MAGNAT Asset Management Deutschland

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1 MAGNAT Deutschland Wir realisieren die Wertreserven in Ihren Immobilienbeständen! Frankfurt im Oktober 2010

2 Inhalt Unternehmen Leistungsspektrum Reporting & Analysen Ausgewählte Referenzen Team & Kontakt 02

3 Unternehmen MAGNAT Konzern MAGNAT in Deutschland MAGNAT Real Estate AG ist die erste in Frankfurt börsennotierte Immobiliengesellschaft mit Fokus auf Immobilien-Development in osteuropäischen, österreichischen und deutschen Ballungsräumen. Die MAGNAT hat sich zu einem integrierten Immobilienkonzern weiterentwickelt. Dabei deckt das Unternehmen die komplette Wertschöpfungskette vom Erwerb über die Entwicklung bis hin zur Veräußerung von Projekten und Bauland ab. Über die Tochtergesellschaften bietet die MAGNAT Gruppe Immobilien für Dritte an, sowie Bauherrenmodelle im österreichischen Raum. Die Strategie von MAGNAT ist darauf ausgerichtet, Ineffizienzen auf Immobilienmärkten zu nutzen. Die MAGNAT Aktie ist gelistet im General Standard der Frankfurt Stock Exchange. Die MAGNAT wurde im Q in eine Aktiengesellschaft (AG) umgewandelt. 03

4 Unternehmen MAGNAT Konzern MAGNAT in Deutschland Assets under Management im Wert von rd. 300 Mio. EUR Integrierter Asset Manager und Developer Multidisziplinäres Team mit unternehmerischem Management Ansatz Fokus auf managementintensive Portfolios und Projekte in Deutschland und Österreich sowie Osteuropa Hohe Standards im Reporting und Berichtswesen (börsenerprobt) Über 30 Immobilienexperten an internationalen Standorten Starke Exit- und Erfolgsausrichtung, die sich in den Honorarvereinbarungen widerspiegelt Professionell, schnell, lösungsorientiert & kompetent Märkte 04

5 Unternehmen MAGNAT Konzern MAGNAT in Deutschland MAGNAT Deutschland ist auf das Asset Management von bundesweiten Wohn- und Gewerbeimmobilien- Portfolios spezialisiert. Das Leistungsspektrum umfasst dabei den kompletten Lebenszyklus eines Immobilien-Investments. Unsere Kernkompetenzen liegen im Management und Development sowie der Revitalisierung von Wohn-, Büro- und Hotelimmobilien. Das erfahrene und hochmotivierte Team biete den Kunden schnell und professionell Lösungen an und setzt diese mit Hochdruck um. Das Fundament aller strategischen und operativen Maßnahmen bildet eine umfangreiche und tiefgehende Analyse des Status quo aus wirtschaftlichem und technischem Blickwinkel. Verkauf Beratung & Strategie Due Diligence & Transaktionsbetreuung Akquisition Entwicklung & Revitalisierung Laufendes Management Research 05

6 Leistungsspektrum Unternehmerisches Projektentwicklung Beratung & Strategie Workout Management Deal Sourcing / Akquisition Transaktionsmanagement & Due Diligence Auswahl und Steuerung von Property & Facility Management Finanzierungsmanagement Mieter- und Vermietungsmanagement Objekt- & Projektmarketing Koordination von Planungs- & Bauleistungen Budget-Planung und Überwachung Cash-Flow Optimierung (Kosten- und Erlösanalysen / Benchmarking) Reporting (auch für börsennotierte Kunden) Controlling Exit-Management 06

7 Leistungsspektrum Unternehmerisches Projektentwicklung Beratung & Strategie Workout Management MAGNAT investiert unter bestimmten Voraussetzungen auch direkt in die gemanagten Bestände Das Investment erfolgt in Form von Minderheitsbeteiligungen an den betreuten Portfolien und Projekten Dies erfolgt gemäß Wunsch der Mandanten und nach umfassender Analyse und Prüfung der Bestände/Projekte Folgende Vorteile ergeben sich daraus für die Auftraggeber: Bestände und Projekte erhalten einen Liquiditätszufluss, welcher zielführend zu deren Weiterentwicklung eingesetzt werden kann Der Auftraggeber erhält eine zusätzliche Finanzierungsquelle Das Risiko auf Seiten des Auftraggebers reduziert sich Gleichschaltung der Interessen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer 07

