BMVBS-Online-Publikation, Nr. 10/2013. Umwandlungsprojekte von Nichtwohngebäuden in Studentenwohnungen

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1 BMVBS-Online-Publikation, Nr. 10/2013 Umwandlungsprojekte von Nichtwohngebäuden in Studentenwohnungen Impressum Herausgeber Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) Wissenschaftliche Begleitung Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Berlin Philipp Knöpfle, Anna Maria Müther Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Karin Lorenz-Hennig Bearbeitung empirica ag Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier, Thomas Abraham, Johanna Neuhoff, Bettina Radermacher, Jonas Fehrenbach unter Mitarbeit von PROPOS Projektentwicklung GmbH Martin Menrad Vervielfältigung Alle Rechte vorbehalten Zitierhinweise BMVBS (Hrsg.): Umwandlungsprojekte von Nichtwohngebäuden in Studentenwohnungen. BMVBS-Online-Publikation 10/2013. Die vom Auftragnehmer vertretene Auffassung ist nicht unbedingt mit der des Herausgebers identisch. ISSN BMVBS Juni 2013 Ein Projekt des Forschungsprogramms Experimenteller Wohnungs- und Städtebau (ExWoSt) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) be treut vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR).

2 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte i I NHALTSVERZEICHNIS TEIL 1: BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 1 1. Hintergrund und Ziel der Untersuchung 1 2. Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot Bisherige Entwicklung und Prognose der Studierendenzahlen Wohnformen und Wohnvorstellungen Finanzielle Situation der Studierenden und Ausgaben für Miete 9 3. Umwandlungsprojekte mit der Zielgruppe Studierende Überblick und Kategorisierung: Umnutzungsprojekte in Deutschland Zielgruppen und Angebote bei Umwandlungsprojekten Vertiefte Darstellung einzelner Projekte Rahmenbedingungen und Erfolgsfaktoren Standort Baukonstruktive und bautechnische Aspekte Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Aspekte Wirtschaftliche Aspekte und Drittnutzung Öffentliche Förderung für studentisches Wohnen Zeiträume für Umwandlungen und Vermarktung Fazit und Empfehlungen Erfolgsfaktoren und Hemmnisse für Umwandlungen Empfehlungen 55 TEIL 2: PRAXISBEISPIELE Umwandlungsprojekte Profile ausgewählter Beispiele Profil: Wohnheim Bernhardstraße 11 Karlsruhe Profil: Wohnanlage Heilmannstraße des Studentenwerk Stuttgart Profil: Wohnheim Adolf Kolping in Bayreuth Profil: Georg-Häfner-Haus in Würzburg Profil: Studierendenhaus Wiesenhüttenplatz 37 in Frankfurt/Main Profil: Studentenwohnheim Sandhofstraße in Frankfurt am Main Profil: Studentenwohnheim am Pauluskarree in Bielefeld Profil: Hansahaus in Münster Profil: Wohnanlage im Tiergarten 15 in Siegen Profil: Studentenwohnanlage Oberstadt/ Franz Stein Haus in Mainz Profil: Center für Social Services in Leipzig 83 Verzeichnisse BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

3 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte ii A BBILDUNGSVERZEICHNIS Abbildung 1: Entwicklung Anzahl der Studierenden (WS 1998/99 WS 2011/12) 2 Abbildung 2: Anzahl der Studienanfänger differenziert nach Bundesländern (WS 2006/07 und WS 2011/2012) 3 Abbildung 3: Studienanfänger mit in Deutschland erworbener Hochschulzugangsberechtigung ( ) 4 Abbildung 4: Anteil der Studierenden nach Wohnform (2009) 5 Abbildung 5: Anteil der Studierenden nach Wohnform in den einzelnen Bundesländern (2009) 6 Abbildung 6: Realisierte und bevorzugte Wohnform (2009) 7 Abbildung 7: Wohnvorstellungen der Studierenden nach Wohnform* (2009) 8 Abbildung 8: Monatliche Einnahmeverteilung der Studierenden 2006 und 2009 im Vergleich 10 Abbildung 9: Höhe der monatlichen Einnahmen Mittelwerte Bezugsgruppe Normalstudent, in ( ) 10 Abbildung 10: Finanzierungsstruktur Zusammensetzung der monatlichen Einnahmen nach der Herkunft der Mittel ( ) 11 Abbildung 11: Ausgaben für Miete und Nebenkosten (2006 und 2009) 12 Abbildung 12: Monatliche Ausgaben für Miete inkl. Nebenkosten nach Höhe der Einkommen und Wohnform (2009) 13 Abbildung 13: Ranking der Hochschulstädte nach den durchschnittlichen Ausgaben für Miete inkl. Nebenkosten (2009) 14 Abbildung 14: Ausgaben für Miete und Nebenkosten nach Wohnform (2009) 15 Abbildung 15: Mietpreisniveau für Bestandswohnungen in den deutschen Kreisen (2012)* 16 Abbildung 16: Erläuterung des Boxplot-Schemas 17 Abbildung 17: Angebotsmieten für ein WG-Zimmer in Hochschulstädten mit Umwandlungsprojekten und in Deutschland (2012) 18 Abbildung 18: Angebotsmieten für eine 2-3-Zimmer-Wohnung mit bis zu 60m² in Hochschulstädten mit Umwandlungsprojekten und in Deutschland (2012) 19 Abbildung 19: Angebotsmieten für eine 1-Zimmer-Wohnung in Hochschulstädten mit Umwandlungsprojekten und in Deutschland (2012) 20 Abbildung 20: Regionale Verteilung der bundesweiten Umwandlungsprojekte für studentisches Wohnen 22 Abbildung 21: Umnutzungsprojekte Studentisches Wohnen in Deutschland Projekte und Wohnungen, nach Entfernung zur nächsten Hochschule in Wohnplätzen (WP) 22 Abbildung 22: Umnutzungsprojekte Studentisches Wohnen in Deutschland Projekte und Wohnungen, nach Gebäudetypen in Wohnplätzen (WP) 24 Abbildung 23: Warmmieten der erfassten Umwandlungsprojekte nach Gebäudekategorie 48 Abbildung 24: Warmmieten der erfassten Umwandlungsprojekte nach Investorentyp 50 Verzeichnisse BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

