Mietrechtsreform und aktuelle Rechtsprechung Änderungsbedarf bei Mietverträgen

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1 Beispielbild Mietrechtsreform und aktuelle Rechtsprechung Änderungsbedarf bei Mietverträgen Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, HWR Berlin

2 Sonderkündigungsrecht Geschäftsraum bei Modernisierung Seit dem MietRÄndG hat der Geschäftsraummieter die Möglichkeit, Modernisierungsmaßnahmen zur außerordentlichen Kündigung zu nutzen, 578 II, 555e BGB. Gestaltungsvorschlag: Das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen ( 578 II, 555e BGB) wird ausgeschlossen. Hinweis: Die Erhebung eines Modernisierungszuschlags muss bei der Geschäftsraummiete vereinbart werden. 2

3 Haftungsausschluss bei Flächenabweichungen 2004 hat der BGH entschieden, dass der Vermieter bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% haftet. Diese Rspr. hat der BGH (VIII ZR 306/09) mittlerweile eingeschränkt. Danach kann der Vermieter im Vertrag diese Haftung ausschließen. Gestaltungsvorschlag (nach BGH VIII ZR 306/09): Die Flächenangaben zur Mietsache dienen wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume." 3

4 Tierhaltung in Wohnräumen Der BGH hat die Möglichkeit, die Tierhaltung im Vertrag zu regeln, stark eingeschränkt und jüngst eine Klausel als unwirksam verworfen, welche die Genehmigung zur Tierhaltung in das freie Ermessen des Vermieters stellte. Gestaltungsvorschlag (nach BGH VIII ZR 329/11): "Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren (Ziervögel etc.) nur mit Zustimmung des Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen bzw. kann widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist." 4

5 Kündigungsverzicht in der Wohnraummiete Nach BGH (VIII ZR 86/10) ist ein Kündigungsausschluss unwirksam, der einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet. Gestaltungsvorschlag "Die Parteien verzichten wie folgt auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung: Dieser Vertrag kann mit der gesetzlichen Frist erstmals zum Ablauf des 47. Kalendermonates gerechnet ab dem auf den Vertragsschluss folgenden Kalendermonat ordentlich beendet werden. Rechenbeispiel: Erfolgte der Vertragsschluss etwa am , bestünde die erstmalige Möglichkeit der Vertragsbeendigung durch ordentliche Kündigung zum

6 Abgeltungsklauseln Abgeltungsklauseln verpflichten den Mieter zur Zahlung eines Abgeltungsbetrags, wenn bei Auszug Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Unwirksam ist eine Klausel BGH (VIII ZR 285/12), wonach sich der Abgeltungsbetrag an einem Kostenvoranschlag des Vermieters ausrichtet. Bereits 2007 hat der BGH (VIII ZR 143/06 ) entschieden, dass Abgeltungsklauseln grundsätzlich zulässig sind. Sie dürfen aber - keine starren Abgeltungsbeträge vorsehen - und müssen die Berechnung des Abgeltungsbetrags deutlich erkennen lassen. 6

7 Abgeltungsklauseln: Gestaltungsvorschlag 1. Die laufenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. 2. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit Einzug oder wenn nach Einzug renoviert wurde seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen bis zur Vertragsbeendigung erfolgte Abwohnzeit. Die konkrete Höhe des Kostenersatzes wird auf der Basis eines Kostenvoranschlages eines Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. 3. Der vom Mieter zu zahlende Kostenersatz berechnet sich, indem die in Ziffer 2 beschriebene Abwohnzeit ins Verhältnis zu dem Zeitraum gesetzt wird, der mit Einzug oder wenn nach Einzug renoviert wurde mit dem Tag der Beendigung der letzten Schönheitsreparaturen beginnt und zu dem Zeitpunkt endet, zu dem bei Fortdauer des Mietverhältnisses voraussichtlich Schönheitsreparaturen erforderlich sein würden. Beispiel: Endet das Mietverhältnis nach einem Jahr und würden bei einer Weiternutzung durch den Mieter Schönheitsreparaturen in der Küche voraussichtlich nach einer Gesamtwohndauer von 4 Jahren erforderlich sein, beträgt die Beteiligung des Mieters an den Kosten der Renovierung der Küche 1/4. 4. Diese Regelungen zu Ziffer 2 und 3 über die Kostenbeteiligung gelten nicht bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung. Sie gelten ebenfalls nicht, falls der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich der Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. 7

8 Sonstiges 1. Durch das MietRÄandG haben sich diverse Paragraphen- Nummern (ohne inhaltliche Änderung) verändert Vertrag hierauf überprüfen. 2. In 551 II 3 BGB ist jetzt ausdrücklich geregelt, dass die zweite und dritte Kautionsrate mit der zweiten und dritten Monatsmiete fällig wird muss aber nicht zwingend in den Vertrag. 3. Der Kern des MietRÄndG betrifft die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Diese Normen ( 555a ff. BGB) können nicht zu Lasten des Wohnraummieters modifiziert werden. Anders ist dies in der Geschäftsraummiete, vgl. 578 II BGB. 8

9 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. 9

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