8 Leistungsspektrum Unternehmerisches Projektentwicklung Beratung & Strategie Workout Management Markt- und Standortanalysen Machbarkeitsstudien Bau- und Projektmanagement Neubau Revitalisierung (Bauen im Bestand) Energetische Sanierung Refurbishment Repositionierung 08

9 Leistungsspektrum Unternehmerisches Projektentwicklung Beratung & Strategie Workout Management Erarbeitung von Portfolio- & Investment-Strategien gemeinsam mit den Eigentümern Portfolio-Strategieberatung & Portfolio-Management Ausarbeitung von Konzepten zur nachhaltigen Leerstands- und Kostenreduktion Fonds-Konzeption und Management gemeinsam mit renommierten Partnern Individuelle Lösungen für fast alle immobilienspezifischen Probleme, unabhängig ob wirtschaftlicher oder bautechnischer Natur 09

10 Beispiel 2 Beispiel 1 Ansatz Typische Probleme Übersicht Leistungsspektrum Unternehmerisches Projektentwicklung Beratung & Strategie Workout Management Was?: Enge Betreuung von Problemengagements von Banken oder Bestandshaltern Warum?: Minimierung kurzfristiger Verluste um mittel- bis langfristig Werte zu heben Wie?: Umfangreiche Analyse der Problemsituation Erarbeitung und Abstimmung eines strategischen und operativen Maßnahmenplans Umsetzung der Maßnahmen am Objekt zur nachhaltigen Stabilisierung durch das MAGNAT Team Ggf. Umstrukturierung von Finanzierungen Neu in der Dienstleistungspalette: Workout Quick-Check Grobanalyse des Status quo inkl. technischer Einschätzung Entwicklung einer Portfolio- und Objektstrategie und Aufzeigen von Sofortmaßnahmen und ersten Verwertungsoptionen Preis: 0,15% auf Gross Asset Value 010

11 Beispiel 2 Beispiel 1 Ansatz Typische Probleme Übersicht Leistungsspektrum Unternehmerisches Projektentwicklung Beratung & Strategie Workout Management Typische Problemfelder unserer Kunden Schlechte Mieterstruktur und hohe Fluktuationen. Die Leerstände gehen nach oben. Die Laufzeitenstruktur der Mietverträge ist unausgewogen und verschlechtert sich zum geplanten Exit-Zeitpunkt. Die Objekte weisen einen deutlichen Instandhaltungsrückstau oder Refurbishment-Bedarf auf. Die Objekte sind in ihrem derzeitigen Zustand nicht vermietbar und verfügen über ein schlechtes Image. Die Instandhaltungsaufwendungen sind hoch oder steigen unvorhergesehen deutlich an. Die Cash Flow Situation ist unbefriedigend, notwendige Maßnahmen können teilweise nicht umgesetzt werden. Relevante Objektinformationen liegen nicht oder nur unvollständig vor. Objektinformationen und Reports können nicht direkt in das konsolidierte Ergebnisreporting überführt werden und kommen zu spät bzw. nicht vollständig. Das Risiko von Covenant-Brüchen steigt dramatisch. Geplante Mieterlöse und prognostizierte Ausschüttungen werden nicht eingehalten. Kapitalisierung und Bewertung der Objekte sinken, geplante Werte sind nicht erreichbar. Die Glaubwürdigkeit bei Investoren und Finanzierungspartnern droht, beschädigt zu werden. 011

12 Beispiel 2 Beispiel 1 Ansatz Typische Probleme Übersicht Leistungsspektrum Unternehmerisches Projektentwicklung Beratung & Strategie Workout Management Das MAGNAT Workout Management analysiert und verbessert die Situation in sechs kritischen Bereichen Wer ist der beste Käufer und wann ist das Objekt optimal zu platzieren? Wie sind richtige Zahlen, im richtigen Format, just in time in börsenfähigem Format erzielbar? Vertrieb/ Placement Budgeting & Reporting Was ist die richtige Strategie für die Immobilie und das Portfolio? Strategie Immobilien Workout Bank und Covenant Management Wie können Finanzierungsstruktur und Covenants verbessert und aktiv gesteuert werden? Cash-Flow Optimierung On-Site Maßnahmen Wie wird der Trade-Off zwischen Investitionen, Rückflüssen und Verkaufspreisen optimiert? Wie können Vermietungsquote, Zustand und Verkaufschancen gesteigert werden? 012

13 Th o m i Thomi Typische Probleme Beispiel 1 Beispiel 2 Übersicht Ansatz Leistungsspektrum Unternehmerisches Projektentwicklung Beratung & Strategie Workout Management Neuausrichtung und Repositionierung einer Gewerbeimmobilie steigert den erzielbaren Verkaufspreis massiv Büroflächen in Göttingen Die Büromieten in Göttingen sind im nationalen Vergleich auf einem durchschnittlichen Niveau Die derzeit erzielbare Spitzenmiete für Top-Büroflächen (beste Lage, moderne Ausstattung, gut geschnitten) liegt nach Angaben der befragten Experten in Göttingen bei rd. 11,00 Euro/m². Die Durchschnittsmieten liegen bei 8,50 Euro/m². Wichtigsten Bürostandorte sind: Zentrum (Carré Standort), Bürgerstraße, Bahnhofsviertel, Unteres Ostviertel, Südstadt Mietverträge Viele Kurzläufer bieten gleichermaßen Chancen & Risiken Vertragsrestlaufzeiten Analysen Ø RLZ: 4,26 Jahre Spitzenmiete für Büroflächen ab 200 m² in Euro/m² (netto, kalt) 11 Entwicklung des Spitzenmietpreises in den letzten 12 Monaten Prognose für den Spitzenmietpreis in den nächsten 12 Monaten Durchschnittsmiete für Büroflächen in Euro/m² (netto, kalt) 8,5 Entwicklung des Transaktionsvolumens (Verkauf); letzten 12 Monate Entwicklung des Büroflächenleerstandes; letzten 12 Monate Prognose des Büroflächenleerstandes; nächsten 12 Monate Entwicklung der Büroflächennachfrage; letzten 12 Monate Prognose der Büroflächennachfrage; nächsten 12 Monate Gewährung von Zugeständnissen (Incentives); letzten 12 Monate Prognose des Flächenzuwachses; nächsten 12 Monate Flächenverteilung nach Branchen Gute Ankermieter, schwacher Mietermix Das Wertsteigerungspotential bei professionellem Management beträgt in den nächsten 5 Jahren zwischen 9 und 11 Mio. Allgemeine Annahmen Szenarien- & Maßnahmenplan Baujahr des Objektes 1972 Sanierung 2002 Grundstücksfläche m² Mietfläche Gesamt m² Wirtschaftliche RND EKZ 35 Jahre (GND 50 J.) Wirtschaftliche RND Parkhaus 35 Jahre (GND 50 J.) Liegenschaftszinssatz 7,00% durchschnittl. Bodenwert 1.100,00 Bewirtschaftungskosten Instandhaltungskosten 12,00 pro m²/jahr Verwaltungskosten 3,00% auf JNKM Mietausfallwagnis 4,00% auf Nettokaltmiete Gewerberaummiete Nachhaltig erzielbare Miete 14,88 pro m²/monat Ø-Miete (Ist) 14,88 pro m²/monat Szenarioanalyse Um die kommunizierten Ziele zu erreichen, bedarf es extremer Anstrengungen Berechnung des Ertragswerts Mieteinnahmen EKZ ,56 Mieteinnahmen Parkhaus ,00 Jahresrohertrag ,56 nicht umlagefähige Betriebskosten ,00 Instandhaltungskosten ,00 Verwaltungskosten ,68 Mietausfallwagnis ,90 Bewirtschaftungskosten ,58 Grundstücksreinertrag ,98 Bodenwert ,00 Liegenschaftszins 7,00% Bodenwertverzinsung ,00 Reinertrag der baulichen Anlagen ,98 Vervielfältiger 12,948 Ab-/Zuschläge - Ertragswert der baulichen Anlagen ,483 Ertragswert ,483 Marktbetrachtung Faktor 12,50 VKP ,000 Finanzielle Auswirkungen Nicht Handeln kostet Performance höhere Mieteinnahmen in 2014 Vertrieb/ Placement Budgeting & Reporting Strategie Immobilien Workout Bank und Covenant Management Cash-Flow Optimierung On-Site Maßnahmen Erzielbarer Verkaufspreis Steigerung des erzielbaren VKP durch Maßnahmen um brutto 12,8 Mio. ~ 42 %, netto (d.h. abzgl. Kosten) 25 % Mikrolage Optimale Lage am Anfang der Einkaufsstraße und fußläufig zur Universität 400m 200m fehlende Mieteinnahmen bis 2014 (blaue Fläche) Niedrigerer Verkaufsfaktor aufgrund schlechter Mieterstruktur und Frequenz in der Größenordnung von ca. 1,5 (bezogen auf die Jahresnettokaltmiete) Das entspricht einer Erhöhung des potentiellen Verkaufspreises um rd Sowieso-Kosten Ohnehin notwendige Investitionen 4,7 Mio. Kosten eines neuen Ansatzes Investitionen in die Zukunft Bauliche Anpassungen, Mietflächenanpassungen Höhe noch zu ermitteln, ca. 2,1. Mio. Neupositionierung & Re-Branding, ca. 0,3. Mio. Fee R-Quadrat 1,5% auf Gross-Asset Value Summe über 5 Jahre rd. 2,3 Mio. Erlös eines neuen Ansatzes die sich auszahlen Mehrerlöse aus Mieteinnahmen ca. 2,2 Mio. über 5 Jahre Kostenreduktion bei Bewirtschaftung, ca. 0,3 Mio. Kostenreduktion im Management ca. 0,7 Mio. über 5 Jahre 12,8 Mio. Herrichtung Leerstandsflächen, ca. 0,6 Mio. Beseitigung Instandhaltungsrückstau, ca. 0,4 Mio. 1 Mio. Parkplätze Rand der Fußgängerzone Universitäten & Hochschulen Bars & Diskotheken Kino, Theater & Oper Museen real -SB Warenhaus Thomi Sonderposten Mini MAL REWE Karstadt C&A 7,1 Mio. Verkaufsmehrerlös bei fiktivem Exit in 2014 ca. 9,6 Mio. Weiterführende Schulen Sportanlagen & -schulen Weltladen KaufPark Apotheken Hauptbahnhof Kaufland Herkules SB Warenhaus 013

14 Beispiel 2 Beispiel 1 Ansatz Typische Probleme Übersicht Leistungsspektrum Unternehmerisches Projektentwicklung Beratung & Strategie Workout Management Hands-on Maßnahmen senken deutlich den Leerstand in einem problematischen Wohnportfolio Entwicklung des Vermietungs- Stands (%) Steigerung des Vermietungsstands von 76,7 % auf 90,6 % Vertrieb/ Placement Budgeting & Reporting Strategie Immobilien Workout Bank und Covenant Management Cash-Flow Optimierung On-Site Maßnahmen Erzielbarer Verkaufspreis On-Site Maßnahmen Austausch Hausverwaltung Sanierung krit. Allgemeinbereiche Mieter werben Mieter Vermietungsaktionen Steigerung des Wertes durch on-site Maßnahmen um rd. 5,0 Mio. (20%) Effekt 1: Erhöhung des Verkaufs-Multiples - Institutionellen-Fähigkeit, da Vermietung > 90 % - deutliche Absenkung der Mieterfluktuation - Verbesserung der baulichen Substanz Sanierung von Wohnungen Sanierung von Wohnungen Effekt 2: Erhöhung der Netto-Jahresmiete - Erhöhung um 14,7% - Erhöhung des Vermietungsstands um 13,9% - Reduzierung der Leerstandskosten 014

15 Reporting & Analysen Reporting Prozess Individuelles Reporting & Analysen IT - Infrastruktur Master Data / Mieterbuchhaltung Property-/ Asset- Management- System Data Warehouse / Reporting Tool Management Information System Individuelles Reporting Buchhaltung (Fonds/Gesellschaft) Enterprise Ressource Planning Hauptsitz Objekte / Hausverwaltung 015

