1 ZUR KOSTENPLANUNG VON AUßENWÄNDEN IN FRÜHEN PLANUNGSPHASEN

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1 1 ZUR KOSTENPLANUNG VON AUßENWÄNDEN IN FRÜHEN PLANUNGSPHASEN Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche Fassade (Zeichnung von Gabor Benedek) Inhalt Bauprojekte stellen große Investitionen dar. Deren Wirtschaftlichkeit steht mehr denn je im Vordergrund. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage: Wie hoch ist der Kostenanteil einer mit einem Kostenrisiko behafteten Konstruktion, z. B. der Außenwand oder der Fassade, und wie kann dem Kostenrisiko bereits in frühen Planungsphasen begegnet werden? Schon bei der Projektvorbereitung kann mit Hilfe von Planungs- und Kostenkennwerten eine Aussage über die Mengen und Kosten einer Außenwand oder Fassade getroffen werden. In Zeiten überdurchschnittlicher Preisentwicklungen von Rohstoffen und Bauarbeiten des Gewerkes Fassadenbau müssen Marktentwicklungen interpretiert werden. Die Wertanalyse und die Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm bieten Chancen einer Optimierung der Planung unter Beteiligung von Fachingenieuren und Herstellern. Gliederung Vorbemerkung 1. Wirtschaftlichkeit und Aufgaben der Beteiligten 2. Außenwand und Fassade als Teil eines Gebäudes 3. Gesamtkosten der Bauinvestition, Kostenanteile und Kostenrisiken 4. Baukonjunktur und Preisentwicklung bei Fassaden 5. Objektplanung und Vergabe von Fassadenarbeiten Zusammenfassung Literatur Autor Anhang (Statistiken sowie Planungskennwerte) Seite 10 von 86

2 Vorbemerkung Die Fassade als Angesicht eines Bauwerkes prägt seine Architektur wesentlich. Während der Planung und Ausführung eines Gebäudes gehören die Fassadenbauarbeiten zu den Gewerken mit einem hohen Kostenrisiko. Bauökonomie ist die Kunst, Architektur zu realisieren, ohne den Bauherrn zu ruinieren. Der Referent ist Bauökonom und trägt Überlegungen zu Fassaden in dieser Absicht vor. Abbildung 01: Informations-, Kommunikations- und Medienzentrum (IKMZ) der Brandenburgischen Technischen Universität Cottbus (BTU), Architekten Herzog & De Meuron, Basel 1.1 WIRTSCHAFTLICHKEIT UND AUFGABEN DER BETEILIGTEN Bauprojekte stellen große Investitionen dar. Die Wirtschaftlichkeit von solchen Maßnahmen steht mehr denn je im Vordergrund. Gleichzeitig sind die Anforderungen der Nutzer hoch. Ferner sind beim Bauen eine Vielzahl von Normen, Verordnungen und sonstigen Regelwerken zu beachten. Der vorliegende Beitrag behandelt die wirtschaftliche Seite des Bauens. Gegenstand der Überlegungen sind Fassaden als Teil der Außenwandkonstruktion. Es wird der Blickwinkel des Bauherrn eingenommen, der zusammen mit seinem Architekten und seinen Ingenieuren die Baumaßnahme steuert. Von besonderer Bedeutung ist nach der Bedarfsplanung die Definition der Projektziele, so auch für Kosten und Finanzierung. Bezüglich der Einhaltung der Projektkosten spricht man auch von (Kosten-)Wirtschaftlichkeit. Darunter ist die Festlegung der Soll-Kosten eines Bauprojektes als Entscheidung des Bauherrn zu verstehen. Sie bezieht sich zunächst auf die mit dem Bauprojekt verbundene Erstinvestition. Davon ausgehend erlaubt die Kenntnis sowohl der Kosten als auch des Nutzens aus der Verwertung des Objektes eine umfassende Beurteilung der Wirtschaftlichkeit. Grundlage aller erforderlichen Planungen, insbesondere der Kostenplanung, ist die Festlegung von Kostenrahmen und Kostenvorgabe durch den Bauherrn vor Planungsbeginn. Vor der Objektplanung legt der Bauherr einen Kostenrahmen fest. Dieser beruht vorrangig auf der Ermittlung der Kosten auf der Grundlage der Bedarfsplanung (DIN 276-1: ). Gegenüber dem Architekten formuliert der Bauherr eine Kostenvorgabe als Festlegung der Kosten als Obergrenze oder als Zielgröße für die Planung (DIN 276-1: ). Seite 11 von 86

3 Eine Kostenvorgabe kann sich auf ein ganzes Bauwerk, ein Bauteil, z. B. die Fassade, einen Bauvertrag oder einen Planungsvertrag beziehen. Bei den meisten Gebäuden entfällt ein wesentlicher Anteil der Bauwerkskosten auf die Außenwände oder auf die Fassade. Die Betonung der Wirtschaftlichkeit beim Bauen steht nicht im Widerspruch zur Berufsaufgabe der Architekten. Berufsaufgabe des Architekten und der Architektin ist die gestaltende, technische und wirtschaftliche Planung von Bauwerken (BAK ). Folglich sind auch Außenwände oder Fassaden als wesentlicher Bestandteil eines Bauwerkes Gegenstand gestalterischer, technischer, wirtschaftlicher, und nicht zu vergessen, ökologischer Planung. In Zeiten knapper Mittel und eines harten Wettbewerbes auf dem Immobilienmarkt ist die Einhaltung einer Kostenobergrenze dringend geboten. Umso wichtiger sind genaue Kostenermittlungen nicht nur als Teilleistung der Objektplanung, sondern schon in Form des Kostenrahmens. Während der Bauherr in seiner Funktion als oberster Projektmanager sein Kostenziel verfolgt, hat dennoch der Architekt erfahrungsgemäß häufig keine Kenntnis der Gesamtkosten. Dem Architekten werden diese vom Bauherrn meist nicht genannt. Die Kostenvorgabe und Kostenermittlungen des Architekten beziehen sich dann ausschließlich auf das Bauwerk, das er plant und überwacht, einschließlich der Kostenermittlungen an der Planung fachlich Beteiligter, die er koordiniert und deren Beiträge er in die Kostenplanung integriert. 1.2 AUßENWAND UND FASSADE ALS TEIL EINES GEBÄUDES Die Begriffe Außenwand und Fassade werden oft gleichbedeutend verwendet oder nicht deutlich genug unterschieden. Im allgemeinen Sprachgebrauch ist das auch nicht so wichtig. Bei der Beauftragung von Planungsleistungen, z. B. bei Beteiligung eines Fachingenieurs für Fassadentechnik, und bei der Vergabe von Bauleistungen für das Bauteil Außenwand ist eine genaue Beschreibung des Vertragsgegenstandes sehr wichtig. Zudem sind zu angrenzenden Bauteilen wie Gründung, Innenwand, Decke und Dach sowie zu verschiedenen Technischen Anlagen die notwendigen konstruktiven Anschlüsse der Ver- und Entsorgung auch gerade bei der Leistungsbeschreibung zu beachten. Wie also unterscheiden sich und in welchem Fall handelt es sich um Außenwand oder Fassade? Zur Außenwand zählen Wände und Stützen, die dem Außenklima ausgesetzt sind bzw. an das Erdreich oder andere Bauwerke