Standort- und Marktanalyse Bassersdorf

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1 Bericht, 11. Oktober 2013 Standort- und Marktanalyse Bassersdorf

2 0 Inhalt 1. Rahmenbedingungen 2. Analysen 3. Empfehlungen 4. Zusammenfassung 1

3 1 Rahmenbedingungen 1. Ausgangslage 2. Bevölkerungsdruck 3. Steuererträge 4. Anstehende Revision BZO 5. Stossrichtungen 2

4 1.1 Ausgangslage Aussensicht Zusatzinformationen zum besseren Verständnis; Standort- und Marktanalyse Datengestützt; Flughöhe und Genauigkeit Aussagen nicht parzellenscharf Berichtsform Präsentationsbericht. Vollständige Analyse als Ausdruck. Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 3

5 1.2 Bevölkerungsdruck Region Grosses Bevölkerungswachstum; Bassersdorf Sichtbare Auswirkungen in den letzen 15 Jahren; Ausblick Starkes künftiges Wachstum erwartet (Glattal +18%); Knappe Baulandreserven Potenzielle Unterversorgung mit Wohnungen. Quelle: Siedlungs- und Landschaftsplanung Bassersdorf, Statistik Kanton Zürich. 4

6 1.3 Steuererträge Natürlichen Personen Hohes durchschnittliches Einkommen; Einkommen natürlicher Personen Pro-Kopf-Quote Steuern juristischer Personen Juristischer Personen Tiefe Pro-Kopf-Quote der Steuern; «Fixlohn» Halten der aktuellen Bevölkerung; «Bonus» Zusätzliche Steuern durch wertschöpfungsstarke Betriebe; Juristische Personen «Bonus» Juristische Personen Zwei-Säulen-Prinzip Keine einseitige Entwicklung (Risiken). Natürliche Personen «Fixlohn» Natürliche Personen Kosten Erträge Risiken Quelle: Fahrländer Partner, Gemeinde Bassersdorf. 5

7 1.3 Steuererträge Ausgangslage Steuerkraft rund 20% unter kantonalem Durchschnitt; Pro-Kopf-Einkommen über kantonalem Durchschnitt; Erklärungen Geringer Anteil juristischer Personen; Hoher Familienanteil (Höhere Kopfzahl, Abzugsmöglichkeiten); Altersstruktur (Geringere Einkommen); Haushaltstruktur (Selbständige, Juristen, Einfamilienhausbesitzer mit Abzugsmöglichkeiten). Anmerkung: Steuerkraft = Nettosteuerertrag (natürliche und juristische Personen) pro Einwohner. Quelle: Gemeinde Bassersdorf. 6

8 1.4 Anstehende Revision BZO Erschliessung Verlängerte Glatttalbahn; Anbindung Gewerbegebiet Grindel; Verbindung Zentrum und Bahnhof; Konzeptplan Gemeinde Nutzungsplanung Entwicklung Auenring und Gmeindwisen/Pöschen; Kernzone stärken; Raumplanung Aussenraumqualität aufwerten; Verdichten, Baulücken schliessen; Anbindung Siedlung/Landschaft. Quelle: Siedlungs- und Landschaftsplanung, Gemeinde Bassersdorf. 7

9 1.5 Stossrichtungen Richtlinien im Umgang mit der Entwicklungsdynamik; Attraktive Wohngemeinde; Standort auch für ökologische und wertschöpfungsstarke Betriebe; Tradition und Integration; Finanzen. Quelle: Gemeinde Bassersdorf. 8

10 2 Analysen 1. Makrolage 2. Bevölkerung 3. Wirtschaft 4. Prognosen SWOT-Analyse 6. Schlussfolgerungen 9

11 2.1 Makrolage 1. Zonenplan 2. Umgebungsanalyse 10

12 2.1 Aktueller Zonenplan Leistungsfähige Struktur Klare Nutzungszuordnungen (Wohnen im Zentrum, Gewerbe an der Peripherie); Erhöhte Dichte mehrheitlich im südlichen Ortsteil; Durch Kanton ausgezonte Reserven. Quelle: Gemeinde Bassersdorf. 11

13 2.1 Umgebungsanalyse Erhebliche Lärmbelastung entlang Haupterschliessungen; Beschränkte Versorgung mit Dienstleistungen; Unterdurchschnittliche öv- Erschliessung auf Grossteil Gemeindegebiet. Quelle: Google Maps, IMBAS, Fahrländer Partner. 12