16 Reporting & Analysen Reporting Prozess Individuelles Reporting & Analysen MAGNAT erstellt individuelle Reportings nach den Erfordernissen und Wünschen seiner Kunden Alle Reportings und Analysen sind 24/7 erhältlich über entsprechende Web-Plattformen X 016

17 Ausgewählte Referenzen Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Entwicklungsprojekte Die von der MAGNAT gemanagten Wohnimmobilien befinden sich in den neuen Bundesländern und Nordrhein-Westfalen. Insgesamt betreut die MAGNAT in Deutschland rd Wohneinheiten mit knapp m² Mietfläche. Die besondere Expertise liegt dabei in der nachhaltigen Reduktion von Leerständen durch kreative Marketingkonzepte, der Bestandsoptimierung und der Finanzierung. 017

18 Ausgewählte Referenzen Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Entwicklungsprojekte Das betreute Gewerbeportfolio zeichnet sich durch hohe Vermietungsquoten und einen attraktiven Mietermix aus. Die Bestände werden in Abstimmung mit dem Kunden sukzessive weiterentwickelt, um für Mieter und Investoren langfristig attraktiv zu sein. 018

19 Ausgewählte Referenzen Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Entwicklungsprojekte MAGNAT entwickelt u.a. das Schrödterhaus in der Leipziger Innenstadt mit knapp m² Nutzfläche. Das Objekt wurde im Dezember 2008 mit einem Vermietungsstand von rd. 6% übernommen und wird seitdem einer umfassenden Revitalisierung unterzogen, welche im August 2010 abgeschlossen wird. Der Vermietungsstand liegt vor Beendigung der Baumaßnahmen bereits bei rd. 50% und es werden Spitzenbüromieten erzielt. Ein weiteres prestigeträchtiges Projekt ist das Hotel Palais Schwarzenberg. Das Konzept sieht die Entwicklung eines Luxushotels an einem der besten Lagen Wiens vor Luxusräume und Suiten sowie ein großzügiger Spa-Bereich sind geplant. Das Hotel soll zum besten Haus Europas entwickelt werden. 019

20 Team & Kontakt Management Team Kontakt Alfred Noll, Zertifizierter Baumeister Geschäftsführer MAGNAT GmbH Über 20 Jahre Erfahrung in Bauwesen und Projektentwicklung Abwicklung zahlreicher Großprojekte in Deutschland, Österreich, Osteuropa und im Mittleren Osten, erwiesener Experte im Bereich Hotel-Development Sascha Becker, Dipl.-Kfm., Immobilien-Portfoliomanager (ebs) Geschäftsführer MAGNAT Deutschland GmbH 7 Jahre Berufserfahrung im Immobiliensektor Studium an der ebs mit Schwerpunkt Immobilienökonomie und Assistent am Lehrstuhl für Immobilien-Projektentwicklung, danach Analyst bei MAGNAT Jörg Wenzel, Dipl.-Ing. (FH) Geschäftsführer MAGNAT Deutschland GmbH Über 15 Jahre Erfahrung in Bauwesen und Projektentwicklung Nach dem Studium Bauleiter bei verschiedenen Generalunternehmern und Tätigkeit im eigenen Planungsbüro 020

21 Team & Kontakt Management Team Kontakt MAGNAT Deutschland GmbH Lyoner Straße 32 D Frankfurt/Main Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0)