angrenzen (DIN 276-1: ). Die Fassade (von franz.: façade, ursprüngl. von lat.: facies: Angesicht) ist ein gestalteter, oft repräsentativer Teil der sichtbaren Gebäudehülle oder Außenhaut eines Gebäudes. Bei freistehenden Gebäuden können alle Seiten des Gebäudes als Fassade ausgeführt sein (wikipedia.org/wiki/fassade). In den meisten Fällen ist eine Fassade also ein Teil der Außenwand. Nicht sichtbare Teile der Außenwand sind Kellerwände, insbesondere wenn sie im Erdreich liegen, oder Trennwände zu Nachbargebäuden. Von Bedeutung kann auch eine Unterscheidung in tragende und nichttragende Bauteile sein. Fassaden als Außenwandbekleidungen zählen zu den nichttragenden Bauteilen. Auch Außentüren und -fenster, Sonnenschutz sowie Gitter, Geländer, Stoßabweiser und Handläufe können Teil einer Fassade sein. Fassaden können aber auch, z. B. als Pfosten-Riegel-Konstruktionen, zu den tragenden Bauteilen gerechnet werden. Wenn es darum geht, eine Baubeschreibung, eine Kostenermittlung, eine Leistungsbeschreibung oder eine Dokumentation für ein Gebäude, eine Konstruktion oder eine Anlage zu erstellen, ist auf eine Vielzahl von Merkmalen zu achten. Jeder, der in der Praxis Kostenplanung oder Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung insbesondere von Fassadenarbeiten durchgeführt hat, ist sich dessen bewusst. Welche Grundlagen stehen für eine genaue Beschreibung zur Verfügung? Es bietet sich zum einen die Gliederung der DIN 276 Kosten im Bauwesen an. Sie unterscheidet das Bauteil Außenwand und seine Elemente wie folgt. Seite 12 von 86

4 Kostengruppen Anmerkungen 330 Außenwände Wände und Stützen, die dem Außenklima ausgesetzt sind bzw. an das Erdreich oder an andere Bauwerke angrenzen 331 Tragende Außenwände Tragende Außenwände einschließlich horizontaler Abdichtungen 332 Nichttragende Außenwände Außenwände, Brüstungen, Ausfachungen, jedoch ohne Bekleidungen 333 Außenstützen Stützen und Pfeiler mit einem Querschnittsverhältnis < 1 : Außentüren und -fenster Fenster und Schaufenster, Türen und Tore einschließlich Fensterbänken, Umrahmungen, Beschlägen, Antrieben, Lüftungselementen und sonstigen eingebauten Elementen 335 Außenwandbekleidungen, außen Äußere Bekleidungen einschließlich Putz-, Dichtungs-, Dämm-, Schutzschichten an Außenwänden und -stützen 336 Außenwandbekleidungen, innen Raumseitige Bekleidungen, einschließlich Putz-, Dichtungs-, Dämm-, Schutzschichten an Außenwänden und stützen 337 Elementierte Außenwände Elementierte Wände, bestehend aus Außenwand, -fenster, -türen, -bekleidungen 338 Sonnenschutz Rollläden, Markisen und Jalousien einschließlich Antrieben 338 Außenwände, sonstiges Gitter, Geländer, Stoßabweiser und Handläufe Abbildung 02: Gliederung der KG 330 Außenwände (DIN 276-1: ) Für die Beschreibung von Bauleistungen, z. B. Pfosten-Riegel-Fassaden, Doppelfassaden oder Punktgehaltene Glasfassaden steht darüber hinaus die Gliederung nach Leistungsbereichen (Auswahl) zur Verfügung. LB Bezeichnung Stahlbauarbeiten Beschlagarbeiten 030 Rolladenarbeiten 031 Metallbauarbeiten 032 Verglasungsarbeiten 034 Maler- und Lackierarbeiten 035 Korrosionsschutzarbeiten an Stahl- und Aluminiumbauten Vorgehängte hinterlüftete Fassaden Abbildung 03: Gliederung von Bauleistungen nach Leistungsbereichen (GAEB) 1.3 GESAMTKOSTEN DER BAUINVESTITION, KOSTENANTEILE UND KOSTENRISIKEN Gestaltung, Technik und Wirtschaftlichkeit sowohl eines Gebäudes als auch einer Konstruktion stehen in engem Zusammenhang. Auch die Kosten einer Baumaßnahme sind grundsätzlich als Ganzes zu sehen. Es ist dennoch notwendig, plan- und kontrollierbare Kostenanteile zu definieren. Aus Sicht des Bauherrn stehen Kostenkontrolle und Kostensteuerung im Vordergrund. Kostenkontrolle und Kostensteuerung dienen der Überwachung der Kostenentwicklung und der Einhaltung der Kostenvorgabe (DIN 276-1: ). Seite 13 von 86

5 Bei der Kostenkontrolle und Steuerung sind die Planungs- und Ausführungsmaßnahmen eines Bauprojekts hinsichtlich ihrer resultierenden Kosten kontinuierlich zu bewerten. Wenn bei der Kostenkontrolle Abweichungen festgestellt werden insbesondere beim Eintreten von Kostenrisiken, sind diese zu benennen. Es ist dann zu entscheiden, ob die Planung unverändert fortgesetzt wird, oder ob zielgerichtete Maßnahmen der Kostensteuerung ergriffen werden (DIN 276-1: ). Bei größeren Gebäuden, bei Wohnbauten eher selten, treten Kostenrisiken erfahrungsgemäß vor allem bei Rohbau, Fassade, Elektrotechnik und Raumlufttechnik auf. Diese Baukonstruktionen und Anlagen sind durch eine Vielzahl von Schnittstellen in der Funktion und Abhängigkeiten in der Planung und Ausführung gekennzeichnet. Bei Ausführungsbeginn vor Abschluss der Planung und bei Änderungen der Planung während der Ausführung sind die Koordination der Planung und die Kostenkontrolle erheblich erschwert. Neben den Rohbauarbeiten haben vor allem die Fassaden einen hohen Kostenanteil am Bauwerk. Planungsänderungen können teure Kostenabweichungen verursachen oder auch Einsparungsmöglichkeiten bieten. Es stellt sich also die Frage: Wie hoch ist der Kostenanteil einer mit einem Kostenrisiko behafteten Konstruktion, z. B. der Fassade, und wie kann eventuellen Kostenabweichungen bereits in frühen Planungsphasen begegnet werden? Zunächst wird die Sicht des Bauherrn eingenommen, denn sein Ziel ist unter anderem die Einhaltung der Gesamtkosten. Wie sich diese zusammensetzen und wie hoch der relative Anteil der Bauwerkskosten, Außenanlagen und gegebenenfalls weiterer Objektbereiche an den Gesamtkosten ist, hängt inzwischen ganz erheblich von den Kosten des Grundstücks und den Baunebenkosten ab. Zwei Beispiele mögen dies verdeutlichen. Bei einfachen, kleinen und mittleren Projekten in weniger gefragten Lagen, Grundstücken mit geringen Grundstückskosten, und bei geringer Planungstiefe, d. h. mit niedrigen Honorarkosten, und einer sehr kurzen Projektdauer, verbunden mit einer günstigen Finanzierung bis Nutzungsbeginn, bleibt ein relativ hoher Anteil der Bauwerkskosten an den Gesamtkosten. 