Rz. 168a. Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung

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1 Rz. 168a Verwaltung Stand soll im Folgenden in ABC-Form dargestellt werden, wobei die beispielhafte Aufzählung des Abs. 5miteinbezogen wird: Anschlüsse: 21 Abs. 5Nr. 6 WEG begründet eine erhöhte Duldungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers, soweit es sich um die Herstellung eines Fernsprech-, Rundfunk- oder Energieversorgungsanschlusses handelt. Entsprechend ist dies auf Fernsehanschlüsse 1 zu übertragen. Um diese vorzunehmen, bedarf es folglich weder eines Beschlusses noch der Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer, und die Einschränkung des 14 Nr. 1 WEG gilt nicht. Voraussetzung ist, dass der Anschluss bereits vorhanden ist. Abs. 5 Nr. 6 ist keine Anspruchsgrundlage zur Installation eines Anschlusses, z.b. Gemeinschaftsparabolantenne 2, an auûerhalb des Hauses verlaufende Leitung 3 oder eines Telefonanschlusses zwischen 2 Einheiten 4. Der Umfang der Duldung umfasst auch das fremde Sondereigentum 5, weil ansonsten die Pflicht keinen Sinn ergeben würde, wenn die Anschlussleitungen notwendig durch fremdes Sondereigentum verlaufen 6. Deshalb sieht 21 Abs. 6 WEG auch den Ersatz des dadurch dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehenden Schadens vor. Der Anspruch umfasst sowohl Sach- wie auch Verzugsschäden und ist unabhängig vom Verschulden des verursachenden Wohnungseigentümers gegeben. Benutzung des Gemeinschaftseigentums durch Wohnungseigentümer oder Dritte: a) Benutzung durch Wohnungseigentümer: aa) Abstellen von Gegenständen im Gemeinschaftseigentum. Grundsätzlich ist der Gebrauch für alle Wohnungseigentümer gleichmäûig zu gestatten und nur bei physischer oder psychischer Behinderung gilt etwas anderes 7. Das Abstellen von Gegenständen kann als Gebrauchsregelung geregelt werden und es kann z.b. beschlossen werden, dass keine Gegenstände, auûer Kinderwagen, die evtl. die Sicherheit gefährden, wie z.b. Blumenkübel 8, in dem Treppenhaus abgestellt werden dürfen. Nicht ausgeschlossen werden kann jedoch zeitweises Abstellen von Schuhen auf der Fuûmatte vor der Wohnungstüre im Flur 9. Laut BayObLG 10 soll in kleiner Anlage das Aufstellen von Schirmständern in Gemeinschaftseigentum (z.b. Diele) ordnungsgemäûem Gebrauch entsprechen, nicht aber das Aufstellen von weiteren Garderoben und Einrichtungsgegenständen AG Starnberg MDR 1970, OLG Frankfurt NJW 1993, BayObLG WE 1994, AG Köln 202 II 73/ AG Offenbach DWW 1985, Ebenso Bärmann/Pick/Merle 21 Rz Z.B. Rollstuhl eines Behinderten, OLG Düsseldorf ZMR 1984, OLG Hamm ZMR 1988, OLG Hamm wie vor. 10 NJW-RR 1993, KG WE 1993,

2 Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung Rz. 168a bb) Gebrauch: Soweit der Gebrauch von Gemeinschaftseigentum für die Wohnungseigentümer von Bedeutung ist, muss dieser dauernd gewährleistet sein. Dies bedeutet, dass z.b. die Wartung der Heizung durch anerkannte Fachfirmen durchzuführen ist und in Störungsfällen unverzüglich repariert wird. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch nicht jemandem durch Beschluss gestatten (unfachmännische) Experimente an der Heizung auszuführen 1. Durch Beschluss kann die Nutzung von Treppenhäusern, Fluren, Eingangshallen und sonstigen Gemeinschaftseinrichtungen, soweit nicht ausdrücklich die Nutzung, wie bei einem Tischtennisraum, ausgewiesen ist, als Spiel- und Aufenthaltsräume für Kinder verboten werden 2. cc) Regelungen: Für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums empfiehlt es sich, eine Nutzungsordnung aufzustellen, z.b. für Schwimmbad, Sauna, Garagen 3, Aufzug, Tennisplatz etc. Bepflanzung der Balkone ist zulässig, soweit im Einzelfall Gefahren nicht entstehen können, den öffentlichen Vorschriften (z.b. baupolizeilicher Art) entsprochen wird und Störungen nicht zu erwarten sind. Das naturbedingte Herabfallen von Blüten und Blättern ist, soweit es sich im normalen Rahmen hält, nicht als Störung aufzufassen. Deshalb kann nicht generell das Anbringen von auûen hängenden Blumenkästen oder die Bepflanzung mit Bohnen und Rankgewächsen an Schnüren 4 durch Beschluss untersagt werden 5. Vielmehr ist dies durch Beschluss nur regelbar, soweit Nachteile für einzelne Wohnungseigentümer oder das Gemeinschaftseigentum zu befürchten sind 6. Die Höhe der Bepflanzung ist auch durch Beschluss regelbar, z.b. Verbot der Sichtbehinderung bei Blick auf See 7. b) Benutzung durch Dritte: Das Gemeinschaftseigentum steht den Wohnungseigentümers zu. Deshalb ist es nicht möglich, per Beschluss Dritten, z.b. Nachbarn, eine unentgeltliche Gebrauchserlaubnis zu erteilen 8. Der Verwalter 9 hat nach dem OLG Frankfurt 10 den Mietvertrag über einen zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Fahrradabstellraum zu kündigen, wenn sich Wohnungseigentümer nachträglich Fahrräder anschaffen und der Raum bestimmungsgemäû genutzt werden soll. Grillen: Nach dem OLG Zweibrücken kann durch Beschluss das Grillen auf Terrassen, Balkonen und Rasenflächen untersagt werden 11. Gartengrillen auf 1 KG NJW-RR 1987, BayObLG DWE 1982, Siehe als Beispiel BayObLG WE 1992, BayObLG vom , 2 Z 17/83. 5LG Hamburg DWE 1984, BayObLG WE 1992, BayObLG WuM 1992, BayObLG Rpfleger 1979, Wohl erst nach entsprechendem Beschluss der Wohnungseigentümer, vgl. 27 WEG. 10 OLGZ 1987, DWE 1994,

3 Rz. 168a Verwaltung Balkon kann nach LG Düsseldorf 1 nicht allgemein durch Beschluss ohne Beschränkung in zeitlicher Hinsicht gestattet werden. Bei elektrischen Tischgrillgeräten kann die Benutzung nicht generell durch Mehrheitsbeschluss untersagt werden. Ob Grillen innerhalb der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gärten zulässig ist, hängt vom Einzelfall ab, so hat das LG Stuttgart 2 das gelegentliche Grillen (6 Stunden pro Jahr) auf dem Balkon gestattet 3. Das BayObLG 4 gestattet nur 5-mal im Jahr und 25 m vom Haus entfernt im Garten zu grillen. Hausordnung ( 21 Abs. 5Nr. 1 WEG): Bei der sog. Hausordnung handelt es sich um eine Zusammenfassung der Gebrauchs- ( 15WEG) und Verwaltungsregelungen ( 21 WEG) der Gemeinschaft. Sie hat die in den 13 Abs. 2, 14 WEG getroffenen Rücksichtsnahmeregelungen 5, die öffentlichrechtlichen Bestimmungen 6 und die Erfordernisse der Verkehrssicherungspflicht 7 zu beachten 8. aa) Das Aufstellen und ¾ndern der Hausordnung. Dies ist auf 3 Wegen möglich: Die Wohnungseigentümer können zunächst durch Vereinbarung/Teilungserklärung oder Beschluss eine Hausordnung aufstellen oder den Verwalter bzw. den Beirat bevollmächtigen, diese aufzustellen 9. Dadurch ist die Zuständigkeit der Gemeinschaft aber nicht ausgeschlossen 10. Soweit sie vom Beirat oder vom Verwalter aufgestellt wird, können die Regelungen der Hausordnung nicht durch Anfechtung gerichtlich überprüft werden. Ihre Verbindlichkeit kann vielmehr vom Wohnungseigentümer erst im Verfahren über ihre Durchsetzung überprüft werden oder vorher vom Verwalter 11. Die Hausordnung ist grundsätzlich durch Beschluss abänderbar, auch wenn diese durch Vereinbarung bzw. Teilungserklärung aufgestellt wurde, es sei denn, der Inhalt der Regelung (z.b. Verbot der Musikausübung) macht eine Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich 12. Ist der Verwalter bzw. der Beirat durch einen Beschluss zur Aufstellung bevollmächtigt, so kann die Hausordnung auch nur Regelungen enthalten, die einem Beschluss zugänglich sind 13. Wird die Hausordnung durch Vereinbarung bzw. Teilungserklärung aufgestellt, so ist hierbei auch eine Ermächtigung durch Beschluss zu einer Regelung möglich, die an sich eine Vereinbarung erforderte. 1 ZMR 1991, NJWE 1997, A. A. AG Wuppertal Rpfleger 1977, NZM 1999, KG ZMR 1985, BayObLG WE 1988, OLG Hamm ZMR 1988, Vgl OLG Hamburg WuM 1993, OLG Hamm OLGZ 1970, KG DWE 1992, KG NJW 1956, OLG Stuttgart DWE 1987, OLG Stuttgart DWE 1987,

4 Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung Rz. 168a Beispiel: Ermächtigung zur Erstellung von Garagen an Dritte und Begebung von Sondernutzungsrechten 1. Dies ist dann auch nur durch Vereinbarung änderbar. Als dritte Möglichkeit kann jeder Wohnungseigentümer durch Antrag bei Gericht die Aufstellung einer Hausordnung verlangen, wenn eine solche fehlt und durch Beschluss nicht zustande kommt 2. Diese kann nur Regelungen enthalten, die einem Beschluss zugänglich sind, und ist jederzeit durch Beschluss wiederum abänderbar. bb) Inhalt: Die Hausordnung beinhaltet die Gebrauchsregeln, die für ein geordnetes Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sind. Dazu gehören zunächst die allgemeinen Punkte, die sinnvollerweise in jeder Wohnanlage geregelt werden, wie z.b. Sorgfalts- und Sicherheitspflichten, Benutzungsregeln, Ruhezeitenregelung, Reinigungspflichten, Tierhaltung etc. Darüber hinaus sind Punkte zu regeln, die speziell für die Besonderheiten der Wohnanlage zutreffen. Anregungen für beide Punkte geben die übrigen Stichworte dieses ABCs. Ein Muster einer Hausordnung findet sich auf S cc) Durchführung, Überwachung und Ahndung von Verstöûen gegen die Hausordnung: Die Durchführung und Überwachung obliegt dem Verwalter (siehe 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Heizung: siehe Rz. 368 und 369. Musizieren: siehe Rz. 74. Tierhaltung: siehe Rz. 72. Vermietung von Gemeinschaftseigentum: Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist als eine Maûnahme des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums ( 15Abs. 2 WEG) anzusehen. Sie ist damit durch Beschluss möglich, da der Mitgebrauch am Gemeinschaftseigentum nur zeitweise eingetauscht wird gegen den Mietzins 3. Die Möglichkeit des (Eigen-)Gebrauchs wird durch die des (Fremd-)Gebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs tritt der Anteil an den Mietzinseinnahmen. Deshalb ist im konkreten Fall nur zu prüfen, ob eine Beeinträchtigung ( 14 WEG) vorliegt und damit ein Verstoss gegen den ordnungsgemäûen Gebrauch 4. Die Tatsache der Vermietung allein kann dies nicht begründen; vielmehr müssen besondere Umstände vorliegen, um die Vermietung als nachteilig erscheinen zu lassen. Beispiel: Beschaffenheit oder Zweckbestimmung des Wohneigentums sprechen gegen Vermietung oder Gebot der Rücksichtnahme ist verletzt. 1 BayObLG Rpfleger 1974, OLG Hamm OLGZ 1969, BGH NZM 2000, BGH a.a.o. 85

5 Rz. 169 Verwaltung Bauliche Maûnahmen 169 Entgegen einer weit verbreiteten Ansicht bedürfen nicht alle baulichen Veränderungen einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Vielmehr ist nur die Zustimmung der benachteiligten Wohnungseigentümer erforderlich ( 22 Abs. 1 WEG). Dies können alle Wohnungseigentümer, jedoch ggf. auch nur einer sein. Hier ist zu unterscheiden zwischen ordnungsgemäûer Instandhaltung und auûergewöhnlichen Maûnahmen, insbesondere Luxusaufwendungen. Die Abgrenzung hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Nach 11 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich unkündbar, solange das Gebäude besteht und nicht baufällig ist. Dieser langfristigen Bindung muss ein gewisses Maû an Flexibilität hinsichtlich Neuerungen gegenüberstehen, wenn die Anlage nicht im Laufe der Jahrzehnte hoffnungslos veralten soll. In der Regel gehören zur ordnungsgemäûen Instandhaltung und Instandsetzung alle Maûnahmen, welche der Erhaltung des bisherigen Zustands dienen 1. Dies darf jedoch nicht so verstanden werden, dass der Zustand des Gebäudes bei dessen Erbauung für alle Zeiten zu konservieren sei und alle darüber hinausgehenden Maûnahmen der einstimmigen Vereinbarung bedürften. Dagegen vertreten die Gerichte zu diesen Fragen eine eher restriktive Meinung. 169a Keine baulichen Veränderungen sind aber: a) Die Errichtung der Wohnanlage durch den aufteilenden Eigentümer, z.b. Bauträger, von vornherein in Abweichung vom Aufteilungplan 2 (z. B. Einbau einer Wendeltreppe) bzw. vor Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft 3, selbst auf Betreiben späterer Wohnungseigentümer 4. Das gilt nur für Maûnahmen, die vor Entstehung der Gemeinschaft fertig gestellt wurden 5. Enthalten Pläne und Baubeschreibung zur Bauausführung im Einzelnen keine Angaben, so ist diejenige Ausführung zu wählen, die bestehenden Vorschriften entspricht und im Übrigen sachgerecht ist 6. b) Diejenigen Maûnahmen, die der ordnungsgemäûen Instandhaltung dienen, d.h. Erhaltung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Gemeinschaftseigentum. Hierzu gehören u.a.: aa) Erstmalige Herstellung eines einwandfreien oder nach Aufteilungsplan vorgesehenen Zustandes. Beispiele: Nachträglicher Einbau einer im Aufteilungsplan vorgesehenen, tatsächlich aber nicht angebrachten Wohnungsabschlusstüre 7, Fortführung der Entlüftungsrohre über das ge- 1 Pick NJW 1972, 1742; Röll DNotZ 1982, BayObLG NJW-RR 1986, BayObLG NJW-RR 1994, BayObLG NZM 1999, BayObLG WE 1992, BayObLG ZMR 1995, BayObLG vom , 2 Z 117/82. 86

6 Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung Rz. 169a meinschaftliche Dach 1, erstmalige Anlegung der im Aufteilungsplan als Gartenanlage vorgesehenen Fläche 2. Anbringung eines Regenfallrohrs 3. Grundlage dafür sind die beim GBA hinterlegten Unterlagen, z.b. Teilungserklärung 4, jedoch können neben dem Aufteilungsplan auch die Baupläne zu Rate gezogen werden, hierzu gehört auch ein Entwässerungsplan 5. Der Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer kann jedoch ausgeschlossen sein, wenn er unverhältnismäûig ist, z.b. Versetzung des kompletten Gebäudes 6, dann kann dem benachteiligten WEer jedoch ein Ausgleichsanspruch zustehen 7. bb) Beseitigung anfänglicher Mängel (z. B. Sanierung eines mangelhaften Flachdaches 8 ) Mängel können auch vorliegen, wenn bei der Errichtung die DIN-Vorschriften beachtet wurden 9 oder zwar den anerkannten Regeln der Technik entsprochen wurde, diese sich aber nachträglich als untauglich erweisen 10. Beispiel: Das Absacken eines Treppenpodestes. Mängel sind auch durch gesundtheitsgefährdendes Gemeinschaftseigentum gegeben, z.b. Asbesthaltigkeit von Pflanzentrögen 11. c) Anpassung an veränderte Erfordernisse aa) z.b. des öffentlichen Rechts Beispiel: Einbau von selbstschlieûenden Sicherheitstüren im Fahrstuhl 12, Errichtung eines baurechtlich vorgeschriebenen Spielplatzes 13 oder Errichtung bzw. Beseitigung eines Sicherheitsaustrittes 14. bb) oder des Nachbarrechts Beispiel: Einfriedung nach Landesnachbarrecht. cc) oder Energie sparender Maûnahmen nach der Energieeinsparverordnung d) Ersatzbeschaffung von gemeinschaftlichen Einrichtungen und Ausstattungen. 1 BayObLG ZMR 1985, BayObLG Rpfleger 1975, BayObLG WE 1996, 480; ZWE 2000, OLG Köln ZMR 2000, BayObLG ZWE 2000, BayObLG NJW-RR 1990, 332; ZWE 2000, BayObLG a.a.o. S OLG Hamm DWE 1987, BayObLG WE 1991, BayObLG WE 1992, 20, BayObLG WuM 1993, LG München DB 1977, BayObLG ZMR 1980, 381; LG Freiburg ZMR 1979, OLG Hamm WE 1993,

7 Rz. 170 Verwaltung Beispiel: Austausch einer alten defekten Waschmaschine durch eine neue 1 oder eines Austausches der Fenster Als Maûnahmen, die über den in 21 Abs. 3, 5Nr. 2 WEG gezogenen Rahmen hinausgehen und daher einer Allstimmigkeit bedürfen, kommen in Betracht: bauliche Maûnahmen, welche die Zweckbestimmung des Gebäudes verändern oder dessen Stabilität oder Sicherheit herabsetzen, die Umwandlung des Daches in einen Dachgarten, Maûnahmen, welche den Gebrauch von Gebäudeteilen nur für einzelne Wohnungseigentümer bequemer oder erträglich machen oder einzelne Eigentümer ganz von der Benutzung ausschlieûen, z. B. Errichtung einer Garage auf einer bisher von allen Wohnungseigentümern genutzten Grünfläche, vorzeitige Reparatur, Neuerrichtung eines Aufzugs. Reklameeinrichtungen Dritter dürfen nach allerdings bestrittener Ansicht 3 auf Grund eines Mehrheitsbeschlusses nach 21 Abs. 3 WEG angebracht werden. Dies gilt auch dann, wenn die Reklameeinrichtung an einem Gebäudeteil angebracht wird, an dem einem Wohnungseigentümer Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht zusteht. In diesem Fall ist zur Anbringung sowohl ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung als auch die Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers notwendig. Auch Maûnahmen, die das architektonische Aussehen der Anlage verändern, sind keine Angelegenheit einer ordnungsgemäûen Verwaltung, soweit sie eine wesentliche Veränderung des äuûeren Aussehens bedeuten. Dies kann im Einzelfall zutreffen bei der Errichtung eines Gerätehäuschens im Garten 4 oder einer Gartenhütte 5. Die ¾nderung der Farbe des Auûenanstrichs oder des Verputzes kann aber durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Bei der Abwägung der Frage, ob es sich um eine ordnungsgemäûe Verwaltung handelt, sollte einem dringlichen praktischen Bedürfnis der Vorrang vor Fragen der äuûeren Gestaltung eingeräumt werden. 171 Das Zustimmungserfordernis bezieht sich nur auf die betroffenen Miteigentümer. Bei Mehrhausanlagen kann die Zustimmung von Sondereigentümern in anderen Häusern entfallen 6. Wurde ohne die erforderliche Zustimmung gebaut, so besteht ein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Beseitigung, der von jedem Eigentümer geltend gemacht werden kann 7. Dieser Anspruch kann aber durch Zeitablauf verwirkt sein 8. 1 BayObLG NJW 1975, BayObLG WuM 1993, Vgl. hierzu OLG Zweibrücken NJW-RR 1986, BayObLG MittBayNot 1985, OLG Frankfurt OLGZ 1985, LG Kiel NJW-RR 1990, BGH NJW 1992, 878; BGH NJW = WE 1992, 105; OLG Stuttgart NJW 1970, 102; OLG Köln WE 1996, So das OLG Hamm OLGZ 1990, 160, das eine Verwirkung nach rund 10 Jahren annimmt. 88

8 Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung Rz. 172 Wurde aber die bauliche Veränderung durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen und hat eine Anfechtung innerhalb der Monatsfrist des 23 Abs. 4 WEG nicht stattgefunden, so ist dieser Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung endgültig wirksam geworden und kann nicht mehr in Frage gestellt werden Grundsätzliches zur Modernisierungsfrage Zu den baulichen Maûnahmen, auf deren Vornahme jeder Wohnungseigentümer gemäû 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch hat, können aber auch Modernisierungen gehören 2. Hierzu ein utopisches Beispiel: Nehmen wir an, das Wohnungseigentumsgesetz wäre nicht im Jahre 1951, sondern zusammen mit dem BGB am in Kraft getreten, und zwar mit dem gleichen Wortlaut wie das heutige WEG. Im Jahre 1901 wäre dann eine Eigentumswohnanlage gebaut worden, und zwar nach dem damaligen Stand in moderner und guter Ausführung. Hätte dann jede bauliche ¾nderung nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer durchgeführt werden können, so wäre das Gebäude heute hoffnungslos veraltet. Es hätte noch Einzelofenheizung für jedes Zimmer, keine Pkw-Stellplätze, keine Fernsehantenne. Zum Schaden aller Wohnungseigentümer wäre dann ein Altbau vorhanden, der in keiner Weise modernen Bedürfnissen entspricht. Das gleiche Schicksal droht aber auch heute errichteten Eigentumswohnanlagen, sofern der Einstimmigkeitsgrundsatz starr durchgehalten wird. Es ist nicht anzunehmen, dass Technik und Lebensgewohnheiten auf dem Stand von 2002 oder vorher stehen bleiben werden. Hierzu ist eine vernünftige und flexible Handhabung notwendig. Es ist Aufgabe der Rechtsprechung, für diese Fragen Grundsätze zu erarbeiten. Hierbei ist es klar, dass es nicht möglich ist, im Rahmen des WEG eine einfache Formel zu finden, aus der in allen Fällen abgeleitet werden kann, ob eine bauliche Maûnahme einer einstimmigen Vereinbarung oder eines Mehrheitsbeschlusses bedarf; die tatsächlichen Verhältnisse sind hierbei zu verschieden. Die Bestimmungen des WEG dürfen nicht so verstanden werden, dass der Zustand des Gebäudes bei dessen Erbauung für alle Zeiten zu konservieren sei und dass alles darüber hinausgehende der einstimmigen Vereinbarung bedürfe. Nicht nur die Herstellung des früheren Zustands fällt also unter den Begriff der ordnungsgemäûen Verwaltung und Instandsetzung ( 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG), sondern auch Maûnahmen, die auf Grund neuerer Erfahrungen, der technischen Entwicklung und der ¾nderung der Lebensgewohnheiten notwendig werden; nicht hierunter fallen aber Experimente 3, nicht erprobte Neuerungen Einzelheiten s. Rz. 258 ff. 2 Allgemein zur Modernisierungsfrage: Röll DNotZ 1982, 834; ders. WE 1987, 182; Müller WE 1986, 58; KG NJW-RR 1989, 463 = OLGZ 1989, 171 = WE 1989, KG NJW-RR 1987, 205= WE 1987, 58 = OLGZ 1987,

9 Rz. 173 Verwaltung 173 Ein Gebäude hat aber heute eine technische Standdauer von etwa 100 Jahren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unkündbar ( 11 WEG). Dieser langfristigen Bindung muss ein gewisses Maû an Flexibilität im Hinblick auf Neuerungen entgegenstehen, wenn die Anlage nicht hoffnungslos veralten soll. Modernisierungsmaûnahmen können aber dann als Instandhaltung und Instandsetzung im Sinn der vorerwähnten Bestimmungen gelten, wenn sie bereits allgemein angewandt werden; Experimente fallen nicht hierunter Abgrenzungskriterien 173a Als Anhaltspunkt kann angenommen werden, wie sich der Besitzer eines Einfamilienhauses in der gleichen Situation verhalten würde. Würde er sich z. B. beim gleichen Kostenaufwand für ein anderes Heizungssystem oder Kabelfernsehen entscheiden, so bedarf die Frage nicht mehr der Einstimmigkeit, sie ist durch Mehrheitsbeschluss zu treffen, der dann auch die Einzelheiten der Ausführung festsetzt ABC ± Bauliche Veränderung 174 Nachfolgende Einzelfälle in alphabetischer Reihenfolge. 1. Antenne: Hinsichtlich der Neuherstellung von Antennenanlagen lässt sich zwischen solchen Maûnahmen, die lediglich Arbeiten an der Antenne selbst erfordern (i.d.r. kein 22 Abs. 1 WEG), und solchen, die darüber hinaus mit einem Eingriff in das Gemeinschaftseigentum verbunden sind (i.d.r. 22 Abs. 1 WEG), unterscheiden. 2. Amateurfunk und CB-Funk: Die häufigste Einwendung gegen Amateurfunkantennen ist das ¹Störproblemª. Amateurfunksendungen können den Rundfunk- und Fernsehempfang stören. Der Funkamateur ist verpflichtet, seine Sendungen so einzurichten, dass Störungen nicht auftreten 1. Hierbei müssen aber die gestörten Geräte den gesetzlich festgelegten Mindestnormen für Störfestigkeit entsprechen. Ein weiterer Einwand gegen Amateurfunksendungen sind befürchtete Gesundheitsschäden (Elektrosmog). Auch hiergegen gibt es gesetzliche Regelungen und DIN-Vorschriften. Nach 7 Abs. 3 Satz 3 des Amateurfunkgesetzes 2 ist der Funkamateur verpflichtet, vor in Inbetriebnahme seiner Anlage die Berechnungsunterlagen und die ergänzenden Messprotokolle für die ungünstige Antennenkonfiguration seiner Amateurfunkstelle der zuständigen Auûenstelle der Regulierungsbehörde für Telekommunikation und Post in Mainz vorzulegen. Dies sichert eine Kontrolle und ermöglicht 1 20 Abs. 2 der Amateurfunkverordnung vom , BGBl. I 1998, S. 42, hierzu weiter die laut 21 der vorgenannten Verordnung nicht aufgehobenen Bestimmungen des 16 der Amateurfunkverordnung vom BGBl. I, S Amateurfunkgesetz vom , BGBl. I, S

10 Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung Rz. 174 eine Überprüfung im Streitfall. Zu beachten ist hierbei, dass eine Antenne umso weniger Störungen erzeugen kann, je höher sie über das Gebäude aufragt und je mehr sie als Dachantenne Richtstrahlcharakter aufweist. Es wäre also falsch, einem Hausbewohner die Dachantenne verbieten zu wollen mit der Folge, dass er dann eine nicht ortsfeste, viel störungsträchtigere Balkonantenne mit Rundstrahlcharakter betreibt. 3. Behinderte: Hier sollte in besonderem Maûe Rücksichtnahme Platz greifen. Ist es z. B. für einen Rollstuhlfahrer notwendig, auf einem Teil der Eingangstreppe eine Abschrägung einzubauen, so sollte dies geduldet werden, auch wenn der optische Eindruck des Eingangs dadurch geringfügig beeinträchtigt und der Stufenteil der Treppe schmaler wird Dachgeschossausbau: Der Ausbau eines Dachbodens, beispielsweise zu einem Gästezimmer 2, oder zur Erweiterung von Wohnräumen 3, die Umwandlung eines Speichers in eine Wohnung 4, die Erweiterung eines Dachraumes z.b. um ein WC 5 oder der Einbau eines Bades mit Küchenzeile in einem Speicher 6 führen nach der Rechtsprechung grundsätzlich zu einem Eingriff in das Gemeinschaftseigentum und damit zum Vorliegen einer baulichen Veränderung. Nach dem OLG Braunschweig 7 auch dann, wenn zwar in den Kaufverträgen mit allen Wohnungseigentümern eine Genehmigung zum Ausbau inkl. Gaube erteilt wurde, aber zusätzlich eine Dachterrasse gebaut werden soll 8. Die Verletzung der Abgeschlossenheit stellt nach dem BGH 9 kein Hindernis dar. Auch der Beschluss, die im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehenden Abstellräume auf dem Dachboden zu einer Eigentumswohnung auszubauen, beinhaltet die Entscheidung über eine bauliche Veränderung, weil die anderen Wohnungseigentümer nicht zur Aufgabe vom Gemeinschaftseigentum gezwungen werden können 10. Ein unangefochtener Beschluss reicht aber für einen Ausbau aus 11. Dagegen hält der BGH 12 einen Dachdurchbruch, der erforderlich wird, weil ein Velux-Fenster eingebaut werden soll, für möglich, so weit durch den Ausbau nur die Dachlatten und nicht die für die Stabilität und Sicherheit wichtigen Dachsparren verändert werden. Ist der Anbau genehmigt, kann die Beseitigung des Fensters nicht verlangt werden mit dem Argument der intensiveren Nut- 1 Vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1994, LG Hamburg DWE 1982, BayObLG WE 1992, BayObLG WE 1994, 251, BayObLG WE 1986, 76 m. krit. Anm. Seuû. 6 BayObLG WE 1992, WuM 1991, M.E. zu eng; a. A. Armbrüster ZMR 1997, 395, BGH NJW 2001, KG OLGZ 1976, OLG Stuttgart DWE 1981, NJW 1992,

11 Rz. 174 Verwaltung zung 1 oder der Vermietung oder dem Anbau zu einer selbständigen Einheit mit Balkon, Küche und Bad Durchbruch: Ob der Durchbruch einer Trennmauer eine bauliche Veränderung darstellt oder nicht, bestimmt sich, neben der Tatsache, ob die Mauer im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum der Wohnungseigentümer steht, danach, ob ein Nachteil vorliegt 3. Der BGH 4 hat einen Mauerdurchbruch einer tragenden Wand als zulässig angesehen, soweit die Statik des Gebäudes nicht beeinträchtigt wurde 5. Das OLG Köln 6 hat den Durchbruch einer tragenden Wand für zulässig erklärt, weil ein Gutachten die Stabilität als nicht berührt ansah, ebenfalls eine Auûenmauer vom OLG Hamburg 7. Liegt demgegenüber Sondereigentum an einer nicht tragenden Wand vor, und will der Sondereigentümer durch Veränderung dieser Wand z. B. eine Garage in eine Diele umwandeln, so bedarf er für die Durchführung dieser Baumaûnahme nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, da er damit nicht in das Gemeinschaftseigentum eingreift 8. Für das Grundbuchamt ist ein Durchbruch nicht ein Eintragungshindernis Fenster: Der Ersatz von Fensterscheiben fällt nicht unter 22 Abs. 1 WEG. Jedoch kann eine dabei vorgenommene Veränderung, z.b. durch Einsatz getönter Fenster oder Auswechselung eines Fensters durch 2 mit einem Steg getrennte Fenster, unter Abs. 1 fallen. Immer ist zu prüfen, ob dies optisch ins Gewicht fällt 10. Der Einbau von Fenstern kann im Zusammenhang mit dem Neu-oder Ausbau von Räumen (a), im Rahmen von Modernisierungsmaûnahmen (b) oder durch zusätzliche Verglasung (c) erfolgen. a) Der Einbau eines Dachfensters oder Dachflächenfensters 11 muss keine bauliche Veränderung sein, wenn keine nachträgliche Veränderung gegeben ist 12, jedoch bei sieben groûen von auûen deutlich sichtbaren Dachflächenfenstern 13. Die Vergröûerung und Umgestaltung von Giebelfenstern zum Ausbau von Dachgeschossräumen zu Wohnzwecken ist als bauliche Veränderung anzusehen, unabhängig davon, ob für einen solchen Einbau 1 BayObLG NJWE 1997, BayObLG NJWE 1997, BGH NZM 2001, BGH a.a.o. 5Z.B. durch Einhaltung des Baugenehmigungsverfahrens, BGH a.a.o. S DWE 1988, WuM 1992, 87; OLG Düsseldorf ZMR 1993, 581 f. 8 BGH NZM 2001, 197; BayObLG Rpfleger 1984, 409 m. Anm. Sauren. 9 LG Augsburg Rpfleger 1999, Verneint von BayObLG DWE 1983, 30 bei Unterteilung einer Scheibe in der Eingangshalle. 11 OLG Frankfurt NZM 1998, LG Bremen WuM 1998, OLG Köln NZM 2000,

12 Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung Rz. 174 eine baubehördliche Genehmigung bestand oder nicht, da mit ihm ein Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums verbunden ist 1. Dasselbe gilt für die Verglasung eines Balkons 2. Der Ersatz eines zur Gartenseite gelegenen Fensters durch eine Türe im Zusammenhang mit der Neuerrichtung einer Terrasse, der mit einer nicht unerheblichen optischen Veränderung des Gesamteindrucks des Gebäudes verbunden ist, stellt eine bauliche Veränderung dar 3. Dasselbe gilt für das Zumauern eines Fensters bzw. das Ersetzen des Fensters durch ein Schiebeelement 4, die Ersetzung einer Dachluke durch ein Flächenfenster 5 sowie den Umbau eines Fensters zu einer Türe 6, anders bei Terrassentür 7 oder zweier Einzelfenster zu einer Fenstertürkombination 8 bzw. der Vergröûerung eines Kellerfensters 9. Ob eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks vorliegt, liegt i.d.r. auf tatrichterlichem Gebiet 10. b) Erfolgt eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums durch das Auswechseln von Fenstern, weil z.b. einfach verglaste Auûenfenster durch solche mit Thermopane-Verglasung ersetzt werden, die in der Gestaltung ihrer Rahmen, der Art des Materials, der Farbgebung 11 von der bisherigen Gestaltung sichtbar abweichen, so liegt eine bauliche Veränderung vor 12. Ebenso kann die Beseitigung einer Loggia oder Balkonverglasung mit farbigem Rahmen und farbigem Glas verlangt werden, wenn aufgrund eines unangefochtenen Beschlusses festgelegt worden war, dass eine Verglasung nur einheitlich vorgenommen werden sollte und auch einheitlich verglast worden ist, so dass die andersartige Verglasung durch einen Wohnungseigentümer den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage stört 13. Die Auswechselung der Fenster und der Einbau einer Sprossenverglasung erfordert die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, da sie insbesondere bei der Einschaltung der Innenbeleuchtung auffällt und damit eine nicht unerhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks mit sich bringt 14, oder der Einbau von Dreh-Kipp- anstatt Kippfenstern 15. Demgegenüber liegt keine bauliche Veränderung vor, wenn 40 Jahre alte Einfachverglasung durch Isolierverglasung ohne sichtbare Fassadenver- 1 A. A. OLG Karlsruhe ZMR 1985, 209; siehe Dachgeschossausbau Rz. 174 Nr BayObLG WuM 1993, BayObLG DWE 1984, OLG Düsseldorf DWE 1989, BGH NJW 1992, BayObLG WE 1994, OLG Düsseldorf ZMR 1999, OLG Frankfurt ZMR 1994, 381; BayObLG WE 1995, OLG Düsseldorf ZMR 1993, BayObLG WuM 1995, OLG Köln NJW 1981, Sog. optischer Gesamteindruck BayObLG WuM 1994, OLG Frankfurt OLGZ 1985, OLG Frankfurt DWE 1983, OLG Köln NZM 1999,

13 Rz. 174 Verwaltung änderung ersetzt wird 1 oder wenn lediglich Unterschiede zwischen den für die Rahmen verwendeten Materialien oder ganz geringfügige Abweichungen in der Farbgebung bestehen 2. So etwa dann, wenn die bisherigen Fenster mit mittelbraunem Holzrahmen und Einfachverglasung gegen solche mit dunkelbrauner Farbe, ansonsten gleicher Gestaltung aus Kunststoff und mit Thermopaneverglasung ausgetauscht werden, weil eine derartig geringfügige optische Beeinträchtigung der Fassade von den Wohnungseigentümern hingenommen werden muss, wobei auch das öffentliche und private Interesse an der Einsparung von Heizkosten zu berücksichtigen ist 3, oder wenn in der schadhaften Giebelwand ein Fenster eingesetzt wird 4, oder wenn eine praktisch nicht einsehbare Permanententlüftung in das Fenster eingebaut wird 5. Der Einbau eines Klimagerätes in das Auûenfenster eines Schlafzimmers stellt eine bauliche Veränderung dar 6, soweit hiermit eine nicht unerhebliche optische Beeinträchtigung verbunden ist, nach OLG Köln 7 reicht dafür schon Lärmbelästigung. Bei einer zusätzlich angebrachten Verglasung, z.b. der Anbringung von Fensterflügeln an den seitlich vorhandenen Trennwänden zu den Nachbarbalkonen 8, oder bei einer Terrassen- 9, Loggia- 10 oder Balkonvollverglasung 11 ist i.d.r. eine bauliche Veränderung gegeben, selbst wenn die Loggiaveränderung nicht störend ist oder gar architektonisch oder/und ästhetisch geglückt ist 12, ebenso bei der Anbringung einer Glasfensterkonstruktion an einer Loggia 13. Wird jedoch lediglich die übliche Trennwand auf dem Balkon zum Nachbarn wieder angebracht, liegt keine bauliche Veränderung vor. 7. Fernsehen, -antenne: siehe Antenne 8. Gartengestaltung 14 : Die erstmalige Herstellung kann im ortsüblichen Umfang und entsprechend dem Charakter der Anlage erfolgen, z.b. durch Blumen, Sträucher, Bäume und Plattierung etc. Danach stellt nur noch die Instandhaltung und Instandsetzung einen ordnungsgemäûen Gebrauch 1 OLG Köln ZMR 1998, OLG Oldenburg WE 1988, OLG Köln NJW 1981, 585; BayObLG DWE 1991, BayObLG WE 1988, AG Hamburg DWE 1988, OLG Frankfurt WE 1986, WuM 1999, BayObLG WEM 1980, OLG Köln WE 1990, BayObLG NZM 1998, 980; OLG Hamm WuM 1995, OLG Frankfurt OLGZ 1985, OLG Zweibrücken NJW-RR 1987, BayObLG WE 1988, Bielefeld DWE 1995, 50, 94; 1996, 10,

