Eine gemeinsame Publikation der Redos Real Estate mit der BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien

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1 Markt-Report Einzelhandel Fokus: Supermärkte in Kooperation mit 2I2014 Eine gemeinsame Publikation der Redos Real Estate mit der BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien EDITORIAL Supermärkte müssen E-Commerce nicht fürchten Angesichts des ständig wachsenden Umsatzanteils des E-Commerce am gesamten Einzelhandelsumsatz sehen viele den stationären Handel in seiner Existenz bedroht. Tatsächlich ist die Bedeutung des Online-Handels in den vergangenen Jahren enorm gestiegen aber kaufen Kunden im Online-Zeitalter auch ihre Lebensmittel im Netz? Die gute Nachricht: Der Lebensmitteleinzelhandel und speziell Supermärkte müssen den E-Commerce deutlich weniger fürchten als andere Segmente. In der zweiten Ausgabe des Markt-Reports Einzelhandel von Redos Real Estate sowie der BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien erhalten Sie einen Überblick über das Einzelhandelssegment Supermärkte. Seit Jahren stagnieren die Umsätze im deutschen Einzelhandel. Zwischen 1995 und 2013 war hier real ein Minus von 4,2 Prozent zu verbuchen. Gleichzeitig nahmen die Verkaufsflächen um knapp 29 Prozent zu. Der Druck auf die Flächenleistungen und damit auch auf die Mieten steigt damit weiter an. Zudem sorgt das Thema E-Commerce für einen umfassenden Strukturwandel im Einzelhandel. Doch es wäre voreilig, den gesamten stationären Einzelhandel durch das Internet bedroht zu sehen. Denn während der im E-Commerce erzielte Anteil am Umsatz in Bereichen wie Mode oder Unterhaltungselektronik binnen weniger Jahre auf nahezu ein Drittel ansteigen wird, wird er im Lebensmitteleinzelhandel auch in Zukunft im einstelligen Bereich verharren. Innerhalb dieses Segments wiederum sind es die Supermärkte, die dem E-Commerce deutlich gelassener entgegen sehen können. Denn hier stehen anders als bei Discountern, wo der Wettbewerb über den Preis stattfindet das Einkaufserlebnis, das Vertrauen zum Händler und dessen gute Beratung im Mittelpunkt. Und das ist etwas, dass der Online-Handel nicht im gleichen Maße bieten kann. Zudem gelingt es vielen Supermärkten bereits heute, das Internet dazu zu nutzen, ihre Kunden an sich zu binden zum Beispiel mit Services wie Click & Collect-Stationen, bei denen eine Online- Bestellung in ein Einzelhandelsgeschäft geliefert wird. Gleichzeitig bauen viele Betreiber ihre Frischebereiche mit Obst, Gemüse, Käse, Wurst und Co. aus. Hier kann der Online-Handel naturgemäß kaum Konkurrenz sein. Für Investoren heißt das, dass es sich weiterhin lohnt, in Supermärkte zu investieren. Gleichwohl müssen sie bei ihrer Anlageentscheidung noch stärker differenzieren als bisher. Denn neben den klassischen Ankaufkriterien wie Standort, Kaufkraftkennziffern, Dauer des Mietvertrages und Mieterbonität sollten Investoren künftig auch darauf achten, dass die jeweiligen Mieter zukunftsfähige, E-Commerce-kompatible Konzepte erarbeitet haben. Am Markt zeigt sich jetzt schon, dass diejenigen Konzepte die Nase vorn haben, denen es gelingt, ihr stationäres Geschäft mit den Möglichkeiten des Online-Handels sinnvoll zu verknüpfen. Überzeugende Argumente für Investoren, sich (wieder) in diesem Segment zu engagieren.

2 Marktbericht BBE/IPH 2 Positive Entwicklung setzt sich fort 142 Milliarden Euro Nettoumsatz und damit 3,8 Prozent mehr als im Vorjahr, dieses Ergebnis meldet das EHI Retail Institut für den Lebensmitteleinzelhandel im Jahr Damit setzt sich der positive Trend aus dem Vorjahr fort, 2012 betrug die Umsatzsteigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum 4 Prozent. Den größten Anteil am Umsatzvolumen haben Discounter mit 45,2 Prozent (2012: 44,7 Prozent), gefolgt von den Supermärkten mit 28,4 Prozent (2012: 28,2 Prozent) und den SB-Warenhäuser mit 13,4 Prozent (2012: 13,9 Prozent). Kaum Gefahr durch E-Commerce Supermärkte werden weniger durch den E-Commerce bedroht als andere Bereiche des Handels. Der Online-Anteil am Umsatz mit Lebensmitteln in Deutschland lag BBE-Berechnungen zufolge 2013 bei nur 0,2 Prozent. Nach Prognosen der BBE wird er auch mittelfristig im einstelligen Bereich bleiben. Die Beratungsgesellschaft prognostiziert, dass 2020 der Online- Anteil im Lebensmitteleinzelhandel bei vier bis sechs Prozent liegen wird. In anderen Ländern wie Großbritannien liegt der Online-Anteil schon heute bei fünf bis sechs Prozent. In Deutschland gibt es also Aufholbedarf, allerdings bewegt sich dieser im kleinen Prozentbereich. Grund für die geringe Bedeutung des Online-Handels sind der hohe Preisdruck bei Lebensmitteln und die geringen Margen für die Betreiber. Damit wird der Online- Handel in dem Bereich ein Nischenprodukt bleiben.

3 Marktbericht BBE/IPH 3 Nähe zum Kunden immer wichtiger Nahezu alle Betreiber im Lebensmittelbereich passen derzeit ihre Flächenstrategien für städtische Räume an. Der Grund ist die Reurbanisierung, die Betreiber ziehen dahin wo die Menschen wohnen in die Städte. Neben klassischen Supermärkten wie Rewe und Edeka wagen auch großflächige Konzepte wie Kaufland und Discounter wie Aldi, Lidl und Penny verstärkt den Schritt ins Zentrum. Die neuen Einzelhandelskonzepte im Lebensmitteleinzelhandel zeichnen sich zunächst durch eine geringere Verkaufsflächengröße aus: Bei verschiedenen City-Konzepten konnte sie auf bis zu 400 Quadratmeter reduziert werden früher unvorstellbar für Supermärkte. Fehlende eigene Parkplätze sind für die Nahversorger kein Ausschlusskriterium mehr. Auch müssen die Märkte nicht mehr zwingend im Erdgeschoss eines Gebäudes liegen. Zudem werden die Konzepte zunehmend an städtische Gewohnheiten anpasst. So bietet beispielsweise Rewe in den Fußgängerzonen der Innenstädte seit 2011 Rewe to Go an. Auf rund 130 Quadratmetern Verkaufsfläche kann der Kunde dort gesunde Snacks, Tiefkühl-Fertigmenüs und Süßwaren kaufen. Bei Bedarf kann auch eine SB-Mikrowelle genutzt werden. Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstypen Artikel pro Filiale (in TSD)

4 Interview mit Stephan Koof 4 Stephan Koof Bereichsleiter Expansion der Rewe Markt GmbH in Köln Stärker und schneller im Wandel als je zuvor Wie lassen sich die Herausforderungen der Zukunft meistern speziell im Bereich E-Commerce? Stephan Koof: Eins ist klar: Stationäre Supermärkte haben nach wie vor Zukunft. Sie haben eine wichtige Nahversorgungsfunktion. Sie müssen aber die Kundenwünsche von heute und am besten auch die von morgen erfüllen. Stichwort: demographischer Wandel. Wir als Händler müssen die daraus resultierenden Entwicklungen schnellstmöglich berücksichtigen und Märkte wie Sortimente entsprechend anpassen. Supermärkte müssen darüber hinaus immer stärker einen Mehrwert für den Kunden liefern. Sei es ein exklusives und vollständiges Angebot Stichwort One-Stop-Shopping, eine besondere Einkaufsatmosphäre mit Marktplatz- und Treffpunktfunktion, spezielle Services oder Mehrwertdienste. Wie werden sich Lebensmitteleinzelhändler in zehn Jahren von den heutigen unterscheiden? Stephan Koof: Dies ist nicht seriös zu prognostizieren. Der Lebensmitteleinzelhandel ist stärker und schneller im Wandel als je zuvor. Vor zehn Jahren hat sich wohl kaum jemand vorstellen können, dass Öffnungszeiten bis 24 Uhr oder sogar rund um die Uhr wie REWE to go im Kölner Hauptbahnhof einmal akzeptiert und verbreitet sein würden oder dass im Markt vor den Augen der Kunden und für sie Lebensmittel selbst hergestellt werden Stichwort gläserne Produktion. Es ist auch zunehmend normal, dass Kunden mit Self-Checkout-Kassen selbst den Kassiervorgang übernehmen und Supermärkte CO 2 -neutral betrieben werden können.

