NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe: März 2007 Keine Minderung wegen Baulärms, wenn mit Bauarbeiten zu rechnen ist! (LG Berlin, U. v S 73/06) Sachverhalt: Ein Ehepaar mietet eine Wohnung in Berlin. Gleich neben dem Wohnhaus befinden sich eine Baulücke und ein stark baufälliges Fabrikgebäude. Ungefähr zwei Jahre nach Mietvertragsschluss beginnen Bauarbeiten auf dem angrenzenden Gelände. Das Fabrikgebäude soll entkernt und saniert werden; in der Baulücke werden zwei Tiefgaragen und ein Wohnhaus errichtet. Wegen des Baulärms mindern die Mieter die Miete um 20 %. Der Vermieter widerspricht und verlangt Zahlung der rückständigen Mieten. Was sagt das Gericht? Das Landgericht Berlin stellt sich auf die Seite des Vermieters. Die Mieter dürfen wegen des Baulärms nicht mindern. Denn bei Abschluss des Mietvertrages war für sie erkennbar, dass es in naher Zukunft zu Bauarbeiten auf dem angrenzenden Gelände kommt. Insbesondere wegen des schlechten Zustands des

2 Fabrikgebäudes mussten die Mieter damit rechnen, dass besonders lärmintensive Maßnahmen zur Entkernung und Sanierung anstehen. Aber auch eine Bebauung der Brachfläche war nach Meinung des Gerichts absehbar. Praxishinweis: Mit einem Hinweis auf dieses Urteil kann der Vermieter eine Minderung wegen Baulärms sehr häufig abwehren. Das sanierungsbedürftige Gebäude oder die Baulücke wird schließlich nicht plötzlich in der Nachbarschaft auftauchen, sondern in der Regel schon bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden sein. Übrigens: Der Mieter kann auch nicht einwenden, er habe den Umfang der bevorstehenden Bauarbeiten unterschätzt. Das hat schon das OLG München entschieden (U. v U 6002/92). Auch im Gewerbemietrecht führt ein starrer Fristenplan zur Unwirksamkeit der ganzen Renovierungsklausel (OLG München, U. v U 2964/06) Sachverhalt: Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über ein Ladenlokal in München. Der Vertrag hat eine Laufzeit von November 1999 bis November Der Formularmietvertrag enthält eine Renovierungsklausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen alle 5 Jahre fachgerecht auszuführen. Im November 2004 zieht der Mieter aus; die Schönheitsreparaturen erledigt er nicht. Der Vermieter verlangt Schadensersatz. Was sagt das Gericht? Das OLG München gibt dem Mieter Recht. Er ist nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Denn die

3 Renovierungsklausel benachteiligt ihn unangemessen und ist daher unwirksam. Die Klausel legt nämlich starre Renovierungsfristen fest. Das ist unzulässig, da der Mieter nach Ablauf der vertraglichen Frist hier: nach 5 Jahren die Räume renovieren muss, auch wenn sie noch gar nicht renovierungsbedürftig sind. Für die Wohnraummiete hat der BGH deshalb entschieden, dass Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen unwirksam sind. Dasselbe muss nach Ansicht des OLG München auch im Gewerbemietrecht gelten. Denn auch bei Gewerberäumen ist eine Renovierung nicht renovierungsbedürftiger Räume sinnlos. Praxishinweis: Das letzte Wort ist noch nicht gesprochen: Zur Frage der Zulässigkeit starrer Fristen in Gewerbemietverträgen läuft momentan ein Revisionsverfahren beim BGH. Es bleibt abzuwarten, welcher Auffassung sich das höchste Gericht anschließt. Bis zur endgültigen Klärung sollte der Vermieter sicherheitshalber auch in Gewerberaummietverträgen keine starren Fristenpläne vorgeben, sondern weiche Formulierungen wie in der Regel oder sofern erforderlich wählen oder Folgendes mit dem Mieter vereinbaren: Es liegt im Ermessen des Mieters, ob und wann er die Renovierung während der Mietdauer durchführt, solange die Gebäudesubstanz nicht leidet. Am Ende der Mietzeit ist in jedem Fall neu zu renovieren. Diese Klausel muss zwar im Einzelnen ausgehandelt werden, um wirksam zu sein (also kein Formular- oder Mustervertrag!). Der Aufwand lohnt jedoch, wenn man die verbesserten Chancen der Weitervermietung bedenkt.

4 Verwalter haftet, wenn seine Mitarbeiter unberechtigt über das WEG- Konto verfügen (OLG München, Beschl. v WX 77/06) Sachverhalt: Der Verwalter überlässt seiner Mitarbeiterin eine EC-Karte für das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie soll damit regelmäßig Kontoauszüge abholen. Im Büro hat die Mitarbeiterin außerdem Zugriff auf den Ordner mit den Geheimzahlen. In den nächsten zwei Jahren tätigt sie mehrfach unberechtigt Barabhebungen und Überweisungen. Die WEG verklagt den Verwalter auf Schadensersatz. Was sagt das Gericht? Das OLG München verurteilt den Verwalter, den gesamten Schaden zu ersetzen. Der Verwalter muss sich also das Fehlverhalten seiner Mitarbeiterin zurechnen lassen. Sie ist nämlich seine Erfüllungsgehilfin. Denn der Verwalter ist zur Kontoführung und -überwachung verpflichtet. Bei der Erfüllung dieser Aufgabe hat er sich der Mithilfe seiner Angestellten bedient. Er hat ihr Aufgaben übertragen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit seiner Kontoüberwachungspflicht stehen. Dies gilt insbesondere für den Auftrag, die Kontoauszüge abzuholen. Bei der Erfüllung dieser Aufgaben hat die Mitarbeiterin die unberechtigten Abhebungen vorgenommen. Deshalb muss der Verwalter für ihr Fehlverhalten einstehen und den entstandenen Schaden ersetzen. Er wird nach dem Gesetz so behandelt, als hätte er selbst die unberechtigten Belastungen vorgenommen. Praxishinweis: Der Verwalter muss sicherstellen, dass keiner seiner Mitarbeiter unberechtigt auf die verwalteten Konten zugreifen kann.

5 Vergreift sich dennoch ein Angestellter an den WEG-Konten, kann sich der Verwalter nicht von der Haftung befreien. Insbesondere ist es ihm nicht möglich, sich mit dem Hinweis auf die sorgfältige Auswahl der Mitarbeiter und die einwandfreie Büroorganisation aus der Affäre zu ziehen. Mit solchen Argumenten kann man nur die gesetzliche Haftung begrenzen, nicht aber die vertragliche Haftung aus dem Verwaltervertrag. Auch die Vermögensschadenshaftpflicht wird den Schaden nicht übernehmen; denn nach den üblichen Versicherungsbedingungen gibt es keine Deckung für vorsätzlich verursachte Schäden, auch wenn die Ursache bei den Angestellten liegt. Je größer die Bedeutung eines Beschlussgegenstandes, desto genauer seine Beschreibung im Einberufungsschreiben! (OLG München, Beschl. v WX 049/06) Sachverhalt: In einer Wohnungseigentumsanlage soll das Gebäude für rund saniert werden. Die Verwalterin beruft eine Versammlung ein. Im Einladungsschreiben heißt es unter Top 9: Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung. In der Versammlung wird zu Top 9 eine Balkonsanierung beschlossen, die mehr als kosten soll. Auf Antrag eines Eigentümers, der an der Versammlung nicht teilgenommen hat, erklärt das Landgericht den Beschluss für ungültig. Das Einladungsschreiben sei nicht detailliert genug gewesen. Was sagt das Gericht? Das Oberlandesgericht München ist derselben Auffassung. Nach 23 Abs. 2 WEG muss der Beschlussgegenstand in

6 der Tagesordnung genau bezeichnet werden, damit die Wohnungseigentümer sich auf die Versammlung vorbereiten können und nicht von Beschlussgegenständen überrascht werden. Auch soll der einzelne Eigentümer entscheiden können, ob eine Teilnahme an der Versammlung für ihn sinnvoll ist. Deshalb gilt: Je größer die (wirtschaftliche) Bedeutung der Sache und je geringer der Wissenstand der Eigentümer ist, desto genauer muss der Beschlussgegenstand bezeichnet sein. Nur so wird dem Informationsbedürfnis der Eigentümer Genüge getan. Im vorliegenden Fall konnte der Wohnungseigentümer nicht erkennen, dass über konkrete einzelne Sanierungsmaßnahmen entschieden werden sollte. Deshalb hatte er keine Möglichkeit, sich umfassend auf das Thema Balkonsanierung vorzubereiten. Der Beschluss ist auch von erheblicher Bedeutung. Das ergibt sich schon allein aus den erheblichen Kosten, die für die beschlossenen Arbeiten anfallen. Praxishinweis: Die Entscheidung zeigt, wie wichtig es ist, die Ladung zur Wohnungseigentümerversammlung so sorgfältig und ausführlich wie möglich zu formulieren. Ansonsten droht die Gefahr, dass der Beschluss für ungültig erklärt wird. Der Verwalter läuft Gefahr, die Verfahrenskosten tragen zu müssen, wenn er für den Fehler des aufgehobenen Beschlusses verantwortlich ist (vgl. BayObLG, U. v Z BR 230/05).