Mietspiegel Vorstellung des Zahlenwerks nach Regressionsmethode. Rechtsfrieden oder Rechtsunsicherheit durch Umstellung?

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1 Mietspiegel 2016 Vorstellung des Zahlenwerks nach Regressionsmethode Rechtsfrieden oder Rechtsunsicherheit durch Umstellung? Referent: Rechtsanwalt Josef Piontek Vorstand Haus & Grund Mannheim Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 Beteiligung von Haus & Grund Mannheim 558d Qualifizierter Mietspiegel Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Teilnahme an dem Arbeitskreis Mietspiegel 2

3 Energetische Beschaffenheit als Kriterium der ortsüblichen Vergleichsmiete, neben Lage, Größe, Ausstattung Die Neuerung in 558 BGB hat u. a. zur Folge, dass ein qualifizierter Mietspiegel den Einfluss energetischer Merkmale auf den Mietpreis ausweisen muss. Grund für den neuen Mietspiegel

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5 5 Mietspiegelrechner

6 Rücklaufstatistik Mietspiegel Mannheim 2016 Angefragte Datensätze Rücklauf verwertbar Rücklauf verwertbar, gewichtet Verteilung nach Herkunft in Ergebnisstichprobe Absolut Absolut Quote Absolut Mieter ,0 % ,2 % Vermieter ,6 % ,8 % Gesamt ,6 % % Bei den 1168 Vermieter-Fragebögen waren 436 GBG- Fragebögen dabei. Anteil ca. 37% Bei den 922 Mieter-Fragebögen waren nur 52 Fragebögen der GBG-Mieter dabei. Anteil ca. 8 % Nur 732 echte Vermieter-Fragebögen. Wir haben mehr. 6

7 Bedenken gegen die Methodik des Mietspiegels Angefragte Datensätze Rücklauf verwertbar Rücklauf verwertbar, gewichtet Verteilung nach Herkunft in Ergebnisstichprobe Absolut Absolut Quote Absolut Mieter ,0 % ,2 % Vermieter ,6 % ,8 % Gesamt ,6 % % 1. Damit sich der zu hohe Anteil der GBG (37%) nicht all zu sehr mietpreisdämpfend auswirkt, wurde der Anteil auf 13,9 % reduziert. Dies entspricht dem Anteil der GBG am Mannheimer Wohnungsmarkt. 2. Aus Gründen der Waffengleichheit hat man aus 922 Mieterbögen 1008 gemacht bzw. gewichtet 3. GBG Fragenbögen liegen nicht in Papierform vor (EDV) 7

8 Mannheimer Morgen 18. Februar 2017 Die ø-miete der GBG- Wohnungen im Jahre 2014 lag bei 5,72 /m² und damit ca. 1,-- unter der durchschnittlichen Miete des Mietspiegels 2014 ( 6,71). 8

9 Ausschuss für Umwelt und Technik am 6. Dezember 2016 Schon im Vorfeld der Veröffentlichung des Mietspiegels haben wir Einwendungen gegen die unserer Ansicht nach zu hohe Berücksichtigung der GBG-Wohnungen erhoben. Die Mieten der GBG wirken mietpreisdämpfend, weil die GBG ihre Wohnungen nicht wie Sie als privater Vermieter zu marktüblichen Mieten vermietet. Grund hierfür ist die Mietenpolitik der GBG. Geschäftsbericht 2014: Bei Mieterwechsel eigene niedrige Mietobergrenze GBG Mietobergrenze 9

10 10 Methodenbericht liegt immer noch nicht vor. Wir werden das trotzdem erfahren. Einsichtsrecht auch in die Zählersetzdatei der MVV

11 Mietspiegelbroschüre Bei der Neuvermietung von Wohnungen besteht grundsätzlich Vertragsfreiheit. Allerdings können sich durch die Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes (Mietpreisüberhöhung) und des Strafgesetzbuches (Mietwucher) im Einzelfall Begrenzungen bei der Miethöhe ergeben. 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) und 291 Strafgesetzbuch (StGB) schützen den Mieter vor missbräuchlich hohen Mieten. Laut 5 WiStG darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 20 % überschritten werden. Liegt die Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und liegt in der Gemeinde ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vor, besteht der Verdacht der Mietpreisüberhöhung, wenn der Vermieter diesen Umstand zur Erzielung einer höheren Miete ausnutzt ( 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG). Eine Überschreitung um mehr als 20 % ist jedoch immer möglich, wenn der Vermieter entsprechende laufende Aufwendungen nachweisen kann ( 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG). Die Wuchergrenze des 291 StGB muss dabei eingehalten werden, d.h. die Miete darf nicht im auffälligen Missverhältnis zur Leistung des Vermieters stehen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist dies bei Mieten der Fall, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschreiten. Mietwucher liegt nur dann vor, wenn der Vermieter darüber hinaus eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters ausnutzt.

