Die deutschen Investmentmärkte im Überblick... 5

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1 INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND Property Report 2015

2 INHALT INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2015 INHALT Die deutschen Investmentmärkte im Überblick... 5 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München IMPRESSUM Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH Realisierung: KD1 Designagentur, Köln Titelfoto: Hackesches Quartier Berlin, Fotograf Stefan Melchior, Berlin Stand: Januar 2015 Auflage: klimaneutral natureoffice.com DE gedruckt Dieser Property Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die von uns getroffenen Aussagen, Informationen und Prognosen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Die Daten stammen aus unterschiedlichen Quellen, die wir als zuverlässig erachten, aber für deren Richtigkeit und Genauigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Dieser Bericht stellt explizit keine Empfehlung oder Grundlage für Investitions- oder Ver-/Anmietungsentscheidungen dar. BNP Paribas Real Estate übernimmt keine Gewähr und keine Haftung für die enthaltenen Informationen und getroffenen Aussagen.

3 INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2015 EXECUTIVE SUMMARY EXECUTIVE SUMMARY Drittbester Investmentumsatz aller Zeiten Die gewerblichen Investmentmärkte haben das erwartet starke Schlussquartal hingelegt und erzielen mit bundesweit rund 40,15 Mrd. das drittbeste jemals registrierte Jahresergebnis. Betrachtet man nur Einzeldeals, stellte sogar einen neuen Umsatzrekord auf. Büroimmobilien weiter klar in Führung Wie bereits in den Vorjahren konnten sich Büroimmobilien auch wieder an die Spitze aller Assetklassen setzen. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 16,99 Mrd. kommen sie auf einen Anteil von gut 42 % am Gesamtumsatz. Auf dem zweiten Rang folgen Einzelhandelsobjekte, in die gut 23 % des Anlagevolumens investiert wurden. Die stärksten Zuwächse verbuchten Hotels und Logistikimmobilien: Logistik- und Light-Industrial-Immobilien erreichen mit 4,23 Mrd. das höchste jemals registrierte Transaktionsvolumen und tragen rund 10,5 % bei. Auch Hotelimmobilien erzielen mit 3,07 Mrd. ein neues Rekordergebnis. Großdeals tragen überproportional zum Umsatz bei Auf große Deals über 100 Mio. entfallen gut 45 % des gesamten Transaktionsvolumens. Auch hierin ist ein wesentlicher Grund dafür zu sehen, dass der Umsatz gegenüber dem Vorjahr so deutlich zulegen konnte. Vor allem bei Paketverkäufen spielt diese Größenklasse eine herausragende Rolle. Rund 80 % des mit Portfolios getätigten Umsatzes spielte sich im dreistelligen Millionenbereich ab. Renditen weiter gesunken Die große Nachfrage und das günstige Finanzierungsumfeld haben dazu geführt, dass die Netto-Anfangsrenditen für alle Nutzungsarten an den meisten großen Standorten noch einmal nachgegeben haben. Aufgrund des großen Wettbewerbs unter den Investoren bei gleichzeitig begrenztem Angebot im Core-Segment haben die Spitzenrenditen für Büroobjekte im Laufe des Jahres an allen Standorten noch einmal nachgegeben. Im Durchschnitt sind sie um 15 Basispunkte gesunken. Die Netto-Anfangsrenditen für Geschäftshäuser in den bestfrequentierten Lagen der großen Einkaufsstraßen haben ebenfalls noch einmal deutlich nachgegeben und erreichen neue Tiefstände.

4 Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Leipzig Frankfurt München Deutsche Investmentstandorte METHODIK Die von BNP Paribas Real Estate in die Analyse einbezogenen Transaktionen und das daraus resultierende gesamte Transaktionsvolumen bilden nicht den vollständigen gewerblichen Investmentmarkt ab. Berücksichtigt wurden jeweils nur Investments, über die bei BNP Paribas Real Estate gesicherte Informationen vorlagen und die im weitesten Sinne von professionellen Playern getätigt wurden. Da der Investmentmarkt sehr sensibel ist und oft vertraulich gearbeitet wird, ist nicht auszuschließen, dass einige Geschäfte nicht am Markt bekannt wurden und keinen Eingang in die Studie fanden. Daher weicht das in der Analyse dargestellte Transaktionsvolumen in der Regel von den offiziellen Daten der Gutachterausschüsse ab. Die Differenzen variieren dabei zwischen den einzelnen Städten. Hierfür gibt es mehrere Gründe: Die Zuordnung der Transaktionen zu den Marktsegmenten und die Tiefe der Analyse sind bei einzelnen Gutachterausschüssen sehr unterschiedlich. Teilweise wird nur mit Sammelbegriffen wie gewerbliche Immobilien gearbeitet, teilweise wird detailliert differenziert und in Einzelfällen sind die Untersuchungen sehr allgemein gehalten. Die Daten der Gutachterausschüsse umfassen alle Transaktionen. Hierzu zählen auch interne Transaktionen, wie beispielsweise zwischen Unternehmen, die zum gleichen Konzern gehören. Darüber hinaus enthalten die Erhebungen viele kleine Transaktionen, die nur zwischen Privatleuten wie Grundstücksnachbarn abgewickelt werden. Selbst bei professioneller Recherche kann der Anteil der durch BNP Paribas Real Estate erfassten Geschäfte sowohl in einzelnen Städten als auch in unterschiedlichen Jahren variieren. Ob die notwendigen Informationen verfügbar sind, hängt auch mit den jeweils beteiligten Akteuren und Rahmenbedingungen zusammen. Vielfach wird Stillschweigen vereinbart.

