INHALT. investoren präferieren die indirekte Kapitalanlage und haben Deutschland im Fokus. Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG.

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1 I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. März 2010 realessenz Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Executive Summary INHALT Wohnimmobilieninvestments investoren präferieren die indirekte Kapitalanlage und haben Deutschland im Fokus Risikobewusstsein der Investoren ist deutlich gestiegen Immobilieninvestments als Stabilitätsanker für das Portfolio Die indirekte Kapitalanlage liegt im Trend Mietwohnimmobilien im Fokus Projektentwicklungen bei Wohnimmobilien bieten Chancen Deutsche Standorte sind attraktiv Die Finanzkrise hat bei institutionellen Investoren zu einem Überdenken der Risikopositionen geführt. In der Folge hat die Risikobereitschaft bei Neuanlagen deutlich abgenommen. Besonders deutlich wird dies bei der bevorzugten Investmentstrategie für Immobilienfonds. Hier stehen Core Investments nun klar im Fokus. Für Investoren stellen Wohnimmobilieninvestments in diesem Umfeld einen Stabilisator für das Portfolio dar, nicht zuletzt vor dem Hintergrund der positiven Einschätzungen der Marktperspektiven. Gerade der deutsche Wohnimmobilienmarkt bietet mit seiner föderalen Struktur sowie einer, in der Vergangenheit, niedrigen Bautätigkeit, Investmentchancen sowohl für Bestandsinvestitionen, als auch für Projektentwicklungen. Auf diese Weise lassen sich mit deutschen Wohnimmobilien bei entsprechender Standortwahl, Strategien im Value added Bereich mit den entsprechenden Erträgen umsetzen. 06 Regionale Analyse in Deutschland notwendig Projektentwicklungen in Deutschland als Value added Chance

2 [ 02 ] I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG März 2010 Risikobewusstsein der Investoren ist deutlich gestiegen Die Finanzkrise und die damit verbundenen Verluste bei einzelnen Investments bewirkten bei vielen institutionellen Investoren ihre Anlagestrategien hinsichtlich ihrer Risikobereitschaft zu überdenken. Die Folge war ein gestiegenes Risikobewusstsein bei Neuanlagen. Im Fokus stehen jetzt der Kapitalerhalt sowie der laufende Cash-Flow einer Investition, wobei die grundsätzliche Portfoliozusammensetzung aus Renten, Aktien und alternativen Investments keine fundamentalen Veränderungen erfahren hat. Es ist vielmehr das Risiko der jeweiligen Anlage, das für die Anleger bei ihrer Investitionsentscheidung im Vordergrund steht. Bevorzugte Investmentstrategie institutioneller Investoren bei Immobilienfonds 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Core Value added Opportunity Quelle: INREV Über ihre Investitionsabsichten lässt sich diese Entwicklung bezogen auf die Immobilienanlagen institutioneller Investoren in der aktuellen INREV Studie sehr deutlich ablesen. Bei den Investoren ist ein eindeutiger Trend hin zu Core Investments festzustellen, so bevorzugen 70 Prozent der befragten Investoren aktuell Fonds, welche der Kategorie Core zuzuordnen sind. Das sind 32 Prozentpunkte mehr als 2009 und sogar 65 Prozentpunkte mehr als Der Fokus der Investoren liegt damit ganz deutlich auf den Themen Wertstabilität, Sicherheit und Kalkulierbarkeit des Cash-Flows. Auf der anderen Seite wollen nur drei Prozent der befragten Investoren in opportunistische Immobilienfonds investieren, was einen deutlichen Rückgang gegenüber 2009 und 2008 darstellt. Hohe Wertsteigerungen, welche bei opportunistischen Investments in der Vergangenheit ein entscheidendes Investmentkriterium waren, stehen heute für Investoren nicht mehr im Fokus. Dies hängt damit zusammen, dass sie in erheblichem Maße mit Unsicherheiten hinsichtlich der zyklischen Marktentwicklung behaftet sind und erst am Ende des Investitionszeitraums beim Verkauf der Immobilie realisiert werden können. Welche Schwierigkeiten sich bei einer auf Wertsteigerungen setzenden Investition ergeben können, hat die Entwicklung der europäischen Gewerbeimmobilienmärkte in den letzten zwölf bis 18 Monaten gezeigt.

