Ganzheitlicher Facility-Management-Ansatz als Parallelbetrachtung in der Projektentwicklungs-, Realisierungsund Nutzungsphase eines Gebäudes

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1 Diplomarbeit eingereicht im Fachbereich Bauingenieurwesen der Fachhochschule Mainz Ganzheitlicher Facility-Management-Ansatz als Parallelbetrachtung in der Projektentwicklungs-, Realisierungsund Nutzungsphase eines Gebäudes Dargestellt am Beispiel einer gewerblich genutzten Immobilie Referent: Prof. Dr. Ing. habil. Ulrich Nagel Mainz, den

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3 I Vorwort Europäisierung und Globalisierung setzen die Märkte zunehmend unter Druck. Der technische Fortschritt, vor allem im Bereich der Kommunikations- und Informationstechnologie beeinflusst nahezu alle Arbeitsprozesse, wir befinden uns im Übergang zur Dienstleistungs- und Wissensgesellschaft. Immer mehr Unternehmen reagieren auf diese Entwicklungen indem sie ihr Kerngeschäft in den Mittelpunkt aller Aktivitäten stellen und dabei alle Fähigkeiten und Kräfte auf wettbewerbsfähige Bereiche konzentrieren und alle nicht wettbewerbsfähigen Bereiche abstoßen, wobei sie zwischen Wertschöpfungsprozessen und unterstützenden Prozessen unterscheiden.[4] Die Minimierung der Kosten für die unterstützenden Prozesse bei gleichzeitiger Verstärkung ihrer Wirkung auf die Produktivität eines Unternehmens, ist die Aufgabe des Facilities Management. Um diese Ziele erreichen zu können, muss bereits bei der Planung der Anlagen und Gebäude, die in unmittelbarem Zusammenhang mit diesen Prozessen stehen, die Nutzungsphase in den Mittelpunkt gestellt werden. Der Erfolg eines Gebäudes, der sich bisher auf die Abnahme des geschuldeten Werks konzentriert hat, muss neu definiert werden. Die Erfolgskriterien Investitionskosten, Qualität und Termine dürfen nicht nur auf die Erstellung einer Immobilie bezogen werden, sie müssen sich vielmehr auf den gesamten Lebenszyklus der Immobilie beziehen. Demnach müssen die Investitionskosten durch die Nutzungskosten, die Abnahmequalität durch Qualitätsaspekte wie Zuverlässigkeit, Sicherheit, Nachrüstfähigkeit und der Übergabetermin durch Zeitziele wie Verfügbarkeit, Reaktionszeit bei Störfällen oder auch Ausfallzeiten ergänzt werden.[4] Diese Arbeit stellt einen Ansatz dar, die vielfältigen Auswirkungen eines ganzheitlichen Facility-Management-Konzepts als Parallelbetrachtung in der Projektentwicklungs-, Realisierungs- und Nutzungsphase einer gewerblichen Immobilie darzustellen. Die Forderung nach einer ganzheitlichen Denkweise, deren Umsetzung und deren Auswirkungen auf das Bauen und die Immobilienwirtschaft steht dabei immer im Vordergrund. Durch die umfangreiche Analyse einer gewerblichen Immobilie, bei der diese Denkweise bereits umgesetzt wurde, sollen mögliche Ziele eines FM- Konzepts veranschaulicht werden.

4 II Integrale FM-Konzepte beziehen sich in erster Linie auf Großprojekte, die durch erhebliche Komplexität, hohes Investitionsvolumen, lange Dauer und der Notwendigkeit hochspezialisierter Fachkenntnisse in der Projektabwicklung charakterisiert werden.

5 Inhaltsverzeichnis III Inhaltsverzeichnis Vorwort...I Inhaltsverzeichnis...III Abkürzungen...VI 1.Formen und Methoden der Projekt-/Immobilienentwicklung aus Investorensicht unter Berücksichtigung einer Facility-Management-Strategie (Interessenlage und Ziele) Einleitung Aspekt des ganzheitlichen Bauens Aspekt des Integralen Facility Managements Definition FM Ziele eines integralen FM-Konzepts Was ändert sich durch FM? Mieterkommunikation Die Entscheidungsparameter von Investoren und Bauherren Kosten Bauzeit und Bezugstermine Interessen der Mitarbeiter Funktionalität und Flexibilität Interne und externe Akzeptanz Standort Architekturqualität Erfolgreiche Projektentwicklung Projektentwicklung unter dem Aspekt einer integralen FM-Strategie Leistungspotentiale des FM in der PE-Phase Die Leistungsphasen der HOAI unter dem Aspekt einer integralen FM- Strategie Die Berücksichtigung einer FM-Strategie aus Investorensicht Eigenbedarfsbauherrn Institutionelle Anleger Private Investoren Öffentliche Bauherrn Projektentwickler und Developer Fazit... 32

