Drucksache für die Regionalversammlung Südhessen Nr.: VII /99.1

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1 Drucksache für die Regionalversammlung Südhessen Nr.: VII /99.1 Az. III b 10/01 Sitzungstag : (HPA) (RVS) Tagesordnungspunkt : Anlagen : - 1 Abweichung vom Regionalplan Südhessen 2000 zur Erweiterung des Sondergebietes Bau- und Heimwerkermarkt innerhalb des Bebauungsplangebietes Industriegebiet Ost der Stadt Butzbach Sehr geehrte Damen und Herren, den folgenden Beschluss empfehle ich Ihnen: Dem beabsichtigten Abschluss des Abweichungsverfahrens entsprechend der Vorlage der oberen Landesplanungsbehörde wird zugestimmt. Mit freundlichen Grüßen gez.: Johannes Baron Regierungspräsident

2 Durchführung des 12 Hessisches Landesplanungsgesetz (HLPG) Antrag der Stadt Butzbach vom 19. November 2009 auf Zulassung einer Abweichung vom Regionalplan Südhessen 2000 (RPS) zur Erweiterung des Sondergebietes Bau- und Heimwerkermarkt innerhalb des Bebauungsplangebietes Industriegebiet Ost Entscheidung I. Gemäß 12 Abs. 3 HLPG wird die Abweichung von den Zielen des Regionalplanes Südhessen 2000 zur Erweiterung des Sondergebietes Bau- und Heimwerkermarkt innerhalb des Bebauungsplangebietes Industriegebiet Ost mit folgenden Maßgaben zugelassen: 1. Die maximale Verkaufsfläche des Bau und Heimwerkermarktes wird auf m² festgesetzt. Davon entfallen auf: Bau- und Heimwerkermarkt (einschl. Kassenzone und Eingangsbereich) m² Gartenmarkt m² nicht überdachte Freiverkaufsfläche m² 2. Der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente an der Gesamtverkaufsfläche wird auf maximal 700 m² begrenzt II. Die als Anlage beigefügte Kartenskizze ist Bestandteil dieses Bescheides. Begründung I. Mit Schreiben vom 19. November 2009 hat die Stadt Butzbach die Zulassung einer Abweichung von den Zielen des Regionalplanes Südhessen 2000 (neu veröffentlicht im StAnz. 37/2004 vom 13. September 2004) zur Erweiterung des Sondergebietes Bau- und Heimwerkermarkt innerhalb des Bebauungsplangebietes Industriegebiet Ost beantragt. Gleichzeitig hat die Stadt einen Antrag auf Abweichung von den Zielsetzungen des Landesentwicklungsplans (LEP) gemäß 8 Abs. 8 HLPG gestellt.

