Offener Immobilienfonds. 1. April bis 30. September 2013 Halbjahresbericht

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1 Offener Immobilienfonds 1. April bis 30. September 2013 Halbjahresbericht

2 Auf einen Blick Kennzahlen hausinvest in Mio. ISIN: DE WKN: Stand Stand Immobilien Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Liquiditätsanlagen Sonstige Vermögensgegenstände /. Verbindlichkeiten und Rückstellungen Fondsvermögen Immobilienvermögen davon direkt gehalten davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten Im Ausland liegende Immobilien davon direkt gehalten davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten Im Inland liegende Immobilien davon direkt gehalten davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten Nettomittelveränderung Anzahl der Fondsobjekte (direkt und indirekt) davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten davon im Ausland Veränderungen im Berichtszeitraum (mit Übergang Nutzen und Lasten) Ankäufe (Anzahl) Verkäufe (Anzahl) Vermietungsquote (Stichtag) 90,1 % 90,3 % Rücknahmepreis je Anteil in 40,52 41,41 Ausgabepreis je Anteil in 42,55 43,48 Ausschüttung in Mio Ertragsschein-Nr. 40 Anteilumlauf (Mio. Stück) Ausschüttung am Ausschüttung je Anteil in 1,25 Total Expense Ratio (TER) k.a. 0,98 % Anlageerfolg (BVI-Methode) 5 2,2 % 2,6 % Ergebnis aus Immobilien (Eigenkapital) k.a. 3,9 % Ergebnis aus Liquidität k.a. 1,4 % Steuerfreier Anteil am Anlageerfolg 6 66,3 % 7 Wertentwicklung seit Auflegung (BVI-Methode) 945,4 % 936,3% 1 Bezieht sich auf das entsprechende Geschäftsjahr vom 1. April bis 31. März 2 Bei der Immobilie Stockholm (Danderyd) Enebybergsvägen wurde ein Teilgrundstück zugekauft. 3 Zusätzlich wurden 50 % der Beteiligung an der Immobilien-Gesellschaft CG-78 Shenton Way Singapore Private Limited, Singapur, veräußert. 4 Auf Basis des Anteilumlaufs am Ausschüttungstag. 5 Ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttungen sofort wieder angelegt. Vergangenheitswerte stellen keine Garantie für die zukünftige Performance- Entwicklung dar. 6 Nicht Bestandteil des "Besonderen Vermerks" des Abschlussprüfers. 7 Für Bestandsanleger bei kompletter Wiederanlage. Ohne Berücksichtigung von steuerlichen Auswirkungen eventueller Mehr- oder Minderwerte, die bei einem Veräußerungszeitpunkt der Anteile anfallen könnten.

3 Geografische Verteilung der Fondsimmobilien Gesamtzahl der Objekte Seite 24 ff. Büroimmobilienmärkte europa Belgien Objekte: 1 Anteil: 1,6 % VKW 1 : T Deutschland Objekte: 30 Anteil: 17,7 % VKW 1 : T Finnland Objekte: 2 Anteil: 1,4 % VKW 1 : T Frankreich Objekte: 20 Anteil: 22,5 % VKW 1 : T Großbritannien Objekte: 10 Anteil: 19,4 % VKW 1 : T Italien Objekte: 9 Anteil: 6,9 % VKW 1 : T Luxemburg Objekte: 3 Anteil: 1,9 % VKW 1 : T Niederlande Objekte: 15 Anteil: 9,1 % VKW 1 : T Österreich Objekte: 5 Anteil: 1,3 % VKW 1 : T Polen Objekte: 2 Anteil: 1,0 % VKW 1 : T Portugal Objekte: 3 Anteil: 1,8 % VKW 1 : T Schweden Objekte: 3 Anteil: 3,1 % VKW 1 : T Spanien Objekte: 1 Anteil: 1,3 % VKW 1 : T Tschechien Objekte: 2 Anteil: 2,1 % VKW 1 : T Türkei Objekte: 1 Anteil: 1,7 % VKW 1 : T asien Japan Objekte: 3 Anteil: 2,2 % VKW 1 : T Singapur Objekte: 2 Anteil: 5,0 % VKW 1 : T P Id-Nr VKW = Verkehrswert.

4 2 Inhalt 5 17 an unsere anleger 7 Bericht der Geschäftsführung 10 Anlageerfolg 12 Fondsstrategie des hausinvest immobilienportfolio 18 Immobilienmärkte und -aktivitäten 37 Portfoliostruktur 41 An- und Verkäufe 42 Projektentwicklungen 44 Vermietungsmanagement 46 Immobilienverzeichnis 104 Erläuterungen zum Immobilienverzeichnis 106 Beteiligungsverzeichnis

5 3 An unsere Anleger unsere An Immobilienportfolio Immobilienpor Zahlen und Fakten Zahlen und Fa Sonstiges Sons Besondere Anlegerhinw Rechtliches und steuerliches Risiko Eine Änderung fehlerhaft festgestellter Besteuerungsgrundlagen des Fonds für vorangegangene Geschäftsjahre (z. B. aufgrund von steuerlichen Außenprüfungen) kann für den Fall einer für den Anleger steuerlich grundsätzlich nachteiligen Korrektur zur Folge haben, dass der Anleger die Steuerlast aus der Korrektur für vorangegangene Geschäftsjahre zu tragen hat, obwohl er unter Umständen zu diesem Zeitpunkt nicht in dem Sondervermögen investiert war. Umgekehrt kann für den Anleger der Fall eintreten, dass ihm eine steuerlich grundsätzlich vorteilhafte Korrektur für das aktuelle und für vorangegangene Geschäftsjahre, in denen er an dem Sondervermögen beteiligt war, durch Rückgabe oder Veräußerung der Anteile vor Umsetzung der entsprechenden Korrektur nicht mehr zugute kommt. Zudem kann eine Korrektur von Steuerdaten dazu führen, dass steuerpflichtige Erträge beziehungsweise steuerliche Vorteile in einem anderen als eigentlich zutreffenden Veranlagungszeitraum tatsächlich steuerlich veranlagt werden und sich dies beim einzelnen Anleger negativ auswirkt zahlen und fakten 115 Liquiditätsmanagement 117 Währungsmanagement 124 Finanzierungsmanagement 127 Risikobericht 133 Anlegerstruktur 134 Zusammengefasste Vermögensaufstellung 140 Vermögensaufstellung 168 Erläuterungen zur Vermögensaufstellung sonstiges 178 Gremien 181 Corporate Governance und BVI-Wohlverhaltensregeln 182 Besondere Anlegerhinweise umschlag Auf einen Blick Kennzahlen des hausinvest legende Seitenverweis Internetlink eine unserer BeSTaNDSImmoBILIeN: Orio Center in Bergamo, Italien

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7 7 an unsere anleger 7 Bericht der Geschäftsführung 10 Anlageerfolg 12 Fondsstrategie des hausinvest

8 6 Die Geschäftsführung (von links nach rechts): Dr. Frank Henes, Dr. Eduardo Moran, Dr. Andreas Muschter, Roland Holschuh, Erich Seeger

9 7 An unsere Anleger Bericht der Geschäftsführung Immobilienportfolio Zahlen und Fakten Sonstiges Bericht der Geschäftsführung Sehr geehrte Anlegerinnen und Anleger, hausinvest hat das erste Geschäftshalbjahr zum 30. September 2013 erneut mit einem soliden Ergebnis abgeschlossen. Der Fonds erzielte insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Niedrigzinsphase mit 2,2 Prozent Anlageerfolg auf Jahresbasis (nach BVI-Methode) eine wertbeständige Entwicklung. Damit zählt hausinvest weiter zu den führenden Offenen Immobilienfonds in Deutschland. Zugleich hat er seine Marktposition unter den sicherheitsorientierten Sachwertanlagen gefestigt. Während der ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2013/2014 verbuchte der Fonds Nettomittelzuflüsse in Höhe von insgesamt rund 237 Millionen Euro. Das Immobilienvermögen beträgt zum Stichtag 11,12 Milliarden Euro und umfasst 112 Objekte, die auf 63 Städte in 17 Ländern verteilt sind. Mit 15,74 Prozent Bruttoliquidität verfügt hausinvest nach wie vor über ein angemessenes Liquiditätspolster, das sich weit oberhalb der gesetzlich geforderten Mindestquote von 5 Prozent bewegt. Im zurückliegenden Geschäftshalbjahr waren wir weiterhin verstärkt auf der Verkaufsseite tätig. Mit der Veräußerung des Bürokomplexes Vélizy an der südlichen Peripherie von Paris haben wir das Fondsportfolio weiter optimiert. Vélizy zählte mit über 200 Millionen Euro Verkehrswert zu den Schwergewichten im Fonds. Die Immobilie war im Jahr 2007 als Projektentwicklung in den Fondsbestand übernommen worden und wurde nun mit einem Verkaufserlös von rund 219 Millionen Euro veräußert. Noch zum Beginn dieses Jahres konnten wir mit dem Alleinmieter Bouygues Telecom drittgrößter Mobilfunkanbieter Frankreichs den Mietvertrag für seine Quadratmeter langfristig verlängern. Dies war für uns einerseits Beweis genug, dass das Gebäude über einen hohen Qualitäts- und Ausstattungsstandard verfügt. Andererseits gelang es uns aufgrund der Vollvermietung des Objektes, das Interesse bei potentiellen Käufern noch weiter zu steigern. Der selektive Verkauf von Bestandsobjekten wird auch künftig wichtiger Bestandteil unserer aktiven Portfoliosteuerung sein. Im Rahmen unseres aktiven Portfoliomanagements richtete sich der Fokus in den vergangenen Monaten auf Verkaufstransaktionen an Standorten, die eine entsprechende Marktreife erreicht hatten. Im laufenden Geschäftsjahr sind auch wieder verstärkt Immobilienakquisitionen geplant. Zum Ende des

10 8 Berichtszeitraums befanden sich zwei Projekte in fortgeschrittenen Verhandlungen. Darüber hinaus haben derzeit auch Investitionen in substanzielle Shopping-Center-Erweiterungen einen hohen Stellenwert. Damit tragen wir dem anhaltenden Interesse an Mietflächen in unseren Centern Rechnung. Bei drei aktuellen Projekten im Westfield Center, London, Orio-Center, Bergamo und im Forum Bornova, Izmir beläuft sich das gesamte Investitionsvolumen auf rund 120 Millionen Euro. Neben den vielversprechenden Vermietungsaktivitäten im Bereich der Einzelhandelsobjekte hat unser Asset-Management auch mit Blick auf das Gesamtportfolio im ersten Geschäftshalbjahr zahlreiche Vermietungserfolge erzielen können. Für Flächen mit einem Gesamtvolumen von Quadratmetern gelang es, eine Vielzahl neuer Mietverträge abzuschließen oder bestehende Vereinbarungen zu verlängern. Die weiterhin gute Vermietungsquote von 90,1 Prozent sowie die ausgewogene Mieterstruktur dienen als Basis für die nachhaltig stabile Ertragslage des Fonds. Ausblick Der Markt für Offene Immobilienfonds bietet nach dem abgeschlossenen Konsolidierungsprozess und der produktstärkenden Neuregulierung gute Zukunftsperspektiven. Als einer der größten und etablierten Fonds dieses Anlagesegments bringt hausinvest die notwendigen Voraussetzungen für eine weiterhin erfolgreiche Entwicklung mit. Das am 22. Juli 2013 eingeführte Kapitalanlagegesetzbuch betrachten wir als ein klares Bekenntnis des Gesetzgebers zur Anlageklasse der Offenen Immobilienfonds. Durch die neuen Regelungen werden die Produkte in ihrem Profil als langfristiges Sachwertinvestment für Privatanleger deutlich gestärkt. Bereits seit heute sind hausinvest-anleger durchschnittlich sieben Jahre im Fonds investiert. Eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren und eine zwölfmonatige Kündigungsfrist sind darum akzeptable Vorgaben. Außerdem tragen sie zu einer effizienteren Liquiditätssteuerung bei, was wiederum die Stabilität des Fonds weiter erhöht. Die Herausforderung im Fondsmanagement liegt derzeit eindeutig bei der Beschaffung von Immobilien, die hinsichtlich der Qualität, dem Risikoprofil und vor allem der Rendite den Anforderungen entsprechen, die wir im Interesse unserer Kunden stellen. Unsere Schwerpunkte liegen neben der grund-

11 9 An unsere Anleger Bericht der Geschäftsführung Immobilienportfolio Zahlen und Fakten Sonstiges sätzlichen Fokussierung auf Core-Objekte auch auf Investitionen in Bestandserweiterungen sowie der verstärkten Prüfung der Akquisition von Projektentwicklungen. Auf dieser Basis ist es unser Ziel, mit aktivem Asset- Management über alle Lebenszyklusphasen gute Vermarktungsvoraussetzungen zu schaffen. Wir sind davon überzeugt, dass künftig nicht mehr nur Verkaufsgewinne aus Immobilientransaktionen ein wesentlicher Erfolgsfaktor sind, sondern vor allem die Fähigkeit, durch ein aktives Portfolio- und Asset-Management eine solide Wertentwicklung zu erzielen. Die Vermietungsperformance hat aufgrund der Mietvertragslaufzeiten eine längerfristige Auswirkung auf das Gesamtergebnis im Fonds und ist somit als stetigere beziehungsweise nachhaltigere Komponente anzusehen. hausinvest gehört nach wir vor zu den attraktiven Sachwertinvestments mit langfristig soliden Renditen über dem Inflationsniveau bei gleichzeitig geringem Risiko. Zum Geschäftsjahresende erwarten wir eine stabile Einjahresrendite (nach BVI-Methode) im Bereich von 2,5 Prozent. Dr. Andreas Muschter (Sprecher) Dr. Frank Henes Roland Holschuh Erich Seeger Dr. Eduardo Moran

12 10 Anlageerfolg Seit über 40 Jahren im Plus hausinvest hat das erste Geschäftshalbjahr zum 30. September 2013 mit einem soliden Anlageerfolg von 2,2 Prozent (nach BVI-Methode) abgeschlossen. Damit liegt der Fonds nicht nur im vorderen Feld aller Offenen Immobilienfonds, sondern beweist gerade in Anbetracht der derzeitigen Niedrigzinsphase seine verlässliche Beständigkeit. Die historische Betrachtung belegt einmal mehr, dass hausinvest langfristig erfolgreich ist und seit mittlerweile über 4 Jahrzehnten nach seiner Auflegung im Jahr 1972 jedes Jahr positive Wertsteigerungen erzielt hat. Rendite des hausinvest per 30. September 2013 in % 1 Jahr 3 Jahre 2,2 2,2 2,5 7,8 5 Jahre 3,0 15,9 Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttungen sofort wiederangelegt) per 30. September Vergangenheitswerte stellen keine Garantie für die zukünftige Per formance-entwicklung dar. 10 Jahre 3,4 20 Jahre 4,4 40,1 135,7 Absolute Wertentwicklung über verschiedene Anlagezeiträume Durchschnittliche Wertentwicklung p.a. über verschiedene Anlagezeiträume seit Fondsauflegung 5, ,4

13 11 An unsere Anleger Anlageerfolg Immobilienportfolio Zahlen und Fakten Sonstiges Insbesondere der direkte Vergleich mit dem OFIX-Index zeigt deutlich, dass sich hausinvest zumeist oberhalb des Branchendurchschnitts bewegt. Der Index bildet die Performance aller deutschen Offenen Immobilienfonds ab, die für Privatanleger verfügbar sind. haus- Invest liegt mit seinen erzielten Anlageerfolgen seit Anfang 2008 konsequent über den Indexwerten. Gerade in wirtschaftlichen Krisenzeiten kann der Fonds das Potenzial seiner stetigen und stabilen Renditen ausspielen und beweist damit erneut seine Qualität als stabiles Basisinvestment. Vergleich hausinvest und OFIX-Index (30. September September 2013) in % OFIX-Index: Index aller deutschen Offenen Immobilienfonds, die für Privatanleger verfügbar sind. Quelle: Investment Property Databank GmbH (www.ipd.com), Commerz Real AG hausinvest OFIX-Index Wir werden auch weiterhin alles dafür tun, dass hausinvest seine erfolgreiche Geschichte in der Zukunft fortsetzt. Dafür ist es notwendig, die Anlagestrategie regelmäßig an sich ändernde Rahmenbedingungen anzupassen und den Fonds damit strategisch weiterzuentwickeln. Mit seiner sachwertunterlegten Substanz wird der Fonds wie bisher den Anlegerwünschen nach Sicherheit und Inflationsschutz gerecht werden.