5 Interview mit Stephan Koof 5 Was sind aktuell die wichtigsten Trends bei Supermärkten? Stephan Koof: In Zeiten der Globalisierung und weltweiter Vernetzung wünschen sich Verbraucher verstärkt Produkte aus ihrer Umgebung und solche, die fair oder nachhaltig produziert worden sind. Mehr als noch vor einigen Jahren interessieren sie sich dafür, wo ihre Lebensmittel herkommen und unter welchen Bedingungen sie hergestellt werden. Hinsichtlich regionaler Produkte ist REWE mit der nationalen Eigenmarke REWE Regional und dem Lokalitätskonzept Aus Liebe zur Heimat, unter dem kleine und mittelständische Betriebe unter ihrem Namen im nahe gelegenen REWE-Markt präsent sind, branchenweit führend und bereits gut aufgestellt. Darüber hinaus bietet REWE immer mehr Produkte mit dem FairTrade-Siegel und dem unternehmenseigenen ProPlanet-Label an. Wie stellen Sie Ihre Filialen darauf ein? Stephan Koof: Schlüssel für den Erfolg eines Supermarktes ist das richtige Konzept für den jeweiligen Standort. REWE hat mit REWE to go, REWE City, REWE Supermarkt, REWE Center und dem Bio-Supermarkt TEMMA eine zukunftsfähige Palette an Konzepten, die stets an die individuellen Bedürfnisse des Quartiers weiter angepasst werden. Hervorragender Service, beste Frische und Qualität sowie Warenkompetenz binden die Kunden erfolgreich an den stationären Markt. Damit hat REWE die Erfolgsformel für den Vermieter und für sich als Betreiber zugleich.

6 Interview mit Stephan Koof 6 Wie profitieren Ihre Märkte vom technischen Fortschritt? Stephan Koof: REWE versteht sich als Pionier für nachhaltiges Bauen und Betreiben von Handelsimmobilien. Konkret heißt das: Neue REWE-Märkte entstehen nach der Musterbaubeschreibung auf Basis unseres innovativen REWE Green Building-Konzepts. Dieses kombiniert Tageslichtarchitektur mit energiesparenden Bautechniken, bester Dämmung, nachhaltigen Materialien und dem Einsatz regenerativer Energien. Dort eingesetzte Heizungs-, Lüftungs-, Beleuchtungs-, Klima- und Kälteanlagen verbrauchen deutlich weniger Energie und belasten die Umwelt nicht oder nur sehr gering mit CO 2 -Emissionen. Die moderne Architektursprache bezieht das Tageslicht mit ein und nutzt Holz als sichtbaren Symbolträger der Nachhaltigkeit. Damit das Konzept nicht nur den Anspruch von REWE erfüllt, sondern auch objektiven Nachhaltigkeitsanforderungen entspricht, werden alle Green Building-Projekte durch die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen DGNB zertifiziert. REWE hat als erster Händler für die zugrundeliegende Baubeschreibung die Mehrfachzertifizierung als Vorzertifikat nach dem System NHA12 der DGNB erhalten. Das reduziert erheblich die Aufwände und Kosten für die Projektentwicklung und die Nachweisführung zukünftiger Green Buildings. Aus welchen Gründen entscheiden sich Kunden für einen bestimmten Lebensmitteleinzelhändler? Stephan Koof: Die entscheidenden Unterschiede machen die individuelle Beratung und das Einkaufserlebnis. Ob an der Fleisch-, Wurst-, Fisch- oder Käsetheke an unseren Servicetheken bedient kompetentes und fortwährend geschultes Personal unsere Kunden. Und letztlich steht jeder unserer Mitarbeiter unseren Kunden Rede und Antwort. Zweitens: Supermärkte sind längst keine reinen Einkaufsstätten mehr. Märkte schaffen eine Atmosphäre zum Wohlfühlen: hell, freundlich, wertig und individuell. Darüber hinaus bietet nur der Supermarkt einen Einkauf mit allen Sinnen: Ein Produkt in Realität sehen, anfassen, riechen und zum Beispiel durch Verkostungsstände probieren. Besondere Warenpräsentationen inspirieren und können Lust auf neue Produkte machen.

7 Faktencheck 7 Faktencheck REWE GROUP Gründung 1927 Sitz Leitung Mitarbeiter Umsatz Website Köln, Deutschland Alain Caparros (Vorstandsvorsitzender) 50,6 Mrd. Euro Redos Real Estate Holzdamm Hamburg BBE Handelsberatung IPH Handelsimmobilien Brienner Straße München Tel: +49 (0) Fax: +49 (0) Tel: Fax: Quellen: Redos: Rewe: