Facility Management für Logistikimmobilien. Jürgen Alsbach. Geschäftsführer 4Competence

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1 Facility Management für Logistikimmobilien Jürgen Alsbach Geschäftsführer 4Competence

2 Intro Die Bedeutung der Logistikbranche wächst in zunehmendem Maße, die Branche ist seit Jahren auf Wachstumskurs. Logistikimmobilien sind Spezialimmobilien, die gezielt auf eine entsprechende Nutzung hin gebaut werden und im Bestand gesondert bewirtschaftet werden müssen.

3 Intro Spätestens jedoch beim Betrieb werden oft diese speziellen Anforderungen nicht weiter beachtet. Es werden Einzelleistungen vergeben deren Qualität mit dem Kerngeschäft des Nutzers nur wenige Berührungspunkte haben. Hinzu kommt, dass die Steuerung der Leistungen semiprofessionell betrieben wird. Es zeigt sich, dass es zunehmend wichtiger ist, die Servicelevel im Gebäudemanagement enger mit den Prozessen aus dem Kerngeschäft des Nutzers zu vernetzen.

4 Marktsituation These: Die Bereitschaft von Unternehmen, sich auf ihre Kernkompetenz zu konzentrieren und andere Dienstleitungen von externen Anbietern erledigen zu lassen, nimmt weiterhin zu; Kompromisse durch die gegebene Personalsituation

5 Für die Leistungserbringung gibt es verschiedene Strategien:

6 1. Die Beauftragung verschiedener Anbieter: Für unterschiedliche Leistungsbereiche werden verschiedene Anbieter (Reinigung, Sicherheit, Technik, Hausmeister, etc.) beauftragt. Quelle: Lünendonk Studie

7 2. Die Beauftragung eines einzelnen Anbieters: Vergabe von möglichst vielen Dienstleistungen aus einer Hand; Facility Management mit einem Partner mit möglichst wenig Schnittstellen. Quelle: Lünendonk Studie

8 Exit Welche Leistungen im FM Bereich müssen hierbei berücksichtigt werden?

9 FM-Leistungsbereiche für Logistikimmobilien Technisches Technisches FM FM Infrastrukturelles Infrastrukturelles FM FM Flächenmanagement Flächenmanagement Objektmanagement Objektmanagement hier klicken hier klicken hier klicken hier klicken

10 FM-Leistungsbereiche für Logistikimmobilien Technisches Technisches FM FM Sanitärarbeiten Heizungswartungen Installation und Wartung von Raumlufttechnik/ Klimatechnik Schlosserarbeiten Technischer und Baulicher Brandschutz Elektrotechnische Arbeiten Handwerkerdienste etc. Übersicht

11 FM-Leistungsbereiche für Logistikimmobilien Infrastrukturelles Infrastrukturelles FM FM Boten- und Kurierdienste Umzüge Garten- und Landschaftspflege Winterdienste Hausmeisterdienste Helferdienste Lagerverwaltungen Reinigungsdienste Sicherheitsdienste (unterstützt durch VdS-Notrufserviceleitstelle) etc Übersicht

12 FM-Leistungsbereiche für Logistikimmobilien Flächenmanagement Flächenmanagement Bereitstellung, Aufrechterhaltung und Anpassung der Flächennutzungsbedingungen d.h. unter anderem: Effiziente Flächenbelegung und -ausstattung Qualität und Quantität der Fläche (Betriebsform und Branche) Erstellen von Nutzungskonzepten etc. Übersicht

13 FM-Leistungsbereiche für Logistikimmobilien Objektmanagement Objektmanagement Bausteine eines aktiven Objektmanagements Führen der eigenen Handwerker Übernahme des Gewährleistungsmanagements Jour Fix Begleitung von Bau- und Umbaumaßnahmen Sicherstellung der Betriebssicherheit Mieterbetreuung (Kümmerer-Funktion) Verwaltung des W&I Budgets (Bonus- Regelung) Termingerechte Ausführung der vertraglichen Leistungen Identifizieren von Optimierungspotentialen (Motivationsanreize) Gewährleistung der Qualitätssicherung Steuerung, Kontrolle und Optimierung der Wartungsfirmen Sicherstellung eines reibungslosen Betriebsablaufes Übersicht

14 Logistikimmobilien Neubau versus Bestandsimmobilie Gewährleistung Objekt ist durchkalkuliert Kosten stabil und transparent etc. Keine Gewährleistung Objekt ist weitgehend im Instandhaltungsrückstau Kosten undurchsichtig etc.

15 Potentiale eines Integrierten Facility Management Partnerschaft bei der Umsetzung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer

16 Potentiale eines Integrierten Facility Management? Ziel: Partner einbinden, die nicht nur einzelne Dienstleistungsbereiche wie z.b. Technik, Reinigung oder Sicherheitsleistungen übernehmen, sondern auch Inventurleistungen, Wareneingang, Regalpflege und ähnliches.

17 Vorrausetzungen des Dienstleisters und Leistungsbereitschaft Flexibilität und Fähigkeit sich an die Nutzeranforderungen anzupassen Befähigung zur Prozessoptimierung Befähigung zu Managementverantwortung Partnerschaft und gemeinsame Risikobewältigung.

18 Voraussetzungen des Dienstleisters und Leistungsbereitschaft Der Dienstleister übernimmt im Prozess des AG an einer mit dem AG definierten Schnittstelle die Gesamtverantwortung für spezifische Sekundärprozesse des AG Übernahme von Verantwortung durch den Dienstleister - Konzeptionelle Optimierung des Immobilien- und Sekundärprozesses - Umsetzung der optimierten Prozesse und Abläufe

19 Leistungstiefe - Kundennutzen durch Verantwortungsübernahme - Die Kern- und Sekundärprozesse müssen als Ganzes betrachtet werden und dürfen nicht voneinander separiert werden. Kernprozess des Immobilien-Nutzers Sekundärprozess

20 Leistungstiefe - Kundennutzen durch Verantwortungsübernahme - Kernprozess des Immobilien- Nutzers Sekundärprozesse individuell angepasste Leistung incl. gewünschtem Verantwortungs -level Die Erfahrung und die Referenzen des Anbieters mit dem jeweiligen Kundenprozess werden in die Grundsatzlösungen für die Logistikbranche eingebracht und individuell auf den jeweiligen Kunden zugeschnitten. Der Kunde entscheidet, in welchem Maße er Verantwortung an den Anbieter überträgt. Der Anteil der Verantwortungsübertragung kann sich im Laufe der Zusammenarbeit weiterentwickeln.

21 Leistungstiefe - Kundennutzen durch Verantwortungsübernahme - Kundennutzen entsteht durch die Übertragung des mit der Immobilie verbundenen Teils des Sekundärprozesses des Kunden in die Fachkompetenz und wirtschaftliche Verantwortung des Dienstleister Kernbereiche des Kunden Kernprozess des Immobilien- Nutzers A Servicelevel Sekundärbereiche des Kunden Infrastrukturelles Gebäude- Management Übertragung der Sekundärprozesse an den Dienstleister B Technisches Gebäude- Management C

22 Verantwortungstiefe Die zunehmende Übernahme von Fachverantwortung in den Service-Levels senkt die Aufwendungen des AG. Fachkompetenz in den Immobilien und Sekundärprozessen schafft Planungssicherheit. Fachkompetenz des AG C B A Aufwand für die Dienstleistung Verantwortung des Dienstleisters

23 Fazit Die Ausnutzung von Synergie- und Optimierungspotenzialen und Verantwortungen wirken sich dauerhaft und positiv auf die Ergebnisentwicklung des Gesamtprozesses aus.

24 Die Unternehmensgruppe X-TERN group Wir sind Immobiliendienstleister für umfassende Lösungen aus einer Hand. Zum Ende des Jahres 2006 beschäftigte unsere Unternehmensgruppe 750 Mitarbeiter in Vollzeit mit einem Umsatz von 82 Millionen Euro. Hamburg Bremen Hannover Berlin Niederlassungen Düsseldorf Ratingen Bochum Erfurt Leipzig Koblenz Heusenstamm Frankfurt Servicestandorte Stuttgart Nürnberg Augsburg München

25 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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