Offener Immobilienfonds. Jahresbericht 2011/2012 zum 31. März Mehrwert im Blick.

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1 Offener Immobilienfonds Jahresbericht 2011/2012 zum 31. März 2012 Mehrwert im Blick.

2 Geografische Verteilung der Fondsimmobilien Gesamtzahl der Objekte 4 Seite 52 ff. Büroimmobilienmärkte Seite 164 ff. Renditen und Bewertung AUF EINEN BLICK OBJEKTKARTE EUROPA Belgien Objekte: 1 Anteil: 1,5 % Rendite 1 : 8,4 % Deutschland Objekte: 34 Anteil: 16,6 % Rendite 1 : 4,3 % Finnland Objekte: 2 Anteil: 1,3 % Rendite 1 : 4,7 % Frankreich Objekte: 21 Anteil: 22,1 % Rendite 1 : 3,1 % Großbritannien Objekte: 11 Anteil: 18,4 % Rendite 1 : 5,7 % Arcs de Seine, Italien Boulogne-Billancourt (Paris) Luxemburg Objekte: 9 Objekte: 3 Anteil: 6,5 % Anteil: 1,8 % Rendite 1 : 3,0 % Rendite 1 : 0,6 % Niederlande Objekte: 16 Anteil: 8,9 % Rendite 1 : 4,1 % Österreich Objekte: 7 Anteil: 1,4 % Rendite 1 : 1,8 % Polen Objekte: 2 Anteil: 0,9 % Rendite 1 : 13,8 % Kurzporträt Portugal Objekte: 3 Anteil: 1,7 % Rendite 1 : 3,6 % Schweden Objekte: 3 Anteil: 2,9 % Rendite 1 : -1,3 % Spanien Objekte: 1 Anteil: 1,2 % Rendite 1 : 6,4 % Tschechien Objekte: 2 Anteil: 1,8 % Rendite 1 : 8,2 % Türkei Objekte: 1 Anteil: 1,4 % Rendite 1 : 27,1 % Mit 126 Immobilien und einem Fondsvolumen von rund 10 Milliarden Euro (Stand 31. März 2012) ist der hausinvest NORDAMERIKA einer der größten Offenen Immobilienfonds ASIEN Europas. Der Fokus des Fonds liegt auf der Erzielung stabiler Anlageerfolge Kanada mit erstklassigen und ertragreichen Japan Gewerbeimmobilien Singapuran den wirtschaftsstarken Südkorea Objekte: 4 Objekte: 3 Objekte: 2 Objekte: 1 Standorten Anteil: der 2,5 Europäischen % Union. Zur Renditeoptimierung Anteil: 2,7 % können maximal Anteil: 6,0 15 %% des Immobilienvermö- Anteil: 0,4 % Rendite 1 : 9,2 % Rendite 1 : -13,1 % Rendite 1 : 2,0 % Rendite 1 : 0,5 % gens außerhalb von Europa investiert werden. Als Ausdruck der Sicherheitsorientierung wird besonderer Wert auf eine ausgewogene Mischung hinsichtlich der Kriterien Standorte und Immobilienarten sowie auf einen gesunden Mieter-Mix gelegt. 1 Eigenkapitalrendite auf das eingesetzte Eigenkapital (ROCE).

3 Auf einen Blick Kennzahlen hausinvest in Mio. ISIN: DE WKN: Stand Stand Stand Stand Immobilien Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Liquiditätsanlagen Sonstige Vermögensgegenstände /. Verbindlichkeiten und Rückstellungen Fondsvermögen Immobilienvermögen davon direkt gehalten davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten Im Ausland liegende Immobilien davon direkt gehalten davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten Im Inland liegende Immobilien davon direkt gehalten davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten Nettomittelveränderung Anzahl der Fondsobjekte (direkt und indirekt) davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten davon im Ausland Veränderungen im Berichtszeitraum (mit Übergang Nutzen und Lasten) Ankäufe (Anzahl) Zugang aus Fusion mit hausinvest global (Anzahl) 19 Verkäufe (Anzahl) Vermietungsquote (Stichtag) 90,4 90,3 % 93,9 % 95,6 % Rücknahmepreis je Anteil in 42,12 42,79 43,22 43,47 Ausgabepreis je Anteil in 44,23 44,93 45,38 45,64 Ausschüttung in Mio Ertragsschein-Nr Anteilumlauf (Mio. Stück) Ausschüttung am Ausschüttung je Anteil in 1,75 1,75 1,75 1,75 Total Expense Ratio (TER) 0,92 % 0,8 % 1,04 % 0,69 % Anlageerfolg (BVI-Methode) 5 2,6 % 3,2 % 3,6 % 5,0 % Ergebnis aus Immobilien (Eigenkapital) 3,8 % 4,5 % 5,3 % 5,9 % Ergebnis aus Liquidität 2,0 % 1,4 % 2,1 % 4,3 % Steuerfreier Anteil am Anlageerfolg 6 60,9 % 7 57,5 % 7 52,5 % 73,6 % Wertentwicklung seit Auflegung (BVI-Methode) 910,5 % 884,8 % 854,7 % 821,8 % 1 Bezieht sich auf das entsprechende Geschäftsjahr vom 1. April bis 31. März. 2 Zusätzlich wurde bei zwei Immobilien je ein Teilgrundstück zugekauft. 3 Zusätzlich wurde bei einer Immobilie ein Teilgrundstück verkauft. 4 Auf Basis des Anteilumlaufs am Ausschüttungstag (Vorjahre) bzw. Stichtag 31.März Ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttungen sofort wieder angelegt. Vergangenheitswerte stellen keine Garantie für die zukünftige Performance-Entwicklung dar. 6 Nicht Bestandteil des Besonderen Vermerks des Abschlussprüfers. 7 Für Bestandsanleger bei kompletter Wiederanlage. Ohne Berücksichtigung von steuerlichen Auswirkungen eventueller Mehr- oder Minderwerte, die bei einem Veräußerungszeitpunkt der Anteile anfallen könnten.

4 Geografische Verteilung der Fondsimmobilien Gesamtzahl der Objekte 4 Seite 52 ff. Büroimmobilienmärkte Seite 164 ff. Renditen und Bewertung AUF EINEN BLICK OBJEKTKARTE EUROPA Belgien Objekte: 1 Anteil: 1,5 % Rendite 1 : 8,4 % Deutschland Objekte: 34 Anteil: 16,6 % Rendite 1 : 4,3 % Finnland Objekte: 2 Anteil: 1,3 % Rendite 1 : 4,7 % Frankreich Objekte: 21 Anteil: 22,1 % Rendite 1 : 3,1 % Großbritannien Objekte: 11 Anteil: 18,4 % Rendite 1 : 5,7 % Italien Objekte: 9 Anteil: 6,5 % Rendite 1 : 3,0 % Luxemburg Objekte: 3 Anteil: 1,8 % Rendite 1 : 0,6 % Niederlande Objekte: 16 Anteil: 8,9 % Rendite 1 : 4,1 % Österreich Objekte: 7 Anteil: 1,4 % Rendite 1 : 1,8 % Polen Objekte: 2 Anteil: 0,9 % Rendite 1 : 13,8 % Portugal Objekte: 3 Anteil: 1,7 % Rendite 1 : 3,6 % Schweden Objekte: 3 Anteil: 2,9 % Rendite 1 : -1,3 % Spanien Objekte: 1 Anteil: 1,2 % Rendite 1 : 6,4 % Tschechien Objekte: 2 Anteil: 1,8 % Rendite 1 : 8,2 % Türkei Objekte: 1 Anteil: 1,4 % Rendite 1 : 27,1 % NORDAMERIKA ASIEN Kanada Objekte: 4 Anteil: 2,5 % Rendite 1 : 9,2 % Japan Objekte: 3 Anteil: 2,7 % Rendite 1 : -13,1 % Singapur Objekte: 2 Anteil: 6,0 % Rendite 1 : 2,0 % Südkorea Objekte: 1 Anteil: 0,4 % Rendite 1 : 0,5 % 1 Eigenkapitalrendite auf das eingesetzte Eigenkapital (ROCE).

5 » Zum Geschäftsjahresende per 31. März 2012 erzielte der hausinvest einen Anlageerfolg auf Jahresbasis von 2,6 % (nach BVI-Methode). Damit hat der Fonds erneut einen Beweis für seine hohe Qualität erbracht und die Position als einer der führenden Offenen Immobilienfonds für Privatanleger gestärkt. «Michael Bücker, Sprecher der Geschäftsführung

6 2 Inhalt 4 52 journal Am Erfolg des hausinvest arbeiten Menschen in vielen unterschiedlichen Aufgaben bereichen. Wir haben fünf dieser Mitarbeiter besucht und zwar nicht nur in ihren Büros, sondern auch dort, wo sie besonders gerne ihre Zeit ver bringen: Im Museum oder auf dem Wochen markt. Beim Yoga am Ufer der Seine, mit Kamera im heimischen Fotostudio oder mit Gitarre im Probe raum. Dabei zeigte sich, wie gut sich private Leidenschaft und berufliche Expertise ergänzen. immobilienportfolio 52 Immobilienmärkte und -aktivitäten 67 Portfoliostruktur 70 An- und Verkäufe 79 Projektentwicklungen 82 Vermietungsmanagement 88 Immobilienverzeichnis 154 Erläuterungen zum Immobilienverzeichnis 156 Beteiligungsverzeichnis 36 an unsere anleger 36 Bericht der Geschäftsführung 40 Anlageerfolg 42 Fondsstrategie des hausinvest 46 Interview mit dem Fondsmanager

7 3 An unsere Anleger Immobilienportfolio Zahlen und Fakten Sonstiges zahlen und fakten 164 Renditen und Bewertung 173 Liquiditätsmanagement 175 Währungsmanagement 183 Finanzierungsmanagement 186 Risikobericht 192 Anlegerstruktur 193 Entwicklung des Fondsvermögens 194 Erläuterungen zur Entwicklung des Fondvermögens 196 Zusammengefasste Vermögensaufstellung 202 Vermögensaufstellung 230 Erläuterungen zur Vermögensaufstellung 232 Zusammengefasste Ertragsund Aufwandsrechnung 242 Ertrags- und Aufwandsrechnung 256 Erläuterungen zur Ertragsund Aufwandsrechnung 258 Ausschüttung 260 Steuerliche Hinweise für Anteilsinhaber 282 Bescheinigung sonstiges 286 BVI-Kennzahlen 296 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers 297 Gremien 301 Corporate Governance und BVI-Wohlverhaltensregeln 302 Besondere Anlegerhinweise 304 Impressum umschlag Auf einen Blick Kennzahlen des hausinvest Geografische Verteilung der Fondsimmobilien Glossar 40 Jahre hausinvest Meilensteine einer Erfolgsgeschichte legende Seitenverweis Internetlink

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9 Yoga an der Seine: Senior Investment Managerin Friederike Hoberg holt sich Kraft und Konzentration für das Arbeiten und Leben in Paris. Beweglichkeit nutzen. Friederike Hoberg, Senior Investment Managerin

10 6 Als Senior Investment Managerin muss Friederike Hoberg die Immobilien märkte in Frankreich sehr gut kennen und ständig auf dem Laufenden bleiben, was sich in der Szene tut. Beweglicher Geist und Körper Langsam streckt Friederike Hoberg die Arme von sich und geht mit einem Bein leicht in die Knie. Sie bringt ihren Oberkörper in Spannung, dreht den Kopf zur Seite und bleibt einige Sekunden in dieser Haltung. Das Ausflugsboot, das gerade auf der Seine neben ihr vorbeifährt, stört Friederike Hoberg ebenso wenig wie die Büroangestellten und Manager, die weit über ihr mit Akten- und Laptoptaschen über die Pont Neuf eilen. Kommunikation gehört zum Job dazu, am Telefon oder direkt mit dem technischen Asset Manager Marc-Philippe Hamamciyan im Pariser Commerz Real-Büro Etoile Saint-Honoré.

11 7 Die 35 Jahre alte Senior Investment Managerin ist hoch konzentriert. Sie trainiert fast jeden Morgen 30 Minuten, bevor sie zu Fuß ins französische Commerz Real-Büro geht. Einmal in der Woche schaffe ich sämtliche Übungen. Für die anderthalb Stunden gehe ich gerne auch nach draußen. Das Yoga stärke die Konzentration, mache Körper und Geist beweglicher. Wenn man viel unter Zeitdruck arbeitet und häufig sitzt, ist das ein toller Ausgleich, sagt die gebürtige Berlinerin, die sich im Urlaub auch zur Yoga- Lehrerin ausbilden ließ. Ich bin danach fokussiert und leistungsfähig. In ihrem Job muss sie das auch sein. Friederike Hoberg war hauptverantwortlich für die Vermarktung der Commerz Real-Immobilien in Frankreich tätig. 19 dieser Objekte gehören zum hausinvest, 13 davon liegen in und um Paris. Friederike Hoberg kennt sie alle. Eine der Vorzeigeimmobilien in Paris, die sie betreut hat, ist das Arcs de Seine. Es liegt am Quai du Pont du Jour am großen Fluss; direkt an der Périphérique, wie der Autobahnring genannt wird, der die Hauptstadt von den Vororten trennt. Mehr als Menschen arbeiten rundherum, vor allem in der Medien- und Technologiebranche. Bei guten Verkehrsverhältnissen erreicht man die Immobilie in einer Viertelstunde vom Stadtzentrum. Metro, Tram und Bus sind mit unterschiedlichen Stationen etwa 600 Meter entfernt. Friederike Hoberg war in den vergangenen Monaten hier viel beschäftigt: Der Hauptmieter Bouygues Telecom, der drittgrößte Mobilfunkanbieter Frankreichs, hatte gekündigt und damit standen von den rund Quadratmetern Fläche in den drei vollständig verglasten Teilen leer. Die Firma war sehr zufrieden bei uns und ist daher trotz Umzugs unser Mieter geblieben und zwar in einem weiteren hausinvest- Gebäude, dem Technopole im Pariser Vorort Vélizy, sagt die Managerin, die schon im Studium viel Flexibilität bewiesen hat: In Berlin studierte sie Betriebswirtschaft, darauf folgte ein Master im Internationalen Management an der ESCP Europe, der sie nach Madrid, Oxford und Paris führte. Am Wasser Business am Puls der Stadt Objekt: Arcs de Seine Nutzfläche gesamt: m 2 Nutzungsart: 100,0 % Büro Vermietungsquote: 22,8 % Verkehrswert: 331,0 Mio. Neue Mieter aus der Medienbranche Statt der leichten Yoga-Kleidung trägt sie nun ein schwarz-weißes Etuikleid. Sie blickt aus den bodentiefen Fenstern des Arcs de Seine, dreht sich um: Bei der Immobilienvermarktung versuchen wir so vorausschauend wie möglich zu handeln. Wir halten engen Kontakt zu den Mietern, um nicht von Kündigungen überrascht zu werden. Dies erlaubt uns, die Gebäude frühzeitig zu vermarkten. So haben wir nach dem Auszug des Hauptmieters und den Renovierungsarbeiten relativ zügig drei neue, international agierende Unternehmen gewinnen können, die mehr als Quadratmeter angemietet haben. Mit weiteren Interessenten sind wir im Gespräch. Für die Vermietung hatten Friederike Hoberg und ihre Kollegen neben der hervorragenden Verkehrsanbindung, zu der auch 900 Stellplätze in der Tiefgarage gehören, weitere gute Argumente. Dazu zählen sowohl die großzügigen Flächen, die es den Mietern erlauben, die Räumlichkeiten individuell zu gestalten als auch ein breites Serviceangebot, zu dem

12 8» Die Vielfalt gefällt mir sehr gut an dem Beruf. «verschiedene Kantinen und Restaurants gehören. Hinzu kommen üppige Grünanlagen. Eine Inspiration dafür ist auf der sechsten Etage zu finden. Wir haben hier einen Showroom eingerichtet, in dem wir den potentiellen Mietern zeigen, wie sie die Flächen aufteilen können, erzählt Friederike Hoberg. Zur Seine hin trennen große Glaswände die Büros und Besprechungsräume voneinander ab, in denen moderne weiße Tische und Stühle stehen; aufgelockert durch Pflanzen und Lampen mit hellgrünen Schirmen. Auch die ökologischen Werte des Gebäudes, zu dem verschiedene Kantinen und Restaurants gehören, überzeugen. Es ist mit dem französischen HQE-Zertifikat ausgezeichnet, ein wichtiger Beleg für den nachhaltigen Betrieb einer Immobilie. Um dieses zu erhalten, stellte hausinvest zum Beispiel das Beleuchtungssytem mit Bewegungsmeldern so um, dass nur in tatsächlich genutzten Räumen auch das Licht brennt. Die sanitären Anlagen sind wassersparend umgebaut. Bei sämtlichen Themen ist Friederike Hoberg beteiligt, an der Planung oder an der Umsetzung. Die Vielfalt gefällt mir sehr gut an dem Beruf. Ich muss oder darf sehr flexibel sein und das macht viel Spaß. Bevor sie 2007 nach Paris kam, hatte sie als Asset Managerin schon Erfahrung im Heimatmarkt am Standort in Wiesbaden gesammelt und dort spanische, schwedische und französische Objekte des Fonds betreut. Sie spricht fließend französisch, englisch und spanisch ein Ergebnis ihres trilingualen Studiums dazu lernte sie noch italienisch. Kommunikation ist eine ihrer Hauptaufgaben. Käufer und Verkäufer sollen zufrieden sein Bei ihrer neuen Aufgabe als Investment-Managerin kommen ihr diese Kenntnisse sehr zugute, sagt sie. Ich habe gelernt, so zu verhandeln, dass Käufer und Verkäufer am Ende beide zufrieden mit dem Geschäft sind. Das ist wichtig für den Erfolg auch weil man sich in der Immobilienszene zumeist nicht nur einmal über den Weg läuft. Um ihre Arbeit vorzubereiten, erstellt sie Wirtschaftlichkeitsrechnungen für die Gebäude, analysiert diese in enger Zusammenarbeit mit den technischen und kaufmännischen Asset Managern und leitet die Projektteams beim An- und Verkauf der Immobilien. Der Kontakt zu den verschiedenen Abteilungen, die sich mit dem Fonds befassen, ist sehr wichtig. Fast alle sind sie bei den An- und Verkaufsprozessen beteiligt. Auch beauftragt sie die externen Partner wie Anwälte oder Makler. Ihre Büroarbeit erledigt Friederike Hoberg vor allem in der Pariser Filiale des hausinvest in der Rue Balzac, nur wenige 100 Meter entfernt vom Arc de Triomphe. Das Etoile Saint-Honoré, ebenfalls eine hausinvest-immobilie, liegt im 8. Arrondissement. Die etwa Quadratmeter sind lichtdurchflutet und die Etagen groß zügig dimensioniert. Und auch die Lage macht die Immobilie interessant, wie Friederike Hoberg erklärt: Das 8. Arrondissement ist heute eines der wichtigsten Geschäftsviertel von Paris.

13 Der Gebäudekomplex Arcs de Seine (unten) liegt am Rande des großen Pariser Verkehrsrings und hat eine sehr gute An bindung an die öffentlichen Verkehrsmittel. 9

14 10 Die Galerie im Warschauer Königsschloss ist für Martin Hoppe ein Ort der Entspannung, wenn sich zwischen seinen Geschäftsterminen im Bürokomplex Tulipan House eine Pause ergibt.

15 11 Werte erkennen. Martin Hoppe, Immobilienakquisiteur

16 12 Wenn Martin Hoppe in Warschau arbeitet, steht ein Besuch im Tulipan House immer auf der Tagesordnung.

17 13 Als Kunstkenner weiß Martin Hoppe, was ein echtes Meisterwerk auszeichnet. Dieses Wissen um Werte bringt er auch für die Commerz Real ein, wenn er als Akquisiteur für Zentral- und Osteuropa interessante Immobilien sichtet, prüft und bewertet. Warschau pulsiert, der Wirtschaft geht es gut Martin Hoppe betritt die Gemäldegalerie im Warschauer Königsschloss und verlangsamt seinen Gang. Er schaut sich um und atmet tief ein: Ein geschäftliches Meeting ist spontan verlegt worden. Er hat unverhofft Zeit für Kunstgenuss. Der 45-Jährige trägt Polohemd und Jeans, mit der nötigen Ruhe schlendert er durch die abgedunkelten Räume und lässt die Werke der alten Meister auf sich wirken. Am Eingang hat er sich einen Katalog der Ausstellung besorgt, aber nachschlagen muss er nur selten. Martin Hoppe kennt die meisten der Bilder, die in der alten Stadtresidenz der Könige Polens im Zentrum von Warschau zu sehen sind. Bilder von Rembrandt und anderen flämischen Meistern, dazu Porträts der Herrscher, die im Laufe der Jahrhunderte Polen regiert haben. Über viele dieser Regenten weiß Martin Hoppe eine historische Anekdote zu erzählen. Etwa über Sigismund I., unter dem das Land im 16. Jahrhundert seine größte Machtfülle erreichte. Oder über den legen dären Johann III. Sobieski, dessen Armee 1683 vor den Toren von Wien das türkische Heer schlug. Dieser Sieg war für die weitere Entwicklung Europas von enormer Bedeutung, sagt er. Martin Hoppe erklärt, ohne dass es belehrend wirkt. Man hört ihm gerne zu, wenn er einen weiten Bogen bis in die Gegenwart schlägt. Polen steht mehr als jedes andere Land für die kulturelle Vielfalt Europas, weil es stets im Spannungsfeld der Großmächte stand. Oft habe das Land darunter gelitten. Heute profitieren die Polen aber davon. Im boomenden Viertel Mokotów etwa. Dort entstanden in den vergangenen Jahren viele moderne Bürokomplexe, und wenn der Immobilienakquisiteur in Warschau ist, arbeitet er häufig an diesem Ort. Gut 20 Minuten dauert die Taxifahrt in die Innenstadt, und wer mit Martin Hoppe dort unter wegs ist, lernt mehr als mit einem Dutzend Reiseführern im Gepäck. Der gebürtige Mainzer kennt die Stadt. Ihre Geschichte. Ihre Architektur. Ihre Menschen. Und er nutzt dieses Wissen auch beruflich: Seit 2007 ist Martin Hoppe für die Commerz Real im Bereich Zentral- und Osteuropa für die Akquise verantwortlich, im Jahr 2011 wurde er zudem Gesamtleiter für diese Region. Bis zu dreimal im Monat fliegt der zweifache Familienvater für den hausinvest seither nach Warschau. Er besichtigt interessante Immobilien, spricht mit Maklern und Mietern. Beobachtet, wie sich die Stadt weiterentwickelt. Sein Büro hat er immer dabei: Was er braucht, sind Handy, Laptop, Netzanschluss und guten Kaffee. Mit Charme Ein etwas anderer Bürokomplex Objekt: Tulipan House Nutzfläche gesamt: m 2 Nutzungsart: 100,0 % Büro Vermietungsquote: 92,5 % Verkehrswert: 56,0 Mio. Mieteinnahmen im Geschäftsjahr 2011 / 2012: 3,4 Mio. Tulipan House architektonisches Highlight im Boom-Viertel Den gibt es z.b. im Tulipan House, einem faszinierenden Bürogebäude nur 15 Autominuten vom Flughafen entfernt. Direkt in der Lobby befindet sich das Coffee Heaven. Eine Kaffeekette, die überall dort ein Geschäft eröffnet, wo viele Geschäftsleute ein- und ausgehen. Trotz des warmen Wetters hat Hoppe Polohemd und Jeans gegen perfekt sitzende Businesskleidung eingetauscht. Gleich stehen Geschäftstermine an. Der Bürokomplex Tulipan House, den die Commerz Real zur Eröffnung im Sommer 2008 für rund 61 Millionen Euro erwarb,

18 14 Mit seiner Fassade aus Sandstein und Holz unterscheidet sich das Tulipan House von konventionellen Bürokomplexen. Freundlich und hell wirken auch die Lobby sowie die Büroflächen auf insgesamt vier Etagen.» Um eine Immobilie bewerten zu können, muss man einschätzen können, wie sich das Stadtviertel entwickeln wird. «ist ein wichtiges Symbol für den modernen Office-Standort Warschau. Vier Stockwerke mit jeweils rund Quadratmetern Fläche bieten den Mietern, zu denen auch die Beratungsgesellschaft Ernst & Young gehört, Bürokomfort in bester Lage. Noch ein paar Minuten bis zum Meeting Martin Hoppe nutzt die Zeit, um die Immobilie aus architektonischer Sicht zu betrachten. Sie hebt sich auf wunderbare Weise von den typischen Bürokomplexen ab, deren Glas- und Metallkonstruktionen das Viertel prägen, sagt er. Von außen wirkt das Tulipan House mit seiner Fassade aus Sandstein und hellem Holz wie ein einladendes Gegenstück zu den konventionellen Bürobauten. Hoppe kannte das Gebäude schon als Rohbau. Es hat mich von Beginn an begeistert. Er sagt aber auch, dass man sich als Akquisiteur nicht allein von der Architektur leiten lassen dürfe. So sehr sich der Freund klassischer Musik auch als Ästhet versteht: Bei der Akquise arbeitet er pragmatisch und akribisch. Ob er eine Investition vorschlägt oder nicht, für diese Entscheidung liegen immer Dutzende Parameter zugrunde. Man muss schon viele Frösche küssen, bevor man einen Prinzen findet, beschreibt er lächelnd seinen Job. Daumen hoch heißt es nur für Gebäude, die in wirklich jeder Kategorie volle Punktzahl erhalten. Natürlich muss der Preis stimmen. Aber auch die Bauqualität, die Bonität der Mieter oder die

19 15 Verkehrsanbindung. Um all das bewerten zu können, ist es wichtig, dass man sich vor Ort auskennt, sagt Martin Hoppe. Dass man einschätzen kann, wie sich das Stadtviertel ent wickeln wird und welche Infrastrukturmaßnahmen geplant sind. Nur: Dieses Wissen findet man nicht nur in der Zeitung. Dafür muss man mit den Leuten reden. Mit Kommu nalpolitikern und Stadtplanern, Anwälten und Projektentwicklern. Und das tut Martin Hoppe sehr gern. Weil die Menschen hier freundliche Offenheit mit geschäftlicher Tüchtig keit kombinieren. Unterwegs mit detektivischem Spürsinn In einer Stadt wie Warschau sind solche Kontakte besonders wichtig, denn die Hauptstadt wandelt sich rasant. Längst gilt sie als das wichtigste Dienstleistungs- und Bürozentrum für Zentral-Osteuropa. Investoren und Unternehmen vertrauen der polnischen Wirtschaft auch weil sie die Finanzkrise außergewöhnlich gut überstanden hat. So entstehen alleine im Stadtteil Mokotów günstig gelegen zwischen Flughafen und City zurzeit gleich mehrere neue Bürobauten. Martin Hoppe und sein Team schauen sich viele von ihnen an, um herauszufinden, ob eine weitere Perle auszumachen ist. Wir haben in unserer Abteilung eigentlich immer drei bis vier Immobilien auf dem Radar, sagt er. Um bei bereits fertigen Gebäuden zu erfahren, ob sie generell für den Fonds in Frage kommen, geht er beinahe detektivisch vor: Er geht hinein und sucht nach Spuren. Ich kenne die sensiblen Stellen, sagt er und grinst wie ein Fernsehkommissar, der kurz davor ist, einen Fall aufzuklären. Man muss zum Beispiel auf die Verarbeitung der Aufzüge achten. Wird hier ge schlampt, kann man in der Regel das ganze Gebäude vergessen. Ob als Kunst kenner in Freizeitkleidung oder Akquisiteur im Business-Outfit: Martin Hoppe erkennt die Werte auch wenn sie sich hinter Fassaden verstecken.

20 Strömungen verfolgen. Birgit Brûlet, Liquiditätsmanagerin

21 Die richtige Auswahl treffen Birgit Brûlet sucht nach Qualität und den besten Angeboten, beim Einkauf auf dem Wochenmarkt genauso wie beim Management des liquiden Fondsvermögens von hausinvest.

22 18 Ganz groß Class-A-Büros in der Boomtown Objekt: Stampede Station Nutzfläche gesamt: m 2 Nutzungsart: 100,0 % Büro Verkehrswert: 58,3 Mio. Verkaufspreis: 66,0 Mio.