22 Disclaimer Diese Präsentation wurde von der MAGNAT Deutschland GmbH ausschließlich zum Gebrauch auf dieser Unternehmenspräsentation erstellt. Sie wurde allein zu Ihrer Information zusammengestellt und darf nicht fotokopiert, verteilt oder auf andere Weise anderen Personen außer dem Empfänger zugänglich gemacht werden. Die Fakten und Informationen in dieser Präsentation sind so aktuell wie mit vertretbarem Aufwand möglich und sie werden in Zukunft voraussichtlich aktualisiert. Weder die MAGNAT Asset Management Deutschland GmbH noch einer ihrer Geschäftsführer, Mitarbeiter oder Berater übernimmt irgendeine Garantie oder Gewährleistung, ausdrücklicher oder impliziter Art, in Bezug auf die Richtigkeit oder die Vollständigkeit der in dieser Präsentation enthaltenen Informationen. Weder die MAGNAT Deutschland GmbH noch ihre Geschäftsführer, Angestellten und Berater, noch irgendeine Person haftet für einen wie auch immer durch die Verwendung dieser Präsentation direkt oder indirekt entstandenen Verlust oder sonstigen Schaden. Während jede vertretbare Sorgfalt aufgewendet wurde, um sicherzustellen, dass die in dieser Präsentation enthaltenen Fakten zutreffend und dass die in ihr wiedergegebenen Meinungen objektiv und sinnvoll sind, ist dieses Dokument in seiner Natur selektiv und ausschließlich dazu gedacht, eine Einführung in und einen Überblick über das Geschäft der MAGNAT Asset Management Deutschland GmbH zu geben. Soweit Informationen und Statistiken aus fremden Quellen wiedergegeben werden, sind die Informationen nicht dahingehend zu interpretieren, dass MAGNAT Deutschland GmbH sich diese Aussagen in Bezug auf ihre Richtigkeit zu Eigen macht. Diese Präsentation enthält Zukunftserwartungen, die auf aktuellen Einschätzungen des Managements der MAGNAT Deutschland GmbH beruhen. Sie sind nach bestem Wissen und Gewissen wiedergegeben und sind in den Augen des Managements sinnvoll. Solche Aussagen können insbesondere durch Wörter wie Erwartung oder Ziel oder ähnliche Ausdrücke oder durch ihren Kontext gekennzeichnet sein. Zukunftserwartungen beinhalten bekannte und unbekannte Risiken, Unsicherheiten und andere Faktoren, die dazu führen können, dass tatsächliche Entwicklungen, finanzielle Zustände und Erträge der MAGNAT Deutschland GmbH oder Resultate der Immobilienwirtschaft im Allgemeinen signifikant von den hier dargestellten oder implizierten Erwartungen abweichen. In Anbetracht dieser Risiken, Unsicherheiten und anderer Faktoren werden die Empfänger dieses Dokumentes ermahnt, nicht im Vertrauen auf die Richtigkeit dieser Zukunftserwartungen zu handeln. MAGNAT Deutschland GmbH übernimmt keinerlei Verpflichtung, diese Zukunftserwartungen zu aktualisieren und an veränderte Bedingungen anzupassen. Weder dieses Dokument noch eine Kopie davon darf in die USA transportiert oder übermittelt werden. Auch darf es nicht direkt oder indirekt verteilt werden a) in die USA oder b) an eine USperson (im Sinne der jeweils geltenden Fassung der Regulation S des US Securities Act von 1933). Jegliche Zuwiderhandlung gegen diese Auflage kann eine Verletzung des USamerikanischen Rechts darstellen. Weder dieses Dokument noch eine Kopie davon darf nach Australien, Kanada oder Japan transportiert oder übermittelt werden oder einem Einwohner dieser Länder zugänglich gemacht werden. Die Verteilung dieses Dokuments in anderen Rechtsordnungen unterliegt möglicherweise gesetzlichen Beschränkungen. Personen, die in den Besitz dieses Dokumentes gelangen, sollten sich über derartige Beschränkungen informieren und diese einhalten. Diese Materialien richten sich ausschließlich an Personen, die (i) sich außerhalb des Vereinigten Königreiches befinden, (ii) berufliche Erfahrung im Umgang mit Investitionsfragen haben oder (iii) Personen sind, die unter Artikel 49(2)(a) bis (d) des Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2001 in jeweils geltender Fassung fallen. Alle diese Personen werden im Folgenden als relevante Personen bezeichnet. Diese Materialien richten sich ausschließlich an relevante Personen. Andere Personen dürfen nicht auf Grundlage dieser Materialien handeln oder auf sie vertrauen. Jegliche Investition oder damit zusammenhängende Handlung, auf die sich dieses Dokument bezieht, ist ausschließlich für relevante Personen verfügbar und wird nur mit relevanten Personen durchgeführt werden. 022

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