RENDITE ANFASSEN... VERKaUFSBROSChÜRE ZUM W IRTSCHAFTS H AUS SACHWERT. >>> Die Immobilie. Rendite zum Anfassen.

Transkript

1 RENDITE ZUM ANFASSEN... W IRTSCHAFTS H AUS SACHWERT GMBH >>> Die Immobilie. Rendite zum Anfassen. VERKaUFSBROSChÜRE

2 I n h a lt Editorial 03 Ak tuelle Krisen 0 4 Rentenproblematik 05 Ansparen 06 Absparen 07 Vergleich Sparpläne 08 Anmerkung zur Verkaufsbroschüre Für die zugrunde liegenden Annahmen und Berechnungen wurde größte Sorgfalt angewandt. Sämtliche Daten und Angaben dieser Broschüre stellen keine rechtliche Grundlage dar. Sie dienen lediglich der Visualisierung und Vereinfachung. Eine Haftung für die Richtigkeit der Zahlenangaben und das Erreichen der steuerlichen Vorteile kann deshalb auch nicht übernommen werden. Immobilie als Kapitalanlage 09 Beispielk alkulation 10 Versorgungslücke 11 Diese Verkaufsbroschüre gibt Ihnen einen kurzen Überblick über die Vorteile einer Investition in Immobilien. Sie ist daher nicht allgemeingültig. Jedes Objekt hat seine spezifischen Eigenschaften und muss in einem persönlichen Gespräch erläutert werden. 02

3 E D I t O R I a l Unsere Erfahrung Über 20 Jahre Erfahrung in der Immobilien- und Finanzierungsvermittlung Über 2500 Wohnungen verkauft Von der Beratung bis zur Kaufabwicklung alles aus einer Hand Immobilienverwaltung für unsere Kunden Wir stellen uns vor Die WirtschaftsHaus Sachwert GmbH ist eine unabhängige Immobiliendienstleistungsgesellschaft. Sie ist sowohl für die Konzeption, als auch für den Vertrieb von Bestandsobjekten, denkmalgeschützten Immobilien und Objekten aus Bankenverwertungen zuständig. Das ausgesprochene Unternehmensziel der WirtschaftsHaus Sachwert GmbH ist es, dem Privatkunden den Markt der Immobilien zu erschließen und ihm dabei den größtmöglichen Mehrwert zu bieten. Dafür wurde das Konzept der Sorglos-Immobilie entwickelt. Wir bieten Ihnen mit dieser Immobilie ein zeitgemäßes Produkt, in dem Sicherheit und Rendite im Einklang stehen. Die Geschäftsführung Edwin Thiemann Klaus-Dieter Schröder Heinrich Nerge Sandro Pawils Harald Senftleben Ihr Nutzen Objekt- und Standortprüfung Interessenvertreter aller Eigentümer Neutralität in der Auswahl des Objektes Unabhängige Finanzierungsvermitttlung 03

4 a K t U E l l E KRISEn Was ist die Inflationsrate? Die Inflationsrate zeigt an, wie die Preise für Waren und Dienstleistungen, die ein typischer Haushalt in Deutschland kauft, im Zeitablauf steigen. 100 Kaufkraft von 100 in x Jahren Bei 2% Inflation Kaufkraft Inflationsverlust Ermittlung der Inflationsrate des Statistischen Bundesamtes 600 Beobachter notieren in Geschäften jeden Monat Preise für 700 Güter und Dienstleistungen diese bilden einen immer gleich zusammengesetzten Warenkorb Aus den Preisänderungen wird ein gewichteter Mittelwert (Inflationsrate) gebildet: Je größer der Anteil eines Produktes an den Gesamtausgaben des Haushalts ist, um so größer ist auch sein Gewicht im Warenkorb (Bsp.: Miete und Wohnungskosten machen allein 30,8 % davon aus). Die persönliche Inflationsrate ist jedoch weitaus höher, da Güter z.b. im Bereich IT einem starken Preisverfall unterliegen und so den Durchschnitt verfälschen. Fazit Heute 25 Jahre 30 Jahre 35 Jahre 40 Jahre schleichende Inflation frisst Erträge des Vermögens auf Geldwerte (Sparbücher, LV, BSV) verlieren gegenüber Sachwerten Sachwerte und Realwerte sind Gewinner der Inflation gefühlte Inflationsrate ist weitaus höher Beeinflussende Faktoren des Finanzmarktes: Durch die Finanz- und Staatskrisen ab 2008 sind die Schulden des Staates massiv angestiegen und können tatsächlich nur durch eine Geldentwertung abgebaut werden. Starke Verunsicherungen an den Börsen auf Grund der Herabstufung der US-Bonität sowie der Anstieg von Staatsschulden und wirtschaftlichen Probleme von EU Ländern. 04

5 R E n t E n P R O B l E M at I K Zukunft der Rente Eins ist sicher: Die Rente wird immer weniger. (Zitat der Tageszeitung in Anlehnung an Norbert Blüm) Gesetzliche Rente Die gesetzliche Rente steckt seit vielen Jahren in der Krise, die Politik hat viel zu lange die Augen vor den absehbaren Problemen verschlossen. Die Problematik lässt sich einfach zusammenfassen. Zu wenig Beitragszahler müssen zu viele Renten finanzieren. Begründet ist dieses durch folgende Faktoren: demographischer Faktor Arbeitslosigkeit lange Ausbildungszeiten früher Renteneintritt Das Umlageprinzip ist damit schon heute nicht mehr finanzierbar. Die eigene private Vorsorge wird zunehmend wichtiger. Fazit private Vorsorge ist unabdingbar wählen von verschiedenen Anlagen Kapital = Geld x Zeit ( je früher desto besser) 05

6 a n S Pa R E n Ansparen Zinssatz in Rentenphase 3,25 % Netto bei 6 % Entnahme = 750 mtl. Rente - 3 % Inflation Netto-Rendite 5 % EK = Jahr = 190 mtl. Aufwand 26. Jahr 17 Jahre Entnahme Ansparen Rentenvorsorge und Vermögensaufbau heute Mittels eines Ansparplans kann dieser Thematik begegnet werden: Bei einem Sparziel von ca. 150 TSD, um daraus 750 monatliche Rente zu erhalten, muss der Anleger bei einer Nettoverzinsung von 5 % aus seinem versteuerten Einkommen ca. 190 monatlich über einen Zeitraum von 26 Jahren aufwenden. Sofern der Anleger dieses Sparziel in 26 Jahren erreicht und er sich aus dem angesparten Kapital einen monatlichen Betrag von 750 entnimmt, so ist das Kapital nach ca. 17 Jahren unter Berücksichtigung von 3 % Inflation verbraucht. Fazit hoher monatlicher Aufwand Vertragspartner muss nachhaltig die Nettorendite erwirtschaften stark abhängig von Börsengeschehen Nachteile des Ansparens : Während des Ansparvorgangs hat der Anleger einen hohen monatlichen Aufwand zu zahlen, um das entsprechende Sparziel zu erreichen. Das aufgebaute Kapital wird in der Entnahmephase verzehrt. Der Anleger hat Inflationsrisiken, da die meisten Ersparnisse in folgende Geldwertprodukte fließen: Lebens- und Rentenversicherung, Bausparverträge, Sparbuch, Riester-Rente,... Mögliche Erben können vom mühselig Erspartem nicht profitieren, da das Kapital nicht mehr vorhanden ist, oder die klassisch gewählten Ansparprodukte eine Kapitalisierung oder Übertragung nicht zulassen. 06

7 a B S Pa R E n Absparen mittels einer fremdfinanzierten Immobilie Darlehen: Absparen Mit Mieteinnahmen aus einer fremdvermieteten Immobilie werden etwaige Zinsund Tilgungsverpflichtungen gegenüber der Bank beglichen. Es findet ein sogenannter Pfandtausch statt. 1,2 % Wertsteigerung Beispiel: Mieteinnahmen Zinsen + Tilgung Nebenkosten Instandhaltung Steuer Aufwand nach Tilgung pro Jahr 1380 = Ø 96 monatlicher Aufwand Jahr 26. Jahr + inflationsgeschützte Dauerrente aus Miete! Sachwert ist vererbbar und wird nicht verzehrt Das Sparziel von 150 TSD wird damit bei einer Wertsteigerung von 1,2 % nach 26 Jahren erreicht. Die Immobilien-Rente ist vererbbar, kapitalisierbar und inflationsgeschützt. Der Hebel einer Immobilieninvestition zeigt sich darin, dass das aufgenommene Darlehen im wesentlichen durch den Mieter und durch Steuervorteile zurückgezahlt wird. Die günstigen Zinsen werden zudem auf einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Durch Inflation wird dieser Effekt positiv verstärkt. Vergleicht man einen Ansparvorgang mit der Investition in eine bankenfinanzierte Immobilie, so hat der Investor einen wesentlich geringeren monatlichen Aufwand, um das gleiche Resultat zu erzielen. Im dargestellten Beispiel wendet der Anleger gerade mal 96 durchschnittlich im Monat auf. Die Rendite bezieht sich von Anfang an auf eine höhere Basis als beim Ansparen, nämlich auf einen geliehenen Wert von Immobilieninvestition. Der Anleger ist damit im Stande, im direkten Vergleich, 3 Immobilien zu erwerben. Der monatlich gezahlte Aufwand entspricht dem selbigen wie beim Ansparen. Fazit Absparen ist für den Kapitalaufbau die effizientere Lösung Mieter und Steuerlast werden für den Abtrag eines Darlehens positiv genutzt Inflation wirkt sich wertsteigernd auf einen Sachwert aus Der Anleger erreicht mit 1/2 Aufwand das gleiche Sparziel Es wird eine inflationsgeschützte Dauerrente aus Miete, ohne Kapitalverzehr erzielt 07

