Erweiterung Pflegeheim SONNHALDENplus / Erweiterung unentgeltliches Baurecht Parzelle 2166 Übernahme Solidarbürgschaft Bankdarlehen

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1 Stadtrat Botschaft an das Stadtparlament Erweiterung Pflegeheim SONNHALDENplus / Erweiterung unentgeltliches Baurecht Parzelle 2166 Übernahme Solidarbürgschaft Bankdarlehen Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Parlamentarierinnen und Parlamentarier Mit dieser Botschaft beantragt Ihnen der Stadtrat, der Erweiterung des derzeitigen unentgeltlichen Baurechts für die Parzelle 2166 auf das zur Realisation des Projektes SONN- HALDENplus benötigte noch unverbaute Teilstück dieser Parzelle zuzustimmen. Gleichzeitig beantragt der Stadtrat eine zusätzliche Bestätigung des von ihm zugesicherten Finanzierungskonzepts dieses Projektes durch Übernahme einer Solidarbürgschaft für das dazu erforderliche Bankdarlehen von maximal 19,6 Mio. Franken. Sachverhalt Im Auftrag der Stadt Arbon hat Dr. G. Bartelt (Bartelt, Bapst & Partner, St. Gallen / Berater im Gesundheits- und Heimwesen) 2009 einen Expertenbericht zur erwarteten demographischen Entwicklung erstellt. Der Bericht zeigt auf, dass mittelfristig ein Defizit von Pflegebetten in Arbon vorhanden ist. Auf dieser Grundlage hat die Genossenschaft Sonnhalden in Zusammenarbeit mit der Stadt Arbon und der Evangelischen Kirchgemeinde Arbon die Machbarkeitsstudie für ein neues Pflegeheim Arbon erstellt und der Öffentlichkeit im Frühjahr 2010 vorgestellt. Die Evangelische Kirchgemeinde hatte sich mit der baulichen Zukunft ihres Alters- und Pflegeheims auseinandergesetzt und entschieden, dass das Betreiben eines Pflegeheims künftig nicht mehr zu den Kernaufgaben der Kirchgemeinde gehören soll. Trotz des ausgewiesenen Bedarfs für einen Neubau und des vorhandenen Baulandes nördlich des Evangelischen Alters- und Pflegeheims musste das Projekt Neues Pflegeheim Arbon NPA abgebrochen werden. Die Genossenschaft Sonnhalden hat der Evangelischen Kirchgemeinde Arbon für den Fall der Realisierung eines eigenen Neubauprojektes zugesichert, die Übernahme der Bewohnerinnen und Bewohner und der Mitarbeitenden in der Planung zu berücksichtigen. Eine entsprechende Vereinbarung ist von den Vorständen der beiden Institutionen verabschiedet worden. Mit einer erweiterten Vorstudie konnte daraufhin aufgezeigt werden, dass auf dem Areal Sonnhalden ein entscheidender Beitrag zur Abdeckung der Nachfrage nach dem regionalen Angebot im stationären Bereich wie in der Bereitstellung von Tages-/Nachtstrukturen geleistet werden kann. Damit verbunden haben sich weitere Möglichkeiten ergeben: Die Idee SONNHALDENplus erfüllt die Bedürfnisse der Genossenschaft Sonnhalden an Raum und langfristiger Weiterentwicklung Die Machbarkeitsstudie zeigt Potenzial für einen Neubau mit einer Demenzstation von ca. Seite 1 von 8

2 20 Plätzen, zwei Pflegestationen von je 20 Plätzen (Einerzimmer) und einer Tag-/ Nachtstation Die Verlegung der Pflegeplätze vom alten Krankenhaus und vom Evangelischen Altersund Pflegeheim Arbon ist möglich Die künftige Nutzung des Krankenhauses kann in einer zweiten Etappe geplant und realisiert werden Die maximale Nutzung der organisatorischen, betrieblichen, fachlichen und finanziellen Synergien ist in Verbindung zum bestehenden Betrieb sichergestellt In der Folge haben die Genossenschafterinnen und Genossenschafter für die weiteren Planungen schrittweise die nötigen Kredite bewilligt: GV vom 07. Dezember 2011: das zweistufige Planerevaluations-Verfahren mit Präqualifkation (1. Stufe) und Projektwettbewerb (2. Stufe) Im Mai 2012 wurde der zweiphasige Projektwettbewerb abgeschlossen und das Siegerprojekt corso der Architekten Allemann Bauer Eigenmann AG, Zürich der Öffentlichkeit vorgestellt. Bis Ende August 2012 wurden die fachlich und betrieblich begründeten Anpassungen in das Siegerprojekt eingearbeitet. GV vom 29. August 2012: Vorprojekt-Kredit von Fr. 545' Mit dem im September 2012 gestarteten Vorprojekt wurde das Bauprojekt SONNHALDENplus mit dem Architektenteam und den beauftragten Fachplanern detailliert ausgearbeitet. Die Ergebnisse bildeten die Grundlage für die Vorlage des Baukredits an der GV vom 03. Juni Parallel dazu wurde das Betriebs- und Finanzierungskonzept erarbeitet. Die Partnergemeinden Arbon, Berg, Roggwil und Steinach haben die Realisierung der bisherigen Bauprojekte seit der Gründung der SONNHALDEN mit namhaften Investitionsbeiträgen unterstützt bzw. ermöglicht. Für das nun anstehende Bauprojekt ist die Genossenschaft wiederum auf die Solidarität und finanzielle Unterstützung der Partnergemeinden angewiesen. Die Gemeinde Steinach hat sich allerdings frühzeitig aus dem Projekt verabschiedet. Dort soll der Bedarf nach Pflegeplätzen mit einer gemeindeinternen Lösung realisiert werden. Neben dem geplanten Erweiterungsbau sind auch weitere betriebsnotwendige Anpassungen vorgesehen (insbesondere Küche, Caféteria und Empfang). Diese werden aber im Rahmen eines getrennten SONNHALDEN-Projektes durch die Genossenschaft selber finanziert. Erwägungen Gemäss Aufgabenteilung zwischen Kanton und Gemeinden ist die Stadt Arbon dafür zuständig, dass adäquate Betreuungsmöglichkeiten für ältere Menschen in Arbon zur Verfügung stehen. Im ambulanten Bereich wurde die Zusammenarbeit mit der Pro Senectute ausgebaut und mit den Organisationen Pro Senectute und Spitex Leistungsvereinbarungen abgeschlossen. Eine weitere Koordination der Leistungen im ambulanten Bereich wird unter der Leitung des Ressorts Soziales / Gesellschaft bearbeitet. Im Rahmen der Vorstudie SONNHALDENplus wurde aufgrund der demographischen Entwicklung der Bedarf an zusätzlichen Pflege- und Demenzplätzen in Arbon klar ausgewiesen. Seite 2 von 8

3 Zu prüfen ist, in welcher Form sich die Stadt an den notwendigen Investitionen beteiligen soll. Wesentlich ist, dass die zukünftigen Taxen des Pflegeheims Sonnhalden auch mit den zusätzlichen Investitionskosten konkurrenzfähig bleiben. Baurecht Die gesamte Parzelle 2166 ist im Besitze der Stadt Arbon. Das der Genossenschaft Sonnhalden ursprünglich eingeräumte unentgeltliche Baurecht (13. Juli 1977) wurde in zwei Schritten am 14. Mai 1992 und 17. Dezember 1992 erweitert (schraffierter Teil). Der südliche Teil der Parzelle hingegen ist bis anhin nicht im unentgeltlichen Baurecht enthalten. Ziffer 1.5 des ersten Baurechtsvertrages vom 13. Juli 1977 sieht vor: Eine allfällige Erweiterung der Pflegeheimanlage auf dem gleichen Areal wird durch die Ortsverwaltung nötigenfalls ermöglicht und der Baurechtsvertrag entsprechend erweitert. Die Erweiterung der Anlage müsste im Sinne des Projektes BIO erfolgen. Seite 3 von 8

4 Die Genossenschaft Sonnhalden stellt den Antrag, das unentgeltliche Baurecht auf die restliche Fläche der Parzelle 2166 zu erweitern. Der Bedarf für den Bau und Betrieb eines zusätzlichen Pflegeheims mit Demenzstation ist ausgewiesen. Das vorliegende Projekt entspricht zwar nicht mehr dem Projekt BIO aus dem Jahre 1977, beinhaltet aber die heutigen Gegebenheiten und Anforderungen. Die Erweiterung des Baurechts auf die gesamte Parzelle 2166 ist für die Realisierung des Neubaus eine Grundvoraussetzung. Dass die Erweiterung des Baurechts auf die restliche Fläche ebenfalls unentgeltlich erfolgen muss, lässt sich dem ursprünglichen Baurechtsvertrag nicht eindeutig entnehmen. Es ist aber zu vermuten, dass dies die Absicht der damaligen Behörde war. Auch die beiden bisherigen Erweiterungen des Baurechts sind unentgeltlich erfolgt. Kompetenz Baurecht Gemäss Art. 32 Ziff. 6 Gemeindeordnung der Stadt Arbon (GO) beschliesst das Stadtparlament über die Abgabe von Land im Baurecht mit einer Fläche von mehr als 1'000 Quadratmetern. Allein die Fläche des Erweiterungsbaus beträgt über 1'600 m 2. Demnach liegt die Gewährung des unentgeltlichen Baurechts grundsätzlich in der Kompetenz des Stadtparlaments. Allerdings berechtigt die Formulierung des obgenannten, durch die dannzumalige Ortsverwaltung gewährten zinslosen Baurechts zur Annahme, dass eine Erweiterung vorgesehen und bereits zugestanden worden ist. Finanzierung Ursprünglich beantragte die Genossenschaft Sonnhalden eine Beteiligung der Gemeinden in der Höhe von 4,75 Mio. Franken. Dies entsprach 23,75 % der Investitionssumme nach damaliger Baukostenschätzung über 20 Mio. Franken. Davon sollte die Stadt Arbon gemäss Verteilschlüssel einen Beitrag von 3,715 Mio. Franken übernehmen. Da Anteile an Genossenschaftskapital abgeschrieben werden müssen, würde dies, bei unterstellter Amortisationszeit von 10 Jahren, einem Gesamtaufwand für die Stadt Arbon von über 4,1 Mio. Franken entsprechen (inkl. Zinsen). Alternativ wurde auf Anregung des Stadtrates eine zweite Variante erarbeitet, bei welcher die Genossenschaft Sonnhalden die gesamte Investitionssumme über entsprechende Bankdarlehen finanzieren soll. Um dies der Genossenschaft Sonnhalden als gemeinnützige Institution zu ermöglichen und gleichzeitig zu vorteilhafteren Zinskonditionen zu verhelfen, ist die Stadt Arbon bereit, eine Solidarbürgschaft für das notwendige Fremdkapital zu errichten. Seite 4 von 8

5 Dieser Alternativvorschlag bildet nun die Grundlage für die vorgesehene Finanzierung. Diese sieht wie folgt aus: Total Anlagekosten für Neubau SONNHALDENplus Fr. 20'032' (Anlagekosten pro Pflegebett Fr. 303'526.--) Total Anlagekosten für Umbau/Erneuerung Küche Fr. 2'495' Total Anlagekosten Finanzierung: Fr. 22'527' Investitionsbeitrag der Gemeinde Berg SG Fr. 230' Investitionsbeitrag der Gemeinde Roggwil Fr. 800' Eigene Mittel Genossenschaft Sonnhalden Fr. 1'297' Spenden Fr. 600' Fremdfinanzierung mit Solidarbürgschaft auf 25 Jahre durch Stadt Arbon Fr. 19'600' Gesamttotal Fr. 22'527' Die Planrechnungen der Genossenschaft Sonnhalden basieren auf folgenden Eckdaten: Abschreibungsdauer 25 Jahre Amortisation des Bankdarlehens max. 25 Jahre mit durchschnittlich Fr. 800' pro Jahr Die Liquiditätsplanung sichert die Eigenfinanzierung der Betriebskosten, der notwendigen Investitionen für Unterhalt und Erneuerung sowie die Verzinsung des Fremdkapitals und dessen Amortisation Die jährliche Teuerung wird mit durchschnittlich 0,5 % veranschlagt Marktfähige und tragbare Tarife für Pension und Betreuung Betreuungszuschlag für die Demenzstation Fr /Tag Erweiterter Stellenplan nach den Richtlinien des Kantons Thurgau Belegung für Neubau im 1. Jahr 90 %, ab 3. Jahr 96 % Die Betriebskommission der Genossenschaft Sonnhalden ist zum Schluss gekommen, dass die Finanzierung der Investition für SONNHALDENplus mit Verzinsung und Amortisation im vorgesehenen Umfang und im Rahmen der geltenden Tarifgestaltung und geplanten Betriebsstrukturen für das Pflegeheim Sonnhalden tragbar ist. Die Beurteilung stützt sich zudem auf die folgenden Annahmen: Die Partnergemeinden Berg SG und Roggwil, bzw. deren Räte und Gemeindeversammlungen, bewilligen die geplanten Investitionsbeiträge Seite 5 von 8

6 Der Stadtrat Arbon errichtet im zugesagten Rahmen die Solidarbürgschaft für das Fremdkapital über 25 Jahre und ermöglicht damit die Bankfinanzierung zu vorteilhaften Zinskonditionen Das Stadtparlament der Stadt Arbon genehmigt den Antrag des Stadtrates Arbon für das unentgeltliche Baurecht auf der gesamten Parzelle 2166 An der GV der Genossenschaft Sonnhalden vom 03. Juni 2013 wurde der notwendige Investitionskredit für den Neubau SONNHALDENplus bewilligt. In den Gemeinden Berg SG und Roggwil stehen die Entscheide der jeweiligen Gemeindeversammlungen noch aus. Die Gemeinderäte haben den Investitionsbeiträgen aber bereits zugestimmt. Für die Stadt Arbon ist die Lösung mit einer Solidarbürgschaft vorteilhafter als der ursprünglich vorgesehene Investitionsbeitrag. Dieser hätte die Laufende Rechnung durch die notwendigen Abschreibungen und Zinsen in den nächsten Jahren direkt belastet. Zudem erspart dieses Finanzierungsmodell ein langwieriges Zustimmungsverfahren über Stadtparlament und Volksabstimmung, verbunden mit beachtlichem personellem und finanziellem Aufwand. Im Weiteren haben auch ordnungspolitische Überlegungen den Stadtrat bewogen, von einer A-fonds-perdu -Investition Abstand zu nehmen. Eine Einlage dieser Grössenordnung in das Genossenschaftskapital entspräche einer Subvention einer einzelnen Institution im Rahmen des gesetzlichen Gesamtauftrags der Sicherstellung der Altersvorsorge. Die vom Stadtrat erarbeitete Lösung über eine Solidarbürgschaft bringt aber auch der Genossenschaft Sonnhalden Vorteile. Sie bringt ohne weiteren Zeitverzug Planungssicherheit in das zwischenzeitlich zur Baureife ausgearbeitete Projekt. Da öffentlich-rechtliche Körperschaften ein besseres Rating als gemeinnützige Genossenschaften besitzen, kann der Genossenschaft Sonnhalden zu einem Darlehen mit vorteilhafteren Zinsen verholfen werden, dank denen die Mehrbelastung aus höherer Anfangsverschuldung mehr als kompensiert wird. Risikobeurteilung Das Eigenkapital der Genossenschaft Sonnhalden beträgt per 31. Dezember ,477 Mio. Franken. Dazu kommen Rückstellungen in der Höhe von Fr. 660' sowie diverse Fonds (Bau- und Anschaffungsfonds etc.) in der Höhe von 1,548 Mio. Franken. Die Liegenschaften sind lediglich noch mit einem Wert von 1,916 Mio. Franken aktiviert. Das Netto-Betriebsergebnis des Jahres 2012 betrug vor Vornahme von Rückstellungen Fr. 518' (Vorjahr Fr. 555'000.--). Es sind keine Gründe erkennbar, welche zur Annahme veranlassen, dass diese Ergebnisse von 7 8 % des Umsatzes nicht fortgeschrieben werden können. Für die vorgesehene Erweiterung wurde durch die Genossenschaft Sonnhalden eine realistische Planungsrechnung erstellt, welche zeigt, dass die Investition tragbar und verkraftbar ist. Das durch Bürgschaft gesicherte Darlehen stellt im Gegensatz zu einer Finanzierung über das Genossenschaftskapital keine Subvention zur Entlastung der Betriebskosten dar, sondern zur Sicherstellung einer Investition in einen realen Gegenwert. Die Stadt überbrückt Seite 6 von 8

7 mit ihrer Bürgschaft einzig die Zeit, welche der Genossenschaft fehlte, das erforderliche Eigenkapital selbst zu erwirtschaften. Dies angesichts der erheblichen Investitionen der letzten Jahre und der aktuell laufenden Grundsanierung der Küchenanlage mit einem Volumen von rund 2,5 Mio. Franken. Die Stadt Arbon ist in der Betriebskommission der Genossenschaft Sonnhalden ständig vertreten und deshalb laufend über die finanzielle Situation orientiert. Damit ist sichergestellt, dass allfällige Probleme finanzieller Art frühzeitig erkannt und Massnahmen allenfalls eingeleitet werden können. Die Bürgschaft sichert das Darlehen ab und reduziert sich analog der jährlichen Amortisationsraten. Deshalb kann das Risiko aufgrund des heutigen Kenntnisstandes als gering bezeichnet werden. Kompetenz Solidarbürgschaft Die Vergabe von Bürgschaften durch die Stadt Arbon ist in der Gemeindeordnung nicht geregelt. Die Bürgschaft hat keine direkte finanzielle Konsequenz. Weder die Investitionsrechnung noch die Laufende Rechnung werden belastet. Die Solidarbürgschaft ist lediglich im Anhang zur Jahresrechnung unter den Eventualverbindlichkeiten aufzuführen. Eine Solidarhaftung besteht zum Beispiel auch beim Abwasserverband Morgental oder bei der Spitex RegioArbon. Gemäss Art. 40 Abs. 6 Gemeindeordnung besorgt der Stadtrat alle Geschäfte, die nicht ausdrücklich durch die Gemeindeordnung oder übergeordnetes Recht einem anderen Organ zugewiesen sind. Unter diesem Titel hat der Stadtrat zum Beispiel im Jahre 2004 der Genossenschaft Alterssiedlung Arbon ein Darlehen in der Höhe von 6 Mio. Franken gewährt. Faktisch ist die Gewährung eines Darlehens einer Solidarbürgschaft gleichzusetzen. Da aber für die Gewährung des unentgeltlichen Baurechts ohnehin das Stadtparlament zuständig ist, macht es aus Sicht des Stadtrates Sinn, auch den Punkt der Solidarbürgschaft dem Stadtparlament vorzulegen (im Sinne von Art. 34 Abs. 5 GO). Fazit Dem Stadtrat ist daran gelegen, das Projekt SONNHALDENplus möglichst breit abzustützen. Er unterstützt das Projekt SONNHALDENplus mit dem Ziel, dem Projekt die Voraussetzungen zu dessen Umsetzung zu verschaffen Er beantragt dem Stadtparlament, das unentgeltliche Baurecht auf die gesamte Parzelle 2166 auszudehnen und spricht sich für die Errichtung einer Solidarbürgschaft für das notwendige Fremdkapital in der Höhe von maximal 19,6 Mio. Franken aus Der Stadtrat ist überzeugt, dass damit sowohl für die Genossenschaft Sonnhalden als auch für die Stadt Arbon eine gute, auch ordnungspolitisch vertretbare Finanzierungsvariante, gefunden werden konnte, welche zudem der Funktion der Stadt Arbon als Zentrumsstandort angemessen ist. Seite 7 von 8

8 Antrag Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Parlamentarierinnen und Parlamentarier Der Stadtrat stellt folgende Anträge: 1. Das bestehende unentgeltliche Baurecht zugunsten der Genossenschaft Sonnhalden wird auf die gesamte Fläche der Parzelle 2166 erweitert. Die Erweiterung des Baurechts erfolgt unentgeltlich. 2. Die Stadt Arbon errichtet eine Solidarbürgschaft über 25 Jahre für das notwendige Fremdkapital in der Höhe von maximal 19,6 Mio. Franken. FÜR DEN STADTRAT ARBON Andreas Balg Stadtammann Andrea Schnyder Stadtschreiberin Arbon, 08. Juli 2013 Beilage Abstimmungsbotschaft SONNHALDENplus der Betriebskommission Genossenschaft Regionales Pflegeheim Arbon Seite 8 von 8

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