UniInstitutional European Real Estate

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1 UniInstitutional European Real Estate Jahresbericht zum 30. September 2011

2 UniInstitutional European Real Estate auf einen Blick Wertpapier-KennNr.: A1H9KC ISIN: DE DE000A1H9KC2 Kennzahlen zum Gesamt Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate FK Fondsvermögen (netto): EUR 1.738,6 Mio. EUR 1.737,3 Mio. EUR 1,3 Mio. Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1) : EUR 1.751,8 Mio. davon direkt gehalten: EUR 901,1 Mio. davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2) : EUR 850,7 Mio. Direkt gehaltene Immobilien: 25 3) 4) 5) Immobilien-Gesellschaften: 26 Gebundene Mittel (insgesamt): EUR 232,1 Mio. Gesamtliquidität: EUR 349,3 Mio. Freie Liquidität: EUR 117,2 Mio. Fremdfinanzierungsquote 6) : 25,2 % Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag): 95,3 % Umlaufende Anteile: Ausgabepreis: EUR 53,20 EUR 51,70 Anteilwert: EUR 53,20 EUR 50,44 Rücknahmepreis: EUR 52,14 EUR 49,43 Renditekennzahlen 7) Bruttoertrag 8) : 6,0 % k.a. Nettoertrag 8) : 5,0 % k.a. Wertveränderung 8) : 0,1 % k.a. Liquidität: 1,0 % k.a. Anlageerfolg 9) : 3,1 % k.a. Sonstige Kennzahlen Ankäufe 10) : 6 Verkäufe 10) : 2 Mittelaufkommen (netto): EUR 60,5 Mio. EUR 59,2 Mio. EUR 1,3 Mio. Vermietungsquote nach Mietertrag (Durchschnitt): 95,8 % Ausschüttungsstichtag: Ausschüttung je Anteil: EUR 2,10 EUR 0,55 Anlageerfolg je Anteil: EUR 1,62 EUR 0,44 Anlageerfolg (Fünf-Jahres-Betrachtung): 4,2 % p. a. 0,8 % p. a. Auflegung Steuerpflichtig je Anteil im Betriebsvermögen (ESt.pfl.): EUR 1,1879 EUR 0,4304 Steuerpflichtig je Anteil im Betriebsvermögen (KSt.pfl.): EUR 0,9916 EUR 0,3086 KESt je Anteil EUR 0,3297 EUR 0,1279 Rücknahmepreis per : EUR 51,95 1) Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert. 2) Zum anteiligen Sachverständigenwert. 3) Davon eine Immobilien-Gesellschaft mit zwei Immobilien. 4) Davon zwei Immobilien-Gesellschaften mit je drei Immobilien. 5) Davon drei Immobilien-Gesellschaften, die einen geringen Anteil an einer anderen Immobilien-Gesellschaft halten. 6) Siehe Glossar Fremdfinanzierungsquote. 7) Einzelheiten auf Seite 60. 8) Direkt gehaltene Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. 9) Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v. 10) Bestandsübergang erfolgt. 2

3 Jahresbericht* zum 30. September 2011 des UniInstitutional European Real Estate Inhalt 1 Bericht der Geschäftsführung Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr Immobilien- und Kapitalmärkte Risikobericht Anteilwert und Ertragsausschüttung Fondsvermögen Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Latente Steuern Immobilienaktivitäten Ausblick Zahlen, Daten, Fakten Entwicklung des Fondsvermögens Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens Zusammengefasste Vermögensaufstellung Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung Vermögensaufstellung Teil I Vermögensaufstellung Teil II Vermögensaufstellung Teil III Ertrags- und Aufwandsrechnung Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung Bestand der Liquidität/Kredite...58 Die Aushändigung dieses Jahresberichtes an neue Anleger erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes. Fotos in diesem Bericht: Warschau, Mokotowska 1, Zebra Tower Übersicht: Renditen, Bewertungen, Immobilieninformationen Verwendungsrechnung Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers Steuerliche Hinweise Organe und Abschlussprüfer Glossar Dieser Bericht wird auf PEFC-zertifiziertem Papier gedruckt. Dieses Zertifizierungssystem für Holz- und Papierprodukte aus nachhaltiger Forstwirtschaft ist international anerkannt und von der Bundesregierung und dem EU-Parlament empfohlen. * Zeitraum

4 1 Bericht der Geschäftsführung Die zukunftsorientierte Struktur des Fonds wurde im abgeschlossenen Geschäftsjahr durch sechs Ankäufe mit einem Gesamtvolumen von über EUR 211,8 Mio. weiter ausgebaut. Im Bürobereich entfielen die Neuinvestments auf Deutschland, Finnland und Polen, wo mit dem Erwerb der bereits bei Kaufvertragsunterzeichnung zu 75 % vorvermie teten Projektentwicklung des Zebra Tower der Markteintritt für den Fonds realisiert wurde. Darüber hinaus konnte der Einzel han delsanteil des Fonds durch den Erwerb der Galerie des Einkaufs zen trums Casal Bertone in Rom zusätzlich gestärkt werden. Im Berichtszeitraum hat das Fondsmanagement Marktchancen in Stockholm und Seoul für zwei Objektverkäufe genutzt. Das sich seit gut fünf Jahren im Portfolio des Fonds befindliche Bürohaus Seoul Mobile Telecom Building in Seoul konnte deutlich oberhalb des letzten Sachverständigenwertes veräußert und dadurch ein positiver Performancebeitrag erzielt werden. Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH v. li. n. re. Dr. Karl-Joseph Hermanns-Engel, Volker Noack, Dr. Reinhard Kutscher (Vorsitzender), Dr. Heiko Beck, Dr. Frank Billand Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, der UniInstitutional European Real Estate (bis zum Immo-Invest: Europa) hat im Geschäftsjahr 2010/2011 erneut ein positives Ergebnis erzielt. Der Anlageerfolg unseres europäisch ausgerichteten institutionellen Fonds lag zum bei 3,1 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.) und damit leicht über dem Vorjahresergebnis von 3,0 % zum In einem sich weiter stabilisierenden konjunkturellen Umfeld, das sich günstig auf die europäischen Anlageregionen des Fonds auswirkt, zeigt der UniInstitutional European Real Estate eine im Vergleich zu anderen Anlageklassen geringe Wertschwankung. Bestätigt wird die hohe Attraktivität des Fonds durch die erfreuliche Nachfrage auf der Anlageseite. Per saldo ergibt sich für den Fonds in den vergangenen zwölf Monaten ein Netto-Mittelzufluss von EUR 60,5 Mio. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres hatte das Mittelaufkommen bei EUR 113,0 Mio. gelegen. Das Fondsvermögen erhöhte sich im Berichtszeitraum von EUR 1.692,5 Mio. auf EUR 1.738,6 Mio. Dies entspricht einem Zuwachs von 2,7 %. Der Fonds verfügte im Jahresverlauf konstant über ein Liquiditätspolster von ca. 7,0 % freier Liquidität. Zum Geschäftsjahresende beträgt die freie Liquidität EUR 117,2 Mio. und entspricht damit 6,7 % des Fondsvolumens. Durch seine Liquiditätsausstattung ist der Fonds in der Lage, Anteilscheinrückgaben zu bedienen und zugleich an den Chancen zu partizipieren, die sich derzeit an den deutschen und europäischen Immobilienmärkten ergeben. Zum Ende des Geschäftsjahres weist das Portfolio des UniInstitutional European Real Estate mit 51 direkt gehal tenen Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften eine breite Diversifikation über insgesamt 16 Ländermärkte mit einem deutlichen Schwerpunkt von 90 % seines Immobilienvermögens in Eu - ropa auf (Vorjahr: 86 %). Die Streuung der Fondsimmobilien über die Hauptnutzungsarten Büro (63,6 %), Einzelhandel (11,7 %) und Hotel (11,4 %) soll das Portfoliorisiko zusätzlich reduzieren. Die Vermietungsquote des Fonds nach Mietertrag liegt zum Berichtsstichtag bei 95,3 % und damit auf dem guten Niveau des Vorjahres ( : 95,7%). Die zuletzt erfolgreichen Vermietungen, z. B. in Brüssel, Eindhoven und Hamburg, machen uns zuversichtlich, dass die Vermietungsquote in einem sich aufhellenden Marktumfeld stabilisiert bzw. gesteigert werden kann. In diesem Zusammenhang weisen wir gern auf das aktuelle Scope-Rating von 2011 hin. Hierin wurde der UniInstitu tional European Real Estate wie schon im Vorjahr mit einem A+ - Rating ausgezeichnet. Über die Entwicklung des UniInstitutional European Real Estate im zurückliegenden Geschäftsjahr und die Perspektiven des Fonds werden wir Sie im Folgenden detailliert informieren. 1.1 Entwicklung im abgelaufenen Geschäfts jahr Immobilien- und Kapitalmärkte Im ersten Halbjahr 2011 haben sich die Erholungstendenzen auf den internationalen Immobilienmärkten verfestigt. Es kamen weniger spekulativ errichtete Flächen auf den Markt, und die Unternehmen gingen wieder vermehrt dazu über, Mitarbeiter einzustellen, sodass auf vielen Büromärkten sinkende Leerstandsraten beobachtet werden konnten. Da vor diesem Hintergrund große, zusammenhängende Büroflächen in guten Lagen langsam knapp werden, waren auf einer ganzen Reihe von Märkten steigende Mieten zu verzeichnen. 4

