Kernprobleme und Entwicklungsperspektiven des Corporate Real Estate Managements in Deutschland

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1 Kernprobleme und Entwicklungsperspektiven des Corporate Real Estate Managements in Deutschland Vortrag auf der 22. Sitzung des AK Immobilienmanagement im BPPP e.v. am in Frankfurt a.m. Prof. Dr. Andreas Pfnür Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Fachgebiet Immobilienwirtschaft & Bau-BWL Hochschulstraße 1, Darmstadt Tel (0) / Fax (0) / Web: Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 1

2 Inhalte 1. 3 Kernprobleme des CREM 2. Real Estate Matters! der wahre Beitrag von Immobilien zum Shareholder Value 3. Trend: CREM als Dienstleister /Problemlöser für Kerngeschäft und Corporate Functions?! 4. Sourcing-Strategie der Zukunft: Einzelbeauftragung oder Wertschöpfungspartnerschaft? Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 2

3 3 Kernprobleme des CREM Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 3

4 Was ist Corporate Real Estate Management? Immobilienmanagementkonzept des Forschungscenters Betriebliche Immobilienwirtschaft (FBI) PREM/CREM Auftraggeberseite i. w. S. der Selbstversorgung des Nutzers Public / Corporate Real Estate Management i.e.s. Immobilienmanagement Institutional Real Estate Management Projekt- und Prozessmanagement im Planen, Bauen, Betreiben und Verwerten Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 4

5 Drei Kernprobleme des effizienten Immobilienmanagement von Non-Property Companies 1 2 Maximierung des Nutzen- Kosten-Verhältnisses der Immobilie als Betriebsmittel Public / Corporate Real Estate Management i.e.s. Immobilienmanagement Institutional Real Estate Management Maximierung des Werts des in Immobilien gebundenen Kapitals Projekt- und Prozessmanagement im Planen, Bauen, Betreiben und Verwerten 3 Maximierung des Erfolgs mit Immobilien als Gegenstand der Leistungserbringung Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 5

6 Maximierung von Shareholder Value mit Immobilien war lange Zeit oberstes Ziel Eigentümer Will maximalen Erfolg (Barwert) aus laufender Ausschüttung und Wertzuwachs bei geringem Risiko Beeinflusst: 1. Immobilienbezogene lfd. Cash-Flows 2. Immobilienwert als Teil des U.werts 3. Gesamtrisiko des U. Ergebnis der Non Property Company Beeinflusst: 1. Lfd. Cash flows 2. Unternehmenswert 3. Gesamtrisiko d. U. Immobilienmanagement Business Units / Corp. Funct Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 6

7 Annahme (2003): in Immobilien gebundenes Vermögen verbrennt Shareholder Value Eigentümer Ergebnis der Non Property Company Immobilienmanagement Business Units / Corp. Funct Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 7

8 Dennoch: Eigentumsquote stagniert auf hohem Niveau Wie viel Prozent der betrieblich genutzten Immobilien befinden sich im Eigentum des Konzerns? (Deutsche Großunternehmen > Mitarbeiter) Quelle: STRABAG Studie von Pfnür/Weiland (2010) Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 8

9 Zukünftig sind Immobilien vor allem Ressourcen im Leistungserstellungsprozess In meinem Unternehmen sind die folgenden Ziele des Immobilienmanagements von hoher Bedeutung: [n=97] Unterstützung der Ziele des Kerngeschäftes Minimierung der Immobilienkosten Flächenbereitstellung gemäß Nutzeranforderungen Erfüllung einer Dienstleistungsfunktion Hohe Nutzerzufriedenheit Steigerung der Flächeneffizienz Wertsteigerung des Bestandes Verwertung nicht betriebsnotw. Objekte Maximierung der Flexibilität Optimierung der Erträge aus Immobilien Optimierung der Bilanzstruktur Shareholder Value aus Immobilien Reservenbildung 0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% 100,0% Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 9

10 Real Estate Matters! der wahre Beitrag von Immobilien zum Shareholder Value Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 10

11 Real Estate matters! Der Wahre Beitrag von Immobilien zum Shareholder Value Eigentümer Ergebnis der Non Property Company Bitte schätzen Sie! Um wie viel % kann die Arbeitsproduktivität durch eine gegenüber dem Status quo verbesserte Bereitstellung von Immobilien im Durchschnitt gesteigert werden? Immobilienmanagement Business Units / Corp. Funct. immobilienbezogenen Kosten umfassen ca. 5-15% der Gesamtkosten Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 11

12 Arbeitsproduktivität kann durch Immmobilienoptimierung um 13 % gesteigert werden Ein Beispiel zur Verdeutlichung der Reichweite dieser Zahl Ausgangslage: Angenommen ein Unternehmen hat 10 % immobilienbezogene Kosten, 80 % Personalkosten und 10 % sonstige Kosten. Potenzialabschätzung: Durch die nutzergerechte Optimierung des Immobilienmanagements kann ein Effekt in Relation zu den Gesamtkosten des Unternehmens in Höhe von 10,4 % erzielt werden (13 % x 80 % = 10,4 %). Anders ausgedrückt: Durch ein optimiertes Immobilienmanagement ließen sich entweder die Kosten bei gleicher Leistung um über 10 % senken oder aber mit gleicher Kostenverursachung über 10 % mehr Leistungen erbringen. Quintessenz: Angesichts der Tatsache, dass das Unternehmen in diesem Beispiel nur 10 % immobilienbezogene Kosten hat, wird schnell deutlich, dass sich eine Investition in ein effektiveres Immobilienmanagement lohnen wird. In diesem stark vereinfachten Beispiel, wäre sogar eine Verdopplung der Immobilienkosten noch wirtschaftlich. Quelle: STRABAG Studie von Pfnür/Weiland (2010) Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 12

