Kreditvergabe für Wohnungseigentümergemeinschaften

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1 Kreditvergabe für Wohnungseigentümergemeinschaften Johann Asbeck Hausbank München eg hausbank.de

2 Agenda Allgemeines & Grundlagen Finanzierungsmöglichkeiten WEG Kapitalherkunft für Sanierung Voraussetzungen für eine Finanzierung Ablauf der Finanzierung einer Sanierung Notwendige Unterlagen Zusammenfassung hausbank.de

3 Die Hausbank München Gegründet 1908 Eingetragene Genossenschaftsbank Finanzverbund der Volks- und Raiffeisenbanken Einlagensicherung zu 100 % Bilanzsumme von ca. 3,3 Mrd. EUR ca. 220 Mitarbeiter/-innen seit über 40 Jahren Spezialanbieter für wohnungswirtschaftliche Dienstleistungen und Software

4 Die Hausbank München

5 Gesetzliche Grundlagen 27 WEG Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die gemeinschaftl. Gelder zu verwalten ( 27 (1) Nr. 4, 5, 6) Der Verwalter ist verpflichtet, Gelder der WEG von seinem Vermögen gesondert zu halten ( 27 (5) S. 1) Der Verwalter ist berechtigt, Konten zu führen ( 27 (3) Nr. 5) Gelder der WEG sind Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümer

6 Finanzierungsschema

7 Formen der Kreditsicherung Bürgschaft Garantie Wechselsicherung Verpfändung Zession Realsicherheiten Sicherungsübereignung Grundpfandrechte Personalsicherheiten Selbstschuldnerisch Ausfallbürgschaft Hypothek Grundschuld

8 Kunden- Rating Privatkunden Berufliche Situation Kundenbeziehung Wirtschaftliche Situation Ratingnote + Sicherheitenklasse = Ratingklasse

9 Kapital direkt von den Eigentümern Eigenkapital vorhanden Eigentümer finanziert über Bank hausbank.de

10 Bank 1 Bank 2 Bank 3 Bank 4 Eigentümer 1 Eigentümer 2 Eigentümer 3 Eigentümer 4 WEG Handwerker hausbank.de

11 Kapital direkt von den Eigentümern Eigenkapital vorhanden Eigentümer finanziert über Bank Kreditfinanzierung durch WEG Hausbank-Darlehen KfW-Finanzierung Hausbank-Darlehen + Zuschuss KfW hausbank.de

12 Finanzierungsmöglichkeiten einer WEG Kontokorrentkredit (Dispo) Konto-Überziehung Aval WEG Darlehen KFW Fördermittel

13 Vorteile des WEG Kredits Der WEG-Kredit stellt eine weitere Finanzierungsmöglichkeit neben der Entnahme aus der Rücklage und der Erhebung einer Sonderumlage dar Der Verwalter veranlasst die zentrale Abwicklung über das kontoführende Kreditinstitut Die Kreditgewährung erfolgt ohne Sicherheiten Keine Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse und keine Bürgschaften von Eigentümern WEG-Kredit ist ein Verbraucherkredit Darlehensnehmer ist die WEG

14 Gesetzliche Grundlagen BGH Urteil vom 28. September 2012; V ZR 251/11 Es liegt in der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, über eine Kreditaufnahme durch die WEG zu beschließen Es liegt in der Entscheidung der Wohnungseigentümer, ob die Deckung eines Finanzierungsbedarfs über die Rücklagen, durch Sonderumlagen oder durch Aufnahme von Darlehen erfolgen soll

15 Gesetzliche Grundlagen BGH Urteil vom 10.November 2017; V ZR 184/16 Untergemeinschaft in einer WEG-Mehrhausanlage kann die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen unter Ausschluss der anderen Eigentümer beschließen BGH: Zugleich muss aber bestimmt werden, dass durch diese Maßnahme verursachte Kosten zumindest im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der Untergemeinschaft getragen werden

16 Gesetzliche Grundlagen 10 WEG Abs. 8 Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums entstanden sind.

17 WEG-Darlehen über die Hausbank Finanzierung innerhalb der gesamten BRD Finanzierungsvolumen bis max. EUR ,-- Eigenkapitaleinsatz mind. 20% Kontoverbindung der WEG bei der Hausbank München max. Eigentum pro Person: 1/3 des Objektes max. EUR / Wohneinheit für Neukunden max. EUR / Wohneinheit für Bestandskunden Darlehenslaufzeit max. 10 Jahre Keine Besicherung notwendig

18 Allgemeiner Ablauf Kreditfinanzierung WEG (Beispiel Hausbank München eg) Eigentümer Hausverwaltung Handwerker / Architekt Bank 1. Eigentümerversammlung 2. Einholung von Angeboten durch Hausverwaltung Tipp: Vor Beschlussfassung Rücksprache mit der Bank 3. Entscheidung Angebotsannahme und Finanzierung der Sanierung Ggf. KfW 4. Beantragung bei der Hausbank München eg 5. Gegenseitige Unterzeichnung des Darlehensvertrages *KfW-Programm abklären 6. Abrufen der Darlehensmittel durch Hausverwaltung Einreichung der Rechnung: Darlehensauszahlung auf Girokonto der WEG Rechnungsüberweisung durch die Hausverwaltung an Rechnungssteller hausbank.de

19 Notwendige Unterlagen am Beispiel der Hausbank München eg Bestandskräftiger Mehrheitsbeschluss der Investitions-Maßnahme Bestandskräftiger Mehrheitsbeschluss zur Darlehensaufnahme Bevollmächtigung des Verwalters zum Kreditabschluss Schriftliche Bestätigung zur Aufnahme in den Wirtschaftsplan Anwesenheitsliste zu den genannten Beschlüssen Aktueller Wirtschaftsplan 19

20 Notwendige Unterlagen am Beispiel der Hausbank München eg Schriftliche Bestätigung zur Rechtsgültigkeit der genannten Beschlüsse Aktuelle Eigentümerliste Liste der Zahlungsrückstände Aufstellung Wohn- und Gewerbefläche EK-Nachweis Ggf. Bestätigung zertifizierter Sachverständiger 20

21 Musterbeschluss Zur Durchführung der in TOP XXX beschlossenen Sanierung mit einer Kostenhöhe von EUR XXX soll die Rücklage in Höhe von EUR XXX dienen. Der überschießende Betrag in Höhe von EUR XXX wird durch Darlehen fremdfinanziert. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt das Angebot der Hausbank München eg vom XXX über ein Darlehen in Höhe von EUR XXX mit einem Nominalzins von XXX % (effektiv XXX %) und einer Laufzeit von XXX Jahren bei vollständiger Tilgung bis zum Ende der Zinsfestschreibung namens und im Auftrag der WEG anzunehmen und den Darlehensvertrag abzuschließen. Die Tilgungsraten werden als Position im jährlichen Wirtschaftsplan ausgewiesen und sind von allen Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer MEA zu zahlen. Der Vertragsabschluss mit der Bank und die Auftragsvergaben an die Handwerkerfirmen dürfen erst erfolgen, wenn dieser Beschluss bestandskräftig bzw. eine gegen den Beschluss gerichtete Beschlussmängelklage rechtskräftig abgewiesen ist. 21

22 Fördermittel der KfW Förderbank Darlehensgewährung Mögliche Programme für Hausbank-Kunden Energieeffizient Bauen Energieeffizient Sanieren Altersgerecht Umbauen Zuschuss Beteiligung Gutachter

23 Ablauf Bank als durchleitendes Institut KfW Bank KfW-Zuschuss WEG Handwerker hausbank.de

24 Energieeffizient Sanieren Programm 151 / 152 Energetische Sanierung von Wohngebäuden KfW-Effizienzhaus oder Einzelmaßnahmen Einbindung eines zertifizierten Sachverständigen notwendig Zuschuss über das Programm 431 möglich

25 Energieeffizienz Sanieren

26 Altersgerechtes Umbauen Programm 159 Barrierereduzierung in bestehenden Wohngebäuden Wege zu Gebäuden Wohnungszugänge Aufzüge/Treppenlifte Verbreiterung der Türdurchgänge Sachverständiger empfohlen

27 Bankdurchleitungsprinzip Kreditantrag Besicherung Primärhaftung Kreditnehmer Kredit Der Kreditantrag ist vor Beginn des Vorhabens zu stellen. 27

28 Hausbank Darlehen Darlehen direkt von der Hausbank ohne KfW wohnwirtschaftliche Verwendung Sondertilgungen möglich flexibel im Zeitraum der Breitstellungszinsen kein Sachverständiger notwendig keine technischen Mindestanforderungen einfaches Genehmigungsverfahren

29 Hausbank Darlehen + Zuschuss KfW Darlehen direkt von der Hausbank + Zuschuss KfW wohnwirtschaftliche Verwendung energetische Maßnahmen ohne Programme 151/152 zertifizierter Sachverständiger notwendig technische Mindestanforderungen Antrag direkt bei der KfW über Verwaltung zu stellen Beantragung vor Baubeginn Längeres Genehmigungsverfahren

30 Worauf ist bei KfW Fördermitteln zu achten? Wer wird Darlehensnehmer? Wie erfolgt die Besicherung? Ist diese notwendig? Welche Unterlagen sind notwendig? Energieberater notwendig? Welche Programme werden durchgeleitet? Wie erfolgt die Auszahlung? Informationen auf der Homepage der KfW Informationen von Ihrer Bank 30

31 Finanzierungsbeispiel WEG Musterstraße 1 mit 25 WE (je 40/1000) Investitionsplan EUR Erneuerung der Heizung Wärmedämmung des Daches Wärmedämmung der Außenwände Erneuerung der Fenster Summe der Maßnahmen

32 Finanzierungsbeispiel Eigen- und Fremdmittel EUR Instandhaltungsrücklage Sonderumlage Eigenmittel Fremdmittel Investitionsgesamtbetrag

33 Beispielrechnung Hausbank-Darlehen Darlehensnominalbetrag EUR ,00 Zinsfestschreibungsdauer 10 Jahre Nominalzinssatz p.a. 1,99 % Anfängliche eff. Jahreszins nach AIBD 2,01 % Auszahlungssatz 100 % Auszahlungsbetrag EUR ,00 Anfängliche Tilgung 9,00 % Gesamtlaufzeit 10 Jahre Monatliche Rate EUR 2.747,50 Monatlicher Anteil je Wohnungseinheit EUR 199,90

34 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!