Wohneigentumserwerb. Entscheidungshilfe

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1 Wohneigentumserwerb Entscheidungshilfe

2 Wichtige Fragen die zu klären sind: Welche Art von wählen wir? Erbrechtlicher sübertrag? Wie finanzieren wir das?

3 Das sformen Rechtliche Auswirkungen Steuerliche Auswirkungen

4 1 sformen Das als dingliches Recht im Vermögen der sformen en Wohneigentum Vermögensrechte obligatorische Rechte dingliche Rechte Sie geben lediglich einen Anspruch auf etwas und wirken nur gegenüber ganz bestimmten Personen weshalb sie gelegentlich auch als persönliche Rechte bezeichnet werden. Beispiel: Sie haben gegenüber einem Kunden eine Forderung von Fr ,-. Da Sie noch nicht Eigentümer dieses Betrages sind, werden Sie versuchen dieses obligatorische Recht (Anspruch auf diese Fr ,-) so rasch als möglich in ein dingliches Recht (Bargeld von Fr ,-) umzuwandeln. absolute Rechte und gelten gegenüber jedermann. Sie verkörpern das Recht an einer Sache, zum Beispiel beim Besitz von Fr Bargeld. Die dinglichen Rechte sind stärker als die obligatorischen Rechte Man unterscheidet zwischen: srechte Sie sind die stärksten Rechte, die eine Person an einer Sache haben kann beschränkte dingliche Rechte

5 1 sformen Mögliche Formen des s der sformen en Wohneigentum alleiniges gemeinschaftliches Miteigentum Gesamteigentum

6 1 sformen Rechtliche Auswirkungen der sformen der sformen en Wohneigentum alleiniges Das steht einer einzigen Person zu. gemeinschaftliches Eine Sache gehört mehreren Personen Miteigentum Die Sache ist nicht geteilt, hingegen ist aber die Sachherrschaft in Quoten aufgeteilt ( nach Bruchteilen). Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich frei über seinen Anteil, nicht aber über die ganze Sache verfügen. A B C Gesamteigentum Die Sache gehört allen gemeinsam, ohne Bruchteile, und unter den Beteiligten besteht eine Solidarhaftung. Der einzelne kann nicht über seinen Anspruch verfügen; zur Veräusserung braucht es grundsätzlich die Zustimmung aller. Nur Ratsam wenn zwischen den Parteien eine enge Beziehung besteht.

7 1 sformen der sformen - Wohneigentumsförderung en Wohneigentum Förderung des selbst genutzten Wohneigentums Mit dem Bundesgesetz über die Wohneigentumsförderung hat der Gesetzgeber das Erwerben von selbst genutztem Wohneigentum mit verschiedenen Anreizen in folgenden Bereichen ausgestattet: Berufliche Vorsorge Durch die Möglichkeit, Gelder aus der Pensionskasse für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum zu beziehen. Bezug ist allerdings nur Möglich, bei Alleineigentum oder Miteigentum Säule 3a Durch die Möglichkeit, Gelder der freien, gebundenen Selbstvorsorge für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum zu beziehen. Bezug ist allerdings nur möglich, bei Alleineigentum oder Miteigentum Steuern Durch die Möglichkeit, neben dem Eigenmietwert als fiktives zusätzliches Einkommen, den Unterhalt, die Hypothekarzinsen sowie die Einzahlungen in die Säule 3a in Abzug zu bringen. Bei Alleineigentum steht der Anspruch dem alleinigen Eigentümer zu bei Miteigentum entsprechend je nach Quote.

8 1 sformen der sformen Steuerliche Auswirkungen des Wohneigentum Durch den Kauf einer Liegenschaft findet eine Eigenmietswertbesteuerung in Form eines fiktiven Einkommens statt. Die Höhe des Eigenmietwerts entspricht bei Stockwerkeigentum 5,5% des Land- und Zeitbauwertanteils. Folgenden steuerlichen Auswirkungen unterliegt die Liegenschaft Im Einkommen + Anteil des Eigenmietwerts als fiktives Einkommen - Abzug des Hypothekarschuldzins - Abzug des Liegenschaftsunterhalts Im Vermögen + Steuerlicher Liegenschaftenwert - Hypothekardarlehen als Schuld

9 1 sformen Liegenschaft im Alleineigentum der sformen -Alleineigentum -Miteigentum -Gesamteigentum -Nutzniessung/Wohnrecht Beim Alleineigentum werden der Eigenmietwert, Hypothekarschuldzins, Liegenschaftsunterhalt im Einkommen, sowie steuerlicher Liegenschaftswert und Hypothekardarlehensschuld im Vermögen ausschliesslich beim Eigentümer vollumfänglich in der Steuererklärung erfasst und eingeschätzt. Beispiel: Frau Glücklich erwirbt ein Wohneigentum welches sie selber nutzt. Der steuerliche Liegenschaftswert beträgt Franken. Der vom Steueramt angezeigte Eigenmietwert beläuft sich auf gerundet Franken. Dieses Wohneigentum wurde mit einer Hypothek von Franken finanziert, woraus Franken Hypothekarzinsen erwachsen sind. An Liegenschaftsunterhaltskosten sind Frau Fröhlich Franken entstanden. Dieser steuerliche Sachverhalt wird im Alleineigentum wie folgt dargestellt:

10 1 sformen Deklaration Steuererklärung Einkommen Alleineigentümer der sformen -Alleineigentum -StE -Einkommen Miteigentum -Gesamteigentum -Nutzniessung/Wohnrecht

11 1 sformen Deklaration Steuererklärung Vermögen Alleineigentümer der sformen -Alleineigentum -StE -Vermögen -Miteigentum -Gesamteigentum -Nutzniessung/Wohnrecht

12 1 sformen Liegenschaft im Miteigentum der sformen -Alleineigentum -Miteigentum -Gesamteigentum -Nutzniessung/Wohnrecht Beim Miteigentum erfolgt die Einschätzung und Bewertung genau gleich wie beim Alleineigentum. Anders als beim Alleineigentum werden jedoch die steuerbaren Faktoren nun nach den entsprechenden Quoten des Miteigentums zugeteilt. Diese ermittelten Faktoren aus dem Miteigentum sind von jedem Steuerpflichtigen in der Steuererklärung zu erfassen. Beispiel: Frau Glücklich und Herr Stolz, ein Konkubinatspaar, erwerben ein gemeinschaftliches Wohneigentum welches Sie selber nutzen. Im Grundbuch wurde für beide Parteien ein Miteigentum zu je 50% eingetragen. Die Finanzierung erfolgte je zur Hälfte aus Mitteln der beruflichen Vorsorge. Die steuerbaren Faktoren entsprechen denselben wie im Beispiel des Alleineigentums. Dieser steuerliche Sachverhalt wird im Miteigentum in den beiden Steuererklärungen wie folgt dargestellt: (Es wird nur eine Steuererklärung angezeigt. Die zweite entspricht genau den gleichen Zahlen)

13 1 sformen Deklaration Steuererklärung Einkommen Miteigentümer der sformen -Alleineigentum -Miteigentum -StE -Einkommen ½Anteil Gesamteigentum -Nutzniessung/Wohnrecht ½Anteil

14 1 sformen Deklaration Steuererklärung Vermögen Miteigentümer der sformen -Alleineigentum -Miteigentum -StE -Vermögen -Gesamteigentum -Nutzniessung/Wohnrecht ½Anteil ½Anteil

15 1 sformen Liegenschaft im Gesamteigentum der sformen -Alleineigentum -Miteigentum -Gesamteigentum -Nutzniessung/Wohnrecht Mehrere Personen, die auf Grund einer Gesetzesvorschrift oder eines Vertrages zu einer Gemeinschaft verbunden sind, sind Gesamteigentümer eines Grundstückes. Sie können nur gemeinsam darüber verfügen. Die Rechte und Pflichten der einzelnen Gesamteigentümer ergeben sich in erster Linie aus dem Gesamthandverhältnis. Die Gesamteigentümer sind somit in erster Linie Mitglieder in einer Personenverbindung / Gemeinschaft (z.b. Erbengemeinschaft). Mit dieser Mitgliedschaft ist auch die Stellung als Gesamteigentümer verbunden Beispiel: Die Erbengemeinschaft Sorglos, hat als Hinterlassenschaft ein gemeinschaftliches Wohneigentum, welches derzeit fremdvermietet ist. Gemäss Erbinventar sind 4 Erben an der Erbschaft zu gleichen Teilen berechtigt. Die steuerbaren Faktoren entsprechen denselben wie im Beispiel des Alleineigentums mit Ausnahme, dass anstelle des Eigenmietwerts nun die Mietzinserträge in gleichen Umfange resultieren. Dieser steuerliche Sachverhalt wird im Gesamteigentum in allen Steuererklärungen wie folgt dargestellt: (Es wird nur eine Steuererklärung angezeigt. Die anderen entsprechen jeweils genau den gleichen Zahlen)

16 1 sformen Deklaration Steuererklärung Einkommen Miteigentümer der sformen -Alleineigentum -Miteigentum -Gesamteigentum -StE -Einkommen 1/4 Anteil Nutzniessung/Wohnrecht 1/4 Anteil

17 1 sformen Deklaration Steuererklärung Vermögen Miteigentümer der sformen -Alleineigentum -Miteigentum -Gesamteigentum -StE -Vermögen -Nutzniessung/Wohnrecht 1/4 Anteil /4 Anteil