14 2.2 Bevölkerung 1. Entwicklung 2. Einteilungsmöglichkeiten 3. Nachfragersegmente 4. Lebensphasen 5. Methodenbeschrieb 13

15 2.2 Entwicklung Aussergewöhnlich hohes Bevölkerungswachstum; Bassersdorf Zuzug von Familien (Vergleich mit Wettswil); Opfikon Schlieren Wettswil a. A. Zollikon Dübendorf Quelle: IMBAS, Fahrländer Partner & sotomo. 14

16 2.2 Einteilungsmöglichkeit Soziale Schicht Unter-, Mittel- und Oberschicht. Lebensstil Aufgabenteilung innerhalb der Familie; Wohnumfeld Miete bzw. Eigentum. Lebensphase Alter (Jung, Mittel, Älter); Zusammensetzung der Haushalte. Anmerkung: Volkszählung 2000 mit periodischen Updates als Datengrundlage. Quelle: IMBAS, Fahrländer Partner & sotomo. 15

17 Soziale Schicht Soziale Schicht 2.2 Nachfragersegmente Schweizer Vergleich Mittel- bzw. oberschichtig; Ländlich-traditionell bzw. «kleinstädtisch». Verteilung der Nachfragersegmente in der Gemeinde Differenz zu schweizweiten Anteilen Bassersdorf Mittel- bzw. oberschichtig; Lebensstil Lebensstil «Kleinstädtische» Haushalte zahlenmässig stärkste Gruppe. <5 5 bis bis bis bis 25 Prozent (%) < bis -6-6 bis -2-2 bis 2 2 bis 6 6 bis 10 >10 Prozentpunkt (PP) Quelle: IMBAS, Fahrländer Partner & sotomo. 16

18 Singles Paare Familien mit Kindern Einelternfamilien Wohngemeinschaften Singles Paare Familien mit Kindern Einelternfamilien Wohngemeinschaften Junge Junge Mittlere Mittlere Ältere Ältere 2.2 Lebensphasen Schweizer Vergleich Verteilung der Lebensphasen in der Gemeinde Differenz zu schweizweiten Anteilen Viele Familien mit Kindern und Junge Singles. Bassersdorf Familien mit Kindern und Ältere Paare; Junge und Ältere Singles; <5 5 bis bis bis bis 25 < bis -6-6 bis -2-2 bis 2 2 bis 6 Prozent (%) 6 bis 10 >10 Prozentpunkt (PP) Quelle: IMBAS, Fahrländer Partner & sotomo. 17

19 2.2 Lage in Bassersdorf Nachfragersegmente Räumliche Segregation (Nordost-Südwest-Gefälle). Allgemeine Hinweise Aufteilung in Hektarraster; Dominante Gruppen. Quelle: IMBAS, Fahrländer Partner & sotomo. 18

20 2.2 Lage in Bassersdorf Lebensphasen Ältere Paare; Durchmischung. Quelle: IMBAS, Fahrländer Partner & sotomo. 19

21 2.2 Methodenbeschrieb (Fact-Sheet) Quelle: IMBAS, Fahrländer Partner & sotomo. 20

22 2.2 Unterschiedliche Präferenzen Klassischer Mittelstand Urbane Avantgarde Quelle: IMBAS, Fahrländer Partner & sotomo. 21

23 2.2 Unterschiedliche Präferenzen Quelle: IMBAS, Fahrländer Partner & sotomo. 22

24 2.3 Wirtschaft 1. Arbeitsplätze 2. Einteilungsmöglichkeiten 3. Auswertung 23

25 2.3 Arbeitsplätze und Branchen Arbeitsplätze Starke Zunahme; Sehr tiefes Niveau; Tiefe Arbeitslosigkeit im regionalen Vergleich. Indexierte Entwicklung VZA Arbeitsplätze (VZA absolut 2008) Branchen NOGA 2008 Ø-Grösse* G46 Grosshandel (ohne Handel mit Motorfahrzeugen) 14 Arbeitsstätten % Vollzeitäquivalente % Grosshandel und IT-Branchen; C26 Herstellung von Datenverarbeitungsgeräten, elektronischen und optischen Erzeugnissen 88 I56 Gastronomie % 5.9% % 10.3% Gastronomie, Heime und bauverwandte Betriebe. Q87 Heime (ohne Erholungs- und Ferienheime) 75 F43 Vorbereitende Baustellenarbeiten, Bauinstallation und sonstiges Ausbaugewerbe 6 G47 Detailhandel (ohne Handel mit Motorfahrzeugen) % 9.5% 7.3% % 7.2% 5.2% S95 Reparatur von Datenverarbeitungsgeräten und Gebrauchsgütern % % J62 Erbringung von Dienstleistungen der Informationstechnologie % % Aufgeführte Kernbranchen % 2' % Übrige Branchen % % Total % 2' % Quelle: BFS BZ 2008, Fahrländer Partner. 24

26 Öffentlicher Verkehr Autobahn Flughafen Parkplätze DL Angestellte DL Geschäft Repräsentativität Grünräume 2.3 Einteilungsmöglichkeiten, Branchen Branchenprofile (Nachfragerseite) Einteilung analog Unterteilung Nachfragersegmente; Erreichbarkeit; Dienstleistungsangebot (für Angestellte und Unternehmen); Repräsentativität; Erholung. Traditionelle Industrie/Gewerbe Fortschrittliche Technologie-Unternehmen Bau Handel mit langfristigen Konsumgütern Handel mit Gütern des täglichen Bedarfs Lager / Logistik Unternehmensdienstleistungen Back Office (Administration privat) Entertainment* Öffentliche Verwaltung Bildungsstätten* Anmerkungen: Für Branche nicht relevant: 0 Für Branche relevant: 3 bzw. 4 bei öv * Kategorien von Fahrländer Partner Quelle: Metron, Einschätzungen Fahrländer Partner. 25

27 2.3 Einteilungsmöglichkeiten, Standort Gebietsprofile (Angebotseite) Gleiche Kriterien wie Branchenprofile; Einschätzung der Standortqualität. Anmerkungen: An Standort nicht vorhanden: 0 An Standort vorhanden: 3 bzw. 4 bei öv * Kategorien von Fahrländer Partner Quelle: Metron, Einschätzungen Fahrländer Partner. 26

28 Öffentlicher Verkehr Öffentlicher Verkehr Autobahn Autobahn Flughafen Flughafen Verfügbarkeit von Parkplätzen Verfügbarkeit von Parkplätzen DL des täglichen Bedarfs, urbaner Charakter DL des täglichen Bedarfs, urbaner Charakter Nähe zu Geschäfts- Dienstleistungen Nähe zu Geschäfts- Dienstleistungen Repräsentativität des Standortes Umgebung: ruhige Lage, Grünräume Repräsentativität des Standortes Umgebung: Öffentlicher Verkehr Autobahn Flughafen Verfügbarkeit von Parkplätzen DL des täglichen Bedarfs, urbaner Charakter Nähe zu Geschäfts- Dienstleistungen Repräsentativität des Standortes Umgebung: ruhige Lage, Grünräume 2.3 Auswertung (Methode) Beispiel Grindel Übereinstimmungsgrad Erreichbarkeit Grosse Differenzen bedeutet grossen Anpassungsbedarf (schlechte Eignung); Zusatzkriterien der Gemeinde: rot (Wertschöpfung, Nachhaltigkeit); Traditionelle Industrie/Gewerbe Fortschrittliche Technologie-Unternehmen Bau Handel mit langfristigen Konsumgütern Handel mit Gütern des täglichen Bedarfs Lager / Logistik Unternehmensdienstleistungen Back Office (Administration privat) Entertainment* Öffentliche Verwaltung Bildungsstätten* Nachfrage nicht gedeckt Nachfrage gedeckt Anpassungsmöglichkeiten Erreichbarkeit Grindel Grindel Gmeindwisen/Pöschen Untere Untere Mühle Mühle Baltenswil/Rüti Angebot schaffen Angebot vorhanden Quelle: Metron, Einschätzungen Fahrländer Partner. 27

29 sehr gut gut mittel ungeeignet schlecht Branchen Grindel Gmeindwisen/Pöschen Untere Mühle Baltenswil/Rüti 2.3 Auswertung (Resultate) Brancheneignung der Standorte Übereinstimmungsgrad; Wertschöpfung und Nachhaltigkeit; Areal-Optimierung bei geringem Anpassungsbedarf sinnvoll; Standortprofile als Ergänzung zur bestehenden Standortförderung. Traditionelle Industrie Fortschrittliche Technologie-Unternehmen Bau Handel mit langfristigen Konsumgütern Handel mit Gütern des täglichen Bedarfs Lager / Logistik Unternehmensdienstleistungen Back Office (Administration privat) Entertainment Öffentliche Verwaltung Bildungsstätten Quelle: Metron, Einschätzung Fahrländer Partner. 28

30 2.3 Auswertung (Anpassungsmöglichkeiten) Grindel Grindel Untere Mühle öv-erschliessung und Versorgung mit Dienstleistungen. Gmeindwisen / Pöschen Versorgung mit Dienstleistungen. Untere Mühle Lager / Logistik - Fischer Road Cargo - Nippon Express - T-Link Fortschrittliche Industrie - Rotronik - Electragil GmbH - Dyconex Festplatten - Abatek Kontrollgeräte - Vidamic AG - Krämer AG - Johnson Contralls Battery - Accutron Batterien Entertainment - x-active AG - TSM Grindel AG - Minigolf - Squasch Club Swissair - A&F Climbing AG - BXA Sport und Freizeit Back Office - NIKE AG Lager/Logistik - Lienhart AG Handel - Alclic AG Motorfahrzeuge - Spritzwerk Glattwiesen Industrie - Maeder Fahrzeuge Bau - Huber Baugeschäft - Lutz, Schreiner - Spaltenstein, Holzbau - Wegmann, Dächer Dienstleistungen - Egger Immobilien - Execute GmbH Wenig Handlungsbedarf. Ev. öv-feinverteilung verbessern. Baltenswil Wenig Handlungsbedarf. Unternehmensdienstleistungen - Aviation Business - First Place - tnt-graphics AG - UniQ Consulting Dienstleistungen - City Wings - First Sky Catering - LSG Sky Chefs Gmeindwisen/Pöschen Grosshandel/Unternehmensdienstleistungen - International Seedtesting - ASERA - MBA Baumaschinen Fortschrittliche Industrie - Mall Umweltsysteme Traditionelle Industrie: - Emil Hitz AG, Drahtwaren Bau/Entsorgung - REMORA Spezialbau - KIBAG Recycling - Artek Haushaltsapparate Baltenswil Handel; Motorfahrzeuge: - Garagen - Carosserie Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 29

31 2.4 Prognosen bis Wohnflächen 2. Geschäftsflächen 30

32 2.4 Prognosen bis 2025 Wohnfläche Zusatznachfrage rund 960 Wohnungen; jährlich ca. 65 Wohnungen; 25% Mietwohnungen 75% Wohneigentum. Perspektiven 2025 (Wohnen) Gemeinde Bassersdorf Bevölkerungswachstum Veränderung Anzahl Haushalte Zusatznachfrage MWG unteres Segment - +5% bis +10% (2) - - mittleres Segment - +5% bis +10% (2) - - gehobenes Segment - +5% bis +10% (2) - Zusatznachfrage Wohneigentum % - unteres Segment - > 20% (4) - - mittleres Segment - > 20% (4) - - gehobenes Segment - > 20% (4) - Relatives Wertsteigerungspotenzial MWG Quelle: Prospektivmodell 2012 Fahrländer Partner. Stagnation ' Trend 12.6% 8.9% Prosperität 2'546 1' '107 Erhebliches Potenzial (4)* *-5 bis -2: Potenzielles Verlustrisiko, -1: Unter-Performance, 0: Neutral, 1 bis 2: Potenzial vorhanden, 3 bis 4: Erhebliches Potenzial, 5: Hohes Potenzial % Geschäftsflächen Zusatznachfrage rund m 2 jährlich ca m 2 ; Zusatznachfrage 3. Sektor rund 2 400m 2 jährlich ca. 200m 2. Gemeinde Bassersdorf 3. Quartal 2013 Perspektiven 2025 (Geschäftsflächen) Gemeinde Bassersdorf Stagnation Trend Prosperität Arbeitsplätze (Vollzeitäquivalente) % Sektor % Sektor (inkl. öffentliche Hand) % 201 Bruttogeschossfläche (m²) '547 24' % 56' Sektor '990 21' % 35' Sektor (inkl. öffentliche Hand) '537 2' % 20'754 Quelle: Prospektivmodell 2012 Fahrländer Partner. Perspektiven 2025 (Geschäftsflächen) MS-Region Glattal-Furttal Arbeitsplätze (Vollzeitäquivalente) Quelle: 2. Sektor IMBAS, Fahrländer Partner. 3. Sektor (inkl. öffentliche Hand) Bruttogeschossfläche (m²) Sektor Stagnation Trend -4'251 5' % 1'057 3' % -5'307 1' % -386' ' % 184' ' % Prosperität 16'140 6' Sektor (inkl. öffentliche Hand) ' ' % 1'045'463 Quelle: Prospektivmodell 2012 Fahrländer Partner. 9' '125'213 1'079'752