14 Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung Rz. 174 dar, z.b. Zurückschneiden der Hecke 1, Rückschnitt eines Weinlaubes 2, Schneiden eines Durchganges 3, Austausch von Blumen oder das Auslichten von Bäumen, verbunden mit dem Entfernen einzelner, weniger wertvoller Bäume 4, Ersetzung eines ursprünglich heckenartig bis zur Höhe von 2 m angepflanzten Zuckerahorngehölzes wegen Sanierungsbedürftigkeit durch gemischtes Gehölz bis zu einer Höhe von 2,80 m 5, Hecke entlang eines Zaunes 6, nicht jedoch die Entfernung des Baumbestandes 7, z.b. einer 18 Jahre alten 6±7 m hohen Bepflanzung 8. Bei einer Verschönerung oder zusätzlichen Anschaffung (z.b. von Fichten für den Vorgarten) ist es jedoch möglich, dass ein Beschluss gefasst wird und die Wohnungseigentümer, die dagegen gestimmt haben, nicht an den Kosten beteiligt werden 9. Die eigenmächtige Anpflanzung einer Hecke ist keine bauliche Veränderung 10, aber ein Eingriff in das Gemeinschaftseigentum und damit eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer. 9. Gartenhaus: Die Errichtung eines Gartenhauses stellt wegen der hiermit verbundenen optischen Veränderung eine bauliche Veränderung dar 11, unabhängig davon, ob das neue Bauwerk mit oder ohne Fundament errichtet worden ist Gemeinschaftsordnung: Zu Regelungen in der Gemeinschaftsordnung über bauliche Veränderungen und deren Auslegung gilt Folgendes: Aufgrund der gesetzlichen Strenge empfiehlt sich eine Vereinbarung des Inhalts, dass bereits durch eine qualifizierte (z.b. 75% oder 2/3) Mehrheit der anwesenden 13 oder aller Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung möglich ist 14 oder zumindest bestimmte bauliche Veränderungen 15 vorgenommen werden dürfen. Ist 22 WEG abbedungen, dann dürfen im Rahmen des öffentlich-rechtlich Zulässigen bauliche Veränderungen durchgeführt werden. Eine Privatperson kann die Einhaltung 1 BayObLG MDR 1985, OLG Saarbrücken ZMR 1998, BayObLG ZMR 1989, AG Hamburg-Blankenese DWE 1985, 95. 5OLG Hamm WE 1996, BayObLG NZM 1999, OLG Düsseldorf DWE 1989, OLG Düsseldorf ZMR 1994, BayObLG Rpfleger 1975, BayObLG WE 1992, BayObLG ZMR 1986, 452; WuM 1995, 227; ZWE 2000, 355; OLG Zweibrücken NZM 2000, OLG Frankfurt DWE 1986, Z. B. einstimmiger Beschluss, BayObLG WE 1997, BayObLG NJW-RR 1990, Z.B. Mauer- und Deckendurchbruch BayObLG NJW-RR 1986, 761 oder Balkonerweiterungen OLG Düsseldorf MittRhNotK 1986, 169 oder Fenster BayObLG WE 1994,

15 Rz. 174 Verwaltung nur so weit verlangen, wie öffentlich-rechtliche Normen die sog. drittschützende Wirkung haben. Ebenfalls ist eine Vorausgestattung 1 oder die Übertragung der Zustimmung auf den Verwalter möglich 2. In diesem Fall ist bei der Versagung oder Erteilung der Zustimmung für den einzelnen Wohnungseigentümer nur die Möglichkeit der gerichtlichen Überprüfung gegeben 3. Diese Überprüfungskriterien sind naturgemäû nicht die des 22 WEG, da diese gerade abbedungen wurden, sondern nur, ob Ermessensfehler vorliegen (z.b. sachfremde Kriterien) oder gar ein Rechtsmissbrauch oder eine sonstige unzulässige Rechtsausübung. Die oft in der Teilungserklärung anzutreffende Formulierung, dass bauliche Veränderungen der schriftlichen Zustimmung bzw. Einwilligung des Verwalters bedürfenª ist nach Meinung der Obergerichte 4 keine Erleichterung, sondern eine Erschwerung für bauliche Veränderungen. Diese sollen zusätzlich zu den Voraussetzungen des 22 Abs. 1 WEG von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht werden 5. Heiût es weiter in der Klausel, die Verweigerung des Verwalters könne durch einen Beschluss der Gemeinschaft ersetzt werden, so kann nur die Zustimmung ersetzt werden, dadurch wird aber die gesetzliche Regelung nicht erleichtert 6. Das KG 7 hat dies auch angenommen für den Fall, in dem ¹bei Verweigerung der Zustimmung des Verwalters ein Beschluss der Wohnungseigentümerª herbeigeführt werden kann 8. Hingegen ist die Regelung, dass bauliche Veränderungen eines Mehrheitsbeschlusses bedürfen, nach dem BayObLG 9 so auszulegen, dass ein solcher ausreicht und nicht die Mitwirkung aller berechtigten Wohnungseigentümer erforderlich ist. Der Mehrheitsbeschluss ist für ungültig zu erklären, wenn für die bauliche Veränderung keine sachlichen Gründe vorliegen oder andere Wohnungseigentümer durch sie unbillig benachteiligt werden 10. Wenn die Teilungserklärung ¹¾nderungen der äuûeren Gestaltª durch Beschluss erlaubt, so kann dies nach dem OLG 1 OLG Düsseldorf a.a.o. 2 OLG Frankfurt OLGZ 1984, Vgl. OLG Frankfurt a.a.o. S OLG Zweibrücken NJW 1992, 2899; KG NJW-RR 1991, 1300; BayObLG WE 1992, 195, OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 1109, zu Recht Bedenken bei OLG Köln DWE 1997, 33. 5Für den Widderruf gelten die Grundsätze des 183 BGB, BayObLG WuM 2000, OLG Zweibrücken a.a.o.; BayObLG a.a.o. 7 A.a.O. 8 A. A. zu Recht Bassenge WEG 3. Aufl. S NZM 2000, BayObLG a.a.o. 96

16 Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung Rz. 174 Düsseldorf 1 für ¾nderungen im Inneren erst recht beschlossen werden. Bei Unklarheiten verbleibt es regelmäûig bei der Allstimmigkeit Heizung: a) Einbau: Der Einbau einer automatischen Regelanlage (z.b. Einbau eines sog. Auûenreglers) in die vorhandene Zentralheizung, um die Zentralheizung auf den derzeitigen energierechtlichen und technischen Standard zu bringen, stellt keine bauliche Veränderung dar, wenn diese Maûnahme zu einer wesentlichen Verminderung der Energieverluste von 10 bis 15% beiträgt 3 oder der Aufwand für eine solche Maûnahme in einem vernünftigen Verhältnis zum Erfolg steht 4. b) Heizkörper: Der zusätzliche Anschluss eines Heizkörpers ist dann eine bauliche Veränderung, wenn dadurch die Heizleistung vermindert wird 5, oder eines Kamins, wenn dadurch keine anderen Öfen mehr angeschlossen werden können 6 oder dadurch ein Flachdach durchbrochen werden muss 7 oder der Anschluss an einen Leerschornstein, wenn die anderen Wohnungseigentümer dadurch von der Nutzung ausgeschlossen werden, dass der Leerschornstein aus technischen Gründen nur von einem Wohnungseigentümer benutzt werden kann 8, auch bei Verlegung von Leitungen in Leerschornsteinen 9. c) Heizungsumstellung: Die Umstellung einer Etagenheizung auf Gas stellt ± soweit keine Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer gegeben ist ± nach dem OLG Frankfurt 10 keine bauliche Veränderung dar. Die Rechtsprechung bejaht zunehmend bei einer notwendigen Erneuerung der Zentralheizungsanlage Modernisierungen, die vertretbare Mehrkosten verursachen, z.b. wahlweisen Betrieb mit Öl oder Gas 11 oder Umstellung von Öl auf Gas bei absehbarem Ausfall 12, auch wenn die Heizung derzeit noch funktionstüchtig ist 13 ; weiter bei einer umfassenden Erneuerung einschlieûlich eventueller Schornsteinquerschnittsverkleinerung sowie Schallschutzmaûnahmen bei 30 Jahre alter Heizung 14 oder die Ersetzung einer reparaturanfälligen Wärmepumpen- 1 ZMR 1999, Des 22 WEG, OLG Oldenburg ZMR 1998, LG Bochum Rpfleger 1982, OLG Hamm OLGZ 1982, BayObLG DWE 1984, BayObLG ZMR 1985, OLG Hamburg DWE 1987, OLG Frankfurt OLGZ 1986, KG WuM 1994, WuM 1992, BayObLGZ 1988, OLG Celle WE 1993, BayObLG ZMR 1994, KG NJW-RR 1994,

