KAPITALANLAGE. SeniorenWohnHaus am Kurpark Schieder-Schwalenberg. Pflegeimmobilien MIETRENDITE BIS ZU 4,30 %

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1 KAPITALANLAGE Pflegeimmobilien MIETRENDITE BIS ZU 4,30 % SeniorenWohnHaus am Kurpark Schieder-Schwalenberg

2 2 ÜBERSICHT SeniorenWohnHaus am Kurpark 4-9 INVESTMENT IMMOBILIE RECHTLICHES

3 INHALT 4 Kapitalanlage 6 Vorteile 8 Anlageobjekt 10 Schieder-Schwalenberg 12 Standort 14 Objekt 16 Grundrisse 22 Betreiber 24 Verwaltung 26 Bau- und Ausstattungsbeschreibung 26 Rechtliche Grundlagen

4 4 INVESTMENT SeniorenWohnHaus am Kurpark Vermögensaufbau & Altersvorsorge Eingriffe wie z. B. die Finanzmarktsteuer, die sich auf die Attraktivität einiger Anlageklassen belastend auswirken können. Langfristige Kapitalanlagen müssen sorgfältiger geprüft werden und bedürfen einer kontinuierlichen Kontrolle. Für den Privatanleger eine große Herausforderung. Wie kann der Anleger in der Zukunft sein Vermögen sichern? Die Entwicklung im Immobiliensektor gibt den Anlegern Recht: Bei Beachtung einiger Grundregeln kann das Immobilieninvestment eine profitable und wertstabile Anlage sein. Dazu zählt die sorgfältige Auswahl des Standortes mit allen dazu erforderlichen Analysen, die Lage und die Qualität des Objektes nach neuesten Energievorschriften aber auch die professionelle Verwaltung der Immobilie mit vorteilhaft ausgestalteten Mietverträgen. Hier ist es wichtig, das richtige Objekt und vor allem den richtigen Initiator zu finden. Immobilien gelten als Sachwerte, die eine hohe Sicherheit als Kapitalanlage bieten. Ende 2013 lag das Immobilienvermögen in der Bundesrepublik bei rund 5,5 Billionen Euro, wie der Bundesverband deutscher Banken feststellte, das sind rund 500 Milliarden Euro mehr als bei der letzten Erhebung zwei Jahre zuvor. Demgegenüber kam Ende 2013 ein Geldvermögen von 5,15 Billionen Euro - dazu zählen etwa Sparkonten, Bargeld, Aktien und Ansprüche gegenüber Versicherungen. Damit macht das Immobilienvermögen rund die Hälfte des Gesamtvermögens aus. Und die Entwicklung geht weiter: Wertverluste durch Bankenkrisen, rückläufige Kapitalmarktzinsen und sinkende Erträge aus Lebensversicherungen fördern den Trend zum Immobilieneigentum, sei es zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage. Die Zukunft ist unsicherer geworden, Inflation oder Deflation können in Zukunft das Vermögen gefährden, hinzu kommen staatliche VERBRAUCHERPREISINDEX Deutschland / kalender- und saisonbereinigt / insgesamt 2010 = 100% KURZgefasst hohe Sicherheit als Kapitalanlage rund die Hälfte des Geldver mögens in Immobilien profitable und wert stabile Anlage Quelle: Deutsche Bundesbank

5 KAPITALANLAGE UMLAUFRENDITEN Inland Inhaberschuldverschreibungen / mittlere Restlaufzeit von über 9 bis einschl. 10 Jahren / Monatswerte Quelle: Deutsche Bundesbank

6 6 SeniorenWohnHaus INVESTMENT am Kurpark Pflegeimmobilie als Kapitalanlage Pflegeheime wurden in der Vergangenheit meist von Investoren wie Investmentfondgesellschaften, Banken sowie Versicherungen unter soliden langfristigen Renditegesichtspunkten erworben. Die Aufteilung der Objekte in Teileigentum analog zum Wohnungsmarkt hat das Angebot in eine neue Richtung gelenkt und ist damit auch für den Privatanleger äußerst lukrativ geworden. Kunden erwerben hier ein Appartement mit grundbuchlicher Absicherung analog zum Immobilienkauf einer Eigentumswohnung. Der Betreiber des Pflegeheimes schließt einen langfristigen Mietvertrag mit dem Käufer ab, der gleichzeitig eine Inflationskompo nente enthält. So ist der Käufer gegen die Auswirkungen der Infla tion geschützt. Langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von mindestens 20 Jahren mit Betreibern der Pflegeheime sichern hier attraktive Renditen auch bei noch nicht erfolgter Belegung des eigenen Appartements. Der Betreiber des Pflegeheims ist für die Instandhaltung im Gebäude verantwortlich sowie für die Abführung der so genannten Nebenkosten wie Strom, Gas, Wasser etc.. Mieterkontakt, Schönheitsreparaturen und die regelmäßige Erstellung von Nebenkostenabrechnungen entfallen hier für den Eigentümer. Ein großer Vorteil gegenüber der klassischen Vermietung einer Eigentumswohnung. PFLEGEAPPARTEMENT ODER EIGENTUMSWOHNUNG beispielhafte Vergleichskriterien Mieterwechsel 8 Pflegeappartement Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche. 8 Eigentumswohnung Es besteht die Gefahr wechselnder Mieter und damit verbundener Leerstand. Instandhaltungskosten 8 Pflegeappartement Ein Großteil der Instandhaltungskosten kann auf den Mieter umgelegt werden. 8 Eigentumswohnung Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt auf Mieter übertragen werden. Mieteinnahmen 8 Pflegeappartement Aufgrund langfristiger Mieteinnahmen Kalkulationssicherheit. 8 Eigentumswohnung Risiko schwankender Bonität privater Mieter, Mehrkosten bei Renovierung durch Mieterwechsel. KURZgefasst lukrative und langfristige Rendite grundbuchliche Absicherung langfristiger Mietvertrag

7 VORTEILE ALTERUNG DER BEVÖLKERUNG 300% STEIGENDER PFLEGEBEDARF (betreute Personen in Mio.) 250% 200% 150% 4,1 Mio über 80- Jährige 10,2 Mio in Heimen zu Hause 0,6 0,7 1,0 1,1 1,3 1,5 100% 50% 40 Mio 30- bis 65- Jährige 29 Mio 1,4 1,6 1,9 2,2 2,4 2,7 0% Quelle: Stat. BA Quelle: Stat. BA DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND Jahre Männer Frauen Männer Frauen Männer Frauen Quelle: Stat. BA

8 8 SeniorenWohnHaus INVESTMENT am Kurpark Kapitalanlage Pflegeimmobilien INVESTIEREN SIE ZUKUNFTSORIENTIERT Monatliche Mietzahlungen durch einen Mietvertrag mit 20 Jahren Laufzeit und zweimaliger anschließenden mieterseitigen Verlängerungsoption von 5 Jahren! Die Miete fließt monatlich, unabhängig ob Ihr Pflegeappartement belegt ist oder nicht. 1 Verminderte Vermieterrisiken, da der Betreiber die Kosten für Wartung und Instandhaltung übernimmt (mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach). 2 Gute Bauqualität durch hohe Standards und baubegleitende Begutachtungen durch die TÜV SÜD Industrie Service GmbH. Inflationsgeschützte Investition durch indexierte Mietverträge. Mietsteigerungen erhöhen den Wert der Immobilie. 1 Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes und des Inventars. Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie als Eigentümer, das bedeutet Sicherheit im Bedarfsfall. Erstklassige Betreibergesellschaft mit einem erfahrenen Management mit hoher Expertise. Flexibilität im Verkauf: Schenkung oder Beleihung Ihres Pflegeappartements durch Eintragung im Grundbuch. Grundbuchliche Absicherung: Sie haben alle Rechte an dieser Wohnung und können diese vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen. Kein Mieterkontakt: Die Vermietung Ihres Appartements ist Betreibersache. Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt der Zukunft: Schon heute kann vielerorts der Bedarf an Pflegeplätzen nicht mehr gedeckt werden und es bestehen zum Teil lange Wartelisten. 1 Zur Erläuterung siehe "Miet-/Pachtertrag" (Seite 33). 2 Zur Erläuterung siehe "Die Instandhaltung/Instandsetzung" (Seite 34).

9 ANLAGEOBJEKT Entstehung einer Pflegeimmobilie 4. FERTIGSTELLUNG & NUTZUNG»» Übergabe an den Betreiber / Mieter ZEITLICHER ABLAUF 3. BAUPHASE & REALISATION»» Überwachung und Kontrolle der Bauentwicklung und des Baufortschrittes»» Umsetzung der Betreiberanforderungen und sonstigen baulichen Vorgaben 2. PLANUNG & KONZEPTION»» Bauliche und architektonische Planung in Abstimmung mit den Wünschen des Betreibers / Mieters»» Klärung von baulichen Gegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen 1. BEDARFSERMITTLUNG > BETREIBERGEWINNUNG > GRUNDSTÜCKSAUSWAHL»» Nachweis der Realisierbarkeit durch die Erstellung einer Markt & Bedarfsanalyse (Ermittlung von Altersstruktur, Einzugsgebiet, Infrastruktur, Lage- und Standortqualität, Wettbewerbssituation etc.)»» Auswahl eines geeigneten Betreibers / Mieters»» Sicherung eines geeigneten Grundstücks

10 10 SeniorenWohnHaus IMMOBILIE am Kurpark SeniorenWohnHaus am Kurpark Im Herzen des nordrhein-westfälischen Kurortes Schieder-Schwalenberg entsteht das moderne SeniorenWohnHaus am Kurpark. Das hell gestaltete und modern eingerichtete Seniorenwohn- und Pflegezentrum umfasst insgesamt 60 hochwertig ausgestattete stationäre Pflegeappartements und 7 seniorengerechte Wohnungen. Die Pflegeimmobilie ist als Ersatzbau vorgesehen, sodass eine schnelle Belegung gewährleistet ist. Die Betreibergesellschaft SeniorenWohnHaus Fahrenbusch GmbH führt bereits seit 1992 erfolgreich das gleichnamige Seniorenhaus in Schieder-Schwalenberg. Die über 25-jährige Tradition und die Erfahrung der handelnden Personen haben das Seniorenhaus über Jahrzehnte hinweg als renommierte Pflegeeinrichtung in der Region fest verankert. Die neue Einrichtung entsteht in äußerst attraktiver Lage direkt gegenüber des zum Schloss Schieder gehörenden Kurparks. Zudem überzeugt der Kurort durch das idyllische Naherholungsgebiet Emmerstausee ohne dabei jegliche Bedürfnisse des täglichen Bedarfs außer Acht zu lassen. Illustration / Abbildung ähnlich

11 SCHIEDER KURZgefasst 60 stationäre Pflegeappartements und 7 Betreute Wohnungen Attraktive Lage im Herzen des Kurorts gegebüber dem zum Schloss Schieder gehörenden Kurpark

12 12 SeniorenWohnHaus IMMOBILIE am Kurpark Die Lage der Immobilie Im Südosten des Kreises Lippe in Nordrhein-Westfalen liegt der malerische Kneippkurort Schieder-Schwalenberg. Die Stadt ist zugleich attraktiver Wohnort, als auch interessanter Wirtschaftsstandort und beliebter Ausfl ugs- und Urlaubsort. Hamburg Kiel Schwerin Die Ortsteile Schieder und Glashütte sorgen mit Kuranlagen für die Emden Bremen Kneipptherapie für körperliche und geistige Erholung. Die umliegende Natur lädt zu Aktivitäten im Freien, wie Wanderungen im Schwa- Hannover Magdeburg Berlin lenberger Wald oder einem Ausfl ug mit dem Segel- oder Ruderboot auf dem Schiedersee, ein. Für Kurzweile sorgen auch die zahlriechen Schieder-Schwalenberg Dortmund ortsansässigen Vereine mit einem vielfältigen Angebot an Sport, Kultur, Spaß und Erlebnis sowie Tradition. Köln Kassel Erfurt Leipzig Bekannt für die schöne Landschaft und die außergewöhnlichen Frankfurt/Main Lichtverhältnisse ist die Kleinstadt früher wie heute der Geheimtipp Saarbrücken impressionistischer Landschaftsmaler. Die Schwalenberger Sommerakademie für Bildende Kunst fi ndet jedes Jahr im Sommer statt und inspiriert Kunstinteressierte in den Bereichen Malerei, Zeichnen, Stuttgart Druckgrafi k und Bildhauerei. München Direkt am Schiedersee, idyllisch in die Landschaft eingebettet, befi n- det sich das beliebte Freibad, das einen eigenen Sandstrand bereithält und den Eindruck erweckt, im Urlaub zu sein. Auf die Bedürfnisse der Kurortbesucher abgestimmt, können im Gesundheitszentrum

13 STANDORT Schieder diverse Kurse zum Thema Rehasport und Prävention sowie Therapie- und Massageangebote zur Steigerung des körperliche SeniorenWohnHaus am Kurpark Wohlbefi ndens in Anspruch genommen werden. Die Einkäufe für den alltäglichen Bedarf können in den zentralgelegenen Geschäften im Ort erledigt werden. Das Schloss Schieder und sein Schlossgarten dienten den lippischen Fürsten als Sommerresidenz und warten verborgen hinter hohen Bäumen darauf, entdeckt zu werden. Die barocke Architektur und die Landschaftsgestaltung im englischen Stil bestimmen das Bild der großzügigen Anlage. Umliegende Orte wie Bad Pyrmont, Blomberg und Lemgo sind durch den ÖPNV sehr gut erreichbar. Der Bahnhof Schieder, der Minden Hannover sich etwa 1 km vom SeniorenWohnHaus entfernt befi ndet, wird im Stundentakt von der der S-Bahn Hannover-Paderborn bedient. Bielefeld Detmold Schieder- Schwalenberg Hildesheim 7 KURZgefasst Paderborn Einbeck Nationalpark Harz Idylischer Kurort direkt am Naherholungsgebiet Emmerstausee 44 Hofgeismar Kassel Einbeck Göttingen 38 Vielfältige Freizeitangebote; Sport, Kultur, Spaß, Erlebnis oder Tradition

14 14 SeniorenWohnHaus IMMOBILIE am Kurpark SeniorenWohnHaus am Kurpark Objektangaben Bauherr Lage Vertriebskoordinator SeniorenWohnHaus am Kurpark Domäne 20, Schieder-Schwalenberg WI-Pfl egeobjekte III GmbH und Co. KG Sehr gute Lage gegenüber des zum Schloss Schieder gehörenden Kurparks Die Vertriebskoordination übernimmt die WI-IMMOService GmbH mit Sitz in Hildesheim (Niedersachsen). Übergabe an den Betreiber Voraussichtlich Mitte 2019 Erste Mietzahlung Kaufpreise und Zahlungsweise nach dem 3. Monat nach Übergabe Festkaufpreis - fällig in Raten nach Baufortschritt nach den Vorgaben der MaBV Erwerbsnebenkosten 6,50 % Grunderwerbsteuer (ohne den Kaufpreisanteil für das Inventar) / ca. 2,00 % Notar- und Grundbuchkosten Verwaltung Instandhaltungsrücklage Abschreibung Instandhaltung / Instandsetzung Hausverwaltung Belegungsrecht Mietvertrag pro Pfl egeappartement oder Betreutes Wohnen 24,20 zzgl. MwSt. monatlich Zur Erläuterung siehe "Die Sondereigentumsverwaltung" bzw. "Die WEG-Verwaltung" (Seite 33). 0,25 pro qm mietrelevanter Gesamtfl äche (Fläche Sondereigentum zzgl. Anteil an Gemeinschaftsfl ächen) pro Monat (voraussichtlich) in Höhe von 2 % jährlich auf den Gebäudewert (exklusive Grundstückswert), zusätzlich gesonderte Abschreibung in Höhe von 10 % jährlich der die Kosten des anteiligen Inventars betragen je Pfl egeappartement / je Betreutes Wohnen Im Rahmen des Pachtvertrages mit der Betreiberin der Pfl egeeinrichtung SeniorenWohnHaus am Kurpark wurde ein Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspfl ichten der Betreiberin bzw. Pächterin auferlegt. Die Betreiberin ist danach zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Pfl egeheimes, ausgenommen Dach und Fach, verpfl ichtet. Der Ersatz und die Erneuerung von technischen Anlagen ist von den Eigentümern zu tragen. (Näheres hierzu, Seite 33) WI-Hausverwaltung GmbH / Spezialisierter Verwalter für Senioren- und Pfl egeimmobilien Sie erhalten für sich ein bevorzugtes Belegungsrecht durch den Betreiber Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt 20 Jahre mit zweimalig anschließender mieterseitigen Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre EnEV Bedarfsausweis, Endenergiebedarf 40 kwh/(m²a), Fertigstellung 2019, Strom-Mix, Erdgas H, Energieeffi zienzklasse A Besonderheiten Baubegleitendes Qualitätscontrolling durch TÜV SÜD Virtueller Rundgang

15 OBJEKT BETREIBER VERWALTUNG» Pachtdauer 20 Jahre mit zweimaliger Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre» Pauschale Mietzahlung auch bei Leerstand einzelner Appartements» Langjährige Erfahrung im Markt der stationären Pfl ege, dies sichert Ihre dauerhaften und regelmäßigen Einnahmen» Etabliertes und zukunftsorientiertes Pfl egekonzept monatliche Zahlung der Miete» Auf das Konto der Eigentümergemeinschaft» Mietverwaltung / Verteilung an die Eigentümer» Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft» Koordination / Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen» Objektüberwachung hinsichtlich Gewährleistung» Vertretung der Eigentümerinteressen gegenüber dem Generalpächter sowie Dritten zahlt pauschal Miete für» Wohnfl äche / Appartement» Anteilige Pfl egefunktions- und Gemeinschaftsfl äche» = mietrelevante Gesamtfl äche

16 16 SeniorenWohnHaus am Kurpark Erdgeschoss Bilder von Referenzeinrichtungen IMMOBILIE N Eingang Innenhof Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Pflegeeinzelappartements

17 Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Pflegeeinzelappartements GRUNDRISSE Bilder von Referenzeinrichtungen 1. Obergeschoss N

18 18 SeniorenWohnHaus IMMOBILIE am Kurpark Staffelgeschoss Betreutes Wohnen Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen 64 Betreutes Wohnen 63 Betreutes Wohnen 62 Betreutes Wohnen 61 Betreutes Wohnen 65 Betreutes Wohnen 66 Betreutes Wohnen 67 Betreutes Wohnen N Bilder von Referenzeinrichtungen

19 GRUNDRISSE Baucam Überzeugen Sie sich jederzeit live vom Baufortschritt des SeniorenWohnHaus am Kurpark unter Baucam Bilder von Referenzeinrichtungen

20 20 SeniorenWohnHaus IMMOBILIE am Kurpark Pflegeappartement - Beispiel Einrichtungsbeispiel: 60 EINZELAPPARTEMENTS Kaufpreise: ,95 bis ,88 BEISPIELRECHNUNG EUR KAUFPREIS ,95 ANTEIL GEBÄUDE ,92 INVENTAR 6.500,00 GRUNDSTÜCK 2.901,03 MIETE 6.589,21 p.a. 549,10 pro Monat Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Erhalt der Gesamtmiete, siehe Seite 14 "Erste Mietzahlung". Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite ( Nominalverzinsung ) wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen Mieteinnahmen MIETRENDITE 4,20 % ca. 19,70 Quadratmeter Wohnfläche zzgl. ca. 23,13 Quadratmeter anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche ca. 42,83 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche mit aufzunehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage sowie die Erwerbsnebenkosten nicht in die Berechnung mit eingeflossen.

21 ANSICHTEN Betreutes Wohnen - Beispiel Einrichtungsbeispiel: Betreutes Wohnen 7 BETREUTE WOHNUNGEN Kaufpreise: ,50 bis ,25 BEISPIELRECHNUNG EUR KAUFPREIS ,50 ANTEIL GEBÄUDE ,99 INVENTAR 3.000,00 GRUNDSTÜCK 3.313,51 MIETE 6.990,74 p.a. 582,56 pro Monat Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Erhalt der Gesamtmiete, siehe Seite 14 "Erste Mietzahlung". Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite ( Nominalverzinsung ) wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen Mieteinnahmen MIETRENDITE 4,00 % ca. 47,40 Quadratmeter Wohnfläche zzgl. ca. 5,89 Quadratmeter anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche ca. 53,29 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche mit aufzunehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage sowie die Erwerbsnebenkosten nicht in die Berechnung mit eingeflossen.

22 22 SeniorenWohnHaus IMMOBILIE am Kurpark Der Betreiber - SeniorenWohnHaus Fahrenbusch GmbH Die SeniorenWohnHaus Fahrenbusch GmbH führt bereits seit 1992 erfolgreich das gleichnamige SeniorenhausWohnHaus in Schieder-Schwalenberg. Die über 25-jährige Tradition und die Erfahrung der handelnden Personen haben das Seniorenhaus über Jahrzehnte hinweg als renommierte Pflegeeinrichtung in der Region fest verankert. Unsere bestens qualifizierten Fachkräfte versorgen jeden einzelnen Bewohner nach seiner Biografie, Persönlichkeit und seinen individuellen Ansprüchen rund um die Uhr. Das heißt für uns nicht nur eine professionelle Pflege zu gewährleisten, sondern auch die Bedürfnisse und Fähigkeiten der Bewohner zu beachten. Denn jeder Mensch hat eigene Vorstellungen, Fähigkeiten und Werte, die von uns in den Alltag mit einbezogen werden. Die Zahl der eingehenden Anfragen für das SeniorenWohnHaus Fahrenbusch ist hoch und in der Vergangenheit mussten Senioren So sehen wir uns als eine kleine familiäre Alternative zu den großen konzerngesteuerten Einrichtungen. nicht selten vertröstet werden. Damit dem Pflegebedarf in der Region auch künftig Rechnung getragen wird, müssen weitere Pflegeplätze geschaffen werden. Da eine Erweiterung der bestehenden Einrichtung nicht möglich ist, entsteht gegenüber dem Schlosspark in Schieder nun das neue SeniorenWohnHaus am Kurpark. Unsere Kernaufgabe in der stationären Altenhilfe liegt in der Bereitstellung von individuellen Dienstleistungen für Senioren. Diese bestehen nicht nur in der Grundversorgung der Bewohner mit Wohnraum, Verpflegung und der Hygiene, sondern auch in der Betreuung Menschlichkeit und Fürsorge prägen unsere Arbeit Die Würde des Menschen steht bei unserer Arbeit im Vordergrund. Wir fühlen uns den Prinzipien der Menschlichkeit, Toleranz und der und der Gestaltung eines glücklichen Lebensabends. Die Intensität der bereitgestellten Grundversorgung hängt von der tatsächlichen Pflegebedürftigkeit der Person ab. sozialen Gerechtigkeit verpflichtet und achten die Selbstbestimmung als höchstes Gut des Menschen. Dies spiegelt sich in unserer täglichen Arbeit mit den Bewohnern wider. Das Vertrauen, das uns entgegengebracht wird, ehrt und motiviert uns. Individueller Pflegeleistungen für jeden Bewohner Viele Pflegebedürftige sind nur für eine begrenzte Zeit auf vollstationäre Pflege angewiesen, insbesondere zur Bewältigung von Krisensituationen bei der häuslichen Pflege oder übergangsweise im

23 BETREIBER Anschluss an einen Krankenhausaufenthalt. Für sie bieten wir unserem Haus die Möglichkeit zur Kurzzeitpflege in entsprechenden ist es somit, eine angenehme und angemessene Ess- und Tischkultur zu gewährleisten. stationären Einrichtungen. In unserer hauseigenen Küche sorgen wir für das leibliche Wohl der Auch in Fällen, wo die private Pflegeperson sich im Urlaub befindet oder sie durch Krankheit vorübergehend an der Pflege gehindert ist, bieten unsere Pflegeeinrichtung die ideale Ersatzpflege in Form der sogenannten Verhinderungspflege an. Bewohner. Alle Mahlzeiten: ob Vollkost, Schonkost oder spezielle Diäten, werden von unserem erfahrenen Küchenpersonal mit frischen und regionalen Zutaten zubereitet, wobei strengste Qualitätsstandards eingehalten werden. Frisch und gesund aus der hauseigenen Küche Die täglichen Mahlzeiten spielen im Alltag eine wichtige Rolle und haben großen Einfluss auf die Lebensqualität. In unserer Kultur, mit Ein abwechslungsreicher und saisonaler Speiseplan sorgt dafür, dass keine Wünsche offen bleiben. Sollte dennoch einmal etwas vermisst werden, sind wir stets für Anregungen offen. unseren Tischsitten, unseren Gewohnheiten und individuellem Geschmack nehmen die Mahlzeiten und die Umgebung, in der wir diese zu uns nehmen, einen hohen Stellenwert ein. Essen ist Leben, Besonders beliebt ist unser wöchentlicher Bewohnerwunsch, bei dem sich ein Bewohner ein komplettes Menü genau nach seinen Vorlieben und Vorstellungen aussuchen und zusammenstellen darf. Genuss, Gesprächsthema, Reiz, Wohlfühlvoraussetzung und Gesundheitsvoraussetzung. Natürlich wird auch bei unseren hausinternen Festlichkeiten fürstlich Bewohnerorientiertes Arbeiten bedeutet, Essen als vorrangige Leistung für die Bewohner genussvoll zu gestalten. Genuss ist ein wesentliches Kriterium für die Akzeptanz des Essens. Unsere Aufgabe geschmaust. So gibt es traditionell zu unserer Muttertagsfeier einen leckeren Brunch mit selbstgebackenen Kuchen oder zum Sommerfest eine besondere Überraschung KURZgefasst Seit 1992 etablierter familiärer Pflegebetrieb Qualitatives Pflege- und Betreuungsangebot unter größtmöglicher Selbstbestimmung Ausführliche Informationen zum Betreiber erhalten Sie unter:

24 24 IMMOBILIE SeniorenWohnHaus am Kurpark Die Verwaltung Wir verwalten ausschließlich Pfl egeimmobilien. Dieser Umstand gewährt Ihnen als Investor eine exklusive Betreuung. Die WI-HAUSVERWALTUNG ist ein auf Pfl egeimmobilien spezialisierter Verwalter und konzentriert sich deutschlandweit auf die nachhaltige Verwaltung von Teileigentum reiner Pfl egeheime sowie gemischter Objekte (Pfl ege und Betreutes Wohnen). Durch die Verwaltung werden sämtliche Dienstleistungen erbracht, die Sie für den wirtschaftlich effi zienten Betrieb Ihrer erworbenen Immobilie benötigen. Die WI-HAUSVERWALTUNG verfügt über ein komplettes kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Management. Ein enger Kontakt zu den Betreibern ist für unsere Arbeit und Ihren Erfolg unerlässlich. Die Anforderungen steigen ständig neue Gesetze, aktuelle Rechtsprechungen im WEG- und Mietrecht und neue technische Verordnungen müssen beachtet werden. Die Mitarbeiter der WI-HAUSVERWALTUNG verfügen über eine fachspezifi sche Ausbildung und werden ständig weitergebildet. Laufende Objektkontrolle Monatliche Auszahlung der Mietüberschüsse Beratung, Stand Q2/2018 Information Hausgeldabrechnung Kontaktpfl ege zum Betreiber Eigentümerversammlung Wirtschaftsplan

25 VERWALTUNG Insbesondere die Verwaltung dieser Spezialimmobilien erfordern ein großes Know-How. Unser Service-Portal für Sie Für jedes unserer Objekte haben wir ein persönliches Online-Portal eingerichtet. Hier können Sie sich einloggen und alle Informationen Objektbetreuung rund um Ihre Immobilie erhalten. So sind Sie permanent bestens informiert. Wir bieten Ihnen das Sorglospaket rund um Ihre Immobilie. Kurzfristig sparen Sie mit unserer Kompetenz Zeit und Geld. Lehnen Sie sich zurück. Wir kümmern uns. Besuchen Sie uns fachlich spezialisiert Kompetenz Erfahrung Nachhaltigkeit KURZgefasst Professionelle Verwaltung Ihres Eigentums

26 26 SeniorenWohnHaus RECHTLICHES am Kurpark Bau- und Ausstattungsbeschreibung Grundlagen Die Realisierung des Seniorenzentrums Schieder-Schwalenberg folgt nach den anerkannten Regeln der Technik, den neuesten Erkenntnissen für den Bau von Wohn- und Pflegeheimen, insbesondere unter Beachtung aller einschlägigen DIN-Normen, der einschlägigen Heimgesetze und -verordnungen, der Baugenehmigung und sämtlicher gesetzlicher Bestimmungen, die zum Zeitpunkt der Baugenehmigung Gültigkeit haben. Das Wohn- und Seniorenpflegeheim wird über zwei Obergeschoße verfügen. Die in der Grundlagenurkunde enthaltene Baubeschreibung umfasst 38 Seiten und kann daher wie vorstehend nur hinsichtlich der technischen Vorgaben angerissen werden. Die Einsicht in die vollumfängliche Baubeschreibung ist jederzeit möglich. Rechtliche Grundlagen Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wissenswerte rund um das Projekt, über die Rechte und Pflichten der Käufer, die Vertragsgrundlagen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie über den Kaufvertrag selbst. Änderungen sind zwar nicht geplant aber denkbar. Darauf wird ausdrücklich hingewiesen. Kurzüberblick Die WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG wird in Schieder-Schwalenberg / Nordrhein-Westfalen das Seniorenzentrum Schieder-Schwalenberg, mit insgesamt 60 Pflegeappartements sowie 7 Einheiten für Betreutes Wohnen errichten lassen. Die WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG bietet das mit Teilungserklärung vom (Nr. 263 der Urkundenrolle für 2018) in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilte Sondereigentum an einem oder mehreren Pflegeappartements und an einer oder mehreren Wohnungen ( Betreutes Wohnen ) zum Kauf an. Das Wohn- und Pflegeheim ist langfristig (20 Jahre plus 2 x 5 Jahre Option) an die SeniorenWohnHaus Fahrenbusch GmbH, mit Sitz in Essen, Kamperfeld 33, als Betreiberin verpachtet. Es ist ein WEG-Verwalter bestellt, der sich u.a. um Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie kümmert, soweit diese dem Verpächter obliegt. Mit diesem Verwalter wurde auch ein Vertrag über die Miet-/ Pachtverwaltung des Sondereigentums im Auftrag der Eigentümer geschlossen. Im Rahmen einer Vereinbarung über die Übernahme von Pre- Opening-Kosten erhält die Betreiberin eine Unterstützung für die Aufwendungen in der Inbetriebnahmephase. Zusätzlich sind die ersten drei Monate ab Übergabe des Alten- und Pflegeheims an die Betreiberin pachtfrei gestellt (siehe Pre-Opening-Kosten). Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem Pflegeappartement oder einer Wohnung verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Der Käufer übernimmt anteilig die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag mit der Betreiberin sowie den Verträgen über die WEG- und Sondereigentumsverwaltung. Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Pachtzins abzüglich der anteiligen Kosten. Die WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG Die WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Hildesheim mit der Geschäftsanschrift Phoenixallee 5-7, Hildesheim und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Hildesheim unter HRA eingetragen. Die Gesellschaft wird durch die persönlich haftende Gesellschafterin, die WI-Projektsteuerung GmbH mit Sitz in Hildesheim mit der Geschäftsanschrift Phoenixallee 5-7, Hildesheim, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Hildesheim unter HRB , vertreten. Diese wiederum wird vertreten durch die Geschäftsführer Herrn Frank Winkel, Herrn Helge Knedlik und Herrn Mark Uhmeier. Das Seniorenzentrum Schieder-Schwalenberg In Abstimmung mit dem Kreis Lippe wurde das Projekt des Seniorenzentrums Schieder-Schwalenberg mit Baugenehmigung vom unter Nebenbestimmungen und Hinweisen positiv verbeschieden. Es soll eine auf alle Pflegestufen eingestellte Pflegeeinrichtung errichtet werden. Es werden 60 Pflegeplätze in einzelnen Pflegeappartements und 7 Wohnungen für betreutes Wohnen entstehen. Die Pflegeappartements werden als Sondereigentumseinheiten mit unterschiedlichen Grundflächen von 19,70 m² bis 25,40 m² und die Betreuten Wohnungen als Sondereigentumseinheiten mit unterschiedlichen Grundflächen von 47,40 m² bis 62,20 m² angeboten. Jedes der angebotenen Pflegeappartements besteht aus einem Wohn- / Schlafraum sowie einem Bad mit WC. Die Wohnungen bestehen

27 INFORMATIONEN aus einem Eingangsbereich, einem Abstellraum, einem Bad und mehreren Räumen. Hinsichtlich der Ausstattung der Pflegeappartements und der Wohnungen wird auf die Baubeschreibung verwiesen. Das Grundstück Die WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG hat für die Errichtung des Seniorenzentrums Schieder-Schwalenberg ein neu gebildetes Grundstück erworben, welches aus dem in dem Bestandsverzeichnis unter der laufenden Nummer 7 des Grundbuches des Amtsgerichts Blomberg, Grundbuch von Schieder-Schwalenberg, Blatt 300A, Flurstück 437 der Flur 7 der Gemarkung Schieder mit einer Größe von m² und der Bezeichnung Erholungsfläche, Die Kohlwiese abgeschrieben worden ist. Aus vorgenanntem Grundbesitz hat das Katasteramt Kreis Lippe gemäß dem Liegenschaftskataster vom eine neue Fläche von m² vermessen. Dieses Trenngrundstück, welches mit der Pflegeeinrichtung beplant ist, befindet sich in Schieder-Schwalenberg, Domäne 20 und hat nun die Flurstücknummer 475. In Abteilung II des neu vermessenen Trenngrundstückes sind derzeit keine Belastungen und Rechte eingetragen. Der Grundbesitz in Abteilung III des Trenngrundstückes ist ebenfalls lastenfrei. Gegebenenfalls werden noch Grundpfandrechte eingetragen, die der Finanzierung des Bauvorhabens dienen. Eventuell bestellte oder zu bestellende Globalgrundpfandrechte zur Finanzierung der Errichtung des Bauvorhabens sind bei Eigentumsübergang auf den Erwerber zu löschen oder das Teileigentum ist aus der Pfandhaft zu entlassen. Sofern einer derartigen Globalgrundschuld der Vorrang vor der Auflassungsvormerkung für den Erwerber eingeräumt wird, wird der amtierende Notar angewiesen, Zug um Zug gegen Einräumung des Vorrangs durch den Vormerkungsberechtigten eine entsprechende Freistellungsverpflichtungserklärung gemäß 3 Abs. 1 Ziffer 3 MaBV bei der Globalgläubigerin anzufordern und dem Käufer hiervon eine Abschrift auszuhändigen. Ferner kann es für die Erschließung des Grundstücks sowie für eine Sicherung von Ver- und Entsorgungsanlagen und technischen Anlagen zur Eintragung entsprechender Grunddienstbarkeiten oder beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Ver- und Entsorgungsunternehmen oder sonstiger Dritter kommen. Solche Rechte werden von den Käufern übernommen. Das Baurecht Eine förmliche Baugenehmigung für das Seniorenzentrum Schieder-Schwalenberg wurde mit Bescheid vom durch den Kreis Lippe unter Nebenbestimmungen und Hinweisen erteilt (AZ: SJ.86/17-0). Die in der Baugenehmigung enthaltenen Nebenbestimmungen und Hinweise schränken den geplanten Betrieb des Pflegeheims nicht ein. Die SeniorenWohnHaus Fahrenbusch GmbH als Betreiberin Den Betrieb des Seniorenzentrums Schieder-Schwalenberg übernimmt die SeniorenWohnHaus Fahrenbusch GmbH, welche das Objekt gesamtflächig mit einem am abgeschlossenen Vertrag gepachtet hat. Die SeniorenWohnHaus Fahrenbusch GmbH hat ihren Sitz in Essen und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Essen unter der HRB eingetragen. Die Gesellschaft wird durch den Geschäftsführer Herrn Oliver Höche vertreten. Der Miet-/Pachtvertrag Mit der zukünftigen Betreiberin des Seniorenzentrums Schieder-Schwalenberg wurde am ein Pachtvertrag mit einer festen Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen. In diesem Vertrag wurden auch zwei zusätzliche Verlängerungsoptionen für die Betreiberin von je fünf Jahren vereinbart. Weiterhin wurden zwei Nachträge zum Pachtvertrag mit Datum vom geschlossen, auf deren Inhalt nachstehend im Zusammenhang ebenso eingegangen wird. Am 05./ wurde zudem ein Nachtrag Nr. 3 zum Pachtvertrag geschlossen, welcher die Höhe der Pacht korrigiert. Nach den pachtvertraglichen Vorgaben beginnt die Laufzeit des Pachtvertrages ab dem Monatsersten, der auf die vollständige Fertigstellung des Pachtgegenstandes und die Übergabe an die Betreiberin folgt. Die Fertigstellung des Pachtobjekts ist geplant für den Zeitraum zwischen dem und Der Käufer übernimmt mit Abschluss des Kaufvertrages alle Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag und seinen Anlagen in Bezug auf den von ihm jeweils erworbenen Kaufgegenstand (Sondereigentum und Anteil Gemeinschaftseigentum). Der Pachtvertrag geht damit vollwirksam auf die einzelnen Käufer für deren Anteil am Gesamtobjekt über, um eine einheitliche Nutzung während der gesamten Dauer des Pachtvertrages zu sichern. Das Pachtverhältnis soll, wenn möglich, durch eine Vertragsübernahme auf die Gemeinschaft übergehen.

28 28 SeniorenWohnHaus RECHTLICHES am Kurpark Die Betreiberin trägt während der Pachtzeit für das Alten- und Pflegeheim sowie für das Betreute Wohnen sämtliche Betriebskosten gemäß 2 der BetrKV, die durch die Nutzung des Gebäudes und Grundstückes durch sie entstehen. Sie übernimmt daneben die im Zusammenhang mit dem Objekt bestehenden oder entstehenden Verpflichtungen, insbesondere die Kosten, die mit der Bewirtschaftung, Verwaltung und Wartung des Grundstückes, Gebäudes und seiner Ausstattung zusammenhängen. Die Kosten der Verwaltung betreffen dabei nicht die Kosten der für die WEG und Sondereigentumsverwaltung entstehenden Gebühren. Zu den Kosten der Bewirtschaftung, Verwaltung und Wartung gehören insbesondere die in 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Nebenkosten. Darunter fallen u. a. alle laufenden öffentlichen Abgaben einschließlich der Grundsteuer, alle Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Heizung, Strom, Gas, und weitere Energieversorgung, alle Kosten der Verkehrssicherung innerhalb des Grundstücks, der Reinigung und Pflege der Wege und Außenanlagen. Soweit Nebenkosten für Anlagen außerhalb des Gesamtgebäudes anfallen, wie etwa Leuchtschriftanlagen, Hinweisschilder oder Fahnenmasten, und auf Anlagen im öffentlichen Verkehrsraum, trägt diese auch die Betreiberin bzw. der Pächter. Die Betreiberin hat darüber hinaus die Kosten des Betriebs, der Unterhaltung sowie der Instandhaltung und Instandsetzung (einschließlich der Wartung) von allen technischen Anlagen zu tragen. Sie hat insoweit für einen ordnungsgemäßen, funktionierenden, betriebssicheren und betriebsfähigen Zustand zu sorgen. Für alle Anlagen und Einrichtungen, die eine regelmäßige Wartung erfordern insbesondere die Aufzugsanlagen sowie die zentralen Anlagen der Haustechnik, wie etwa der Heizung und Lüftungsanlagen sind durch die Betreiberin auf ihre Kosten entsprechende Wartungsverträge abzuschließen. Sie hat die Kosten der erforderlichen wiederkehrenden Prüfungen / Wartungen zu tragen. Der mit der Betreiberin auf 20 Jahre fest abgeschlossene Pachtvertrag kann durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) innerhalb der Pachtzeit vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Ein solches außerordentliches Kündigungsrecht steht der WEG insbesondere dann zu, wenn der Betreiberin die behördlich erforderliche Genehmigung zum Betreiben eines Seniorenpflegeheims entzogen oder teilweise entzogen worden ist. Die WEG kann zudem außerordentlich kündigen, wenn die Betreiberin mit mehr als drei Pachtzahlungen in Zahlungsrückstand gerät bzw. über das Vermögen der Betreiberin ein Insolvenzverfahren eröffnet wird. Im Übrigen kann sich die Verpächterin hinsichtlich des Vorliegens eines außerordentlichen Kündigungsgrundes auf die gesetzlichen Vorgaben berufen. Eine Kündigung der Verpächter (WEG) kann nur durch eine einheitliche Entscheidung aller Eigentümer nach einem mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Der Pachtvertrag kann nur als Ganzes gekündigt werden. Im Falle der vorzeitigen Beendigung des Pachtvertrages oder im Falle der fristgemäßen Beendigung des Pachtvertrages sind die Verpächter (WEG) verpflichtet, im Innenverhältnis sämtliche dann noch laufende Bewohneraufnahmeverträge oder sonstige Beherbergungsverträge oder Mietverträge oder Anwartschaftsverträge mit allen Rechten und Pflichten zu übernehmen und unter Forstsetzung des Betriebes weiterzuführen oder zu verlangen, dass diese auf einen von den Pächtern benannten Dritten übertragen werden, der den Betrieb weiter führt. Die heimrechtlichen Voraussetzungen hierzu haben die Verpächter zu schaffen. Die Betreiberin hat die zu diesem Zweck erforderlichen Unterlagen bei Beendigung des Pachtvertrages den Verpächtern auszuhändigen. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Das Seniorenpflegeheim Schieder-Schwalenberg wurde mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung des Notars Peter Pfeiffer mit Amtssitz in Hildesheim am , Urkundenrolle-Nr. 263 / 2018, entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der Weise aufgeteilt und vollzogen, dass jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten in sich abgeschlossenen Wohnung (Betreutes Wohnen) bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Pflegeappartements) verbunden ist (Teileigentum). Insgesamt werden bei dem Objekt 67 Teil- bzw. Sondereigentumseinheiten geschaffen. Die Teilung ist bis dato nicht vollzogen. Die hierfür notwendigen Voraussetzungen, insbesondere eine Abgeschlossenheitsbescheinigung liegen jedoch sämtlich vor. Nach Vollzug der Teilung wird jede dieser 67 Sondereigentumseinheiten im Grundbuch des Amtsgerichts Blomberg separat auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst. In Ziff. 2.1 der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche Nutzung

29 INFORMATIONEN aller Sondereigentumseinheiten als Seniorenpflegeheim bestimmt worden. Senioren in diesem Sinne sind Personen, die im Zeitpunkt des Bezugs der Anlage das 60. Lebensjahr bereits vollendet haben, sowie deren Ehegatten und Lebenspartner ohne Rücksicht auf deren Alter. Der Verwalter ist jedoch berechtigt, auch jüngeren Personen die Nutzung zu gestatten, bei denen ein Pflege- und Betreuungsbedarf bereits besteht, insbesondere als Folge einer dauerhaften Krankheit. Diese Altersbeschränkung besteht für den Erwerb eines Pflegeappartements nicht. Die Pflegeappartements sowie die betreuten Wohnungen und zugehöriges Gemeinschaftseigentum dürfen nur von Bewohnern in Gebrauch genommen werden, die aufgrund ihres Alters oder aufgrund eines geistigen, seelischen oder körperlichen Gebrechens nicht mehr in der Lage sind, ihre täglichen Bedürfnisse eigenverantwortlich und selbstbestimmt zu befriedigen. Hierzu gehören insbesondere Personen, die betreuungsbedürftig im Sinne der heimrechtlichen Regelungen sind. Diese besondere Gebrauchsregelung kann nach den Vorgaben der Teilungserklärung erst nach Ablauf des Pachtvertrages mit der SeniorenWohnHaus Fahrenbusch GmbH im Beschlusswege mit einer qualifizierten Mehrheit von ¾ aller in der Sondereigentümerversammlung vertretenen Miteigentümer geändert werden. In Ziffer 3 der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass den Eigentümern der Betreuten Wohnungen im Staffelgeschoss das Recht zusteht, die jeweils vorhandene Terrasse ausschließlich zu nutzen. Etwaige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind dabei von dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten auf seine Kosten zu tragen. Solange das Objekt gesamtflächig an die Betreiberin verpachtet ist, obliegt nach den Regelungen des Pachtvertrages die Instandhaltung und Instandsetzung, insbesondere damit auch die Pflege der Grün- und Außenanlagen der Betreiberin (siehe Instandhaltung / Instandsetzung). Die einzelnen Eigentümer haben kein Recht ihr Sondereigentum zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten bzw. zu verpachten, sondern müssen in die Nutzung ihres Sondereigentums an die von der Betreiberin ausgewählten Personen einwilligen. In Abschnitt V Ziffer 1 der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hat sich der Veräußerer (der teilende Eigentümer) vorbehalten, in der Zeit, solange er noch Eigentümer ist, Änderungen der Gemeinschaftsordnung vornehmen zu dürfen. Dies beinhaltet das Recht, Änderungen der Zuordnung von Nebenräumen und Stellplätzen, Änderungen der Miteigentumsanteile, Teilung und / oder andere Zuordnungen von Sondereigentumsrechten, Vereinigungen mehrerer Einheiten zu einer Einheit, Unterteilung von Einheiten und / oder Vergrößerung oder Verkleinerung von Einheiten, Änderungen der Aufteilung der Räume innerhalb eines Sondereigentums oder innerhalb von Gemeinschaftseigentum, Begründung oder andere Zuordnungen von Sondernutzungsrechten, auch unter Einschränkung des Gemeinschaftseigentums, und Änderungen des Inhalts von Sondernutzungsrechten in Sondereigentum bzw. Teileigentum und umgekehrt, Änderungen, die sich aufgrund behördlicher Auflagen ergeben, ferner durch evtl. Änderungen der Wohnfläche bedingte Änderung von Miteigentumsanteilen oder der Kostentragungs- oder Stimmrechtsregelung vornehmen zu dürfen. Der Kaufpreis Im Kaufpreis ist enthalten: sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für die erstmalige Herstellung bzw. soweit die Beiträge vor Besitzübergang entstanden sind alle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz, soweit sie vor Besitzübergang entstanden sind Vertriebskosten Kosten der Lastenfreistellung Im Kaufpreis ist nicht enthalten und daher vom Käufer zu tragen: Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstigen Behörden für den Kaufvertrag Grunderwerbsteuer (derzeit 6,5%) Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuldbestellung, Zwischenfinanzierung des Kaufpreises usw. Der Kaufpreis ist ein Festpreis und untergliedert sich in drei Bereiche: Der Anteil von Grund und Boden, der Anteil am Gebäude und der Außenanlage sowie der Anteil an der Möblierung und Einrichtung. Das Seniorenzentrum Schieder-Schwalenberg ist noch nicht errichtet. Das zu erstellende Objekt wird nach den Vorgaben der geprüften Unterlagen spätestens bis zum fertig gestellt sein. Die Baugenehmigung wurde am erteilt. Der Kaufpreis ist in folgenden Raten fällig: 25 % nach Beginn der Erdarbeiten (hierbei ist der Sicherheitseinbehalt von 5 % gemäß 650 m (2) BGB bereits berücksichtigt, dementsprechend 30 % - 5 % Sicherheitseinbehalt = 25 %),

30 30 SeniorenWohnHaus RECHTLICHES am Kurpark 28 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, 11,9 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, sowie nach Fertigstellung der Rohinstallation der Heizungs-, der Sanitärund der Elektroanlagen 7 % nach Fenstereinbau einschließlich Verglasung, 9,1 % nach Fertigstellung des Innenputzes, ausgenommen Beiputzarbeiten, sowie nach Fertigstellung der Estricharbeiten und nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, 10,5 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, sowie nach Fertigstellung der Fassadenarbeiten 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung, zusätzlich 5 % Sicherheitseinbehalt aus der ersten Rate zu a). Eine Schlussrechnung ist mit Rücksicht auf die Festpreisvereinbarung nicht erforderlich. Rein vorsorglich verzichtet der Käufer gegenüber dem dies annehmenden Verkäufer darauf. Der Kaufpreisteil für die Möblierung und Einrichtung ist fällig nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben ( 650m Abs. 2 BGB) hat der Verkäufer bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Kaufpreises zu leisten. Die Sicherheit kann durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich des BGB zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Alternativ kann die Sicherheit auf Verlangen des Verkäufers auch dadurch erbracht werden, dass der Käufer die von ihm an sich zu leistenden Abschlagszahlungen bis zum Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält. Die Kaufpreisraten sind unabhängig des Baufortschrittes fällig, wenn u.a. folgende Voraussetzungen vorliegen: Rechtswirksamkeit des Vertrages und Vorliegen aller zu seinem Vollzug erforderlichen Genehmigungen; die Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruches aus Eigentumsübertragung für den Käufer im Grundbuch; Sicherung der Freistellung des Vertragsobjektes von allen Belastungen und Beschränkungen, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen, soweit sie nicht nach dem Kaufvertrag vom Käufer übernommen werden und mit zu übertragen sind. Sofern Globalgrundpfandrechte auf dem Grundbesitz eingetragen sind oder werden, ist die Lastenfreistellung gesichert, wenn dem amtierenden Notar ( 3 Abs. 1 MaBV) der Gläubigerin vorliegt, wonach nicht zu übernehmende Grundpfandrechte gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme durch den Käufer. Für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Gläubiger vorbehalten, anstelle der Freistellung alle vom Käufer vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjektes zurückzuzahlen. Diese Erklärung muss dem Käufer ausgehändigt sein. Anstelle der genannten Fälligkeitsvoraussetzungen kann der Verkäufer in Höhe der jeweils fälligen Beträge dem Käufer oder dessen Kaufpreis finanzierenden Gläubigern ersatzweise eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft gemäß 7 MaBV einer inländischen Bank oder Sparkasse, zur Absicherung aller etwaigen Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr oder Auszahlung der von ihm geleisteten Vermögenswerte, auf seine Kosten zur Verfügung stellen. Sämtliche Sondereigentumseinheiten werden zunächst an die Betreiberin, danach an die einzelnen Käufer übergeben. Das Seniorenzentrum Schieder-Schwalenberg wird zunächst von der Betreiberin abgenommen. Danach werden die Käufer mit einer Frist von mindestens 14 Tagen zur Abnahme des Sondereigentums aufgefordert. Erscheint der Käufer zu diesem Termin nicht, wird ihm eine weitere Frist von 12 Tagen zur Abnahme gesetzt. Kommt innerhalb dieser Frist keine förmliche Abnahme zustande, so gilt die Sondereigentumseinheit gemäß 640 Abs. 2 BGB als abgenommen, wenn der Käufer die Abnahme nicht unter Angabe von mindestens einem Mangel verweigert hat. Diese Abnahmeoption tritt nur ein, wenn der Verkäufer den Käufer zusammen mit den Aufforderungen zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hingewiesen hat. Die Abnahme des Sondereigentums führt zur Übergabe des Kaufgegenstandes. Hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums gilt Folgendes: Das Gemeinschaftseigentum ist nach vollständiger Fertigstellung abzunehmen. Dem Käufer wird hierbei mindestens 14 Tage im Voraus der Abnahmetermin schriftlich mitgeteilt. Für den Fall, dass der Käufer an diesen Termin nicht persönlich teilnimmt, gilt widerruflich das Folgende: Das gemeinschaftliche Eigentum der Teileigentümer wird dann nicht durch jeden Erwerber einzeln, sondern zunächst durch die Betreiberin und die Sondereigentumsverwalterin, die WI-Hausverwaltung GmbH, abgenommen. Dem Käufer ist sodann eine Abschrift des Abnahmeprotokolls zu übersenden mit der Aufforderung, sich zu der Abnahme zu erklären. Die Zustimmung zur

31 INFORMATIONEN Abnahme gilt jedenfalls dann als erteilt, wenn sich der Käufer nicht innerhalb von 12 Werktagen nach Erhalt des Abnahmeprotokolls dem Verkäufer gegenüber erklärt und der Verkäufer bei Übersendung des Abnahmeprotokolls auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform ausdrücklich auf diese Rechtsfolge hingewiesen hat. Nach den Neuregelungen zum Bauvertragsrecht (siehe Der Kaufvertrag ) hat der Käufer gemäß 650g Abs. 1 Satz 1 BGB auf Verlangen des Verkäufers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustandes des Werks mitzuwirken, wenn der Erwerber die Abnahme wegen Mängel verweigert. Bleibt der Käufer dem Termin zur Zustandsfeststellung fern, so kann der Verkäufer die Zustandsfeststellung gemäß 650g Abs. 2 Satz 1 BGB auch einseitig vornehmen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Käufer infolge eines Umstandes fernbleibt, den er nicht zu vertreten hat und den er dem Unternehmer unverzüglich mitgeteilt hat. Ist ein offenkundiger Mangel in der Zustandsfeststellung nicht enthalten, gilt die Vermutung, dass dieser Mangel nach der Zustandsfeststellung entstanden ist und somit vom Käufer zu vertreten ist. Mit Übergabe sowie im Falle einer vorzeigten Nutzung ab Nutzungsbeginn gehen Besitz und Nutzen sowie alle Lasten, insbesondere auch die laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben, auf den Käufer über. Nach den aktuell vorliegenden Vertragsentwürfen des Notars (Stand: ) haftet der Verkäufer jedem Käufer gegenüber für Sachmängel am Bauwerk nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk beträgt fünf Jahre, für Arbeiten am Grundstück sowie etwaige Einrichtungsgegenstände beträgt diese Frist zwei Jahre. Eine Haftung wegen Sachmängeln am Grundstück ist jedoch ausgeschlossen. Der Kaufvertrag Der Bundestag hat am das Bauvertragsrecht reformiert. Nachdem der Gesetzesbeschluss des Bundestages (Gesetz zur Reform des Bauvertragsrecht, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des Zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel im Grundbuch- und Schiffsregisterverfahren; BT-Drs. 18/8486) am den Bundesrat ohne inhaltliche Änderung passiert hat, gilt das neue Recht für alle Verträge, die ab dem geschlossen werden. Die wesentlichen Änderungen des Bauvertragsrechts in Bezug auf Bauträgerverträge bestehen insbesondere in den Neuregelungen zur Abnahmefiktion, dem Schlussrechnungserfordernis, der Baubeschreibungspflicht nebst Pflicht zur Angabe des Fertigstellungszeitpunktes sowie der Vertragserfüllungssicherheit. Alle Neuerungen wurden in den aktuell vorliegenden Vertragsentwürfen des Notars (Stand: ) entsprechend berücksichtigt. Die bevorzugte Belegung Die Eigentümer einer Sonder- bzw. Teileigentumseinheit erhalten nach den pachtvertraglichen Regelungen im Hinblick auf ihre Eigentümerstellung von der Betreiberin für sich, die Wohnungseigentümer auch für ihre Familienangehörigen in gerader Linie oder ihre Geschwister sowie ihre Ehe- oder eingetragene Lebenspartner ein Recht auf bevorzugte Belegung im Seniorenzentrum Schieder-Schwalenberg. Im Bedarfsfall können die Berechtigten bei der Erstbelegung des Seniorenzentrums Schieder-Schwalenberg oder in einer anderen Einrichtung der Betreiberin, sofern das gewünschte Pflegezimmer noch nicht anderweitig vergeben wurde und kein Belegungsrecht Dritter zu berücksichtigen ist, sofort in den Pflegebereich aufgenommen werden. Voraussetzung für die Aufnahme in den Pflegebereich ist das Vorliegen mindestens des Pflegegrades 2 (oder eine ersetzende vergleichbare Einstufung) des Betroffenen, wobei weitergehend zu berücksichtigen ist, dass die Gewährleistung der Pflege laut jeweils gültigem Heimvertrag sichergestellt sein muss. Tritt der Bedarfsfall erst später ein, wird dem Berechtigten eine schnellstmögliche Aufnahme des nächst freiwerdenden Pflegeplatzes ohne Rücksicht auf eine eventuell bestehende Warteliste zugesichert. Im Übrigen haben die Eigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ihr Sondereigentum selbst zu nutzen, also aufgrund ihrer Eigentümerstellung ihr eigenes Appartement zu bewohnen. Eine Kündigung wegen einer beabsichtigten Eigennutzung ist nicht möglich. Bei Eigennutzung oder Nutzung durch einen Familienangehörigen wird zwischen der Betreiberin und dem künftigen Bewohner ein Heimvertrag abgeschlossen, im Rahmen dessen das dort vereinbarte Entgelt zu bezahlen ist. Der Käufer erhält weiterhin seinen monatlichen Anteil am Mietzins ausgezahlt. Die Eigentümer können im Rahmen des Verkaufs oder einer sonsti-