23 19 Die Welt von Birgit Brûlet tickt in Millisekunden. Sie verantwortet in diesen Augenblicken viele 100 Millionen Euro und auch Dollar, Pfund, Yen oder südkoreanische Won. Und Birgit Brûlet spricht tat sächlich von Routine. Zimmer 3A-09, dritter Stock, in der Wiesbadener Zentrale der Commerz Real. Die Wände des Büros sind weiß getüncht. Birgit Brûlet sitzt an ihrem Schreibtisch vor drei Computer- Bildschirmen. Die Finanzexpertin verfolgt konzentriert die globalen Geldströme, die sich vor ihr in Form bunter Zahlenkolonnen abbilden. Auf jeden Finanzplatz dieser Welt, auf sämtliche Währungen, Zinsangebote oder Wertpapiere kann die 36-Jährige zugreifen. Vormittags das Anlagegeschäft, nachmittags das Währungsgeschäft, so beschreibt sie den Arbeitsalltag als Liquiditätsmanagerin. Birgit Brûlet kümmert sich um die Guthaben auf den nationalen wie internationalen Konten des Fonds. Gelder aus Immobilienverkäufen zum Beispiel vor allem aber die Mittel, die der Fonds als Liquiditätsreserve vorhält. Ein Betrag von mehr als einer Milliarde Euro, der mindestens verfügbar bleiben muss, um Auszahlungswünsche der Anleger jederzeit zu bedienen oder neue Ankäufe zu tätigen.» Mein Job ist das Vermeiden, nicht das Eingehen von Risiken. «Birgit Brûlet beginnt jeden Arbeitstag damit, diesen liquiden Rückhalt kurzfristig, meist nur für einen Tag, bei Banken in aller Welt anzulegen. Sie verhandelt mit internationalen Kreditinstituten über sogenannte tickets in Höhe von fünf bis zehn Millionen Euro. Am nächsten Morgen ist das Geld wieder frei und sie kann es weiter zu einer anderen Bank schieben, die für diesen Tag die besten Konditionen anbietet. Birgit Brûlet sagt: Seit der Finanzkrise ist der Markt unglaublich hektisch geworden. Doch wie kann sie dann aber Hunderte von Millionen Euro sicher bewegen? Birgit Brûlet antwortet mit nur zwei Worten: Ruhig bleiben. Als wichtigste Regel nennt sie: Nicht spekulieren, sondern absichern. Mein Job ist das Vermeiden, nicht das Eingehen von Risiken. Die erste Million ein komisches Gefühl Birgit Brûlet trägt eine doppelte Verantwortung: Keinen Euro der Anleger zu verlieren, aber auch keine Rendite zu verschenken. Wir müssen auch mit der Liquidität im Fondsvermögen so profitabel wie möglich arbeiten, sagt Brûlet. Am profitabelsten seien dabei nicht immer die höchsten Zinsen. Mitunter bieten Banken eine hohe Rendite, dafür sind aber die Gebühren höher als bei der Konkurrenz, erklärt Brûlet. Außerdem muss sie das Risiko für die Einlagen bei dem jeweiligen Kreditinstitut abschätzen. Einige Banken kommen für uns nicht in Frage, so Brûlet. Die Angebote auf dem Finanzmarkt variieren innerhalb von Minuten oder gar Sekunden. Da muss man schnelle Entscheidungen treffen, sagt sie. Das erfordert Routine und Erfahrung. An ihre erste Million kann sich Brûlet

24 20» Schon in der Schule faszinierte mich Mathematik. «noch gut erinnern. Ich arbeitete als Liquiditätsmanagerin bei einem Finanz institut in London und kam gerade aus der Ausbildung es kostete tatsächlich etwas Über windung, zum ersten Mal die Taste für die Transaktion eines siebenstelligen Betrages zu drücken. Die Leidenschaften? Ein Rucksack und Zahlen. Angst vor großen Zahlen hatte die gebürtige Hessin aber nie. Schon in der Schule fas zinierte mich Mathematik, erzählt Brûlet. Früh zeigte sie auch ein Faible für Währungen, ihr Lieblingssouvenir bei Urlaubsfahrten waren ausländische Münzen. Folgerichtig kam die Ausbildung zur Bankkauffrau, später studierte sie an der Frankfurter Hochschule für Bankwirtschaft. Von dort ging sie nach London, direkt ins Herz des europäischen Finanzmarktes. Ihre zweite Leidenschaft ist das Reisen. Nach dem Job in London nahm sie eine einjährige Auszeit, um mit ihrem Ehemann die Welt zu erkunden. Diese Weltreise war das Beste, was ich jemals gemacht habe, schwärmt die Hessin. Im Beruf muss ich mich an klare Regeln halten. Da genieße ich es, aus der Routine auszubrechen und den Tag auf mich zukommen zu lassen. Ihr Lieblingsland ist Japan. Begeistert erzählt sie von den freundlichen Einheimischen, den Kontrasten zwischen Tradition und Moderne: Dort findet man neben mit Leuchtreklame gepflasterten Wolkenkratzern unscheinbare kleine Tempel, in denen die Menschen seit Jahrhunderten wie selbstverständlich kleine Räucher kerzen anzünden. Auf ihren Reisen sammelt sie auch Erfahrungen, die im Wiesbadener Büro von Nutzen sind. Wenn sie dort nach der Mittagspause, in der sie gern über den Wochenmarkt spaziert, wieder am Schreibtisch vor den drei Bildschirmen sitzt und Geschäfte mit Banken in Italien, Singapur oder Japan abschließt, dann hilft es, auch die Mentalität der Personen am anderen Ende der Leitung zu kennen. Überdies hielt sie viele der Währungen, die sie nachmittags in aller Welt handelt, auch schon in der Hand. Das Währungsgeschäft ist die zweite wichtige Aufgabe in ihrem Job. Sie stellt den Fondsmanagern internationale Devisen zu bestmöglichen Kursen bereit, mit denen in ausländische Immobilien zum Beispiel die kanadische Stampede Station investiert wird. hausinvest erwarb die edle Premium-Büro- Immobilie in der boomenden Stadt Calgary im Jahr 2009 für 74 Millionen kanadische Dollar (CAD). Im Juli des Jahres 2011 verkaufte der Fonds das Objekt für 90 Millionen CAD, ein Buchgewinn von mehr als 16 Millionen CAD. Die Währungsabsicherungen, die wir Monat für Monat neu abschließen, garantieren, dass solche Gewinne nicht durch Kursschwankungen beim Tausch zurück in Euro aufgezehrt werden, sagt Brûlet. Die kleine Leidenschaft für Währungen hat sie übrigens immer noch. Bei mir zuhause steht eine kleine Kiste mit Münzen und Banknoten aus allen Ländern, die ich bereist habe, erzählt Brûlet. Anlegen würde sie diesen kleinen Schatz aber nie. Mit diesen Münzen spielt heute meine Tochter, sagt Brûlet. Vielleicht ist das die beste Investition in die Zukunft.

