Fallstricke im Mietvertrag. Vortrag von Rechtsanwalt und Notar Martin Mücke

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1 Fallstricke im Mietvertrag Vortrag von Rechtsanwalt und Notar Martin Mücke

2 A. Mietvertrag I. Arten 1. Wohnraummietvertrag 2. Mietvertrag über Grundstücke und sonstige Räumlichkeiten a. Geschäftsraummiete b. Garagenmietvertrag - Überlassung Garage aus Anlass Wohnraummiete 3. Einschränkung der Gestaltungsfreiheit bei Wohnraummiete (zwingende gesetzliche Regelungen, die zum Nachteil des Mieters nicht abdingbar)

3 II. Form 1. grundsätzlich kein Formzwang 2. mündlicher Mietvertrag a. Einigung über Essentialia - Mietgegenstand -Mietdauer -Miethöhe Beispiel (Gespräch aus Anlass Wohnungsbesichtigung) 1. Falle: Überlassung von Wohnraum ohne schriftlichen Mietvertrag, lediglich Einigung über Eckpunkte - Fixierung der Einzelheiten später (Freunde; Annahme, dass schriftliche Fixierung später erfolgen kann)

4 Grundsatz: Keine Überlassung der Räumlichkeiten ohne schriftliche Fixierung sämtlicher vertraglicher Vereinbarungen 3. Schriftform a. Mietvertrag länger als 1 Jahr b. Schriftliche Fixierung sämtlicher Vereinbarungen sowie eigenhändige Unterschrift aller Vertragsparteien c. Folgen der Nichteinhaltung Beispiel: Geschäftsraummiete (langfristiger Mietvertrag - erfolgloser Geschäftsraummieter)

5 III. Individualvertrag / Formularvertrag 1. Formular als Hilfe 2. Formular auf neuestem Stand 3. Folgen unwirksamer Klauseln Beispiel: Schönheitsreparaturen (unwirksame Klausel - Gesamtunwirksamkeit der Regelung über die Schönheitsreparaturen - gesetzliche Regelung) 4. Individualvertrag in Praxis Ausnahme Rat: Ausschließlich von Volljuristen fertigen lassen

6 B. Fallstricke I. Parteien des Mietvertrages 1. exakte Bezeichnung 2. Vermietermehrheit Rat: Unterschrift von nur einem Vermieter, am Besten, wer nicht gegenüber Mieter handelt, da Vorteile bei Beweisführung im Rahmen gerichtlicher Auseinandersetzungen 3. Mietermehrheit a. Ehegatten b. Lebenspartner c. Wohngemeinschaft Rat: Sämtliche Mieter als Vertragspartei

7 Vorteil: mehrere Schuldner, Ausschluss der Mitmieter im Rahmen gerichtlicher Auseinandersetzungen Nachteil: Zugang von Willenserklärungen, die zwingend sämtlichen Mietern zugehen müssen, wie Mieterhöhung und Kündigung, hier neueste BGH-Entscheidung bezüglich Kündigung Treu und Glauben. Allerdings: für normale Willenserklärungen gelten Vollmachtsklauseln

8 II. Mietgegenstand 1. Beschreibung a. exakte Aufführung b. nicht aufführen, was nicht vorhanden, da Mangel (Mietminderung) c. keine Angabe Quadratmeter d. separater Garagenmietvertrag Wenn Trennung von Wohnraummietvertrag gewünscht aa. Getrennte Urkunde bb. Verdeutlichung, dass von Wohnraummietvertrag unabhängig

9 III. Mietzeit 1. Abschaffung normaler Zeitmietvertrag Rat: Unterschied zu qualifiziertem Zeitmietvertrag (Befristungsgrund: Eigenbedarf / Beseitigung bzw. wesentlicher Umbau Mietobjekt / Bedarf für Dienstverpflichteten) a. Unwirksamkeit zeitliche Befristung / auch keine Umdeutung in Kündigungsverzicht b. statt dessen Kündigungsverzicht aa. wechselseitig (auch formularmäßig, maximal 4 Jahre bb. einseitig zu Lasten Mieter, nur individualvertraglich zulässig, maximal 5 Jahre

