Wohnungsmarktbeobachtung München BBR-Forum Wohnungsmarktbeobachtung jetzt erst recht in Mannheim. 1. Rahmenbedingungen PLAN I/2

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1 Übersicht Klaus Illigmann Wohnungsmarktbeobachtung im Wachstumsmarkt München 1. Rahmenbedingungen 2. Prozeß und Akteure 3. Wohnungsmarktbeobachtung München konkret 4. Fazit und Ausblick

2 1. Rahmenbedingungen

3 Lebens- und Stadtqualität Landschaft Urbanität Kultur Freizeitwert Identität Tradition

4 Stadt und Region 1950: 2000: Region: 2,5 Mio. Einwohner 1,1 Mio. SV-Beschäftigte qkm Fläche 185 Kommunen Stadt: 1,2 Mio. Einwohner 0,7 Mio. SV-Beschäftigte 0,3 Mio. Einpendler 310 qkm Fläche Daten zur Stadt und Region

5 Erstvermietungsmieten guter Wohnwert (je 1. Quartal) nettokalt in /qm München Düsseldorf Hamburg Stuttgart Köln Frankfurt Berlin/Westteil Bremen Hannover Leipzig Quelle: RDM Erstvermietungsmieten in deutschen Großstädten

6 Baurecht ab 2005 Wohnbauflächen Umstrukturierungsgebiete Innenentwicklung an den mit S-Bahn, U-Bahn und Trambahn gut erschlossenen Standorten hat Vorrang vor Außenentwicklung! Quelle: PLAN HA I/42, 2005 Baurechtschaffung in München ab 2005

7 Die Eigentümerquote hat sich gegenüber 2000 leicht erhöht. Bei Haushalten mit Kindern liegt sie bei 33%, wobei sie mit der Zahl der Kinder steigt. Deutlich zugenommen hat der Anteil der Eigentümerquote bei den Haushalten mit zwei Kindern (2005:42%, 2000: 35%) Übersicht Wohnraumversorgung (Bürgerbefragungen 2000 und 2005)

8 Veränderung der Altersstruktur in München und Deutschland 100 Prozent ,4 24,0 23,7 26,0 23,3 29,0 62,7 55,0 BILD - FOTO - PLAN über ganze Seite 61,5 55,0 62,1 54,0 14,9 21,0 14,9 19,0 14,5 17,0 München D München D München D 2001/ Jährige Jährige über 59-Jährige Demographischer Wandel Quelle: Planungsprognose 2002, 10. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung

9 2. Prozeß und Akteure

10 Umsetzungsinstrument Koordination von Baurechtschaffung und Infrastruktur-Investitionen Jährliche Fortschreibung der Reihenfolge großer Siedlungsmaßnahmen durch Planungsreferat und Infrastrukturreferate Jährlich fortgeschriebene Prioritätenliste: ca. 100 Bebauungspläne mit Priorität in Arbeit, ca. 25 Billigungs- oder Satzungsbeschlüsse/Jahr Enge Verzahnung mit Abschluss städtebaulicher Verträge (SoBoN), Zeitplanung ist Bestandteil der Grundvereinbarung Kalkulation der Bauraten für MIP-Zeitraum (5 Jahre) als Grundlage für die Finanzierungsplanung der städtischen Anteile Koordination mit den Programmen und Bauträgern des öffentlich geförderten Wohnungsbaus/Handlungsprogramm Wohnen in München III Umsetzungsinstrumentarien

11 Stadtteilmonitoring Instrumenten- und Methodenmix: Indikatorenbasiertes Monitoring Dokumentenanalyse Befragungen, Expertengespräche Interpretation, Bewertung Wohnungsmarktbeobachtung und Stadtteilmonitoring

12 Handlungsprogramm Wohnen in München III ( ) verlängert um das Jahr 2006 Zielvorgaben der Münchner Wohnungspolitik Maßnahmen für den Wohnungsneubau und den Wohnungsbestand. Das Programm ist eine Fortführung der Handlungsprogramme Wohnen in München (1989) und Wohnen in München, II (1994). Bereitstellung preislimitierter Grundstücke sowie städt. Mittel in Ergänzung staatlicher Mittel und Förderung von WE p.a., davon WE Mietwohnungen 400 WE p.a. geförderte Eigentumswohnungen für ein breites Spektrum an Einkommensgruppen. Familien mit Kindern werden auch über die staatlichen Einkommensgrenzen hinaus gefördert. Wohnen in München III - Stadtratsbeschluss vom

13 Wohnen in München III Ziele und Zielerfüllung 2004 / (2003) Ziele: Fertigstellung von ca WE Förderung von WE, davon Eigentum 400 WE Zielerfüllung: Baurechtsschaffung für ca WE (2.400 WE) Baugenehmigungen für WE (5.897 WE) Fertigstellung *: ca WE/Jahr Bewilligung von WE (1.593 WE), davon Eigentum 230 WE ( 351 WE) * Nacherhebungen durch Statistisches Amt sind noch nicht abgeschlossen Wohnen in München III - Zielerreichung

14 Ausblick auf Wohnen in München IV Fortführung des hohen Fördervolumens von Wohnen in München III, ggf. Feinjustierungen im Detail Weiterentwicklung vor allem in den Themenfeldern: Altengerechtes Wohnen familiengerechte Programme auf der Basis der Beschlüsse des Jahres 2005 (München Modell: kürzere Wartefristen für Familien, verbesserte Förderbedingungen bereits ab dem 1. Kind) Genossenschaftlicher Wohnungsbau Energiesparendes Bauen Wohnen in München IV - Perspektiven

15 3. München konkret

16 Die drei Kernbausteine der Münchner Wohnungsmarktbeobachtung

17 Bericht zur Wohnungssituation (WSB) Der Bericht zur Wohnungssituation in München erscheint alle zwei Jahre. Der nächste Bericht wird die Jahre 2004 und 2005 umfassen. Er enthält Informationen zur Entwicklung der Angebots- und Nachfragekomponenten des Münchner Wohnungsmarktes. Vertieft werden z. B. die Themen Mieten, Sozialer Wohnungsneubau und Sozialwohnungsbestand analysiert. Ferner enthält der Bericht Vollzugsstatistiken aus dem Bereich der Wohnungsbauförderung und des Wohnungs- und Flüchtlingsamtes. Wohnungssituationsbericht

18 Wohnungen ???? Quelle: Statistisches Amt Baugenehmigungen Baufertigstellungen unterschätzt, 2004 mit 1. Teil Nachmeldungen; 2005 Schätzung WSB - Baufertigstellungen und Baugenehmigungen

19 Wohnungsmarktbarometer Seit 1995 wertet das Referat für Stadtplanung und Bauordnung Mietannoncen der Süddeutschen Zeitung jedes Jahr im 2. Quartal für das sogenannte "Wohnungsmarktbarometer" aus. Obwohl als Mietangebote tendenziell eher den oberen Rand des Mietengeschehens wiedergebend, können sie in der Zeitreihe doch als aussagekräftige Frühindikatoren für die Wohnungsmarktentwicklung in München gelten. Früher wurden die Mietannoncen aufwendig händisch erfasst, heute werden sie mit speziell entwickelten Programmen automatisiert aus dem Internet heraus gezogen und weiterverarbeitet. Wohnungsmarktbarometer

20 Süddeutsche Zeitung Immocenter - links Suchmaske / rechts Ergebnisse

21 Erstvermietungsmieten nettokalt in Euro/qm Wohnungsmarktbarometer Entwicklung Erstvermietungsmieten

22 Nettokaltmiete in je qm Erstbezugsmieten München 2. Quartal 2005 (nach rund 240 Annoncen der SZ) Miete nettokalt Polynomisch (Miete nettokalt ) Wohnungsgröße in qm Wohnungsmarktbarometer Erstvermietung nach Wohnungsgrößen

23 WIEDERVERMIETUNG NETTOKALTMIETEN IN MÜNCHEN 2005 Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung HA I Norden Norden Norden Norden Norden Norden Norden Westen Westen Westen Moosach Moosach Norden Norden Schwabing Westen Obermenzing Schwabing Osten Osten WV-Miete Q Stadtbezirksteile.WV_2005 9,94-10,50 10,51-11,00 11,01-11,50 11,51-12,00 12,01-12,50 Westen Pasing Pasing Pasing Laim Hadern Hadern Nymphenburg Neuhausen Laim Forsten- / Fuerstenr Laim Giesing Sendling Thalkirchen Harlaching Solln Sendling Zentrum Schwabing Zentrum Zent rum Perlach Osten Berg am Laim Perlach Osten Giesing Sendling Sendling Sendling Ramersdorf Trudering Giesing Harlaching Haidhaus en Bogenhausen Ramersdorf Osten Perlach Osten Trudering Bearbeitung: I/24 Pie Erstellungsdatum: August 2005 Wohnungsmarktbarometer Wiedervermietung kleinräumig

24 Expertenbefragung Wohnungsmarkt München Alle zwei Jahre werden Expertenbefragungen zur Einschätzung der Situation und Entwicklungstendenzen auf dem Münchner Wohnungsmarkt durchgeführt. Im Rahmen der Expertenbefragung 2005 wurden 41 Wohnungsunternehmen, Bauträger, Banken, Genossenschaften und Verbände schriftlich zu ihrer Einschätzung der aktuellen und zukünftigen Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt befragt. Die Expertenbefragungen dienen auch als Vorausschau und haben damit die früher durchgeführten quantitativen Wohnungsmarktprognosen ersetzt. Expertenbefragung Wohnungsmarkt München

25 Mieten nach Lagequalität 16 /qm 14 /qm 12 /qm 10 /qm 8 /qm 6 /qm 4 /qm 2 /qm Erstvermietung freifinanziert (netto)* W iedervermietung freifinan. (netto)* 0 /qm einfach mittel gut sehr gut LK-M Süd, STA LK-M Nord, FFB, EBE DAH, ED, FS LL Quelle: 4, Expertenbefragung Expertenbefragung - Nettokaltmieten (links Stadt rechts Umland-LK)

26 Quelle: 4, Expertenbefragung Wohnbaustandorte München - Experteneinschätzung der Potenziale

27 2 Skala von - 2= starke Abnahme über 0=Konstanz bis +2= starke Zunahme 1 0 bis 80 qm nur Geschosswohnungen bis 40 qm qm qm über 120 qm -1 MUC - zentral Geschosswohnungen Umland - Geschosswohnungen MUC - Stadtrand RH/DHH Umland - RH/DHH MUC - Stadtrand Geschosswohnungen MUC - Stadtrand EFH Umland EFH Quelle: 4, Expertenbefragung Expertenbefragung - Nachfrage Wohnungstypen bis 2010

28 Senioren-/ Service-Wohnen Generationen-Wohnen Wohnangebote für Familien Baugemeinschaften Genossenschaftsbau Arbeiten-Wohnen-Wohnform Loft-/Maisonette-Wohnen Sanierter Altbau Kostensparendes Bauen Skala von 1= kein Wachstum bis 5= starkes Wachstum Quelle: 4, Expertenbefragung Expertenbefragung - Teilmärkte und ihre Zukunftspotenziale

29 4. Fazit und Ausblick

30 Erfolgsfaktoren Wohnungsmarktbeobachtung München Gute Vernetzung / Kooperation der betroffenen Referate (Planungsreferat HA I + HA III, Sozialreferat Amt für Wohnen und Migration, Kommunalreferat GV, Statistisches Amt). Umfangreiche EDV-gestützte Datenbasis (Gebäudedatei, Sozialwohnungsdatei, Einwohnerdaten, Wohngeldempfängerdatei...). Starke Handlungsorientierung: Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung und Handlungsprogramm aus einer Hand. Referatsübergreifende Koordinierungsrunde zur Umsetzung von WiM. Wohnungspolitik ist in München nach wie vor ein Thema mit hoher Priorität (hoher kommunaler Mitteleinsatz für die Wohnungsbauförderung). Erfolgsfaktoren für die Wohnungsmarktbeobachtung

31 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

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