylorWessing e n w c ul. Mokotowska Warschau T. +48 (0) * Repräsentanzen ** Associated Office 19

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