6 Inhaltsverzeichnis IV 2. Analyse einer ausführungsreifen Planung im Hinblick auf Flexibilität und Nutzbarkeit als wesentliche FM-Merkmale in der Planungsphase Die zukünftige Gestaltung gewerblicher Immobilien funktional, flexibel und ressourcensparend Die Bedeutung von Funktionalität und Flexibilität im Zusammenhang mit FM Funktionalität Flexibilität Anerkannte Regeln der Technik Planungsgrundsätze aus FM-Sicht: Beschreibung der analysierten Planung Funktionalitäts- und Flexibilitätsanalyse Grundstück Rohbau Ausbau Energie und Medien Umweltschutzmassnahmen Rechtliche Aspekte Sicherheit Gestaltung Checkliste für die Zuteilung des virtuellen FM-Stempel s für Büroimmobilien Wie wertvoll ist ein FM-Konzept als ergänzende Maßnahme zur Kostenschätzung und Wirtschaftlichkeitsberechnung im Rahmen der Baufinanzierung? Wie FM-fähig muss ein Gebäude sein? Philosophie der Beleihungswertermittlung Einflussfaktoren bei der Beleihungswertermittlung Mietansatz Bewirtschaftungskosten Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Modernisierungs/Revitalisierungsrisiko Kapitalisierungszinssatz FM als ergänzende Maßnahme zur Kostenschätzung FM als ergänzende Wirtschaftlichkeitsberechnung Alternative Wertermittlungsverfahren Residualwertverfahren (Restwertmethode) Vereinfachtes Ertragswertverfahren Discounted Cashflow-Verfahren Mögliche Auswirkungen des Basel II Abkommens Wie FM-fähig muss ein Gebäude sein? Fazit... 85

7 Inhaltsverzeichnis V 4.0 Ist-Kostenanalyse der Bau-, Unterhaltungs-, Instandsetzungs- und Wartungskosten unter Beachtung von technischem-, infrastrukturellem-, kaufmännischem FM in Form eines Benchmarking. Sind die Nebenkosten (2.Miete) nicht kalkulierbar? Definitionen Technisches Gebäudemanagement Infrastrukturelles Gebäudemanagement Kaufmännisches Gebäudemanagement Benchmarking Definition Arten Probleme bei Benchmark-Studien Fünf Phasen-Modell Kriterien für ein erfolgreiches Benchmarking Benchmarking für eine gewerbliche Immobilie (Phase 3 u. 4) Objektbeschreibung Baukostenanalyse Nebenkostenanalyse für Möglichkeiten der Vertragsgestaltung zur Reduzierung der Nebenkosten Sind die Nebenkosten ( Zweite Miete ) kalkulierbar? Perspektivischer Ausblick der Wertigkeit von FM-Konzepten für die Verwertung von Objekten FM als Bestandteil des Immobilienmarketings Zukünftige Anforderungen an Büro und Gewerbeimmobilien Die zukünftige Rolle des FM für das Image einer Immobilie FM im Rahmen des Verwertungsprozesses Fazit: Quellenverzeichnis...VII Abbildungsverzeichnis... XIV Anlagenverzeichnis... XV Eidesstattliche Erklärung... XXIII

8 Inhaltsverzeichnis VI Abkürzungen BauGB Baugesetzbuch BGF Brutto-Grundfläche (DIN 277) BHKW Block-Heiz-Kraftwerk BOT Built-Operate-Transfer BOO Built-Own-Operate BRI Brutto-Rauminhalt CI Corporate Identity DIN Deutsches Institut für Normung EEG Erneuerbare Energien Gesetz EN Europa Norm FF Funtionsfläche (DIN 277) FM Facility Management / Facility Manager HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure HP Homepage ISO Internationale Organisation für Standardisierung I. u.k.-t. Informations- und Kommunikations-Technologie LBO Landes-Bauordnung NF Nutzungsfläche (DIN 277) NGF Netto-Grundfläche (DIN 277) PPP Public-Private-Partnership VDMA Verband des Deutschen Maschinen und Anlagenbau VF Verkehrsfläche (DIN 277)