Immobilienmanagement. Portfolio Management, Asset Management, Facility Management. Master of Arts in International Insurance. Immobilienmanagement

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1 Portfolio Management, Asset Management, Facility Management MRICS Neckarstraße Riedstadt Tel: fdietrich@sv-dietrich.de Seite 1

2 Ihr Dozent MRICS Ausbildung Dipl.-Bauingenieur Immobilienökonom (ebs) Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (IHK Darmstadt) Zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO / IEC für das Sachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken durch die IfS GmbH für Sachverständige, Köln Berufserfahrungen bei KPMG, Prokurist seit 2005 ab 2006 Sachverständgenbüro Dietrich Immobilienbewertungen Immobilienspezifische Machbarkeitsstudien Immobilientransaktionen Interne Revision, Risikomanagementsysteme, SOX 404 Immobilienwirtschaftliche Organisationsberatung Seite 2

3 AGENDA Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung I. Anforderung und Aufgaben des s Ausgangssituation Ebenen und Strukturen des s Fokus Wertschöpfung in der Immobilienbewirtschaftung II. Begriffsdefinition und Inhalte Portfoliomanagement Assetmanagement Facility Management III. Performacemessung in der Immobilienwirtschaft Seite 3

4 Ausgangssituation des s Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Marktentwicklung EUR/Einfluss Vermietungsprofit Reinvestitionen Reinvestitionen Potenzialertrag Nutungserhaltung Strategische Verkaufszeitpunkte Ist-Ertrag Zeit Seite 4

5 Ebenen des s Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Historische Entwicklung Wertschöpfung Facility Management Objektbuchhaltung Objektcontrolling Energiemanagement Objektservice Abrechnung Mieterbetreuung Vertragsverwaltung Administration Nebenkostenabrechnung Objektbewertung Bedarfsermittlung Werterhaltung Assetmanagement Vermietungsstrategie Flächenoptimierung Projektmanagement Akquisition Projektentwicklung Outsourcing Umnutzungen Investitionsanalysen Vergabe Vertragsmanagement Portfoliomanagement Performancemessung Drittmarktentwicklung Due Diligence Portfolioanalyse Entwicklung Immobilienprodukte Marktbeobachtungen Marktanalyse Investitionsstrategien Risikofrüherkennung Investition/Deinvestition Renditeszenarien Unterstützende Prozesse Aktives Objekthandling Strategisches Portfoliohandling Know-how Seite 5

6 Klassische Organisation des s Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Immobiliengesellschaft Geschäftsführung Strategische Vorgaben Portfoliomanagement Strategische Überlegungen Potenzialanalyse/ Research Assetmanagement Abstimmung/Analyse Monitoring/Reporting Assetoptimierung Facility Management I Facility Management II Facility Management III Facility Management n Objekt I Objekt II Objekt III Objekt IV Objekt V Objekt n Externe Servicedienstleister Immobilienmärkte Seite 6

7 Wertschöpfungspotenziale sind managementgetrieben Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Investitionsanalysen Nutzungsoptimierungen Nutzerwünsche Timing der Entwicklung Flexibilität des Objektes Folgekostenoptimierung Finanzierung 1 Entwicklung 2 Realisierung Kostenoptimierung Risikoreduzierung Entwicklungsgeschwindigkeit Marktkonformität Lebenszyklus Bewertungsszenarien buy or hold-analysen Frühindikatoren Vermeidung von Handlungszwängen 4 Umnutzung/ Verwertung 3 Nutzung Flächennutzung Leerstandsreduzierung Kostenreduktion Werterhaltungsmaßnahmen Vermietung Seite 7

8 Beispiel Wertschöpfung im Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Wertschöpfung 1 Exit Nachfolgende Aktivitäten und Ereignisse beeinflussen die Wertschöpfung der Immobilie Strategisches Management 1. Realisierung des optimalen Veräußerungszeitpunktes nach weitgehender Optimierung der Immobilie und bestehenden Alternativinvestitionen mit Wertsteigerungspotenzial Assetmanagement Zeitnahe Neuvermietung zu sehr guter Marktmiete 3. Neuordnung der Flächen als Vermietungsvoraussetzung 4. Leerstand aufgrund einer Insolvenz Facility Management Zeit 5. Nebenkosten können durch verbessertes Energiemanagement reduziert werden. 6. Erweitertes Dienstleistungsangebot führt zu höherer Kundenzufriedenheit Seite 8

