Chancen im Asset Management-Markt

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1 Chancen im Asset Management-Markt - Generierung von Neukunden durch weitere Professionalisierung - München, November ICME Studie 2009_Stärkere Professionalisierung im Asset Management

2 Marktsituation und Chancen Aktuelle Marktlage bietet Asset Management Anbietern erheblich Chancen durch Ausweitung des Drittkundengeschäfts Marktsituation Bestandshalter/ Investoren Chancen im Asset Management 1 Handlungsdruck aufgrund fehlender Exitmöglichkeiten Wertverlust durch Mieterstrukturverschlechterung Ertragsrückgang infolge steigender Leerstände Sinkende Mieten durch unzureichendes Mietvertragsmanagement/ ungenügenden Mieterservice Substanzverluste aufgrund fehlender Definition/ unzureichender Umsetzung von Instandhaltungsstrategien Leverage Effekte sind nur noch begrenzt zugänglich Kosten- und Prozessineffizienzen aufgrund fehlender Transparenz Unzureichende Hebung von Kostensenkungspotentialen Bewirtschaftungsineffizienzen infolge undefinierter Prozessschnittstellen Steigender Druck durch Gesetzgeber, Rating-Agenturen insbes. in Hinblick auf Transparenzanforderungen Geringere Portfoliogrößen aufgrund von Teilverkäufen zur Refinanzierung _Chancen im Asset Management Ausweitung Drittkundengeschäft Starker Bedarf an Asset-/ Property Management Dienstleistungen aufgrund längerer Halteperioden Chancen der Neukundengewinnung Gewinnung neuer Marktanteile durch Anbieten neuer Service- und Dienstleistungsangebote Voraussetzung hierfür: Interne Professionalisierung Einheitliche Standards Optimierte Dienstleistersteuerung Professionelle Prozesse Einsatz moderner & übergreifender IT-Lösungen Höchste Transparenz und Reportingqualität Risikomanagement

3 Optimierungsansatz Professionalisierung des Asset Managements für Dritte ist Grundvoraussetzung, um hohe Wachstumspotenziale in diesem Marktumfeld nutzen zu können Ausweitung Drittkundengeschäft Professionalisierung AM Transparenz Interne Optimierung Portfoliooptimierung Erschließung neuer Kundengruppen durch Übernahme von AM/PrM/FM-Mandaten von Bestandshaltern/ Investoren Strukturierung neuer Serviceangebote/ - bündel durch Bündelung von AM/PrM/FM Aktives Mietermanagement durch professionelle Customer- Relationship Management-Strukturen Professionelles Vertragsmanagement = Übernahme Rolle des Eigentümers Garantie höchster Datenqualität/ -quantität Detailliertes, regelmäßiges/ automatisiertes Berichtswesen durch flexible Reports Verlässliche Prognosen künftig zu erwartender Erträge/ Aufwände Umsetzung durch übergreifende IT-Lösung zur Integration vorhandener Systeme/ Daten Prüfung & Optimierung der organisatorischen Leistungsfähigkeit (Leistungstiefe, Kompetenzprofil etc.) Optimierte Ausgestaltung der internen/ externen Steuerung z.b. durch Kennzahlen Ausgestaltung professionelles Mietermanagement Hebung von Kostenpotenzialen durch Benchmarks Professionelles Risikomanagement Portfolioanalyse gem. Nutzungsarten und Lagekriterien Portfoliostrategie Optimierungsansätze Konzentration Verwertungsansätze Prämissen zur weiteren Portfolioplanung Identifizierung von Watch-Listen _Chancen im Asset Management

4 Ausweitung Drittkundengeschäft Generierung von Neukunden durch die gebündelte Übernahme von AM/PrM/FM-Mandaten inklusive bewirtschaftungsfremder Dienstleistungen wie Loan Services Leistungsbündelung & Integration Gebündelte Übernahme von AM/PrM/FM-Mandaten Ausweitung Dienstleistungsangebot Produkt- und Dienstleistungsbündelung Neue Produkt- und Leistungskombinationen Eigentümer Portfolio Management Asset Management Property Management Facility Management Bündelung Eigentümer Portfolio Management Asset Management Property Management Facility Management Value Added Services Bewirtschaftungsfremde Dienstleistungen Loan Services: Finanzierungsmanagement, steuerliche Optimierung, Due Dilligence Risikomanagement, Übernahme von Risiken Standortkonzepte, Bewertung, Consulting-Leistungen Privatisierung Verwaltung über die gesamte Wertschöpfungskette Transparenz über Portfolio, Flächen, Werte, Kosten etc. Flexibilität durch Transparenz und proaktive Steuerung Kostensenkung durch marktkonforme Steuerung & Kostenstrukturen Vergleichbarkeit der Leistungen (zu Benchmarkzwecken) Professionelle Organisation, Prozesse und Strukturen aus einer Hand Risiko- und Liquiditätsteilung Nutzung von Marktchancen durch kontinuierliche Risiko- & Marktbetrachtung Erhöhung Kundenbindung Aufbau spezifisches Know How _Chancen im Asset Management