14 12 Fondsstrategie des hausinvest zum 30. September 2013 Anlageziel des Fonds Der Fokus des hausinvest liegt auf der Erzielung stabiler Anlageerfolge mit renditestarken Gewerbeimmobilien an den wirtschaftsstarken Standorten der Europäischen Union. Zur Renditeoptimierung können maximal 15 Prozent des Immobilienvermögens außerhalb von Europa investiert werden. Dabei wird besonderer Wert auf eine gute Mischung hinsichtlich des Kriteriums Standort und Immobilienart sowie auf einen gesunden Mieter-Mix gelegt. Zusätzlich wird ein hoher steuerfreier Anteil am Anlageerfolg angestrebt. Die langfristige Zielrendite des hausinvest liegt bei 4 6 Prozent p. a. Portfoliomanagement Das Fondsmanagement des hausinvest investiert in hochwertige Immobilien (Core / Core plus) mit gutem Wertentwicklungspotenzial. Dabei wird ein Schwerpunkt auf 1a-Lagen gelegt. Um die unterschiedlichen Marktzyklen an den internationalen Immobilienmärkten umfassend zu nutzen, wird eine aktive Transaktionsstrategie umgesetzt. Diese trägt der aktuellen Marktsituation in vollem Umfang Rechnung und berücksichtigt gleichzeitig auch erwartete Entwicklungen. Mit dieser Strategie können zudem gegenläufige Markttrends harmonisiert werden. Das führt zur Stabilisierung und Optimierung der wirtschaftlichen Ertragsfähigkeit des Fonds. Immobilien, die aufgrund von Objekt- und Standortfaktoren nicht mehr den Fondsanforderungen entsprechen, werden mit Blick auf ein positives Marktumfeld vorteil haft verkauft, um dadurch Gewinne realisieren zu können. Der Erlös kommt attraktiven Gewerbeimmobilien an neuen oder wieder erstarkenden Immobilienstandorten zugute. Das junge Immo - bilienportfolio gewährleistet die Marktfähigkeit der Immobilien, weil dadurch ihre Instandhaltungskosten niedriger ausfallen. Der moderne Immobilienbestand fördert gleichzeitig die Chance künftiger Neuvermietungen, Wertsteigerungen oder Verkäufe der Objekte.

15 13 An unsere Anleger Fondsstrategie des hausinvest Immobilienportfolio Zahlen und Fakten Sonstiges Renditeorientierte Bestandsoptimierung Im Mittelpunkt der Fondsstrategie steht zudem eine kontinuierliche Verbesserung der Qualität des Immobilienvermögens durch ein renditeorientiertes, ganzheitliches Immo bilienmanagement. Ziel ist die optimale Ausschöpfung aller Wertschöpfungspotenziale im Lebenszyklus eines Immobilieninvestments. Diversifikation Die Verwaltung des Liegenschaftsvermögens nach dem Grundsatz der Risikostreuung bildet die Grundlage für stabile Erträge. Die breite geografische Verteilung der Immobilien und die optimale Aufteilung des Portfolios nach Größenklassen sowie Hauptnutzungsarten minimieren eventuelle marktseitige Risiken. Eine ausgewogene Verteilung der Investitionen auf verschiedene Immobilienarten und eine Vielzahl von Mietern aus unterschiedlichen Wirtschaftssektoren erhöht zudem die Unabhängigkeit gegenüber konjunkturellen Schwankungen innerhalb bestimmter Wirtschaftsbranchen. Liquiditätsmanagement hausinvest hält grundsätzlich einen über die gesetzliche Mindestliquidität von 5 Prozent hinausgehenden strategischen Anteil liquider Mittel im Bereich von 15 Prozent des Fondsvermögens. Erklärtes Ziel ist die Erwirtschaftung einer am Geldmarkt orientierten Verzinsung bei konservativen, risikoaversen Liquiditätsanlagen. Seite 115 Liquiditätsmanagement Währungsmanagement Die Fremdwährungspositionen werden im hausinvest nahezu vollständig abgesichert. Dies unterstreicht den verantwortungsvollen Umgang mit Wechselkursrisiken. Seite 117 Währungsmanagement Anlagestrategie des hausinvest zum 30. September 2013 Sektorallokation des hausinvest in % Büro ZA 63,7 63,7 Handel 31,7 31,7 ZA Hotel / Logistik / Sonstiges ZA 4,6 4, Auf Basis der Verkehrswerte per 30. September 2013 Bestand nach Fertigstellung aller Projektentwicklungen Bestand ohne Projektentwicklungen ZA Ziel-Anlagespektrum

16 Eine unserer bestandsimmobilien: Westfield in London, Großbritannien

17 15 An unsere Anleger Fondsstrategie des hausinvest Anlageerfolg Immobilienportfolio Zahlen und Fakten Sonstiges Finanzierungsmanagement Zur Wahrung der konservativen Gesamtausrichtung des Fonds ist unter Ausnutzung steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten und zur Absicherung der Fremdwährungspositionen die Aufnahme von Fremdkapital zur Finanzierung von Immobilieninvestments auf maximal 30 Prozent des Immobilienvermögens beschränkt. Seite 124 Finanzierungsmanagement Länderallokation des hausinvest Deutschland ZA 17,7 17,7 in % Europa: mindestens 85 % Großbritannien ZA 19,4 19,4 Frankreich ZA 22,5 22,5 Global: maximal 15 % Sonstige EU- / EWR-Core ZA 33,2 33,2 Asien / Pazifik Nordamerika ZA 7,2 7,2 Bestand nach Fertigstellung aller Projektentwicklungen Auf Basis der Verkehrswerte per 30. September 2013 ZA Bestand ohne Projektentwicklungen Ziel-Anlagespektrum

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19 17 immobilienportfolio 18 Immobilienmärkte und -aktivitäten 37 Portfoliostruktur 41 An- und Verkäufe 42 Projektentwicklungen 44 Vermietungsmanagement 46 Immobilienverzeichnis 104 Erläuterungen zum Immobilienverzeichnis 106 Beteiligungsverzeichnis

20 18 Immobilienmärkte und -aktivitäten Wirtschaft Während sich besonders Deutschland, Österreich und Schweden robust zeigen und in diesem Jahr erneut mit einem positiven Wirtschaftswachstum rechnen können, kommt die Wirtschaft der südlichen Peripherieländer nur schwer in Gang. Portugal, Spanien und Italien werden über das Jahr gesehen erneut ein Schrumpfen der Wirtschaft hinnehmen müssen, wenn auch nicht mehr ganz so drastisch wie im vergangenen Jahr. Vieles spricht dafür, dass die Krisenländer allmählich Boden unter die Füße bekommen, so legte beispielsweise das BIP in Portugal über das zweite Quartal 2013 überraschend deutlich zu. Wir gehen davon aus, dass mit Ausnahme von Zypern alle anderen genannten Länder im zweiten Halbjahr 2013 wieder in die Wachstumsspur zurückfinden. Wachstumstreiber ist dabei vor allem der Export. Die Peripherieländer haben mit Ausnahme von Italien ihre in den ersten Jahren der Währungsunion erlittenen Verluste an preislicher Wettbewerbsfähigkeit nahezu wettgemacht. Negativ schlagen jedoch weiterhin eine hohe Arbeitslosenquote, sinkende Einkommen und harte soziale Einschnitte für viele Teile der Bevölkerung zu Buche. Bis die hohen Arbeitslosenzahlen und das Wirtschaftswachstum auf das Vorkrisenniveau zurückkehren werden, wird es aber noch etwas dauern. Während die Peripherieländer ausgenommen Italien vieles dafür tun, die Krise zu überwinden, tritt die wirtschaftliche Entwicklung einiger Kernländer auf der Stelle. So ist Frankreichs Wirtschaft über die letzten Jahre zunehmend in eine Schieflage geraten und weitere Reformen auf dem Arbeitsmarkt sind nötig, um das Land wieder wettbewerbsfähig zu machen. Und auch Finnland, Belgien und die Niederlande haben innerhalb des Euroraums an Wettbewerbsfähigkeit verloren und ihre Verschuldung ist im vergangenen Jahr deutlich gestiegen. In den Niederlanden leiden die Immobilienbesitzer unter der Preiskorrektur der privaten Wohnimmobilien und schränken infolgedessen ihren Konsum ein. Die privaten Ausgaben insgesamt sanken deshalb in den letzten Monaten, was unter anderem die Umsätze des Einzelhandels unter Druck setzt. In Finnland dagegen sind die Lohnstückkosten über die Jahre so stark gestiegen, dass sie jetzt weit über dem europäischen Durchschnitt liegen. Auch verlor das Land rund 20 Prozent seiner Exporte. In Frankreich sehen wir viele Aktivitäten, um die Wettbewerbsfähigkeit wieder herzustellen, allerdings bringen diese unserer Meinung nach nur wenig: ein Schritt vor, ein Schritt zurück. In Italien bemüht sich die Regierung ihre Koalition zu stabilisieren und die Causa Berlusconi hinter sich zu lassen, während Italien den Anschluss an die anderen Euro-Ländern weiter verliert. Deutschland stellt, neben Österreich und Schweden, mit seiner stabilen wirtschaftlichen Entwicklung eine positive Ausnahme im Euro-Raum dar. Diverse Indikatoren deuten seit Längerem eine starke konjunkturelle Entwicklung an und im zweiten Quartal 2013 ist die deutsche Wirtschaft um 0,5 Prozent gewachsen. Vor allem der private Konsum stützt die konjunkturelle Entwicklung, da die niedrige Arbeitslosenquote und Lohnsteigerungen die Konsumlaune nachhaltig beflügeln. Trotz der Schwäche einiger wichtiger Abnehmerländer entwickelt sich auch der deutsche Export weiterhin positiv und in der zweiten Jahreshälfte kann mit einer weiteren Steigerung der Exporte gerechnet werden. Sollte die

21 19 An unsere Anleger Immobilienportfolio Immobilienmärkte und -aktivitäten Zahlen und Fakten Sonstiges Euro-Krise weiter in Schach gehalten werden, rechnen wir mit einer deutlichen Belebung der deutschen Wirtschaft zum Jahresbeginn 2014, gefolgt von einem moderaten Wachstum in der zweiten Jahreshälfte. Wir rechnen damit, dass die Wirtschaft im Euroraum in den nächsten Monaten an das positive Ergebnis des zweiten Quartals (+ 0,3 Prozent) anknüpft und dem eingeschlagenen Wachstumspfad weiter folgt. Voraussetzung für eine nachhaltige Erholung ist allerdings, dass die von der Staatsschuldenkrise ausgehende Verunsicherung weiter nachlässt und damit die expansive Geldpolitik stärker zum Tragen kommt. In diesem Zusammenhang ist die Umsetzung notwendiger Reformen eben nicht nur in den südlichen Peripherieländern, sondern vor allem auch in Kernländern wie Frankreich und den Niederlanden von Bedeutung. Die türkische Wirtschaft hat 2012 und in der ersten Hälfte von 2013 ihr starkes Wachstum aus 2011 nicht fortsetzen können. Mit einem Anstieg von nur 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr, expandierte die türkische Wirtschaft 2012 deutlich langsamer als noch 2011 (8,8 Prozent). Hemmschuh ist die Lage in Europa, dem wichtigsten Absatzmarkt türkischer Unternehmen. Kritisch sehen wir, dass deutlich mehr Waren importiert als exportiert werden und deshalb das Außenhandelsdefizit des Landes seit Jahren negativ ist. Auch haben die politischen Unruhen im Frühjahr für eine deutliche Dämpfung bei den privaten Ausgaben geführt. Trotzdem: Der hohe Nachholbedarf und die vielversprechende Bevölkerungsstruktur die Hälfte der Einwohner ist unter 40 Jahre, und die Bevölkerung wird in den nächsten 30 Jahren um circa 20 Prozent zulegen macht die Türkei zu einem attraktiven Ziel für expandierende Einzelhändler. Da wir davon ausgehen, dass sich die Wirtschaft der EU im nächsten Jahr stabilisiert, wird auch das Bruttoinlandsprodukt der Türkei, die durch den Export besonders abhängig von den EU-Ländern ist, 2013 wieder etwas stärker wachsen. Wir gehen davon aus, dass es bei 3 Prozent liegen wird. Japan versucht über eine beispiellose Geldpolitik die Wirtschaft in Schwung zu bekommen. Nach einem schwachen zweiten Halbjahr 2012 wuchs die japanische Wirtschaft stark in den ersten beiden Quartalen 2013 mit jeweils etwa 1 Prozent. Gleichzeitig hellte sich die Stimmung bei Konsumenten und Produzenten deutlich auf. Der Grund für die gute Stimmung sind die besseren Zukunftsaussichten: Wegen der lockeren Geldpolitik hat sich der Wert des Yen gegenüber anderen Währungen verbilligt, wodurch japanische Unternehmen an internationaler Wettbewerbsfähigkeit gewinnen konnten. Zusammen mit der zunehmenden Binnennachfrage sollte der Export zu einem Wachstum von 1,9 Prozent in diesem Jahr führen. Vor dem Hintergrund des starken ersten Halbjahres gehen wir von einer etwas schwächeren Dynamik in der zweiten Hälfte des Jahres aus. So lange die Japanische Notenbank ihre Geldpolitik beibehält, wird die japanische Wirtschaft auf ihrem Wachstumskurs bleiben, allerdings werden nur Strukturreformen zu einer nachhaltigen Verbesserung der wirtschaftlichen Grundlage des Landes führen. In Singapur erwarten wir 2013 ein deutlich stärkeres Wirtschaftswachstum als in Japan, nämlich von 3,5 Prozent. Ein überraschend starkes drittes Quartal und ein nach oben korrigiertes BIP-Wachstum hat zu einer deutlich positiveren Einschätzung als noch zum Anfang des Jahres geführt (Prognose Mai 2013: 2,8 Prozent). Besonders die Entwicklung in der Dienstleistungsbranche wie auch die Erholung in der Industrie sorgten für die positive Überraschung. Seit rund zwei Jahren gibt es durch steigende Wohnungspreise und eine massive Einfuhr von Autos eine hohe Inflation, die der Regierung Sor-

22 20 gen bereitet. Sie erreichte im November 2012 mit 5,7 Prozent einen neuen Höhepunkt. Für dieses Jahr geht die Regierung des Stadtstaats davon aus, dass die Inflation bei 2-3 Prozent liegen wird, da durch verschiedene Maßnahmen (u. a. Verschlechterungen der Kreditkonditionen beim Autokauf, Erhöhung der Registrierungsgebühren (Stempelsteuer) beim Kauf ab der zweiten Wohnimmobilie) der Preisauftrieb deutlich verringert werden konnte. Die Arbeitslosigkeit liegt mit 2,4 Prozent (August 2013) weiterhin auf einem so niedrigen Niveau, dass es für singapurische Unternehmen schwer ist, genügend qualifiziertes Personal zu bekommen. Wirtschaftswachstum in % p. a Prognose 2013 Prognose 2014 Eurozone 1,5-0,6-0,4 0,7 EU 1,6-0,4 0,0 1,3 Belgien 2,0-0,3 0,0 1,1 Deutschland 3,0 0,7 0,4 1,5 Finnland 2,7-0,8-0,9 0,7 Frankreich 1,7 0,0 0,2 0,8 Großbritannien 0,8 0,2 1,2 1,8 Italien 0,5-2,4-1,7 0,2 Luxemburg 1,6-0,2 0,5 2,1 Niederlande 1,1-1,3-1,3 0,4 Österreich 3,0 0,6 0,3 1,3 Polen 4,3 1,9 1,1 3,0 Portugal -1,6-3,2-1,8 1,0 Schweden 4,0 1,3 0,8 2,3 Spanien 0,4-1,6-1,3 0,8 Tschechien 1,7-1,2-0,7 1,8 Türkei 8,6 2,2 3,0 3,7 Japan -0,7 2,0 1,9 1,8 Singapur 4,9 1,3 3,5 3,7 USA 1,8 2,8 1,5 2,8 Quelle: Commerzbank, Consenus, Global Insight. September 2013

23 21 An unsere Anleger Immobilienportfolio Immobilienmärkte und -aktivitäten Zahlen und Fakten Sonstiges Globale Immobilienmärkte eine Übersicht Die Situation auf den europäischen Büroimmobilienmärkten hat sich im Vergleich zum letzten Jahr insgesamt verbessert. Wegen der immer noch vorhandenen wirtschaftlichen Schwäche in den südlichen Ländern Europas und auch in Frankreich, den Niederlanden und Belgien sehen wir auf diesen Büromärkten keinen Aufschwung. Mit einer deutlichen Belebung und Erholung rechnen wir auch im nächsten Jahr noch nicht. Unser Büromietpreisindex, der sich aus der gewichteten Entwicklung der Spitzenmiete in den 24 größten europäischen und fünf asiatischen Büroimmobilienmärkten zusammensetzt, hat sich über die vergangenen 12 Monate positiv entwickelt und steht Ende des zweiten Quartals ,4 Prozent höher als noch ein Jahr zuvor. Dies ist die stärkste Aufwärtsbewegung seit Anfang 2012 als der Index um knapp 3 Prozent stieg. Damit setzt sich eine seit 2010 herrschende Phase mit nur moderaten Veränderungen des Mietpreisindexes weiter fort. In der Entwicklung der einzelnen zum Index gehörenden Märkte gibt es allerdings erhebliche Unterschiede. So stiegen die Mieten über das Jahr in 13 der betrachteten Büromärkte, wohingegen 10 Märkte fallende Mieten registrierten. Diese korrespondieren, wie schon in den letzten Monaten, mit dem gesamtwirtschaftlichen Bild: Während in den meisten deutschen Städten sowie in Oslo, London, Tokio und Stockholm die Spitzenmiete über das Jahr zulegen konnte, sank sie in Lissabon, Barcelona, Hongkong, Singapur und Madrid. In der südlichen europäischen Peripherie sorgt die sich abzeichnende wirtschaftliche Erholung für eine deutliche Stabilisierung auf den gewerblichen Immobilienmärkten und wir gehen davon aus, dass diese Märkte bald die Talsohle durchschritten haben. In Dublin ist das bereits der Fall: Hier stieg die Spitzenmiete über das vergangene Jahr um knapp 5 Prozent der erste Anstieg seit über fünf Jahren. In 6 der 24 beobachteten Märkte änderte sich die Spitzenmiete über das Jahr nicht, darunter ist auch Amsterdam und Berlin. Spitzenmietpreisindex ( Quartal 2013) Europa Q ASEAN (Verband südostasiatischer Nationen) 1999 = 100 Quelle: Commerz Real AG, gewichtete Entwicklung der Spitzenmiete in 24 europäischen und 5 asiatischen Büromärkten Stand: Oktober 2013

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