8 V E R G l E I C h SPa R P l Ä n E Mit wenig Aufwand zum Vermögen Die vermietete Immobilie ist die vergleichsweise rentabelste Anlage. Sachwert vs. Geldwert: Die Deutschen sparen sich arm (Welt am Sonntag vom 08. April 2007) Bei der Geldanlage machen die Deutschen so ziemlich alles falsch. Sie meiden Sachwerte und lassen ihr Geld lieber auf Sparbüchern schlummern. Das kostet Rendite und schmälert den Wohlstand. Durch die Abgeltungssteuer wird das sogar noch verstärkt. Die Renditen des privaten Vermögens sind hierzulande deutlich geringer als in anderen Ländern, sagt Thomas Wiesemann, Chef von Allianz Global Investors. Ein Vergleich zwischen Geldwerten und Sachwerten drängt sich auf: Ein Anleger investiert über 26 Jahre 96 monatl. und einmalig in klassisches Tagesgeld, in eine Kapitalbildende Lebensversicherung, in eine Fondsgebundene Lebensversicherung und in eine Immobilie die einen Kaufpreis von hat. Fazit Mieteinnahmen und Steuervorteile nutzen mit Sachwerten (Immobilien) vergleichsweise geringer finanzieller Aufwand inflationsgeschützte Dauerrente aus Mietzahlung Inflation positiv nutzen mit Sachwerten Was ist aus dem Geld geworden? Tagesgeld: bei ca. 2,5 % Zins Inflation 2% 25 % Abgeltungssteuer KLV: bei ca. 4 % Zins Inflation 2% Steuer aus Halbeinkünfte Verfahren FLV: bei ca. 5 % Zins Inflation 2% Steuer aus Halbeinkünfte Verfahren Immobilie: bei ca. 7,6 % Rendite (nach Inflation und Steuer, da ein Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei ist) Die Investition in eine Immobilie ist in diesem Beispiel die rentabelste Anlageform, da der Mieter und das Finanzamt große Teile des Abtrags des Hypothekendarlehens geleistet haben. Aus einer Gesamtinvestition von ist die Immobilie mit einem Kaufpreis von entschuldet worden und hat zudem die Inflation im Sinne der Wertsteigerung positiv genutzt. 08

9 IMMOBIlIE Pflegeimmobilie Klassische Anlageimmobilie 20 Jahres Pachtverträge Kaufpreise ab Staatliche Refinanzierung Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten möglich kein Instandhaltungsaufwand ausgesuchte Standorte Neubau Mietrenditen bis 8,5 % Indexierte Mietverträge Verwaltung durch WH Sachwert GmbH Keine Nebenkostenabrechnungen Mietausfallrisiko über Mietpool abgedeckt als K a P I ta l a n l a G E Denkmalgeschützte Immobilie Denkmalabschreibung Hohe steuerliche Vorteile Zinsgünstige Darlehen über KfW-Bank TÜV geprüfte Baukontrolle Professionelle Mietverwaltung 6 gute Gründe für eine Immobilie als Kapitalanlage Mieteinkünfte als Zusatzeinkommen Werte für Generationen schaffen Inflation in Zukunft positiv nutzen weniger Aufwand bei gleichem Ertrag für Ihren Vermögensaufbau 5. Steuern sparen 6. Niedrige Darlehenszinsen Fazit Alle Immobilien-Asset-Klassen Mietzahlung auch bei Leerstand (Mietpool oder Betreiber) Laufende Immobilien- und Mieterbetreuung durch WH Kaum zeitlicher Aufwand Beratung, Finanzierung und Kaufabwicklung aus einer Hand 09

10 B E I S P I E l K a l K U l at I O n Bestandsimmobilie Gesamtkaufpreis: zzgl. Grunderwerbsteuer: Finanzierungsvermittlungskosten: Notar- und Gerichtskosten: 1.605,00 Gesamtaufwand: Ergebnis der Immobilie im ersten vollen Wirtschaftsjahr: Angaben zur Person: ledig, 40TSD zu versteuerndes Einkommen, 40 Jahre Eigenkapital/Zuschuss: Darlehen: angenommene Zinshöhe: 4,20 % Gesamtfläche: 80 qm Verwaltungskosten inkl. Mietpool: 600 Instandhaltungskosten je m²: 5 Ergebnis nach Tilgung der Immobilie Wirtschaftsjahr: in ca. 26 Jahren: + Mieteinnahmen - Zinsen (4,2 %) + Tilgung (2 %) - Nebenkosten (Verwalter) - Instandhaltung Mieteinnahmen - Zinsen (4,2 %) + Tilgung (2 %) - Nebenkosten (Verwalter) - Instandhaltung Steuer (36 % Steuersatz - bezogen auf V+V) = Ges. Ergebnis p.a Steuer (36 % Steuersatz - bezogen auf V+V) = Ges. Aufwand über 26 Jahre Ihr Eigenaufwand beträgt pro Monat Ihr Ø Eigenaufwand beträgt über 26 Jahre pro Monat ca So verteilen sich die Kosten: Rentenphase im Jahr 2037: Sie haben Ihre Immobilie wie folgt finanziert: (6.420 Eigenkapital Aufwand = Gesamtaufwand/ Gesamtkosten * 100 = eigener Aufwand) Selbst 18,73 % Mieter 81,27 % Fazit: Mit einem Eigenaufwand von gerade einmal 18,73 % entschulden Sie Ihre Immobilie in 26 Jahren. + Mieteinnahmen Nebenkosten (Verwalter) Instandhaltung Steuer (18 % Steuersatz - bezogen auf V+V) = Nettomieteinnahme Fazit: Ihre mögliche Zusatzrente aus Miete beträgt 480 /Monat bei ca Eigenaufwand 10 Disclaimer: Sollzinssatz 4,20 % p.a. bei Einsatz von Eigenkapital, 2 % Tilgung bei 10 Jahren Zinsfestschreibung, es wurde beispielhaft für die Gesamtlaufzeit mit dem gleichen Sollzins gerechnet, bei den Mieteinnahmen wurde davon ausgegangen, dass es ein jährliche Anpassung um 1,14 % erfolgt. Wir übernehmen keine Garantie für zukünftige Erträge, die Prognoserechnung basiert auf Annahmen, die in der Zukunft wegfallen oder sich ändern können. Bei der steurl. Betrachtung wurde ein zve von konstant zu Grunde gelegt. Zinsangaben sind freibleibend und lediglich kalkulatorisch.

11 V E R S O R G U n G S l Ü C K E Wie viel Sachwertrente benötigen Sie? Mit Immobilien zur inflationsgeschützten Dauerrente aus Mietzahlungen. Heute 25 Jahre Altersvorsorge Private Zusatzvorsorge Lebens-/Rentenversicherungen, Sparverträge, etc. geförderte Zusatzvorsorge Betriebliche Altersvorsorgung, Riester-Rente Basisvorsorge Gesetzliche Rente, Rürup-Rente, Versorgungswerk Netto: % Inflation Netto: 3200 Rente ca ,95 % Steigerung Rente ca Lücke ca Ohne Veränderungen in der Rentenpolitik entsteht einem 40-jährigem mit einem Nettoverdienst von mtl. eine Rentenlücke von ca mtl. In allen 3 Schichten der Altersvorsorge gibt es Vor- und Nachteile. Kalkulieren Sie wie viel Sachwertrente Sie in etwa benötigen, um Ihre Rentenlücke annähernd zu schließen. Empfehlung Ermitteln Sie mit Ihrem Berater Ihre individuelle Versorgungslücke und orientieren Sie daran die Höhe Ihrer Immobilieninvestition. 11

12 WIRTSCHAFTSHAUS SACHWERT GMBH >>> Die Immobilie. Rendite zum Anfassen. Steinriede Garbsen Telefon: Telefax: