GIBT ES EINE IMMOBILIENBLASE IN DEUTSCHLAND? Hartmut Bulwien

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Artur Böhm
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1 GIBT ES EINE IMMOBILIENBLASE IN DEUTSCHLAND? Hartmut Bulwien Publikation Vorlage: Datei des Autors Eingestellt am unter Autor Dipl.-Geogr. Hartmut Bulwien Veranstaltung Expertentagung der Hanns-Seidel-Stiftung am Empfohlene Zitierweise Beim Zitieren empfehlen wir hinter den Titel des Beitrags das Datum der Einstellung und nach der URL-Angabe das Datum Ihres letzten Besuchs dieser Online-Adresse anzugeben. [Vorname Name: Titel. Untertitel (Datum der Einstellung). In: (Datum Ihres letzten Besuches).]

3_rm_bulwien.pdf Autor Dipl.-Geogr. Hartmut Bulwien Veranstaltung Expertentagung der Hanns-Seidel-Stiftung am 03.12.

2 research analysis consulting Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland? Impulsstatement Dipl.-Geogr. Hartmut Bulwien FRICS Aufsichtsratsvorsitzender Hanns-Seidel-Stiftung e.v., München Nymphenburger Straße München Tel. (089) Fax (089) info@bulwiengesa.de

Hartmut Bulwien FRICS Aufsichtsratsvorsitzender Hanns-Seidel-Stiftung e.v., München 3.

3 1 Der Immobilienmarkt wird in seiner wirtschaftlichen und gesellschaftspolitischen Bedeutung unterschätzt. - Über 85% des Anlagevermögens sind Bauten. - Mit 264 Mrd. Euro erzielt die Immobilienwirtschaft i.e.s. über 10% der Bruttowertschöpfung. (Immobilienwirtschaft i.w.s. fast 20%) - Fast 10% aller Erwerbstätigen sind in der Immobilienwirtschaft i.w.s. beschäftigt Folie 2

Euro erzielt die Immobilienwirtschaft i.e.s. über 10% der Bruttowertschöpfung.

4 Wertschöpfung und Beschäftigung in Teilbereichen der Volkswirtschaft 2007/2011 Vermietung und Verpachtung Sonstige Immobilienwirtschaft* Bauwirtschaft Insgesamt Wertschöpfung (in Mrd. Euro) Anteil an der Wertschöpfung 11,4 % 4,6 % 2,7 % 18,7 % Erwerbstätige Anteil an den Erwerbstätigen 1,1 % 5,3 % 3,9 % 9,3 % * u. a. Architekten und Ingenieure, Finanzierungsinstitute, Beteiligungsgesellschaften, Hausmeisterdienste etc. Quelle: ZIÖ Sonderheft 2013 Wirtschaftsfaktor Immobilien 2013 (nach IW Institut der deutschen Wirtschaft) 2013 Folie 3

176.000 1.220.000 3.830.000 Anteil an den Erwerbstätigen 1,1 % 5,3 % 3,9 % 9,3 % * u. a. Architekten und Ingenieure, Finanzierungsinstitute, Beteiligungsgesellschaften, Hausmeisterdienste etc.

5 12 Der Handel mit Immobilien erreicht immer neue Größenordnungen. - Transaktionen mit Immobilien erreichen in diesem Jahr schätzungsweise 170 Mrd. Euro. (rund Fälle) - Der Umsatz der sog. institutionellen Investoren wird 2013 mit ca. 40 Mrd. Euro erwartet; - davon entfallen auf Wohnimmobilien voraussichtlich rund 12 Mrd. Euro mit knapp Wohnungen in etwa 150 Portfolien Folie 4

000 Fälle) - Der Umsatz der sog. institutionellen Investoren wird 2013 mit ca. 40 Mrd.

6 Wohnungspaketverkäufe in Objekte mit mehr als 800 Wohneinheiten 1999 bis 2011(2013) Quelle: BBR Berichte KOMPAKT 3/2008, 4/2011 und 6/2012, ifs Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik, eigene Berechnungen für 2012 und 1. Halbjahr Folie 5

7 Immobilientransaktionen in München 1990 bis 2012 nach Verträgen und Geldumsatz in Mio. Euro Quelle: Gutachterausschuss Landeshauptstadt München 2013 Folie 6

8 13 Der deutsche Mietwohnungsmarkt ist kleinstrukturiert und wird nicht von großen Eigentümern beherrscht. - knapp 17 Mio. Selbstnutzer (neben der Schweiz geringste Wohneigentumsquote in Europa) - gut 14 Mio. private Kleinanbeiter (Einzelpersonen, Erbengemeinschaften) - gut 9 Mio. professionelle Anbieter davon etwa 4,7 Mio. in öffentlicher Hand oder Genossenschaften, und 4,3 Mio. bei privatwirtschaftlichen Unternehmen (darunter gut 1 Mio. von ausländischen Investoren) 2013 Folie 7

private Kleinanbeiter (Einzelpersonen, Erbengemeinschaften) - gut 9 Mio. professionelle Anbieter davon etwa 4,7 Mio.

9 Wohnungsbesitzverhältnisse 2010 WOHNUNGSBESTAND 40,1 Mio. Selbstnutzer (3,5 Mio. in Geschosswohnungen) Einzelpersonen (3,4 Mio. Einliegerwohnungen) Erbengemeinschaften Eigentümergemeinschaften (Eigentumswohnungen) Kommunale Wohnungsunternehmen (ca. 750) Bund, Land, öffentliche Hand (ca. 50) Privatwirtschaftliche Eigentümer* (ca. 350) Wohnungsgenossenschaften (ca ) Kirchen und sonstige Unternehmen 16,8 Mio. 8,6 Mio. 2,8 Mio. 2,7 Mio. 2,43 Mio ,31 Mio. 2,15 Mio = 41,9 % 14,2 Mio.** = 35,4 % Private Kleinanbieter 9,17 Mio. = 22,8% professionell -gewerbliche Anbieter Quelle: GdW und BBR, eigene Berechnungen (Zahl der Unternehmen in Klammern) 2013 Folie 8 * 13,3 Kreditinstitute, Versicherungen, Kapitalanlagegesellschaften, **5,25 Mio. EFH/ZFH und 8,92 Mio. Geschosswohnungen

50) Privatwirtschaftliche Eigentümer* (ca. 350) Wohnungsgenossenschaften (ca. 1.900) Kirchen und sonstige Unternehmen 16,8 Mio. 8,6 Mio. 2,8 Mio. 2,7 Mio. 2,43 Mio. 118.000 4,31 Mio. 2,15 Mio. 157.

10 14 Mangelnde Bautätigkeit in Deutschland - Höhepunkt 1995 mit über und Tiefpunkt 2010 mit Fertigstellungen - Besonders gravierend der Rückgang der Geschoßwohnungen in Mehrfamilienhäusern (1995: Eigentümer- und Mietwohnungen 2010 jeweils rund Miet- und Eigentümerwohnungen) - Aktuelle Zunahme bei den Baugenehmigungen auf etwa Wohnungen im Jahr Folie 9

(1995: 175.000 Eigentümer- und 135.000 Mietwohnungen 2010 jeweils rund 25.

11 Baufertigstellungen 1992 bis 2012 * in neuen Gebäuden; ** einschließlich in neuen Nichtwohngebäuden, in Wohnheimen und im Bestand dagegen stehen Wohnungen, die durch Abriss, Umwidmungen etc. vom Markt genommen wurden Quelle: Statistisches Bundesamt, Ausgewählte Zahlen für die Bauwirtschaft 2013 Folie 10

855 im Bestand dagegen stehen 27.490 Wohnungen, die durch Abriss, Umwidmungen etc.

12 Wohnungsbautätigkeit** in München 1983 bis 2012 nach Gebäudetypen in Quelle: Statistisches Amt München, *neu errichte Wohngebäude, **nur reine Wohngebäude 2013 Folie 11

000 Quelle: Statistisches Amt München, *neu

13 5a 1 Deutschland war in der Vergangenheit durch eine moderate Miet- und Kaufpreisentwicklung gekennzeichnet. Erst in den letzten zwei Jahren gibt es verstärkt regional sehr unterschiedliche Preisentwicklungen. - Seit 1990 stiegen die Wohnimmobilienpreise um 40% oder jährlich 1,5%. - Sie korrelieren eng mit der Bevölkerungsentwicklung und weniger mit der Inflation (letztere stieg im gleichen Zeitraum um 54%). - Im internationalen Vergleich sieht dies komplett anders aus Folie 12

- Seit 1990 stiegen die Wohnimmobilienpreise um 40% oder jährlich 1,5%.

14 Immobilienindex , Index 1990= Zyklus 2. Zyklus 3. Zyklus Quelle: Immobilienindex 2013 Folie 13

15 Wohnindex und Inflation im Vergleich für Westdeutschland 1975 bis 2012 Quelle: Immobilienindex, Basis 49 Städte in Westdeutschland 2013 Folie 14

16 Hans-Seidel-Stiftung, München Immobilienpreise 1999 bis 2012 im internationalen Vergleich, 1999 = 100 Quelle: BIZ, Case Shiller (für USA), nach Deutsche Bundesbank 2013 Folie 15

17 5b 1 Groß regionale und sektorale Unterschiede - Mangelnde amtliche Statistik, aber mittlerweile viele private Datenreihen - Breite Spannbreite unter den Städten und Kreisen - Stärker als die Mieten steigen die kalten und warmen Nebenkosten Folie 16

- Breite Spannbreite unter den Städten und Kreisen - Stärker

18 Vergleich von Immobilien-Indizes Preise von Eigentumswohnungen seit 2000 Quelle: eigene Berechnungen, * 2013 Jahresmitte 2013 Folie 17

19 Eigenheimen E Preisentwicklung für Eigentumswohnungen 2008 bis 2012 auf Kreisbasis (Index 2008 = 100) Quelle: vdp Research 2013 Folie 18

20 Mietenindex und Nebenkosten 1995 bis 2012 (Index 2010 = 100) Quelle: Statistisches Bundesamt, Harmonisierter Verbraucherpreisindex 2013 Folie 19

21 5c 1 Sondersituation München mit Blick auf Bayern - In München stiegen seit 2007 je nach Quelle die Preise für Neubau Eigentumswohnungen zwischen 30% und 45% und die Erstbezugs-Mieten zwischen 20% und 30% (mit kräftigen Zuwächsen in diesem Jahr). - Deutliche Kaufpreis- (+12,8 %) und Mietanstiege (+14,5 %) auch in den bayerischen Städten Folie 20

22 Mieten und Preise für Eigentumswohnungen in München 1975 bis 2012 in Euro/qm Quelle: RIWIS Datenbank 2013 Folie 21

23 Mietentwicklung in München* 1980 bis 2013*, absolut und in % Quelle: Landeshauptstadt München, Direktorium , Basis jeweils 70qm 2013 Folie 22

24 Preisentwicklung Eigentumswohnungen in München 1980 bis 2013*, absolut und in % Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, *2013: 1. Halbjahr (Mittlerer Kaufpreis für gute Lagen, 80qm Wohnfläche) 2013 Folie 23

25 16 Wie geht es weiter? - Alle Trends zeigen weiter nach oben: Die wirtschaftliche Basis ist vorhanden, und die Bevölkerung nimmt weiter zu. ( : , 1. Hj.2013: ) - Für den Immobilienmarkt ist mit einer reduzierten, aber dennoch leichten Aufwärtsentwicklung zu rechnen. - Die regionalen Unterschiede werden auf allen Ebenen zunehmen Folie 24

26 Eigentumswohnungen Erstbezug* A-Städte 1990 bis 2012 / 2017 in Euro/qm Quelle: RIWIS Datenbank und Prognosemodell, *Durchschnittspreise 2013 Folie 25

27 Durchschnittsmieten im Erstbezug A-Städte 1990 bis 2012 / 2017 in Euro/qm Quelle: RIWIS Datenbank und Prognosemodell 2013 Folie 26

28 Mietentwicklung München 1990 bis 2012 und Prognose 2017 in Euro/qm Quelle: RIWIS Datenbank und Prognosemodell 2013 Folie 27

29 Eigentumswohnungen in München Preisentwicklung 1990 bis 2012 / 2017 in Euro/qm Quelle: RIWIS Datenbank und Prognosemodell 2013 Folie 28

30 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Ich bin gespannt auf die Diskussion Folie 29

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