3 Die Stadt Butzbach beabsichtigt, das bestehende Sondergebiet von zur Zeit rd. 1,7 ha um 0,5 ha zu erweitern. Die gemäß Abweichungsbescheid vom zulässige Verkaufsfläche von m² soll auf m² erweitert werden, wovon m² auf den Bau- und Heimwerkermarkt (einschl. Kassenzone und Eingangsbereich) entfallen. Die Verkaufsfläche des Gartenmarktes soll auf m², die nicht überdachte Freiverkaufsfläche auf m² festgesetzt werden. Hierfür hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Butzbach in ihrer Sitzung am die Aufstellung eines 4. Änderungsplanes zum Bebauungsplan Industriegebiet Ost beschlossen. Nach den Ausführungen der Stadt Butzbach ist im Osten der Kernstadt von Butzbach seit den 1960er Jahren im Bereich Am Hetgesborn/Philipp-Reis-Straße, ausgehend von dem damaligen Butzbacher Einkaufszentrum, dem heutigen Rewe XL, ein sonstiger Einzelhandelsstandort im Sinne des aktuellen Regionalen Einzelhandelskonzeptes REHK entstanden. Für den südlich der Philipp-Reis-Straße gelegenen Teil dieses sonstigen Einzelhandelsstandortes weist der Bebauungsplan Industriegebiet Ost, 3. Änderung aus dem Jahr 2002 ein dreifach gegliedertes Sondergebiet u. a. für einen Bau- und Heimwerkermarkt mit max m² Verkaufsfläche aus. Die Zahl der Bau- und Heimwerkermärkte ist bereits seit 2001 kontinuierlich zurückgegangen, für das Jahr 2009 verzeichnet das EHI (Europäisches Handelsinstitut) in Handel aktuell 2009/2010 noch Standorte. Dass sich der Do-it-yourself-Markt in einer Konsolidierungsphase befindet, bestätigen auch die Kennzahlen von wwwdiyonline.de vom März Für die 20 größten DIY-Unternehmen in Deutschland errechnet sich hiernach ein flächenbereinigtes Minus von 3,2 %. Aufgrund dieser Entwicklung wird der Fortbestand gerade der kleineren Märkte wie in Butzbach von den Betreibern zunehmend kritisch hinterfragt, Mietverträge werden z. T. gar nicht oder nur noch kurzfristig verlängert. Abweichend von der allgemeinen Entwicklung kann die Stadt Butzbach den Standort langfristig dadurch sichern, dass das benachbarte Gebäude, in dem sich vormals eine Backstraße befand, in das Ensemble einbezogen wird, um nach entsprechenden Umbaumaßnahmen die Gartenabteilung angemessen vergrößert zu verlagern und die asphaltierte Freifläche zur Ostumgehung hin so umzugestalten, dass dort künftig der Freiverkauf von grüner Ware, vor allem aber von Gartenhartware stattfinden kann. Der in Rede stehende Planungsbereich befindet sich nach den Ausweisungen des RPS innerhalb eines Bereichs für Industrie und Gewerbe, Bestand. Zwar ist die Stadt Butzbach im RPS als Mittelzentrum ausgewiesen, so dass sie insoweit für die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsvorhaben grundsätzlich in Frage kommt (Kapitel des RPS). Jedoch widerspricht die Lage innerhalb des im RPS ausgewiesenen Bereichs für Industrie und Gewerbe, Bestand regionalplanerischen Zielsetzungen. Danach sind Sonderbauflächen nur in den in der Karte ausgewiesenen Siedlungsbereichen zulässig (Kapitel 2.4.1); haben die Bereiche für Industrie und Gewerbe Vorrang gegenüber anderen Nutzungsansprüchen (Kapitel 2.4.2);

4 ist die Einrichtung von Verkaufsflächen innerhalb der Bereiche für Industrie und Gewerbe nur für die Selbstvermarktung der in diesen Gebieten produzierenden Betriebe zulässig (Kapitel 2.4.3); Für das geplante Vorhaben bedarf es daher der Zulassung einer Abweichung von den Zielen der Raumordnung und Landesplanung. Darüber hinaus ist die Zulassung einer Abweichung von den Zielsetzungen des Landesentwicklungsplanes Hessen 2000 (LEP), festgestellt durch Rechtsverordnung vom 13. Dezember 2000, erforderlich. Gemäß Kapitel des LEP sind Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung nur in den im Regionalplan ausgewiesenen Siedlungsbereichen zulässig. Vor dem Hintergrund des Urteils des Hessischen Verwaltungsgerichtshofes (VGH) vom 1. Februar 2007 (Az.: 4 UE 2480/06) steht die bauleitplanerische Ausweisung eines Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel innerhalb der Bereiche für Industrie und Gewerbe diesem Ziel des LEP entgegen. Eine Abweichung vom RPS ist nur zulässig, wenn diese entweder mit dem LEP vereinbar ist oder wenn dies wie vorliegend nicht der Fall ist, auf Antrag eine Abweichung vom LEP zugelassen wird. Das Hessische Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung (HMWVL) entscheidet abschließend über die erforderliche Abweichung vom LEP gemäß 8 Abs. 8 HLPG. Im Entwurf des Regionalen Flächennutzungsplanes/Regionalplanes (RegFNP/RPS) ist die Fläche des bestehenden Bau- und Handwerkermarktes als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Einkaufszentrum 1 dargestellt. Innerhalb der Einkaufszentren mit dem Index 1 dürfen großflächig Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Drogeriewaren, Wasch- und Putzmittel, Haushaltswaren, Bekleidung, Schuhe, Sportgeräte und baumarktspezifische Sortimente angeboten werden. Der Standort als solcher ist damit bereits anerkannt. Für die Erweiterung des Standortes kann auf die Darstellung in der Beikarte 2 zum Entwurf des RegFNP, welche das Regionale Einzelhandelskonzept wiedergibt, Bezug genommen werden. Beikarte 2 vermerkt nicht nur das bestehende Sondergebiet, sondern auch die hieran östlich angrenzenden Flächen bis an die Ostumgehung als Sonstigen Einzelhandelsstandort Bestand. II. Im Rahmen der Beteiligung gemäß 9 Abs. 2 Satz 2 HLPG wurden folgende Anregungen und Bedenken vorgebracht: Die Städte Münzenberg und Pohlheim sowie die Gemeinden Ober-Mörlen, Rockenberg und Waldsolms bringen hinsichtlich der beantragten Abweichung keine Einwände oder Anregungen vor. Die Stadt Bad-Nauheim weist darauf hin, dass die vorgelegten Unterlagen keine Rückschlüsse zulassen, inwieweit sich die Planung auf den zentralen Versorgungsbereich von Bad-Nauheim auswirkt. Soweit mit der Planung keine städtebaulich relevanten negativen Auswirkungen verbunden sind, werden keine

5 Anregungen vorgebracht. Die Stadt Usingen und die Gemeinde Langgöns haben keine Stellungnahme abgegeben. Seitens des Planungsverbands Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main (PVF) bestehen gegen das Vorhaben keine grundsätzlichen Bedenken. In der Beikarte 2 des Regionalen Flächennutzungsplanes Entwurf 2009 und in der Karte Standort- und Entwicklungskonzept des REHK ist der Bereich des Vorhabens als Sonstiger Einzelhandelsstandort, Bestand dargestellt. Innerhalb dieser per Definition städtebaulich nicht integrierten Standorte sind gemäß REHK alle Einzelhandelsvorhaben zulässig, die bislang zulässig waren, jedoch sollte an diesen Standorten keine Einzelhandelsentwicklung über den Bestand hinaus stattfinden, um die vorhandenen Innenstädte und Zentren nicht zu gefährden. Erweiterungen und Veränderungen sind nur auf der Basis von Planverfahren möglich. Ein solches Planverfahren betreibt die Stadt Butzbach mit der 4. Änderung des Bebauungsplanes Industriegebiet Ost. Da es sich um eine Betriebsvergrößerung bereits bestehender Betriebe handelt, die Sortimente als nicht-zentrenrelevant einzuschätzen sind und negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche laut Begründung nicht zu erwarten sind, werden zu der vorliegenden Planung bezüglich des REHK keine Bedenken erhoben. Der PVF weist aber darauf hin, dass mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Am Hetgesborn und der ersten Änderung des Bebauungsplanes Industriegebiet Ost 1. Erweiterung nun bereits der dritte Bebauungsplan der Stadt Butzbach im Bereich des Industriegebiets Ost vorliegt, der Festsetzungen zum Einzelhandel trifft. Es wird angeregt, zum Schutz und zur Stärkung der Innenstadt von Butzbach ein kommunales Einzelhandelskonzept zu erstellen und den gesamten Bereich östlich der Straße Am Hetgesborn unter dem Gesichtspunkt des Einzelhandels städtebaulich neu zu ordnen. Aus regional- und landesplanerischer Sicht des Regierungspräsidiums Gießen wird das Planungsvorhaben unter dem Vorbehalt, dass mit der Errichtung der Verkaufsfläche keine weiteren innenstadtrelevanten Sortimente angeboten werden, nicht beanstandet. Von den Fachdiensten Wasser- und Bodenschutz, Landwirtschaft, Kreis- und Regionalentwicklung, Strukturförderung und Umwelt sowie der Unteren Denkmalschutzbehörde des Kreisausschusses des Wetteraukreises werden keine Anregungen und Bedenken zur beantragten Abweichung vorgebracht. Der Fachdienst Bauwesen des Wetteraukreises hat im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Stellung genommen und weist darauf hin, dass viele Bau- und Heimwerkermärkte der Kette Toom sich in Wohnwelt umbenannt haben. Diese Namensumbenennung geht einher mit einer anderen Schwerpunktsetzung im Sortiment, was auch für den Markt in Butzbach zu erwarten ist. Außerdem wird bemerkt, dass Randsortimente, die i. d. R. innenstadtrelevant sind, auf 10 % der Verkaufsfläche beschränkt sein sollen.

6 Da die Gesamtverkaufsfläche jetzt m² betragen soll, sind die mit sogenannten Randsortimenten belegbaren Flächen auch erheblich angestiegen (890 m²). Da dies bereits eine Größenordnung ist, die schon allein das Kriterium einer Großflächigkeit erfüllt und damit Auswirkungen auf die Innenstadt zu erwarten sind, wird vorgeschlagen, die für Randsortimente zulässige Fläche auf max. 5 % zu begrenzen. Die Industrie- und Handelskammer Gießen-Friedberg (IHK) merkt an, dass durch die hohe Spezialisierung der in Butzbach ansässigen Anbieter Umsatzumverteilungen zugunsten des Bau- und Gartenmarktes mit der geplanten Erweiterung nicht prinzipiell ausgeschlossen werden können. Es sollte die als kritisch bewertete Grenze von 10 % nicht überschritten werden. Dagegen äußert der Unternehmerverband Hessischer Einzelhandel Mitte- Süd e.v. (UHE), dass eine Gefährdung der Funktionsfähigkeit bestehender Versorgungskerne und zentralen Versorgungsbereiche nicht zu erwarten ist, da weit überwiegend Sortimente vertrieben werden, die in der Regel nicht innenstadtrelevant sind. Auch Versorgungsstrukturen in Nachbargemeinden werden aus Sicht des UHE nicht beeinträchtigt. Zu erwartende Umsatz-Umverteilungen dürften in einem durchaus unkritischen Umfang stattfinden. Auch wird angeführt, dass Butzbach als Mittelzentrum für die Ansiedlung bzw. großflächige Erweiterung eines solchen Vorhabens, das zudem für eine Unterbringung im innerstädtischen Bereich ungeeignet ist, in Frage kommt. Aus den genannten Gründen sollte dem Antrag stattgegeben werden. Das Amt für Straßen- und Verkehrswesen Gelnhausen (ASV) weist darauf hin, dass spätestens im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung die gesicherte Verkehrserschließung anhand konkreter Daten nachgewiesen werden muss und ggf. daraus resultierende erforderliche Änderungen an den bestehenden Verkehrsanlagen dann vonseiten und zu Lasten der Stadt Butzbach umzusetzen sind. Hierfür ist dann zur Regelung der Rechtsverhältnisse der Abschluss einer Verwaltungsvereinbarung erforderlich. Es wird um Vorlage des verkehrlichen Nachweises zur Abstimmung, Prüfung und Genehmigung gebeten und darauf hingewiesen, dass gegen den Straßenbaulastträger der übergeordneten Straße (Bundesstraße 488) keine Ansprüche gegen Verkehrsemissionen, auch zu keinem späteren Zeitpunkt, bestehen. Seitens des Regierungspräsidiums Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Frankfurt werden ebenso wie von der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Wiesbaden keine Bedenken gegen die begehrte Abweichung erhoben. Die obere Naturschutzbehörde beim Regierungspräsidium Darmstadt hat ebenfalls keine Bedenken gegen die Planung.

7 III. Gemäß 12 Abs. 3 HLPG kann eine Abweichung zugelassen werden, wenn sie unter raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Im Rahmen der Ermessensausübung werden die maßgeblichen Ziele des RPS, die Antragsbegründung sowie die im Rahmen des Verfahrens eingegangen Anregungen in die Abwägung eingestellt. Die Abwägung der vorgetragenen Gesichtspunkte führt zur Zulassung der Abweichung für die geplante Erweiterung des Sondergebietes Bau- und Heimwerkermarkt mit den oben genannten Maßgaben. Zur Begründung ist folgendes auszuführen: Die Stadt Butzbach ist im RPS als Mittelzentrum ausgewiesen und kommt daher als Standort für großflächige Einzelhandelsvorhaben grundsätzlich in Frage. Regionalplanerisches Ziel ist die Ansiedlung von Einzelhandelsvorhaben innerhalb der im RPS ausgewiesenen Siedlungsflächen und hier insbesondere in den Innenstadtlagen und den Stadtteilzentren. Für Bau- und Gartenmärkte trifft dies jedoch nicht uneingeschränkt zu, da es sich hier um Vorhaben handelt, die für eine Ansiedlung im innerstädtischen Bereich ungeeignet sind (Kapitel des RPS). Die geplante Erweiterung des Einzelhandelsstandortes befindet sich in einem Bereich für Industrie und Gewerbe Bestand und ist gemäß Zielsetzung nur für die Selbstvermarktung der in diesen Gebieten produzierenden und weiterverarbeitenden Betriebe zulässig, wenn die Verkaufsfläche einen untergeordneten Teil der durch das Betriebsgebäude überbauten Fläche einnimmt und zu keinen negativen Auswirkungen führt. Die Begründung für dieses Ziel liegt darin, dass bei abnehmenden Flächenreserven für die gewerblich-industrielle Entwicklung die noch geeigneten Flächen für die Ansiedlung arbeitsplatzintensiver, produzierender und weiterverarbeitender Betriebe zu sichern sind. In der Nachbarschaft zu dem Planstandort steht In der Alböhn für ansiedlungswillige Gewerbebetriebe gewidmetes Bauland im Umfang von rd. 10 ha zur Verfügung. Hinzu kommen umfangreiche Flächenreserven im Industriegebiet Nord und Freiflächen im Magna-Park. Vor dem Hintergrund dieser Potenzialreserven steht die Zielvorgabe dem Planvorhaben nicht entgegen. Für die Zulassung der Abweichung spricht, dass der Entwurf des Regionalen Flächennutzungsplanes 2009 das bestehende Sondergebiet Bau- und Heimwerkermarkt von der Philip-Reis-Straße bis zur Werner-von-Siemens-Straße als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Einkaufszentrum 1 darstellt, innerhalb dessen großflächig u. a. baumarktspezifische Sortimente angeboten werden dürfen. Beikarte 2, sie gibt das Regionale Einzelhandelskonzept wieder, bezieht die Erweiterung bereits in den Sonstigen Einzelhandelsstandort ein. Die geplante Erweiterung widerspricht somit nicht den Vorgaben des Regionalen Einzelhandelskonzepts. Der Anregung des Fachdienstes Bauwesen des Wetteraukreises, die für Randsortimente zulässige Fläche auf max. 5 % zu begrenzen, und dem Hinweis des Regierungspräsidiums

8 Gießen wird dahingehend gefolgt, dass mit der Maßgabe 2 die innenstadtrelevanten Randsortimente auf maximal 700 m² Verkaufsfläche begrenzt werden. Diese Flächenbegrenzung steht damit auch im Einklang der entsprechenden Aussage des sog. Einzelhandelserlasses, wonach für zentrenrelevante Sortimente an peripheren Standorten maximal 700 m² Verkaufsfläche zulässig ist. Die Anmerkung der Industrie- und Handelskammer Gießen-Friedberg (IHK), dass durch die hohe Spezialisierung der in Butzbach ansässigen Anbieter Umsatzumverteilungen zugunsten des Bau- und Gartenmarktes mit der geplanten Erweiterung nicht prinzipiell ausgeschlossen werden können, wird durch die dem Antrag beigefügte Auswirkungsanalyse widerlegt, wonach die als kritisch bewertete Grenze von 10 % Umsatzumverteilung bei keinem der Wettbewerber auch nur annähernd erreicht wird. Es wird vielmehr die Auffassung des Unternehmerverbands Hessischer Einzelhandel Mitte- Süd e.v. (UHE), geteilt. Nach dessen Auffassung dürften zu erwartende Umsatz- Umverteilungen in einem durchaus unkritischen Umfang stattfinden und Versorgungsstrukturen in Nachbargemeinden nicht beeinträchtigt werden, was auch durch die Stellungnahmen der betroffenen Gemeinden belegt wird. Im Übrigen ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass mögliche Veränderungen der Wettbewerbssituation durch die geplante Erweiterung nicht Gegenstand der Abweichungsentscheidung sind. Die von Seiten des ASV erhobenen Forderungen betreffen nicht die Ebene der Regionalplanung und sind insoweit im Rahmen der Bauleitplanung zu behandeln und umzusetzen. Da die Abweichungszulassung für die geplante Erweiterung des Sondergebietes unter raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar ist und Grundzüge der Planung nicht berührt werden, kann die Abweichung von den Zielen des RPS zugelassen werden. Die Abweichungszulassung von den Zielen des RPS gemäß 12 HLPG wird nach erfolgter Abweichungszulassung von den Zielsetzungen des LEP erteilt. Mit einer Zulassung der Abweichung vom LEP ist nach entsprechender Vorabstimmung mit der obersten Landesplanungsbehörde zu rechnen. Durch die Zulassung der Abweichung werden Erlaubnisse, Bewilligungen oder sonstige Entscheidungen, die nach anderen Rechtsvorschriften erforderlich sind, nicht ersetzt. Die Zulassung der Abweichung steht unter dem Vorbehalt des 12 Abs. 4 HLPG und der Zulassung der Abweichung vom LEP. Anlage: Kartenskizze III d 02/07Butzbach 10/ Januar 2010 Martina Dickel-Uebers Tel.:

9 Anlage Sondergebiet "Bau- und Heimwerkermarkt" Bestand Erweiterungsfläche, für die die Abweichung zugelassen werden soll

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