Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Wuppertal

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Wuppertal

2 Wohn- und Geschäftshäuser Wuppertal Residential Investment Wuppertal Ein steigendes Umsatzvolumen kennzeichnet den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Wuppertal. Im Jahr 2011 wurden mit 383 Objekten 15 % mehr verkauft als im Vorjahr (333). Das damit verbundene Umsatzvolumen stieg deutlich um rund 54 % auf 129 Mio. EUR. Der durchschnittliche Preis pro Immobilie liegt bei EUR. Dies ist der höchste Wert seit 2007 und zeigt an, dass wieder vermehrt großvolumige Objekte bzw. größere Wohnanlagen gehandelt wurden. Höhenlagen gefragt Das Interesse der Investoren konzentriert sich nach wie vor überwiegend auf die Höhenlagen von Wuppertal. Aufgrund der häufig vernachlässigten Bausubstanz sowie der damit verbundenen Leerstände gestaltet sich in den Talgegenden die Vermarktung schwieriger. Dies spiegelt sich auch in der Finanzierungspolitik der lokalen Banken wider, die sich dort an strenge Vergabekriterien halten und von den Kreditnehmern entsprechend hohe Eigenkapitalquoten verlangen. Nach dem empirica-leerstandsindex liegt die Leerstandsquote von Wuppertal mit 3,9 % knapp über dem Bundesdurchschnitt von 3,7 %. Da hier aber ausschließlich die marktaktiven Wohnungen aufgeführt werden, geht die Stadt von einer höheren Quote aus und versucht mit unterschiedlichen Strategien und planerischen Konzepten einer weiteren Leerstandsentwicklung entgegenzuwirken. Quartiersaufwertung in Elberfeld In den etablierten Lagen wie Katernberg, Brill, Zooviertel und auch Teilen von Cronenberg sind qualitativ hochwertige Mietwohnungen immer gefragt. Die Eigentümer investieren daher in diesen Bereichen sichtbar mehr in A rising turnover volume characterises the market for residential investment in Wuppertal. With 383 properties, there were 15 % more properties sold in 2011 than in the previous year (333). The associated turnover volume increased significantly by around 54 % to 129 million euros. The average price per property is 340,000 euros. This is the highest value since 2007 and shows that a greater number of larger properties or residential complexes have been handled. Elevated regions in demand Investors interest continues to be concentrated primarily on the elevated regions of Wuppertal. In contrast, the marketing situation in valley areas is more difficult due to the often neglected buildings and the vacancy associated with this. This is also reflected in the financing policy at local banks, which are bound to strict lending criteria and are demanding a correspondingly high proportion of equity capital from those applying for capital. According to the empirica-vacancy-index, the vacancy rate in Wuppertal is 3.9 %, putting it slightly ahead of the German average of 3.7 %. However, as only the marketactive properties are listed here, the city estimates that the actual quota is higher and is attempting to soften a further increase in vacancy using various strategies and planning concepts. Boosting in the quarter in Elberfeld High-quality rental apartments are always in demand in established locations such as Katernberg, Brill, Zooviertel, and also parts of Cronenberg. Property owners are investing more visible in the maintenance Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 358,3 356,4 353,3 351,1 349,7 349,6 341,1 332,6 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 181,0 181,0 180,8 180,6 179,9 179,8 178,6 177,1 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,98 1,97 1,95 1,94 1,94 1,94 1,91 1,88 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Wuppertal

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand ,0 mittlere Lage/average location 10,0 in % 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 gute Lage/good location Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Inflationsrate/ inflation rate Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 179,8 193,9-2,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Wuppertal, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Wuppertal, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 die Instandhaltung. Die beiden großen Stadtteile Elberfeld und Barmen werden aufgrund von Hang- und Tallagen sehr differenziert betrachtet. So sind zumindest in Barmen die Lagen rund um den Toelleturm und die Barmer Anlagen sehr beliebt. Der Stadtteil Elberfeld erfährt neben der Revitalisierung der Arrenberg schen Höfe und durch das Projekt Elba-Fabrik eine weitere Quartiersaufwertung, die der Wohnqualität zugutekommt. Stabile Faktoren in guten und sehr guten Lagen In den guten und sehr guten Lagen sind die Faktoren mittlerweile stabil. In den sehr guten Lagen werden in der Spitze Faktoren bis 13,3 erzielt. In den guten Lagen erreichen sie Werte zwischen 10,0 und 11,8. Die in den mittleren Lagen weiterhin gesunkenen Faktoren bieten für die Investoren zumindest ein günstiges Einstiegspotenzial. Die meisten potenziellen Käufer nutzen ihr lokales Know-how, um zu günstigen Faktoren zu kaufen. Hierbei handelt es sich zum überwiegenden Teil um solvente Privatinvestoren und Erstkäufer sowie regionale Unternehmen und Mittelständler, die schon eigene Immobilien besitzen. Auch Family-Office-Dienstleister und Investoren, die auf der Suche nach Aufteilerobjekten sind, treten als Käufer in Erscheinung. Lokale Handwerksbetriebe suchen vornehmlich sanierungsbedürftige Objekte, um deren Potenziale hinsichtlich Mietentwicklung und Wertsteigerung mit eigenen Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten auszuschöpfen. Ausländische Investoren treten in Wuppertal eher weniger in Erscheinung. Wohn- und Geschäftshäuser, die an den Markt kommen, werden hauptsächlich von privaten Eigentümern und Erbengemeinschaften veräußert. Aber auch zahlreiche Portfoliobestände aus ehemaligen Ankäufen ausländischer Investoren kommen wieder an den Markt. Weiterhin stabile Preise und Faktoren Im laufenden Jahr wird die Zahl der verkauften Wohnund Geschäftshäuser nach dem hohen Vorjahresniveau voraussichtlich etwas geringer ausfallen. Beim Umsatzvolumen rechnen wir damit, dass bei stabilen Preisen und Faktoren eine Größenordnung zwischen 100 und 120 Mio. EUR erreicht wird. Die Renditen bleiben im Vergleich zu anderen, risikoloseren Anlageformen auf dem Kapitalmarkt sehr attraktiv. in these areas. The two large districts of Elberfeld and Barmen are viewed in a highly differentiated way due to hill and valley locations. At least in Barmen, the locations around the Toelleturm and the Barmer Anlagen are very popular. Alongside the revitalisation of the Arrenberg schen Höfe, the district of Elberfeld is also experiencing a further boost due to the Elba-Fabrik project, which is benefitting residential quality. Stable multipliers in good and very good locations Multipliers have remained stable in good and very good locations. In very good locations, the top end is achieving multipliers of up to Meanwhile, they are reaching a value between 10.0 and 11.8 in good locations. The multipliers in average locations,which have fallen again, at least offer investors a cheap opportunity to get access into the property market. Most potential buyers are making the most of their local knowledge to buy at cheaper multipliers. Investors are mainly made up of solvent private investors and first-time buyers, as well as regional companies and medium-sized enterprises who already own property. Family Office service providers and investors who are looking for residential properties to turn into apartments for subsequent sale also feature among the buyers. Local trade companies are primarily looking for properties in need of refurbishment in order to exploit their potential with regard to rental increases and boosts in value by undertaking renovation and maintenance work by themselves. Foreign investors are rarely represented in Wuppertal. Residential and commercial properties that come onto the market are mainly sold by private owners and communities of heirs. However, many portfolio properties from former purchases to foreign investors are also coming back onto the market. Prices and multiplier continue to be stable In the current year, the number of residential and commercial properties sold will be slightly lower following the high level of the previous year. In terms of turnover volume, we expect a level between 100 and 120 million euros to be achieved with stable prices and multipliers. The yields for this market compared to other, less risky forms of investment on the finance market remain very attractive. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Wuppertal

5 Wuppertal - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Wuppertal - Residential Investment locations A46 A535 Vohwinkel Engel & Völkers Commercial Katernberg Elberfeld-West Zoo Brill Cronenberg Uellendahl Elberfeld Dönberg B7 Barmen Lichtenplatz Ronsdorf B229 Oberbarmen Heckinghausen A1 Langerfeld A43 Beyenburg WUPPER Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier Trend 13,3-15,4 11,8-14,3 10,5-11,8 9,1-10,5 11,8-13,3 10,0-11,8 8,7-10,0 7,1-8,7 11,8-13,3 10,0-11,8 8,5-9,7 7,0-8,4 11,8-13,3 10,0-11,8 8,5-9,6 6,9-8,2 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 7,00-9,00 5,50-8,40 5,00-6,50 4,30-5,10 7,00-9,00 5,40-8,30 4,70-6,20 4,20-4,80 7,00-8,80 5,40-8,00 4,70-6,10 4,00-4,70 7,00-8,50 5,40-7,70 4,70-6,00 4,00-4,60 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Wuppertal

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