3 Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG März 2010 I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. [ 03 ] Immobilieninvestments als Stabilitätsanker für das Portfolio Immobilieninvestitionen, die sich durch eine hohe Wertstabilität auszeichnen, werden wieder hauptsächlich als Stabilitätsanker im Portfolio gesehen. Es ist somit nicht verwunderlich, dass das bereits im Vorjahr wiedererwachte Interesse an Wohnimmobilieninvestments ungebrochen ist. Bestätigt wird diese Einschätzung durch die verfügbaren Marktinformationen hinsichtlich Wohnimmobilienfonds. Diese zeigen deutlich, dass diese Fonds eine weitaus stabilere und bessere Performance liefern als Fonds mit Gewerbeimmobilien. Sowohl auf Drei-, Fünf-, oder Acht-Jahresbasis übertrifft die Performance des Wohninvestments, die des Handels- oder Büroinvestments. Immobilienfondsperformance (INREV-Index) Return nach Sektoren (%, in ) 10% 0% -10% -20% -30% -40% 8 Jahre p.a. 5 Jahre p.a. 3 Jahre p.a f Büro Einzelhandel Wohnen Quelle: PATRIZIA Research, INREV Die Stabilität von Wohnimmobilieninvestments liegt darin, dass die Mieterbasis eines Wohnimmobilienportfolios in der Regel eine hohe Granularität aufweist. Die Mietausfallrisiken sind deshalb sehr begrenzt, da die Einkommen der Mieter einer Wohnanlage bzw. des Portfolios im Allgemeinen nicht stark miteinander korreliert sind. Ein Totalausfall der Mieteinnahmen, wie bei einem Bürogebäude mit einem Einzelmieter, mit den entsprechenden Konsequenzen für den Immobilienwert, ist sehr unwahrscheinlich. Wie die Entwicklung des INREV-Indexes zeigt, werden sich auch Wohnimmobilien langfristig nicht von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abkoppeln können. Aufgrund des besonderen Stellenwertes des eigenen Zuhauses werden Mieter versuchen, ihr gewohntes Umfeld so lange wie möglich beizubehalten. Auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten wird die Mieterfluktuation somit nicht sprunghaft ansteigen. Andererseits erfordert das erfolgreiche Management eines Wohnimmobilienportfolios spezielles Know-how, langjährige Erfahrung sowie größere Personalressourcen, da eine Vielzahl von Mietverhältnissen zu betreuen sind.

4 [ 04 ] I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG März 2010 Die indirekte Kapitalanlage liegt im Trend Es spricht daher viel dafür, dass institutionelle Investoren bei ihrer Fokussierung auf Core-Investments in zunehmendem Maße Wohnimmobilieninvestments im Rahmen ihrer Immobilienallokation berücksichtigen werden. Dies wird jedoch nicht in Form direkter Investments geschehen, sondern in Form indirekter Investmentvehikel. Auf diese Weise können sie von den Performance stabilisierenden Effekten von Wohninvestments profitieren, ohne gleichzeitig das für Wohnimmobilien notwendige Fachwissen und Personal selber aufbauen bzw. vorhalten zu müssen. Für Anbieter in diesem Bereich wird es von entscheidender Bedeutung sein, zum einen beim Personal bzw. dem Management Track Record ihre Kompetenz aufzuzeigen und zum anderen den gesamten Lebenszyklus einer Wohnimmobilie operativ bedienen zu können sowie das gesamte Leistungsspektrum rund um die Immobilie anzubieten. Denn nur Anbieter, die die gesamte Wertschöpfungskette einer Wohnimmobilie effektiv nutzen, können das gesamte Potenzial eines Investments ausschöpfen. Um dies zu gewährleisten sind entsprechende Strukturen innerhalb eines Unternehmens, das Wohnimmobilienportfolios anbietet, Voraussetzung. An dieser Stelle zeigt sich die Wohnimmobilienkompetenz eines Anbieters, auf die potenzielle Investoren, neben der Investmentstrategie und der Fondsauswahl zunehmend Wert legen. Mietwohnimmobilien im Fokus Wohnimmobilien werden im Vergleich zu anderen Immobiliensektoren als attraktivste Kapitalanlage angesehen. Das ist das Ergebnis der aktuellen Markteinschätzung der europäischen Immobilienmärkte im Rahmen der von ULI/PwC durchgeführten Umfrage Emerging Trends in Real Estate Europe Bei der Performance-Einschätzung existierender Investments werden Mietwohnimmobilien als der gegenwärtig sich am besten entwickelnde Sektor angesehen, gefolgt von Einzelhandelsinvestments. Hinsichtlich der Performance Perspektiven von Neuinvestitionen gelten Mietwohnimmobilien zusammen mit Einzelhandelsimmobilien als der attraktivste Sektor, gefolgt von Büroimmobilien. Performanceeinschätzung einzelner Immobiliensektoren in Europa Mietwohnimmobilien Einzelhandel Büro Industrie/Logistik Hotel schlecht neutral excellent Bestehende Investments Neue Akquisitionen Quelle: ULI/PwC