17 Rz. 174 Verwaltung anlange durch eine kostengünstige Gas-Heizungsanlage 1. Hingegen ohne Notwendigkeit der Erneuerung ist nach dem OLG Frankfurt 2 der Beschluss, die bisherige Wärmeversorgung durch Fernwärme aufzugeben oder Nachtspeicher auf Gas umzustellen 3 oder andersherum von Öl auf Fernwärme, wenn Ausfall nicht abzusehen ist 4, eine bauliche Veränderung. 12. Kabelfernsehen: Hier sind folgende Fallgruppen zu unterscheiden: a) Ein Einbau des Kabelanschlusses bis zum Übergabepunkt kann mit Beschluss 5 bei der Telekom beantragt werden. Etwaige Staub- und Lärmentwicklungen stellen keinen beachtlichen Nachteil dar 6. b) Der Anschluss kann als Erstinstallation in einem Neubau ohne Einschränkungen oder als erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäûen Zustandes beschlossen werden, wenn bisher kein normaler Empfang möglich war 7. c) Ist eine Gemeinschaftsantenne vorhanden und ist sie erneuerungsbedürftig 8, so gilt Folgendes: Beschlieût unter dieser Prämisse die Wohnungseigentümergemeinschaft den Anschluss, so wird dies i.d.r. ordnungsgemäûer Verwaltung entsprechen und somit nicht angreifbar sein. Dies resultiert daraus, dass eine Maûnahme, die über die reine Ersatzbeschaffung hinausgeht, möglich ist, soweit sie auf vernünftigen wirtschaftlichen Erwägungen beruht und künftige Kosteneinsparungen erwarten lässt. Somit ist es im Einzelfall notwendig, eine genaue Kostengegenüberstellung vorzunehmen 9. Nach dem OLG Celle 10 ist jedoch bei einem Verhältnis Euro (Reparaturkosten) zu Euro (Kabelfernsehen) der Rahmen überschritten und eine bauliche Veränderung gegeben. d) Eine Gemeinschaftsantenne ist vorhanden und nicht erneuerungsbedürftig. Bei dieser Fallgestaltung ist davon auszugehen, dass i.d.r. eine bauliche Veränderung vorliegt 11. Dies gilt nach dem OLG Celle 12 jedenfalls dann, wenn die Kosten für die Umstellung auf alle Wohnungs- 1 KG WE 1995, DWE 1987, OLG Hamm DWE 1995, OLG Düsseldorf ZMR 1998, M.E. sogar allein durch den Verwalter und den Beirat. 6 Vgl. AG Hamburg 102 B II Wo 89/84 zit. n. Deckert Gruppe 5/74h. 7 LG Hamburg DWE 1990, Nach dem OLG Oldenburg WuM 1989, 346 reicht dafür nicht das Vorhandensein von Mängeln, die einen Kostenaufwand von 210 Euro erfordern; nach dem OLG Hamm ZMR 1998, 188 aber, dass von 2 Privatsendern einer nur stark verschwommen empfangen werden kann. 9 BayObLG NJW-RR 1990, DWE 1988, BayObLG ZMR 1999, 55; OLG Karlsruhe NJW-RR 1989, NJW-RR 1986,

18 Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung Rz. 174 eigentümer verteilt werden. Aufgrund des Umfangs der inzwischen vorhandenen Kabelfernsehanschlüsse 1 wird teilweise vertreten 2, dass ein Anspruch auf Errichtung besteht aus den Gesichtspunkten des allgemein üblichen Wohnkomforts. e) Aus diesem Dilemma heraus versucht man nunmehr eine Lösung zu finden 3. Eine Möglichkeit wäre, den Kabelanschluss lediglich für die anschlusswilligen Wohnungseigentümer herzustellen, wenn gleichzeitig sichergestellt wird, dass für die übrigen Wohnungseigentümer eine Verschlechterung des derzeitigen Zustands nicht eintritt 4. Dies würde bedeuten: aa) Auch die Wohnungseigentümer, die sich für den Kabelanschluss entscheiden, müssen sich an den Kosten für die Gemeinschaftsantenne weiterhin beteiligen. bb) Die Kosten für den Anschluss des Kabelfernsehens müssen allein diejenigen aufbringen, die sich anschlieûen wollen. Insbesondere dürfen diejenigen Wohnungseigentümer, die sich nicht anschlieûen lassen wollen, nicht in die Haftung genommen werden. Folglich können nur diejenigen Vertragspartner sein, die den Kabelanschluss wollen. Diese Voraussetzung ist möglich, da die Bundespost durch Verfügung vom auch den Anschluss einer Teilnehmergemeinschaft zugelassen hat. Für diese kann z.b. der Verwalter als Vertreter auftreten. cc) Den Nichtanschlusswilligen muss nach wie vor der gleiche Fernsehempfang gewährleistet sein 6. Es ist nämlich fraglich, ob der vorgenannte Weg überhaupt ohne Abbau der Gemeinschaftsantenne und ohne Einbau von wohnungsbezogenen Filtern möglich ist. Sollte dies nicht der Fall sein, könnte dies ein Nachteil sein, der so erheblich ist, dass eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer von den Gerichten gefordert wird. f) Kein Problem macht ein Kabelanschluss dann, wenn ein Einzelanschluss pro Wohnung technisch und gebührenrechtlich möglich ist ohne Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer. Soweit der Einzeleigentümer die Kosten übernimmt und sich weiterhin an der Gemeinschaftsantenne beteiligt, bestehen rechtlich keine Bedenken. g) Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter, unverzüglich geeignete Maûnahmen zu ergreifen, um einen kostengünstigen Kabelanschluss zu verwirklichen, besteht nicht. Der Verwalter ist auch nicht verpflichtet, eine auûerordentliche Versammlung mit diesem 1 Vgl. DWW 1996, OLG Köln DWE 1995, 155; a. A. aber BayObLG ZMR 1999, Siehe auch Florian ZMR 1989, AG München WE 1989, Zit. n. Deckert ETW 2, Siehe AG Hamburg-Altona DWE 1988,

