11. Pantaenius-Immobilientagung in Hamburg

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1 11. Pantaenius-Immobilientagung in Hamburg Reaktionsmöglichkeiten und Strategien des WEG-Verwalters bei unberechtigter Abberufung/Kündigung aus wichtigem Grund Rechtsanwalt Dr. Jan-Hendrik Schmidt, Hamburg S. 1

2 Überblick/Checkliste Welche Rechtsbeziehung ist betroffen? Bestellung (Verwalteramt) Anstellung (Verwaltervertrag) Sind Abberufung/Kündigung wirksam zugegangen? Ist die Abberufung/Kündigung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt und wenn ja wo? In der Gemeinschaftsordnung Im Bestellungsbeschluss Im Verwaltervertrag Ist ein wichtiger Grund zu bejahen? Wurde der Verwalter abgemahnt? Anfechtungsklage/Feststellungsklage/Zahlungsklage? (Vorgerichtliche) Verhandlungen sinnvoll? Abzug ersparter Aufwendungen? S. 2

3 Welche Rechtsbeziehung ist betroffen? Bestellungsrechtsverhältnis (Verwalteramt) Wird begründet durch Bestellung (Mehrheitsbeschluss) Wird beendet durch Abberufung (Mehrheitsbeschluss), Amtsniederlegung oder Zeitablauf Setzt keinen Verwaltervertrag voraus! (Trennungstheorie) Anstellungsrechtsverhältnis (Verwaltervertrag) Wird begründet durch Vertragsabschluss Wird beendet durch Aufhebung (einvernehmlich), Kündigung (einseitig) oder Zeitablauf Beide Rechtsbeziehungen bestehen zwischen Verwalter und WEG (Verband). Die Wohnungseigentümer sind keine Vertragspartner, aber in den Schutzbereich des Vertrages eingebunden. S. 3

4 Gibt es eine Beschränkung gem. 26 Abs. 1 S. 3 WEG? 26 WEG [Bestellung und Abberufung des Verwalters] (1) 1 Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. [ ] 3 Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. [ ] Anmerkungen: Über den Gesetzeswortlaut hinaus gilt die Möglichkeit einer solchen Beschränkung entsprechend für die Kündigung des Verwaltervertrages. Möglich ist die Beschränkung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer (Gemeinschaftsordnung), Eigentümerbeschluss, Verwaltervertrag. Hier sind Auslegungsprobleme denkbar. Weitere Auslegungsprobleme ergeben sich bei befristeter Bestellung und/oder Anstellung S. 4

5 Befristung = immer Beschränkung auf wichtigen Grund? Die Bestellung eines Verwalters auf bestimmte Zeit soll die gleichen Auswirkungen haben, wie die ausdrückliche Vereinbarung, dass der Verwalter nur aus wichtigem Grund abberufen werden kann (so etwa Jennißen in: Jennißen/Schmidt, Der WEG-Verwalter Handbuch für Verwalter und Beirat, 2. Aufl. 2010, A Rn. 821 unter Hinweis auf LG Düsseldorf ZMR 2005, 740). Folge ist, dass eine ordentliche (fristgerechte) Abberufung und/oder Kündigung ausscheidet, so wie dies von anderen befristeten Vertragsverhältnissen (z.b. Zeitmietvertrag 575 BGB) ebenfalls bekannt ist. Und wie behandelt man die gesetzliche Befristung auf maximal 5 bzw. 3 Jahre Bestellungszeit/Vertragslaufzeit ( 26 Abs. 1 S. 2 WEG)? S. 5

6 Ist ein wichtiger Grund gegeben? Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen (fristlosen) Abberufung und/oder Kündigung eines Verwalters ist dann gegeben, wenn den Eigentümern unter Beachtung aller nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Es kann genügen, dass einem oder einzelnen Eigentümern die weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten ist; darauf, ob die (große) Mehrheit der Eigentümer das Verhalten des Verwalters gut heißt oder auch nur toleriert, kommt es nicht an. Ein wichtiger Grund kann auch aus der Summe mehrerer für sich genommen nicht ausreichend schwerwiegender - Pflichtverletzungen folgen. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss- Sammlung nicht ordnungsmäßig führt (siehe 26 Abs. 1 S. 4 WEG). S. 6

7 LG Hamburg S 149/10 zur Abmahnung Auch im Wohnungseigentumsrecht gilt der Grundsatz des 626 BGB, dass eine Abmahnung entbehrlich ist, wenn das Vertrauensverhältnis zerstört ist. Daher kann (im dortigen Fall) offen bleiben, was gilt, wenn es um einmalige Pflichtverletzungen oder Verstöße geht, die durch eine Abmahnung behoben werden können. Ferner kann (im dortigen Fall) offen bleiben, ob es für eine wirksame Abmahnung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung oder des Beirats bedarf oder ob die Abmahnung auch durch ein Beiratsmitglied oder einen Wohnungseigentümer ohne einen solchen legitimierenden Beschluss ausgesprochen werden darf. S. 7

8 Anfechtungs-/Feststellungs-/Zahlungsklage? Sind Beschlüsse in der Welt, muss der Verwalter die Anfechtungsfrist bedenken (1 Monat ab Versammlung) Anfechtungsklage gegen den Abberufungsbeschluss und in aller Regel nicht gegen den Kündigungsbeschluss. Feststellungsklage auf gerichtliche Verstellung, dass die ausgesprochene Kündigung unwirksam ist und das Anstellungsrechtsverhältnis (Verwaltervertrag) ungekündigt fort gilt. Ggf. Zahlungsklage auf Resthonorar abzüglich ersparter Aufwendungen (Faustregel: ca. 15 bis 30% Abzug) S. 8

9 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! S. 9

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