5 INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2015 ÜBERBLICK DIE DEUTSCHEN INVESTMENTMÄRKTE IM ÜBERBLICK DRITTBESTER INVESTMENTUMSATZ ALLER ZEITEN Die Investmentmärkte haben mit einem Transaktionsvolumen von knapp 14,7 Mrd. wie erwartet ein starkes Schlussquartal hingelegt. Insgesamt konnte so mit 40,15 Mrd. das drittbeste jemals registrierte Jahresergebnis erreicht werden. Betrachtet man nur Einzeldeals, so stellte sogar einen neuen Umsatzrekord auf. Wie groß das Interesse sowohl deutscher als auch ausländischer Anleger ist, zeigt sich vor allem daran, dass alle Assetklassen und Standorte an der positiven Entwicklung partizipiert haben. Das historisch günstige Zinsumfeld, deutlich verbesserte Finanzierungskonditionen und eine insgesamt stabile deutsche Konjunktur stellen ein ausgesprochen attraktives Investitionsumfeld dar. Da verwundert es auch nicht, dass Anleger bereit sind, mehr Eigenkapital zu investieren, als dies in den Jahren vor der Finanzkrise der Fall war. Bezogen auf das gesamte Transaktionsvolumen liegt der Anteil der ausländischen Anleger bei gut 47 % und damit deutlich höher als im Vorjahr (33 %). Vor allem Investoren aus Asien und Nahost haben spürbar mehr angelegt als in den Vorjahren und kommen zusammen auf über 3 Mrd. Gesamtumsatz. Auf Einzeldeals entfallen 27,86 Mrd., was einem Anteil von 69 % am Transaktionsvolumen entspricht. Vor allem großvolumige Büroobjekte im dreistelligen Millionenbereich haben überproportional dazu beigetragen. Zu nennen sind hier insbesondere die Verkäufe des Silberturms und des Winx in Frankfurt, der Theresie und der Allianz Hauptverwaltung in München sowie der Tanzenden Türme in Hamburg oder des Hackeschen Quartiers in Berlin. Insgesamt wurden 28 Verkäufe in dieser Kategorie registriert. Mit gut 12,29 Mrd. konnten Portfoliotransaktionen ihr Umsatzvolumen im Vorjahresvergleich sogar um rund 57 % steigern. Mehr als 68 % hiervon wurden durch ausländische Investoren getätigt, die vor allem ein sehr großes Interesse an renditestärkeren Produkten zeigten. Mehr als 90 % ihres Portfolioumsatzes entfielen auf coreplus-und value-add-pakete. Neben den Investments in gewerbliche Immobilien wurden gut 12,72 Mrd. Umsatz in größeren Wohninvestments erfasst. INVESTMENTMÄRKTE IM ÜBERBLICK Investitionsvolumen Veränderung 2013 (Mio. ) (Mio. ) (%) Einzeldeals ,9 - Anteil Big Six (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) ,2 Portfolios ,2 - Anteil Big Six (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) ,6 Gewerbeimmobilien gesamt ,1 Wohnportfolios ,6 Investitionsvolumen gesamt ,0 BÜROIMMOBILIEN WEITER KLAR IN FÜHRUNG BEI DEN ASSETKLASSEN Wie bereits in den Vorjahren konnten sich Büroimmobilien auch wieder an die Spitze aller Assetklassen setzen. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 16,99 Mrd. kommen sie auf einen Anteil von gut 42 % am Gesamtumsatz. Betrachtet man nur Einzeldeals, zeichnen sie sogar für 47,5 % des Ergebnisses verantwortlich. Hier spiegelt sich der Verkauf vieler großer und prominenter Objekte im dreistelligen Millionenbereich eindeutig wider. Bei den Portfolioverkäufen liegt ihr Anteil dagegen bei lediglich 30,5 %, was aber auch hier Platz eins bedeutet. Auf dem zweiten Rang folgen Einzelhandelsobjekte, in die gut 23 % des Anlagevolumens investiert wurden. Damit hat sich ihr Anteil gegenüber dem Vorjahreswert verringert, auch wenn absolut sogar etwas mehr in diese Nutzungsart investiert wurde. Allerdings war zwischen Einzel- und Portfolioverkäufen eine differenzierte Entwicklung zu beobachten. Während Einzelobjekte einen leichten Umsatzrückgang 4 5

6 hinnehmen mussten, wofür vor allem ein nicht ausreichendes Angebot an hochwertigem und großvolumigem Produkt in den zentralen Lagen der großen Investmentstandorte verantwortlich ist, haben Pakettransaktionen um rund 30 % zugelegt. Das Hauptaugenmerk der Käufer richtete sich dabei auf Fach- und Supermärkte, auf die fast drei Viertel des Portfolioumsatzes entfielen. Die positive Entwicklung des Vorjahres fortgesetzt haben vor allem auch Logistik- und Light-Industrial-Immobilien, die 10,5 % zum Resultat beitragen und ihren absoluten Umsatz um knapp 54 % auf gut 4,23 Mrd. steigern konnten. Gleichzeitig stellt dieser Wert das höchste jemals registrierte Transaktionsvolumen in diesem Marktsegment dar. Besonders stark fiel der Zuwachs dabei im Portfoliosegment aus, das um rund 76 % zulegte. Insbesondere ausländische Investoren zeigten großes Interesse an Logistikpaketen, was sich auch in einem Anteil von 95 % am hier getätigten Umsatzvolumen widerspiegelt. Damit haben sich Logistik-Investments endgültig als eine wichtige Assetklasse etabliert, auf die sich immer mehr Investoren sogar spezialisiert haben. Der steigende Wettbewerb unter den Anlegern um das begrenzte Angebot an hochwertigen und nachhaltigen Objekten hat zu einer starken Yield Compression geführt und die Preise deutlich steigen lassen. Noch besser als Logistik-Investments haben sich allerdings Hotelverkäufe entwickelt, die mit 3,07 Mrd. ein neues Rekordergebnis erzielten. Damit haben sie erstmalig die 3-Mrd.- Schwelle überschritten und gegenüber dem Vorjahresergebnis um gut 82 % zugelegt. Der zehnjährige Durchschnitt wurde damit sogar um unglaubliche 135 % übertroffen. Neben einigen großvolumigen Portfoliotransaktionen hat auch eine Vielzahl von Einzeldeals die ausgesprochen positive Entwicklung mitbestimmt, wofür nicht zuletzt eine breite Palette unterschiedlicher Investoren verantwortlich ist, die sich zunehmend in diesem Teilmarkt engagieren. INVESTMENTS IN GEWERBEIMMOBILIEN IM ÜBERBLICK Einzeldeals Portfolios Summe Anteil Objektart 2013 (Mio. ) (Mio. ) 2013 (Mio. ) (Mio. ) 2013 (Mio. ) (Mio. ) 2013 (%) (%) Büro ,8 42,3 Einzelhandel ,7 23,2 Logistik ,9 10,5 Hotel ,5 7, ,1 16,3 Gesamt ,0 100,0 BREITE STREUUNG DER INVESTOREN Ein wesentlicher Grund für den ausgesprochen guten Investmentumsatz ist auch in der breiten Investorenstruktur zu sehen, wodurch das große Interesse sehr vieler Anleger mit teilweise ganz unterschiedlichen Risikoprofilen und Anlageschwerpunkten unterstrichen wird. Lediglich drei Gruppen erreichen zweistellige Umsatzanteile. Die Spitzenposition haben wie im Vorjahr Spezialfonds erobert, die für knapp 16 % des Transaktionsvolumens verantwortlich sind, ihre dominierende Stellung aber eingebüßt und rund zehn Prozentpunkte verloren haben. Auf Platz zwei folgen Equity / Real Estate Funds, die auf einen Anteil von knapp 13 % kommen und ihren Umsatz gegenüber 2013 um rund 88 % gesteigert haben. Besonders aktiv waren sie im Bereich von Portfoliokäufen, wo sie die mit Abstand stärkste Anlegergruppe stellen. Gerade bei diesen Investoren ist wieder eine gestiegene Risikobereitschaft festzustellen, was sich mit umfangreichen Volumina außerhalb des Core-Segments belegen lässt. Komplettiert wird das Führungstrio durch Immobilien AGs / REITs, die gut 10 % zum Resultat beigetragen haben. Auch sie haben deutlich mehr als die Hälfte ihres Anlagevolumens in Portfolioankäufe investiert. Größere Umsatzanteile entfallen darüber hinaus noch auf Pensionskassen (gut 9 %), private Anleger (knapp 9 %) sowie Investment / Asset Manager, Corporates und Projektentwickler mit jeweils rund 8 %.

7 INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2015 ÜBERBLICK INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN 2013 in %, gesamt Mio. in %, gesamt Mio. Spezialfonds 25,3 Spezialfonds 15,7 Private Anleger 12,7 Equity / Real Estate Funds 12,8 Equity / Real Estate Funds 8,8 Immobilien AGs / REITs 10,1 Corporates 8,1 Pensionskassen 9,4 Immobilien AGs / REITs 8,1 Private Anleger 8,8 Pensionskassen Projektentwickler Offene Fonds Versicherungen Geschlossene Fonds Immobilienunternehmen Staatsfonds Investment / Asset Manager 6,7 6,5 6,3 6,3 4,4 3,2 1,6 0,8 1,2 Investment / Asset Manager Corporates Projektentwickler Versicherungen Offene Fonds Family Offices Immobilienunternehmen Staatsfonds 8,3 7,8 7,8 4,1 3,1 2,8 2,8 2,0 4, GROSSDEALS TRAGEN ÜBERPROPORTIONAL ZUM UMSATZ BEI Auf große Deals über 100 Mio. entfallen gut 45 % des gesamten Transaktionsvolumens. Auch hierin ist ein wesentlicher Grund dafür zu sehen, dass der Umsatz gegenüber dem Vorjahr so deutlich zulegen konnte. Vor allem bei Paket verkäufen spielt diese Größenklasse eine herausragende Rolle. Rund 80 % des mit Portfolios getätigten Umsatzes spielte sich im dreistelligen Millionenbereich ab. Bei Einzeltransaktionen lag dieser Wert erwartungsgemäß niedriger, erreichte trotzdem aber noch etwa 29 %. Außerhalb der obersten Kategorie war erfreulicherweise ein sehr ausgewogenes Bild zu beobachten, wodurch die breite Nachfragebasis noch einmal unterstrichen wird. Die drei Klassen zwischen 10 und 100 Mio. kommen alle auf Umsatzanteile zwischen rund 14 und 17 %. Knapp 3 Mrd. wurden außerdem noch in kleine Objekte bis zu 10 Mio. investiert, was einem Anteil von gut 7 % am Gesamtumsatz entspricht. INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN 2013 in Mio., gesamt Mio. in Mio., gesamt Mio < 10 Mio. 10-< 25 Mio. 25-< 50 Mio. 50-< 100 Mio. 100 Mio. AUSLÄNDISCHE INVESTOREN MIT HÖCHSTEM ANTEIL DER LETZTEN SECHS JAHRE Der Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsvolumen ist auf gut 47 % gestiegen, nachdem er 2013 noch bei rund einem Drittel gelegen hatte. Damit wurde der höchste Umsatzanteil der letzten sechs Jahre registriert. Absolut betrachtet haben sie ihr Ergebnis gegenüber dem Vorjahr sogar um etwa 88 % gesteigert. Lediglich in den Boomjahren 2006 und 2007 haben ausländische Anleger noch mehr in Deutschland investiert. Der größte Anteil ausländischer Investments entfällt traditionell auf europäische Käufer. Dies gilt auch für, wo sie rund 21 % zum gesamten Investitionsvolumen beitragen. Besonders aktiv waren französische Investoren (2,27 Mrd. ) und Käufer aus Großbritannien (2,66 Mrd. ), die zusammen für fast 60 % des aus Europa stammenden Umsatzes verantwortlich zeichnen. Auf dem zweiten Platz liegen nordamerikanische Anleger, die mit 16 % am Marktgeschehen beteiligt waren. Insgesamt haben sie ca. 6,56 Mrd. investiert, 6 7

8 wovon deutlich mehr als die Hälfte auf das Portfoliosegment entfiel. Ihren Umsatz mehr als verdreifacht haben asiatische Investoren (ohne Nahost), die mehr als 2,27 Mrd. angelegt haben und auf einen Umsatzanteil von rund 6 % kommen. Noch nie konnte ein vergleichbares Anlagevolumen registriert werden. Die bereits Ende 2013 prognostizierte Zunahme asiatischer Investments hat sich damit eindrucksvoll bestätigt. Weitere 2 % der Investitionssumme wurden durch Käufer aus Nahost getätigt, was einem absoluten Wert von gut 800 Mio. entspricht. Damit haben auch sie ihren zehnjährigen Durchschnitt deutlich, um rund ein Drittel, übertroffen. INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS Deutschland Europa Nordamerika Nahost Asien Ø Deutschland Ø Deutschland (ohne ) 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % ÜBERBLICK UND MARKTDATEN DER BIG SIX Auch die großen deutschen Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) haben von der großen Nachfrage profitiert und kommen auf ein Transaktionsvolumen von rund 22,26 Mrd.. Damit tragen sie nicht nur gut 55 % zum Gesamtergebnis bei, sondern konnten ihren Vorjahresumsatz noch einmal um 23 % steigern. Bemerkenswert ist vor allem, dass alle Städte Zuwächse aufweisen, wodurch das große Investoreninteresse und die breite Nachfragebasis eindrucksvoll unterstrichen werden. Nahezu gleichauf an der Spitze liegen München mit 5,35 Mrd. (+13 %) und Frankfurt mit 5,32 Mrd. (+37 %). Platz drei belegt Berlin mit 4,28 Mrd. (+19 %), gefolgt von Hamburg mit 3,82 Mrd. (+43 %). Düsseldorf konnte das bereits herausragende Ergebnis des Vorjahres noch einmal um 4 % übertreffen und überschreitet mit 2,16 Mrd. erneut die 2-Mrd.- -Schwelle. Gleiches gilt für Köln, wo auch mit 1,34 Mrd. wieder die Mrd.-Grenze übertroffen wurde, was einem Anstieg um 23 % entspricht. ENTWICKLUNG INVESTITIONSVOLUMEN IN DEN BIG SIX in Mio. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München

9 INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2015 ÜBERBLICK INVESTMENTS IN DEN BIG SIX IM ÜBERBLICK 2013 in Mio., gesamt Mio. in Mio., gesamt Mio. Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Insgesamt ist eine sehr ähnliche Verteilung auf die einzelnen Assetklassen zu verzeichnen wie im Vorjahr. Erneut setzten sich Büroimmobilien klar an die Spitze aller Nutzungsarten und erzielten einen Umsatzanteil von knapp 57 %. Rang zwei belegen erwartungsgemäß Einzelhandelsobjekte mit gut 16 %, was gegenüber 2013 einem relativen Anteilsverlust von 7 Prozentpunkten entspricht. Verantwortlich hierfür ist vor allem, dass gerade im Segment großvolumiger, innerstädtischer Objekte (z. B. Shopping Center) kein ausreichendes Angebot zur Verfügung stand. Deutlich zugelegt hat dagegen das Transaktionsvolumen mit Hotels, die sich mit einem Anteil von 9 % den Bronzeplatz sichern. Auf Logistik- und Light-Industrial- Investments entfielen zusammen knapp 5 %, und Entwicklungsgrundstücke trugen gut 5 % zum Ergebnis bei. INVESTMENTS NACH OBJEKTART IN DEN BIG SIX 2013 in %, gesamt Mio. in %, gesamt Mio. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München 3,3 2,6 3,4 6,8 4,1 2,2 2,5 5,2 7,9 Büro Einzelhandel, Büro- / Geschäftshaus 23,2 56,6 9,0 16,3 56,9 Light Industrial Logistik Hotel Entwicklungsgrundstück 2013 Bezogen auf die Anteile der einzelnen Größenklassen ist ein sehr ähnliches Bild wie im Vorjahr zu verzeichnen. Knapp 37 % des Umsatzes entfielen an den Top-Standorten auf Deals über 100 Mio.. In den drei Größenklassen zwischen 10 und 100 Mio. bewegen sich die Anteile jeweils zwischen 17 und 21 %. Mit knapp 6 % waren darüber kleinere Deals mit einem Verkaufspreis unter 10 Mio. am Gesamtergebnis beteiligt, was immerhin noch einem Transaktionsvolumen von fast 1,3 Mrd. entspricht. 8 9

10 INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN IN DEN BIG SIX 2013 in Mio., gesamt Mio. in Mio., gesamt Mio. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München < 10 Mio. 10-< 25 Mio. 25-< 50 Mio. 50-< 100 Mio. 100 Mio. Wie bereits 2013 zeigten sich Spezialfonds auch im vergangenen Jahr mit einem Umsatzanteil von 19 % als aktivste Käufergruppe. Zweistellige Umsatzanteile entfallen darüber hinaus noch auf Equity / Real Estate Funds (gut 13 %) sowie Pensionskassen (gut 10 %). Alle übrigen Investorentypen kommen nur noch auf einstellige Anteile. Hinter dem Führungstrio folgen private Anleger (knapp 10 %), Projektentwickler (gut 9 %), Investment / Asset Manager (knapp 7 %) sowie Versicherungen, Corporates und offene Fonds mit jeweils rund 5 %, die noch in größerem Umfang zum Investmentumsatz beigetragen haben. Insgesamt ist damit eine breite Palette unterschiedlicher Käufergruppen zu verzeichnen, wodurch das stabile und breite Nachfragespektrum untermauert wird. INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN IN DEN BIG SIX Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München 2013 in %, gesamt Mio. in %, gesamt Mio. Spezialfonds 20,9 Spezialfonds 19,0 Private Anleger 13,3 Equity / Real Estate Funds 13,3 Pensionskassen 12,9 Pensionskassen 10,4 Offene Fonds 9,0 Private Anleger 9,8 Versicherungen 8,7 Projektentwickler 9,3 Equity / Real Estate Funds 7,8 Investment / Asset Manager 6,9 Projektentwickler 7,1 Versicherungen 5,3 Immobilien AGs / REITs 6,8 Corporates 5,0 Corporates 4,4 Offene Fonds 4,9 Geschlossene Fonds 2,8 Immobilienunternehmen 4,1 Staatsfonds 2,7 Immobilien AGs / REITs 3,7 Immobilienunternehmen 1,5 Family Offices 2,7 Investment / Asset Manager 0,7 Staatsfonds 1,9 1,4 3, RENDITEN WEITER GESUNKEN Die große Nachfrage und das günstige Finanzierungsumfeld haben dazu geführt, dass die Netto-Anfangsrenditen für alle Nutzungsarten an den meisten großen Standorten noch einmal nachgegeben haben. Im Einzelnen stellt sich die Situation wie folgt dar: Aufgrund des großen Wettbewerbs unter den Investoren bei gleichzeitig begrenztem Angebot im Core-Segment haben die Spitzenrenditen für Büroobjekte im Laufe des Jahres an allen Standorten noch einmal nachgegeben. Im Durchschnitt sind sie um 15 Basispunkte gesunken. Teuerster Standort bleibt München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,25 %, gefolgt von Hamburg mit 4,40 %, Berlin mit 4,45 % und Frankfurt mit 4,50 %. An den beiden NRW-Standorten Düsseldorf (4,70 %) und Köln (4,80 %) sind noch etwas höhere Spitzenrenditen zu realisieren, die mittlerweile aber auch deutlich unter der 5 %-Schwelle liegen. Die Netto-Anfangsrenditen für Geschäftshäuser in den bestfrequentierten Lagen der großen Einkaufsstraßen haben ebenfalls noch einmal deutlich nachgegeben und erreichen neue

11 INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2015 ÜBERBLICK Tiefstände. Grundsätzlich lässt sich darüber hinaus festhalten, dass gerade in dieser Assetklasse vereinzelt immer wieder Ausreißer zu beobachten sind, bei denen die Preise sogar noch deutlich höher liegen können. Teuerster Standort bleibt weiterhin München mit einer Spitzenrendite von 3,50 %. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg (3,80 %), Köln mit 3,85 % und Düsseldorf mit 3,90 %. Nur knapp dahinter liegen Berlin und Frankfurt mit jeweils 3,95 %. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den Big-Six-Standorten liegt damit bei 3,83 %. Die Spitzenrenditen für Shopping Center in den besten Lagen der großen deutschen Städte haben im Laufe des Jahres weiter nachgegeben und liegen aktuell bei 4,60 %. Gleiches gilt auch für Fachmarktzentren, bei denen mittlerweile eine Spitzenrendite von 5,70 % anzusetzen ist. Bei einzelnen Fachmärkten werden dagegen unverändert 6,50 % erzielt. Am deutlichsten ausgefallen ist die Yield Compression im Logistiksegment. Hier hat die Spitzenrendite im Laufe des Jahres um 36 Basispunkte nachgegeben. An den Top- Standorten bewegt sie sich jetzt zwischen 6,20 % und 6,40 %. Im Durchschnitt der Big Six ist damit eine Spitzenrendite von 6,33 % anzusetzen. ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN Büro* Geschäftshäuser* Logistik* Shopping Center Fachmärkte Fachmarktzentren * ø Big Six (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) 9,00 % 8,00 % 7,00 % 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % PERSPEKTIVEN DER INVESTMENTMÄRKTE Die weiteren Aussichten der Investmentmärkte sind unverändert positiv. Hierfür sprechen auf der einen Seite wichtige Rahmenbedingungen, die auch in diesem Jahr für ein sehr hohes Investitionsvolumen sorgen sollten. Zu nennen sind hier vor allem das nach Aussage der EZB noch längerfristig sehr niedrige Zinsniveau sowie die verbesserten Finanzierungsbedingungen. Aber auch die leicht positiveren Prognosen für das gesamtwirtschaftliche Wachstum 2015, die anziehenden Stimmungsindikatoren wie der Ifo- und ZEW-Index und der stabile Arbeitsmarkt lassen Immobilieninvestitionen weiterhin sehr attraktiv erscheinen. Aus Einzelhandelssicht ist darüber hinaus das hohe und kaum zu erschütternde Verbrauchervertrauen anzuführen, das Retail-Investments eine große Nachhaltigkeit verleiht. Insbesondere das Rendite-Risiko-Profil kann im Vergleich mit anderen Anlageklassen nach wie vor als wesentlicher Umsatztreiber angesehen werden. Zu berücksichtigen ist auch, dass eine ganze Reihe großer Transaktionen nicht mehr im Jahr abgeschlossen werden konnte, sodass im laufenden Jahr voraussichtlich bereits ein überdurchschnittlich gutes erstes Quartal zu erwarten sein wird. Ein weiterer Einflussfaktor, der sich bereits heute abzeichnet, sind noch zunehmende Portfolioverkäufe, für die nicht zuletzt der wieder gewachsene Risikoappetit gerade ausländischer Investoren verantwortlich ist. Der bereits zu erkennende Trend zunehmender Core-plus- und Value-add- Transaktionen wird sich demzufolge sowohl bei Portfolioverkäufen als auch Einzeldeals fortsetzen. Damit zeichnet sich erneut ein hohes Transaktionsvolumen ab, das deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegen wird und mindestens das Niveau des Vorjahres erreichen sollte. Ob das Vorjahresergebnis sogar überschritten werden kann, wird wesentlich davon bestimmt werden, ob ein ausreichendes Angebot vorhanden ist

12 KENNZAHLEN DER INVESTMENTMÄRKTE IN DEN BIG SIX Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München / 14 (%) / 14 (%) / 14 (%) / 14 (%) / 14 (%) / 14 (%) Gesamt (Mio. ) , , , , , ,8 Anteil über 50 Mio. (%) 55,4 52,7-4,8 64,9 58,3-10,2 73,2 64,2-12,2 38,9 48,4 24,4 60,3 49,0-18,8 60,8 63,5 4,3 Anteil Büro (%) 45,2 40,2-11,0 59,5 60,0 0,8 65,7 69,4 5,7 54,4 58,5 7,7 41,9 53,9 28,8 61,2 56,1-8,3 Anteil Citylagen (%) 29,2 26,1-10,7 36,7 30,8-16,3 74,5 67,2-9,8 41,9 43,9 4,8 74,6 45,7-38,7 37,5 26,2-30,1 Anteil ausländischer Verkäufer (%) 47,7 54,3 13,9 26,5 47,4 78,8 38,7 46,0 19,0 35,8 41,3 15,3 35,9 69,6 94,0 37,1 40,2 8,3 Anteil ausländischer Käufer (%) 32,2 55,8 73,1 42,1 37,4-11,2 42,6 45,5 6,8 20,9 42,3 102,5 14,5 56,6 290,8 40,0 28,9-27,9 Netto-Spitzenrendite Büro (%) 4,70 4,45-5,3 4,75 4,70-1,1 4,65 4,50-3,2 4,65 4,40-5,4 4,85 4,80-1,0 4,40 4,25-3,4 Vervielfältiger Büro* City 18,0-22,0 17,0-21,0 18,0-22,0 18,0-22,5 16,0-19,5 18,0-23,0 Cityrand 14,5-18,0 14,5-18,0 14,0-17,0 15,0-18,0 13,0-15,5 15,0-18,0 Peripherie 11,0-14,0 12,5-14,0 12,0-14,0 12,0-14,5 11,0-13,0 12,0-15,5 Vervielfältiger Büro-/ Geschäftshaus* City** 20,0-25,0 20,0-25,0 20,0-25,0 20,0-26,0 20,0-26,0 22,0-28,0 Stadtteilzentrum 14,0-17,0 14,5-17,0 14,0-17,0 15,0-18,0 14,0-17,5 15,0-18,0 Vervielfältiger Logistik / Light Industrial* Peripherie 11,0-14,5 11,0-14,5 11,5-15,0 11,5-15,0 11,0-14,5 11,5-15,5 * Bruttovervielfältiger = Kaufpreis (ohne Nebenkosten) geteilt durch die Jahresnettokaltmiete ** Im Einzelfall können diese Vervielfältiger aufgrund besonderer Rahmenbedingungen teilweise deutlich überschritten werden.

13 INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2015 BERLIN BERLIN ZWEITBESTES ERGEBNIS ALLER ZEITEN Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 4,28 Mrd. verzeichnete der Berliner Investmentmarkt das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten; nur im Boomjahr 2007 wurde mehr umgesetzt. Der bereits gute Vorjahresumsatz wurde um ca. 19 % und der zehnjährige Durchschnitt um stolze 27 % übertroffen. Im bundesweiten Vergleich liegt Berlin damit auf Rang drei hinter München und Frankfurt. Bemerkenswert ist vor allem, dass dieses außergewöhnliche Resultat mit vergleichsweise wenigen Großdeals im dreistelligen Millionenbereich erzielt wurde. Insgesamt wurden nur sieben Verkaufsfälle in diesem Segment erfasst, von denen drei auf anteilig eingerechnete Portfoliotransaktionen entfallen. Dagegen wurden über 150 Deals in den übrigen Größenklassen registriert, wodurch die breite und stabile Nachfragebasis unterstrichen wird. Zu den größten und wichtigsten Transaktionen gehören die Verkäufe des Hackeschen Quartiers sowie des Upper West. INVESTITIONSVOLUMEN 2005 BIS IN BERLIN in Mio INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN IN BERLIN in % GRÖSSENKLASSEN: AUSGEGLICHENE VERTEILUNG Im Gegensatz zu anderen Standorten entfällt der höchste Umsatzanteil auf die Größenklasse 50 bis 100 Mio. (gut 28 %) und nicht auf Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, die mit über 24 % nur auf Platz zwei rangieren. Dies ist ein im bundesweiten Vergleich sehr niedriger Wert. Nur geringfügig weniger umgesetzt wurde mit 23 % im Bereich von 10 bis 25 Mio.. Die Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. ist darüber hinaus für weitere 18,5 % des Investmentumsatzes verantwortlich. An kaum einem anderen Standort zeigt sich so eine ausgeglichene Verteilung des investierten Kapitals wie in Berlin. Dieses Strukturmerkmal ist als Stärke des Marktes zu interpretieren, da gute Ergebnisse weniger von Großdeals abhängen als in anderen Städten ,4 28,0 19,9 17,6 7, Mio. 50-<100 Mio. 25-<50 Mio. 10-<25 Mio. <10 Mio. 24,4 28,3 18,5 23,0 5,8 INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN IN BERLIN DREI KÄUFERGRUPPEN MIT 2-STELLIGEN ANTEILEN Mit einem Anteil von gut 23 % haben sich Equity / Real Estate Funds an die Spitze der Käufer gesetzt, die vor allem in Büro objekte im Core-plus- und Value-add-Bereich sowie in Fachmarktzentren investiert haben. Auf Platz zwei folgen schon private Anleger, die auf 17,5 % kommen. Einen zweistelligen Umsatzanteil weisen auch Projektentwickler auf, die knapp 13 % zum Ergebnis beitragen. Allein auf diese drei Investorengruppen entfallen 53,5 % des Transaktionsvolumens. In größerem Umfang am Geschehen beteiligt waren noch Immobilienunternehmen (knapp 9 %), Spezialfonds (rund 8 %) sowie Investment / Asset Manager mit knapp 7 %. Der Anteil ausländischer Anleger liegt bei fast 56 % und damit über dem bundesweiten Durchschnitt. in %, Anteil Ausländer 55,8 % Equity / Real Estate Funds Private Anleger Projektentwickler Immobilienunternehmen Spezialfonds Investment / Asset Manager Family Offices Pensionskassen Offene Fonds Versicherungen Immobilien AGs / REITs ,1 17,5 12,9 8,6 7,9 6,9 5,3 4,4 4,0 2,9 2,8 3,

14 RELATIV BREITE STREUUNG AUF VERKÄUFERSEITE Die Verkäuferseite war etwas breiter aufgestellt als die Käuferseite. Insgesamt kommen vier Anlegergruppen auf zweistellige Umsatzanteile am Volumen. Die Führungsposition haben sich Projektentwickler gesichert, die gut 18 % zum Umsatz beigetragen haben. Platz zwei belegen private Anleger mit über 14 %, dicht gefolgt von den Equity / Real Estate Funds mit 13 %. Vervollständigt wird das Führungsquartett durch Versicherungen, auf die 10 % entfielen. Etwas größere Verkaufsvolumina verbuchten darüber hinaus Spezialfonds (knapp 9 %), Immobilienunternehmen (gut 6 %), Immobilien AGs / REITs (knapp 6 %) sowie geschlossene Fonds (gut 5 %). Der Beitrag ausländischer Verkäufer bleibt mit über 54 % auf einem für Berlin typisch hohen Niveau. INVESTMENTS NACH VERKÄUFERGRUPPEN IN BERLIN in %, Anteil Ausländer 54,3 % Projektentwickler Private Anleger Equity / Real Estate Funds Versicherungen Spezialfonds Immobilienunternehmen Immobilien AG / REITs Geschlossene Fonds Corporates Investment / Asset Manager Banken 18,2 14,1 13,0 10,0 8,8 6,2 5,7 5,3 4,3 4,1 2,9 7, BÜROS WEITER AN DER SPITZE Auch entfiel der größte Umsatzanteil auf Büroobjekte, die auf gut 40 % kommen. Gegenüber dem Vorjahresergebnis haben sie allerdings 5 Prozentpunkte eingebüßt. Im Vergleich zu vielen anderen deutschen Standorten fällt die Dominanz von Büros in Berlin traditionell spürbar geringer aus. Deutlich eingebüßt haben auch Einzelhandelsimmobilien, die über 15 Prozentpunkte abgeben mussten, mit knapp 21 % aber immer noch Platz zwei belegen. Den Bronzeplatz sicherten sich mit einem Anteil von knapp 10 % Entwicklungsgrundstücke, was dafür spricht, dass die Projektentwickler an eine positive Entwicklung des Standorts Berlin glauben. Auch in Hotels wurden absolut betrachtet etwa 75 % mehr investiert, was ihnen mit einem Umsatzanteil von gut 8 % den vierten Platz sichert. Mit knapp 17 % fällt der Anteil der sonstigen Assetklassen, zu denen auch gemischt genutzte Objekte zählen, relativ hoch aus. INVESTMENTS NACH OBJEKTART IN BERLIN 2013 in % in % Büro Einzelhandelsimmobilie, Büro- / Geschäftshaus Light Industrial Logistikimmobilie Hotel Entwicklungsgrundstück ,2 40,2 36,1 20,8 2,9 2,3 1,7 2,0 5,6 8,2 4,0 9,8 4,5 16,7 GRÖSSERE UMSATZANTEILE IN ALLEN LAGEN Auch konnten alle Marktgebiete an der positiven Entwicklung des Investmentmarkts partizipieren, allerdings fiel die Verteilung nicht mehr ganz so homogen aus wie im Vorjahr. Als Sieger gingen erneut die Cityzonen hervor, die auf einen Umsatzanteil von knapp 44 % kommen. Mit deutlichem Abstand folgen die Topcity-Standorte mit gut 26 %, die 2013 noch fast gleichauf mit der City lagen. Weniger umgesetzt als im Vorjahr wurde in den Cityrandlagen, die mehr als 15 % zum Ergebnis beigetragen haben. Nur knapp dahinter folgen die Nebenlagen auf Platz vier mit einem Anteil von fast 15 %. Hier wurde vor allem in Fachmarktzentren, Logistik- bzw. Light-Industrial-Objekte und Entwicklungsgrundstücke investiert. INVESTMENTS NACH LAGE IN BERLIN 2013 in % in % Topcity City Cityrand Nebenlagen 29,2 26,1 30,5 43,7 25,4 15,3 14,9 14,

15 INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2015 BERLIN RENDITEN HABEN WEITER NACHGEGEBEN Die große Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot hat den Wettbewerb unter den Investoren, insbesondere im Core-Bereich, weiter steigen lassen. Als Konsequenz hieraus hat die Spitzenrendite für Büroobjekte in den vergangenen zwölf Monaten noch einmal um 25 Basispunkte nachgegeben. Ende ist sie mit 4,45 % anzusetzen. Damit liegt Berlin hinter München und Hamburg bundesweit an Position drei der teuersten Standorte. Auch dies spricht dafür, dass sowohl deutsche als auch internationale Investoren von weiterem Entwicklungspotenzial der Hauptstadt ausgehen. Im Logistiksegment ist die Yield Compression noch deutlicher ausgefallen. Hier hat die Spitzenrendite im Laufe des Jahres um 45 Basispunkte auf aktuell 6,40 % nachgegeben, genauso wie für Geschäftshäuser in den besten Lauflagen der Fußgängerzonen, die Ende bei etwa 3,95 % liegt. Gerade in diesem Marktsegment ist aber darauf hinzuweisen, dass bei besonderen Rahmenbedingungen vereinzelt auch noch höhere Preise erzielt werden können. ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN BERLIN Büro Geschäftshäuser Logistik 10,00 % 9,00 % 8,00 % 7,00 % 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS IN BERLIN in % 0,9 2,7 AUCH 2015 HOHER INVESTMENTUMSATZ ZU ERWARTEN Auch für 2015 stehen die Ampeln für den Berliner Investmentmarkt auf Grün. Der seit Längerem zu beobachtende Trend, dass Berlin in der Gunst der Investoren noch zulegt, dürfte sich unverändert fortsetzen und die Nachfrage hoch halten. Dies gilt vor allem im Zusammenhang mit den insgesamt guten Rahmenbedingungen. Dazu gehören insbesondere das nach Aussage der EZB noch längerfristig sehr niedrige Zinsniveau sowie die verbesserten Finanzierungsbedingungen. Hinzu kommen die etwas aufgehellten Prognosen für das Wirtschaftswachstum für 2015, was sich auch in den leicht gestiegenen Stimmungsindikatoren von Ifo und ZEW widerspiegelt. In Verbindung mit dem stabilen Arbeitsmarkt werden Immobilieninvestments weiterhin sehr attraktiv bleiben. Deshalb ist auch für 2015 ein sehr hohes Transaktionsvolumen zu erwarten, das deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegen sollte. Ob das Vorjahresergebnis aber wieder erreicht oder sogar überboten werden kann, hängt nicht zuletzt von einem ausreichenden Angebot ab. 21,6 5,0 25,6 44,2 Deutschland Europa Nordamerika Nahost Asien 14 15

16 DÜSSELDORF DRITTBESTER UMSATZ ALLER ZEITEN Mit einem Volumen von gut 2,16 Mrd. wurde erneut ein außerordentliches Ergebnis erzielt und das Top-Resultat von 2013 noch einmal um 4 % übertroffen. Gleichzeitig ist dies der drittbeste jemals registrierte Umsatz. Hierbei dürfte auch die anstehende Erhöhung der Grunderwerbsteuer zum Jahreswechsel eine Rolle gespielt haben. Darüber hinaus wurden mehrere Objekte bereits in frühen Entwicklungsphasen, sei es als Forward Deal oder lediglich mit Teilvermietung, erworben, was den Umsatz ebenfalls beflügelt hat. Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um gut 48 % überboten. Bemerkenswert ist, dass dieses Resultat mit vergleichsweise wenigen Großdeals im dreistelligen Millionenbereich erzielt wurde. Insgesamt wurden nur drei Verkaufsfälle in diesem Segment erfasst. Zu den wichtigsten Transaktionen zählen die Verkäufe des Portigon-Portfolios, der Kö-Galerie sowie von Karstadt an der Schadowstraße. INVESTITIONSVOLUMEN 2005 BIS IN DÜSSELDORF in Mio INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN IN DÜSSELDORF REGE NACHFRAGE IM KLEINEN UND MITTLEREN SEGMENT Zwar wurde der höchste Anteil (gut 38 %) mit Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich erzielt, gegenüber dem Vorjahr haben sie aber an Bedeutung eingebüßt und 14 Prozentpunkte verloren. Im Vergleich sind Großdeals damit weniger marktbestimmend als an anderen Standorten. Kleine und mittlere Deals bis 50 Mio. haben dagegen zugelegt und zeichnen für rund 42 % des Ergebnisses verantwortlich. Vor allem die Größenklasse zwischen 10 und 25 Mio. konnte mit 22,5 % erhebliche Anteile beisteuern. Rund 20 % entfallen darüber hinaus auf Verkäufe von 50 bis 100 Mio., was gegenüber 2013 ebenfalls eine deutliche Zunahme darstellt. Die Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. konnte ihr Ergebnis mit gut 14 % in etwa halten. Kleine Transaktionen unter 10 Mio. tragen knapp 5 % bei, was einem leichten Rückgang entspricht. in % , ,1 100 Mio. 50-<100 Mio <50 Mio. 19,9 10-<25 Mio. 12,8 40 <10 Mio. 14,4 15, ,7 7,0 22,5 4, INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN IN DÜSSELDORF in %, Anteil Ausländer 37,4 % VIER KÄUFERGRUPPEN IM FOKUS Insgesamt kommen vier Käufergruppen auf zweistellige Umsatzanteile und generieren zusammen fast 70 % des Volumens. An die Spitze gesetzt haben sich Equity / Real Estate Funds, auf die rund ein Viertel des Umsatzes entfällt. Platz zwei eroberten Versicherungen mit 20 %, hier spiegelt sich auch der Erwerb der Kö-Galerie wider. Auf den weiteren Rängen folgen bereits mit deutlichem Abstand Spezialfonds mit knapp 13 % und Pensionskassen mit gut 11 %. Alle übrigen Anlegertypen tragen nur in geringerem Umfang zum Resultat bei. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei einem im bundesweiten Vergleich relativ niedrigen Wert von gut 37 %. Equity / Real Estate Funds Versicherungen Spezialfonds Pensionskassen Projektentwickler Investment / Asset Manager Immobilien AG / REITs Corporates Private Anleger Immobilienunternehmen Family Offices ,1 20,0 12,9 11,4 7,0 6,8 5,1 3,8 3,6 2,3 2,0

17 INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2015 DÜSSELDORF EQUITY / REAL ESTATE FUNDS AUF VERKÄUFERSEITE VORN Equity / Real Estate Funds investierten nicht nur am meisten, sondern führen mit einem Anteil von etwa 30 % auch die Rangliste der Verkäufer an. Auf dem zweiten Platz folgen nicht überraschend Projektentwickler, die fast 20 % zum Umsatzvolumen beitragen. Nur knapp geschlagen auf dem Bronzeplatz liegen Banken mit gut 18 %, was in starkem Maße auf den Verkauf des Portigon-Portfolios zurückzuführen ist. Größere Anteile des Transaktionsvolumens entfallen darüber hinaus auf Corporates (fast 10 %), Investment / Asset Manager (ca. 7 %) und Immobilien AGs / REITs mit gut 4 %. Alle übrigen Anlegergruppen verkauften hingegen in deutlich geringerem Umfang Immobilien. Der Anteil ausländischer Verkäufer liegt mit gut 47 % nicht nur rund 21 Prozentpunkte über dem vergleichbaren Vorjahreswert, sondern auch etwas höher als auf Käuferseite. INVESTMENTS NACH VERKÄUFERGRUPPEN IN DÜSSELDORF in %, Anteil Ausländer 47,4 % Equity / Real Estate Funds Projektentwickler Banken Corporates Investment / Asset Manager Immobilien AG / REITs Spezialfonds Immobilienunternehmen Versicherungen Offene Fonds Pensionskassen INVESTMENTS NACH OBJEKTART IN DÜSSELDORF 29,7 19,9 18,3 9,9 6,6 4,3 2,1 2,1 2,0 1,8 1,5 1,8 KAUM VERÄNDERUNGEN BEI DEN ASSETKLASSEN Bezogen auf die am Gesamtumsatz beteiligten Nutzungsarten sind gegenüber 2013 kaum Veränderungen zu beobachten gewesen. Angeführt wird die Rangliste erneut von Büroobjekten, die 60 % zum Transaktionsvolumen beitrugen und damit ihren Vorjahreswert bestätigten. Gleiches gilt für Einzelhandelsimmobilien, die auf gut 23 % kommen und damit ebenfalls ihr Niveau halten konnten. Zulegen konnten Logistik- und Light-Industrial-Investments, die zusammen für gut 7 % verantwortlich sind und ihren Anteil damit fast verdoppeln. Eine gegenläufige Entwicklung war in den Kategorien Hotels und Entwicklungsgrundstücke zu verzeichnen, die beide Umsatzrückgänge aufweisen und aktuell jeweils nur rund 2 % zum Resultat beisteuern. Büro 2013 in % in % Einzelhandelsimmobilie, Büro- / Geschäftshaus Light Industrial Logistikimmobilie Hotel Entwicklungsgrundstück ,5 60,0 24,2 23,4 1,8 4,0 2,0 3,4 7,6 2,1 4,2 1,7 0,7 5,4 VERTEILUNG ÜBER DAS STADTGEBIET RELATIV STABIL Auch bei der Verteilung des Investmentvolumens über die unterschiedlichen Teillagen sind nur leichte Verschiebungen gegenüber 2013 zu beobachten. Wie bereits im Vorjahr konnten sich die Cityrand-Zonen an die Spitze setzen und tragen die Hälfte zum Ergebnis bei. Leichte Umsatzrückgänge (-6 Prozentpunkte) verbuchte die City, sie belegt mit einem Anteil von knapp 31 % trotzdem unangefochten Platz zwei. Mit fast 11 % folgen die peripheren Lagen, die damit etwas über Vorjahresniveau liegen. Zuwächse verzeichneten auch die Nebenlagen, auf die gut 8 % des Transaktionsvolumens entfallen (Vorjahr: fast 5 %). Absolut betrachtet haben sie ihr Ergebnis sogar fast verdoppelt. Verantwortlich hierfür sind erfreulicherweise nicht wenige Großdeals, sondern eine große Anzahl an Verkaufsfällen. INVESTMENTS NACH LAGE IN DÜSSELDORF 2013 in % in % City Cityrand Nebenlagen Peripherie ,7 30,8 48,8 50,4 4,7 8,2 9,8 10,

18 WEITER LEICHTE ABWÄRTSTENDENZ BEI DEN RENDITEN Auch in Düsseldorf haben die Spitzenrenditen in einigen Segmenten aufgrund der sehr guten Marktsituation noch einmal nachgegeben. Für Büroobjekte ist sie im Laufe des vergangenen Jahres um weitere 5 Basispunkte auf 4,70 % gesunken. Damit liegt sie nur noch 20 Basispunkte über ihrem absoluten Tiefstand von Mitte Im bundesweiten Vergleich bewegt sich Düsseldorf damit im Mittelfeld und rangiert hinter München, Hamburg, Berlin und Frankfurt auf Platz fünf. Ebenfalls rückläufig entwickelt haben sich die Top-Renditen für Logistikobjekte, wobei die Yield Compression deutlich stärker ausfiel als im Büromarkt. Mit 6,40 % sind aktuell rund 40 Basispunkte weniger anzusetzen als Ende Eine vergleichbare Tendenz ist bei Geschäftshäusern in den besten Lauflagen festzustellen, wo die Spitzenrendite auf 3,90 % gesunken ist. Gerade in diesem Marktsegment ist aber darauf hinzuweisen, dass im Einzelfall bei besonderen Rahmenbedingungen auch noch deutlich höhere Preise erzielt werden können. ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN DÜSSELDORF Büro Geschäftshäuser Logistik 10,00 % 9,00 % 8,00 % 7,00 % 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS IN DÜSSELDORF in % 2,6 UNVERÄNDERTE RAHMENBEDINGUNGEN FÜR 2015 Die Rahmenbedingungen für Immobilien-Investments werden sich aller Voraussicht nach auch 2015 nicht ändern, sodass die Perspektiven für den Düsseldorfer Markt sehr gut sind. Als wichtige Einflussfaktoren, die sich positiv auf die Nachfrage auswirken sollten, sind das noch längerfristig sehr niedrige Zinsniveau, die verbesserten Finanzierungsbedingungen seitens der Banken und die leicht anziehenden Prognosen für das Wirtschaftswachstum zu nennen. Auch die stabile Arbeitsmarktsituation und das weiterhin hohe Verbrauchervertrauen sind Aspekte, die für den Standort Deutschland sprechen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass einige größere Deals nicht mehr abgeschlossen werden konnten, sodass sich ein nicht unerhebliches Volumen bereits im Vorlauf befindet. Vor diesem Hintergrund ist auch für 2015 ein Investmentumsatz zu erwarten, der klar über dem Durchschnitt liegen sollte. Ob das Angebot an großvolumigen Verkaufsobjekten ausreicht, um zum dritten Mal in Folge die 2-Mrd.- -Schwelle zu überschreiten, bleibt noch abzuwarten. 19,2 9,1 6,5 62,6 Deutschland Europa Nordamerika Nahost Asien

19 INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2015 FRANKFURT FRANKFURT ZWEITBESTER INVESTMENTUMSATZ ALLER ZEITEN Mit einem Volumen von rund 5,32 Mrd. erreichte der Investmentmarkt den zweitbesten jemals registrierten Umsatz und konnte das bereits sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um 37 % steigern. Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um stolze 52 % übertroffen. Damit liegt Frankfurt nahezu gleichauf mit München (5,35 Mrd. ) an der Spitze der großen deutschen Standorte. Zu diesem herausragenden Resultat hat einerseits die sehr große Anzahl an Deals beigetragen, andererseits aber auch eine ganze Reihe großvolumiger Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, von denen insgesamt 11 Verträge registriert wurden. Zu nennen sind hier u. a. das gemischt genutzte PalaisQuartier, der Silber turm sowie der Messeturm oder die Projektentwicklung Winx Tower auf dem MainTor Areal, die bereits vor Baubeginn veräußert werden konnte. Dass der durchschnittliche Umsatz pro Verkaufsfall mit 37,5 Mio. trotz des stark gestiegenen Transaktionsvolumens leicht unter dem Vorjahreswert liegt, unterstreicht, wie lebhaft der Markt war. INVESTITIONSVOLUMEN 2005 BIS IN FRANKFURT in Mio INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN IN FRANKFURT in % DIE HÄLFTE DES UMSATZES ENTFÄLLT AUF GROSSDEALS Trotz der hohen Anzahl großer Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich entfällt nur gut die Hälfte des Umsatzes auf diese Größenklasse und ist damit lediglich unwesentlich stärker vertreten als im Vorjahr. Bemerkenswert ist vor allem die ausgeglichene Struktur in den drei Kategorien von 10 bis 100 Mio., die alle auf Umsatzanteile zwischen 13 und 16 % kommen. Selbst die kleinste Klasse bis 10 Mio. trug noch rund 5 % zum Gesamtergebnis bei und konnte ihr Volumen absolut betrachtet um knapp 140 % steigern. Mit anderen Worten, eine Vielzahl unterschiedlicher Investorentypen setzt großes Vertrauen in den Frankfurter Investmentmarkt und hat sich entsprechend engagiert ,2 51,3 100 Mio. 50-<100 Mio. 25-<50 Mio. 10-<25 Mio. 12,9 24,0 <10 Mio. 16,3 10,0 14,6 14,0 2,8 4, INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN IN FRANKFURT SPEZIALFONDS MIT ABSTAND AM AKTIVSTEN Mit gut 34 % stellten Spezialfonds mit Abstand die aktivste Käufergruppe dar und steigerten ihr Anlagevolumen aus dem Vorjahr damit absolut betrachtet um etwa 150 %. Auf dem zweiten Platz folgen die im letzten Jahr noch führenden Pensionskassen, die gut 12 % zum Resultat beitragen, absolut aber weniger investiert haben als Alle übrigen Anlegergruppen kommen lediglich noch auf einstellige Umsatzanteile. Im größten Umfang zum Transaktionsvolumen beigetragen haben dabei noch Equity / Real Estate Funds und private Anleger mit jeweils rund 9 %, Immobilienunternehmen und Projektentwickler kommen auf etwa 7 % sowie Versicherungen auf rund 5 %. Der Anteil ausländischer Käufer liegt bei 45,5 % und damit leicht über dem Vorjahreswert. in %, Anteil Ausländer 45,5 % Spezialfonds Pensionskassen Equity / Real Estate Funds Private Anleger Immobilienunternehmen Projektentwickler Versicherungen Corporates Family Offices Banken Immobilien AG / REITs ,1 12,3 9,4 8,9 7,4 6,6 5,2 3,8 2,8 2,0 1,8 5,

20 BREITE PALETTE AN VERKÄUFERN Die Liste der Verkäufer zeigt eine breite Streuung über unterschiedliche Investoren, wobei keine Anlegergruppe überproportional heraussticht. Angeführt wird die Rangliste von den Pensionskassen mit einem Anteil von rund 17 % sowie den Banken mit gut 16 %. Auf etwa 13 % kommen Immobilien AGs / REITS, die sich damit noch vor den Projektentwicklern (gut 11 %) und geschlossenen Fonds (10 %) platzieren. Platz sechs belegen die Equity / Real Estate Funds mit einem bereits einstelligen Anteil von gut 8 % am gesamten Verkaufsvolumen. Damit entfallen auf die genannten Verkäufergruppen rund 76 % des Transaktionsvolumens. Alle übrigen Investorentypen spielten nur eine untergeordnete Rolle. Bei den Verkäufern waren ausländische Anleger mit 46 % im gleichen Umfang vertreten wie auf Käuferseite. INVESTMENTS NACH VERKÄUFERGRUPPEN IN FRANKFURT in %, Anteil Ausländer 46,0 % Pensionskassen Banken Immobilien AG / REITs Projektentwickler Geschlossene Fonds Equity / Real Estate Funds Versicherungen Investment / Asset Manager Spezialfonds Corporates Offene Fonds ,9 16,4 12,8 11,4 10,0 8,2 5,3 4,6 3,1 2,4 2,0 6,9 BÜRO-INVESTMENTS KLAR IN FÜHRUNG Auch wurde mit Abstand am meisten in Büroobjekte investiert, die sich mit gut 69 % an die Spitze aller Assetklassen gesetzt haben. Von den 11 registrierten Verkaufsfällen im dreistelligen Millionenbereich entfallen allein neun auf dieses Marktsegment. Knapp den zweiten Platz gesichert haben sich Einzelhandelsimmobilien mit einem Umsatzanteil von gut 11 %. Absolut betrachtet wurde hier ähnlich viel investiert wie im Jahr Auf 10 % kommen Hotel- Investments, die damit den bereits im Vorjahr erkennbaren Aufwärtstrend bestätigt haben und den dritten Rang belegen. Absolut betrachtet hat das Investitions volumen sogar um ca. 57 % zugelegt. Darüber hinaus waren Light-Industrial-Objekte mit 3 % und Entwicklungsgrundstücke mit gut 2 % am Transaktionsvolumen beteiligt. Logistikimmobilien sowie alle übrigen Nutzungsarten spielten keine oder nur eine unbedeutende Rolle. INVESTMENTS NACH OBJEKTART IN FRANKFURT Büro 2013 in % in % Einzelhandelsimmobilie, Büro- / Geschäftshaus Light Industrial Logistikimmobilie Hotel Entwicklungsgrundstück ,7 69,4 15,4 11,1 4,0 3,0 0,1 0,0 8,7 10,0 3,6 2,3 2,5 4,2 INVESTMENTS NACH LAGE IN FRANKFURT CITY ERNEUT AN POSITION EINS Wie auch in den Vorjahren wurde erneut am meisten in den Citylagen investiert, die auf einen Umsatzanteil von gut 67 % kommen. Gegenüber 2013 haben sie damit aber rund 7 Prozentpunkte eingebüßt, auch wenn das absolute Investitionsvolumen spürbar höher lag. Rang zwei sicherten sich wiederum die Nebenlagen, die 16 % zum Transaktionsvolumen beitrugen. Deutlich verbessern konnten sich die City randzonen, auf die fast 11 % des Ergebnisses entfallen. Absolut betrachtet wurden hier rund 350 Mio. mehr investiert als im Vorjahr. Leicht zulegen konnten auch die peripheren Standorte, die immerhin noch für rund 6 % aller Investments verantwortlich zeichnen. Insgesamt zeigte sich also ein etwas ausgeglicheneres Bild als in vielen Vorjahren. City Cityrand 2013 in % in % Nebenlagen Peripherie ,5 67,2 5,6 10,7 14,7 16,0 5,2 6,1

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