Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 03/2018

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1 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 3/218 Inhalt Aus dem Kommunalreferat Die neue Kommunalreferentin stellt sich vor Yoga über den Dächern Münchens - Vorhandene Flächen kreativ nutzen Aktuelle Immobilienangebote und Ausschreibungen des Kommunalreferats Der Immobilienmarkt in München - Halbjahresbericht 218

2 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 3/218 Aus dem Kommunalreferat Liebe Leserinnen, liebe Leser, seit meiner Wahl zur Kommunalreferentin im Februar 218 habe ich auf meine neue Aufgabe hingefiebert. Seit 1. August ist es endlich soweit und ich kann mit meinen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern neu durchstarten. Mein Ziel ist es, im Kommunalreferat neue Schwerpunkte zu setzen, es zu modernisieren und weiter nach außen zu öffnen. Ich möchte meine Heimatstadt München mitgestalten, im politischen wie auch im tatsächlichen Sinn. Als Leiterin des städtischen Referats mit der klaren Kernkompetenz im Immobilienbereich ist das möglich. Wir alle wissen, dass unsere Flächen in der Stadt endlich sind und wie erhitzt der Münchner Immobilienmarkt ist. Die Stadt verdichtet sich und wächst zwangsläufig in die Höhe. Günstiger Wohnraum ist, ebenfalls wie neue Gewerbeflächen, Mangelware, weshalb wir uns bei künftigen Planungen noch stärker auf einen verträglichen Mix aus Wohnen, Gewerbe, Sport, Kultur und Natur konzentrieren müssen. Denn die Menschen brauchen alles vor Ort: eine Bleibe, einen Arbeitsplatz, und Freizeitmöglichkeiten. Es ist mir wichtig, über den Immobiliennewsletter mit Ihnen in Kontakt zu bleiben. Von uns erfahren Sie etwas über die Tätigkeiten des Kommunalreferats und was sich auf dem Münchner Immobilienmarkt tut. Ich möchte dabei mehr auf Ihre Bedürfnisse eingehen, weshalb unser Immobiliennewsletter überarbeitet wird. In einer der nächsten Ausgaben werden wir eine Abfrage zur Zufriedenheit der bisherigen Abonnenten starten. Uns interessiert außerdem, welche Bedürfnisse Sie haben und was wir verbessern können. Konstruktives Feedback ist mir immer willkommen! Beste Grüße Ihre Kristina Frank Kommunalreferentin

3 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 3/218 Aus dem Kommunalreferat Die neue Kommunalreferentin stellt sich vor Seit dem 1. August 218 ist Kristina Frank die neue Kommunalreferentin der Landeshauptstadt München. Bis dahin hat die Juristin bereits einige Stationen in ihrem Berufsleben durchlaufen. Kristina Frank wurde am 2. April 1981 in München geboren. Während des Jurastudiums war sie von 21 bis 26 persönliche Referentin des Staatsministers der Justiz a.d. Alfred Sauter, MdL. Von 26 bis 29 arbeitete Kristina Frank als Rechtsanwältin in den Tätigkeitsfeldern Private Equity, Corporate & Securities, Finance & Real Estate, Mergers & Acquisitions und Venture Capital. Von 29 bis 213 war sie Staatsanwältin der Staatsanwaltschaft München II und zuständig für Kapitalverbrechen, allgemeine Strafsachen, Strafvollstreckung sowie unerlaubtes Glücksspiel. Von 213 bis 218 ist Kristina Frank als Richterin für allgemeine Zivilsachen sowie Banken- und Kapitalmarktsachen am Landgericht München I tätig gewesen. Ab 214 war sie Stadträtin der Landeshauptstadt München und dort u.a. stellvertretende Vorsitzende der CSU- Fraktion und zuletzt Sprecherin der CSU-Fraktion im Kommunal- und Sportausschuss. Ebenfalls seit 214 ist sie Mitglied im Bezirksausschuss 9 (Neuhausen Nymphenburg). Am wurde Kristina Frank vom Münchner Stadtrat für sechs Jahre zur Kommunalreferentin (berufsmäßigen Stadträtin) gewählt. Seit leitet sie das Kommunalreferat. Yoga über den Dächern Münchens - Vorhandene Flächen kreativ nutzen Kommunalreferentin Kristina Frank möchte städtische Dienstgebäude und Parkhäuser für die Öffentlichkeit erlebbarer machen. In einer immer dichter werdenden Stadt sind z.b. brachliegenden Plätze auf den Dächern Münchens wertvolle Flächenressourcen, die sinnvollen Nutzungen zugeführt werden sollen. Das Kommunalreferat hat den Anfang gemacht und die Dachterrasse am Roßmarkt 3 für Pop-Up-Yoga geöffnet. Im Rahmen eines Pilotprojekts mit Pop Up Yoga München wurde die Eignung der Dachterrasse für diesen Sport getestet. Die Aktion war ein durchschlagender Erfolg: Yogis aus ganz München strömten begeistert auf das Dach, um ihren Sport mit einmaliger Aussicht auf die Türme der Innenstadt zu treiben. Die Nachfrage war enorm: Die Anmeldungen haben die zugelassenen Teilnehmerzahlen weit überstiegen. Kommunalreferentin Kristina Frank hat ebenfalls teilgenommen und die Gruppe begleitet. Eine Neuauflage ist in Planung und auch andere Aktivitäten werden durchdacht. Diese gelungene Yoga-Aktion zeigt allen Zweiflern, wie einfach es sein kann, eine Dachterrasse auf einem städtischen Gebäude für die Öffentlichkeit zugänglich zu machen, freut sich Kommunalreferentin Kristina Frank. Der Zugang zum Gebäude wurde geregelt und es waren keine nennenswerten Um- oder Aufbauten notwendig: einfach Matte ausrollen, fertig. Wir setzen stark auf den Nachahmungseffekt und nehmen Kontakt mit anderen städtischen Referaten auf, erklärt Frank. Potential sieht sie nicht nur bei stadteigenen Gebäuden: Auch von der Landeshauptstadt München angemietete Objekte, Häuser anderer Behörden sowie Gebäude von Privaten würden Möglichkeiten bieten. Deshalb ist ihr Motto: Dächer für alle! Sie wünscht sich bereits bei den Planungen von Neubauten, dass Dächer als Nutzflächen gestaltet werden. Egal ob in Bangkok, New York oder Istanbul: Überall tut sich etwas auf den Dächern der Großstädte. Sie sind gespickt mit Rooftop Bars, Swimmingpools, Aussichtsplattformen, Sportflächen und vielem mehr. München hat hier Nachholbedarf, findet Frank.

4 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 3/218 Immobilienangebote des Kommunalreferats Mit einem durchschnittlichen Umsatz von rund 3 Millionen Euro im Immobilienbereich agiert das Kommunalreferat als eines der größten Immobilienunternehmen im bayerischen Raum. Dabei bietet das Kommunalreferat folgende Objekte zum Kauf bzw. zur Miete an: Büro- und Gewerbeflächen Wohnimmobilien Stiftungsimmobilien Erholungsflächen Objekte zur Zwischennutzung Hier finden Sie eine Auswahl unserer Immobilienangebote: Studio- und Werkstattfläche Hansastr. 31, München Zwischennutzung Nettokaltmiete Grundstücksgröße Verfügbar ab 155 (Mindestgebot) 18,16 m 2 sofort Lagerfläche Hansastr. 31, München Nettokaltmiete Grundstücksgröße Verfügbar ab 2742 (Mindestgebot) 321,9 m 2 sofort Alle unsere Immobilienangebote finden Sie tagesaktuell unter:

5 Der Immobilienmarkt in München Halbjahresbericht 218 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

6 Seite 2 Immobilienmarkt 218 Halbjahresbericht Markttrends und Preisentwicklungen Auf dem Münchner Immobilienmarkt ist die Gesamtanzahl der Kaufverträge im ersten Halbjahr 218 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht zurückgegangen. Bei den Wohnimmobilien wurden erneut Preissteigerungen festgestellt, was auf die unverändert hohe Nachfrage zurückzuführen ist. Die nachfolgend aufgeführten Marktdaten zeigen die Entwicklung des Immobilienmarktes im ersten Halbjahr 218. Dazu wurden die Vertrags- und Umsatzzahlen des Berichtszeitraumes den Ergebnissen des Vorjahreszeitraumes gegenübergestellt. Langfristige Marktentwicklungen einzelner Teilmärkte werden in Grafiken mit Zeitreihen veranschaulicht. Angezeigt werden dabei jeweils die Marktdaten im ersten Halbjahr eines Jahres. Angaben zu aktuellen Preisentwicklungen mit Angabe von Durchschnittspreisen können vorerst nur für die Teilmärkte der Eigentumswohnungen und Reihen- und Doppelhäuser veröffentlicht werden (siehe Seite 8 bis 9). Zur Preisentwicklung von unbebauten Wohnbaugrundstücken ist vorläufig nur für den Teilmarkt der Einfamilienhausgrundstücke (individueller Wohnungsbau) eine Aussage möglich (siehe Seite 9). Für Geschosswohnbaugrundstücke (Mehrfamilienhausbau) und Gewerbebaugrundstücke ist die ausgewerteter Kauffälle noch zu gering, um Preisentwicklungen ableiten zu können. Halbjahresbericht 218

7 Seite 3 Unbebaute Grundstücke (Baulandmarkt) Individueller Wohnungsbau Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) hat sich im ersten Halbjahr 218 folgende Entwicklung vollzogen: plus 3 % Geldumsatz plus 28 % Flächenumsatz plus 1 % Bauland, Geld-/ Fläche numsätze 29 bis je we ils 1. Halbjahr Einfamilien-, Reihen- und Doppelhausgrundstücke Hektar / Mio Geldumsatz Mio Fläche ha Mehrgeschossiger Wohnungsbau Auf dem Markt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau fiel der Geldumsatz bei rückläufiger Vertragsanzahl und starken Flächenumsatzrückgang deutlich unter das hohe Niveau des Vorjahreszeitraums. minus 47 % Geldumsatz minus 65 % Flächenumsatz minus 52 % Hektar / Mio Bauland, Geld-/ Fläche numsätze 29 bis je we ils 1. Halbjahr Geschosswohnbaugrundstücke Geldumsatz Mio Fläche ha Der relativ hohe Geldumsatz im ersten Halbjahr 217 resultierte im Wesentlichen aus dem Verkauf Halbjahresbericht 218

8 Seite 4 eines großen Grundstücks nahe des Ostbahnhofs mit einem Kaufpreis von über 125 Millionen Euro. Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau werden erfahrungsgemäß auch von zyklischen, i.d.r. städtischen großflächigen Grundstücksverkäufen und/oder durch längere Planungsphasen bis zur Rechtsverbindlichkeit von Bebauungsplänen beeinflusst. Ein direkter Vergleich zu den Vorjahreswerten ist daher nur eingeschränkt möglich. Gewerbliche Baugrundstücke Auf dem Markt der Baugrundstücke für Büro- und Geschäftshäuser inkl. Hotels hat sich folgende Entwicklung vollzogen: minus 24 % Geldumsatz plus 132 % Flächenumsatz minus 12 % Bauland, Ge ld-/ Fläche numsätze 29 bis je we ils 1. Halbjahr Büro- und Geschäftshausgrundstücke Hektar / Mio Geldumsatz Mio Fläche ha Der relativ hohe Geldumsatz im ersten Halbjahr 218 resultierte im Wesentlichen aus dem Verkauf eines großen Grundstücks in Freiham mit einem Kaufpreis von über 14 Millionen Euro. In nachfolgender Grafik ist die Geldumsatzentwicklung der unbebauten Büro- und Geschäftshausgrundstücke zum Vergleich mit den Umsätzen der Geschosswohnbaugrundstücke dargestellt. Bauland- Ge ldumsätze 29 bis je we ils 1. Halbjahr Büro-/Geschäftshausgrundstücke und Geschosswohnbaugrundstücke 6 5 Mio Geschosswohnbaugrundstücke (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro-/ Geschäftshausgrundstücke Halbjahresbericht 218