19 Rz. 174 Verwaltung TOP einzuberufen. Die Initiative muss vielmehr von den Wohnungseigentümern selbst ausgehen. 13. Lift: Der Anbau eines Personenaufzuges ist eine bauliche Veränderung Loggia: siehe Balkonverglasung. 15. Maschendrahtzaun: Hier ist zu unterscheiden: a) Soweit die Umzäunung eines Grundstücks bereits in der Teilungserklärung festgelegt wurde, kommt eine Anwendung des 22 WEG nicht in Betracht 2. Die Überarbeitung des vorhandenen Zauns entspricht ordnungsgemäûer Verwaltung 3. Eine Verlegung kann verlangt werden, wenn sie an den im Aufteilungsplan eingerichteten Standort erfolgt 4. b) Umstritten ist, ob die nachträgliche Errichtung eines Zaunes gem. 22 Abs. 1 Satz 2 WEG zu dulden ist. Der Regelfall ist, dass eine Einzäunung nicht geduldet werden muss, vielmehr nur in Ausnahmefällen 5. Eine Duldungverpflichtung wurde bejaht: ± Bei der Errichtung eines Maschendrahtzaunes zwischen Gartensondernutzungsflächen bei einem Doppelhaus, da zwar der groûzügige Charakter der Anlage verloren ging, dafür der Zaun aber z.b Tiere davon zurückhält, das Grundstück zu beeinträchtigen 6. ± Bei der Errichtung von Maschendrahtzäunen von 1,10 m Höhe im Zuge der Aufteilung des Gartengrundstücks in weitere Sondernutzungsbereiche, da dies den natürlichen Wohnbedürfnissen entspreche, die gerade bei einem kleinen Grundstück auf die volle Nutzung gerichtet seien 7. ± Bei unangefochtenem Beschluss 8. ± Bei Ersetzung eines schadhaften Hauszauns durch eine Hecke 9. ± Beim Ersatz von Holzzaunpfosten durch Stahlpfosten 10. ± Errichtung eines kindersicheren Zaunes, soweit es um die Abgrenzung eines Grundstücks zu einem Bach geht BayObLG WE 1993, KG OLGZ 1982, OLG Düsseldorf MDR 1986, BayObLG WuM 1994, OLG Stuttgart ZMR 1995, BayObLG Rpfleger 1982, 219; NZM 1999, OLG Hamburg DWE 1984, OLG Düsseldorf DWE 1986, BayObLG MDR 1982, OLG Düsseldorf MDR 1986, BayObLG NZM 2000,

20 Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung Rz. 174 Eine Duldungspflicht wurde verneint: ± Generell ein Sondernutzungsrecht einzuzäunen 1 und damit abzutrennen 2, auch wenn andere schon vorhanden sind 3, z. B. durch einen Jägerzaun 4 oder die Errichtung eines Holzflechtzaunes hinter einem Jägerzaun 5, jedenfalls in städtischen Bereichen 6. Bei einem Sondernutzungsrecht, wenn dadurch der parkähnliche Charakter der Wohnanlage optisch nicht nur geringfügig beeinträchtigt wurde und eine Einzäunung nicht aus anderen Gründen im Einzelfall geboten ist 7. ± Ohne Beschluss 8. ± Bei einem zwei Meter hohen massiven Holzlattenzaun als Windfang, der sich von den sonst vorhandenen Zäunen durch Höhe, Massigkeit und Abgeschlossenheit unterscheidet, da hiermit eine Veränderung des gesamten äuûeren Bildes der Anlage verbunden ist 9. ± Bei einem Maschendrahtzaun zwischen den beiden Stellflächen einer Doppelgarage 10. c) Eine Erhöhung eines vorhandenen Zaunes ist zulässig, soweit kein Nachteil entsteht bzw. die Erhöhung wegen der Sicherheit des Grundstücks notwendig ist. 16. Markise: Die Anbringung stellt i.d.r. eine bauliche Veränderung dar 11, ebenso eine sog. Ladenmarkise 12 oder Balkonmarkise 13. Im Einzelfall ist jedoch zu prüfen, ob ein Nachteil i.s. von 14 WEG vorliegt Parabolantenne: Da die Anbringung einer Parabolantenne regelmäûig mit einem Eingriff in das Gemeinschaftseigentum verbunden ist, liegt eine bauliche Veränderung vor 15. Fraglich ist hier, ob der einzelne Wohnungseigentümer zur Duldung der Beeinträchtigung verpflichtet ist. Zu unterscheiden ist Einzelparabolantenne (a) und Gemeinschaftsparabolantenne (c). Das Problem hat sich durch die Entwicklung wahrscheinlich erledigt (d). 1 BayObLG NJW-RR 1991, OLG Köln NZM 1998, OLG Köln NZM 1999, OLG Düsseldorf WuM 1997, KG NJW-RR 1997, KG ZMR 1985, BayObLG ZMR 1987, AG München UR II 525/83 WEG zit. n. Deckert ETW 5/ LG Hannover DWE 1985, 24, BayObLG NJW-RR 1991, KG ZMR 1994, 426; BayObLG NJW-RR 1986, KG WE 1995, BayObLG NJW-RR 1996, Siehe Sauren WEG, 3. Aufl., 14 Rdnr OLG Zweibrücken NJW 1992,

21 Rz. 174 Verwaltung a) Einzelparabolantenne: Die Duldungspflicht könnte sich aus dem Grundrecht der Informationsfreiheit (Art. 5Abs 1 GG) ergeben. Bei dem möglichen Empfang über den vorhandenen Anschluss (Kabel oder Antenne) von den öffentlich-rechtlichen Programmen und zwei Privatsendern wird dies (i.d.r. für Deutsche) abgelehnt 1. Bei einem Ausländer ist bei Empfangsmöglichkeit eines ausländischen Senders über Kabel 2 ein Anspruch abgelehnt worden und dem Beseitigungsanspruch der vorhandenen Antenne stattgegeben worden. Ebenso bei einem Deutschen türkischer Abstammung 3 oder gebürtigen Oberschlesier 4, nicht jedoch bei fehlendem Empfang 5. Das BVerfG in NJW 1995, 1665 will einen Anspruch davon abhängig machen, welche Nationalität die Wohnungseigentümer haben und ob sie eine Parabolantenne in Zukunft anschaffen wollen 6. Diese Obergerichte 7 üben deutliche Kritik an der BVerfG-Rechtsprechung: ¹... dass zwar sämtlich überhaupt denkbaren Gesichtspunkte und Interessen in die Abwägung einbezogen worden sind, jedoch mit Ausnahme der Frage, ob das berechtigte Bemühen um Einzelfallgerechtigkeit noch zu Ergebnissen führt, die auch nur einigermaûen praktikabel sowie der Wohnungseigentümergemeinschaft unter dem Gesichtspunkt des Zeitaufwands und des Kostenrisikos zumutbar sind.ª Die Ansicht des BVerfG ist deshalb abzulehnen 8. Die Nationalität kann kein geeignetes Kriterium für einen Anspruch auf eine bauliche Veränderung sein, da die Wohnungseigentümer ggf. schnell wechseln können. Aufgrund der Gleichheit der Wohnungseigentümer und der Anlagen ist deshalb bei Vorhandensein einer Antenne oder eines Kabelanschlusses ein Anspruch zu verneinen 9. Deshalb hat auch das LG Hamburg 10 ein berufliches Informationsinteresse nicht ausreichen lassen, z.b. Spezialprogramme, die sich vornehmlich mit Segelsport beschäftigen 11, ggf. aber anders, wenn Wohnung auch Nutzung zur Berufsausübung gestattet 12. b) Ist der Wohnungseigentümer, der eine Parabolantenne installiert hat, durch unangefochtenen Beschluss zur Beseitigung aufgefordert, so kann er sich im gerichtlichen Beseitigungsverfahren nicht auf Art. 5GG beru- 1 OLG Zweibrücken a.a.o.; OLG Hamm NJW 1993, 1276; für vorhandenen Kabelanschluss OLG Frankfurt ZMR 1997, Für einen türkischen Staatsbürger: OLG Düsseldorf NJW 1994, BayObLG NJW 1995, OLG Hamm ZMR 1998, Z.B. für einen griechischen Staatsbürger: LG Köln WuM 1995, Vgl. BVerfG NJW 1994, BayObLG NJW 1995, 337; OLG Celle NJW-RR 1994, So auch Volmer ZMR 1999, 12; NZM 1999, Ablehnend auch OLG Düsseldorf vom , 3 Wx 492/94, ebenso Deckert ETW 2, WuM 1994, LG Hamburg wie vor. 12 BayObLG NZM 1998,