Rechtliche Aspekte der Revitalisierung in komplexen Innenstandlagen
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1 Rechtliche Aspekte der Revitalisierung in komplexen Innenstandlagen Revitalisierung bei bestehenden Mietverhältnissen Bild einfügen (Cover Small) Andrea Hermanni, Partnerin Forum Einzelhandel, 21. Juli 2011
2 Contents 01 > Bedeutung der Revitalisierung von Shoppingcentern 02 > Möglichkeiten der Revitalisierung im Bestand 03 > Konflikt von Mieter- und Vermieterinteressen 04 > Rechtlage ohne vertragliche Regelung 05 > Möglichkeiten der Vertragsgestaltung 06 > Partnerschaftliches Modell 07 > Zusammenfassung Bild einfügen (Right Hand Banner Small) 2011 Taylor Wessing Deutschland 2
3 01 > Bedeutung der Revitalisierung von Shoppingcentern > Rendite in Abhängigkeit von Verbraucherakzeptanz > Fortlaufende Anpassung an Konsumentenverhalten und Verbraucherwünsche, damit stete Verbesserung > Ansprechendes und modernes Erscheinungsbild von zentraler Bedeutung > In baulicher Hinsicht heißt dies: > laufende Modernisierungen und > in Intervallen von ca. 10 Jahren vollständige Revitalisierung 2011 Taylor Wessing Deutschland 3
4 02 > Möglichkeiten der Revitalisierung im Bestand > Kündigung: Bei Festlaufzeit ausgeschlossen; auch kein Recht zur außerordentlichen Kündigung, Sonderfall: Erwerb der Immobilie aus Zwangsversteigerung > Revitalisierung bei fortlaufendem Betrieb > Umzug des/der Mieter in ein anderes Objekt o. innerhalb des EKZ > Zeitweise Schließung des Betriebes 2011 Taylor Wessing Deutschland 4
5 03 > Konflikt von Mieter- und Vermieterinteressen > Vermieter: Interesse an der Verbesserung der Immobilie zum Werterhalt bzw. zur Wertsteigerung > Mieter: Einerseits Interesse an der Verbesserung zum Erhalt/Steigerung der Rendite Andererseits: Vorbehalte wegen etwaiger Beeinträchtigungen (z.b. Umsatzausfälle, Flächenverlegung, Lärm, Schmutz, Arbeiten auf Mietfläche > Dieser Konflikt spiegelt sich im Mietvertragsrecht wider: > das Recht des Mieters auf ungestörte Besitzüberlassung ( 535 Abs. 1 Satz 1 BGB) widerstreitet mit dem > Recht des Vermieters zu Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen bzw. entsprechender Duldungspflicht des Mieters ( 578 Abs. 2 Abs. 2 Satz 1, 554 Abs. 2 Satz 1 BGB) 2011 Taylor Wessing Deutschland 5
6 04 > Rechtslage ohne vertragliche Regelung > Grundsatz: Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsarbeiten ( 578 Abs. 2 Satz 1, 554 Abs. 2 Satz 1 BGB); > Voraussetzungen: > Verbesserungsmaßnahme, z. B.: > (+) bei Modernisierung der TGA (Erneuerung der Heizungsanlage etc.), > (-) Wenn etwas Neues entsteht oder der Mietgegenstandes verändert wird (z. B. anderer Flächenzuschnitt, Erweiterung um Dienstleistungsoder Büroflächen). > Interessenabwägung ( 578 Abs. 2 Satz 1, 554 Abs. 2 Satz 2 BGB) > Anpassung an den allgemein üblichen Zustand i. d. R. zulässig ( 578 Abs. 2 Satz 1, 554 Abs. 2 Satz 4 BGB), nicht aber (unerwünschte) Luxusmodernisierungen. Revitalisierung geht i. d. R. über üblichen Standard hinaus. > Ankündigung der Arbeiten spätestens 3 Monate vor Beginn ( 554 Abs. 3 Satz 1 BGB) > inkl. Informationen zu Art, vorauss. Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten > In Ausnahmefällen: Duldungspflicht aus 242 BGB (Treu und Glauben) 2011 Taylor Wessing Deutschland 6
7 04 > Rechte des Vermieters bei Duldungspflicht > Duldungspflicht, jedoch keine aktive Mitwirkungspflicht (str., h.m.) > Kein Recht zur Mietzinsanpassung bei Gewerbemiete. Daher keine Umlage von Modernisierungskosten möglich > Aber: Bei Umsatzmietvereinbarung Möglichkeit der Amortisierung der Revitalisierungskosten über den wirtschaftlichen Erfolg 2011 Taylor Wessing Deutschland 7
8 04 > Rechte des Mieters bei Duldungspflicht > Unstreitig stehen dem Mieter zu: > Aufwendungsersatzanspruch ( 578 Abs. 2 Satz 1, 554 Abs. 4 Satz 1 BGB) nebst Vorschuss ( 578 Abs. 2 Satz 1, 554 Abs. 4 Satz 2 BGB) > Mietminderung ( 535 Abs. 1 Satz 1 BGB) > Wiederherstellungsanspruch bei vermeidbaren Verschlechterungen der Mietsache infolge der Modernisierung ( 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) > Sonderkündigungsrecht ( 578 Abs. 2 Satz 1, 554 Abs. 3 Satz 2 BGB) > Umstritten sind dagegen: > Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen der Beeinträchtigungen durch Revitalisierung ( 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB) > Schadenersatz ( 538 Abs. 1 BGB) 2011 Taylor Wessing Deutschland 8
9 05 > Möglichkeiten der Vertragsgestaltung: Duldungspflicht > 554 Abs. 2 BGB grundsätzlich abdingbar, insb. die Voraussetzungen der Duldungspflicht und die Länge der Frist für die vorherige Anzeige > Auch in AGB: Grenze ist eine unangemessene Benachteiligung ( 307 Abs. 1 BGB); Es gilt insbesondere: > Unwirksam sind u.a. Klauseln, die dem Mieter jede Geltendmachung einer unzumutbaren Härte durch die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme abschneiden. > Angemessenheit der Regelung fraglich, bei Änderung der Nutzbarkeit der Mietsache und des vertragsgemäßen Gebrauchs. > Individualvertraglich existieren nur die Grenzen von 138, 242 BGB 2011 Taylor Wessing Deutschland 9
10 05 > Insbesondere: Zuweisung einer anderen Mietfläche/ sonstige Änderungen des Mietgegenstandes > Oftmals strebt Revitalisierung nicht nur bauliche Verbesserung an, sondern zugleich eine Neustrukturierung des EKZ mit der Folge einer Neuaufteilung der Mietflächen > Klauseln, über Recht der Zuweisung anderer Mietflächen/Änderungen Mietgegenstand, sind als AGB nur wirksam, wenn sie zumutbar sind ( 307 Abs. 1, 308 Nr. 4 und 310 BGB). Voraussetzungen sind v. a.: > das Vorliegen eines triftigen Grundes, > die Angabe der Voraussetzungen der Mietflächenänderung, > die konkrete Beschreibung des Umfanges der Flächenänderung > Weitere das Abwägungsergebnis positiv beeinflussende Kriterien sind: > die Gleich- oder Höherwertigkeit der Ersatzfläche, > Übernahme der Umzugskosten durch den Vermieter, > Erstattung vom Mieter getätigter Investitionskosten durch den Vermieter > Zulässigkeit in Rechtsprechung bejaht, aber Einzelfall ist zu beachten: > Nebenräumen (Keller, Stellplätze, Garagen) > wenn die Ersatzflächen bei Vertragsschluss bereits konkretisiert sind 2011 Taylor Wessing Deutschland 10
11 06 > Partnerschaftliches Modell > Idealfall: Umsetzung des Revitalisierungskonzeptes in Abstimmung mit dem Mieter > Sorgfältige Dokumentation und schriftlicher Vertragsschluss dringend zu empfehlen > Mögliche Regelungsinhalte: > Stellung von Ersatzraum > Umfang / Dauer Revitalisierungsmaßnahmen > Mietzinsminderung / Kompensationszahlung > Verlegung von Flächen / neue Flächenzuschnitte 2011 Taylor Wessing Deutschland 11
12 07 > Zusammenfassung > Revitalisierung gewinnt stark an Bedeutung. > Gegen den Willen des Mieters sind Revitalisierungen nur eingeschränkt durchzusetzen (insbesondere bei Neuaufteilung der Flächen; vollständiger baulicher Sanierung), selbst Modernisierungen werfen Schwierigkeiten auf (nur bis zum Ortsüblichen zulässig; aber Aufweichungen durch AGB möglich). > Möglichkeit, vertragsgestaltend schon im Mietvertrag eine Revitalisierung in Teilen vorzubereiten, jedenfalls schaffen Klauseln Grundlage für spätere Gespräche über die Revitalisierungsmaßnahmen; zu weitgehende oder unkonkrete Klauseln aber unwirksam ( 307 Abs. 1 BGB) Taylor Wessing Deutschland 12
13 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Andrea Hermanni, Partnerin Taylor Wessing Benrather Straße Düsseldorf Tel Taylor Wessing Deutschland 13
14 Unsere Standorte Berlin Ebertstraß Berlin T. +49 (0) F. +49 (0) Brüssel Trône House 4 Rue du Trône 1000 Brüssel T. +32 (0) F. +32 (0) Cambridge 24 Hills Road Cambridge, CB2 1JP T. +44 (0) F. +44 (0) Dubai 26th Floor, Rolex Tower, Sheikh Zayed Road, P.O. Box Dubai, United Arab Emirates T (0) F (0) Düsseldorf Benrather Straße Düsseldorf T. +49 (0) F. +49 (0) Frankfurt Senckenberganlage Frankfurt a.m. T. +49 (0) F. +49 (0) Hamburg Hanseatic Trade Center Am Sandtorkai Hamburg T. +49 (0) F. +49 (0) London 5 New Street Square London EC4A 3TW T. +44 (0) F. +44 (0) München Isartorplatz 8, München T. +49 (0) F. +49 (0) Paris 42 avenue Montaigne Paris T. +33 (0) F. +33 (0) Representative offices Associated office Beijing Unit 1503, Tower 2, Prosper Center No. 5, Guanghua Road Chaoyang District Beijing T F Shanghai Unit 1509, United Plaza No. 1468, Nanjing West Road Shanghai T F Warschau BSJP Legal Al Armii Ludowej 26 PL Warsaw T. +48 (0) F. +48 (0) Taylor Wessing 2011 This publication is intended for general public guidance and to highlight issues. It is not intended to apply to specific circumstances or to constitute legal advice. Taylor Wessing s international offices operate as one firm but are established as distinct legal entities. For further information about our offices and the regulatory regimes that apply to them, please refer to Taylor Wessing Deutschland 14
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