25 Die Stampede Station in Calgary ein Bürogebäude der Kategorie Class A. Verkauft in Buch gewinn: 13,5 Millionen kanadische Dollar. 21

26 22 Kreativität entfalten. Michael Müller, SAP Consultant Finance Neue Töne in seiner Freizeit verpackt Michael Müller altbekannte Hits in eigene Arrangements. Im Beruf kreiert er aus der SAP-Standardsoftware maßgeschneiderte Anwendungen für das Unternehmen.

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28 24 Das Forum Bornova in der Türkei Shopping mit mediterranem Charme. Das Objekt ist zu 100 % vermietet. Der steigende Wert der Immobilie spiegelt sich auch im Kurswert der Fonds anteile wider.

29 25 Jeden Nachmittag startet gegen 15:00 Uhr ein wichtiger Vorgang im Rahmen der Steuerung des hausinvest: die Berechnung des Anteilwertes. Das Konzentrat sämtlicher Geschäftsaktivitäten, Geldflüsse und Wertentwicklungen im gesamten hausinvest-kosmos der vergangenen 24 Stunden. Die Programmabfolge der weitgehend automatisierten Anteilwertberechnung darf nicht steckenbleiben, denn bis 9:00 Uhr des nächsten Tages muss der Anteilspreis veröffentlicht werden. Michael Müller stellt sicher, dass das entsprechende SAP-System immer reibungslos funktioniert und so der aktuelle Wert eines Fondsanteils täglich berechnet und veröffentlicht werden kann. Wie viele Geschäftsvorgänge in diese Berechnung einfließen? Michael Müller hebt erwartungsvoll die Hände und lässt seine Finger über die Tastatur fliegen. Dann ein kurzer Blick auf den Bildschirm: Gestern waren es mehr als Mehr als Bewegungen wurden also im Fonds erfasst: Mieterträge, Steueraufwendungen, Verkehrs wertänderungen um nur einige Beispiele zu nennen. Bei Michael Müller laufen diese Aktivitäten im SAP-System zusammen: Natürlich wird jedes Objekt separat dargestellt. Erst unsere automatische Anteilwertberechnung lässt dann das Gesamtbild entstehen, aus welchem sich die Veränderung des Fondsvermögens und damit der neue Anteilspreis ergibt. Eine automatische Anteilwertberechnung das Wortungetüm klingt nach dröger Buchhaltung, beschreibt aber eine sehr kreative Leistung. Das ist keine Ware von der Stange, sagt Michael Müller stolz, sondern eine echte Eigenentwicklung. Der SAP- Verantwortliche hat eine Standardsoftware zu einer maßgeschneiderten Anwendung weiterentwickelt. Sie überführt das tägliche globale Fondsgeschäft im Umfang von mehreren Milliarden Euro in eine Kurswertveränderung von wenigen Cent pro Fondsanteil. Das schafft Transparenz, denn der Erfolg unseres Geschäfts erhält damit einen Wert, den jeder An leger oder Analyst nachvollziehen kann, sagt der IT-Experte. Gutes Zusammenspiel und Teamgeist Michael Müller ist ein gut gelaunter Mensch. Er trägt einen grauen Anzug, ein hellblaues Hemd und eine gepunktete Krawatte. Damit jeden Morgen die korrekte Zahl veröffentlicht werden kann, ist neben der optimalen Software auch ein gutes Team gefragt. Das Zusammenspiel muss stimmen zwischen seinen Kollegen, den verschiedenen Abteilungen im Unternehmen und den Objektmanagern vor Ort. Wir tragen eine große Verantwortung, sagt Müller. Jeden Morgen müssen wir den Anteilspreis am Finanzmarkt veröffentlichen. Wir können nicht sagen, dass wir heute nicht fertig geworden sind oder uns nicht einigen konnten. Und jede Wertänderung muss plausibel erklärbar sein. Dafür muss Michael Müller mitunter weit ausholen. Mieteinnahmen in japanischen Yen in Tokio, Renovierungskosten in London in Pfund oder die Neubewertung einer Immobilie im türkischen Izmir das alles extrahiert die automatische Anteilwertberechnung in den aktuellen An teilspreis, in Euro. Am Ende steht nur eine Zahl. Den Auslösern jeder Wertveränderung im Nachhinein nachzuspüren, wäre eine mühselige Aufgabe. Michael Müller und das Team des Fondsrechnungswesens halten daher zu allen Fachabteilungen und regionalen Stand orten ständigen Kontakt. Die Kollegen informieren uns, wenn Geschäftsaktivitäten anstehen, Im Trend Mediterranes Shoppingvergnügen Objekt: Bornova Center Nutzfläche gesamt: m 2 Nutzungsart: 100,0 % Einzelhandel Vermietungsquote: 100,0 % Verkehrswert: 173,0 Mio. Mieteinnahmen im Geschäftsjahr 2011 / 2012: 16,5 Mio.