7 kreative Strategien. 1. Haus Hacking - Das Eigenheim in eine Investition verwandeln. 2. Partner-Investing

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1 Hinweis: Bevor du beginnst, behalte im Hinterkopf welches grobe Ziel du verfolgst. Möchtest du mit deinen künftigen Investitionen Cash (z.b. beim Handel/Flipping) oder Cashflow (z.b. Mieteinnahmen) erreichen? 7 kreative Strategien 1. Haus Hacking - Das Eigenheim in eine Investition verwandeln Diese Strategie erklärt sich nahezu von selbst. Du nutzt dein bestehendes Haus (als Mieter oder Eigentümer), um daraus Einnahmen zu generieren. Als Mieter wäre in dieser Strategie die kurzfristige (z.b. über Airbnb) oder mittel- bis langfristige Untervermietung einzuordnen. Als Eigentümer wäre das die Vermietung von weiteren Wohneinheiten (z.b. Einliegerwohnung oder in einem Mehrfamilienhaus die klassische Vermietung weiterer Wohneinheiten). 2. Partner-Investing A ) Volle Partnerschaft mit Eigenkapital Der Partner-Investor finanziert den Kauf und die notwendigen Reparaturen im Tausch gegen eine bestimmte Beteiligung. Du lieferst den Immobilien-Deal und investierst deine Zeit für das Management aller Arbeiten (z.b. Reparaturen, Renovierung, etc.) und Marketing-Aktiviäten (z.b. Mieter oder weitere Käufer finden).

2 B) Anzahlungs-Partnerschaft Der Partner-Investor finanziert die benötigte Anzahlung (ca. 20%-30%) und übernimmt ggf. eine bestehende Hypothek inklusive Kreditdienst. Der neue Eigentumstitel lautet auf beide (dich und den Partner-Investor). Beide teilen sich den Cashflow und/oder den Eigenkapitalüberschuss beim Verkauf in zuvor verhandelten Anteilen auf. C) Partnerschaft mit privatem Geldgeber Du bietest dem jeweiligen Partner-Investor einen bestimmten Zinssatz pro Jahr zu einer fixen Laufzeit an. Der Partner-Investor schützt sein Risiko in dem er in das Grundbuch ein Pfandrecht auf seinen Namen eintragen lässt. Er hinterlegt damit die Immobilie als Sicherheit. Der Partner-Investor kann dabei entweder 100% des Kaufpreises plus Reparaturen und Renovierungen finanzieren oder nur Teile (wie z.b. die Anzahlung) und du verwendet weitere Geldquellen, um den Rest zu finanzieren. Das ist alles Verhandlungssache. D) Darlehens-Partnerschaft Der Partner-Investor stellt dir seine gute Kreditwürdigkeit zur Verfügung, um ein Darlehen für die Fremdfinanzierung der Immobilie über eine Bank oder einen anderen Kreditgeber zu organisieren. Für die Anzahlung müssen andere Kreditgeber (z.b. private Verleiher, etc.) mit dazu kommen. 3. Professionelle Geldverleiher Hierbei handelt es sich um Personen, die in ihrem Hauptgeschäft Geld verleihen und oft auch speziell auf die Immobilienbranche spezialisiert sind. Ihre Charakteristika: Machen ihre Kredit-Konditionen meist von der Stärke des Immobilien-Deals abhängig Kurzfristig angelegt (zwischen 6 und 36 Monate Laufzeit) Hohe Zinsbelastung (zwischen 8% und 15%) Setzt mitunter keinen Einkommensnachweis oder Auskunft zur Kreditwürdigkeit voraus Wesentlich schnellere Abwicklung als bei traditionellen Darlehen Der Zustand der Immobilie ist nicht wichtig

3 Stolpersteine: Kurzfristige Laufzeit und hohe Zinsbelastung Die meisten finanzieren den Verkehrswert nicht zu 100% sondern nach Abzug von Reparaturkosten zwischen 50% und 70%. 4. Private Kreditgeber Private Kreditgeber sind im Gegensatz zu professionellen Geldverleihern nicht unbedingt rein auf Immobilien spezialisiert. Dennoch sind sie oft bereit zu einem bestimmten Jahreszins kurz, mittel- oder langfristig Geld zu verleihen. Im Gegensatz zu Professionellen Geldverleihern ist hier wesentlich mehr Verhandlungsspielraum bezüglich der Darlehenskonditionen möglich. Meistens kannst du 3 verschiedene Laufzeit-Typen bekommen: 1. Kurzfristig: 6 Monate bis 2 Jahre (für den Immobilien-Handel oder zur Refinanzierung geeignet) 2. Mittelfristig: 2-10 Jahre (zur Renovierung, Vermietung und Refinanzierung geeignet) 3. Langfristig: mehr als 10 Jahre (am besten für Kaufen und Halten geeignet) 5. Kreative Mietkauf-Investments A) Partner Abtretung an den Eigentümer Hierbei holst du dir den Eigentümer als Investitions-Partner mit ins Boot. Es wird ein Partner-Vertrag unterschrieben, bei dem du nach Abschluss eines Mietkauf-Vertrags mit Mietkäufern einen Anteil von der monatlichen Miete und der Anzahlung erhältst. B) Komplette Abtretung an andere Mietkäufer In dieser Variante bist du der Mietkauf-Investor und unterzeichnest einen Mietkauf-Optionsvertrag, der abtretbar sein muss. So kannst du diese Verträge zu einem bestimmten Preis (hieraus sollte dein Gewinn entstehen) an End-Mietkäufer abtreten.

