ovs Verlag Mietrecht Anwalts-Handbuch RA Dr. Klaus Lützenkirchen Dr.OttoSchmidt Köln

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1 Anwalts-Handbuch Mietrecht herausgegeben von RA Dr. Klaus Lützenkirchen bearbeitet von Thomas Eisenhardt, Frankfurt/Main RA Robert Harsch, Lörrach RA Hans Reinold Horst, Solingen RA Walter Junker, Hamburg RAin Dr. Catharina Kunze, Berlin RA Dr. Ulrich Leo, Köln RA Dr. Klaus Lützenkirchen, Köln RA Norbert Schneider, Neunkirchen RiAG Bernd Walterscheidt, Leverkusen 2., völlig neu bearbeitete Auflage 2003 ovs Verlag Dr.OttoSchmidt Köln

2 Vorwort Abkürzungsverzeichnis Allgemeines Literaturverzeichnis Verzeichnis der wichtigsten Arbeitshilfen V XXIII XXVII XXXIII A. Gestaltung bei Mietverträgen [LützenkirchenlLeo) I. Wohnraummietverträge [Lützenkirchen] Vorüberlegungen Wege zum Individualvertrag Inhalt eines Individualmietvertrages über Wohnraum Festlegen eines Verhandlungsspielraumes Die inhaltliche Umsetzung des Verhandlungsergebnisses Entwerfen eines Formularvertrages über Wohnraum Abschluss eines Formularvertrages über Wohnraum II. Gewerberaummietverträge [Leo] Vorüberlegungen Die Erstellung eines Gewerberaummietvertrages B. Allgemeine Fragen der Abwicklung mietrechtlicher Mandate {Lützenkirchen) I. Die Persönlichkeit des Mandanten und sein Interesse.. II. Der querulatoische Mandant 1. Vermieterberatung gegenüber querulatorischen Mietern 2. Mieterberatung gegenüber querulatorischen Vermietern VII

3 III. Das rechtsschutzversicherte Mandat Der Mandant Die Abwicklung mit dem Rechtsschutzversicherer IV. Die Erstberatung Die Vorbereitung und Durchführung Gebühren V. Das Vorliegen des Mietvertrages Der schriftliche Mietvertrag Der konkludent abgeschlossene Mietvertrag Der mündliche Mietvertrag Wirksamkeit des Mietvertrages C. Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages {Leo/Lützenkirchen) I. Vorüberlegungen bei der Beratung im Zusammenhang mit Mietvertragsänderungen [Leo] Besteht eine Anspruchsgrundlage für eine Änderung des Vertrages? Herabsetzung der Miete bei Gewerberaummietverträgen Formerfordernisse bei Vertragsänderungen II. Wechsel in der Person des Vermieters (Lützenkirchen) Veräußerung des Mietobjektes Zwischenvermietung = Gewerbliche Weitervermietung III. Wechsel in der Person des Mieters (Lützenkirchen) Ausscheiden eines von zwei Mietern aus dem Mietvertrag Nachmieterstellung am Beispiel eines Wohnraummietvertrages Tod des Mieters bei Wohnraummiete vm

4 IV. Die Verlängerung befristeter Mietverträge über Wohnraum [Lützenkichen) Der Vertrag mit einfacher Befristung nach 564c Abs. 1 BGB a.f Die qualifizierte Befristung nach 564c Abs. 2 BGB a.f Die einfache Befristung durch wechselseitigen Kündigungsverzicht Echter Zeitmietvertrag nach 575 BGB D. Miete (Junker) I. Die typische Beratungssituation Überblick Prüfung von Grundfragen (Checkliste) II. Notwendige Ermittlungen und Feststellungen zu der vereinbarten Miete Feststellung der Mietstruktur Feststellung der konkreten Miethöhe Umsatzsteuer III. Fälligkeit der Miete Die gesetzlichen Regelungen Vorauszahlungsklauseln IV. Erfüllung von Mietansprüchen Überblick Prüfung von Grundfragen (Checkliste] Die gesetzlichen Regelungen ( 269, 270 BGB) Abweichende vertragliche Vereinbarungen Zahlungsart Verrechnungen von Zahlungen des Mieters Mehrheit von Vermietern (Gläubigern) und Mietern (Schuldnern) V. Nichterfüllung - Zahlungsverzug Kündigung wegen Zahlungsverzuges Kündigung wegen laufend verspäteter Zahlungen IX

5 VI. Ermäßigung der Miete Überblick Minderung Zurückbehaltungsrecht Abweichung der tatsächlichen Fläche von der vertraglich vereinbarten/beschriebenen Fläche Persönliche Verhinderung des Mieters ( 537 BGB) VII. Verjährung und Verwirkung von Mietforderungen des Vermieters und Rückerstattungsansprüchen des Mieters Verjährung Verwirkung VIII. Mietpreisüberhöhung nach 5 WiStG Überblick Kernpunkte (Checkliste) Die Tatbestandsmerkmale im Einzelnen und der notwendige Umfang des Sachvortrages Rechtsfolgen IX. Unzulässige Kostenmiete Überblick Entgelt, das die Kostenmiete überschreitet Rechtsfolgen einer überhöhten Kostenmiete Auskunftsanspruch des Mieters X. Miete und Mietprozess Zuständigkeit Klageantrag Klage im Urkundenprozess X E. Beratung und Vertretung bei Mieterhöhungen {Kunze/Walterscheidt/Lützenkirchen) I. Mieterhöhungen nach dem BGB [Kunze] Beratungssituation Erhöhungsmöglichkeiten

6 3. Ausschluss von Erhöhungen Einvernehmliche Erhöhung Notwendige Vorinformationen II. Mieterhöhung nach 558 BGB (Kunze/Walterscheidt) Überlegungen bei der Beratung des Vermieters Hinweise zur praktischen Umsetzung Reaktionsmöglichkeiten des Mieters Klage auf Zustimmung III. Mieterhöhung nach 559 BGB {Kunze/Lützenkirchen) Beratungssituation Überlegungen bei der Vermieterberatung Hinweise zur praktischen Umsetzung Gegenargumente des Mieters Gerichtliche Durchsetzung der Mieterhöhung nach 559 BGB Gerichtliche Abwehr der Mieterhöhung nach 559 BGB IV. Mietänderungen nach 560 BGB [Kunze/Lützenkirchen) Beratungssituation Überlegungen bei der Vermieterberatung Hinweise zur praktischen Umsetzung Reaktionsmöglichkeiten des Mieters Gerichtliche Durchsetzung der Mieterhöhung V. Mietvertraglich vorgesehene Mieterhöhungsmöglichkeiten [Kunze/Lützenkirchen) Staffelmietvereinbarung Indexmietvereinbarung VI. Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum {Lützenkirchen] Vermieterberatung Mieterberatung XI

7 F. Geltendmachung und Abwehr von Gewährleistungsrechten [Lützenkirchen] I. Sachverhaltserfassung und Beratung über die Vorgehensweise Mieterberatung Vermieterberatung II. Prozessuales Vertretung des Mieters Vertretung des Vermieters im gerichtlichen Verfahren G. Die Umsetzung einzelner mietrechtlicher Ansprüche (Lützenkirchen) I. Erlaubniserteilung Tierhaltung im Wohnraum Untermiete Bauliche Veränderungen am Beispiel der Parabolantenne II. Anspruch auf Leistung der vereinbarten Barkaution Vermieterberatung Mieterberatung III. Besichtigungs- und Zutrittsrecht Vermieterberatung Mieterberatung IV. Ausübung des Vermieterpfandrechts Vermieterberatung Mieterberatung H. Erhaltung der Mietsache [Harsch) I. Instandhaltung und Instandsetzung Begriff Überprüfungspflichten des Vermieters XII

8 3. Opfergrenze Objektiv notwendige Maßnahmen (Erhaltungsmaßnahmen nach 554 Abs. 1 BGB) Abweichende Vereinbarungen zur Instandhaltung und Instandsetzung Vermietete Eigentumswohnungen Kleinreparaturen (Bagatellschäden) Der Duldungsanspruch des Vermieters Ausschluss der Duldungspflicht des Mieters Mieterrechte bei Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen II. Modernisierung durch den Vermieter nach 554 Abs Abgrenzung zu 554 Abs. 1 BGB Die Maßnahmen nach 554 Abs. 2 BGB Die Darlegungs- und Mitteilungspflicht des Vermieters ( 554 Abs. 3 S. 1 BGB) Mieterrechte bei Verbesserungsmaßnahmen nach 554 Abs. 2 BGB Wegfall der Duldungspflicht ( 554 Abs. 2 S. 2 und 3 BGB) Schadensersatz Gerichtliche Durchsetzung von Ansprüchen III. Mietermodernisierung Zustimmungsgrundsatz Ausnahmen vom Einwilligungsgrundsatz Konsequenzen der Mietermodernisierung bei fehlender vertraglicher Regelung und fortdauerndem Mietvertrag Vereinbarungen zur Mietermodernisierung Behinderter Mieter ( Barrierefreiheit") Verwendungen des Mieters nach 536a Abs. 2, 539 BGB Wegnahmerecht des Mieters nach 539 Abs. 2 BGB Vereinbarungen im Zusammenhang mit der Wegnahme xiii

9 IV. Schönheitsreparaturen Die außergerichtliche Vertretung des Vermieters von Wohn- und Geschäftsraum Die außergerichtliche Vertretung des Mieters Die gerichtliche Vertretung des Mandanten I. Die Abwehr von Vertragsverletzungen vor und während der Mietzeit [Lützenkirchen] I. Verletzungen der Gebrauchsgewährpflicht durch den Vermieter Beratung vor der Überlassung der Mietsache Beratung nach der Überlassung der Mietsache II. Verletzung von Nebenpflichten durch den Vermieter Aufklärungspflichten Treuepflichten Fürsorgepflichten Konkurrenzschutzpflichten Reinigungs- und Verkehrssicherungspflichten Leistungspflichten Mieterberatung Vermieterberatung III. Rechtswidriges Verhalten des Mieters Beratung vor Überlassung der Mietsache Beratung nach Überlassung der Mietsache J. Beendigung des Mietvertrags {Eisenhardt) I. Modalitäten der Vertragsbeendigung Kündigung Rücktritt Anfechtung XIV

10 4. Beendigung durch Fristablauf Beendigung durch Bedingungseintritt Mietaufhebungsvereinbarung Umdeutung von Erklärungen II. Kündigung durch den Vermieter Überlegungen vor Kündigungsausspruch Grundsätze des Kündigungsausspruchs Ordentliche (fristgebundene) Kündigung Wohnraumkündigung aus berechtigtem Interesse, 573 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (Sonderkündigungsrechte] Kündigungssperre im Insolvenzverfahren III. Beendigung des befristeten Mietvertrages durch den Vermieter IV. Die Räumungsklage Vorbereitung der Klageerhebung Zeitpunkt der Klageerhebung, insbesondere Klage auf künftige Räumung Inhalt der Klageschrift Abwendung der Klageabweisung durch rechtzeitige Nachbesserung Besonderheiten bei Widerspruch des Mieters gem. 574 BGB Gebührenberechnung V. Rechtswahrung des Mieters nach Empfang der Kündigung Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung Entwicklung eines Verteidigungskonzeptes Kündigungswiderspruch gem. 574 BGB VT. Gerichtliche Rechtsverteidigung des Mieters Allgemeine und taktische Überlegungen XV

11 2. Verteidigung gegen die Räumungsklage Negative Feststellungsklage des Mieters VII. Der gerichtliche Räumungsvergleich Grundsätze Inhalt des Vergleichs Anfechtung des Vergleichs Zwangsvollstreckung aus dem Vergleich VIII. Kündigung durch den Mieter Überlegungen vor Kündigungsausspruch Grundsätze des Kündigungsausspruchs Ordentliche (fristgebundene) Kündigung Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (Sonderkündigungsrechte) IX. Beendigung des befristeten Mietvertrages durch den Mieter Vertragsgemäße Beendigung Vorzeitige Beendigung X. Beendigung durch Bedingungseintritt XI. Die Mietaufhebungsvereinbarung Grundsätze Form Inhaltsverzeichnis Der vollstreckbare Anwaltsvergleich XVI K. Abwicklung beendeter Mietverträge [Horst/Lützenkirchen) I. Typische Mandatskonstellationen II. Der Vermieter als Mandant [Horst) Erstberatung Schlussfolgerungen

12 3. Taktische Überlegungen Praktische Umsetzung von Ansprüchen Der Mieter befindet sich noch in der Wohnung Der Mieter ist ausgezogen, hat aber noch nicht übergeben Der Mieter ist ausgezogen und hat übergeben Der verschwundene Mieter (Lützenkirchen) Abwicklung nach dem Tod des Mieters (Lützenkirchen) Außergerichtliche Schadensregulierung Betriebskosten Kaution III. Der Mieter als Mandant (Horst) Erstberatung Schlussfolgerungen Taktische Überlegungen Praktische Umsetzung von Ansprüchen Abrechnung und Rückzahlung der Kaution Einbauten und Investitionen Rückerstattung von Mietvorauszahlungen, Baukostenzuschüssen Mieterdarlehen und überzahlter Miete Schadensersatzansprüche des Mieters IV. Anspruchsbeziehungen zwischen Vermieter - Vormieter und Nachmieter [Horst) Vertragliche Vereinbarungen Gesetzliche Ansprüche des Vormieters gegen den Nachmieter L. Probleme mit Betriebs- und Heizkosten [Lützenkirchen) I. Beratung bei Betriebskostenabrechnungen Vermieterberatung Mieterberatung Verjährung und Verwirkung xvn

13 II. Die fehlende Betriebskostenabrechnung Rückforderung der Vorauszahlungen für die Abrechnungsperiode Klage auf Abrechnung Abrechnung und Zahlung des Restbetrages bzw. Aufrechnung mit einem evtl. Guthaben Zurückbehaltungsrecht III. Einzelne Probleme zu Heiz-und Warmwasserkosten Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung Umlegbare Kosten Umlagemaßstab Plausibilitätskontrolle Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode Kürzungsrecht Die verweigerte Ablesung Prozessuales und Gebühren M. Besondere Probleme des Mietprozesses [N. Schneider) I. Einleitung II. Obligatorisches Streitschlichtungsverfahrens ( 15aEGZPO] Gesetzeslage Anwendungsbereich Prozessvoraussetzung Erforderlichkeit des Schlichtungsverfahrens Entbehrlichkeit Vollstreckungstitel Kostenentscheidung und -erstattung III. Mahnverfahren ( 688 ff. ZPO) Fälliger Zahlungsanspruch Hinreichende Individualisierung XVIII

14 3. Zutreffende Angabe des Abgabegerichts Antrag auf Durchführung des streitigen Verfahrens Weiteres Verfahren nach Widerspruch und Einspruch IV. Rechtsstreit Einleitung Sächliche Zuständigkeit Örtliche Zuständigkeit Die Parteien Verfahren Besondere Klage- und Verfahrensarten V. Gehörsrüge ( 321a ZPO) VI. Berufung Übersicht Wertabhängige Berufung ( 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) Zulassungsberufung( 511Abs.2 Nr. 1 ZPO) VII. Revisionsverfahren ( 543 ff. ZPO) Revision ( 543 ZPO) Nichtzulassungsbeschwerde ( 544 ZPO) Sprungrevision ( 566 ZPO) VIII. Rechtsentscheid IX. Rechtsbeschwerde X. Selbständiges Beweisverfahren ( 485 ff. ZPO) Übersicht Rechtliches Interesse Zuständigkeit Verjährungshemmende Wirkung DerAntrag Begründung und Glaubhaftmachung Sonderfälle Rechte des Antragsgegners XIX

15 9. Streitverkündung Frist zur Klageerhebung Kostenentscheidung XI. Einstweiliger Rechtsschutz Einstweilige Verfügung Arrest XII. Besonderheiten der Kostenentscheidung in Mietsachen Übersicht Kostenbefreiendes Anerkenntnis ( 93 ZPO) Die Sonderregelung des 93b XIII. Kostenerstattung XIV. Anhang: Materiellrechtlicher Kostenerstattungsanspruch XV. Zwangsvollstreckung Allgemeine Vollstreckungsvoraussetzungen Vollstreckung vertretbarer Handlungen Vollstreckung auf Duldung oder Unterlassung Vollstreckung wegen nicht vertretbarer Handlungen Räumungsvollstreckung Kosten der Vollstreckung XX N. Rechtsanwaltsvergütung, Gerichtskosten und Streitwert (N. Schneider) I. Rechtsanwaltsvergütung Einleitung Allgemeine Vorschriften Die anwaltlichen Tätigkeiten Beitreibung der Vergütung II. Gerichtskosten , Mahnverfahren Erstinstanzliche Prozessverfahren

16 III. Streitwert Einleitung Bestimmung des Streitwerts für die Gerichtsgebühren Bestimmung des Streitwerts für die Anwaltsgebühren IV. Streitwert-ABC AGB-Kontrolle Antenne, Beseitigung oder Duldung Aufnahme eines Lebensgefährten Aufwendungen Barrierefreiheit Beheizung Beseitigung Besichtigung Bestehen eines Mietverhältnisses Betriebskosten Beweisverfahren Duldung von Instandsetzungs- oder Mängelbeseitigungsarbeiten Duldung von Modernisierungsmaßnahmen Einstweilige Verfügung Feststellungsklage, negative Feststellungsklage, positive Fortsetzungsverlangen Gebrauchsüberlassung Gebrauchsüberlassung an Dritte Hausordnung Haustürschlüssel Herausgabe Jahresmiete Kaution Klage und Widerklage Klagehäufung, Räumungsrechtsstreit und Zahlung Kündigung XXI

17 28. Mängelbeseitigung/Instandhaltungsmaßnahmen Mietaufhebungsvertrag Miete Mieterhöhung Mietpreisüberhöhung Mietsicherheit Mietvertrag Mietvorauszahlungen Mietzins/Miete Metzahlungsklage Minderung Nutzungsentschädigung Option Pfandrecht Räumungsfrist Räumungsvollstreckung Teilkündigung/Teil-Räumungsanspruch Umzugsbeihilfe Unterlassungsansprüche wegen vertragswidrigen Gebrauchs Untermiete Vergleich Vorkaufsrecht des Mieters Winterdienst Zustimmung zur Kündigung Zutritt Zwangsvollstreckung Stichwortverzeichnis 2041 XXII