Bürovermietung Investment Einzelhandel Industrie/ Logistik

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1 MARKTBERICHT Stuttgart 1. Halbjahr 215 Bürovermietung Investment Einzelhandel Industrie/ Logistik Accelerating success.

2 Stuttgart IN ZAHLEN Einwohner Arbeitslosenquote 5,4 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Gewerbesteuerhebesatz 42 % Verfügbares Einkommen/Kopf Quellen: Statistisches Amt Stuttgart, Bundes agentur für Arbeit, Nexiga GmbH Fast Facts BÜROVERMIETUNG (INKL. LEINFELDEN-ECHTERDINGEN) Flächenumsatz m² Vermietungsumsatz 1.6 m² Spitzenmiete Durchschnittsmiete 21, /m² 12,2 /m² Flächenbestand 7,5 Mio. m 2 Leerstandsquote 3,8 % Bürovermietung Große Eigennutzer und die hohe Aktivität des Verarbeitenden Gewerbes führen im ersten Halbjahr 215 auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt zu einem überdurchschnittlichen Flächenumsatz. Flächenumsatz Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt (inklusive Leinfelden- Echterdingen) startete schwungvoll in die erste Jahreshälfte 215 und verzeichnete einen Flächenumsatz von circa m². Dies bedeutet nicht nur eine Flächenzunahme um mehr als 25 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum, sondern im Rückblick auf die vergangenen Jahre den höchsten Halbjahreswert, der Büroflächenumsatz in 1. m H1 215 Vermietung Eigennutzer 2 Marktbericht Stuttgart 1. Halbjahr 215 Marktbericht Bürovermietung Investment Einzelhandel Industrie/Logistik

3 bislang in der baden-württembergischen Landeshauptstadt erzielt worden ist. Der Flächenumsatz liegt dabei circa 63 % über dem arithmetischen Mittel der letzten zehn Jahre. Zurückzuführen ist das hohe Ergebnis auf einige großvolumige Mietverträge mit mehr als 5. m² Bürofläche sowie auf einen hohen Anteil von Eigennutzern. So lag der Vermietungsumsatz (exklusive Eigennutzer) mit 1.6 m² auf einem durchschnittlichen Niveau. Auch die Vermietungsaktivität fiel mit 152 Abschlüssen geringer aus als im Vorjahreszeitraum (176 Abschlüsse). Auf Teilmarktebene erfolgten die meisten Anmietungen erwartungsgemäß in den Zentrumslagen (circa 66 %). Dabei lagen die City und die Innenstadt in der Standortwahl der Verantwortlichen gleichauf mit jeweils 5 Abschlüssen. Dem entgegen entfiel mit circa 82. m² mehr als 55 % des Flächenumsatzes auf periphere Lagen. Ursächlich hierfür sind großflächige Büronutzungen durch Eigennutzer außerhalb des Stadtzentrums sowie die begrenzte Verfügbarkeit von großen Flächeneinheiten in der City und Innenstadt. So konnten in der ersten Jahreshälfte nur zwei Anmietungen ab 5. m² in diesen beiden Lagen verzeichnet werden. Dem gegenüber trugen großflächige Vermietungen dazu bei, dass insbesondere in den Teilmärkten Feuerbach/Zuffenhausen (circa 36.4 m²) und Möhringen (circa 12.6 m²) überdurchschnittliche Flächenumsätze verzeichnet wurden. Großflächige Anmietungen belegten zudem nach Umsatzanteil die Spitzenposition unter den Flächensegmenten. So entfielen allein auf sechs Abschlüsse im Segment ab 5. m² circa 48 % des Flächenumsatzes. Dem gegenüber nahm die Vermietungsaktivität bei Flächen mit mehr als 2. bis 5. m² deutlich ab. Lediglich drei Abschlüsse generierten einen Umsatz von circa 8.3 m², wohingegen im Vorjahreszeitraum noch sieben Abschlüsse zu einem Flächenumsatz von circa 25.1 m² beitrugen. Die meisten Mietverträge konnten wie bereits in den Vorjahren mit 16 Abschlüssen (3.6 m²) bei Mietverträgen mit weniger als 5 m² registriert werden. Angebot und Leerstand Der Leerstand zeigte sich auch in der ersten Jahreshälfte weiterhin rückläufig. Bei einem Flächenbestand von circa 7,5 Mio. m² und einem verfügbaren Angebot von circa m² konnte zum 3. Juni 215 eine Leerstandsquote von lediglich 3,8 % verzeichnet werden. Gegenüber dem ersten Jahresquartal reduzierte sich die verfügbare Bürofläche damit um weitere 2 Basispunkte. Dies ist im Vergleich der deutschen Top-7-Immobilienstandorte nicht nur der niedrigste Wert, sondern zugleich auch ein Tiefstand am Stuttgarter Bürovermietungsmarkt, der zuletzt im Jahre 21 gemessen werden konnte. Ursächlich für diese Entwicklung sind die hohen Vorvermietungsquoten bei Neubauprojekten sowie die weiterhin hohe Nachfrage nach Büroflächen in der badenwürttembergischen Landeshauptstadt. Das Projektentwicklungsvolumen am Stuttgarter Bürovermietungsmarkt befindet sich auch weiterhin auf einem durchschnittlichen Niveau und ist von hohen Vorvermietungsquoten geprägt. So ist für 215 mit einem Fertigstellungsvolumen von circa 98. m² zu rechnen, von denen aktuell aber bereits circa 9 % vermietet sind. Ein Großteil der aktuellen Projekte ist darüber hinaus auf Eigennutzerentwicklungen zurückzuführen, so dass die neu entstehenden Flächen nicht auf den Vermietungsmarkt gelangen. Zu nennen sind beispielsweise ein Neubau der Daimler AG mit circa 4. m² in Untertürkheim, das IT- Zentrum von Robert Bosch in Feuerbach mit circa 3. m², die neue Firmenzentrale von Vector Informatik in Weilimdorf mit circa 21. m² oder der neue Hauptsitz von Koch, Neff & Volckmar mit circa 13.5 m² in Vaihingen. Nachfrage Auch im ersten Halbjahr 215 zeigte sich eine hohe Nachfrage nach Büroflächen auf dem Stuttgarter Vermietungsmarkt. Insbesondere Unternehmen aus dem Verarbeitenden Gewerbe waren dabei besonders aktiv und stellten aufgrund einiger Der Markt im Überblick Lage Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) Vermietungsumsatz (exkl. Eigennutzer) Erzielbare Mietpreise (1) Durchschnittsmiete Büro flächenleerstand (inkl. Untermietflächen) Fertigstellungen 215 City m m 2 1,-21, /m 2(3) 14, /m m m 2 Innenstadt m m 2 8,5-18,1 /m 2 (3) 12,4 /m m 2 1. m 2 Zuffenhausen 3 Feuerbach m m 2 9,5-12,5 /m 2 (2) 12,8 /m m m 2 Weilimdorf m m 2 8,-1, /m 2 (2) 8,6 /m m 2 m 2 Bad Cannstatt 6 Wangen m m 2 8,5-11,5 /m 2 (2) 1,7 /m m 2 4. m 2 Vaihingen m m 2 8,-13, /m 2 (4) 1,8 /m m 2 6. m 2 Degerloch 9 3 m 2 3 m 2 9,-11,6 /m 2 (2) 1,8 /m m 2 m 2 Möhringen m m 2 8,5-11, /m 2 (2) 9,8 /m m 2 m 2 Fasanenhof m m 2 9,-11,4 /m 2 (2) 1,6 /m m 2 m 2 Leinfelden-Echterdingen m m 2 8,5-12,5 /m 2 (2) 8,7 /m m m 2 Gesamt m m 2 12,2 /m m m 2 (1) Erzielte Mietpreise in /m 2 der letzten 12 Monate (2) Bestandsgebäude (3) Bestandsgebäude und Neubauten (4) Bestandsgebäude und Hochhäuser Research: Alexander Rutsch, Colliers International 3

4 Flächenumsatz nach Mietgröße (in m² und %) und Anzahl Mietverträge Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) 1 Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 18, % 11% 14% 6% 48% bis 5 bis 1. Flächenumsatz 74.2/51% /1% 13.5/9% 11.5/8% 9./6% 2, 2.6 bis bis 5. Anzahl Mietverträge 71.1 ab Verarbeitendes Gewerbe Beratungsunternehmen Information und Telekommunikation Handel und Gastronomie Verwaltung/Verbände/ soz. Einrichtungen 2, 21,5 21, großvolumiger Abschlüsse mit circa 74.2 m² mehr als 5 % am Flächenumsatz. Zu nennen ist hier beispielsweise die Robert Bosch GmbH, die im IT-Campus in Feuerbach allein gut 3. m² Bürofläche als Eigennutzer bezieht. Weitere circa 9.5 m² entfielen auf Hansa Armaturen (ebenfalls Eigennutzer in Möhringen), Robert Bosch (circa 9.2 m² im Zeppelin- Carré) und die Daimler AG (circa 6.2 m² in Wangen). Neben dem Verarbeitendem Gewerbe entfiel eine signifikante Anzahl von Mietverträgen auf Branchen, die auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt traditionell eine hohe Aktivität aufweisen. So konnten von Beratungs- und IT-Unternehmen weitere 58 Abschlüsse gezählt werden, was einem Anteil von gut 4 % der Vermietungsaktivität entspricht. Insbesondere Beratungsunternehmen fokussierten sich dabei auf kleinere Flächeneinheiten in den Stuttgarter Zentrumslagen. Mieten Die Entwicklung der Mieten auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt ging zum Ende des ersten Halbjahres 215 nach längerer Zeit wieder zurück. So sank die Spitzenmiete von 21,5 /m² im ersten Quartal auf 21, /m² zum Dies bedeutet seit dem Beginn des Jahres 27 erst den dritten Rückgang der Spitzenmiete, die sich seitdem entweder konstant oder leicht ansteigend verhielt. Auch die Durchschnittsmiete zeigte sich zum mit 12,2 / m² leicht rückläufig und nahm gegenüber dem drei Monate zuvor verzeichneten Wert (12,6 /m²) um circa 3 % ab. Die regressive Mietpreisentwicklung resultiert zum einen dadurch, dass hochpreisige Mieten aus dem zweiten Quartal des Jahres 214 nicht mehr in die Berechnung der aktuellen Mietpreise einbezogen werden konnten, sie ist aber auch auf die geringe Anzahl hochpreisiger Abschlüsse in den ersten sechs Monaten des Jahres 215 zurückzuführen. So zeigt sich bei der Verteilung der Mietabschlüsse in 215, dass signifikant weniger Verträge mit einem Mietzins ab 15, /m² unterzeichnet wurden. Konnten diesem Preissegment im Vorjahreszeitraum noch Büroflächen im Umfang von 29.4 m² zugeordnet werden, waren es in 215 nur noch 11.3 m². Auch die Anzahl der Abschlüsse im Spitzensegment ab 2, /m² ging auf zwei Abschlüsse mit insgesamt 1.8 m² zurück. Dem gegenüber standen 215 insbesondere Abschlüsse bis 15, /m² im Fokus der Mieter. Sie machten mit 89.3 m² einen Anteil von circa 89 % am Vermietungsumsatz aus, während es im Vorjahreszeitraum noch circa 73 % waren. Property Index IMMAX 11,6 12,4 12, 12, Spietzenmiete Durchschnittsmiete 12,2 H1 215 Der Property Index IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Büroflächen. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot zum jeweiligen Zeitpunkt und dem Absatz von Büroflächen in den vergangenen zwölf Monaten ab. Das Angebot berücksichtigt sowohl aktuelle Leerstandsflächen (verfügbar innerhalb von drei Monaten) als auch das Flächenpotential, das innerhalb von zwölf Monaten durch Neubauten und freiwerdende Bestandsflächen zur Verfügung stehen wird. Auf der Absatzseite 4 Marktbericht Stuttgart 1. Halbjahr 215 Marktbericht Bürovermietung Investment Einzelhandel Industrie/Logistik

5 geht der Vermietungsumsatz der vergangenen zwölf Monate in die Rechnung ein. Die Belegung von Büroflächen durch Eigennutzer ist somit nicht berücksichtigt. IMMAX 7/215 = 3.3 m² = 1, m² Nachdem der Property Index Immax zur Mitte des Jahres 214 mit einem Wert von 1,3 seinen Tiefstand erreichte, stieg er seitdem wieder geringfügig an und verharrt seit Anfang des Jahres auf einem weiterhin niedrigen Niveau von 1,6. Während die Abnahme des Property Index Immax zur Jahresmitte 214 darauf zurückzuführen ist, dass die fortwährende Abnahme der Angebotsfläche mit einer hohen Vermietungsleistung einherging, ist der seitdem wieder geringfügig steigende Immax durch einen geringeren Vermietungsumsatz zu erklären, wobei jedoch die verfügbare Angebotsfläche ihre sinkende Tendenz beibehielt. Dies spiegelt die aktuelle Entwicklung auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt wider, der in den vergangenen zwölf Monaten zwar durch hohe Flächenumsätze, jedoch abnehmende Vermietungsumsätze geprägt war. Die Leerstandsentwicklung blieb hiervon unberührt und zeigte sich im Laufe des gesamten Prozess konstant abnehmend. Aufgrund der wenigen Baufertigstellungen bis zum Ende des Jahres 215 sowie der hohen Vorvermietungsquoten bei Neubauprojekten, ist bei einem anhaltend niedrigen Leerstand und einer stabilen Nachfrage eine geringe Veränderung des Property Index bis zum Ende des Jahres 215 zu erwarten. Fazit und Prognose Eine hohe Aktivität von Eigennutzern führte zu Beginn des Jahres 215 für den Stuttgarter Bürovermietungsmarkt zu einem überdurchschnittlichen Flächenumsatz von circa m². Die Entwicklung des Leerstandes zeigte sich weiterhin abnehmend und ist maßgeblich auf eine geringe Anzahl von Baufertigstellungen zurückzuführen. Die Mietpreise gaben auch aufgrund des hohen Anmietungsvolumens in den peripheren Lagen gegenüber dem Vorquartal nach, jedoch ist davon auszugehen, dass im Laufe der zweiten Jahreshälfte wieder vermehrt höherpreisige Flächen in der Landeshauptstadt vermittelt werden. Für die zweite Jahreshälfte sehen wir einen weiterhin lebhaften Bürovermietungsmarkt und erachten für das Gesamtjahr 215 aufgrund des guten Auftaktes und der stabilen Nachfrage einen Flächenumsatz von über 23. m² als realistisch. Leerstand (in 1. m 2 ) und Leerstandsrate (in %) Property Index IMMAX 7/9 1/1 7/1 1/11 7/11 1/12 7/12 1/13 7/13 1/14 7/14 1/15 7/15 5,7% 5,4% 4,9% 4,2% 3,8% ,2 3,9 4,3 2,9 2,4 2, 1,8 2,3 3,1 1,6 1,3 1,7 1, H Fertigstellungsvolumen (in 1. m 2 ) und Vorvermietung/Eigennutzung Fertigstellungsvolumen Vorvermietung/Eigennutzung Research: Alexander Rutsch, Colliers International 5

6 Investment Transaktionsvolumen Alexander Rutsch Dipl.-Geograph Senior Consultant Research Colliers International Stuttgart GmbH Königstraße 5 D 7173 Stuttgart TEL Mit viel Rückenwind bedingt durch die Situation an den nationalen wie auch internationalen Finanzmärkten - verzeichnete der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt im ersten Halbjahr 215 eine rege Investitionstätigkeit und ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen von insgesamt circa 64 Mio. bei gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Investments. Damit wurde das positive Ergebnis des Vorjahreszeitraumes noch einmal um gut 7 Mio. übertroffen. Auf gewerbliche Investments entfielen dabei 569 Mio., während wohnwirtschaftliche Investments einen Anteil von gut 7 Mio. stellten. Weitere circa 65 Mio. betrug der Stuttgarter Wohnungsanteil an dem im zweiten Quartal von der Deutschen Annington erworbenen