10 Rat: Verdeutlichung, dass individualvertraglich vereinbart: Angabe von Gründen für einseitigen Kündigungsverzicht 2. stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses, 545 BGB Achtung: Auch heute noch Formulare, die die Geltung dieser Vorschrift nicht ausschließen

11 IV. Miete 1. klare Trennung von Kaltmiete und Zahlung auf Betriebskosten ansonsten Bruttomiete Folgeproblem: keine Erstattung von Betriebskostensteigerung Ausnahme: Heiz- und Warmwasserkosten, immer verbrauchsabhängig abzurechnen fehlende getrennte Ausweisung der darauf zu leistenden Zahlung: Schätzung des in dem Zahlungsbetrag enthaltenen Anteiles als Vorauszahlung

12 2. Miethöhe a. Staffelmiete aa. Angabe Betrag, nicht Prozent bb. Mindestdauer 1 Jahre cc. Unwirksamkeit Staffelmietvereinbarung insgesamt Einzelheiten b. Indexmiete aa. nunmehr zulässig bb. exakte Belehrung notwendig cc. in Praxis jedoch selten, daher nur auf Nachfrage

13 3. Vereinbarung über Betriebskosten a. Betriebskostenkatalog aa. Inbezugnahme von 2 Betriebskostenverordnung möglich bb. Sonstige Betriebskosten: Ausdrückliche Vereinbarung, das heisst namentliche Aufführung notwendig (BGH: Kosten Dachrinnenreinigung, zum Teil Kosten Pförtner bzw. Concierge) b. Zahlungen auf Betriebskosten aa. Vorauszahlungen / jährliche Abrechnung bb. Pauschale / keine Nachforderung, nur Erhöhung Pauschale in kompliziertem Verfahren cc. fehlende Angabe des Zahlungsbetrages auf Betriebskosten, keine gesonderte Umlegung der Betriebskosten c. Vereinbarung Umlageschlüssel Fehlen: Quadratmetermaßstab

14 V. Kaution 4. Zahlungsweise a. Einzugsermächtigung zulässig, da Widerspruchsrecht des Mieters b. Abbuchungsermächtigung nein, da kein Widerspruchsrecht 1. Vereinbarung notwendig 2. Höhe bis 3 Monatskaltmieten / Teilzahlungsrecht bis 3 Monatsraten BGH: grundsätzlich wirksam, auch wenn Kaution zu hoch oder kein Teilzahlungsrecht vereinbart Besonderheit: Rückforderung bei zu hoher Kaution infolge Flächenabweichung von mehr als 10 % 3. Bar-Kaution statt Bürgschaft

15 VI. Haftungsbeschränkung zugunsten Vermieter (besonderes Interesse) 1. Garantiehaftung für anfängliche Sachmängel der Mietsache a. besonders gefährlich, da durch Schuldrechtsmodernisierung Ersatz von Schmerzensgeld auch bei vertraglicher Haftung eingeführt Beispiel: Feuchtigkeit aufgrund Baumängel bei Mietvertragsschluss b. Ausschluss unbedingt nötig und zulässig 2. Haftungsbeschränkung im übrigen a. Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit: nein b. leichte Fahrlässigkeit: ja, aber unwirksam, wenn nicht Sachschaden ausgenommen, der an Sachen des Mieters aufgrund Mangelhaftigkeit des Mietobjektes entstanden ist

16 VII. Einschränkung Aufrechnungsmöglichkeit des Mieters 1. Interesse des Vermieters, um Bezahlung Mietesicherzustellen. 2. nur eingeschränkte Möglichkeit a. Aufrechnung für Mieter immer möglich mit Aufwendungsersatzanspruch bzw. Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete wegen Mängeln der Mietsache b. Insoweit nur regelbar: Ankündigungsfrist von 1 Monate Formulierungsbeispiel: Der Mieter kann mit einer Forderung aus 536a BGB und auf Rückerstattung von aufgrund von Minderungsansprüchen zu viel gezahlter Miete die Aufrechnung erklären. Mit anderen Ansprüchen kann er nur aufrechnen, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Ist die Aufrechnung des Mieters zulässig, muss er sie mindestens 1 Monat vor Fälligkeit der Vermieterforderung diesem anzeigen. siehe Hannemann, Wohnraummietrecht, S. 234