18 1 sformen Besteuerung von Grundstücken bei swechsel durch Erbvorbezug der sformen -Alleineigentum -Miteigentum -Gesamteigentum -Nutzniessung/Wohnrecht Handänderungssteuer: Der Kanton Zürich erhebt seit wenigen Jahren keine Handänderungssteuer mehr. Grundstückgewinnsteuer: Ein swechsel infolge Erbvorbezug löst unter den direkten Nachkommen keine Grundstückgewinnsteuer aus. Dies gilt auch dann, wenn der Abtreter im Prinzip einen Grundstückgewinn realisiert. Es kommt aber nicht zu einer eigentlichen Steuerbefreiung, sondern die Steuer wird bis zur nächsten steuerbaren Handänderung (zu Dritten) aufgeschoben. Die steuerrechtlichen Folgen wirken sich erst bei einer späteren Veräusserung der Liegenschaft aus, indem der Erbanwärter den ganzen aufgelaufenen Gewinn und damit die latente Steuerlast des Abtreters übernehmen muss. Erbschafts- und Schenkungssteuer: Seit einigen Jahren sind Vermögensanfälle unter Verheirateten und an Nachkommen, Stiefkinder von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit. Grundbuch- und Notariatsgebühren: Bei der sübertragung fallen Grundbuch- und Notariatsgebühren im Umfang von ca. 1% des Übernahmewerts der Liegenschaft an.

19 1 sformen Erbrechtliche Überlegungen der sformen -Alleineigentum -Miteigentum -Gesamteigentum -Nutzniessung/Wohnrecht Latente Ausgleichspflicht der Erbmasse: Ein Wohneigentumsübertrag mit Erbvorbezug oder Schenkung entspricht einem erhaltenen Erbanteil. Sofern der Erblasser weder Testament noch einen Erbvertrag für Klarheit gesorgt hat, besteht die Gefahr, dass der Wert des erhaltenen Erbvorbezug oder Schenkung mehr war als gemäss Nachlassvermögen und dem gesetzlichen Erbanspruch zusteht. In diesem Fall wird der Empfänger des Erbvorbezug oder Schenkung gegenüber der Erbmasse ausgleichspflichtig. Es empfiehlt sich zu Lebzeiten für klare Verhältnisse zu sorgen!

20 1 sformen Wohnrecht oder Nutzniessung? der sformen -Alleineigentum -Miteigentum -Gesamteigentum -Nutzniessung/Wohnrecht Nutzniessung: Die Nutzniessung vermittelt dem Berechtigten nicht das, dafür aber das Nutzungsrecht. Daraus folgt, dass der Nutzniesser den Wert der Nutzniessung (in der Regel der Eigenmietwert) versteuern muss und weiterhin wie bis anhin für den Unterhalt aufkommt und die Hypothekarzinsen bezahlt. Nur ausserordentliche Auslagen, wie grössere Reparaturen muss vom neuen Eigentümer übernommen werden. Der Nutzniesser darf die Liegenschaft selber bewohnen, er kann sie aber auch vermieten und den Ertrag für sich behalten. Bauliche Veränderungen allerdings darf er keine vornehmen. Dazu braucht es die Zustimmung des Eigentümers. Die Nutzniessung endet erst mit dem Tod des Berechtigten, allerdings kann vertraglich eine andere Dauer festgelegt werden. Die Nutzniessung wird im Grundbuch festgehalten und bedarf daher einer notariellen Beurkundung.

21 1 sformen Wohnrecht oder Nutzniessung? der sformen -Alleineigentum -Miteigentum -Gesamteigentum -Nutzniessung/Wohnrecht Wohnrecht: Wer eine Liegenschaft besitzt, kann jedermann auch das dingliche Wohnrecht darin übertragen. Dabei gelten die gleichen Formvorschriften wie bei der Nutzniessung. Vom Gesetz her bedeutet ein Wohnrecht die Befugnis, in einem Gebäude oder einem Teil davon entgeltlich oder unentgeltlich wohnen zu dürfen. Dieses Recht kann damit kombiniert werden, dass zusätzlich noch andere Einrichtungen (Beispiel Keller, oder Waschküche, Schwimmbad) mitbenützt Werden dürfen. Anders als der Nutzniessung muss der Berechtigte das Wohnrecht selber ausüben, er muss also selber die Wohnung beziehen. Wichtig ist, dass der Eigentümer und der Wohnberechtigte schriftlich regeln, wer welche Kosten übernimmt, insbesondere Hypothekarzins, Gebühren und Versicherung. Denn diese Regelung ist für das Steueramt relevant. Der Besitzer des Wohnrechts muss den Eigenmietwert versteuern, kann jedoch die Unterhaltskosten steuerlich geltend machen. Die übrigen Kosten vor allem der Hypothekarzins ist unter den beteiligten schriftlich und im obenstehenden Sinn individuell zu regeln.