5 Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG März 2010 I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. [ 05 ] Neben dieser reinen Bestandsaufnahme bleibt festzuhalten, dass sich im Vergleich zum Vorjahr die Einschätzung bezüglich Mietwohnimmobilien verbessert hat. Im Gegensatz dazu haben sich die Perspektiven bei den Gewerbeimmobilienmärkten verschlechtert, was unter anderem auf Befürchtungen hinsichtlich schlechter Entwicklungen auf den Vermietungsmärkten und den damit zusammenhängenden Konsequenzen für die Miet- und Wertentwicklung der Gewerbeimmobilien zurückzuführen ist. Projektentwicklungen bei Wohnimmobilien bieten Chancen Die Perspektiven für Projektentwicklungen im Bereich der Mietwohnimmobilien werden von der Mehrheit der Befragten im europäischen Durchschnitt als weitgehend neutral beschrieben. Dies dürfte nicht zuletzt auf die erheblichen Marktverzerrungen in einzelnen europäischen Ländern, wie beispielsweise Spanien zurückzuführen sein. Hier muss das aktuelle Überangebot auf dem Wohnimmobilienmarkt erst durch die Nachfrage absorbiert werden. Abseits dieser Regionen stellen Mietwohnimmobilien unter den Befragten den aktuell attraktivsten Sektor für Projektentwicklungen in Europa dar. Die Umfragen zeigen deutlich, dass Wohnimmobilieninvestments bzw. -fonds, insbesondere im Bereich der Mietwohnimmobilien, bei institutionellen Investoren in den kommenden Monaten weiterhin im Fokus stehen werden. Gleichzeitig wird aber gerade bei den Einschätzungen hinsichtlich der Perspektiven für Projektentwicklungen auch deutlich, dass sich im Bereich der Mietwohnimmobilien Investmentpotenziale im Bereich von Value added bzw. opportunistischen Investments ergeben sollten. Allerdings ist das Angebot im Bereich der Projektentwicklungsfonds mit Fokus Wohnimmobilien zum gegenwärtigen Zeitpunkt sehr begrenzt. Eine zunehmende Bereitschaft der institutionellen Investoren vorausgesetzt, kalkulierbare Risiken zu übernehmen, sollte in den kommenden Monaten im Bereich der Wohnimmobilienprojektentwicklung eine Zunahme der Investmentaktivitäten zu beobachten sein. Deutsche Standorte sind attraktiv Legt man den Fokus auf einzelne Investmentstandorte, so ist es nicht verwunderlich, dass Städte in Deutschland, dem größten Mietwohnimmobilienmarkt in Europa, ganz oben auf der Liste zu finden sind. Unter den Top 6 finden sich mit Berlin, Hamburg und München drei deutsche Standorte. Als Hauptgrund für die Attraktivität der deutschen Metropolen wird die zunehmend starke Nachfrage nach hochwertigerem Wohnraum und geringe Neubautätigkeit gesehen. Darüber hinaus hat sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt in der Vergangenheit sehr moderat entwickelt und im internationalen Vergleich keine Preisblase verzeichnet. Regionale Analyse in Deutschland notwendig Der deutsche Wohnimmobilienmarkt bildet allein auf Grund der föderalen Struktur Deutschlands keine homogene Grundlage für eine Investmententscheidung. Eine Analyse der Chancen und Risiken von Wohnimmobilieninvestments in Deutschland muss daher auf Kreisebene ansetzen und sowohl angebotsseitige Faktoren als auch nachfrageseitige Faktoren erfassen. Angebotsseitig sind für einen potenziellen Investor im Bereich der Mietwohnimmobilien dabei vor allem die Wohnungsversorgung und die Struktur des Wohnungsbestands von Bedeutung. Sie geben Auskunft darüber, ob ein entsprechender Immobilienbestand überhaupt verfügbar ist, der eine Investition in Mehrfamilienhäuser zulässt. Auf der Nachfrageseite sind es die Bevölkerungsentwicklung und die Kaufkraft, die bei einer ersten Standortanalyse eine zentrale Rolle spielen.

6 [ 06 ] I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG März 2010 Diese beiden Faktoren beeinflussen in entscheidendem Maße die Stabilität des Cash-Flows des Investments. Auf Basis eines derartigen Standortrankings zeigt sich ein sehr differenziertes Bild des deutschen Wohnimmobilienmarktes hinsichtlich seiner Attraktivität für Wohnimmobilieninvestments. Nähere Informationen zu den Stadt - und Landkreisen erhalten Sie unter research@patrizia.ag. Investmentperspektiven regionaler Wohnimmobilienmärkte in Deutschland Ranking Stadt- und Landkreise Deutschland 2009 stark unterdurchschnittlich unterdurchschnittlich durchschnittlich überdurchschnittlich stark überdurchschnittlich Quelle: PATRIZIA Research Projektentwicklungen in Deutschland als Value added Chance Die Neueinschätzung von Risiken durch die institutionellen Investoren stellt eine Chance für Wohnimmobilieninvestments dar. Ihre Investmentperformance ist durch Wertstabilität und einen kalkulierbaren Cash-Flow gekennzeichnet. Von institutionellen Investoren werden diese Vorteile von Wohnimmobilieninvestments in zunehmendem Maße wiederentdeckt. Insbesondere deutsche Standorte werden dabei als attraktiv angesehen. Auf Grund der föderalen Struktur Deutschlands haben Investoren eine Reihe von Chancen, ihre Investmententscheidungen umzusetzen. Die geringe Neubautätigkeit in der Vergangenheit bietet Investoren dabei im Bereich deutscher Wohnimmobilien auch die Chance, mit einem überschaubaren Risiko bei geeigneter Standortwahl durch Projektentwicklungen Strategien im Value added Bereich mit den entsprechenden Erträgen zu verfolgen.

7 Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG März 2010 I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. [ 07 ] PATRIZIA Der Spezialist für Wohninvestments Als Spezialist für Wohninvestments bietet die PATRIZIA verschiedene Möglichkeiten zur indirekten Kapitalanlage in Wohnimmobilien an, sei es über Immobilien-Spezialfonds nach deutschem InvG oder individuell optimierte Investmentmöglichkeiten über Luxemburger Gesellschaften (Sicavs, FCPs). Die Fondspalette der PATRIZIA umfasst sowohl unterschiedliche Investmentstile und -regionen als auch bereits bestehende Immobilienportfolios bzw. Portfolios mit blindpool-charakter. Für Investments in Deutschland bietet PATRIZIA ihren institutionellen Anlegern den PATRIZIA German Prime Residential Fund sowie den PATRIZIA German Residential Fund I und II an. Der PATRIZIA Euro City Residential Fund I ist auf Investments in bestehende Wohnimmobilien in den Wachstumsregionen Europas ausgelegt. Neben diesen Fonds bietet PATRIZIA auch Individuallösungen für ihre institutionellen Investoren an: über Individualfonds und Einbringungsvehikel können steuerrechtlich optimierte, maßgeschneiderte Portfolios speziell für einen Investor konzipiert und realisiert werden, die die individuellen Ansprüche hinsichtlich Risikopräferenz, Fungibilität, Rendite und Haltedauer der Immobilien berücksichtigen.

8 [ 08 ] I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG März 2010 I n t e r e s s e? Sind Sie interessiert an direkten/indirekten Investments in Wohnimmobilien? Gerne stehen wir Ihnen hierfür zur Verfügung unter: investoren@patrizia.ag bzw. Tel. +49 (0) 8 21 / I m p r e s s u m Herausgeber: Verantwortlich für den Inhalt: PATRIZIA Immobilien AG PATRIZIA Bürohaus Fuggerstraße Augsburg Telefon +49 (0) 8 21 / Telefax +49 (0) 8 21 / immobilien@patrizia.ag Dr. Marcus Cieleback Diese Publikation dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keinen Prospekt dar. Die in diesem Bericht enthaltenen Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers/der Verfasser wieder und stellen nicht notwendigerweise die Meinung der PATRIZIA Immobilien AG oder mit ihr verbundener Unternehmen dar. Die in dieser Publikation zum Ausdruck gebrachten Meinungen können sich ohne vorherige Ankündigung ändern. Die von der PATRIZIA Immobilien AG erstellten Research Reports ( Analysen ) enthalten ausgewählte Informationen und erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Die Analysen stützen sich auf allgemein zugängliche Informationen und Daten ( die Information ), die als zuverlässig gelten. Die PATRIZIA Immobilien AG hat die Information jedoch nicht auf ihre Richtigkeit oder Vollständigkeit geprüft und übernimmt für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Information keine Haftung. Etwaige unvollständige oder unrichtige Informationen begründen keine Haftung der PATRIZIA Immobilien AG für Schäden gleich welcher Art, und die PATRIZIA Immobilien AG haftet nicht für indirekte und/oder direkte Schäden und/oder Folgeschäden. Insbesondere übernimmt die PATRIZIA Immobilien AG keine Haftung für in diesen Analysen enthaltene Aussagen, Planungen oder sonstige Einzelheiten bezüglich der untersuchten Unternehmen, deren verbundener Unternehmen, Strategien, konjunkturelle, Markt- und/oder Wettbewerbslage, gesetzlicher Rahmenbedingungen usw. Obwohl die Analysen mit aller Sorgfalt zusammengestellt werden, können Fehler oder Unvollständigkeiten nicht ausgeschlossen werden. Die PATRIZIA Immobilien AG, deren Anteilseigner und Angestellte übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Aussagen, Einschätzungen, Empfehlungen oder Schlüsse, die aus in den Analysen enthaltenen Informationen abgeleitet werden. Soweit eine Analyse im Rahmen einer bestehenden vertraglichen Beziehung, z.b. einer Finanzberatung oder einer ähnlichen Dienstleistung, ausgehändigt wird, ist die Haftung der PATRIZIA Immobilien AG auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz begrenzt. Sollten wesentliche Angaben unterlassen worden sein, haftet die PATRIZIA Immobilien AG für einfache Fahrlässigkeit. Der Höhe nach ist die Haftung der PATRIZIA Immobilien AG auf Ersatz von typischen und vorhersehbaren Schäden begrenzt. Die Analysen stellen weder ein Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie, eines Immobilienportfolios oder eines Wertpapiers oder eines sonstigen Eingehens eines Investments dar. Die in Analysen enthaltenen Meinungen können ohne Ankündigung geändert werden. Alle Rechte vorbehalten. Die PATRIZIA Immobilien AG hat interne organisatorische und regulative Vorkehrungen getroffen, um möglichen Interessenkonflikten vorzubeugen und diese, sofern vorhanden, offen zu legen.

9 I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. Entscheidend ist Was man daraus macht. WENN TALENT, HANDWERKLICHES KÖNNEN UND VISIONEN AUFEINANDER TREFFEN, ENTSTEHEN NEUE, MANCHMAL ÜBER- RAGENDE WERTE. ALS SPEZIALIST FÜR WOHNIMMOBILIEN MIT DEM GESAMMELTEN KNOW-HOW VON MEHR ALS 25 JAHREN ERFAHRUNG WISSEN WIR, DASS DIES INSBESONDERE FÜR UNSEREN MARKT ZUTRIFFT. MIT DEM BLICK FÜR GANZHEITLICHE LÖSUNGEN HABEN WIR UNS ALS INNOVATIVER PARTNER EINEN NAMEN GEMACHT. WIR WISSEN WORAUF ES ANKOMMT, IN DEUTSCHLAND GENAUSO WIE IN EUROPA. UND WIR WISSEN AUCH, WANN ES ZEIT IST ZU INVESTIEREN: JETZT!