4 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 1 TEIL 1: BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 1. Hintergrund und Ziel der Untersuchung Derzeit gibt es in verschiedenen deutschen Städten Knappheiten am Wohnungsmarkt. Dabei handelt es sich vorwiegend um Städte in Wachstumsregionen und um Universitätsstädte. In diesen Städten sind die Leerstände bei Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren stark zurückgegangen und Miet- und Kaufpreise angestiegen. Von dieser Entwicklung sind auch Studierende betroffen, die aufgrund doppelter Abiturjahrgänge und der Abschaffung der Wehrpflicht derzeit in erhöhtem Umfang Wohnungen in den Universitätsstädten benötigen. Gleichzeitig bestehen strukturelle Leerstände bei verschiedenen Nichtwohngebäuden. In den letzten Jahren lässt sich der Trend beobachten, dass diese leerstehenden Nichtwohngebäude vermehrt zu Wohnraum umgewandelt werden. Da es bisher keine systematische Erfassung der Umwandlungsaktivitäten gibt, haben das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung eine Studie zum Thema Umwandlung von Nichtwohngebäuden in Wohnimmobilien in Auftrag gegeben. Ziel dieser Untersuchung ist, den Erfahrungsaustausch zum Thema Umwandlungen zu fördern und basierend auf der Analyse der Umwandlungsprojekte Erfolgsfaktoren sowie Hemmnisse für eine Umwandlung zu erarbeiten und damit Empfehlungen für Akteure wie z.b. Kommunen, Projektentwickler und Investoren zu liefern. Die vorliegende Veröffentlichung widmet sich dem Thema der Bereitstellung von studentischem Wohnraum durch Umwandlungen. Zunächst beschreibt sie die Situation der Studierenden in Deutschland. Die Darstellungen basieren auf statistischen Analysen des Statistischen Bundesamts, der Kultusministerkonferenz sowie der Sozialerhebung des Deutschen Studentenwerks. 1 Im Hauptteil werden Umwandlungsprojekte in studentischen Wohnraum vorgestellt und ausgewertet, die im Rahmen der Untersuchung empirisch ermittelt wurden. Für die Erstellung der Handreichung wurde eine kommunale Abfrage von Umwandlungsprojekten für die Zielgruppe Studierende durchgeführt. Parallel erfolgte eine Recherche über Studentenwerke. Dazu wurden Online-Befragungen und telefonische Nachrecherchen durchgeführt. Darüber hinaus erfolgte eine Abfrage bei verschiedenen Multiplikatoren. Mit Ansprechpartnern 2 ausgewählter Projekte wurden Expertengespräche geführt. 1 2 Die letzte Erhebung stammt aus dem Jahr Die Ergebnisse der neuesten Erhebung werden im Sommer 2013 erwartet. Für die bessere Lesbarkeit wird in der vorliegenden Veröffentlichung die männliche Form von Personenbeschreibungen verwendet. Die weibliche Form wird dabei stets mitgedacht. Hintergrund und Ziel der Untersuchung BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

5 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 2 2. Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot 2.1 Bisherige Entwicklung und Prognose der Studierendenzahlen Bisherige Entwicklung der Studierendenzahlen Die Zahl der Studierenden ist in Deutschland in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Gab es im Wintersemester (WS) 1998/99 noch rd. 1,8 Mio. Studierende, so wuchs die Zahl zunächst bis zum Wintersemester 2003/04 auf 2,0 Mio. an. Im Zeitraum bis zum WS 2007/08 blieb die Zahl der Studierenden nahezu konstant. Danach stieg sie rapide an und erreichte im WS 2011/12 knapp 2,4 Mio. Studierende (vgl. Abbildung 1). Abbildung 1: Entwicklung Anzahl der Studierenden (WS 1998/99 WS 2011/12) Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Darstellung empirica Hauptgrund für den Anstieg sind die doppelten Abiturjahrgänge und die Aussetzung der Wehrpflicht, die vor allem zu einer kurzfristigen Erhöhung der Studienanfänger (WS 2006/07: / WS 2011/12: ) und damit zu einer stark steigenden Nachfrage nach studentischem Wohnraum geführt haben. Dabei fallen die Studienanfängerzahlen regional unterschiedlich aus (vgl. Abbildung 2). In absoluten Zahlen gesehen liegen die größeren Bundesländer Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg deutlich an der Spitze. In diesen drei Bundesländern sowie in Niedersachsen, Hessen und Berlin sind die Zuwächse der Studienanfänger in den letzten Jahren (WS 2006/07 und WS 2011/12) am höchsten. Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

6 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 3 Abbildung 2: Anzahl der Studienanfänger differenziert nach Bundesländern (WS 2006/07 und WS 2011/2012) Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Darstellung empirica Prognose der Studienanfänger Neben vergleichsweise gut abschätzbaren Entwicklungen wie den Geburtenzahlen, dem Anteil der Personen mit Hochschulzugangsberechtigung und dem Anteil an Personen, die ein Studium aufnehmen, wird die zukünftige Studienanfängerzahl von weiteren Einflussfaktoren geprägt, die jedoch mit höheren Unsicherheiten behaftet sind. Dazu zählen die Entwicklung der Zahl ausländischer Studierender und die mögliche Rückumwandlung der Gymnasialdauer von G8 auf G9. Die Prognose der Kultusministerkonferenz geht von einer leicht sinkenden Zahl der Studienanfänger im Jahr 2013 aus, die anschließend bis 2018 nahezu konstant bleibt und danach kontinuierlich sinkt (vgl. Abbildung 3). Laut eigenen Angaben liegt die Prognose der Kultusministerkonferenz meist unterhalb der tatsächlichen Entwicklung. 3 Experten sind der Auffassung, dass sich zunehmend mehr Menschen für ein Studium entscheiden und damit die Prognose der Kultusministerkonferenz als ein konservatives Prognoseszenario einzuschätzen ist. So lag die Prognose für das Jahr 2012 bei Studienanfängern im 1. Hochschulsemester, während die tatsächlich erhobenen Zahlen des Statistischen Bundesamtes von Studienanfängern ausgehen. Damit liegt die tatsächliche Zahl um rd Studienanfänger höher als die prognostizierte. Aus diesem Unterschied werden 3 Die Prognose der Studienanfänger unterschätzt z.b. die Entwicklung der Studienanfänger zwischen 2011 und 2015 um im Schnitt rd Studienanfänger (Quelle: Vorausberechnung der Studienanfängerzahlen , Erläuterung der Datenbasis und des Berechnungsverfahrens, Statistische Veröffentlichungen der Kultusministerkonferenz, Dokumentation Nr. 197, Juli 2012). Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

7 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 4 der außerordentlich hohe Nachfragedruck auf dem studentischen Wohnungsmarkt in nahezu allen bundesdeutschen Hochschulstädten und die Notwendigkeit zum Handeln deutlich. In diesen Kontext ist auch die vorliegende Untersuchung zu Umwandlungsprojekten mit der Zielgruppe Studierende einzuordnen. Abbildung 3: Studienanfänger mit in Deutschland erworbener Hochschulzugangsberechtigung ( ) Studienanfänger mit in Deutschland erworbener Hochschulzugangsberechtigung Studienanfänger im 1. Hochschulsemester (Tatsächliche Entwicklung) Studienanfänger im 1. Hochschulsemester (Prognose) Quelle: Tabellenanhang zur Vorausberechnung der Studienanfängerzahlen , Kultusministerkonferenz (ab 2011 Prognose) und Statistisches Bundesamt, eigene Darstellung empirica Der Anstieg der Studienanfängerzahlen ist in Westdeutschland besonders hoch. Die Anzahl der Studienanfänger mit Hochschulzugangsberechtigung stieg hier nach einer relativ konstanten Entwicklung ab 2006 bis heute stark an. Nach Prognose der Kultusministerkonferenz ist die Anzahl der Personen mit erworbener Studienberechtigung im westdeutschen Raum im Jahr 2013 mit Studienanfängern am höchsten. In den ostdeutschen Bundesländern und Berlin stagniert die Entwicklung weitgehend und die Zahl der Studienanfänger verharrt dort laut Prognose auf einem relativ konstanten Niveau von ca Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

8 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte Wohnformen und Wohnvorstellungen Wohnformen Gut ein Drittel der Studierenden wohnt in einer eigenen Wohnung entweder alleine (17 %) oder mit Partner und/oder Kind (20 %) 4 (vgl. Abbildung 4). Die am häufigsten vorherrschende Wohnform ist die Wohngemeinschaft mit 26 % aller Studierenden. Bei den Eltern wohnen rd. 23 % der Studierenden und etwa 12 % leben in Studentenwohnheimen. Die Bedeutung der Untermiete ist mit 2 % sehr gering. Abbildung 4: Anteil der Studierenden nach Wohnform (2009) Quelle: Die wirtschaftliche und soziale Lage der Studierenden in der Bundesrepublik Deutschland 2009, Bundesministerium für Bildung und Forschung 2010, eigene Darstellung empirica Die Wohnformen der Studierenden unterscheiden sich nach Bundesländern deutlich (vgl. Abbildung 5). Der Anteil der Studierenden, die in einem Studentenwohnheim leben, ist in den Stadtstaaten vergleichsweise gering (zwischen 6 und 9 %). In den ostdeutschen Flächenstaaten liegt dieser Anteil relativ hoch (zwischen 12 und 18 %). In den westdeutschen Flächenstaaten wohnen zwischen 10 und 16 % der Studierenden in Studentenwohnheimen. Der Anteil der Studierenden, die bei den Eltern wohnen, ist in den ostdeutschen Bundesländern geringer als in den westlichen Flächenstaaten. Der Wegzug aus dem Elternhaus ist dort weiter verbreitet, weil die Hochschuldichte geringer ist. Mit Ausnahme des Saarlands leben in fast allen Bundesländern rund 20 bis 30 % der Studierenden in 4 In der Kategorie Wohnen mit Partnern sind auch das Wohnen mit Partnern und/oder Kind inbegriffen. Im Jahr 2006 waren rund 5 % der Studierenden Frauen und Männer Eltern. Von diesen Studierenden wohnen rund 75 % mit dem Partner und dem eigenen Kind in einer gemeinsamen Wohnung. Nur rund 6 % wohnen alleine mit dem Kind und 2 % der Eltern alleine mit dem Partner. Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

9 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 6 Wohngemeinschaften. Der Anteil der Studierenden, die in einer eigenen Wohnung alleine oder mit Partner wohnen, ist in den Stadtstaaten relativ hoch. Abbildung 5: Anteil der Studierenden nach Wohnform in den einzelnen Bundesländern (2009) Quelle: Die wirtschaftliche und soziale Lage der Studierenden in der Bundesrepublik Deutschland 2009, Bundesministerium für Bildung und Forschung 2010, eigene Darstellung empirica Wohnwünsche und Zufriedenheit mit der Wohnsituation Die meisten der Studierenden sind mit ihrer Wohnsituation zufrieden 5 : 44 % zufrieden und sogar 33 % sehr zufrieden. Sehr unzufrieden (2 %) oder unzufrieden (6 %) ist insgesamt nur jeder zwölfte Studierende. Die Zufriedenheit unterscheidet sich dabei stark nach Wohnform. Insgesamt wohnen die meisten Studierenden tatsächlich in ihrer bevorzugten Wohnform (vgl. Abbildung 6). Eine besonders hohe Übereinstimmung findet sich bei der Wohnform Wohnung mit Partner. Knapp 80 % der Studierenden, die bei ihren Eltern wohnen, präferieren eine andere Wohnform, wobei über die Hälfte lieber in einer eigenen Wohnung wohnen möchte: Alleine (25 %) oder mit Partner (26 %). 40 % der Studentenwohnheimbewohner ziehen keine andere Wohnform vor. Jeweils 18 % würden das Leben in einer Wohngemeinschaft (WG) oder in einer eigenen Wohnung mit oder ohne Partner vorziehen. Die Untermiete ist die unbeliebteste Wohnform. Nur 17 % der Studierenden, die zur Untermiete wohnen, sind mit dieser Wohnform zufrieden. Für WG-Bewohner ist nur eine Wohnung alleine oder mit Partner eine Alternative. Die eigene Wohnung alleine würde nur für die Wohnung mit Partner aufgegeben. 5 Die Angaben im folgenden Kapitel beziehen sich auf die Erhebung des Studentenwerks im Jahr 2009, da die Ergebnisse der Erhebung, die 2013 durchgeführt wird, noch nicht vorliegen. Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

10 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 7 Abbildung 6: Realisierte und bevorzugte Wohnform (2009) Bevorzugte Wohnform Eltern Wohnheim Untermiete Wohngemeinschaft Wohnung allein Wohnung mit PartnerIn Realisierte Wohnform Eltern Wohnheim Untermiete Wohngemeinschaft Wohnung allein Wohnung mit PartnerIn *Studierende je Wohnform in % Quelle: Die wirtschaftliche und soziale Lage der Studierenden in der Bundesrepublik Deutschland 2009, Bundesministerium für Bildung und Forschung 2010, eigene Darstellung empirica Die Wohnwünsche von Studierenden folgen fünf Hauptkriterien: Privatheit, Zustand der Wohnung und des Gebäudes, Lage, Mietpreis und Möglichkeit zur Interaktion und Kommunikation. Am wichtigsten ist den Studierenden laut der Befragung des Deutschen Studentenwerks die Möglichkeit zur privaten, eigenständigen und ungestörten Lebensführung. 91 % der Studierenden legen besonderen Wert auf die Möglichkeit zu ungestörtem Arbeiten (vgl. Abbildung 7). Ebenfalls von zentraler Bedeutung sind ein ausreichend individueller Wohnbereich (88 %) sowie die Möglichkeit, das Leben unabhängig zu gestalten (87 %). Diese Ergebnisse decken sich mit der Präferenz nach einer eigenen Wohnung mit oder ohne Partner. An zweiter Stelle der Prioritätenliste steht der Wunsch nach einem angemessenen Zustand der Wohnung und des Gebäudes. Dabei wird besonderer Wert auf den guten Zustand der technischen Ausstattung gelegt (88 %). Der gute bauliche Gesamtzustand des Gebäudes spielt für 70 % der Befragten eine Rolle. Wichtig für Studierende sind auch ein Wohnort in guter Lage und eine niedrige Miete. Der Wohnort sollte demnach eine gute Infrastruktur im Wohnumfeld (81 %), eine gute Verkehrsanbindung an das Stadtzentrum (79 %) und eine günstige Lage zur Hochschule (67 %) haben. Studierende legen auch Wert auf die Möglichkeit der Interaktion und Kommunikation. 59 % möchten gerne mit Freunden oder Partner zusammenwohnen. 55 % der Befragten legen Wert auf das Leben in guter Gemeinschaft mit Nachbarn. Nur für ein Drittel ist die Möglichkeit zur Kommunikation und Begegnung mit Nachbarn von Bedeutung. Wert auf die Möglichkeit des gemeinsamen Lernens und Arbeitens legen lediglich ein Drittel der Studierenden. Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

11 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 8 Abbildung 7: Wohnvorstellungen der Studierenden nach Wohnform* (2009) Insgesamt Eltern Wohnheim Wohnung allein Wohnung mit Partner/ Kind Wohngemeinschaft Untermiete Möglichkeit zu ungestörtem Arbeiten guter Zustand der technischen Ausstattung genügend individueller Wohnbereich Möglichkeit, das Leben unabhängig gestalten zu können gute Infrastruktur im Wohnumfeld gute Verkehrsanbindung an das Stadtzentrum niedrige Miete guter baulicher Gesamtzustand des Gebäudes günstige Lage zur Hochschule mit Freunden/PartnerIn zusammenwohnen Leben in guter Gemeinschaft mit Nachbarn ausreichende Laufzeit des Mietverhältnisses Möglichkeit zum gemeinsamen Lernen und Arbeiten mit Mitstudierenden Möglichkeit zur Kommunikation und Begegnung mit Nachbarn Wohnen in einem bestimmten Stadtviertel barrierefreie, behindertengerechte Zugänglichkeit * Die Teilaspekte wurden mithilfe einer Skala von 1 = trifft überhaupt nicht zu bis 5 = trifft völlig zu von allen Studierenden bewertet. Die Zahl in der Tabelle gibt den Anteil der Studierenden in % an, die für den jeweiligen Teilaspekt 4 oder 5 ( trifft zu ) angegeben haben. Quelle: Studie Wohnen im Studium, Hochschul-Informations-Systems GmbH, Projektbericht November 2009 empirica Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

12 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 9 Exkurs: Sonderwohnform Wohnen für Hilfe Bei der Initiative Wohnen für Hilfe geht es um eine gegenseitige und individuelle Vereinbarung zwischen Vermietern (meist Familien oder Ältere), die über ein freies Zimmer verfügen, und vornehmlich jungen, studentischen oder sich in der Ausbildung befindenden Wohnungssuchenden. Hierbei wird eine Hilfe im Alltag als unentgeltliche Gegenleistung für den Wohnraum eingetauscht. Diese Hilfe kann je nach Vereinbarung unterschiedlich aussehen: Unterstützung im Haushalt, beim Einkaufen, bei der Haustierpflege, im Garten oder bei gemeinsamen Spaziergängen oder anderen Aktivitäten. Pflegeleistungen werden allerdings ausgeschlossen. Als Faustregel gilt hierbei: jeder gemietete Quadratmeter Wohnfläche entspricht einer Stunde Hilfeleistung pro Monat. Die Nebenkosten für Strom, Wasser und Gas werden mit der Alltagshilfe nicht abgedeckt und müssen extra bezahlt werden. Diese Wohnen für Hilfe -Projekte gibt es mittlerweile in 20 größeren deutschen Städten, mit unterschiedlichem Erfolg. Die Träger der Kooperationsprojekte sind Einrichtungen öffentlicher, karitativer Organisationen oder Vereine (z.b. Städte, Amt für Wohnungswesen, Universitäten, Studentenwerke, Sozialdienste etc.). Die Vermittlung und Begleitung zwischen den Wohnpartnern ist meist kostenfrei bzw. es ist eine geringe Aufwandsentschädigung zu zahlen. Die Vermittlung dieser Wohnform ist allerdings mit einem hohen Kosten- und Personalaufwand verbunden, da es mitunter auch schwierig ist, geeignete Wohnungsangebote zu akquirieren. Gleichzeitig kann man davon ausgehen, dass diese Sonderwohnform nur sehr eingeschränkt zu einer Entspannung des studentischen Wohnungsmarkts beitragen kann, da die Mengeneffekte sehr gering sind. 2.3 Finanzielle Situation der Studierenden und Ausgaben für Miete Höhe und Herkunft der Einnahmen von Studierenden Der Median der monatlichen Einnahmen von Studierenden liegt bei 770. Dies bedeutet, dass die Hälfte der Studierenden monatlich über weniger als 770 verfügen, die andere Hälfte jedoch über mehr (vgl. Abbildung 9). Die Einnahmeverteilung kann Abbildung 8 entnommen werden. Die monatlich den Studierenden zur Verfügung stehenden Einnahmen sind in den letzten Jahren leicht gestiegen: Nominal um rund 5 %, real nur um 0,2 %. 6 Der Anteil der Studierenden, denen mehr als 700 im Monat zur Verfügung steht, ist auch in den letzten Jahren gestiegen (vgl. Abbildung 8), während gleichzeitig der Anteil derer, die mit weniger als 700 haushalten müssen, zurückgegangen ist (vgl. Abbildung 8). 6 Der Vergleich basiert auf der Veränderung zwischen 2006 und Aktuellere Zahlen sind nicht verfügbar, weil die Sozialerhebung des Studentenwerks im dreijährigen Rhythmus durchgeführt wird. Die letzte Erhebung war Die nächste erfolgt im Sommer Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

13 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 10 Abbildung 8: Monatliche Einnahmeverteilung der Studierenden 2006 und 2009 im Vergleich Quelle: Die wirtschaftliche und soziale Lage der Studierenden in der Bundesrepublik Deutschland 2009, Bundesministerium für Bildung und Forschung 2010, eigene Darstellung empirica Abbildung 9: Höhe der monatlichen Einnahmen Mittelwerte Bezugsgruppe Normalstudent 7, in ( ) 8 Quelle: Die wirtschaftliche und soziale Lage der Studierenden in der Bundesrepublik Deutschland 2009, Bundesministerium für Bildung und Forschung 2010, eigene Darstellung empirica Normalstudenten werden definiert als ledige Studierende, die außerhalb des Elternhauses wohnen und sich im Erststudium befinden. Das arithmetische Mittel wird berechnet, indem alle Ausprägungen eines Merkmals addiert und anschließend durch die Anzahl der Ausprägungen geteilt werden. Der Median ist der Beobachtungswert, der die Häufigkeitsverteilung in zwei Teile zerlegt. Somit sind mindestens 50% aller Beobachtungen kleiner oder gleich und mindestens 50% der Beobachtungen größer oder gleich dem Median. Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

14 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 11 Was die Herkunft der Einnahmen der Studierenden betrifft, so wird der Hauptanteil der finanziellen Mittel von den Eltern zur Verfügung gestellt (vgl. Abbildung 10). Insgesamt erhalten rund 87 % der Studierenden finanzielle Unterstützung von ihren Eltern, wobei diese im Durchschnitt 445 pro Monat beträgt. Von 2006 bis 2009 fiel der durch die Eltern finanzierte Anteil von 52 % auf 48 % zurück. Zweitgrößte Einnahmequelle sind eigene Verdienste durch Nebentätigkeiten während des Studiums. Diese Einnahmen stiegen im gleichen Zeitraum um 2 %, die Einnahmen aus BAföG um 1 %. Der durchschnittliche BAföG-Satz lag 2009 bei 430. Die Kategorie Übrige umfasst beispielsweise Finanzierungsquellen wie Bankkredite, die zur Finanzierung des Lebensunterhalts während des Studiums aufgenommen werden. Auch diese Form der Einnahme ist in den letzten Jahren leicht gewachsen. Abbildung 10: Finanzierungsstruktur Zusammensetzung der monatlichen Einnahmen nach der Herkunft der Mittel ( ) Quelle: Die wirtschaftliche und soziale Lage der Studierenden in der Bundesrepublik Deutschland 2009, Bundesministerium für Bildung und Forschung 2010, eigene Darstellung empirica 10 Ausgaben für Miete Die Miete bildet im Mittel den höchsten Ausgabeposten in der Ausgabenstruktur aller Studierenden. Der Durchschnittswert beläuft sich auf 281 und macht rd. 35 % der Einnahmen aus Bis 2003 nur deutsche Studierende, ab 2006 einschließlich Bildungsinländer/innen. Bis 2003 nur deutsche Studierende, ab 2006 einschließlich Bildungsinländer/innen. Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

15 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 12 Die Verteilung der Ausgaben für Miete gleicht stark der Verteilung der Einnahmen (vgl. Abbildung 11). Mehr als die Hälfte geben zwischen 200 und 300 pro Monat für Miete (inkl. Nebenkosten) aus. Knapp jeder Vierte gibt 300 bis 400 pro Monat für Miete inkl. Nebenkosten aus. Der Anteil mit geringeren Ausgaben für Miete und Nebenkosten (bis 200 ) lag 2009 bei knapp 20 % und ist zwischen 2006 und 2009 deutlich zurückgegangen. Abbildung 11: Ausgaben für Miete und Nebenkosten (2006 und 2009) Quelle: Die wirtschaftliche und soziale Lage der Studierenden in der Bundesrepublik Deutschland 2009, Bundesministerium für Bildung und Forschung 2010, eigene Darstellung empirica Zwischen 2006 und 2009 ist der Durchschnittsbetrag der Mietausgaben um rund 6 % gestiegen. Damit entspricht die Steigerung annähernd der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes für Wohnungsmiete, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe. 11 Unterstellt man, dass sich diese Entwicklung weiter fortsetzt, würden die durchschnittlichen Ausgaben für Miete und Nebenkosten im Jahr 2013 bei rund 304 liegen. 12 Schreibt man auch die Medianausgaben mit dem Verbraucherpreisindex fort, würden im Jahr % der Studierenden vermutlich mehr als 288 pro Monat aufwenden. Die Ausgaben für Miete und Nebenkosten unterscheiden sich deutlich nach der Höhe des monatlichen Einkommens. Die Ausgaben variieren dabei zwischen 228 und 349. Studierende mit geringeren Einnahmen geben meist einen höheren Anteil für Miete und Nebenkosten aus als Studierende mit hohen Einnahmen. Erwartungsgemäß wohnen Bezieher von niedrigen Einkommen überwiegend im Studentenwohnheim und Bezieher von hohen Einkommen in einer eigenen Wohnung (vgl. Abbildung 12) Steigerung um 5,6 % zwischen 2006 und Quelle: Verbraucherpreisindex für Wohnungsmiete, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe des Statistischen Bundesamtes (jeweils die Werte aus dem Monat April). Steigerung um 8,2 % im Vergleich zu 281 in Quelle: Verbraucherpreisindex für Wohnungsmiete, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe des Statistischen Bundesamtes (jeweils die Werte aus dem Monat April). Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

16 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 13 Abbildung 12: Monatliche Ausgaben für Miete inkl. Nebenkosten nach Höhe der Einkommen und Wohnform (2009) Monatliche Ausgaben für Miete inkl. Nebenkosten nach der Höhe der Einnahmen >944 insgesamt Wohnheim 42% 25% 19% 14% 100% Untermiete 28% 23% 29% 20% 100% Wohngemeinschaft 28% 29% 25% 18% 100% Wohnung mit PartnerIn 17% 22% 26% 35% 100% Wohnung allein 16% 21% 26% 37% 100% Ausgaben für Miete Anteil an den Einnahmen 42% 37% 34% 30% 35% Quelle: Die wirtschaftliche und soziale Lage der Studierenden in der Bundesrepublik Deutschland 2009, Bundesministerium für Bildung und Forschung 2010, eigene Darstellung empirica Im Jahr 2009 wurde im 19. Sozialbericht des Deutschen Studentenwerkes außerdem ein Ranking der Hochschulstandorte nach ihren durchschnittlichen Ausgaben für Miete inkl. Nebenkosten vorgenommen (vgl. Abbildung 13). Die Spanne der Mietausgaben reicht von 348 in München bis hin zu 210 in Chemnitz. Für eine aktuellere Analyse der Mieten in den Studentenstädten werden im nächsten Abschnitt die Angebotsmieten des Jahres 2012 dargestellt. Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

17 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 14 Abbildung 13: Rang Standort Ranking der Hochschulstädte nach den durchschnittlichen Ausgaben für Miete inkl. Nebenkosten (2009) Ausgaben für Miete (inkl. NK), Mittelwert in EUR Rang Standort 1 München Rostock Hamburg Trier Köln Karlsruhe Düsseldorf Regensburg Frankfurt/Main Potsdam Darmstadt Dortmund Mainz Braunschweig Stuttgart Erlangen- 272 Nürnberg 9 Konstanz Würzburg Heidelberg Bielefeld Bremen Gießen Berlin Göttingen Ulm Kassel Bonn Paderborn Wuppertal Osnabrück Freiburg Bochum Aachen Passau Duisburg Greifswald Lüneburg Bamberg Tübingen Erfurt Hannover Halle (Saale) Saarbrücken Oldenburg Münster Leipzig Mannheim Magdeburg Kiel Jena Augsburg Dresden Marburg Chemnitz 210 Ausgaben für Miete (inkl. NK), Mittelwert in EUR Quelle: Die wirtschaftliche und soziale Lage der Studierenden in der Bundesrepublik Deutschland 2009, Bundesministerium für Bildung und Forschung 2010, eigene Darstellung empirica Das Studentenwohnheim ist mit 222 im Durchschnitt die günstigste Wohnform, wobei die Miete zwischen 2006 und 2009 merklich angestiegen ist. Deutlich weniger als 300 zahlen außerdem Studierende, die zur Untermiete oder in Wohngemeinschaften wohnen. Wesentlich höher liegen die Kosten für eine eigene Wohnung mit Partner oder für eine Wohnung, die man alleine mietet. Für eine eigene Wohnung zahlen Studierende im Schnitt 341 und wenden damit 38 % ihrer Einnahmen für Miete inklusive Nebenkosten auf. Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

18 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 15 Abbildung 14: Ausgaben für Miete und Nebenkosten nach Wohnform (2009) Quelle: Die wirtschaftliche und soziale Lage der Studierenden in der Bundesrepublik Deutschland 2009, Bundesministerium für Bildung und Forschung 2010, eigene Darstellung empirica Angebotsmieten für studentischen Wohnraum Betrachtet man den gesamten studentischen Wohnungsmarkt, dann ist die Unterbringung in Studentenwohnheimen untergeordnet (siehe hierzu Abbildung 5). Wobei zu berücksichtigen ist, dass nach Angabe der Studentenwohnheime die Nachfrage nach Wohnheimplätzen hoch ist und Wartelisten bestehen. Bedeutsamer ist der normale Mietwohnungsmarkt, auf dem Studierende jedoch mit einer Vielzahl anderen Nachfrager konkurrieren müssen. Wie in Teil 1 Kapitel 2.2 dargestellt wohnen über 60 % in Wohngemeinschaften oder der eigenen Wohnung (alleine oder mit Partner). Gleichzeitig präferieren die meisten Studierenden diese eigenständigen Wohnformen (Abbildung 7). Immer wieder wird im Zusammenhang mit studentischem Wohnen die sogenannte Unterbringungsquote benannt, die den Anteil der Wohnheimplätze an der Zahl der Studierenden an einem Hochschulstandort ausdrückt. Allerdings spiegelt diese lediglich die vorhandenen Wohnheimplätze wider. Da aber nur 12 % der Studierenden in einem Studentenwohnheim leben, ist die Versorgung auf dem freien Wohnungsmarkt von entscheidender Bedeutung. Auf einem entspannten Wohnungsmarkt mit vergleichsweise niedrigen Preisen werden sich auch Studierende angemessen mit Wohnraum versorgen können, wohingegen dies auf einem angespannten Wohnungsmarkt deutlich schwieriger ist. Bei der Betrachtung der regionalen Unterschiede im Mietpreisniveau wird nochmals deutlich, dass sich die Mietpreise auf dem freien Wohnungsmarkt deutlich unterscheiden. Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

19 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 16 Abbildung 15: Mietpreisniveau für Bestandswohnungen in den deutschen Kreisen (2012)* * Für jeden Kreis wurden die hedonischen Preise in EUR/m² berechnet. Die hedonischen Preise geben die Angebotsmiete für eine m² Wohnung mit gehobener Ausstattung aller Baujahre an. Die jeweilige hedonische Angebotsmiete wurde dann in Relation zur deutschlandweiten Angebotsmiete gesetzt. Quelle: empirica-preisdatenbank (empirica-systeme), eigene Berechnung empirica Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

20 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 17 Unterteilt man den studentischen Wohnungsmarkt in die verschiedenen Wohnformen, ergibt sich folgendes Bild: Zu Beginn des Jahres 2012 gab es insgesamt Studentenwohnheimplätze, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden. Bei 80 % der Studentenwohnheime sind die Studentenwerke Träger. Somit werden 20 % der Studentenwohnheime von Privaten und sonstigen gemeinnützigen Träger bewirtschaftet lag die monatliche Miete für einen Wohnplatz im Durchschnitt bei 213,62, wobei darin alle Nebenkosten inkl. Strom sowie teilweise der Internetzugang enthalten sind. Für die verschiedenen Wohnformen 13 können auf Basis der empirica-preisdatenbank und neueren Veröffentlichungen des Deutschen Studentenwerks 14 die Angebotsmieten für studentischen Wohnraum auch in jüngeren Jahren dargestellt werden. Dazu wurde eine Sonderauswertung der empirica-preisdatenbank durchgeführt und mithilfe eines Boxplot- Schemas veranschaulicht (vgl. Abbildung 16). Dafür wurden Inserate in 191 Hochschulstädten ausgewertet. Abbildung 16: Erläuterung des Boxplot-Schemas Als Box wird das durch die Quartile 25% bis 75% bestimmte Rechteck bezeichnet. Es umfasst 50% der angebotenen Objekte. Als weiteres Quartil ist der Mittelwert (Median*) in der Box eingezeichnet. Seine Lage innerhalb der Box vermittelt einen Eindruck der Streuung der Angebotspreise. Die Whiskerlänge also die Länge der senkrechten Linie durch die Box ist nach unten auf den Bereich oberhalb der 10%-Grenze und nach oben auf das Segment unterhalb der 90%-Grenze beschränkt. Innerhalb der Whiskergrenzen liegen somit 80% der beobachteten Angebotspreise. Besonders exponierte Objekte, besonders schlechte bzw. unbeliebte Lagen sowie extreme Ausreißer werden im Boxplot nicht dargestellt. Der bundesweite Median der Bruttoangebotsmieten für ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft lag im Jahr 2012 bei 300 und ist damit um ca. 40 teurer als die im Jahr 2009 vom Deutschen Studentenwerk ermittelte Miete % der Angebote liegen zwischen 245 und 370. Im unteren Preissegment werden 10 % der WG-Zimmer für rund 200 warm angeboten. 10 % der Angebotsmieten liegen bei bis zu 458 (vgl. Abbildung 17). Führend bei den Gesamtmieten für ein WG-Zimmer in Hochschulstädten mit Umwandlungsprojekten sind München (Median 450 ) und Frankfurt (Median 400 ). In München Die Wohnform der Untermiete wird aufgrund ihrer geringen Bedeutung nicht berücksichtigt. Studentenwerke im Zahlenspiegel 2011/2012, Deutsches Studentenwerk. Es handelt sich um Angebotsmieten. Bestandsmieten liegen in der Regel unterhalb dieses Wertes. Allerdings ist bei der hohen Fluktuation innerhalb von Wohngemeinschaften davon auszugehen, dass sich der Großteil der Studierenden Angebots- und nicht Bestandsmieten gegenübersieht. Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

21 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 18 liegen 50 % der Angebotsmieten zwischen 385 und 530 sowie zwischen 340 und 480 in Frankfurt am Main. Die Ausgaben für die Gesamtmiete, die 2009 vom Deutschen Studentenwerk erhoben wurden, liegen damit deutlich unterhalb der Angebotsmietpreise für WG-Zimmer im Jahr 2012 (2009 wurden im Mittel 348 in München und 328 in Frankfurt am Main für Miete ausgegeben). Auch die Spannweite ist in diesen Städten am größten und weist im Bereich der oberen 10 % Warmmieten von bis zu 640 München bzw. 590 in Frankfurt auf. In Stuttgart, Heidelberg, Ingolstadt, Köln und Berlin beträgt die Medianwarmmiete jeweils um die 350, wobei jeweils die Hälfte der WG-Zimmer bei einer Miete zwischen rd. 300 bis 400 im Monat liegen. In Leipzig hingegen sind 50 % der Warmmieten auf einem deutlich niedrigeren Niveau zwischen 190 und rd. 260 angesiedelt. Die Medianmiete beträgt 221 (vgl. Abbildung 17). Abbildung 17: Angebotsmieten für ein WG-Zimmer in Hochschulstädten mit Umwandlungsprojekten und in Deutschland (2012) Quelle: empirica-preisdatenbank (empirica-systeme), eigene Berechnung empirica Um die Miete für eine eigene Wohnung mit Partner und/oder Kind zu ermitteln, wurde in allen 191 Hochschulstädten die Bruttoangebotsmieten aller 2- oder 3-Zimmer- Wohnungen mit bis zu 60 m² Wohnfläche ausgewertet. Das sind die typischen Angebotsmieten, unter denen Studierende, die eine eigene Wohnung auf dem Wohnungsmarkt suchen, auswählen. Bestandsmieten sind hier weniger relevant, weil Studierende häufig umziehen. Die Medianmiete für die private Wohnung liegt bei 441 ; 50 % der Angebote liegen zwischen 324 und 550 (vgl. Abbildung 18) Die Vergleichbarkeit mit den Erhebungen von 2009 ist kaum möglich, da zum einen die durchschnittliche Größe für die Wohnform Wohnung mit Partner nicht angegeben und zum anderen nicht klar ist, ob und in welcher Form die Mietausgaben für eine gemeinsam bewohnte Wohnung aufgeteilt werden. Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

22 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 19 In den Städten Osnabrück, Wuppertal, Bielefeld, Pforzheim und Leipzig sind sowohl die Streuung der Warmmieten als auch die Medianwarmmieten mit 371 bis 430 vergleichsweise gering. Erneut sind die Medianmieten in München (850 ) und Frankfurt am Main (699 ) am höchsten. Zudem weist das Hochpreissegment im Städtevergleich die stärkste Ausprägung mit monatlichen Warmmieten von bis zu in der bayerischen Landeshauptstadt und in Frankfurt auf. Die Hälfte der Mieten streuen in München zwischen 745 und 989, in Frankfurt zwischen 590 und 820. Die Medianmieten in den Städten Bonn, Darmstadt, Mainz, Stuttgart, Köln und Heidelberg liegen zwischen 560 und 610 mit einer vergleichbaren Spannweite zwischen dem unteren und oberen Quartil. Abbildung 18: Angebotsmieten für eine 2-3-Zimmer-Wohnung mit bis zu 60m² in Hochschulstädten mit Umwandlungsprojekten und in Deutschland (2012) Quelle: empirica-preisdatenbank (empirica-systeme), eigene Berechnung empirica Um eine Orientierung für die Preise für eine Wohnung alleine zu ermitteln, wurde eine Sonderauswertung für 1-Zimmer-Wohnungen durchgeführt. Der Median liegt 2012 in den Hochschulstädten bei 389. Damit liegt die Miete für eine 1-Zimmer-Wohnung um 48 höher als die Ausgaben für eine Wohnung alleine, die 2009 vom Deutschen Studentenwerk ermittelt wurden. Bei den 1-Zimmer-Wohnungen rangiert München mit einer Medianmiete von 640 im bundesweiten Vergleich deutlich an erster Stelle. Auch die Spannweite der Warmmieten ist in München am größten. 50 % der Angebote liegen zwischen 510 und 800 und es werden im oberen 10 %-Quartil Mieten von bis 990 erreicht. In Frankfurt erstreckt sich der 50 % Bereich von 440 bis 665 mit einer Medianwarmmiete von 530. Auch die Städte Bonn und Darmstadt mit rd. 440, Stuttgart mit 475, Köln mit 470 und Ingolstadt mit 458 pro Monat weisen ein vergleichbar hohes Mietniveau auf. In den Hochschulstädten Osnabrück, Wuppertal, Bielefeld, Siegen, Passau, Bayreuth und Pforzheim sind die Studentenwohnen in Deutschland Nachfrage und Angebot BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

23 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 20 Medianwarmmieten im Vergleich relativ gering (rd ). Mit einer Medianmiete von 290 sind 1-Zimmer-Wohnungen in Leipzig am günstigsten (vgl. Abbildung 19). Abbildung 19: Angebotsmieten für eine 1-Zimmer-Wohnung in Hochschulstädten mit Umwandlungsprojekten und in Deutschland (2012) Quelle: empirica-preisdatenbank (empirica-systeme), eigene Berechnung empirica 3. Umwandlungsprojekte mit der Zielgruppe Studierende 3.1 Überblick und Kategorisierung: Umnutzungsprojekte in Deutschland Im Rahmen der Untersuchung wurden mithilfe einer umfassenden Literatur- und Internetrecherche sowie einer Online-Befragung von Kommunen mit mehr als Einwohnern und von allen Studentenwerken zunächst Umwandlungsprojekte seit 2006 erfasst. Die recherchierten Projekte sind in einer Übersicht in Kapitel 1, Teil 2 dargestellt. Um die Rahmenbedingungen und Erfolgsfaktoren zu analysieren, wurden Expertengespräche mit Ansprechpartnern ausgewählter Umwandlungsprojekte durchgeführt. Für diese 15 Projekte wurden die erhobenen Informationen in einheitlich strukturierten Profilen zusammengestellt. Die Ergebnisse zu vier Umwandlungsprojekten sind in Teil 1 Kapitel 3.3 detaillierter dargestellt. In Kapitel 4 wurden die ausgewählten Umwandlungsprojekte nach den Rahmenbedingungen und Erfolgsfaktoren ausgewertet Im Rahmen der Untersuchung wurden 49 Umwandlungsprojekte mit der Zielgruppe Studierende in Deutschland erfasst. Hiervon sind 33 Projekte mit insgesamt Plätzen fertiggestellt. Zu einem Umwandlungsprojekt liegen keine Angaben über die geschaffenen Plätze vor, sodass die Anzahl de facto höher liegt. Die Spannweite der geschaffenen Plätze reicht von 14 bis 438 Wohnplätzen pro Projekt. Im Umbau befinden sich zurzeit fünf Projekte, in denen Plätze entstehen sollen. In Planung sind weitere elf Projekte. In fünf Umwandlungsprojekte mit der Zielgruppe Studierende BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

24 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 21 dieser Projekte entstehen zusammen 790 Plätze; zu sechs Projekten gibt es noch keine Angaben. Im Rahmen von Umnutzungen bestehender Gebäude wurden in den Bundesländern folgende Anzahl an Wohnplätzen fertiggestellt: Berlin (833 WP in 4 Projekten) Baden-Württemberg (626 WP in 4 Projekten, zusätzlich ein Projekt ohne Angaben) Hessen (581 WP in 5 Projekten) Nordrhein-Westfalen (561 WP in 11 Projekten) Bayern (549 WP in 5 Projekten) Rheinland-Pfalz (277 WP in 1 Projekt) Sachsen (140 WP in 1 Projekt) Niedersachsen (35 WP in 1 Projekt) Berücksichtigt man die im Umbau befindlichen Projekte, so ändert sich die Platzanzahl in Hessen auf insgesamt in acht Projekten, in Baden-Württemberg auf 659 in sechs Projekten und in Bayern auf 575 in sechs Projekten. Die regionale Verteilung ist sehr unterschiedlich (vgl. Abbildung 20). Die Umwandlung von Nichtwohngebäuden zu Studentenwohnraum gibt es besonders häufig in den westdeutschen Flächenstaaten und in Berlin. Was die Anzahl der geschaffenen und fertiggestellten Wohnplätze (WP) betrifft, so ergibt sich folgende Verteilung: Berlin (833 WP) Frankfurt am Main (487 WP) Stuttgart (332 WP) München (287 WP) Mainz (277 WP) Bonn (203 WP) Karlsruhe (165 WP) Siegen (148 WP) Leipzig (140 WP) Ingolstadt (131 WP) Pforzheim (129 WP) In allen anderen Städten wurden bisher jeweils weniger als 100 Wohnplätze realisiert. Umwandlungsprojekte mit der Zielgruppe Studierende BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

25 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 22 Abbildung 20: Regionale Verteilung der bundesweiten Umwandlungsprojekte für studentisches Wohnen Quelle: eigene Erfassung und Darstellung empirica Fast alle Umwandlungsprojekte (realisiert, im Umbau und in Planung) sind maximal 5 km vom nächstgelegenen Campus entfernt. So liegen rd. 60 % der Projekte in einer Entfernung von maximal 2 km vom nächsten Hochschulgelände und 33 % in einer Entfernung von 2 bis 5 km. Nur ein Projekt ist mehr als 5 km entfernt. Zu zwei Projekten gibt es keine Angaben zur Entfernung bis zum nächsten Campus. Abbildung 21: Umnutzungsprojekte Studentisches Wohnen in Deutschland Projekte und Wohnungen, nach Entfernung zur nächsten Hochschule in Wohnplätzen (WP) < 2 km 2 bis 5 bis Keine Gesamt < 5 km < 10 km Angabe Bürogebäude 13 (>1.890 WP) 8 (>1.233 WP) 1 (287 WP) 1 (k. A.) 23 (>3.410 WP) Krankenhaus, Anstalt, Hotel 12 (>597 WP) 6 (964 WP) (>1.561 WP) Industriegebäude 2 (154 WP) 1 (98 WP) (252 WP) Militärische Liegenschaft (>131 WP) (k. A.) (>131 WP) Bildungseinrichtung 1 (48 WP) (48 WP) Keine Angabe (k. A.) 1 (k.a.) Gesamt 30 (>2.820 WP) Quelle: eigene Erfassung und Darstellung 16 (>2.295 WP) 1 (287 WP) 2 (k. A.) 49 (>5.402 WP) empirica Umwandlungsprojekte mit der Zielgruppe Studierende BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

26 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 23 Es gibt drei Typen von Investoren: Privatinvestoren Studentenwerke Öffentliche Investoren Von den 49 recherchierten Projekten wurden 28 von Privaten umgesetzt, darunter drei vom katholischen Siedlungsdienst. Bei 16 Projekten ist der Träger das Studentenwerk. Es gibt nur einen öffentlichen Investor, der ein Umwandlungsprojekt durchgeführt hat. In diesem Fall handelt es sich um ein städtisches Wohnungsunternehmen. Zu vier Projekten gibt es keine Angaben. Die Umwandlungsprojekte lassen sich fünf Kategorien zuordnen, die sich an der vorherigen Nutzung des Gebäudes orientieren. Diese Gebäude weisen für die Umwandlung relevante Charakteristika auf: Kategorie Bürogebäude Nutzung vor der Umwandlung: Büro oder Verwaltung Meist mehrgeschossiges Gebäude Unterschiedliche Baualtersklassen Belichtungsverhältnisse entsprechen Wohnbedürfnissen Relativ einheitliche, standardisierte Grundrisse (oft viele kleine Räume) Überwiegend Innenstadt- bzw. Innenstadtrandlage Kategorie Krankenhaus, Anstalt, Hotel Nutzungen vor der Umwandlung: Krankenhaus, Klinik, Gefängnis, Heim, Gästehaus ( temporäres Wohnen ) Grundriss: schlauch-/traktartig mit mehreren kleinen Räumen entlang der Flure, keine abgeschlossenen Wohneinheiten, zentrale Versorgung durch Großküche etc. Große Gemeinschaftsräume vorhanden Kategorie Industriegebäude Große Hallen-, Speicher- oder Lagergebäude Häufig historische oder denkmalgeschützte Gebäude Schlecht isoliert Keine oder kaum innere Einteilung (Flexibilität bei gleichzeitig hohem Handlungsbedarf) Keine technische Infrastruktur vorhanden Kategorie Militärische Liegenschaft Vor der Umwandlung militärische Nutzung (z.b. Kaserne) Komplex vieler Gebäude unterschiedlicher Nutzungsart auf Territorium (z.b. Unterkünfte, Büros, Hangars) Entwicklung als Ensemble Umwandlungsprojekte mit der Zielgruppe Studierende BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013

27 Handreichung studentische Umwandlungsprojekte 24 Kategorie Bildungseinrichtung Vor der Umwandlung Nutzung als Bildungseinrichtung Grundrisse: größere Räume als bei Büros, unterschiedlicher Zuschnitt der Räume Zusätzliche Gemeinschaftsräume wie Mensa und Aula vorhanden Bisher wurden in 14 Bürogebäuden Plätze geschaffen. Damit wurden 61 % der Plätze für Studierende in Bürogebäuden realisiert. In der Kategorie Krankenhaus, Anstalt, Hotel gab es bisher 14 Umwandlungsprojekte. Insgesamt wurden dabei Wohnplätze bzw. 28 % aller Wohnplätze in Umwandlungsprojekten realisiert. Deutlich weniger Umwandlungsprojekte gab es bisher in den Kategorien Industriegebäude (drei Projekte mit insgesamt 252 WP) und militärische Liegenschaften (zwei Projekte mit insgesamt 131 WP, wobei zu einem Projekt keine Angaben gemacht wurden). Im Umbau befinden sich ebenfalls vornehmlich Bürogebäude (drei Projekte mit insgesamt 750 WP) sowie zwei Projekte in einem Gebäude der Kategorie Krankenhaus, Anstalt, Hotel (260 WP). Geplant sind sechs Projekte in Bürogebäuden, zwei Projekte in der Kategorie Krankenhaus, Anstalt, Hotel sowie jeweils ein Projekt in den Kategorien Militärische Liegenschaft und Bildungseinrichtung. Damit sind die beiden Kategorien Bürogebäude und Krankenhaus, Anstalt, Hotel für Umwandlungsprojekte von bestehenden Gebäuden in studentischen Wohnraum mit großem Abstand am stärksten vertreten. Abbildung 22: Umnutzungsprojekte Studentisches Wohnen in Deutschland Projekte und Wohnungen, nach Gebäudetypen in Wohnplätzen (WP) Fertig Umbau Planung Gesamt Bürogebäude 14 (2.198 WP) 3 (750 WP) 6 (>462 WP) 23 (>3.410 WP) Krankenhaus, Anstalt, Hotel 14 (1.021 WP) 2 (260 WP) 2 (>280 WP) 18 (>1.561 WP) Industriegebäude 3 (252 WP) (252 WP) Militärische Liegenschaft 2 (>131 WP) 0 1 (k.a.) 3 (>131 WP) Bildungseinrichtung (48 WP) 1 (48 WP) Keine Angaben (k.a.) 1 (k.a.) Gesamt 33 (>3.602 WP) 5 (1.010 WP) 11 (>790 WP) 49 (>5.402 WP) Quelle: eigene Erfassung und Darstellung empirica 3.2 Zielgruppen und Angebote bei Umwandlungsprojekten Zielgruppen und Mieten Die Umwandlungsprojekte für studentischen Wohnraum bedienen grundsätzlich zwei unterschiedliche Marktsegmente: Zum einen das Wohnungsangebot in Studentenwohnheimen. Mit einer durchschnittlichen Warmmiete von 213,62 (2012) ist dies ein preisgünstiges Segment und wird vor allem von den unteren Einkommensgruppen der Studierenden in Anspruch genommen. Zum anderen hat sich studentisches Wohnen als eigen- Umwandlungsprojekte mit der Zielgruppe Studierende BMVBS-Online-Publikation Nr. 10/2013