5 Relevanter DL-Markt in Deutschland Für Asset Management, Property Management und Facility Management Dienstleistungen relevantes Marktvolumen umfasst 4,7 Bn., das derzeitige Marktpotential beträgt 24,0 Mrd. Immobilienbestand und Marktvolumen Marktpotential Büro 0,6 Bn. Handel 0,3 Bn. Industrie & Gewerbe 1 Bn. Immobilienbestand in, Deutschland Wohnen 6,7 Bn. Industrie & Gew. 0,9 Bn. Relevanter Bestand in, Deutschland AM 7,0 Mrd. Marktpotential in, Deutschland FM 7,0 Mrd. Büro 0,5 Bn. PrM 10 Mrd. Handel 0,3 Bn. Immobilienbestand in Dtd. umfasst Wert von 8,6 Bn. (exkl. Landwirtschaft) Wohnen 3,0 Bn. Marktpotenzial für FM, PrM & AM Dienstleistungen beträgt 24,0 Mrd. Relevantes Marktvolumen von etwa 4,7 Bn. (exkl. Selbstnutzern/ privaten Kleinanbietern bei Wohnen, exkl. Praxen/ Kanzleien bei Büro) _Chancen im Asset Management

6 Kundenbindung durch aktives Mietermanagement Langfristige Kundenbindung kann nur durch die Etablierung professioneller Mietermanagement-Strukturen erreicht werden Customer Relationship Management Etablierung professionelles Customer Relationship Management: Aktive Pflege der Mieterbeziehungen durch konsequente Ausrichtung auf Mieter Instrumente: Aktiver Eigentümervertreter Durchführung professionelles Mietvertragsmanagement (Eigentümerrolle): Nutzungsartbezogene Markt- und Standortuntersuchungen Aktive Vermietungs- und Vermarktungsaktivitäten Optimierung des Mieter-Mixes Automatisiertes, IT-gestütztes Vertragsmanagement: Erstellung Unterlagen, Archivierung/ Verwaltung, Prüfung Fristeinhaltung/ Vertragscontrolling Kundenbindung durch aktives Mietermanagement Reduzierung Fluktuationsquote um bis zu 5% z.b. durch aktives Nachtelefonieren nach Mietvertragskündigung Wettbewerbsvorteil durch Methoden zur Reduktion der natürlichen Fluktuation und langfristigen Kundenbindung Vollständige Durchführung von Mietvertragsverhandlungen mit potenziellen Mietern im Sinne des Eigentümers Wettbewerbsvorteil durch stärkere Kompetenz im Vermietungsgeschäft und in Mieterbetreuung: Wer es schafft Mieter im Gebäude zu halten und zu zahlende Miete akzeptieren, hat die Nase klar vor dem Wettbewerb _Chancen im Asset Management

7 Schaffung Datentransparenz Grundvoraussetzung im Asset Management ist eine ausreichende Datenbasis über das gesamte Portfolio, die aus den bestehenden Vorsystemen gebildet werden muss Umfang Datenbereitstellung Bestimmung Datenumfang/ -tiefe Ableitung/ Detaillierung benötigter Datenfelder Erstellung Datenkatalog Erprobte Instrumente Daten-Ist-Analyse, Ableitung Daten-Gap Datenaufnahme durch definierte Instrumente (Fragebogen, Online-Eingabe-Maske) Mögliche Datenfelder Ein aussagekräftige Portfolioanalyse bedarf 13 verschiedener Datenfelder, sowohl quantitativer als auch qualitativer Natur Datenkategorie Datenverwendung Identifikation Flächendaten Wertdaten Erträge/ Aufwände Nutzungsverhältnisse Anmietungen Grundstücksqualität Gebäudequalität Bauteilqualität Mikrostandort Marktdaten Potenziale Eindeutige Identifikation der Objekte Reporting, Ableitung von KPIs, Objektbewertung, Benchmark Strategieableitung und Aufzeigen von Chancen/ Risiken Ermittlung objekt- und portfoliobezogener Ergebnisse, Benchmark z.b. Segmentierung zwischen Anmietung und Eigentum z.b. Segmentierung zwischen Anmietung und Eigentum Scoring Benchmark, Wert, Marktvergl., Nutzungsalternativen Scoring Benchmark, Wert, Marktvergl., Lebensz., Nutzungsalternativen Scoring Benchmark, Wert, Marktvergl., Lebensz., Nutzungsalternativen Scoring Benchmark, Wert, Marktvergl., Nutzungsalternativen Marktscoring, Benchmark, Prognosen, Wert Potenziale, Wert, Nutzungsalternativen, Standortkonzept 42 Quantitative Daten _1. Bank_PMS.ppt Qualitative Daten Je qualitativ und quantitativ besser die Datenlage beim Auftraggeber ist, desto professioneller kann Portfolio, Mieter, Dienstleister gesteuert werden ICME verfügt über verschiedene Datenaufnahme-Tools, die zukünftig auch vom Auftraggeber standardisiert eingesetzt werden können _Chancen im Asset Management

