Zur Anwendbarkeit des VerbrKrG auf die Schuld- oder Vertragsübernahme.

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Dokumentnummer: letzte Aktualisierung: 22.Februar 2000 VerbrKrG 1 Schuldübernahme und Verbraucherkreditgesetz Zur Anwendbarkeit des VerbrKrG auf die Schuld- oder Vertragsübernahme. Im von Ihnen mitgeteilten Sachverhalt übernehmen die Erwerber von Eigentumswohnungen, die von einer Bauträger-GbR veräußert werden, in Höhe von 2/3 des Kaufpreises das von der GbR abgeschlossene Finanzierungsdarlehen, weil dieses bis zum mit sehr günstigen Zinskonditionen festgeschrieben ist. Zur Anwendung des VerbrKrG in diesem Zusammenhang nehmen wir wie folgt Stellung: 1. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen das VerbrKrG auf die Übernahme eines Bezugsvertrages ( 2 VerbrKrG) angewandt (BGH WM 1996, 1546; WM 1995, 1231; WM 1991, 1675; WM 1993, 420). In einer neuesten Entscheidung (DNotI-Report 15/99, S. 130) hat der BGH auch die Übernahme eines KfZ-Leasing-Vertrages dem VerbrKrG unterworfen. Es ist also davon auszugehen, daß auch die Übernahme eines Kreditvertrages (sachlicher Bereich des 1 Abs. 2 VerbrKrG) ebenfalls in analoger Anwendung unter das VerbrKrG fällt. In der Entscheidung WM 1995, 1231 (zum Abzahlungsgesetz zuvor bereits OLG München NJW-RR 1986, 150; OLG Frankfurt NJW-RR 1989, 1082; ebenso neuesten BGH DNotI- Report 99, 130) hat der BGH ausgeführt, daß der Schuldübernehmer möglicherweise zwei Widerrufsrechte geltend machen könne: Sofern dem Altschuldner noch ein Widerrufsrecht zugestanden habe, weil er bei Begründung des Darlehens nicht ordnungsgemäß belehrt worden sei, könne dieses alte Widerrufsrecht auch vom Schuldübernehmer geltend gemacht werden. Darüber hinaus (und hier von besonderem Interesse) bestehe aber auch ein Widerruf gegen den Übernahmevertrag an sich. In der neuesten Entscheidung DNotI-Report 99, 130 hat der BGH allerdings eine Vertragsübernahme im Wege eines dreiseitigen Vertrages angenommen, also nicht durch Vertragsschluß zwischen Alt- und Neuschuldner und anschließender Genehmigung durch den Gläubiger. In diesem Zusammenhang hat der BGH ausgeführt, daß jedenfalls bei einem dreiseitigen Vertrag das VerbrKrG anwendbar sei. Nach unserer Einschätzung wollte der BGH mit dieser Aussage jedoch lediglich eine Diskussion mit der Kritik vermeiden, die sich sowohl grundsätzlich gegen diesen Analogieschluß wie auch gegen einzelne Folgerungen aus diesem Analogieschluß gegen die Entscheidung WM 1995, 1231 geäußert hat. Wir gehen davon aus, daß auch weiterhin der BGH diese Analogie in Fällen bejahen wird, in denen die Beteiligten nach 415 BGB die Schuldübernahme herbeigeführt haben. Die zitierten Entscheidungen befaßten sich nahezu ausschließlich mit der Frage, ob aufgrund der Vertragsübernahme noch ein Widerrufsrecht bestehe. Eine Widerrufsbelehrung war in den Sachverhalten jeweils nicht erfolgt, so daß der BGH die Anwendung des 7 VerbrKrG bejahte. In der Entscheidung BGH DNotI-Report 1999, 130 ging es um die Einhaltung der Schriftform nach 4 Abs. 1 S. 1 VerbrKrG a. F. Da seitens der Leasingbank keine Unter- Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon / Telefax / internet:

2 Seite 2 schrift geleistet worden war, hielt der BGH den Übernahmevertrag für insgesamt formunwirksam. Eine Anwendung der Privilegierungstatbestände des 3 VerbrKrG lag in den entschiedenen Sachverhalten insgesamt fern, zumal bei Bezugsbindungen nach 2 VerbrKrG ohnehin keine Privilegierung nach 3 Abs. 2 VerbrKrG in Betracht kommt. Aus diesem Grunde ist insgesamt offen, inwieweit und mit welchen Konsequenzen im Rahmen dieses Analogieschlusses die Privilegierungstatbestände nach 3, insbesondere 3 Abs. 2 VerbrKrG angewandt werden können. Es ist wohl davon auszugehen, daß der BGH das VerbrKrG, soweit es um die analoge Anwendung auf den Übernahmevertrag geht, im Verhältnis des Neuschuldners zum Kreditinstitut, allgemein: zum Kreditgeber, angewandt wissen möchte. So hat der BGH beispielsweise ausgeführt, daß der Widerruf diesem Kreditgeber gegenüber zu erklären sei. Ein Teil der Literatur (Ulmer/Masuch, JZ 1997, 654, 658; vgl. auch Volmer, WM 1999, 209, 211 bei Fn. 29.) nimmt aber an, daß der Widerruf des Neuschuldners dem Altschuldner gegenüber zu erklären sei. Dem entsprechend müsse auch zur Beantwortung der Frage, ob der Kreditgeber im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit handele, auf die Person des Altschuldners geschaut werden. 2. Da, wie ausgeführt, die Folgerungen aus einer analogen Anwendung des VerbrKrG auf die Vertragsübernahme, insbesondere im Hinblick auf die Anwendbarkeit des 3 Abs. 2 VerbrKrG, noch nicht eingehend diskutiert sind, können wir eine abschließende Stellungnahme hierzu leider nicht abgeben. Wir möchten aber auf folgendes hinweisen: a) Der sachliche Anwendungsbereich ist eröffnet, da mit Vereinbarung der Schuldübernahme der Erwerber sich einer Darlehensverpflichtung aussetzte. Dies fällt nach der genannten Rechtsprechung des BGH in analoger Anwendung unter den sachlichen Anwendungsbereich des VerbrKrG. Der persönliche Anwendungsbereich ist eröffnet, da der Erwerber als natürliche Person im Rahmen einer privaten, nicht-unternehmerischen Tätigkeit handelte. Dabei ist das VerbrKrG in dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt sowohl dann anwendbar, wenn es für die Kreditgebereigenschaft auf die Bank (hier Hypo-Vereinsbank) ankommt wie auch dann, wenn man den Altschuldner in den Mittelpunkt stellt. Beim verkaufenden Altschuldner handelt es sich hier nämlich um eine gewerblich tätige Bauträger-GbR. Aufgrund der Tatsache, daß es sich bei ihren Gesellschaftern um zwei GmbHs handelt, dürfte auch die GbR als Kreditgeber im Sinne des 1 Abs. 1 VerbrKrG anzusehen sein. Grundsätzlich müssen damit bei der Vertragsübernahme die Pflichtangaben nach 4 VerbrKrG angegeben werden; ebenso besteht das Widerrufsrecht nach 7 VerbrKrG. 3. Nach unserer Einschätzung ist hier jedoch die Privilegierung nach 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG einschlägig. Das zu übernehmende Darlehen sollte durch Grundpfandrechte abgesichert sein. Nach unserer Einschätzung liegt auch der Zins im Rahmen der Vorzugskonditionen, die für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite gegenüber nicht abgesicherten Krediten gewährt werden (maßgeblich zur Feststellung der Üblichkeit ist die amtliche Übersicht über die Zins-Streubreite für hypothekarisch abgesicherte Kredite, die von der Deutschen Bundesbank monatlich festgestellt wird). Damit halten wir auf den Übernahmevertrag diesen Privilegierungstatbestand für anwendbar, dessen Voraussetzungen erfüllt sind.

3 Seite 3 Auf der Rechtsfolgenseite bedeutet dies: Das Widerrufsrecht nach 7 ist ausgeschlossen. Ebenso muß die Pflichtinformation nach 4 Abs. 1 S. 4 Nr. 1b VerbrKrG (Gesamtbetrag aller Kosten) nicht angegeben werden. Es verbleibt jedoch bei den übrigen Pflichtinformationen nach 4 Abs. 1 S. 4 Nr. 1 VerbrKrG. 4. Ob diese verbleibenden Pflichtangaben in der erforderlichen Weise geleistet wurden, können wir leider aufgrund rechtlicher Unklarheiten nicht abschließend beurteilen. Für die weitere Beantwortung lassen wir dabei etwa von der H-bank erteilte weitere Informationen, die außerhalb der notariellen Urkunde gegeben wurden, außer Betracht; ebenso lassen wir etwa erteilte Widerrufsbelehrungen außer Betracht. Angegeben sind Nettokreditbetrag, Art und Weise der Kreditrückzahlung, Zinssatz, effektiver Jahreszins und zu bestellende Sicherheiten. Die Unklarheit bezieht sich auf zweierlei: - In der Urkunde ist angegeben, daß die Zinskondition bis zum fest ve r- einbart sind. Die nach 4 Abs. 1 S. 4 Nr. 1e VerbrKrG anzugebenden Änderungsvoraussetzungen sind im Hinblick auf den zeitlichen Rahmen in der Urkunde enthalten. Offen ist jedoch, ob auch angegeben werden muß, in welcher Weise sich nach Beendigung der Festzinsvereinbarung die Zinsanpassung vollzieht. Dies ist in der Urkunde nicht angegeben. Zu der Frage, ob eine solche Angabe gemacht werden muß, haben wir in der uns verfügbaren Kommentarliteratur keine Aussage gefunden. - Ein weiteres Problem ergibt sich aus der grundpfandrechtlichen Absicherung des Darlehens. Nach 4 Abs. 1 S. 4 Nr. 1d müssen alle sonstigen Kosten des Kredits angegeben werden, mindestens dem Grunde nach, soweit bekannt auch beziffert. Die Kommentarliteratur geht davon aus, daß unter diese sonstigen Kosten auch die Kosten für die Bestellung der Grundpfandrechte fallen, hier also notarielle Beurkundung und Grundbuchkosten (für alle: Bülow, VerbrKrG, 3. Aufl. 1998, Rn. 82 zu 4 VerbrKrG). Die notarielle Beurkundung ist in diesem Fall als gegenstandsgleiches Geschäft gebührenfrei (Streifzug, Rn. 656), allerdings ist die Einholung der Genehmigung ein gebührenpflichtiges Nebengeschäft (Streifzug, Rn. 767). Hinzu kommen die Grundbuchkosten. Diese sind zwar dem Grunde nach in der Urkunde angegeben ( auf eigene Rechnung abzusichern ). Es stellt sich aber die Frage, ob diese nicht auch der Höhe nach hätten angegeben werden müssen, da die Höhe der Absicherung von DM bekannt war. Insbesondere ließ die dem Käufer erteilte Finanzierungsvollmacht eine Bestellung höherer Grundpfandrechte nicht zu ( bis zur Höhe des übernommenen Darlehens ). Man könnte sich deswegen auf den Standpunkt stellen, daß hier die Grundbuchgebühren hätten berechnet werden können und somit eine Bezifferung in der Urkunde jedenfalls möglich war. Immerhin könnte man sich auf den Standpunkt stellen, daß möglicherweise auch eine niedrigere Grundschuld hätte bewilligt werden können, so daß insoweit eine objektive Unklarheit herrschte. Für den Verstoß gegen die Angabe zur Zinsänderung ist die Rechtsfolge grundsätzlich in 6 Abs. 2 S. 5 VerbrKrG enthalten. Der Kreditvertrag wäre wirksam, lediglich ist eine Zinserhöhung auch nach Ablauf der Zinsbindung ausgeschlossen. Allerdings stellt sich die Frage, ob diese Rechtsfolge unmittelbar auf ein Dreipersonenverhältnis übertragen werden kann. Die fehlende Information durch den Altschuldner würde sich zu Lasten der Bank auswirken, die ihre Zinskonditionen nicht ändern kann. Dies wäre ein unzulässiger Vertrag zu Lasten

4 Seite 4 Dritter. Für die parallele Regelung bezüglich nicht angegebener Kosten, die der Kreditne h- mer Dritten entrichten muß, nimmt Staudinger/Kessal-Wulf (BGB, 13. Bearb. 1997, Rn. 37 zu 6 VerbrKrG) an, daß der Anspruch des Dritten gegenüber dem Kreditnehmer unberührt bleibt, dem Kreditnehmer aber ein Freistellungsanspruch gegen den Kreditgeber zustehe. Möglicherweise läßt sich diese Überlegung für auch das hier zu untersuchende Dreipersonenverhältnis fruchtbar machen. 5. Möglicherweise ist auch die Privilegierung nach 3 Abs. 2 Nr. 3 VerbrKrG anzuwenden mit der Folge, daß die vorgenannten Pflichtinformationen (insbesondere diejenigen, über die eine rechtliche Unsicherheit herrscht) nicht angegeben werden müssen. Die notarielle Urkunde, die die in 3 Abs. 2 Nr. 3 VerbrKrG enthaltenen Mindestangaben enthält, schließt die Anwendung von 4 VerbrKrG insgesamt aus. Der Jahreszins, hier der nominelle Jahreszins (Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl. 2000, Rn. 9 zu 3 VerbrKrG) ist in der Urkunde enthalten ( Nominalzins 5,7 % jährlich ). Allerdings besteht auch hier eine Unklarheit bezüglich der Zinsänderung, da zwar die Befristung der Festzinsvereinbarung in der Urkunde enthalten ist, nicht aber der Maßstab, der an die Stelle treten soll. Weiter müßten die Vertragskosten angegeben werden. Kosten beim Gläubiger fallen offenbar nicht an, so die Festlegung im Kaufvertrag. Zusätzliche Notarkosten fallen nur wegen der Einholung der Gläubigergenehmigung an (s. o.). Ob die Kosten der notariellen Beurkundung angegeben werden müssen, ist im übrigen str. (Nachweise zum Streitstand bei Volmer, WM 1999, 209 in Fn. 74). Für gerichtliche Vergleiche ging der Gesetzgeber davon aus, daß die Gerichts- und Anwaltsgebühren nicht angegeben werden müßten. Ein Teil der Literatur hält die Notarkosten für rechtsähnlich, so daß auch sie nicht angegeben werden müßten ein anderer Teil betont die Information des Verbrauchers und lehnt die Übertragung dieser Ü- berlegung auf die Notargebühren ab. Streitig ist auch hier, ob die Kosten für die Sicherungshypothek angegeben werden müssen. Die Kommentarliteratur verweist im Rahmen des 3 Abs. 2 Nr. 3 VerbrKrG regelmäßig auf die Stellungnahmen zu 4 VerbrKrG. Immerhin könnte man sich aber auch insoweit auf den Standpunkt stellen, daß wegen der Unklarheit über den Nominalbetrag der Grundschuld diese Kosten nicht beziffert angegeben werden konnten, sondern ein Hinweis auf die Kosten dem Grunde nach ausreichend waren. Bejaht man beide Unklarheiten, ist 3 Abs. 2 Nr. 3 VerbrKrG anwendbar. Anderenfalls wären die Voraussetzungen für den Privilegierungstatbestand nicht gegeben. Dies macht den Kreditvertrag nicht für sich gesehen nichtig, führt aber dazu, daß die Vorschriften des VerbrKrG uneingeschränkt (bzw. eingeschränkt nur durch 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG) anwenbar bleiben. Dieser Brief ist nicht zur Weitergabe an Dritte bestimmt. Es gelten die allgemeinen Leistungsgrundsätze des Instituts, die Hinweise für den Anfragedienst sowie gegebenenfalls die im Anschreiben genannten Bedingungen. Für Rückfragen stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Mit freundlichen kollegialen Grüßen Michael Volmer (Notarassessor) Christian Hertel (stellv. Geschäftsführer)

5 Anlage: Hinweise Fragebogen Formular Literatur Volmer, WM 1999, 209 Seite 5

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