33 2.5 SWOT-Analyse Aussensicht; Stärken Chancen Analyse, keine Strategie. Flughafen-Nähe S-Bahn-Anschluss Ländliche Umgebung Attraktive Wohnlage Leitbild (Stossrichtungen) Gute Geschäftslage (Flächenangebot) Baulandreserven in Bahnhofsnähe Gute Zonierung Wohnen/Gewerbe Glatttalbahn Kantonale Einzonung bewirken Wachstumsmöglichkeiten Bestandschutz durch geordnetes Verdichten Zusätzliche S-Bahnhaltestelle Baltenswil Pilot-Projekt mit Shuttle-Bus (Marketing) Schwächen Risiken öv-feinverteilung auf Gemeindegebiet Dienstleistungsangebot Lärm Kantonsstrassen Fluglärm MIV-Erschliessung Grindel (Sachgasse) Profil Gewerbeflächen Keine Zonenplanänderung durch Kanton Private Grundeigentümer mit Eigeninteressen Hohes Tempo von Veränderungen (Identitätsverlust) Nachlassen City-Druck von Zürich Verlangsamte Entwicklung Flughafen Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 32

34 2.6 Schlussfolgerungen 1. Lage 2. Bevölkerung 3. Arbeitsplätze 4. Steuern 33

35 2.6 Schlussfolgerungen Lage Attraktive Wohnlage; Gewerbegebiet mit Reserven; Qualität öv-erschliessung unterdurchschnittlich; Qualität Dienstleistungsangebot unterdurchschnittlich (Wohn- und Gewerbegebiete); Gut strukturierter Zonenplan. Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 34

36 2.6 Schlussfolgerungen Bevölkerung Druck; Attraktive aktuelle Bevölkerungsstruktur; Altersstruktur in EFH-Quartieren; Mittelschichtige Bevölkerung stärken (Steuersubstrat); Handlungsbedarf zum Halten der aktuellen Bevölkerungsstruktur: öv-erschliessung, Dienstleistungen. Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 35

37 2.6 Schlussfolgerungen Arbeitsplätze Vakuum; Bei Neuanwerbungen auf Wertschöpfungsstärke und Nachhaltigkeit achten; Chancenverbesserung: öv-erschliessung, Dienstleistungsangebot, unterschiedliche Profile. Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 36

38 2.6 Schlussfolgerungen Steuern Potenzial natürliche Personen halten; Potenzial juristische Personen fördern; Nicht einseitig entwickeln (Zwei-Säulen-Prinzip). Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 37

39 3 Empfehlungen 1. Bevölkerung 2. Arbeitsplätze 3. Umsetzung 38

40 3.1 Bevölkerung 39

41 3.1 Tradition und Integration Ausgangslage und Ziel Druck; Erhalten der Werte von Bassersdorf (Ortsbild und Bevölkerungsstruktur). Massnahmen D1 öv-erschliessung und Dienstleistungen verbessern; Druckabbau durch Einzonung und Bebauung von hochwertigem Land; Mittelschichtige Bevölkerung stärken (Steuersubstrat); Attraktive Alterswohnungen bauen (Generationenwechsel, Familien); Verbindung von Alt und Neu; D2 Natürliche Personen Risiko Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 40

42 3.2 Arbeitsplätze 41

43 3.2 Cluster und Vernetzung Ausgangslage und Ziel Vacuum; Neuansiedlung von Unternehmen (Wertschöpfungsstark und nachhaltig). Business-Cluster Grindel Dienstleistungs-Cluster Untere Mühle Massnahmen Branchenprofile schärfen (Funktionen, Wertschöpfungs-Stärke); öv-erschliessung und Dienstleistungen verbessern; Gesundheits Cluster Shuttle-Bus zur Vernetzung der Gebiete untereinander; Vernetzen mit Nachbargemeinden. Gewerbe-/Industrie-Cluster Gmeindwisen/Pöschen Car-Cluster Baltenswil/Rüti Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 42

44 3.3 Umsetzung 43

45 3.3 Horizont ab 2015 per sofort Strategie- und Steuerungsgruppe; Gespräche mit Beteiligten führen (Grundeigentümer, Gewerbe, etc.); Shuttle-Bus als Pilotprojekt (Marketing); Revision BZO. ab 2015 Initialprojekte mit Vorbildcharakter in Bahnhofsnähe (verdichtet, gemischte Nutzung); Aufwertung öffentlicher Raum (Bahnhof Zentrum); Clustergerechte Infrastruktur (Shuttle- Bus, Dienstleistungsangebot). Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 44

46 3.3 Horizont bis 2030 ab 2020 Verlängerte Glattalbahn und Shuttle-Bus; Neuer Mittelstand im Bereich Bahnhof; Verbindungsachsen stärken; Gewerbegebiete ausgebaut und vernetzt. bis 2030 Ausbau Bahnhof Nord abgeschlossen; Verbindungsachsen etabliert; Synergie-Effekte der unterschiedlichen Gewerbeareale wirksam; Gespräche für Entwicklung Bahnhof Süd bei absehbarem Zusatzwachstum. Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 45

47 3.3 Horizont ab 2030 ab 2030, anhaltendes Wachstum Umnutzung Gewerbegebiet Gmeindwisen/Pöschen zu gemischter Wohn- und Gewerbezone. Bassersdorf bleibt attraktive Wohnkleinstadt für mittel- bis oberschichtige Haushalte. Attraktivität und Funktion der Gewerbegebiete bleiben erhalten bzw. können erweitert werden. Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 46

48 3.4 Horizont ab 2040 ab 2040, anhaltendes Wachstum Gemischt genutztes Gebiet Gmeindwisen/Pöschen kann erweitert werden; Bassersdorf bleibt immer noch attraktive Wohnkleinstadt für mittel- bis oberschichtige Haushalte. Attraktivität und Funktion der Gewerbegebiete bleiben erhalten bzw. können erweitert werden. Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 47

49 4 Zusammenfassung 1. Ausgangslage 2. Wohnen 3. Arbeiten 4. Umsetzung 48

50 4.1 Zusammenfassung Ausgangslage Aussensicht; Datengestützte Analyse. Rahmenbedingungen Bevölkerung (Hochdruckgebiet); Gewerbe (Tiefdruckgebiet); Anstehende BZO (Einzonungen). Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 49

51 4.1 Zusammenfassung Wohnen Erhalten des attraktiven Ortsbildes von Bassersdorf; Halten der Bevölkerungsstruktur durch Verbesserung öv-feinverteilung und Dienstleistungsangebot; Abfangen des Bevölkerungsdrucks durch Verdichtungen an gut erschlossener Lage (Bahnhofnähe); Stärken der Mittelschicht (bezahlbarer Wohnraum an gut erschlossener Lage); Anreize und Möglichkeiten schaffen für Generationenwechsel in EFH-Quartieren. Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 50

52 4.1 Zusammenfassung Arbeiten Chancen für Neuansiedlung erhöhen; Dienstleistungsangebot und öv-erschliessung verbessern; Branchenfamilien definieren für gezielte Investitionen (Cluster); Wertschöpfungsunterschiede etablieren (breiter Angebotsfächer innerhalb Gemeinde); Vernetzen der Areale untereinander und mit Nachbarn (Synergie-Effekt). Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 51

53 4.1 Zusammenfassung Umsetzung Strategie- und Steuerungsgruppe; Initialprojekt Feinverteilung (Shuttle-Bus); Dienstleistungsangebot verbessern (Wohn- und Gewerbegebiete); Initialprojekt verdichtetes Wohnen (Bahnhofsnähe); Aufwertung öffentlicher Raum (Verbindung Bahnhof und Zentrum). Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 52

54 4.1 Zusammenfassung Stossrichtungen Koordinierte Entwicklung als Wohn- und Arbeitsort (Fixlohn und Bonus); Moderates Wachstum in geordneten Bahnen (Prosperität); Weichenstellung durch Revision BZO (Weitblick). Quelle: Google Maps, Fahrländer Partner. 53