8 IT-Ansatz für Asset Manager Langfristige qualitative Datenverwaltung muss in einer übergreifenden IT-Lösung erfolgen, inklusive konsequenter Aktivitäten zur Sicherung der Datenpflege und -qualität Baustein 1 - IT-Lösung auf PMS-Basis Baustein 2 - Prozess Datenbereitstellung PMS als Dachlösung aller bestehenden IT-Systeme, SAP, Excel-Anwendungen etc. Ausgestaltung der Funktionen/ Module je nach individuellen Anforderungen Definition Prozess zur Sicherstellung der konsistenten Datenbereitstellung/- pflege: Wer gibt in welchem Rhythmus, welche Daten in welchem Format in welches System ein? PMS als integratives Auswertungssystem Vermeidung von Insellösungen Definierte Systemverantwortliche mit System-Kompetenz Sicherstellung der Konsistenz Dateninputkontrolle durch Plausibilitäts-Checks und Qualitätsprüfung Erstellung Datenpflegekonzept und Zuteilung der Verantwortlichkeiten _Chancen im Asset Management

9 Bausteine zur professionellen AM-Aufstellung Prüfung & Neugestaltung der organisatorischen Leistungsfähigkeit hinsichtlich Leistungstiefe, Kompetenzprofil etc. zur optimalen Kundenbedürfniserfüllung Baustein ICME-Maßnahmen Prozesse & Organisation Steuerung Kosten Definition/ Konkretisierung Prozesse inkl. notweniger Ressourcen Analyse/ Bestimmung Prozessschnittstellen Festlegung Standards, Richtlinien für Prozesse, Reporting, Steuerung Bestimmung/ Implementierung neuer prozessübergreifender und ergebnisorientierter Kontroll- und Steuerungssystematiken (z.b. Kennzahlen, Bonus/ Malus, Audits) Einführung marktkonformer Standards zur Sicherstellung der Vergleichbarkeit Durchführung von Kosten-Benchmarks zur Identifikation von Kostensenkungspotenzialen Identifikation von konkreten Maßnahmen zur Hebung der Kostenpotenziale Risikomanagement Etablierung marktkonformer Risikomanagement-Prozesse zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen, hohen Leerständen etc _Chancen im Asset Management

10 Portfoliooptimierung Maßnahmen zur Portfoliooptimierung zur Bereinigung des eigenen Dienstleistungs-Portfolios oder als Value- Added-Service für den Kunden/ Eigentümer Ziele Portfoliostruktur-Optimierung Vorgehensweise Optimierung des Assets Immobilie Erhöhte Unternehmenstransparenz Segmentierung des Bestandes Berechnung Basis Berechnung Optimierungsoptionen Portfolioanalyse und -strategie Optimierung Portfoliostruktur durch Einzelverkäufe, z.b. aufgrund Lage, Nutzungsart, Risikoprofil Rechtzeitige Erkennung von Markttrends, dadurch proaktive Steuerung Reduzierung des investierten Kapitals Wertgenerierung Verbesserung der Finanzierungsbedingungen durch erhöhte Transparenz Reduzierung des immobilienbezogenen Risikos der Gesellschafter Reduzierung Finanzierungskosten X X X X X X X X X 2 X X X X X X X X O 2 X X X X X X X 5 25 X X X X X X X X X X X O5 X O5 X X X X 55 O55 1 X X X 55 O X X 5 X O55 X 2 O X Clusterdefinition Einordnung Bestand Vorgaben für späteren Detaildatenbedarf Anpassung des Rendite-Risiko- Modells (Prognosen zu Werttreibern) Berechnung des Barwertes Bewertung Ist- Situation Beispiele: - Halten ohne Anpassungen - Umnutzung - Verkauf _Chancen im Asset Management

11 ICME Ihr Partner für Real Estate Management Excellence by Experience München Abu Dhabi Berlin Milano Paris Wien Zürich ICME-Büro München: Possartstraße 13 D München Telefon: Ihre Ansprechpartner: Arnd Reifenrath, Associate Partner Magdalena Kratzert, Consultant

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