5 Der verbesserte Marktausblick hat dazu beigetragen, dass deutlich mehr Geld in Immobilieninvestitionen floss. Die Renditen haben leicht nachgegeben, da das jetzt erreichte Niveau vielerorts nur noch wenig Spielraum nach unten zulässt. Allein in den von der aktuellen Krise besonders betroffenen Staaten wurden steigende Anfangsrenditen gemeldet. Der Marktausblick hat sich vor dem Hintergrund der Schuldenkrise seit Sommer 2011 insbesondere in Europa eingetrübt. Daher überprüfen Unternehmen ihre Expansionspläne, und bei Immobilieninvestoren ist wieder eine geringere Risiko neigung zu beobachten. Europäische Büromärkte Der Aufschwung an den europäischen Bürovermietungsmärkten hat an Breite gewonnen. Die durchschnittliche Leerstandsquote über die Standorte lag am Ende des ersten Halbjahres 2011 bei 11,5 % und ist damit gegenüber dem entsprechenden Wert des Vorjahres leicht gesunken. Besonders ausgeprägt war der Leerstandsrückgang in London und Warschau. Weniger als 7,5 % der Büroflächen standen zur Jahreshälfte in London, Luxemburg, Paris und Warschau leer. Aufgrund des insgesamt sinkenden Angebots an freien Büroflächen konnte auf immer mehr Büromärkten Mietpreiswachstum beobachtet werden. Die Spitzenmietpreise sind im zweiten Quartal 2011 im Durchschnitt der europäischen Standorte um 1,6 % gestiegen. Auf Jahressicht betrug der Anstieg sogar 4,4 %. Infolge einer guten Nachfrageentwicklung verzeichneten u. a. Helsinki, London, Stockholm und Warschau deutliche Mietpreiszuwächse. Auch in den kommenden Monaten dürfte sich auf vielen Märkten das Mietpreiswachstum in abgeschwächter Form fortsetzen. Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte Im ersten Halbjahr 2011 hat sich die Situation auf vielen europäischen Einzelhandelsmärkten verbessert. Vor dem Hintergrund stabiler bzw. leicht sinkender Arbeitslosenzahlen und einem zunehmenden Verbrauchervertrauen waren teilweise bereits wieder steigende Einzelhandelsspitzenmieten zu beobachten. Relativ beständig zeigten sich auch die Spitzenmieten in den von der Finanzmarktkrise besonders betroffenen Ländern, auch wenn hier noch nicht von einer Marktwende gesprochen werden kann. Der Wachstumsausblick für die europäischen Volkswirtschaften hat sich deutlich eingetrübt. Die Verbraucher sind bezüglich ihrer Ausgaben vorsichtiger geworden, was sich teilweise bereits in rückläufigen Einzelhandelsumsätzen niedergeschlagen hat. Auf dem Markt für deutsche Einzelhandelsflächen war im ersten Halbjahr 2011 eine deutliche Belebung zu beobachten, auch ausländische Ketten waren sehr aktiv bei der Anmietung innerstädtischer Einzelhandelsflächen. Dabei war Berlin der Standort, der die größte Flächennachfrage auf sich vereinte. Die Spitzenmieten in den deutschen Großstädten haben infolge der hohen Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in der ersten Jahreshälfte angezogen, wobei zuletzt die Auswirkungen der Schuldenkrise auf den Einzelhandel auch in Deutschland zu spüren waren. Die Entwicklung der Einzelhandelsmieten in Europa bleibt zweigeteilt. Während in den Volkswirtschaften in Nord- und Mitteleuropa trotz der aktuellen Krisen noch ein leichtes Mietsteigerungspotenzial vorhanden ist, stehen die Mieten in den von der Finanzmarktkrise besonders stark betroffenen Staaten wieder unter Druck. Deutsche Büromärkte Basierend auf den positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen entwickelte sich die Büroflächennachfrage auf den deutschen Vermietungsmärkten in der ersten Jahreshälfte 2011 dynamisch. Der Flächenumsatz lag in den fünf Bürometropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München 14 % über dem Wert des entsprechenden Vorjahreszeitraums. Bemerkenswert ist, dass vor allem Abschlüsse im kleineren und mittleren Segment zu dem guten Umsatzergebnis beitrugen, was für eine fortschreitende Erholung in der Breite spricht. Infolge einer positiven Nettoabsorption im zweiten Quartal gingen die Leerstände an allen Standorten leicht zurück. Die durchschnittliche Spitzenmiete über die großen Standorte zog im Jahresvergleich leicht an. Der Ausblick für die großen deutschen Büromärkte ist positiv. Die Leerstände werden infolge der derzeit geringen Bautätigkeit und einer guten Flächennachfrage voraussichtlich an allen Standorten abgebaut. In den kommenden Monaten werden für fast alle Immobilienhochburgen leicht steigende Spitzenmieten erwartet. Europäische und deutsche Hotelmärkte Für das erste Halbjahr 2011 war auf den Hotelmärkten eine positive Entwicklung zu beobachten. Die Belegung der Hotels in den europäischen Metropolen erhöhte sich um durchschnittlich 2 %. Da die Zimmerpreise gleichzeitig um 8,5 % anstiegen, konnte der Zimmerertrag im Durchschnitt der Standorte um 10,9 % zulegen. Auch für die deutschen Hotelmärkte ließ sich für die ersten sechs Monate des Jahres 2011 eine positive Entwicklung konstatieren. Unterstützt durch ein sehr gutes Messe- und Tagungsgeschäft erhöhte sich die Auslastung der Hotels in den deutschen Immobilienhochburgen im Halbjahresvergleich um durchschnittlich 4,2 %. Die Zimmerpreise konnten ebenfalls merklich zulegen, sodass sich im Ergebnis der durchschnittliche Zimmerertrag um 7,6 % erhöhte. Vorbehaltlich der weiteren Entwicklung aufgrund der Schuldenkrise werden sich im laufenden Jahr voraussichtlich das Aufkommen von Geschäftsreisen sowie die Zahl von Tagungs- und Kongressreisenden noch erhöhen. Damit würde sich der positive Trend sowohl auf den europäischen als auch auf den deutschen Hotelmärkten fortsetzen. 5

6 Außereuropäische Immobilienmärkte Die Stimmung auf den amerikanischen Büroimmobilienmärkten hat sich deutlich verbessert. Die durchschnittliche Leerstandsquote für die 54 größten Büromärkte lag zur Jahresmitte 2011 bei 18,5 % und sank damit im Jahresvergleich um 0,4 Prozentpunkte. Ein deutlicher Rückgang der Leerstandsraten konnte besonders in San Diego und Seattle beobachtet werden, während der Leerstand in New York City nur leicht sank. Die Mietpreise machten im Jahresvergleich im Durchschnitt der 54 größten Büromärkte der Ver einigten Staaten eine Seitwärtsbewegung. New York City konnte aber bereits wieder ein Mietpreiswachstum von rund 3 % verzeichnen. Aufgrund der stabilen Nachfrage nach Büroflächen und den sehr geringen Fertigstellungsvolumina werden in der zweiten Jahreshälfte 2011 die Leerstände weiter abgebaut. Im Durchschnitt der 54 größten amerikanischen Büromärkte werden leicht steigende Mietpreise prognostiziert. Besonders dynamisch werden sich die Mieten voraussichtlich in New York City und Washington entwickeln. Die Leerstandsrate in Toronto lag am Ende des ersten Halbjahres 2011 bei 4,9 % und ist in den vergangenen zwölf Monaten deutlich gesunken. Die Mietpreise auf dem Büromarkt Torontos sind im Jahresvergleich leicht gestiegen. Im weiteren Jahresverlauf 2011 wird aufgrund der guten ökonomischen Perspektiven und sinkenden Leerstandsraten im Central Business Disctrict (CBD) mit weiter steigenden Mietpreisen gerechnet. In der ersten Jahreshälfte 2011 haben sich die wirtschaftlichen Aussichten für die mexikanische Volkswirtschaft stabilisiert, 2011 wird mit einem Wirtschaftswachstum von 4,7 % gerechnet. Die Leerstände stiegen im Vergleich zum Vorjahr aufgrund der hohen Anzahl von Fertigstellungen, dennoch konnte in Mexiko-Stadt im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2010 bereits ein deutlicher Anstieg der Mietpreise verzeichnet werden. Auch in den kommenden Quartalen wird sich der Aufwärtstrend bei den Mieten fortsetzen. Im ersten Halbjahr 2011 zeigt sich im asiatisch-pazifischen Wirtschaftsraum eine sehr unterschiedliche Entwicklung der Immobilienmärkte. In Tokio ist die Leerstandsrate in den ersten sechs Monaten 2011 gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich zurückgegangen. Die Mieten zeigen sich trotz der Ereignisse in Japan stabil. Für den weiteren Jahresverlauf ist zunächst noch mit einem Rückgang zu rechnen, bevor sich die Mieten dann erholen. 6

7 Spitzenmietpreisentwicklung 1) für Büroflächen ) n Index Europa n Index Deutschland n Index USA n Index Asien Quelle: Property Market Analysis, Property & Portfolio Research, Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen. 1) Index-Basisjahr ) Stand: 1. Halbjahr Internationaler Vergleich der Büroleerstandsquoten (in %) Amsterdam 17,6 17,1 Frankfurt/Main Barcelona Mexiko-Stadt Stockholm 9,2 11,9 11,8 11,4 13,7 14,3 12,9 13,5 Immobilien-Investitionsmärkte Der globale Investitionsmarkt für Gewerbeimmobilien zeigte in der ersten Jahreshälfte 2011 eine Aufwärtstendenz. Das Trans aktionsvolumen für Gewerbeimmobilien belief sich auf insgesamt EUR 138 Mrd., ein Plus von 48 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Das europäische Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr 2011 bei EUR 50 Mrd. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Anstieg von 24 %. Im Fokus der Investoren standen in erster Linie Großbritannien und die Länder in Nordeuropa. Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt behauptete sich angesichts der bestehenden Unsicherheiten als sicherer Hafen, was sich in steigenden Transaktionszahlen insbesondere bei hochwertigen Objekten in guten Lagen niederschlug. Entsprechend wurden in der ersten Jahreshälfte 2011 Gewerbeimmobilien im Gesamtwert von EUR 11,3 Mrd. gehandelt und damit 19 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Brüssel München Helsinki Hamburg Oslo Stuttgart Paris Warschau Toronto 4,9 6,2 6,5 7,5 8,5 7,6 7,0 6,8 7,0 8,0 11,5 11,2 9,8 10,5 10,9 10,3 9,3 9,3 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % n 1. Halbjahr 2010 n 1. Halbjahr 2011 Quelle: Jones Lang LaSalle, Property & Portfolio Research, Property Market Analysis, CBRE. 7

8 Auf dem amerikanischen Kontinent ist eine erhebliche Steigerung des Transaktionsvolumens zu beobachten. Mit rund EUR 56 Mrd. fiel es mehr als doppelt so hoch aus als im ersten Halbjahr New York City war der mit Abstand wichtigste Investitionsmarkt. Im asiatisch-pazifischen Raum wurde in den ersten sechs Monaten 2011 ein Transaktionsvolumen in Höhe von EUR 32 Mrd. registriert, was einem Plus von rund 13 % entsprach. Das Transaktionsvolumen auf den internationalen Investitionsmärkten wird sich in der zweiten Jahreshälfte voraussichtlich stabilisieren. Einem weiteren deutlichen Zuwachs stehen die schwächeren Fundamentaldaten der Weltwirtschaft sowie die zuletzt wieder gestiegene Risikoaversion der Investoren und Immobilienfinanzierer entgegen. Das Preisniveau für Immobilien ist in den zurückliegenden zwölf Monaten deutlich gestiegen und wird sich in den kommenden Monaten voraussichtlich nur unwesentlich verändern. Geld- und Kapitalmarkt Die internationalen Rentenmärkte waren vor allem angesichts der andauernden Euro-Staatsschuldenkrise über den gesamten Betrachtungszeitraum durch hohe Unsicherheit und schwankende Kursverläufe gekennzeichnet. In dem Umfeld sanken die Renditen deutscher Bundeswertpapiere und amerikanischer Schatzanweisungen (Treasuries) nach einem vorübergehenden Anstieg deutlich. Diese Papiere erwiesen sich damit erneut als Zufluchtsort in Phasen hoher Marktnervosität. So rentierten etwa zehnjährige Bundesanleihen Mitte September 2011 phasenweise nur noch mit 1,7 % und damit so niedrig wie nie zuvor. Spiegelbildlich dazu erhöhten sich die Risikoprämien für Staatspapiere aus den von Überschuldung und schwacher wirtschaftlicher Entwicklung betroffenen südlichen Mitgliedsländern der Währungsunion. Um den Renditeanstieg speziell am italienischen und spa nischen Rentenmarkt einzudämmen und eine Eskalation der Krise zu vermeiden, nahm die Europäische Zentralbank (EZB) im August 2011 ihr Kaufprogramm für Staatsanleihen wieder auf. Zuvor hatte die EZB erstmals seit der Finanzkrise die Leit zinsen erhöht. Um mögliche Inflationsrisiken zu reduzieren, hob sie in zwei Schritten den maßgeblichen Hauptrefinanzierungssatz auf 1,5 % an und vergrößerte damit den Zinsabstand zu den USA. Die amerikanische Notenbank hielt aufgrund ungün stiger Konjunkturbedingungen unverändert an ihrer faktischen Nullzinspolitik fest. Die Verunsicherung, ausgelöst durch die europäische Staatsschuldenkrise, zeigt auch Auswirkungen auf andere Anleiheklassen. Unternehmens- und Bankanleihen sowie Wertpapiere aus den aufstrebenden Ländern (Emerging Markets) verzeichneten vor allem zum Ende des Betrachtungszeitraums kräftig steigende Risikoprämien, die den allgemeinen Renditerückgang überstiegen. Der Kurs des Euro gegenüber dem US-Dollar blieb im Spannungsfeld zwischen Euro-Krise und wachsender Zinsdifferenz nach heftigen Schwankungen zum Stichtag nahezu unverändert bei rund USD 1, Risikobericht Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Managementprozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und daraus resultierende Gefahren für das Sondervermögen abzuwenden. Die Union Investment Real Estate GmbH hat zur Identifizierung, Beurteilung, Steuerung und Überwachung der Risikosituation der Sonder vermögen ein umfangreiches Risikomanagementsystem im Einsatz. Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt: Adressenausfallrisiken Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Kreditinstitute wurden Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Poors, Moody s und Fitch herangezogen. Liquiditätsanlagen erfolgten im vergangenen Geschäftsjahr bei insgesamt 16 Kreditinstituten, deren Durchschnittsbonität im Jahresverlauf zwischen AA und A lag. Bei Mietvertragsabschluss wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Bezüglich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt 8

9 zudem ein regelmäßiges Monitoring. Der Anteil dieser Mieter an der gesamten Fondsmiete konnte im Jahresverlauf reduziert und somit das Mieterportfolio weiter diversifiziert werden. Der Anteil belief sich im Jahresdurchschnitt auf rund 38 %. Zinsänderungsrisiken Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen bei auslaufenden Zinsbindungen, die Bewertung der Devisentermingeschäfte sowie die Kapitalanlage. Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremdfinanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Laufzeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf das Gesamtbild der Zinsfestschreibungen im UniInstitutional European Real Estate geachtet. Zur Steuerung der kurzfristig endenden Zinsbindungen verfügt die Union Investment Real Estate GmbH über eine täglich aktualisierte Übersicht aller Zinsfestschreibungen. Die Dar lehensrestlaufzeiten sind breit diver sifiziert. Ein Großteil der Liquidität im UniInstitutional European Real Estate wird im Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 gehalten. Der Fondsmanager des UniInstitutional European Real Estate begleitet und überwacht die Anlage politik und Steuerung des Fonds. Das Zinsänderungsrisiko innerhalb des UIN-Fonds wird vom verantwortlichen Portfoliomanager gesteuert. Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Auswirkungen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus Devisentermingeschäften sowie der UIN-Fonds auf die Bewertung des Fonds monatlich überwacht. Im abgelaufenen Jahr lag das Stresstestergebnis bei einem potenziellen Verlust von maximal 0,10 % des Nettofondsvermögens. Währungsrisiken Der UniInstitutional European Real Estate verfolgt grundsätzlich eine risikoarme Währungsstrategie, bei der Währungsrisiken für Vermögenspositionen in Fremdwährung weitgehend abgesichert werden. Die Absicherung der Währungspositionen erfolgt durch Abschluss von Devisentermingeschäfte sowie durch Fremdkapitalaufnahme in der Investitionswährung. Zur Steuerung der Währungsrisiken wird täglich die offene Währungsposition ermittelt, überwacht und gesteuert. Monatlich er folgt darüber hinaus ein Währungsstresstest der offenen Positionen. 9

10 Die offenen Währungspositionen im UniInstitutional European Real Estate beliefen sich auf maximal 2,33 % des Nettofondsvermögens. Der maximale potenzielle Verlust im Stressfall über alle Währungen lag im Berichtszeitraum bei 0,67 % des Nettofondsvermögens. Zum Stichtag waren 99,5 % der Währungspositionen abgesichert. Sonstige Marktpreisrisiken Durch eine breite geografische und sektorale Streuung ist das Portfolio gut diversifiziert, um wirtschaftliche Schwankungen in einzelnen Ländern oder Branchen abfangen zu können. Schwerpunkt des Immobilienportfolios ist der Europäische Währungsraum. Das Portfolio in Deutschland ist mit etwa % während des gesamten Geschäftsjahres das größte Länderportfolio. Hinsichtlich der Branchenzuordnung der Mieter des Fonds ist der Anteil der drei größten Branchen an der Fondsmiete im Jahresverlauf leicht angestiegen von 39,2 % zu Jahresbeginn auf rund 42 % zum Ge schäftsjahresende. Operationelle Risiken Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Liquiditätsrisiken Liquiditätsrisiken bestehen im UniInstitutional European Real Estate im Wesentlichen bei fälligen Darlehen sowie aus starken un - vorhergesehenen Mittelabflüssen. Zur Vermeidung von Liquiditätsrisiken wurde im Berichtszeitraum stets ein über den gesetzlichen Anforderungen liegender Anteil am Fondsvermögen in liquiden Mitteln gehalten. Der Fonds verfügte zum Geschäftsjahresbeginn über ein Liquiditätspolster von rund 14 % freier Liquidität und konnte jederzeit die Rücknahme von Anteilen bedienen. Durch Ankäufe reduzierte sich die freie Liquidität zum Berichtsstichtag auf rund 6,7 %. Ein Großteil der Liquidität wird im Wertpapier-Spezialfonds UIN- Fonds Nr. 577 verwaltet. Der Fonds investiert vorrangig in Papiere mit einer hohen Bonität und geringem Risiko. Eine hohe Liquidierbarkeit war im Jahresverlauf stets gegeben. Entwicklung des UniInstitutional European Real Estate im Mehrjahresvergleich Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Immobilien (direkt gehalten) 901,1 856,9 897,9 799,7 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1) 533,7 516,2 400,7 356,8 Liquiditätsanlagen 349,3 420,3 373,7 363,6 Sonstige Vermögensgegenstände 200,3 153,4 159,9 179,3./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 245,8 254,3 238,5 268,7 Summe Fondsvermögen 1.738, , , ,7 Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate Fondsvermögen 1.737, , , ,7 Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 32,7 31,5 29,4 26,5 Anteilwert (EUR) 53,20 53,68 54,13 54,07 Ausschüttung je Anteil (EUR) 2,10 2,10 2,00 2,01 Tag der Ausschüttung Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate FK Fondsvermögen 1,3 Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 0,03 Anteilwert (EUR) 50,44 Ausschüttung je Anteil (EUR) 0,55 Tag der Ausschüttung Anteilklasse wurde am aufgelegt. 1) Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert. 10

11 Hinweise zu den Anteilklassen Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate 1) UniInstitutional European Real Estate FK 2) ISIN DE DE000A1H9KC Auflegungstermin Fondswährung EUR EUR Ausgabeaufschlag (tatsächlich) 5,00 % (0,00%) 5,00 % (2,50 %) Rücknahmeabschlag (tatsächlich) 3) 4,00 % (2,00 %) 4,00 % (2,00 %) Verwaltungsvergütung (tatsächlich) 1,00 % (0,45 %) 1,00 % (0,60 %) 1) Umbenennung des Immo-Invest: Europa zum ) Bildung einer zweiten Anteilklasse für Firmenkunden des UniInstitutional European Real Estate zum ) Entfällt, wenn 18 Monate vorab die Rückgabe schriftlich angezeigt wird Anteilwert und Ertragsausschüttung Zum wurde die neue Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate FK aufgelegt. Der Anteilwert (Ausgabepreis) eines UniInstitutional European Real Estate-Anteils betrug zum EUR 53,20. Der Rücknahmepreis belief sich zum Berichtsstichtag unter Berücksichtigung des derzeit gültigen Rücknahmeabschlages von 2 % auf EUR 52,14. (Der Rücknahmeabschlag entfällt, wenn die Anteilscheinrückgabe 18 Monate vorab schriftlich angezeigt wird.) Unter Berücksichtigung der Vorjahresausschüttung von EUR 2,10 je Anteil erhöhte sich der Anteilwert im Geschäftsjahr um EUR 1,62. Dies entspricht einem Zwölf-Monats-Erfolg von 3,1 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.). Für das Geschäftsjahr 2010/2011 werden am EUR 2,10 je Anteil ausgeschüttet. Die bei der Verwaltung des Sondervermögens innerhalb des Berichtszeitraumes angefallenen Kosten werden als Quote zum durchschnittlichen Fondsvolumen ausgewiesen ( Total Expense Ratio TER). Für das vergangene Jahr betrug die TER 0,54 %. Der Ausgabepreis eines UniInstitutional European Real Estate FK-Anteils betrug zum EUR 51,70, der Anteilwert betrug EUR 50,44. Der Rücknahmepreis belief sich zum Berichtsstichtag unter Berück sichtigung des derzeit gültigen Rücknahme abschlages von 2 % auf EUR 49,43. (Der Rücknahmeabschlag entfällt, wenn die Anteilscheinrückgabe 18 Monate vorab schriftlich angezeigt wird.) Der Anteilwert je Anteil erhöhte sich im Geschäftsjahr um EUR 0,44. Für das Geschäftsjahr 2010/2011 ( bis ) werden am EUR 0,55 je Anteil ausgeschüttet. Die bei der Verwaltung des Sondervermögens innerhalb des Berichtszeitraumes angefallenen Kosten werden als Quote zum durchschnitt lichen Fondsvolumen ausgewiesen ( Total Expense Ratio TER). Für das vergangene Jahr betrug die TER 0,20 % Fondsvermögen Seit Auflegung des Fonds am haben 419 institutionelle Anleger im UniInstitutional European Real Estate ca. EUR 1,7 Mrd. angelegt. Unter den Kunden sind Banken, Versicherungen, Versorgungswerke, Industrieunternehmen sowie Non-Profit-Organisationen. Das durchschnittliche Anlagevolumen je Anleger beträgt rund EUR 4,0 Mio. Das Fondsvermögen erhöhte sich gegenüber dem Beginn des Geschäftsjahres von EUR 1.692,5 Mio. auf EUR 1.738,6 Mio. Die Anzahl der umlaufenden Anteile der Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate erhöhte sich von auf und für die Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate FK auf Wertentwicklung 1) (in %) Fonds Datum 1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 5 Jahre p. a. 5 Jahre 10 Jahre seit Auflegung UniInstitutional European Real Estate 2) ,1 6,2 10,4 4,2 22,7 k.a. 37,4 UniInstitutional European Real Estate FK 3) k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. 0,8 1) Nach Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. Von vergangenen Wertentwicklungen kann nicht auf zukünftige geschlossen werden. 2) Wertentwicklung der Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate seit Auflegung des Fonds am : 37,4 %. 3) Wertentwicklung der Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate FK seit Auflegung des Fonds am : 0,8 %. 11

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13 1.1.5 Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Das direkt gehaltene Immobilienvermögen erhöhte sich um 5,2 % von EUR 856,9 Mio. auf EUR 901,1 Mio. Es setzte sich zum aus 25 Immobilien zusammen. Weiterhin werden 26 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften mit einem Wert von EUR 533,7 Mio. gemäß Vermögensaufstellung gehalten. Unter Einbeziehung der durch Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien (zum anteiligen Sachverständigenwert) beträgt der Durchschnittswert der fertigen Objekte EUR 35,3 Mio. nach EUR 36,8 Mio. im Vorjahr. Der durchschnittliche Wert je Quadratmeter Nutzfläche aller fertigen Objekte beträgt EUR Der Nutzflächenbestand des Immobilienvermögens sowie der durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien (jeweils anteilig) erhöhte sich von insgesamt m 2 auf m 2. Zum Berichtsstichtag lag die Vermietungsquote bei 95,3 % des Mietertrages oder 96,9 % der Gesamtnutzfläche. Hinweise zu einzelnen Objekten: Hamburg / Motel One Aus steuerrechtlichen Gründen muss die Nutzfläche im Untergeschoss (Tiefgarage) neu ermittelt werden. Aus diesem Grund wurde diese, bei unveränderten Mietkonditionen, bis zur genauen Feststellung aus der Gesamt nutzfläche herausgerechnet. Das Objekt weist dadurch vorläufig eine Nutzfläche von insgesamt m 2 aus. Boulogne-Billancourt / Atrium Wie bereits im Halbjahresbericht angegeben, ist das Bürogebäude Atrium im Pariser Vorort Boulogne-Billancourt langfristig an den größten französischen Fernsehsender Télévision Française 1 (TF1) vermietet. Das Objekt wurde in einem Gemeinschaftsprojekt mit dem Mieter über einen Zeitraum von 14 Monaten umfassend saniert. Die Fertigstellung erfolgte im Jahr Das anschließende Neuaufmaß von 2010 weist eine Nutzfläche von insgesamt m 2 auf Latente Steuern Die Rückstellungen in der Vermögensaufstellung beinhalten eine Risikovorsorge für latente Steuern. In den meisten Ländern außerhalb Deutschlands, in denen der UniInstitutional European Real Estate Immobilien hält, sind im Falle der Veräußerung des Objektes Steuern auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen. Bemessungsgrundlage hierfür ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem durch die jähr lichen Abschreibungen verminderten steuerlichen Buchwert. Diese latente Steuerpflicht entsteht zwar erst im Falle und mit Veräußerung des jeweiligen Objektes, bildet jedoch bereits heute einen wertmindernden Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher Altersstruktur (in %) älter als 20 Jahre (1990 und früher) 15 bis 20 Jahre (1995 bis 1991) 10 bis 15 Jahre (2000 bis 1996) 5 bis 10 Jahre (2005 bis 2001) bis 5 Jahre (2006 und später) 0,0 5,6 10,3 10,5 14,2 14,9 29,3 29,8 35,7 n Objektalter gemäß Sachverständigengutachten 1) n Zeitraum nach letztem Umbau gemäß Vermögensaufstellung Teil I 2) 49,7 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 1) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. 2) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die ausschließlich Grundstücke halten). Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1) (in %) größer 200 Mio. EUR 1 Objekt 150 bis 200 Mio. EUR 1 Objekt 100 bis 150 Mio. EUR 1 Objekt 50 bis 100 Mio. EUR 9 Objekte 25 bis 50 Mio. EUR 13 Objekte 10 bis 25 Mio. EUR 16 Objekte bis 10 Mio. EUR 8 Objekte 4,1 5,5 3,0 8,6 17,2 28,5 33,1 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 1) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Beteiligungsgrad herangezogen. 13

14 Immobilienentwicklungen UniInstitutional European Real Estate Lfd. Nr. Projekt Mietfläche m 2 Vorvermietungsstand/ Vermietungsstand zum Stichtag 1) (in %) Gesamtinvestition in Mio. EUR 2) Erwerbsdatum 30 Kiinteistö Oy Alberga Talo A, Helsinki; Espoo, Alberga Talo A ,0 37, Summe ,3 1) Nach Ertrag. 2) Voraussichtliche Gesamtinvestition nach erfolgter Fertigstellung. Faktor, der in der Vermögensaufstellung nicht unberücksichtigt bleiben darf. Aus diesem Grund und um eine Gleichbehandlung aller Anleger über die gesamte Halte periode der Objekte zu ge - währleisten sind derartige, sich über die Haltezeit des Objektes aufbauende latente Steuern auf Veräußerungsgewinne beim Uni- Institutional European Real Estate bereits in voller Höhe in die Rückstellungen eingestellt bzw. wertmindernd in den jeweiligen Gesellschaftswerten berück sichtigt. Wenn die latente Steuer nach dem Steuerrecht des Staates, in dem die Immobilie liegt, aufgrund der Berücksichtigung von Reinvestitionsrücklagen bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für den Veräußerungsgewinn ge mindert wurde, wird gemäß der Investment-Rechnungslegungs- und Be wertungsverordnung vom gegebe nenfalls die Risikovorsorge bis zum linear auf die volle Höhe aufgebaut Immobilienaktivitäten Im Berichtszeitraum wurde der Immobilienbestand des UniInstitutional European Real Estate durch den Erwerb von sechs Objekten mit einem Gesamtvolumen von über EUR 211,8 Mio. weiter aus - gebaut. Im Bürobereich entfielen die Neuinvestments auf Deutschland, Finnland und Polen. Darüber hinaus wurde der Einzelhandelsanteil des Fonds durch den Erwerb der Galerie des Einkaufszentrums Casal Bertone in Rom zusätzlich gestärkt. Im Berichtszeitraum wurden außerdem Marktchancen in Seoul und Stockholm für zwei Objektverkäufe aktiv genutzt. Die Vermietungsquote des Fonds nach Mietertrag lag zum Be - richts stichtag bei 95,3 % und damit auf dem guten Niveau des Vorjahres (95,7 %). Die durchschnittliche Vermietungsquote nach Mietertrag betrug 95,8 % gegenüber der Vorjahresperiode mit 95,9 %. Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt) Espoo / Alberga Talo A Nähere Hinweise siehe unter Ankäufe (Bestandsübergang erfolgt). Sehnde / Delticom Nähere Hinweise siehe unter Ankäufe (Bestandsübergabe erfolgt). Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang noch nicht erfolgt) Den Haag / De Monarch Nähere Hinweise siehe unter Ankäufe (Bestandsübergang noch nicht erfolgt). Immobilienentwicklungen (Gebäude in Planung) Manchester / Erweiterung des Radisson Blu Hotel Manchester Airport Das am erworbene Hotel kann, auch dadurch bedingt, dass es in Manchester das einzige Hotel mit unmittelbarem Flughafen-Anschluss ist, eine kontinuierlich gute Auslastung verzeichnen. Aus diesem Grund wurde ursprünglich eine Erweiterung um ca. 150 Zimmer konzipiert, für die ein entsprechender Pachtvertragsnachtrag verhandelt wurde. Allerdings wurde zwischenzeitlich von beiden Parteien aus strategischen und geschäftspolitischen Gründen von einer Erweiterung des Hotels abgesehen. Ankäufe (Bestandsübergang erfolgt) Darmstadt / Europa Arcaden BA II Im Rahmen eines Asset-Deals wurde am die Büroimmobilie Europa Arcaden BA II in Darmstadt erworben. Die im August 2009 fertiggestellte und nunmehr zu 100 % vermietete Multi-Tenant-Immobilie mit einer Nutzfläche von rund m 2 hat bonitätsstarke Mieter mit langfristigen Mietverträgen von bis zu 20 Jahren Laufzeit. Das Objekt verfügt über eine ausgezeichnete Infrastruktur. Die Europa Arcaden BA II befinden sich direkt neben dem Hauptbahnhof. Mit 1,5 km Entfernung sind die ampelfrei angebundenen Autobahnen A5 und A67 ebenso gut erreichbar. Das Europaviertel liegt zentral zwischen dem zweitgrößten 14

15 Standort der Deutschen Telekom, dem Business- und Technologiepark TZ-Rhein-Main und dem Europäischen Raumflugkontrollzentrum der ESA, dem ESOC. Wichtige Nachbarn sind das Technologieund Informationszentrum Darmstadt (TIZ) und die EUMETASAT. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Espoo / Alberga Talo A Am wurde das m 2 Mietfläche umfassende Büroprojekt Alberga Talo A im finnischen Espoo im Rahmen eines Share-Deals erworben. Das Büroprojekt ist Teil des rund zehn Kilometer nordwestlich des Geschäftszentrums von Helsinki entstehenden Business Parks Alberga. Zur Absicherung der Vermietung wurde mit dem Projektentwickler eine bis zu 36-mo na- tige Mietgarantie ab Fertigstellung vereinbart. Alberga Talo A, dessen Energieverbrauch 25 % unter der in Finnland gültigen Norm liegt, wird eines der ersten Büroobjekte sein, das in Finnland für seine nachhaltige Bauweise mit einem BREEAM-Zertifikat ausgezeichnet werden soll. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte mit Beurkundung am Rom / Casal Bertone Über die neugegründete Immobilien-Gesellschaft Casal Bertone s.a.s. di UIR Italia 2 s.r.l. erfolgte der Ankauf der m 2 Mietfläche (inkl. Nebenflächen) umfassenden Galerie des Einkaufszentrums Casal Bertone in Rom. Das 1998 komplett umgebaute Center befindet sich inmitten eines dicht besiedelten Wohn- Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien 1) Lfd. Nr. Projekt / Objekt / Immobilien-Gesellschaft Erwerbsdatum Verkaufsdatum Verkaufspreis in Mio. EUR Kaufpreis/SV-Wert 2) 3) 4) in Mio. EUR Beteiligungsquote in % Vermietungsquote nach Ertrag in % 5) Vermietungsquote nach m 2 in % 5) Netto anfangs rendite in % 6) Ankäufe Direkt gehaltene Immobilien im Inland 3 Darmstadt, Europa Arcaden BA II 12/ ,3 100,0 100,0 5,5 16 Sehnde, Delticom 11/ ,8 100,0 100,0 6,3 Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Ausland mit Euro-Währung 30 Kiinteistö Oy Alberga Talo A, Helsinki; Espoo, Alberga Talo A 31 Kiinteistö Oy Plaza Pilke, Helsinki; Vantaa, Pilke 35 Casal Bertone s.a.s. di UIR Italia 2 s.r.l., Mailand; Rom, Casal Bertone 12/ ,2 100,0 100,0 100,0 5,3 03/ ,9 100,0 100,0 100,0 5,2 03/ ,0 100,0 100,0 100,0 5,2 Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Ausland mit anderer Währung 47 Zebra Tower Sp. z o.o., Warschau; Warschau, Zebra Tower 05/ ,6 100,0 100,0 100,0 5,9 Verkäufe Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Ausland mit anderer Währung HSB Property Two Investment Asset Securitization Co., Ltd.,Seoul; Seoul, Seoul Mobile Telecom Building Fastighets AB Manhärden, Stockholm; Stockholm, Härden 15, 18 09/ / ,3 59,8 100,0 06/ / ,7 86,6 100,0 1) Sämtliche Objekte/Beteiligungen wurden von Unternehmen/Personen erworben, die in keiner Weise mit der Union Investment Gruppe/Union Investment Real Estate GmbH gesellschaftsrechtlich verbunden sind. 2) Bei Immobilien-Gesellschaften bezieht sich die Gesamtinvestition auf den Gesellschaftserwerb. 3) Bei Ankauf/Verkauf. 4) Bei Immobilien-Gesellschaften wird der anteilige Sachverständigenwert der Immobilie aus gewiesen. 5) Einschließlich Mietgarantie. 6) Kalkulierte Nettoanfangsrendite auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Zugrundelegung der Gesamtinvestition bei Ankauf ohne Fremdfinanzierung in jeweiliger Währung. 15

16 bezirkes im Zentrum Roms unweit des Hauptbahnhofes und umfasst inkl. des Ankermieters Auchan insgesamt m 2. Die gesamte Mietfläche des Centers ist bis Ende 2018 an den Generalmieter Gallerie Commerciali Italia SpA, der in Italien aktuell 42 Shopping-Malls betreibt, vermietet. Casal Bertone umfasst 56 Shops mit Schwerpunkt auf nationale und internationale Filialisten. Das Einkaufszentrum verfügt über Tiefgaragenstellpätze und profitiert von seiner integrierten Lage und den günstigen Verkehrsanbindungen, insbesondere an Roms Ringautobahn. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Sehnde / Delticom Am erfolgte im Rahmen eines Asset-Deals der Ankauf der Projektentwicklung Delticom, einer Logistikimmobilie in Sehnde-Höver. Die im Juli 2011 fertiggestellte Immobilie ist zu 100 % an einen Internet-Reifenhändler vermietet. Sie verfügt über eine Gesamtfläche von ca m 2 und befindet sich unmittelbar an der Autobahnanschlussstelle Hannover-Anderten an der Autobahn A7, einem sehr guten Logistikstandort in Hannover-Ost. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Vantaa / Pilke Im Rahmen eines Share-Deals wurde das m 2 große Bürogebäude Pilke in Helsinkis Büroteilmarkt Vantaa Aviapolis erworben. Das erste Gebäude des neu entstehenden Plaza Business Parks wurde im Februar 2011 fertiggestellt und ist zu 100 % über eine Mietgarantie vermietet. Nach Fertigstellung umfasst der Plaza Business Park eine Mietfläche von rund m 2. Pilke hat für seine nachhaltige Bauweise als erstes Büroobjekt in Finnland und innerhalb des Plaza Business Parks ein BREEAM-Zertifikat erhalten. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Warschau / Zebra Tower Am wurde im Rahmen eines Share-Deals der Ankauf des rund m 2 Büro- und Einzelhandelsflächen umfassenden Class-A-Gebäudes Zebra Tower in Warschau beurkundet. Standort des Objektes ist das Warschauer City-Center am Verkehrsknotenpunkt Rondo Jazdy Polskiej. Nahe der technischen Universität gelegen, verfügt der Zebra Tower mit der U-Bahn-Station Polytechnica über eine direkte Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Das 17-geschossige, zur Multi-Tenant-Nutzung ausgelegte Ge bäude wurde im vierten Quartal 2010 fertiggestellt und ist bereits zu 90 % vermietet; für die freistehenden Flächen besteht seitens des Verkäufers eine dreijährige Mietgarantie. Im Erdgeschoss des Gebäudes sind 770 m 2 Einzelhandels- und Gastronomieflächen vorhanden, die u. a. an eine interna tionale Kaffeehaus- Kette und ein französisches Bistro vermietet sind. Das Objekt wurde zwischenzeitlich mit dem LEED-Zertifikat in Gold (Kategorie Core & Shell ) ausgezeichnet. Der wirtschaft liche Übergang erfolgte am Ankäufe (Bestandsübergang noch nicht erfolgt) Den Haag / De Monarch Am erfolgte die Unterzeichnung des Kaufvertrages für das Bürohaus De Monarch in Den Haag. Der Erwerb erfolgte im Rahmen eines Share-Deals. Es handelt sich bei dem Objekt um ein aus den 1960er Jahren stammendes Gebäude, das zurzeit vollständig saniert und erweitert wird. Vor dem Gebäude wird eine zweigeschossige Tiefgarage mit 170 Stellplätzen errichtet, die an das Bürohaus angeschlossen sein wird. Bei der im ersten Quartal 2012 geplanten Fertigstellung werden dem alleinigen Mieter CAK, verteilt auf 16 oberirdischen Geschossen, ca m 2 zur Verfügung stehen. Für das Gebäude wird eine BREEAM-Zer tifizierung der Klasse Excellent angestrebt. Der Bau- bzw. Abbruchbeginn erfolgte im Dezember Der wirtschaftliche Übergang ist für das erste Quartal 2012 vorgesehen. Vantaa / Hehku Für den UniInstitutional European Real Estate wurde am das Bürogebäude Hehku in Vantaa als Projektentwicklung erworben. Das bereits zu über 50 % vorvermietete Projekt mit einer Gesamtmietfläche von m 2 wird bis Jahresende 2011 fertiggestellt. Zu den künftigen Nutzern gehören u. a. ein weltweit führendes Unternehmen zur Verarbeitung von Verbundwerkstoffen und ein führender Anbieter von Lösungen für den professionellen Beleuchtungsmarkt. Das mit 137 Parkplätzen aus gestattete Hehku ist Teil des aus fünf Bürokomplexen bestehenden Plaza Business Park am Standort Aviapolis, der 25 Kilometer nördlich von Helsinki gelegen von seiner unmittelbaren Nähe zu Finnlands größtem Verkehrsflughafen profitiert. Über den UniInstitutional European Real Estate hält die Union Investment Real Estate GmbH im Plaza Business Park bereits das vollvermietete Bürogebäude Pilke. Für den gesamten Plaza Business Park wird eine BREEAM-Zertifizierung in der Stufe Very Good angestrebt. Der wirtschaftliche Übergang ist für den vorgesehen. Ankäufe (Außerhalb des Berichtszeitraumes) Neubrandenburg / Bethanien-Center Am wurde das Bethanien-Center in Neubrandenburg erworben. Das Objekt ergänzt das Einzelhandelsportfolio des UniInstitu tional European Real Estate. Die Einkaufsmeile Bethanien-Center weist ca m 2 Mietfläche auf und stellt ein gut eingeführtes Einkaufszentrum dar. Es ist in der Region Neubrandenburg das dominierende Einkaufszentrum und profitiert von seiner Funktion als Nr. 1 im Versorgungseinkauf im Südosten Mecklenburg-Vorpommerns mit einem Einzugsgebiet von rund Einwohnern. Es ist für den Individualverkehr sehr gut angebunden. Der wirtschaftliche Übergang ist für das Kalenderjahr 2011 vorgesehen. 16

17 17

18 Verkäufe (Bestandsübergang erfolgt) Seoul / Seoul Mobile Telecom Building Aufgrund sich bietender Marktchancen wurde am für das Objekt Seoul Mobile Telecom Building ein Verkaufsvertrag beurkundet. Das sich seit dem Jahr 2006 im Portfolio des UniInstitutional European Real Estate befindliche Bürohaus mit Gastronomieflächen konnte oberhalb des aktuellen Sachverständigenwertes veräußert werden. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Stockholm /Härden 15, 18 Am erfolgte der Verkauf von 100 % der Gesellschaftsanteile an der Immobilien-Gesellschaft Fastighets AB Manhärden. Die Beteiligungs-Gesellschaft hält die Immobilie Härden 15 und Härden 18 in Stockholm / Schweden. Die Gesellschaftsanteile waren seit Juni 2005 im Besitz des UniInstitutional European Real Estate. Der Verkauf erfolgte aufgrund sich bietender Marktchancen. Der wirtschaftliche Übergang wurde am vorgenommen. Vermietungssituation Im letzten Geschäftsjahr ist die Vermietungsquote von 95,7 % um 0,4 % auf 95,3 % leicht gesunken und befindet sich somit immer noch auf einem sehr guten Niveau. Insgesamt konnten mehr als m 2 vermietet werden. Von dieser Fläche sind rund m 2 Neuvermietungen, für die restlichen m 2 konnten die bestehenden Mietverträge verlängert werden. In diesem Volumen sind die Vertragsverlängerungen von Be - standsmietern im Brüsseler Objekt Le Président über m 2 ebenso wie im Osloer Objekt Campus Nydalen über m 2 enthalten. Weitere m 2 im Objekt Falkenried Piazza in Hamburg sowie m 2 im Rembrandt Tower in Amsterdam wurden erfolgreich verlängert. Neuvermietungen von m 2 im Hamburger Objekt Haus am Mittelkanal, m 2 im Ob jekt Aeroplaza, Eindhoven sowie weitere m 2 in dem Objekt Colorado, Stuttgart konnten erfolgreich umgesetzt werden. Fokus des Fondsmanagements ist es, die Vermietungsquote auf dem gegenwärtig hohen Niveau zu stabilisieren und möglichst noch zu steigern. Um dieses Ziel zu erreichen, werden bei auslaufenden Verträgen aufgrund des hohen Konkurrenzangebotes Mietanreize wie mietfreie Zeiten und Ausbaukostenzuschüsse für die Mieter erforderlich. Dieser Aufwand reduziert kurzfristig die Erträge des Fonds, sichert jedoch mittel- und langfristig für unsere Anleger die Ausschüttungsbasis durch Erwirtschaftung von Ordentlichen Mieterträgen. 1.2 Ausblick Zins- und Devisenkursentwicklungen Die Euro-Staatsschuldenkrise wird auch in den kommenden Monaten der wichtigste Faktor an den europäischen Rentenmärkten bleiben. Mit einem nachhaltigen und kräftigen Anstieg der Renditen von Bundesanleihen ist daher nicht zu rechnen, zumal die Europäische Zentralbank (EZB) nach unserer Einschätzung keine weiteren Leitzinsanhebungen vornehmen wird. Stattdessen ist über das Kaufprogramm für Staatsanleihen hinaus eine Rücknahme der in diesem Jahr vorgenommenen Leitzinserhöhungen wieder in den Bereich des Möglichen gerückt. Gegen steigende Anleiherenditen in den Kernmärkten des Euroraums, vor allem in Deutschland und Frankreich, spricht neben der ungelösten Schuldenkrise auch die gestiegene Wahrscheinlichkeit für einen Wirtschaftsabschwung im zweiten Halbjahr Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen dürfte in Anbetracht dieses Umfelds um den Wert von 2 % schwanken. An den Rentenmärkten der Euro-Peripherie ist unterdessen ein anhaltend hohes Risiko für Kursschwankungen zu erwarten, da eine durchgreifende Lösung der Verschuldungsproblematik nicht in Sicht ist. Die Schuldenkrise dürfte auch weiterhin den Kurs des Euro belasten. Zu - sätzlich könnte ein abnehmender Zinsvorsprung gegenüber den USA für Abwertungsdruck auf den Euro sorgen. Dies spricht weiterhin für große Unsicherheit an den Devisenmärkten. Aktuelle Leerstandsangaben einzelner Objekte 1) Lfd. Nr. Objekt Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Objektes in % zum Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Objektes in % zum Leerstehende Mietfläche in m 2 Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Fonds in % zum Brüssel, Corporate Village Service Center 68,75 57, ,02 45 Oslo, Campus Nydalen 39, ,49 1) Objekte mit mehr als 33 % Leerstandsrate. 2) Mehrwertsteuer nicht enthalten. 18

19 Portfoliostrategie Die strategischen Allokationsbandbreiten des UniInstitutional European Real Estate, welche eine breite Diversifikation des Fonds nach Regionen, Nutzungsarten und Risikoklassifizierungen vorsehen, sind vollständig strategiekonform eingehalten. Das Portfolio weist eine breite Streuung von risikoarmen Investments mit einem regionalen Schwerpunkt in Europa und einer Beimischung von globalen Liegenschaften auf. Zur Vermeidung von größeren Ländergewichtungen besteht eine maximale Anlagegrenze von 40 % für einzelne Länder. Das bedeutendste im Fonds investierte Einzelland, mit einem Anteil am Immobilienbestand von rund 34 %, ist derzeit Deutschland. Eine Änderung der strategischen Ausrichtung des Fonds ist hierbei nicht vorgesehen. Der Fonds ist gegenwärtig zu 90 % in Europa (EWR) investiert. Perspektivisch soll die europäische Quote nachhaltig gesteigert und der Fonds als rein europäisches Produkt aufgestellt werden. Entsprechend wird das Fondsmanagement im Zuge des weiteren Aufbaus des Fonds zunächst keine Investments in Nord- und Südamerika oder Asien/Pazifik für den Fonds verfolgen. Die bestehenden Investments außerhalb Europas sollen bei sich ergebenden Marktgelegenheiten über die nächsten Jahre vermögensschonend und interessewahrend abgebaut werden. Durch ein vorausschauendes, konservativ orientiertes Management war der UniInstitutional European Real Estate in den letzten Monaten nur wenig von den schwierigen Marktbedingungen betroffen. Der Fonds war vielmehr in der Lage, Chancen wahrzuneh- men und sich für eine Wiederbelebung an den Märkten zu positionieren. Wir sind davon überzeugt, unsere Strategie auch in den kommenden Monaten erfolgreich umsetzen zu können. Zur weiteren Stabilisierung der Ertragssituation ist in Abhängigkeit von den Nettomittelzuflüssen die Akquisition von weiteren risikoarmen und hochwertigen Qualitätsobjekten vorgesehen. Objektankäufe sollen schwerpunktmäßig in den klassischen europäischen Core-Märkten erfolgen. Für Ihr bisheriges Vertrauen, sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, danken wir Ihnen. Hamburg, im November 2011 Union Investment Real Estate GmbH Die Geschäftsführung Dr. Kutscher Dr. Beck (Vorsitzender) Dr. Billand Dr. Hermanns-Engel Noack Regionale Verteilung des Immobilienvermögens des UniInstitutional European Real Estate 1) Portfolioanteil in % Ziel: % Ziel: bis 30 % % % 0 Europa (EWR) n 1) Ziel-Korridor n Welt (ex. EWR) IST-Verteilung Bestand inklusive Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. 19

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