4 C) Weitervermietung an Mietkäufer (Sandwich-Modell) Bei der Weitervermietung an End-Mietkäufer machst du zuerst einen Mietkauf-Vertrag mit einem Eigentümer und im nächsten Schritt einen Mietvertrag und einen Kaufoptionsvertrag mit einem Mietkäufer. Deinen Gewinn erzielst du aus der Anzahlung und des (hoffentlich) positiven Cashflows der Mietzahlungen durch den Mietkäufer. D) Untervermietung an Mieter und anschließender Kauf durch weitere kreative Strategien oder die Abtretung der Mietkaufoption an einen weiteren Investor Eine abgespeckte Variante ist die einfache Unterzeichnung eines Mietkauf-Optionsvertrags mit einem Eigentümer und die anschließende Untervermietung an normale Mieter. Nach Ende der Laufzeit mit dem Eigentümer trittst du die Kauf-Option an einen weiteren Investor ab oder finanzierst die Immobilie über weitere kreative Wege weiter und hältst sie. 6. Kauf über Eigentümer-Finanzierung (private Immobilienfinanzierung) Bei dieser Finanzierung steht der Eigentümer einer Immobilie für die Finanzierung zur Verfügung. Mit anderen Worten: Der Immobilien-Eigentümer übernimmt die Rolle einer Bank. Die Immobilie wechselt den Eigentümer und die Darlehenszahlungen werden direkt an den vorherigen Eigentümer gezahlt. Zur Absicherung wird eine Pfandrecht zu Gunsten des vorherigen Immobilien-Eigentümers im Grundbuch eingetragen. Die Konditionen hängen auch hier wieder viel von deinem Verhandlungsgeschick ab. Du kannst die Laufzeit, den Zins, die Tilgung, etc. "frei" verhandeln.

5 7. Übernahme eines bestehenden Kreditdienstes Der klassische Weg der Übernahme eines bestehenden Darlehens wäre die im Grundbuch eingetragenen Pfandrechte des Eigentümers zu löschen und anschließend die vom Käufer als Kreditsicherheit benötigten Grundpfandrechte im Grundbuch einzutragen. Das wollen wir aber nicht. Damit das ganze kreativ wird und wir nicht den traditionellen Weg gehen, schließen wir zum Beispiel eine Kaufoption, in der festgelegt wird, dass wir den monatlichen Kreditdienst des Eigentümers übernehmen. Selbstverständlich ist eine Voraussetzung hierfür, dass durch die entsprechende Miete ein positiver Cashflow entsteht. 7 Bonus-Tipps zum Abschluss 1. Wenn dir eine Strategie als Einstieg gedient hat, kann dir eine weitere Strategie wieder besser beim "Exit" (die Immobilie los werden) helfen. Wenn du zum Beispiel beim Immobilienhandel zu lange auf den Wiederverkauf warten musst, da du nicht gut eingekauft hast, kann dir unter anderem eine der Mietkauf-Strategien weiterhelfen. 2. Beim kreativen Investieren ist es im Gegensatz zu traditionellen Herangehensweisen besonders wichtig, überdurchschnittlich gute Immobilien-Deals zu finden. Einfach nur auf den großen Immobilien-Plattformen zu schauen, ist dafür nicht ausreichend. 3. Du musst besonders konservativ kalkulieren. 4. Es ist nicht wie beim Traden mit ETFs oder Aktien, einfach mit einem Klick ( kaufen ) getan, sondern harte Arbeit (sowohl mental als auch manchmal physisch) und daher als Investitions-Business anzusehen. 5. Kreatives Investieren ist deine Fähigkeit, Kreativität gegen Cash eintauschen zu können. 6. Grundsätzlich erhöhst du deinen Handlungsspielraum, wenn du mit abtretbaren Kaufoptionen arbeitest, die einige oder alle der genannten Strategien beinhalten können. 7. Es geht nicht um den Besitz von Häusern/ Immobilien sondern um die unterschiedlichsten Varianten, diese kontrollieren zu können. Der Besitz einer Immobilie ist nur eine von vielen Kontrollmöglichkeiten. Vielen Dank, dass du dir die Zeit genommen hast, um diese kurze Übersicht zu lesen! Ich freue mich auf dein Feedback. Alles Gute und viel Erfolg, Tobias

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