9 Seite 5 Bebaute Grundstücke Individuelle Wohnbebauung Auf dem Markt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleiner Eigentumswohnanlagen entwickelten sich die Marktzahlen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wie folgt: minus 11 % Geldumsatz minus 5% Be baute Grundstücke und Geldumsätze 29 bis je we ils 1. Halbjahr Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser Mio Geldumsatz Mietwohnhäuser Auf dem Markt der mehrgeschossigen Mietwohnhäuser wurde im ersten Halbjahr 217 folgende Entwicklung festgestellt: plus/minus % Geldumsatz plus 1 % Be baute Grundstücke und Ge ldumsätze 29 bis je weils 1. Halbjahr Geschosswohnbau (inkl. öff. gef. Wohnungsbau) Mio Geldumsatz Halbjahresbericht 218

10 Seite 6 Gewerbeobjekte Im Marktsegment der bebauten Gewerbeimmobilien (vorwiegend Bürohäuser -, Büro- und Geschäftshäuser sowie Hotels) vollzog sich im ersten Halbjahr 218 folgende Entwicklung: minus 26 % Geldumsatz plus 44 % Be baute Grundstücke und Ge ldumsätze 29 bis je weils 1. Halbjahr Büro- und Geschäftshäuser Mio Geldumsatz Mio In nachfolgender Grafik ist die Geldumsatzentwicklung der bebauten Büro- und Geschäftshausgrundstücke zum Vergleich mit den Umsätzen der mehrgeschossigen Mietwohnhäuser (Geschosswohnbau) dargestellt Be baute Grundstücke Geldumsätze 29 bis je we ils 1. Halbjahr Büro- und Geschäftshäuser und Geschosswohnbau Geschossw ohnbau (inkl. öf f.gef. Wohnungsbau) Büro-/ Geschäf tshäuser Halbjahresbericht 218

11 Seite 7 Wohnungs- und Teileigentum Auf dem Markt der Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (z.b. Büros, Läden oder Tiefgaragenstellplätze) ist die der Verkäufe im ersten Halbjahr 218 gegenüber dem Vorjahreszeitraum minimal um 1 Prozent zurückgegangen. Von rund 4.73 verkauften Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekten waren circa 1.42 Neubauobjekte. Wohnungs- und Te ileige ntum 29 bis je we ils 1. Halbjahr Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte Wohnungs- und Teile ige ntum Ge ldumsätze 29 bis je we ils 1. Halbjahr Mio Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte Halbjahresbericht 218

12 Seite 8 Die folgenden Grafiken zeigen die Preisentwicklung für neue und wiederverkaufte Eigentumswohnungen seit dem Jahr 29. Die dargelegten Preise für das erste Halbjahr 218 sind als vorläufige Preistendenzen anzusehen, da bisher noch nicht alle vorliegenden Kaufverträge ausgewertet werden konnten. Neubauwohnungen Pre ise für Ne ubauwohnunge n /m² WF Preise 29 bis 217 aus Jahresberichten, 218 im 1. Halbjahr durchschnittliche Wohnlage gute Wohnlage Wiederverkaufte Wohnungen Das Preisniveau von wiederverkauften Eigentumswohnungen wird in nachfolgender Grafik für durchschnittliche und gute Wohnlagen nach Baujahresgruppen gegliedert dargestellt. Pre ise ntwicklung wie de rv e rkaufte r Wohnunge n Preise 29 bis 217 aus Jahresberichten, 218 im 1. Halbjahr /m² WF Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Halbjahresbericht 218

13 Seite 9 Weitere Preisentwicklungen und Preise Unbebaute Wohnbaugrundstücke Preise für individuelle Wohnbaugrundstücke (durchschnittliche und gute Wohnlagen) im ersten Halbjahr 218 im Mittel rund 2 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum Mietwohnhäuser Preisanstieg bei Mietwohnhäusern (Gewerbeanteil bis 3 %). Durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz rund 1,8 % (Spanne 1,2 bis 2,5 %), Ertragsfaktor (Vielfaches des Jahresrohertrags) durchschnittlich rund 42-fach (Spanne 32 bis 53-fach) 16 Auswertungen (Baujahre 1865 bis 197, Objekte mit und ohne Denkmalschutz) Wohnungen Preise für Neubauwohnungen - in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 7.5 /m² Wohnfläche - in guten Wohnlagen im Mittel rund 8.15 /m² Wohnfläche Doppelhaushälften Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 8.45 /m² WF (ca. 13 m² WF, Grundstücksfläche rd. 25 m²) Preisniveau von Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 7.2 /m² WF (ca. 135 m² WF, Grundstücksfläche rd. 34 m², Bj ) Reihenhäuser Preisniveau von Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 8.75 /m² WF (ca. 12 m² WF, Grundstücksfläche rd. 25 m²) Preisniveau von Reiheneckhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 7.6 /m² WF (ca. 12 m² WF, Grundstücksfläche rd. 3 m², Bj ) Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 8.2 /m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche rd. 145 m²) Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund 8. - rund 7. /m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche rd. 22 m², Bj ) Halbjahresbericht 218

14 Seite 1 Der Münchner Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachterausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahresbericht umfangreiche statistische Untersuchungen (z.b. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.) und für alle wesentlichen Immobilienmarktsegmente die Entwicklung der letzten Jahre. Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immobilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige. Dem Münchner Gutachterausschuss gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den überwiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanzamtes, der Vermessungsbehörde und der Planungsbehörde sowie Projektentwickler, Bauträger und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen. Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet ( Geschäftstelle / Ansprechpartner Geschäftsstelle Implerstr. 9, München gutachterausschuss@muenchen.de Öffentliche Verkehrsmittel U3 / U6, Buslinie 62, 132 Haltestelle Poccistraße oder Implerstraße Bodenrichtwertauskunft Bodenrichtwerte im Internet: Tel. (89) , Fax (89) Sprechzeiten (Zimmer 54, 55, 56) Montag und Mittwoch von 8.3 Uhr bis 12. Uhr oder nach Vereinbarung Bestellung Immobilienmarktberichte/ Bodenrichtwertkarte Tel. (89) , Fax (89) Antragstellung von Gutachten Zimmer 551, 551a Tel. (89) , (89) Internet Gutachterausschuss: Bodenrichtwerte online: Immobilienmarktberichte online: Marktanalysen, Quartalsberichte (kostenfrei): Halbjahresbericht 218

15 Seite 11 Impressum Herausgeber Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße München August 218 Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Für den Inhalt verantwortlich Albert Fittkau Redaktionelle Bearbeitung Albert Fittkau Dirk Siebel Xaver Simmel Ltd. Verwaltungsdirektor, Jurist Dipl.-Ing. (FH), Architekt Dipl.-Ing. (FH) Titelbild Stefan Müller-Naumann Halbjahresbericht 218

16 Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 3/218 Impressum Newsletter Landeshauptstadt München Kommunalreferat Roßmarkt München Redaktion: Birgit Unterhuber Andreas Koch Michael Walcher Gestaltung: Michael Walcher, Susanne Jürgensen Rechtlicher Hinweis: Das Urheberrecht für sämtliche Texte liegt beim Kommunalreferat der Landeshauptstadt München. Alle Texte und Bilder sind urheberrechtlich geschützt. Bei Zitaten ist darauf zu achten, dass die Quelle stets eindeutig anzugeben ist und Änderungen sowie sinnentstellende Zitate nicht vorgenommen werden dürfen. 218 Landeshauptstadt München Kommunalreferat Marktanalyse Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße München Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Redaktion: Albert Fittkau (verantwortlich für den Inhalt) Dirk Siebel Xaver Simmel