Wohnportfolio (Südewo) in Baden-Württemberg, welches ein Konsortium um die Patrizia erst 212 von der LBBW erworben hatte. Käufer- und Verkäufergruppen Fulminantes erstes Halbjahr 215 für den Stuttgarter Investmentmarkt Fast Facts INVESTMENT Gewerbliches Transaktionsvolumen 569 Mio. Größte Käufergruppe: Offene Immobilienfonds/Spezialfonds Größte Verkäufergruppe: Opportunity Fonds/Private Equity Fonds Nachgefragtester Immobilientyp: Büro Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) 5, % 46,3 % 57, % Spitzenrendite Büro 4,8 % 1,2 Den höchsten Anteil am Transaktionsvolumen vereinte im ersten Halbjahr 215 die Investorengruppe der offenen Immobilienfonds beziehungsweise Spezialfonds auf sich. Mit insgesamt circa 285 Mio. und einem Anteil von circa 5 % am Gesamtvolumen nahmen sie deutlich vor den Opportunity und Private Equity Funds (circa 68 Mio. ) die Spitzenposition ein. Hierzu trug insbesondere der durch Colliers International vermittelte Verkauf des Zeppelin-Carrés in der Stuttgarter Innenstadt bei. Für über 16 Mio. veräußerte der Whitehall Funds von Goldman Sachs das innerstädtische Gebäudeensemble an den offenen Immobilienfonds Deka- Immobilien-Global. Auf der Angebotsseite entfiel mit mehr als 26 Mio. der höchste Anteil am gewerblichen Transaktionsvolumen auf Opportunity und Private Equity Funds. Sie stellten damit einen Anteil von circa 46 % am Verkaufserlös und lagen hiermit deutlich vor privaten Investoren und Family Offices mit einem Volumen von circa 65 Mio.. Ursächlich sind hierfür neben dem bereits erwähnten Verkauf des Zeppelin-Carrés weitere großvolumige innerstädtische Transaktionen wie beispielsweise die Veräußerung des Geschäftshauses Königstraße 19a oder des Tübinger Tor im Stuttgarter Gerberviertel durch einen amerikanischen Opportunity Fund. Investitionsobjekte 1,,8,6,4,2,,34 1,13,93 1,, H1 215 Im Laufe des Jahres 215 konnte sowohl bei Wohninvestments als auch über alle gewerblichen Assetklassen hinweg ein Nachfrageüberhang verzeichnet werden. Zudem prägten wie bereits im Vorjahr wegen des Mangels an neuen Projektentwicklungen überwiegend Bestandsobjekte das Investitionsgeschehen des ersten Halbjahres. Angebotsbedingt konnten Büroimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von circa 325 Mio. den überwiegenden 6 Marktbericht Stuttgart 1. Halbjahr 215 Marktbericht Bürovermietung Investment Einzelhandel Industrie/Logistik

7 Teil des gewerblichen Transaktionsvolumens (57 %) auf sich vereinen. Darüber hinaus entfiel ein signifikanter Anteil des investierten Volumens auf Einzelhandelsobjekte (circa 146 Mio. ), gefolgt von der Assetklasse Hotel, die auch aufgrund des mit dem Zeppelin Carré mitveräußerten Fünf-Sterne-Hotels Graf Steigenberger auf circa 56 Mio. kam. Wie bereits in den vergangenen Jahren führten die allgemein hohe Nachfrage sowie das geringe Angebot an Core-Objekten zu einer vermehrten Investitionsaktivität im Core-Plus und Value-Add-Segment. So konnten mehr als 5 % der Abschlüsse diesen beiden Risikoklassen zugeordnet werden. Darüber hinaus wurden einige Bestandsobjekte im opportunistischen Segment am Markt gehandelt. Dennoch stellten sicherheitsorientierte An- und Verkäufe des Core-Segments mit circa 328 Mio. den größten Anteil am gewerblichen Transaktionsvolumen. Die hohe Nachfrage über alle Risikoklassen hinweg führte in den vergangenen Monaten zu einem weiteren Rückgang der Renditen. So sank die Spitzenrendite im Core-Segment sowohl für Büroobjekte (4,8 %) als auch für Lager- und Logistikobjekte (6,3 %) um jeweils 2 Basispunkte. In der Assetklasse Einzelhandel wurden nach wie vor 4, % für Geschäftshäuser in 1a-Lage erreicht. Fazit und Prognose Mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von annähernd 57 Mio. beziehungsweise einem Gesamtvolumen von circa 64 Mio. konnte der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt in der ersten Jahreshälfte 215 an die überdurchschnittlich hohe Transaktionstätigkeit des Vorjahres anknüpfen. Das über alle Assetklassen hinweg bestehende, limitierte Angebot verhinderte hierbei einen noch höheren Wert. Aufgrund der anhaltenden Yield Compression am Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt wurde in den vergangenen Monaten vereinzelt beobachtet, dass sich Investoren mit kurzen Haltedauern von zwei bis drei Jahren vorzeitig Wertsteigerungen sicherten. Beispielhaft zu nennen sind die vorgenannte Weiterveräußerung des Südewo-Wohnportfolios oder der Verkauf des Bülow-Turm im Stuttgarter Norden. Angesichts der für den Immobilieninvestmentmarkt anhaltend günstigen Rahmenbedingungen ist auch für die zweite Jahreshälfte eine überdurchschnittlich hohe Investitionsdynamik zu erwarten, weshalb von einem Transaktionsvolumen von deutlich über 1 Mio. auszugehen ist. Transaktionsvolumen nach Käufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Anteil der Immobilientypen (in %) Mischnutzung Hotel 5% Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Opportunity Fonds/ Private Equity Fonds REITs 46,3% Opportunity Fonds/ Private Equity Fonds Private Invetoren/ Family Offices Banken 11,9% 8,1% 7,8% 7,5% 11,4% 1,1% 1, 7,8% Grundstücke Private Investoren/ Family Offices Immobilien AGs Corporates/ Eigennutzer Projektentwickler/ Bauträger Gewerbe/Industrie Einzelhandel Büro Research: Alexander Rutsch, Colliers International 7

8 Einzelhandel Fast Facts EINZELHANDEL Umsatzkennziffer 142,4 EZH-Kaufkraftkennziffer 116,8 Einzelhandelsumsatz in Mio Zentralitätskennziffer 127,5 Spitzenmiete 32, /m 2 Stuttgarter Einzelhandelsmarkt in Bewegung Der Stuttgarter City-Einzelhandel steht aktuell unter dem Eindruck der beiden Shopping Center Milaneo und Gerber. Die Eröffnung von 3 neuen Stores mit rund 7. m² Einzelhandelsflächen sorgt in den 1A- und 1B-Lagen für Bewegung. Größte Einzelvermietungen waren jüngst die Anschlussvermietung von C&A an TK Maxx mit rund 3.6 m² sowie die Übernahme des vormals von Hugendubel genutzten Stores durch das Fast Fashion Konzept Reserved (4. m²), das im Herbst seinen zweiten Stuttgarter Store in der City eröffnen wird. Angebot Durch die beiden Großprojekte Gerber und Milaneo hat sich der Bestand an Einzelhandelsflächen in Stuttgart sprunghaft von circa 93. m² (Ende 213) auf circa 1.. m² (Ende 214) erhöht. Mit der Neubebauung des Areals im Stuttgarter Zentrum entsteht zwischen der Markthalle, dem Alten Schloss und dem Breuninger Flagship Store das Dorotheen Quartier mit rund 11. m² Einzelhandels- und Gastronomiefläche. Durch die Vermietung von circa 3 neuen Stores aus einer Hand entsteht hier eine neue, sortierte Einkaufslage im Qualitäts- und Premiumsegment. Nachfrage Die Nachfrage nach Highstreet-Objekten ist unverändert hoch. Vertikale Filialisten drängen mit neuen Formaten auf den Markt, auch internationale Brands haben Stuttgart ganz oben auf der Agenda. Ungebrochen ist auch die Nachfrage nach Flächen in den Niveaulagen. Bedarf haben insbesondere Premiummarken, die über eigenen Retail wachsen. Das Dorotheen Quartier wird dieses Nachfragepotential zum Teil absorbieren. Fazit Die neuen Einkaufscenter haben der Frequenz auf der Königstraße keinen Abbruch getan. Eigene Frequenzmessungen bescheinigen der Königstraße einmal mehr einen Spitzenplatz unter den deutschen Metropolen. Auf Nutzerseite ist eine zunehmende Preissensibilität erkennbar. Insbesondere internationale Retailer, die keine Erfahrung mit den Besonderheiten des deutschen Einzelhandelsmarktes haben, agieren hier teilweise konservativ. 8 Marktbericht Stuttgart 1. Halbjahr 215 Marktbericht Bürovermietung Investment Einzelhandel Industrie/Logistik

9 Industrie/Logistik Flächenumsatz Im Rückblick auf die vergangenen Jahre verzeichnete der Markt für Industrie- und Logistikflächen der Region Stuttgart im ersten Halbjahr 215 einen überdurchschnittlich hohen Flächenumsatz von circa 162. m². Das deutlich überdurchschnittliche Ergebnis resultiert dabei wesentlich aus einer hohen Anzahl von Eigennutzern, auf die eine Fläche von circa 56. m² entfiel. Besonders aktiv zeigten sich Unternehmen aus dem Bereich Industrie und Produktion mit ca. 56. m² (35 % am Flächenumsatz). Der größte Abschluss des Jahres entfiel jedoch auf ein mittelständisches Handelsunternehmen in Schorndorf, das als Eigennutzer circa 3. m² Nutzfläche bezog und sich zudem weitere Entwicklungspotentiale sicherte. Angebot und Nachfrage Wie bereits in den Vorjahren konnte auch in 215 ein deutlicher Nachfrageüberhang auf dem Industrie- und Logistikflächenmarkt der Region Stuttgart registriert werden. Insbesondere moderne Industrie- und Logistikflächen mit einer guten Infrastrukturanbindung lagen im Fokus nationaler sowie internationaler Kapitalanleger. Aufgrund des nach wie vor oft kleinteiligen sowie strukturell und ökologisch zumeist unbefriedigenden Angebotes, wurden nach wie vor viele Flächen am Markt von Eigennutzern entwickelt oder in Bestand erworben. Verstärkt stellen wir in diesem Zusammenhang eine rege Nachfrage nach geeigneten und zu bebauenden Grundstücken im Bereich von 1. bis 6. m² fest. Der Leerstand bei Neubauflächen tendiert dabei aktuell gegen Null. Oft werden geeignete Flächen auch vor Vertragsablauf vermietet und erscheinen nicht am Markt. Obwohl sich das Angebot von geeigneten Industrie- und Logistikflächen in der Region Stuttgart weiterhin auf einem niedrigen Niveau befindet, konnte im ersten Halbjahr 215 eine sehr hohe Anmietungsaktivität verzeichnet werden. Fast Facts LAGER/LOGISTIK Flächenumsatz 162. m 2 Spitzenmiete* 6,2 / m 2 Durchschnittsmiete 4,7 /m 2 Nachhaltig erzielbare Mieten STUTTGART UND REGION *erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung Stuttgart 3,8-5,8 /m 2 Ludwigsburg 3,7-5,5 /m 2 Rems-Murr Kreis 3,6-4,3 /m 2 Göppingen 3,4-3,9 /m 2 Esslingen 3,8-5,8 /m 2 Böblingen 4,2-5,8 /m 2 Mieten und Ausblick Die Entwicklung der Mietpreise ging in den vergangenen Monaten mit dem hohen Bedarf nach geeigneten Flächen einher. So lag die Spitzenmiete für qualitativ hochwertige Neubauflächen in sehr guter Lage zum unverändert auf einem hohen Niveau von 6,2 /m². Auch die Durchschnittsmiete bestätigte mit 4,7 /m² den Stand des Vorjahres. Aufgrund des geringen Angebotes war in der Vergangenheit nicht selten zu beobachten, dass auslaufende Mietverträge mangels geeigneter Alternativen frühzeitig verlängert wurden. Incentives und günstigere Effektivmieten wurden dabei auf Mieterseite nur selten ausgehandelt. Das geringe Angebot bremst auch weiterhin die Aktivität auf dem Stuttgarter Industrie- und Logistikmarkt. Ein gegensätzlicher Trend ist aufgrund der restriktiven Baugenehmigungspraxis für die kommenden Jahre noch nicht absehbar, so dass in der zweiten Jahreshälfte angebotsbedingt ein tendenziell abnehmender Flächenumsatz zu erwarten ist. Research: Alexander Rutsch, Colliers International 9

10 Expertenmeinung Dipl.-Kfm. Axel Schumann Geschäftsführender Gesellschafter der EEW GmbH Gesellschaft für Grundbesitz und Projektentwicklung Herr Schumann, die EEW GmbH Gesellschaft für Projektentwicklung & Grundbesitz gibt es bereits seit 39 Jahren. Beschreiben Sie doch einmal die Entwicklung Ihres Unternehmens sowie Ihren Weg zum Geschäftsführer der EEW. Die EEW GmbH war, als sie 1976 von meinem Vater gegründet wurde, ein klassisches Bauträgerunternehmen, das sich ausschließlich regional mit der Entwicklung von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern beschäftigt hat. Ich habe nach dem Abitur zunächst eine Banklehre gemacht und im Anschluss daran an der Universität Stuttgart Betriebswirtschaft mit einer technischen Orientierung, damals Bautechnik, studiert. Schon während meines Studiums habe ich mein erstes Unternehmen gegründet, da ich eigene Vorstellungen der Entwicklung von Immobilienprojekten hatte. Nach Abschluss meines Studiums bin ich dann in die EEW GmbH eingetreten und habe das Unternehmen im Laufe der Zeit vergrößert und völlig neu ausgerichtet. Wir sind heute als Projektentwickler, Investor, Bestandshalter und über diverse Tochtergesellschaften auch als Dienstleister im Bereich Projektmanagement tätig. Alle diese verschiedenen Aktivitäten üben wir bundesweit und im Wesentlichen im gewerblichen und weniger im wohnwirtschaftlichen Bereich aus. Ich mache diese interessante und spannende Tätigkeit nun seit fast 3 Jahren. Mit der Zeit habe ich alle Geschäftsanteile erworben und bin seit dem Jahr 2 alleiniger geschäftsführender Gesellschafter der EEW GmbH. An der Heilbronner Straße in Stuttgart entwickelt die EEW aktuell mit den Löwentor-Studios sowie dem LöwenTorCenter ein hochwertiges Wohn- und Dienstleistungszentrum. Was sind aus Ihrer Sicht die wesentlichen Highlights dieses Projektes? Dieses Projekt ist einzigartig in Stuttgart. Es vereinigt mehrere verschiedene Nutzungsarten an einem Standort. Sie finden dort auf einem Grundstück, neben der klassischen Büronutzung für Verwaltungsbereiche, 15 hochwertige und vollständig möblierte Wohnappartements, die Löwentor-Studios sowie eine der größten Kindertagesstätten in Stuttgart. Es wird in der heutigen Zeit für jeden Arbeitgeber immer wichtiger, neben einem modernen Arbeitsplatz den Beschäftigten auch ein entsprechendes Umfeld anzubieten, das den gestiegenen Ansprüchen gerecht wird. Das bedeutet, dass Sie hier eine umfassende Antwort auf die in der Regel nur schwer zu vereinbarende Thematik Arbeiten, Kurzzeitwohnen und Kinderbetreuung bekommen. Welche Vorteile bietet der Standort für künftige Bewohner der Löwentor-Studios und was ist Ihnen bei der Gestaltung und Ausstattung der Wohnungen wichtig? Der Standort des Projekts liegt nicht irgendwo vor den Toren Stuttgarts, sondern in unmittelbarer Nähe zur Stuttgarter Innenstadt und ist jederzeit mit dem Auto oder den öffentlichen Verkehrsmitteln bequem zu erreichen. Die Heilbronner Straße ist eine der Hauptzufahrtsstraßen Stuttgarts. Da wir in unserer eigenen Tiefgarage über 186 Stellplätze verfügen, ist die Anfahrt mit dem privaten PKW und dessen Unterbringung für die Büronutzer und die Bewohner der Löwentor-Studios kein Problem. Auch diejenigen, die morgens auf dem Weg zur Arbeit in die City ihre Kinder zur Betreuung bringen wollen, können dies sehr zeitsparend mit dem PKW tun. Darüber hinaus haben wir direkt vor dem LöwenTorCenter eine Straßenbahnhaltestelle. Sie erreichen daher mit den öffentlichen Verkehrsmitteln aufgrund der guten Anbindung sehr schnell den nahe gelegenen Stuttgarter Hauptbahnhof und das Milaneo. Für die ganz Sportlichen unter uns haben wir 9 Fahrradstellplätze in unserer Tiefgarage zur Verfügung. Besser geht es kaum. Bei der Ausstattung der Wohnungen haben wir allergrößten Wert auf Hochwertigkeit, optimale Flexibilität und gleichzeitige Behaglichkeit gelegt. Jedes Appartement hat einen eigenen Balkon oder eine separate Terrasse, so dass man auch ins Freie treten kann. Die Bewohner sollen sich wohlfühlen, sie kommen nach Hause in ihr Appartment und finden dort alles, was notwendig ist. Die Einrichtung und die individuelle Beleuchtung wurden eigens durch einen kreativen Innenarchitekten gestaltet und werden ausschließlich für die Löwentor-Studios hergestellt. Das verwendete Farb- und Materialkonzept mit wertigen Materialien vermittelt Wärme und Behaglichkeit und ist zugleich individuell und modern. Von welcher Käuferklientel gehen Sie bei den Löwentor- Studios aus? Spricht das Angebot auch Investoren an, die eine größere Summe investieren möchten? Unser Angebot richtet sich an ein sehr breites Spektrum von Kaufinteressenten. Es reicht vom klassischen privaten Kapitalanleger, der sich für seine Investition über die Vermietung eines oder mehrerer Appartements eine sichere und nachhaltige Rendite sichern kann, bis hin zum Eigennutzer, der für sich oder seine Kinder, die zum Beispiel in Stuttgart studieren oder sich in einer 1 Marktbericht Stuttgart 1. Halbjahr 215 Marktbericht Bürovermietung Investment Einzelhandel Industrie/Logistik

11 Ausbildung befinden, ein Investment tätigt, das langfristig und krisensicher ist. Ebenso ist auch das Investment von größeren Summen möglich. Wir haben insgesamt 15 Appartements, die Kindertagesstätte und das fünfgeschossige Bürogebäude mit ca. 5. m² Mietfläche. Das ganze Projekt verteilt sich auf drei Einzelgebäude, d.h. wir haben für sehr viele verschiedene Investitionswünsche eine Lösung zu bieten. Das schließt private wie auch institutionelle Investoren ein. Wie beurteilen Sie die aktuelle Situation auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt für Projektentwicklungen mit Wohn- und Büroflächen? Die aktuelle Situation auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt halte ich für außerordentlich prosperierend. Wir haben, insbesondere auf dem Wohnungsmarkt, eine sehr große Nachfrage, der nur ein relativ begrenztes Angebot gegenübersteht. Das führt dementsprechend leider zu ständig steigenden Preisen, insbesondere für die wenigen, noch freien Grundstücke. Auch der Kreis der möglichen Erwerber für Grundstücke weitet sich aus. Nicht nur örtliche Bauträger und Privatpersonen geben Angebote ab, sondern auch zunehmend Family Offices und überregional tätige Investoren geben enorme Preisangebote ab. Das führt dazu, dass heute in den gefragten Höhenlagen, wie z.b. am Killesberg ein Kaufpreis von über 1.,- /m² für eine Eigentumswohnung zur Normalität gehört. Was für die Endabnehmer, d.h. die Käufer der Immobilen, mehr und mehr zum Problem wird, ist auch für uns eines. Dadurch, dass unsere Einkaufspreise für Grundstücke oder Sanierungsobjekte ständig steigen, werden, trotz höherer Verkaufspreise, die erzielbaren Ertragsmargen geringer und damit das Entwicklungsrisiko immer größer. Dazu kommt noch, dass die erzielbaren Mieten, auch wenn dies in den Medien ständig anders dargestellt wird, nicht entsprechend im gleichen Verhältnis steigen. Die Folge ist, dass die erzielbaren Renditen immer niedriger werden und es zunehmend schwieriger wird, neue Projekte zu entwickeln und darzustellen. Im Bereich Büroimmobilien haben wir ein ähnliches Bild. Stuttgart verfügt nur noch über relativ wenige neu bebaubare Grundstücke in den begehrten Citylagen. Das führt zu enormen Preissteigerungen bei den Grundstückspreisen und erhöht damit die Gesamtgestehungskosten für die Bürobauten. Die erzielbaren Mieten sind aber deutlich geringer als in anderen vergleichbaren Großstädten Deutschlands. Daher sind die daraus folgenden Renditen relativ niedrig, was den Einstieg von Investoren von Großobjekten nicht einfacher macht. Trotzdem gibt es diese Investitionen. Das liegt zum einen an der enormen Wirtschaftskraft des Großraums Stuttgart, die von institutionellen Investoren sehr geschätzt und hoch bewertet wird und dem momentan sehr niedrigen Zinsniveau, das die hohen Einkaufspreise in einer langfristigen Investitionsrechnung etwas kaschieren kann. Die hohe Nachfrage ist also da und das bedeutet, dass die Entwicklungstätigkeit auf hohem Niveau weiter gehen wird. Sie sind bereits seit vielen Jahren in Stuttgart tätig und kennen die Besonderheiten der Stadt sehr gut. Was schätzen Sie an der Stadt mehr und was schätzen Sie an der Stadt weniger? Ich schätze an Stuttgart die einmalige Topographie. Durch die Kessellage der Innenstadt und den daraus entstehenden Hanglagen existieren viele fantastische und durchgrünte Aussichtslagen, die einen weiten Blick über die Stadt und die Umgebung ermöglichen. Vorteilhaft ist auch, dass Stuttgart nur ein Stadtzentrum im Herzen der Stadt besitzt. Das macht alles übersichtlicher und konzentrierter. Darüber hinaus schätze ich die blühende Kulturund Gastronomieszene, die sich im Laufe der Zeit in der Stadt etabliert hat sowie die wunderbaren Veranstaltungen wie das Weindorf, den Weihnachtsmarkt oder das Stadtfest. Leider hat diese Topographie auch einen großen Nachteil. Das ist der tägliche Fahrzeugverkehr. Es gibt nur vier wesentliche Ein- und Ausfahrtstrecken in die Innenstadt. Diese sind auf Grund des hohen Verkehrsaufkommens täglich mit erheblichen Staus belastet. Auch das Autobahnnetz rund um Stuttgart ist extrem befahren. Jede kleine Verkehrsstörung dort bedeutet einen Stau und dieser greift dann auch auf alle Straßen in, durch und um Stuttgart über. Wenn Sie Ihren Arbeitsalltag als Geschäftsführer der EEW erfolgreich gemanagt haben wie sieht für Sie ein gelungener Feierabend aus? Da ich abends oft spät nach Hause komme, bleibt leider nicht mehr so viel Zeit für den Feierabend. Aber wenn möglich, mache ich noch etwas Sport oder gehe mit unserem Hund noch eine Runde im Wald laufen. Und dann genieße ich es sehr mit meinen beiden Kindern und meiner Frau den Tag bei einem schönen Abendessen gemütlich ausklingen zu lassen. Verraten Sie uns noch Ihr schwäbisches Lieblingsgericht? Ganz klar! Maultaschen in der Brühe mit einem schwäbischen Kartoffelsalat. Eine in manchen Medien oft herbeigeschworene Immobilienblase sehe ich jedoch nicht. Dazu ist das Angebot in Stuttgart auf Grund der Kessellage und den sehr begrenzten Höhenlagen insgesamt zu klein. Auch ist insbesondere der Schwabe irgendwann nicht mehr bereit, mehr zu bezahlen. Eine Spekulation, die in gefährliche Regionen führen wird, kann ich mir in Stuttgart daher nicht vorstellen. Research: Alexander Rutsch, Colliers International 11

12 52 Büros in 67 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 14 Kanada: 31 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 199 EMEA: 18 Autor: Alexander Rutsch Senior Consultant Research Colliers International Stuttgart GmbH Königstraße 5 D Stuttgart Tel ,75 Milliarden Umsatz weltweit 75 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 84. Investment- und Vermietungsdeals 16 Millionen m 2 gemanagte Flächen 16.3 Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Deutschland Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungs- angebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Con- sulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieb- lichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSx: CIG) mit mehr als 16.3 Experten und 52 Büros in 67 Ländern tätig. colliers.de Bildnachweis Titelseite GERBER Stuttgart, Kurt Entenmann Bürovermietung - Adrian Beck Photographer Copyright 215 Colliers International Stuttgart GmbH Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber 215. Alle Rechte vorbehalten.

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