17 VIII. Mietgebrauch 1. Tierhaltung a. darauf zu achten bei Erlaubnisvorbehalt, dass Kleintiere, wie Zierfische, Ziervögel, Hamster, ausgenommen 2. Parabolantenne a. Generelles Verbot unzulässig (Grundrecht der Informationsfreiheit) b. dagegen Regelungen über Ort der Anbringung zulässig

18 IX. Pflichten- und Kostenüberbürdung auf Mieter 1. Kleinreparaturen a. nur bestimmte Gegenstände, die dem Zugriff des Mieters ausgesetzt (Rollläden, Fenster / Türverschlüsse, Installationsgegenstände) b. Höchstgrenze im Einzelfall (75,00-125,00 ; sichere Seite: 100,00 ) c. Höchstgrenze im Jahr (6-8 % der Jahresbruttokaltmiete) Jahresbruttokaltmiete = Jahreskaltmiete zzgl. Zahlungen auf die Betriebskosten im Jahr ohne Nebenkosten) 2. keine Kostenbeteiligung an größeren Reparaturen oder Neuanschaffungen, auch nicht mit geringfügigem Kostenbeitrag Gefahr zu 1. und 2. bei Nichteinhaltung: Rückforderungsrecht des Mieters hinsichtlich zu Unrecht erfolgter Zahlungen

19 3. keine Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturarbeiten bzw. Wartungsarbeiten (Vornahmeklauseln) z.b. Verpflichtung zur Durchführung der Thermenwartung einmal jährlich X. Schönheitsreparaturen 1. Vertragliche Vereinbarung notwendig 2. Verpflichtung zur Anfangsrenovierung unzulässig (da Beseitigung Abnutzungsspuren des Vormieters) 3. laufende Schönheitsreparaturen a. Bedarfs-/Fristenregelung b. auch wichtig hier: keine Belastung mit Abnutzungsspuren durch Vormieter c. unrenovierte Wohnung: Niemals Bedarfsregelung, Fristen dürfen erst mit Mietbeginn zu laufen beginnen

20 d. keine starren Fristen (spätestens / mindestens u.ä.) e. keine zu kurzen Fristen f. keine Fachhandwerkerklausel (mittlere Art und Güte) g. Kellerräume: ausdrücklich zu vereinbaren 4. Abgeltungs-/Quotenklausel (Problem: starre Fristenregelung) 5. keine Zusatzvereinbarung, auch individuell, die Renovierungspflicht verschärft, z. B. Endrenovierungsverpflichtung (Summierungseffekt) 6. Gefahr: Gesamtunwirksamkeit Schönheitsreparaturen durch Vermieter Ausnahme: Fachhandwerkerklausel, BGH: Teilunwirksamkeit

21 XI. Verjährungsklauseln 1. grundsätzlich zulässig bietet sich an für den Fall, dass Mieter zunächst unauffindbar bei Schadensersatz Veränderung / Verschlechterung der Mietsache, da hier bekanntlich kurze Verjährungsfrist von nur 6 Monaten) 2. formularmäßig wechselseitig bis zu einem Jahr vereinbar, also auch zu Lasten des Vermieters Verlängerung der Verjährung notwendig, zum Beispiel Verwendungsersatz XII. Formular nicht vollständig ausgefüllt 1. Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters als Verwender 2. es gilt dann ungünstige gesetzliche Regelung

22 XIII. Anlagen zum Mietvertrag 1. Anlage muss Vertragsurkunde unmittelbar beigefügt sein 2. nicht mehr nötig: körperliche Verbindung 3. es reicht a. fortlaufende Paginierung b. fortlaufende Numerierung c. inhaltlicher Zusammenhang 4. Inbezugnahme notwendig 5. sinnvolle Anlagen a. Hausordnung, bei mehreren Mietverträgen in einem Mietobjekt wichtig, dass gleiche Fassung b. Übergabeprotokoll