WARUM WOHNBAUPOLITIK?

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2 INHALT 1. Warum Wohnbaupolitik machen? 2. Entwicklungen der letzten Jahre 3. Situation in Chur 4. Was können wir tun? 5. Chur weiterbauen: für den Mittelstand, für Familien. 6. Schluss & Diskussion

3 WARUM WOHNBAUPOLITIK? Die Mieten steigen immer mehr an. Warum ist das so? Wohnen ist kein gewöhnliches ökonomisches Gut. Faktischer Konsumzwang (Man kann nicht, nicht wohnen). Äussert unelastsiches Angebot & äusserst elastische Nachfrage. Keine Substitute für Boden. Fazit: Klassische Marktmechanisem versagen. Die Anbieterseite hat viel mehr (Markt-)Macht als die Nachfrageseite (sog. Anbietermarkt).

4 WARUM WOHNBAUPOLITIK? Wohnbaupolitik = Wirtschaftspolitik. Lohnerhöhungen der letzten Jahre von steigenden Krankenkassenprämien und Mietzinserhöhungen aufgefressen. Mietzinse beeinflussen auch die Struktur der lokalen Wirtschaft. Warum gibt es am Churer Bahnhof so wenige lokale Betriebe? Weil die Mieten zu hoch sind und sich diese nur noch Ketten leisten können. Stichwort «Starbuckisierung» unserer Bahnhöfe. Steigende Sozialausgaben u.a. auch auf höhere Wohnzuschüsse zurückzuführen. Mit unseren Steuergeldern werden die Gewinne von Privaten subventioniert. Jährliche Mietzinszahlungen in der Schweiz: Rund 30 Milliarden!

5 WARUM WOHNBAUPOLITIK? Wohnbaupolitik = Gesellschaftspolitik. Nur ein Dach über dem Kopf? Wer wohnt in einer Stadt? Wer wohnt wo in der Stadt? Kulturräume? Welche Wohnformen gibt es? Wohnen im Alter? Studentenwohnungen?

6 ENTWICKLUNGEN IN DEN LETZTEN JAHREN Was sind die Gründe für die heutige Situation? Performance SWX Immobilienfond Performance SPI- Index (Aktienindex. Umfasst alle an der Börse gelisteten Schweizer Firmen). Im Jahr 2000 wurde die erste Immobiliengesellschaft an der (schweizer) Börse gelistet. Immobilien werden von der Wert- zur Ertragsanlage.

7 ENTWICKLUNGEN IN DEN LETZTEN JAHREN Nicht nur ein Strukturwandel auf der Anbieter- sondern auch auf der Nachfrageseite. Gesellschaftliche Veränderungen erhöhen den Druck auf den Markt: Einkommensschere wird grösser. Zuwanderung, insb. kaufkräftige Personen. Verzicht auf Familie Singelhaushalte = Mehr Nachfrage. Scheiderungsrate = Mehr Nachfrage. Erhöhter Wohnflächenbedarf pro Person.

8 ENTWICKLUNGEN IN DEN LETZTEN JAHREN Die Bestandsmieten steigen an, obwohl die Zinsen historisch tief sind und es praktisch keine Teuerung gibt.

9 ENTWICKLUNGEN IN DEN LETZTEN JAHREN Die Angebotsmieten steigen an. Innerhalb eines Jahren von Mai 2010 bis Mai 2011 um 6.5 Prozentpunkte!

10 SITUATION IN CHUR Nicht nur in Zürich, sondern auch in Chur steigen die Mieten immer mehr an. Es gibt in Chur zu wenig bezahlbaren Wohmrau. Das sagt auch der Stadtrat! Mietpreise pro Monat (Median) in CHF (ohne Nebenkosten!) CHF 1'570 CHF 1'500 CHF 1'330 CHF 1'170 CHF 1'380 CHF 1'370 CHF 1'670 Die Mieten in Chur sind auf dem Niveau der Stadt Basel. Die Löhne in Chur aber deutlich tiefer! CHF 1'000 CHF 500 Wohnen in Chur ist teurer als in St. Gallen. CHF 0 3-Zimmer 4-Zimmer 3-Zimmer 4-Zimmer 3-Zimmer 4-Zimmer Chur St. Gallen Basel Quelle: Wüest & Partner Jetzt muss die Politik handeln!

11 SITUATION IN CHUR Der Bodenpreis macht bei Mietobjekten rund Prozent und bei Einfamilienhäusern rund 25 Prozent der Anlagekosten aus (grosse regionale Unterschiede, Faustregeln). Quadratmeterpreise von bis CHF für eine Eigentumswohnung. Grafik: W&P, 2011

12 WAS KÖNNEN WIR TUN? Wir müssen dafür sorgen, dass es mehr bezahlbare Wohnungen gibt. Gemeinnützige Wohnbauträger sind die Möglichkeit das zu erreichen. Gemeinnützige Wohnbauträger sind rund 20 Prozent günstiger als der Markt. Warum?

13 WAS KÖNNEN WIR TUN? Gemeinnützige Wohnbauträger wenden die Kostenmieten an. Mit unserer Miete müssen wir nicht auch noch den Profit der Immobilienwirtschaft finanzieren.

14 WAS KÖNNEN WIR TUN? Es ist Aufabe der Stadt dafür zu sorgen, dass es mehr gemeinnützige Wohnungen gibt. Wie kann die Stadt das tun? Zum Beispiel: Alle vorgeschlagenen Massnahmen sind für die Stadtkasse kostenneutral! Abgabe von Land im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften. Neueinzonungen und Abgabe im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften. Planungsrechtliche Grundlagen für spezielle Zonen mit einem Mindestanteil an Wohnbaugenossenschaften und/oder Kostenmieten schaffen. Finanzielle Förderung mittels Abschöpfung der Planungsmehrwerte. Aufkauf bestehender Immobilien durch Genossenschaften (viele Immobilien werden in den nächsten Jahre auf den Markt kommen).

15 WAS KÖNNEN WIR TUN? Mehr gemeinnützige Wohnungen und mehr Wohnbaugenossenschaften wirken preisdämpfend auf den Gesamtmarkt. Das u.a. aufgrund der Ort- und Quartiersüblichkeit im Mietrecht. In den letzten Jahren hat es die Stadt aber verpasst dafür zu sorgen, dass mehr Churerinnen und Churer von diesen Wohnungen profitieren können! Anteil Genossenschaftswohnungen HTW Chur, 2013 Jahr % Jahr %

16 WAS KÖNNEN WIR TUN? Von den 11 grössten Schweizer Städten hat Chur am drittwenigsten gemeinnützige Wohnungen!

17 CHUR WEITERBAUEN: FÜR DEN MITTELSTAND, FÜR FAMILIEN Zusammenfassung: Wohnen ist in Chur zu teuer. Mittelstand, Familien oder Lernende können sich Chur in zu vielen Fällen nicht mehr leisten. Die Zahlen zeigen, dass die Mieten in Chur beinahe auf dem Niveau der Stadt Basel angekommen sind. In Basel sind die Löhne allerdings deutlich höher. Es gibt immer weniger gemeinnützige Wohnungen in Chur. Dazu bietet die Initiative eine machbare, pragmatische Lösung: Die Initiative beschränkt sich auf einen Grundsatzartikel. Die Massnahmen bleiben offen. Die Initiative lässt viel Spielraum. Die Zielsetzung von 12 Prozent ist realistisch und lässt viel Zeit. Chur kann weiter wachsen, bleibt für Investoren attraktiv. Familien des Mittelstandes gewinnen.

18 CHUR WEITERBAUEN: FÜR DEN MITTELSTAND, FÜR FAMILIEN Die Forderung von 12 Prozent ist moderat und realistisch. Sie basiert auf einer wissenschaftlichen Studie des Instituts für bauen im alpinen Raum der HTW Chur. Inserationsdauer in Tagen von Wohnungen in Chur nach Preisklassen Die 10 Prozent günstigsten Wohnungen sind weniger als 2 Tage (!) ausgeschrieben. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist hoch! Die 50 Prozent günstigsten Wohnungen sind weniger als 20 Tage ausgeschrieben! Teure Wohnungen (90%-Quantil) Mittlere Wohnungen (50%-Quantil, Median) Günstige Wohnungen (10%-Quantil) Quelle: Meta-Sys AG & ImmoDataCockpit

19 CHUR WEITERBAUEN: FÜR DEN MITTELSTAND, FÜR FAMILIEN

20 CHUR WEITERBAUEN: FÜR DEN MITTELSTAND, FÜR FAMILIEN In den nächsten Jahren wird das neue Quartier «Chur West» gabaut. Mehr als Leute werden einst dort wohnen. Ein Drittel des Landes gehört der Stadt. Darauf muss bezahlbarer Wohnraum entstehen. Die Initiative nimmt die Politiker in die Pflicht und verhindert, dass «Chur West» zu einem Eldorado für die Immobilienwirtschaft wird.

21 CHUR WEITERBAUEN: FÜR DEN MITTELSTAND, FÜR FAMILIEN Von mehr bezahlbarem Wohnraum profitieren alle! Die Mieten sinken. Chur wird attraktiver, da es sich mehr Leute leisten können. Die Stadt gewinnt neue SteuerzahlerInnen. Das Gewerbe profitiert, wenn am Ende des Monats mehr Geld für den Konstum bleibt. Das Ziel von 12 Prozent gemeinnütziger Wohnungen ist realistisch. Chur kann weiter wachsen und bleibt für Investoren attraktiv. Der Mittelstand gewinnt!

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