12 Miethöhe bei Neuvermietung / Hinweise im Mietspiegel Geringes Angebot und Ausnutzung Das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung eines geringen Angebots ( 5 II WiStrG) ist nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war. BGH, Versäumnisurteil vom VIII ZR 190/03 (LG Berlin) Die Mietspiegel von LU und HD enthalten solche Hinweise nicht. Unsere Empfehlung: Der Markt bestimmt den Mietpreis Mindestens 20% über den arithmetischen Mittelwert Staffelmiete ca. 2% pro Jahr 12

13 Frage an das Publikum Wie bestimmen Sie die Miete für Ihre neu zu vermietende Wohnung? 1. Miete unter dem arithm. Mittelwert 2. Arithmetischer Mittelwert 3. Zuschlag zu dem arithm. Mittelwert 13

14 Rechtsfrage 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn... Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Karlsruhe: Volkswohnung GmbH 14

15 871 Mietwohnungen, die 2013 zur Vermietung angeboten wurden, ausgewertet. Eine Mietwohnung in Mannheim mit durchschnittlich 74 m² Wohnfläche hat eine Nettokaltmiete von 8,44 pro m². Gemäß der Tabelle 1 des Mannheimer Mietspiegels 2016 beträgt der m²-preis einer 74 m² großen Wohnung 6,78. Differenz von 1,66. 15

16 16 Vermieterbefragung

17 17 Danke und bitte ausfüllen, falls noch nicht geschehen

18 Vorläufiges Ergebnis Dr. Andreas Paul Syndikusrechtsanwalt Haus & Grund Mannheim 18

19 Ergebnisse der Vermieterbefragung Tag des Eigentums Stand: Haus & Grund Mannheim Dr. Andreas Paul

20 Erhobene Daten Zahl der Wohnungen Befragung H&G GBG Freie Vermieter Mieter MSP Mannheim

21 Ausschlusskriterien Angleichung MSP 2016 Mannheim Zahl Wohnungen gesamt 906 Fehlende/unklare Angaben* 14 Aktuelle Miete älter als Mietfläche < 25 m 2 oder > 140 m 2 21 Ausgewertete Wohnungen 710 Höchste Einzelmiete in /m 2 20,83 Niedrigste Einzelmiete in /m 2 2,22 Wohnungen mit einer Mieter < 5 /m 2 12 Wohnungen mit einer Miete > 15 /m 2 2 * Etwa nicht plausible/unvollständige Angaben 21

22 Durchschnittliche Miete - Mannheim 10 7,75 7, Befragung H&G MSP MA

23 Durchschnittsmieten nach Baualtersklassen 15,00 12,40 10,00 7,75 8,21 7,41 6,88 8,00 8,54 8,73 9,26 5,00 0,00-4%* -6%* -9%* -2%* +4%* +11%* +17%* Gesamt Bis o. Angabe *: Zu-/Abschlag nach MSP

24 24 Nicht alles was alt ist, ist auch gut?

25 Arithmetischer Mittelwert einer Wohnung 61 bis 90 m DM 6, DM 7, DM 8, DM 9, DM 9, DM 10, , , , , , , % = 6,40 Wir mit Alter: 7,67 Unsere Vermieterbefragung bestätigt unsere Zweifel. Mietspiegel ohne Alter m 2 = 6,81 Wir ohne Alter m 2 = 7,34 25

26 Berliner Mietspiegel Der Berliner Mietspiegel 2013 ist nach Auffassung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg unwirksam. Bei der Erstellung sind wissenschaftliche Grundsätze missachtet worden. Überraschende Mietsteigerungen bei Testbefragungen Fazit: Entweder sind alle publizierten Berichte über typische Mieten in Berlin falsch oder der offizielle Berliner Mietspiegel 2015 taugt nichts. Eins steht zumindest fest: Die Wirklichkeit auf dem Berliner Wohnungsmarkt weicht erheblich vom Durchschnittswert des Mietspiegels ab. Fraglich ist also, wie lange der neue Berliner Mietspiegel 2015 gültig bleiben wird. Die Wirklichkeit in Mannheim sieht auch ganz anders aus 26

27 Frage aller Fragen Ist der Mannheimer Mietspiegel 2016 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden? Unsere Auswertung der Vermieterbefragung Gutachten über die Methodik des Mietspiegels 27

28 28 Wir möchten einen richtigen Mietspiegel für Mannheim

29 Was unternehmen wir? 1. Prüfung der Erfolgsaussichten 2. Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen 3. Musterprozess Bei Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand 29

30 30 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit