Halten von Liegenschaften

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1 Halten von Liegenschaften - Privat oder in einem juristischen Gefäss? Die steuerlichen Rahmenbedingungen für Kapitalgesellschaften wurden in den letzten Jahren in einigen Bereichen verbessert, was dazu geführt hat, dass insbesondere die Aktiengesellschaft (AG) und Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) für Anlagezwecke an Attraktivität gewonnen haben. Beim Erwerb einer Liegenschaft ist deshalb zu prüfen ob es sinnvoll ist diese über eine Kapitalgesellschaft oder privat zu erwerben. Allgemein > Vor einigen Jahren noch war es aus steuerlichen Gründen ungünstig Liegenschaften über eine Kapitalgesellschaft (AG/GmbH) zu halten. Die Gewinnsteuersätze waren im Vergleich zu heute wenig attraktiv und die Dividendenausschüttungen wurden mit der erfasst. Heute wird die Dividendenausschüttung privilegiert besteuert. Die steuerliche Situation hat sich geändert und es kann lohnenswert sein die Liegenschaft über eine Kapitalgesellschaft zu erwerben. Steuerfolgen > Für die Besteuerung der Liegenschaften gilt das sogenannte Belegenheitsprinzip. Gemäss diesem Prinzip ist aus steuerlicher Sicht nicht der Sitz der Gesellschaft relevant sondern der Standort der Liegenschaften.

2 Wird beispielsweise eine Kapitalgesellschaft im hinsichtlich der steuerlichen Rahmenbedingungen attraktiven Kanton Zug gegründet, und Liegenschaften über diese Gesellschaft gekauft, heisst es somit nicht, dass die Erträge dieser Liegenschaften sowie die Liegenschaften selbst zu den attraktiven Zuger Steuerkonditionen zu versteuern sind. Auf Grund der Tatsache, dass die Steuersätze zwischen den Kantonen und Gemeinden unterschiedlich sind, kann dies hinsichtlich Steuerbelastung je nach Standort der Liegenschaften zu erheblichen Unterschieden führen. Betreffend Steuerfolgen ist die Phase des Erwerbs (Käuferseite) resp. Verkaufs (Verkäuferseite) und die Phase des Haltens zu unterscheiden, weil die Steuerfolgen unterschiedlich sind. a) Phase Erwerb / Verkauf Die Handänderung einer Liegenschaft löst Steuerfolgen aus. Im Hauptsächlichen sind dies die Handänderungs- sowie Grundstückgewinnsteuer. Handelt es sich um gewerblich genutzte Liegenschaften kann zudem die Mehrwertsteuer ein Thema werden. Die Vermögens- und sind in der Haltephase relevant. Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer, deren Steuerobjekt der Übergang eines dinglichen Rechtes an Grundstücken von einer Person auf eine andere ist 1. Es handelt sich um eine Abgabe, die auf dem Grundstückgeschäft als solchem erhoben wird. Steuerbemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis ausser es wurde beispielsweise in Folge Tausch, Erbgang oder Schenkung kein solcher festgelegt. In diesen Fällen kann auch der Steuerwert herangezogen werden. Normalerweise übernimmt der Käufer und Verkäufer je die Hälfte der Handänderungssteuer. Keine Handänderungssteuern erheben die Kantone Glarus, Schaffhausen, Uri, Schwyz, Zug und Zürich. Die Grundstückgewinnsteuer knüpft an der Veräusserung einer Liegenschaft an. Für deren Bemessung ist allerdings der erzielte Gewinn massgebend und Schuldner der Steuer ist der Verkäufer. Es wird je nach Kanton zwischen dem monistischen und dualistischen System unterschieden. Nach dem dualistischen System werden Grundstückgewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften des Geschäftsvermögens mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer und Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften des Privatvermögens mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Kantone mit monistischem System besteuern sämtliche Grundstückgewinne mit einer Objektsteuer wobei es nicht relevant ist ob die Liegenschaft zum Geschäfts- oder Privatvermögen Seite 2 1 Die Handänderungssteuer 2010 Herausgegeben von der Schweizerischen Steuerkonferenz SSK.

3 gehört. Nach monistischem System ist somit die Grundstückgewinnsteuer auch geschuldet, wenn eine Geschäftsliegenschaft mit Verlusten verkauft werden muss, weil die Verlustverrechnung auf Grund der Trennung der Objektsteuer und Einkommens- resp. Gewinnsteuer nicht zulässig ist. b) Phase Halten der Liegenschaft Bei der laufenden Besteuerung ist ebenfalls zu unterscheiden, ob die Liegenschaft von einer natürlichen Person oder einer Kapitalgesellschaft (AG/GmbH) gehalten wird. Bei natürlichen Personen ist zudem relevant, ob die Liegenschaft im Privat- oder Geschäftsvermögen gehalten wird, wessen Unterscheidung auf Grund der geltenden Präponderanzmethode 2 nicht frei wählbar ist. Wird eine Liegenschaft beispielsweise als Familienwohnung genutzt, wird diese eindeutig dem Privatvermögen zugeordnet und der Eigenmietwert sowie der Vermögenswert werden steuerlich erfasst. Wird eine Liegenschaft mit klaren Gewinnabsichten erworben, ist die Haltedauer kurz und wird die Marktentwicklung ausgenutzt, wird die Liegenschaft dem Geschäftsvermögen zugeordnet und die Erträge aus dem beweglichen Vermögen abzüglich der Liegenschaftsaufwänden, Abschreibungen und Rückstellungen unterliegen der Einkommens- resp. Gewinnsteuer. Auf dem Buchwert der Liegenschaft abzüglich der Schulden ist die Vermögens- resp. Kapitalsteuer geschuldet. In diesen Fällen wird zudem der Status des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers erlangt. Wird die Liegenschaft dem Geschäftsvermögen zugeordnet, sind Abschreibungen möglich auf den Nettoerträgen allerdings sind die Sozialversicherungsabgaben geschuldet. Zudem fallen in einigen Kantonen und Gemeinden die Grund- und Liegenschaftssteuern an, was nicht weiter beschrieben wird. Folgende Abbildung zeigt die Steuerfolgen in der Phase des Haltens zusammenfassend auf: Seite 3 2 Nach der Präponderanzmethode werden die gemischt genutzten Objekte (teils privat und teils geschäftlich) die vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen in ihrer Gesamtheit dem Geschäftsvermögen zugeordnet. Die nicht vorwiegend geschäftlich genutzten Objekte gehören demgegenüber gesamthaft zum Privatvermögen (BGE 133 ll 420).

4 Steuerobjekt Steuersubjekt natürliche Person (Privatvermögen) Laufende Erträge Liegenschaft Bund: (keine Abschreibungen möglich) Kanton/Gemeinde: (keine Abschreibungen möglich) natürliche Person (Geschäftsvermögen) AHV Kapitalgesellschaft (AG/GmbH) Gewinnsteuer Aktionär: (privilegiert) Gewinnsteuer Aktionär: (privilegiert) Vermögen Kanton/Gemeinde: Bund: keine keine keine Vermögenssteuer Vermögenssteuer Aktionär: Vermögenssteuer Kapitalgesellschaft: Kapitalsteuer Abbildung: Steuerfolgen Phase Halten der Liegenschaft Variante Kapitalgesellschaft Ist der Aufbau eines grösseren Immobilienportfolios geplant und werden die Liegenschaften längerfristig gehalten, kann eine Kapitalgesellschaft sinnvoll sein. Beim planmässigen Erwerb von Liegenschaften ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der Erwerber den Status des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers erhält und die Liegenschaften dem Geschäftsvermögen zugeordnet werden. Mittels dieses Status ist die geschuldet und es fallen die Sozialversicherungsabgaben auch auf sämtlichen Erlösen aus dem Verkauf an. Werden die Liegenschaften über eine Kapitalgesellschaft erworben, ist die Gewinnsteuer geschuldet, welche auf Grund der zulässigen Abschreibungen merklich gesenkt werden kann. Oftmals ist das Delta zur belastung wesentlich tiefer. Zudem ist es möglich die Gewinne in der Gesellschaft zu thesaurisieren und erst zu einem späteren Zeitpunkt als Dividende auszuschütten. Dividenden sind nicht sozialabgabepflichtig und privilegiert zu versteuern. Auf Grund der tieferen Steuerbelastung steht zudem mehr Liquidität zur Weiterentwicklung des Liegenschaftsportfolios zur Verfügung. Seite 4

5 Fazit Es gibt kein richtig oder falsch betreffend Halten von Liegenschaften im Privat- resp. Geschäftsvermögen. Die Situation ist individuell zu analysieren und nebst den Steuerfolgen sind weitere wirtschaftliche Kriterien zu berücksichtigen. Eine Überführung von zuvor privat gehaltenen Liegenschaften in eine Kapitalgesellschaft ist steuerbar und je nach Alter der Liegenschaft in den meisten Fällen nicht lohnenswert. Ebenfalls ist eine Rücküberführung ins Privatvermögen steuerbar. Werden Liegenschaften in einer Kapitalgesellschaft gehalten, kann von der Bildung von Abschreibungen, Rückstellung und Ersatzbeschaffungen profitiert werden und so die laufende Steuerbelastung optimiert werden. Bei Fragen stehen wir gerne beratend zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen Huwiler & Partner Treuhand AG Josef Huwiler Sibylle Huwiler M.A. HSG Dipl. Wirtschaftsprüfer Seite 5