Tagung 2011 des BVI-Landesverbandes Bayern Fazit zur BGH-Entscheidung zum Ausweis der Instandhaltungsrücklage

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1 Tagung 2011 des BVI-Landesverbandes Bayern Fazit zur BGH-Entscheidung zum Prof. Dr. Florian Jacoby

2 BGH v V ZR 44/09 Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Folie 2

3 Probleme 1. Wie verbuche ich Einnahmen zur Instandhaltungsrücklage, ohne sie über die Jahresabrechnung wieder an die Eigentümer auskehren zu müssen? 2. Wie entwickelt sich die Instandhaltungsrücklage? 3. Wie stelle ich diese Entwicklung dar? 4. Aktuell: Was ist Gegenstand der Einzelabrechnung? Folie 3

4 Teil 1: Wie verbuche ich Einnahmen zur Instandhaltungsrücklage, ohne sie über die Jahresabrechnung wieder an die Eigentümer auskehren zu müssen? Folie 4

5 Systematik des 28 WEG (1) Wirtschaftsplan 1. Einnahmen und Ausgaben 2. Anteilmäßige Lasten- und Kostentragung 3. Instandhaltungsrückstellung (2) (...) (3) Jahresabrechnung [Gesamt- und Einzelabrechnung] (4) Rechnungslegung (5) Beschlusskompetenz Folie 5

6 Gesamt- und Einzelabrechnung Unterscheide zwei Zwecke - Gesamtabrechnung zwecks Rechnungslegung: Einnahmen und Ausgaben (qualifizierte Kontendarstellung) - Einzelabrechnung zwecks Kostenverteilung: Nutzungen und Kosten (Verteilungsrechnung) Folgerung: Positionen der Einnahmen- und Ausgabenrechnung lassen sich unterteilen in - verteilungsrelevant und - nicht verteilungsrelevant Folie 6

7 Nicht verteilungsrelevante Positionen Einnahmen - Nachzahlungen auf Jahresabrechnung - Hausgeld (Zahlungen auf den Wirtschaftsplan) - Zur Auffüllung der Instandhaltungsrücklage gewidmete Zinsen oder sonstige Einnahmen Ausgaben - Erstattung von Gutschrift aus Jahresabrechnung - Bezahlung von Öl - Über-/Unterzahlung an Wärmelieferanten - Aus der Instandhaltungsrücklage bestrittene Ausgaben Folie 7

8 Auszug aus Gesamtabrechnung ZMR-Sonderheft 1/ Folie 8

9 Erkenntnis 1 Zur Auffüllung der Instandhaltungsrücklage gewidmete Einnahmen sind - zwar als Einnahme in die der Rechnungslegung dienende Gesamtabrechnung - aber nicht in die der Verteilung von Nutzen und Lasten dienende Einzelabrechnung aufzunehmen. Folie 9

10 Exkurs 1 Wohnungseigentümer streiten über die Frage, ob tatsächlich getätigte, aber unberechtigte Ausgaben (hier: Errichtung von Trennwänden in den Kellerräumen, Entfernung von Efeu) in der Jahresabrechnung zu berücksichtigen sind. Folie 10

11 Lösung Exkurs 1 BGH v V ZR 156/10: In die Jahresabrechnung sind auch unberechtigt getätigte Ausgaben einzustellen. Folie 11

12 Exkurs 2 Die Reparatur der Außenglasscheibe der Wohnung Nr. 34 wird vom Verwalter durchgeführt und vom Gemeinschaftskonto bezahlt. Wie hat der Verwalter die Kosten in der Abrechnung zu verteilen, - wenn Eigentümer den Schaden schuldhaft verursacht hat - nach der Teilungserklärung der Eigentümer verpflichtet, diese Kosten zu erstatten. Folie 12

13 Lösung Exkurs 2 BGH v V ZR 156/10: Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus - einer Vereinbarung (Teilungserklärung), - einem Beschluss nach 16 Abs. 3, 4 WEG, - aus 16 Abs. 2 WEG - oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht (aa: niemals). Folie 13

14 Teil 2: Wie entwickelt sich die Instandhaltungsrücklage? Folie 14

15 Beispiel 1 Der Verwalter führt - Festgeldkonto für Rücklage und - Girokonto für laufende Bewirtschaftung. Es gehen Zahlungen auf den Wirtschaftsplan, der Zahlungen auf Bewirtschaftung und Rücklage vorsieht, auf dem Girokonto ein. Auf dem Festgeldkonto werden Zinsen gebucht. Am Ende des Jahres überträgt Verwalter die Jahresrücklage auf das Festgeldkonto. Was hat die Rücklage beeinflusst? Folie 15

16 Rücklagenbildung durch Zweckbindung Prägendes Merkmal: Zweckbindung - Guthaben der (rechtsfähigen) Eigentümergemeinschaft - das von den Eigentümern zur Bestreitung von Instandhaltungsmaßnahmen angesammelt wird Rücklage entsteht - nicht durch Umbuchung auf Festgeldkonto (zwei Taschen), - sondern durch Zahlungseingang (Hausgeld, Zinsen) plus diesbezügliche Zweckbeschluss (WP, Einzelbeschluss) Folie 16

17 Muster 1: Zweckbindung Geldmittel, die der Eigentümergemeinschaft als Zinsen aus Geldanlagen [auf dem Festgeldkonto ] zufließen, werden der Instandhaltungsrücklage zugewiesen. Folie 17

18 Lösung Beispiel 1 Zahlungen auf den Rücklagenanteil des Wirtschaftsplans werden unmittelbar mit Eingang auf dem Konto der Gemeinschaft Bestandteil der Instandhaltungsrücklage. Erträge aus Zinsen werden nur dann Bestandteil der Instandhaltungsrücklage, wenn ein entsprechender Widmungsbeschluss der Eigentümer vorliegt. Die physische Umbuchung zwischen Giro- und Festgeldkonto ist stets ohne Belang. Folie 18

19 Muster 2 Teilzahlungen Erbringen Eigentümer Teilzahlungen auf ihre Beitragspflichten aus dem Einzelwirtschaftsplan, so sind diese Zahlungen quotal auf die Positionen Bewirtschaftungskosten einerseits und Instandhaltungsrücklage andererseits jeweils in dem Verhältnis anzurechnen, wie es dem Verhältnis dieser Positionen im jeweiligen Einzelwirtschaftsplan entspricht. Alternativvorschlag: Erbringen Eigentümer Teilzahlungen auf ihre Beitragspflichten aus dem Einzelwirtschaftsplan, so sind diese Zahlungen zunächst auf die Bewirtschaftungskosten und erst, wenn diese gedeckt sind, auf die Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrücklage anzurechnen. Folie 19

20 Beispiel 2 Dem Verwalter liegen im Januar eine Reihe von Rechnungen (Jahresprämien, Öl) vor. Er fragt sich, ob er die Rechnungen aus der Instandhaltungsrücklage begleichen darf? Folie 20

21 Zweckbindung und Liquidität Zweckbindung verbietet grundsätzlich die Verwendung von Mitteln der Rücklage, um Liquiditätslöcher zu decken. Ausnahme bedarf eines Beschlusses. Folie 21

22 Muster 3: Liquiditätshilfe Der Verwalter wird ermächtigt, Mittel der Instandhaltungsrücklage zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen zu verwenden. Der hierfür verwandte Betrag darf insgesamt...euro (1/4 der Plansumme des Jahreswirtschaftsplans) nicht überschreiten. AG Brühl v C 583/10: ordnungsmäßig! Folie 22

23 Lösung Beispiel 2 Der Verwalter darf die Rechnungen nur dann aus der Rücklage bezahlen, wenn ein entsprechender Beschluss zur Liquiditätshilfe vorliegt. Folie 23

24 Erkenntnis 2 Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage hängt insbesondere von Beschlüssen ab - über die Widmung von Einnahmen für die Instandhaltungsrücklage - über die Verrechnung von Teilzahlungen - über eine Liquiditätshilfe. Folie 24

25 Teil 3: Wie stelle ich diese Entwicklung dar? Ausgangspunkt ist Forderung des BGH: Den Eigentümern muss deutlich werden, in welchem Umfange Mittel für Instandsetzungsmaßnahmen zur Verfügung stehen. Folie 25

26 Darstellung der Rücklagenentwicklung Bezeichnung Soll-Betrag Ist-Betrag I. Anfangsbestand , ,00 II.1 Zuführung durch Hausgeld 1.200, ,00 II.2 Zuführung durch Zinsen 123,45 123,45 II.3 Zuführung durch Waschmarken 220,00 220,00 III. Entnahme Rücklage (Dach) , , IV. Endbestand , ,45 Ausstehende Beiträge 200,00 Was ist mit Liquiditätshilfen, die Ist schmälern? Folie 26

27 Zusätzlich: Vermögensstatus Bezeichnung Betrag I.1 Saldo Festgeldkonto ,00 I.2 Saldo Girokonto 2.901,91 I.3 Saldo Hauskasse 345,67 II.1 Fehlbetrag 2010 (Summe der Spitzen ) 870,00 II.2 Rückstand Wirtschaftsplan ,00 II.3 Rückstand Abrechnung ,87 III. Ölbestand (bezahlt, aber nicht verteilt) 3.000,00 IV. Gebühren Messdienst (verteilt, nicht gezahlt) - 120, V. Vermögensbestand per ,45 Folie 27

28 Erkenntnis 3 Es empfiehlt sich, in die Abrechnung einen Vermögensstatus aufzunehmen, um den Eigentümern die tatsächliche Vermögenslage transparent darzustellen. Folie 28

29 Teil 4 (Aktuell): Was ist Gegenstand der Einzelabrechnung? Folie 29

30 Beispiel 3 Eine Eigentümerin erwirbt ihr Wohnungseigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Sie ist vom bis zum Miteigentümerin. Am wird die Jahresabrechnung für 2007 beschlossen. Die Abrechnung weist der betroffenen Wohnung Ausgaben in Höhe von EUR zu. Aus dem Wirtschaftsplan für 2007 ergab sich eine monatliche Wohngeldschuld von insgesamt EUR. Davon hatte der Voreigentümer EUR bezahlt. Was ist von der Beklagten zu entrichten? Folie 30

31 Offene Forderungen Aus dem Wirtschaftsplan besteht noch eine Schuld in Höhe von EUR fort. In der Jahresabrechnung wird mit der Abrechnungsspitze ihv 500 EUR eine neue Forderung begründet. Folie 31

32 Ständige BGH-Rechtsprechung BGH v V ZR 44/09, Tz. 13: Der Beschluss über die Jahresabrechnung begründet Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft, Nachzahlungen zu leisten, soweit die anteilig auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegten tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten hinter den mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen (Soll-)Vorschüssen zurückbleiben. [sog. Abrechnungsspitze] BGHZ 131, 228 = NJW 1996, 725 (Erwerb) BGH NJW 1994, 1866 (Insolvenz) BGH v IX ZR 120/10 (Insolvenz) Folie 32

33 Bedeutung der Jahresabrechnung Abrechnung ersetzt den Wirtschaftsplan nicht. Forderungen bestehen aus Wirtschaftplan grds. fort. Abrechnung ergänzt/korrigiert aber im Umfange der Abrechnungsspitze: - Negative Abrechnungsspitze: Weiterer Anspruch der Gemeinschaft gegen Eigentümer - Positive Abrechnungsspitze: Gegenanspruch des Eigentümers gegen Gemeinschaft Folie 33

34 Lösung Beispiel 3 LG München v S 4319/10 Für die Begründung einer Haftung des Erstehers für noch offene Beiträge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan (1.000 EUR), die neben die Haftung des Voreigentümers aus dem Wirtschaftsplan tritt, fehlt den Miteigentümern die Beschlusskompetenz. Der Ersteher haftet allerdings für die so genannte Abrechnungsspitze (500 EUR). Folie 34

35 Beispiel 4 Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen eine Eigentümerin Hausgeldansprüche für die Wirtschaftsjahre 2006/2007 Ende Dezember 2007 wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Eigentümerin eröffnet Das Wirtschaftsjahr 2006 wurde durch Beschluss der Wohnungseigentümer im November 2007 und das Wirtschaftsjahr 2007 durch Beschluss der Wohnungseigentümer im Juni 2008 abgerechnet Inwieweit kann die Eigentümergemeinschaft Zahlung vom Verwalter, nicht bloß Anmeldung zur Insolvenztabelle, verlangen? Folie 35

36 Lösung Beispiel 4 BGH v IX ZR 120/10 Die nach der Insolvenzeröffnung fällig werdenden Wohngeldansprüche sind Masseschulden gemäß 55 Abs. 1 Nr. 1 Fall 2 InsO. Ist die Abrechnungsspitze nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossen worden, handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit. Folie 36

37 LG Nürnberg-Fürth v Beschließen Wohnungseigentümer in einer Jahresabrechnung zugleich auch über Altforderungen, die bereits in früheren Jahresabrechnungen beschlossen wurden, so ist der Beschluss insoweit mangels Beschlusskompetenz nichtig. Folie 37

38 Zeitabschnitte Beschluss Wirtschaftsplan Abzurechnendes Jahr Beschluss Abrechnung WP-Forderung entsteht Fälligkeit der WP-Forderung Verjährungsbeginn! Zahlungen? Klageerhebung? Titulierung? jeweils gegen derzeitigen Eigentümer WP-Forderung bleibt unberührt, Anspruch aus Abrechnungsspitze tritt hinzu. Folie 38

39 Erkenntnis 4 In den Einzelabrechnungen ist die Abrechnungsspitze auszuweisen! Folie 39

40 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 40