Werte von Immobilien. Referat in drei Teilen Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner Alfred Baumgartner

Transkript

1 Werte von Immobilien Referat in drei Teilen Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner Alfred Baumgartner 12. März 2010 baumgartner netzwerk 1

2 Werte von Immobilien 1. im Allgemeinen 2. im Speziellen 3. an Beispielen 12. März 2010 baumgartner netzwerk 2

3 Werte von Immobilien im Allgemeinen Kosten (effektiv) Bauland (absolut) Baukosten, Gebühren und NK Preise (objektiv) Kosten Risiken, Provisionen und NK Wert (subjektiv) Substanz Lage / Nutzen / Erträge Markt 12. März 2010 baumgartner netzwerk 3

4 Werte von Immobilien im Allgemeinen Verkehrswert Bundesgerichtliche Umschreibung Zwischen- und Hilfswerte Landwert Realwert Mietwert Ertragswert Mischwert etc. 12. März 2010 baumgartner netzwerk 4

5 Werte von Immobilien im Allgemeinen BGE 103 IA 103 Als Verkehrswert gilt der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden. BGE 128 I 240 [ ] gilt als Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft, d.h. jener Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist. 12. März 2010 baumgartner netzwerk 5

6 Werte von Immobilien im Allgemeinen Keine Verkehrswerte sind: Belehnungswerte Bankenverkehrswerte Versicherungswerte Fiskalische Werte Liquidationswerte Fortführungswerte Liebhaberwerte (-preise) 12. März 2010 baumgartner netzwerk 6

7 Werte von Immobilien im Allgemeinen Der landwirtschaftliche Ertragswert ist kein Verkehrswert! Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) vom 4. Oktober 1993 Schätzungsauftrag Obergericht 12. März 2010 baumgartner netzwerk 7

8 Werte von Immobilien im Allgemeinen Altersentwertung Wirtschaftliche (Qualität und Standard) Technische (Alterung, Abnützung und Vernachlässigung) Minderwerte (Schäden) Kapitalisierungssatz Basiszinssatz (Eigen- und Fremdkapital) Zuschläge (Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten, Rückstellungen und Mietzinsrisiko) Korrekturen (ausserordentliche wirtschaftliche Vor- oder Nachteile) 12. März 2010 baumgartner netzwerk 8

9 Werte von Immobilien im Allgemeinen Schätzungsobjekte Land Wohnbauten Geschäfts- und Gewerbebauten Öffentliche Bauten Industrielle Bauten und Anlagen Spezialobjekte 12. März 2010 baumgartner netzwerk 9

10 Werte von Immobilien im Allgemeinen Schätzungsmethoden Statistische Methoden Ertragswertmethoden Sachwertmethoden Mischwertmethode Lageklassenmethode 12. März 2010 baumgartner netzwerk 10

11 Werte von Immobilien im Speziellen 12. März 2010 baumgartner netzwerk 11

12 Werte von Immobilien im Speziellen Landwert (absolut oder relativ) Neuwert Altersentwertung Zeitwert Abbruchreife Abbruchobjekt Ertragswert DCF-Wert Statistische Werte Versicherungswerte Versicherungsdeckungen Abgrenzungen 12. März 2010 baumgartner netzwerk 12

13 Werte von Immobilien im Speziellen absoluter Landwert unüberbaut 880 m² Fr./m² Fr. überbaut abz. Abbruch- und Entsorgungskosten relativer Landwert lageabhängige Relation zum Miet-, Gebäude- oder Gesamtwert Lageklassenmethode: Standort, Nutzung, Wohnlage, Erschliessung und Marktverhältnisse 12. März 2010 baumgartner netzwerk 13

14 Werte von Immobilien im Speziellen Neuwert BKP 2 Gebäude Wohnhaus Garage Lagergebäude BKP 4 Umgebung BKP 5 Nebenkosten 12. März 2010 baumgartner netzwerk 14

15 Werte von Immobilien im Speziellen Altersentwertung (technische Entwertung) BKP 2 GLD RND WA Rohbau Rohbau Installationen Ausbau Altersentwertung linear % Altersentwertung Tabelle SIV 7.0% 12. März 2010 baumgartner netzwerk 15

16 Werte von Immobilien im Speziellen DIAGRAMM ALTERSENTWERTUNG 0.0% Wirtschaftliches Alter des Gebäudes in Jahren (Wohnhaus) % Altersentwertung in Prozenten 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% guter Unterhalt normaler Unterhalt mangelhafter Unterhalt nach Ross nach Hägi nach SIV 35.0% 40.0% 45.0% 12. März 2010 baumgartner netzwerk 16

17 Werte von Immobilien im Speziellen Altersentwertung bis 50% Berechnungsmethoden SIV und SVKG/SEK/SVIT Paritätische Lebensdauertabelle aber Achtung: Abbruchreife ab ca. 50% Abbruchobjekt ab ca. 75% 12. März 2010 baumgartner netzwerk 17

18 Werte von Immobilien im Speziellen Zeitwert Neuwert abzüglich Altersentwertung Zeitwert Realwert Zeitwert zuzüglich relativer Landwert ergibt der Realwert zum Bewertungszeitpunkt Relativer Landwert Wird mit der Lageklassenmethode ermittelt (vom Neuwert) 12. März 2010 baumgartner netzwerk 18

19 Werte von Immobilien im Speziellen 12. März 2010 baumgartner netzwerk 19

20 Werte von Immobilien im Speziellen Methode / Wert Ertragswert Barwert DCF-Wert Zeithorizont unendlich RND 10 Jahre / RND Mietertrag fest fest variabel Mietzinsrisiko fest fest variabel Mietzinsanpassungen keine keine indexiert Kapitalkosten fest fest variabel Betriebs-, Unterhaltsund Verwaltungskosten fest fest fest Rückstellungen fest fest dynamisch Erneuerungen keine planmässig dynamisch 12. März 2010 baumgartner netzwerk 20

21 Werte von Immobilien im Speziellen Hedonische Methode Summe aus den bewerteten Eigenschaftsmerkmalen! Liegenschaft, Lage und Zeitpunkt objektive und subjektive Eigenschaften bis zu 50 Variablen statistische Datenbank ETW und EFH, neu auch MFH 12. März 2010 baumgartner netzwerk 21

22 Werte von Immobilien im Speziellen Versicherungswerte AGV Einschätzung nach SIA 116 (Gebäude, Umgebung, zusätzliche Aufräumungskosten und Gebäudewasserversicherung) Neuwert / Zeitwert 35% (Altersentwertung in Absprache mit Eigentümer festlegen) März 2010 baumgartner netzwerk 22

23 Werte von Immobilien im Speziellen Versicherungsdeckung GVB GVB Standard GVB Plus GVB Top Abgrenzung GVZ Abgrenzungsrichtlinie Gebäude- und Fahrhabe- Versicherung GVB Plus Top März 2010 baumgartner netzwerk 23

24 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel Einfamilienhaus mit Garage Baujahr 1960 Wohnhaus mit Anbau Baujahr März 2010 baumgartner netzwerk 24

25 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel Grundstückfläche Zone / AZ Geschosse BGF AZ realisiert Nutzfläche Hauptgebäude Nebengebäude EFH mit Garage m² W2 / 0.4 UG, EG, OG 130 m² m² 530 m³ 100 m³ WH mit Anbau m² W2 /0.4 UG, EG, OG 160 m² m² 750 m³ 150 m³ 12. März 2010 baumgartner netzwerk 25

26 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel Hauptgebäude Nebengebäude Altersentwertung Umgebung Nebenkosten Lageklasse Mietwert Kapitalisierungssatz EFH mit Garage Fr./m³ Fr./m³ 30% Fr./m² 7% 25% / 75% Fr./Monat 5.00% WH mit Anbau Fr./m³ Fr./m³ 5% Fr./m² 7% 25% / 75% Fr./Monat 4.5% 12. März 2010 baumgartner netzwerk 26

27 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel Hauptgebäude Nebengebäude Umgebung und NK Neuwert Altersentwertung Zeitwert Relativer Landwert Realwert EFH mit Garage WH mit Anbau März 2010 baumgartner netzwerk 27

28 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel Mietwert Kapitalisierungssatz Ertragswert EFH mit Garage % WH mit Anbau % x Realwert 1 x Ertragswert Mischwert Verkehrswert März 2010 baumgartner netzwerk 28

29 Werte von Immobilien am konkreten Beispiel Gebäudeplatz und Umgelände Wohn- und Geschäftshaus, Garage, Lagergebäude Baujahr 1994 Verkehrswertschätzung für den Verkauf Mischwertmethode Nutzungsreserve 12. März 2010 baumgartner netzwerk 29

30 Werte von Immobilien am konkreten Beispiel Schätzungsauftrag Auftragsanalyse Besichtigung, Beurteilung, qualitative Wertung Berechnungen Erstellung Schätzungsgutachten Abgabe und Erläuterung Die Berechnungsblätter Excel-Tabelle Die Verkehrswertschätzung Word-Dokument (PDF) 12. März 2010 baumgartner netzwerk 30

31 Werte von Immobilien Besten Dank für Ihr Interesse 12. März 2010 baumgartner netzwerk 31