22 sfinanzierung Hypothek Tragbarkeit Amortisation

23 1 Hypothekarfinanzierung Liegenschaftskauf Finanzierung durch Hypotheken 2 Tragbarkeit 3 Amortisation Der Kauf erfolgt in der Schweiz grösstenteils mit Hypothekardarlehen einer Bank oder Versicherung. Finanziert werden Wohnobjekte in der Regel im Umfang von 70-80% des Schätzungswertes. Der Eigentümer muss dabei Eigenmittel von 20-30% in Form von Barvermögen, Wertschriftenverpfändung oder mit Mitteln aus der beruflichen Vorsorge oder Säule 3a erbringen. Die Finanzierung erfolgt auch heute noch meist mittels einer 1. Hypothek bis max. 66% des Kaufpreises und einer 2. Hypothek bis max. 80% des Kaufpreises. Die 2. Hypothek ist dabei innert max. 20 Jahren vollumfänglich zu amortisieren, während eine 1. Hypothek im bestehenden Umfang erhalten bleibt.

24 1 Hypothekarfinanzierung Wichtige Voraussetzung Tragbarkeit der Hypothekarfinanzierung 2 Tragbarkeit 3 Amortisation Bevor der Hypothekargeber also die Banken oder Versicherungen einer Finanzierung zustimmt, überprüft diese, ob die Finanzierung für den Eigentümer überhaupt tragbar ist. Dabei wird folgender Wert bei einem Bsp. eines Kaufpreises über 650 ermittelt: Annahme Finanzierungsplan Anlagekosten/Kaufpreis Hypothek max. 66% Hypothek bis max. 80% Eigenkapital 20% Tragbarkeit Zins 1. Hypothek 3,5% Zins 2. Hypothek 4,0% Amortisation 2. Hypothek in 15 Jahren Nebenkosten 1% des Kaufpreises Total Aufwand pro Jahr Bruttoeinkommen (Beispiel) Aufwand im Verhältnis zum Bruttoeinkommen 27% Der Gesamtaufwand darf dabei die max. Grenze von 1/3 des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Auch nicht bei einem Hypozins-Anstieg um 1%! Ob diese so genannt mittlere Tragbarkeitsberechnung auch gewährleistet ist, kann berechnet werden, indem der Mit einem Hypothekarzins von im Durchschnitt 5 % Gerechnet wird (entspricht langjährigem statistischen Wert) und im Ergebnis die 33% nicht überstiegen werden.

25 1 Hypothekarfinanzierung Liegenschaftskauf Finanzierung durch Hypotheken 2 Tragbarkeit 3 Amortisation Aufgrund unseres nach wie vor geltenden Steuerrechtes kann man niemandem unbesehen dazu raten, alle Hypotheken abzuzahlen, d.h. zu amortisieren. Zwar führt jede Reduktion der Hypothekarschuld umgehend zu einer wohltuenden Entlastung der Zinsrechnung, aber die unangenehme Begleiterscheinung ist, dass gleichzeitig weniger Abzüge vom steuerbaren Einkommen gemacht werden können. Fazit: Weniger Hypothekarzins, aber höhere Steuerbelastung. Man unterscheidet zwischen der direkten und indirekten Amortisation. Während die direkte Amortisation jährlich direkt an die Bank getilgt wird, wird bei der indirekten Amortisation einer Hypothek ein separates Vermögen geäufnet, welches nach Ablauf der Amortisationsdauer dazu verwendet wird, die 2. Hypothek mit einer einmaligen Zahlung zu amortisieren. Folgende Möglichkeiten stehen dabei offen: Abschluss einer Lebensversicherung Einzahlungen in ein Säule 3a Konto Abschluss eines Fondssparplans Verpfändung eines bestehenden Wertschriftendepots Nachzahlungen in die Pensionskasse

26 1 Hypothekarfinanzierung Liegenschaftskauf Finanzierung durch Hypotheken 2 Tragbarkeit 3 Amortisation -Indirekte Amortis. Auf längere Sicht eine besonders interessante Variante ist die fondsgebundene Lebensversicherung. Hier wird die jährliche Prämie mit einem Säule 3a Produkt in Aktien- und Obligationenfonds investiert. Je höher der Aktienanteil ist, desto höher wird die langfristige Rendite sein. In der Regel ist bei diesem Produkt die Todesfallsumme (Im Umfang der 2. Hypothek abzuschliessen) garantiert, welche im Ablebensfall umgehend für die Amortisation und damit dem Fortbestand des Wohneigentums genutzt werden kann.

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