9 Wandel in dem Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Seite 9

10 Wettbewerbsvorteile werden durch Management erzeugt Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Die Entwicklungsmöglichkeiten und die Erzeugung von Wertbewerbsvorteilen für Immobilien sind auf Objektebene vielfältig: Nutzung/Funktionalität Rendite/Finanzierung Funktionales Grundkonzept Nutzungsadäquanz Drittverwendungsfähigkeit Flexibilität Flächenproduktivität Anfangsrendite VOFI-Rendite Fremdfinanzierung Risikostruktur Mietermix Wertentwicklung Branchenmix Größen- und Flächenmix Bonität Prestige/Standing Vertragsmanagement Wertsteigerungspotenzial Werterhaltende Investitionen Modernisierungen Nutzungsreserven Nutzungsanpassungen Umwidmungen Grundstücks-/Standortfaktoren Lage-/Standortvolatilität Belastungen/Altlasten Baurechtschaffung Physische Grundstücksbeschaffenheit Flächenreserven Expansionsfähigkeit Verkehranbindung Bauliches Umfeld Nutzungen Umfeld Investitions- und Folgekosten Personelle und finanzielle Ressourcenbindung Bewirtschaftungs-/Instandhaltungsaufwand Redevelopmentbedarf Lebenszyklusanalysen Langfristige Investitonsanalysen Objektgestaltung/Außenwirkung Lageadäquanz Nutzungs-/Mieteradäquanz spricht Zweckoptimalität Technologische Adäquanz Qualität der Substanz Eigenständigkeit Image/Adresse Seite 10

11 AGENDA Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung I. Anforderung und Aufgaben des s Ausgangssituation Ebenen und Strukturen des s Fokus Wertschöpfung in der Immobilienbewirtschaftung II. Begriffsdefinition und Inhalte Portfoliomanagement Assetmanagement Facility Management III. Performacemessung in der Immobilienwirtschaft Seite 11

12 Definition Portfoliomanagement Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Unter Portfoliomanagement versteht man die Zusammenstellung und Verwaltung eines Portfolios, d.h. eines Bestandes an Investitionen, im Sinne der mit dem Investor vereinbarten Anlagekriterien, insbesondere durch Käufe und Verkäufe mit Blick auf die erwarteten Marktentwicklungen. Der Portfoliomanagementprozess beinhaltet die Portfolioplanung (Anlegeranalyse, Finanzanalyse, Vermögensverwaltungsanalyse) Portfoliorealisation (Asset Allokation, Monitoring, Revision) Portfoliokontrolle (Performancemessung, Attribution) Zwei Grundstrategien: Der Top-Down-Ansatz (von oben herab) geht von den Zielen aus und versucht auf deren Basis die Strategie festzulegen. Die Strategie ergibt sich aus der Analyse und der darauf aufbauenden Entscheidung. Daraus ergibt sich die Taktik, welche abschließend von der Performanceanalyse untersucht wird. Den umgekehrten Weg nennt man Bottom-Up-Ansatz. Seite 12

13 Portfoliomanagementstrategien Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Top-Down-Approach bei neu zu erstellendem Portfolio Immobilienportfolio (Einzelobjekte verschiedener Nutzungsarten, Standorte, Größe ) Botton-Up-Approach bei bestehendem Portfolio Seite 13

14 Klassifikationen der Immobilien im Portfolio Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Vier-Felder-Matrix Neun-Felder-Matrix Substanz sehr schlecht bis ausgezeichnet Question Stars Marks Selektion Investition Poor Cash Dogs Cows Deinvestition Abschöpfung Marktattraktivität mittel hoch niedrig P2 P2 P1 P1 Zone der Mittelfreisetzung Zone der Mittelbindung P4 P4 P3 P3 sehr schlecht bis ausgezeichnet Lage niedrig mittel Relativer Wettbewerbsvorteil hoch Seite 14

15 Grundsätzliche Investitionsstrategien Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Wert Verkaufen Entwickeln Halten Kaufen Zeit Seite 15

16 Definition Assetmanagement Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung objektes Seite 16

17 Risikosteuerung: Chancen nutzen, Risiken senken durch Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Nutzungsart Mieterbranche Objektalter Assetmanagement Investitionsbedarf Clusterbildung Risikosteuerung im Portfolio Investitionsvolumen Mieterqualität Attraktivität Mikrolage Lagefaktoren Objekt -größe Standort Region Land Risikosteuerung im Objekt Leerstand Portfoliomanagement Vertragswesen Effizienz Flexibilität Seite 17

18 Definition Facility Management Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Facility Management Seite 18

19 AGENDA Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung I. Anforderung und Aufgaben des s Ausgangssituation Ebenen und Strukturen des s Fokus Wertschöpfung in der Immobilienbewirtschaftung II. Begriffsdefinition und Inhalte Portfoliomanagement Assetmanagement Facility Management III. Performacemessung in der Immobilienwirtschaft Seite 19

20 Performancekriterien im Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Seite 20

21 Performancekriterien an das Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Seite 21

22 Performancekriterien an das Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Seite 22

23 Performancekriterien an das Anforderung & Aufgaben Begriffdefinition & Inhalte Performancemessung Seite 23

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