13 Trend: CREM als Dienstleister /Problemlöser für Kerngeschäft und Corporate Functions?! Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 13

14 Nutzen- und Kostensteuerung im Immobilienmanagement nicht überall auf hohem Niveau 1. Nutzerorientierung des CREM hat in nicht wenigen Fällen noch deutliches Potenzial nach oben Nur in 2/3 der Fälle stimmen die Befragten der These zu, dass die Nutzer mit dem CREM zufrieden sind In deutlich weniger als der Hälfte der Fälle stimmen die Befragten den Thesen zu, dass ihr CREM besser sei als bei den direkten Mitbewerbern oder die Nutzerorientierung höher 2. Kostensteuerung über den Ansatz von Verrechnungspreisen nimmt zu, Qualitätssteuerung ist hingegen noch gering ausgeprägt Im Vergleich zu vorausgegangenen Studien hat Anwendung von Verrechnungspreisen für immobilienwirtschaftliche Leistungen (61,9 %) und für die genutzte Fläche (75,3 %) zugenommen Fraglich ist allerdings, ob Nutzer bei mangelnder Leistung Sanktionsmöglichkeiten haben Nutzerzufriedenheitsanalysen werden nur bei etwas mehr als der Hälfte der Unternehmen durchgeführt Quelle: STRABAG Studie von Pfnür/Weiland (2010) Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 14

15 Anforderungen an ein nutzerorientiertes CREM wandeln sich im Business Cycle Outcome Ausgewählte Beispiele Personalaquisition und -bindung unterstützen Abschwung Hilfestellung für Nutzer, um Kostenprobleme zu lösen (Überzogene) Nutzeranforderungen managen Wachstumsvoraussetzungen schaffen Boom Notverkäufe von Immobilien, um Illiquidität zu vermeiden Erholung Rezession Zeit Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 15

16 Sourcing-Strategie der Zukunft: Einzelbeauftragung oder Wertschöpfungspartnerschaft? Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 16

17 Sourcing-Trend: Outsourcing Outsourcing-Intensität Portfoliomanagement/ Planung Immobilienbestand 100% Projektentwicklung Kaufmännisches FM 80% 60% 40% 20% 0% Anmietung und Mietvertragsverwaltung Flächenplanung und Standortwahl Infrastrukturelles FM Ankauf/Verkauf Technisches FM Europa (n = 74) Nordamerika (n = 38) Deutscher Mittelstand (n=112) Quelle: Hartmann/Linneman/Pfnür/Siperstein (2008), Pfnür/Hartmann/Pärssinen (2008) Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 17

18 Unaufhaltsam: Konzentration auf Kernaktivitäten (CREM i.e.s.) Aufbau und Erhalt von Kernkompetenzen zur Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens Großteil der Objekte ist unspezifisch: Keine Bindung eigenen Kapitals und Steuerung der Dienstleister Public / Corporate Real Estate Management i.e.s. Immobilienmanagement Institutional Real Estate Management Projekt- und Prozessmanagement im Planen, Bauen, Betreiben und Verwerten I.d.R. unspezifisch, oft hohe Bereitschaft zum Fremdbezug Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 18

19 Grätchenfrage: Einzelbeauftragung oder Wertschöpfungspartnerschaft? Entscheidungskriterien 1. Objektive Befriedigung von Nutzungsbedürfnissen 2. Subjektive Zufriedenheit bei den Nutzern 3. Kosten, keinesfalls teurer als Status quo 4. Off-Balance Konstruktion 5. Flexibilität 6. Höchstmaß an Abhängigkeit (entwickelter Markt) darf nicht überschritten werden 7. Transaktionskosten und Partnerrisiken Einfache Schnittstellen Klare Ziel- und Projektdefinition Performance-Controlling System in der Betriebsphase Steuerungsmöglichkeiten durch Bonus-Malus Systeme Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 19

20 Potentieller Nutzen von Partnerschaftsmodellen im CREM 1. Immobilienmanagement kann operative Tätigkeit auf Steuerungsfunktion reduzieren und sich um Schlüsselprojekte kümmern 2. Qualität immobilienwirtschaftlicher Aufgabenerfüllung wird gesteigert 3. Eigentumsquote sinkt 4. Immobilienwirtschaftliche Risiken werden auf einen Partner übertragen, der sie insbesondere durch die Kombination von Leistungserbringung und Finanzierung effektiver managen kann 5. Occupancy Costs sinken durch Realisierung von economies of scope and scale durch den Partner 6. Immobilienwirtschaftliche Flexibilität steigt durch professionelleres Management (?) Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 20

21 Kernprobleme und Entwicklungsperspektiven des Corporate Real Estate Managements in Deutschland Vortrag auf der 22. Sitzung des AK Immobilienmanagement im BPPP e.v. am in Frankfurt a.m. Prof. Dr. Andreas Pfnür Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Fachgebiet Immobilienwirtschaft & Bau-BWL Hochschulstraße 1, Darmstadt Tel (0) / Fax (0) / Web: Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 21

22 Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft (FBI): Research one brick ahead! Public Private Partnership Real Estate investment- Management Residential Real Estate Management Corporate Real Estate Management mehr Infos: Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 22

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