20 % 60 % 20 % Grundstück Herrichten und Erschließen Bauwerkskosten Außenanlagen Ausstattung und Kunstwerke Baunebenkosten ohne Finanzierungskosten Finanzierungskosten Abbildung 04: Relativ hoher Anteil der Bauwerkskosten an den Gesamtkosten Bei komplexen und großen Projekten in zentralen und stark gefragten Lagen, bei Grundstücken mit sehr hohen Grundstückskosten, bei aufwendiger Projektvorbereitung, Planung und Vermarktung, d. h. mit überdurchschnittlichen Honorar- und Managementkosten, und einer mehrjährigen Projektdauer, auch bei durchschnittlicher Finanzierung bis Nutzungsbeginn, bleibt ein relativ geringer Anteil der Bauwerkskosten an den Gesamtkosten. Grundstück 30 % Herrichten und Erschließen Bauwerkskosten 40 % Außenanlagen Ausstattung und Kunstwerke Baunebenkosten ohne Finanzierungskosten 30 % Finanzierungskosten Abbildung 05: Relativ geringer Anteil der Bauwerkskosten an den Gesamtkosten Seite 14 von 86

6 Die Kosten des Grundstücks sowie von Herrichten und Erschließen sind in der Regel dem Bauherrn frühzeitig bekannt und stellen damit nur ausnahmsweise ein Kostenrisiko dar. Der zunehmend große Anteil der Baunebenkosten und die Ursachen für diese Entwicklung wurden bereits an anderer Stelle erörtert (Siehe Kalusche: Zur Ermittlung der Baunebenkosten bei der Planung von Gebäuden). Wie große sind die Flächen von Außenwand und Fassade im Vergleich zu den Grundflächen eines Gebäudes? Wie groß ist der Anteil an der Bauwerkskosten? Beträgt der Anteil z. B. der Außenwand an den Bauwerkskosten ein Sechstel, ein Fünftel, ein Viertel oder sogar ein Drittel der Bauwerkskosten? Am Beispiel von Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Verwaltungsgebäuden sowie Gewerbeobjekten wurden Planungs- und Kostenkennwerte erhoben. Auf der Grundlage einer Bedarfsplanung können bereits Aussagen zu den Flächen von Außenwand und Fassade gemacht werden, bevor mit der Objektplanung durch den Architekten begonnen wird. Kostenanteile sind ebenfalls bekannt. Planungs- und Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Verwaltungsgebäude Gewerbeobjekte Kostenkennwerte (von mittel bis) (von mittel bis) (von mittel bis) (von mittel bis) BRI/BGF = h (m) - 3, , , ,50 - AWL/BGF (m/m²) - 0, , , ,10 - AWF/BGF (-) - 1, , , ,55 - FAF/AWF (-) - 0, , , ,00 - AWK/BWK (-) 0,22 0,30 0,37 0,15 0,23 0,32 0,19 0,25 0,34 0,11 0,21 0,28 BGF/WF (-) 1,87 2,07 2,27 1,84 1,91 2, BGF/NF (-) ,48 1,56 1,68 1,04 1,33 1,64 Abbildung 06: Ausgewählte Planungskennwerte zu Grundflächen, Rauminhalten, Außenwandflächen und Fassadenanteilen sowie Kostenanteile der Außenwand Legende: BRI Brutto-Rauminhalt (DIN 277) AWF Außenwandfläche (BKI) BGF Brutto-Grundfläche (DIN 277) AWL Außenwandlänge NF Nutzfläche (DIN 277) FAF Fassadenfläche WF Wohnfläche (WoFlV) h Geschosshöhe BWK Bauwerkskosten (KG DIN 276) AWK Außenwandkosten (KG 330 DIN 276) Beispiel 1: Einfamilienhäuser - Planungs- und Kostenkennwerte sowie eine Beispielrechnung Bei einem Einfamilienhaus beträgt die Außenwandlänge (AWL) rund 0,31 m je 1,00 m² (BGF). Multipliziert man die AWL mit der Geschosshöhe (h) von 3,25 m (hier betrachtete Objekte), beträgt das Verhältnis der Außenwandfläche (AWF) zur BGF rund 1,00. Die Kosten der AWF machen bei dieser Gebäudegruppe rund 0,30 der Bauwerkskosten aus (Auswertung von 10 Objekten, vgl. Abb. 08). Die Außenwandfläche eines Gebäudes kann auch aus dessen Wohnfläche (WF) oder Nutzfläche (NF) ermittelt werden. Das ist auf der Grundlage des Raum- und Funktionsprogramms mit Angabe der entsprechenden Grundfläche (WF oder NF) ohne eine Vorplanung oder Entwurfsplanung möglich. Es wird ein Einfamilienhaus mit 150,00 m² Wohnfläche (WF) geplant. Unter Anwendung des Planungskennwertes BGF/WF = 2,07 (vgl. Abb. 09) ergeben sich rund 300,0 m² Brutto-Grundfläche (BGF). Da die Außenwandfläche (AWF) bei Gebäuden dieser Art ziemlich genau der BGF entspricht, ist ebenso mit einer AWF von etwa 300,00 m² zu rechnen. Ein Drittel davon wird im Bereich des Kellers als Außenwand, überwiegend im Erdreich ausgeführt. Zwei Drittel (0,66) oder rund 200,00 m² werden als Fassadenfläche (FAF) ausgebildet. Seite 15 von 86

7 Beispiel 2: Mehrfamilienhäuser - Planungs- und Kostenkennwerte sowie eine Beispielrechnung Bei einem Mehrfamilienhaus beträgt die Außenwandlänge (AWL) etwa 0,22 m je 1,00 m² BGF. Multipliziert man die AWL mit der durchschnittlichen Geschosshöhe (h) von 2,90 m, beträgt das Verhältnis der Außenwandfläche (AWF) zur BGF rund 0,65. Die Kosten der AWF machen bei dieser Gebäudegruppe rund 0,33 der Bauwerkskosten aus. (Auswertung von 10 Objekten, vgl. Abb. 10) Ein Mehrfamilienhaus wird mit 6 Wohneinheiten zu je 100,00 m² Wohnfläche (WF) geplant. Unter Anwendung des Planungskennwertes von BGF/WF = 1,91 (vgl. Abb. 11) ergeben sich 1.146,00 m² Brutto-Grundfläche (BGF). Da die Außenwandfläche (AWF) bei Gebäuden dieser Art das 0,65-fache der BGF beträgt, ist mit einer AWF von rund 745,00 m² zu rechnen. Ein Viertel davon wird als Kelleraußenwand oder in vergleichbar einfacher Konstruktion ausgeführt. Drei Viertel (0,75) oder 560,00 m² werden als Fassadenfläche (FAF) ausgebildet. Beispiel 3: Verwaltungsgebäude - Planungs- und Kostenkennwerte sowie eine Beispielrechnung Bei einem Verwaltungsgebäude beträgt die Außenwandlänge (AWL) etwa 0,19 m je 1,00 m² BGF. Multipliziert man die AWL mit der durchschnittlichen Geschosshöhe (h) von 3,50 m, beträgt das Verhältnis der Außenwandfläche (AWF) zur BGF rund 0,67. Die Kosten der AWF machen bei dieser Gebäudegruppe rund 0,25 der Bauwerkskosten aus (Auswertung von 10 Objekten, vgl. Abb. 12). Ein Bürogebäude wird mit 3.000,00 m² Nutzfläche (NF) geplant. Unter Anwendung des Planungskennwertes von BGF/NF = 156,1 (vgl. Abb. 13) ergeben sich rund m² Brutto-Grundfläche (BGF). Da die Außenwandfläche (AWF) bei Gebäuden dieser Art das 0,67-fache der BGF beträgt, ist mit einer AWF von rund 3.150,00 m² zu rechnen. Ein Fünftel davon wird im Bereich des Kellers als Außenwand im Erdreich oder in vergleichbarer einfacher Konstruktion ausgeführt. Vier Fünftel (0,80) oder rund 2.520,00 m² werden als Fassadenfläche (FAF) ausgebildet. Beispiel 4: Gewerbeobjekte - Planungs- und Kostenkennwerte sowie eine Beispielrechnung Bei einem Gewerbeobjekt (Produktion, Distribution) beträgt die Außenwandlänge (AWL) etwa 0,10 m je 1,00 m² BGF. Multipliziert man die AWL mit der durchschnittlichen Geschosshöhe (h) von 5,50 m, beträgt das Verhältnis der Außenwandfläche (AWF) zur BGF rund 0,55. Die Kosten der AWF machen bei dieser Gebäudegruppe rund 0,21 der Bauwerkskosten aus (Auswertung von 10 Objekten, vgl. Abb. 14). Ein Gewerbeobjekt wird mit 3.000,00 m² Nutzfläche geplant. Unter Anwendung des Planungskennwertes von BGF/NF = 1,33 (vgl. Abb. 15) ergeben sich rund 4.000,00 m² Brutto-Grundfläche (BGF). Da die Außenwandfläche (AWF) bei Gebäuden dieser Art das 0,55-fache der BGF beträgt, ist mit einer AWF von rund 2.200,00 m² zu rechnen. Die Mehrzahl der Gewerbeobjekte ist nicht unterkellert, deswegen entspricht die Fassadenfläche der Außenwandflächen und beträgt ebenfalls 2.200,00 m² FAF. Schlussfolgerung Man kann an den Beispielrechnungen erkennen, dass mit Hilfe nur weniger Planungskennwerte und ergänzender Annahmen, z. B. der Anzahl der Geschosse im Erdreich, sehr einfach eine Fassadenfläche ermittelt werden kann. Unter Anwendung der Kostenkennwerte von grundsätzlich in Betracht kommenden Fassadenarten, z. B. für Pfosten-Riegel-Fassaden, Doppelfassaden oder Punktgehaltene Glasfassaden in jeweils verschiedenen Ausführungsarten, lässt sich eine erste Kostenaussage für das wichtige Bauteil Fassade treffen. Seite 16 von 86

8 Der Verfasser dieses Beitrages hat wiederholt bei großen und komplexen Projekten auf der Grundlage weniger Angaben vor Planungsbeginn oder anhand von nur skizzenhaften Lösungsversuchen und Beschreibungen entsprechende Ermittlungen aufgestellt, z. B. bei der Vorbereitung, Vorprüfung oder als Gutachter für Kosten von Entwürfen bei Architekturwettbewerben. Aufgabe ist in diesem Fall zunächst die Ermittlung eines Kostenrahmens auf der Grundlage einer Bedarfsplanung und einer Kostenvorgabe unter Berücksichtigung der Finanzierbarkeit und daran anschließend die Erstellung von Kostenschätzungen zu den eingereichten Wettbewerbsbeiträgen. Abbildung 07: Ausstellung der eingereichten Arbeiten zum Architektenwettbewerb Instandsetzung und Umnutzung des U-Turms in Dortmund Wegen der Größe der Objekte, z. B. Terminalgebäude, Flugzeughallen, Museen oder Parkhäuser, der Vielzahl der Beiträge und der teilweise geringen Aussagefähigkeit der dargestellten Lösungen musste mit statistisch gewonnenen Planungskennwerten, Annahmen für die Konstruktionen sowie die Ver- und Entsorgung der Gebäude gearbeitet werden. Gegenstand solcher Ermittlungen waren als wesentliche Baukonstruktionen der Rohbau, die Fassaden, Innenwände und Deckenbeläge sowie als wesentliche Anlagen die Fördertechnik, die Elektrotechnik und die Raumlufttechnik. 1.4 BAUKONJUNKTUR UND PREISENTWICKLUNG BEI FASSADEN Die bisherigen Überlegungen berücksichtigen Strukturen und statistische Daten. Bei der Vorbereitung und Durchführung von Bauprojekten sind darüber hinaus aktuelle Entwicklungen zu berücksichtigen und zukünftige Entwicklungen einzuschätzen. Zu berücksichtigen sind der Immobilienmarkt, der Markt für Bauleistungen und in Einzelfällen auch Rohstoffmärkte. Grundlage sind für eine Vorausschau die Baukonjunktur und Baupreisentwicklung der letzten Jahre. Seit der Mitte der 1990er Jahre ist die Neubautätigkeit stark zurückgegangen. Die damit abnehmende Nachfrage nach Bauleistungen wurde nicht durch Modernisierung und Instandsetzung kompensiert. Trotz steigender Produktqualität und Erhöhung des Verbraucher-Preis-Index von 1995 bis 2004 um 13,9 % sind in vielen Fällen die Preise für Bauprodukte gesunken (Quelle: fensterplatz). Einerseits überraschend, andererseits erklärbar, ist der Preisanstieg von Bauleistungen in den letzten Monaten. Fassadenbauarbeiten sind von dieser plötzlichen Preisentwicklung besonders betroffen. Ein Teil der Anbieter hat wegen geringer Nachfrage in den letzten 10 Jahren Kapazitäten abgebaut. Seite 17 von 86

9 Andere Hersteller exportieren Bauelemente bis nach China. Bauherren berichten zur Zeit davon, dass sie auf die Ausschreibung von Fassadenbauarbeiten nur wenige, in Einzelfällen gar kein Angebot erhalten haben. Die aktuelle Preisentwicklung ist ganz schwer einzuschätzen. Einige ausgewählte Informationen über die internationalen und regionalen Preisentwicklungen sollen dies verdeutlichen: Preise von Aluminium auf dem internationalen Rohstoffmarkt Von Juli 2005 bis Februar 2006 stieg der Preis für Aluminium um 38 Prozent an. Im Februar 2006 verzeichnete eine Tonne Aluminium an der Londoner Metal Exchange den Höchststand seit 16 Jahren. Internationalen Börsenanalysten zufolge wird dieser Preis weiter steigen (Quelle: alufenster). Dabei ist zu berücksichtigen, dass rund 30 % der Fassadenkosten Materialkosten sind. Preise von Bauarbeiten in Deutschland Die Preise für Rohbauarbeiten stiegen von November 2005 auf November 2006 um 4,1 %, für Ausbauarbeiten erhöhten sie sich um 3,3 %. Unter den Bauarbeiten gab es binnen Jahresfrist Preisanstiege insbesondere bei Klempnerarbeiten (+ 10,8 %), Verglasungsarbeiten (+ 8,7 %), Stahlbauarbeiten (+ 6,7 %), Zimmer- und Holzbauarbeiten (+ 6,2 %) sowie Gas-, Wasser- und Abwasser-Installationsanlagen (+ 5,2 %) (Quelle: baulinks). Preise von Dämmstoffen Die Hersteller kündigen zum 22. Januar 2007 eine Preiserhöhung für Mineralwolle Hochbau-Produkte um 9,5 % an. Außerdem erhöht die Fa. G+H zum 22. Januar 2007 ihre Preise für Brandschutz-Produkte Ultimate ebenfalls um 9,5 % (Quelle: kasberger). Aktuelle Preisentwicklung von Verglasungsarbeiten in Bayern Die Baupreise in Bayern sind [... ] für Wohngebäude, von November 2005 bis November 2006 um 4,0 Prozent gestiegen. [... ] Dabei nahmen im Vorjahresvergleich die Preise für Rohbauarbeiten um 5,1 Prozent zu und die für Ausbauarbeiten um 3,1 Prozent. Die [... ] größten Preissteigerungen waren bei Klempnerarbeiten (+ 20,4 Prozent) sowie bei Verglasungsarbeiten (+ 13,3 Prozent) zu verzeichnen (Quelle: statistik.bayern) 1.5 OBJEKTPLANUNG UND VERGABE VON FASSADENARBEITEN Die Preisentwicklungen von Rohstoffen, Bauteilen und Bauleistungen des Gewerkes Fassadenarbeiten liegen in den letzten Monaten weit über dem Durchschnitt der Bauleistungen insgesamt. Bereits vorliegende Kostenermittlungen müssen überprüft werden, neue Kostenermittlungen müssen dem Risiko weiterer Kostensteigerungen Rechnung tragen. Gegebenenfalls sind Einsparungen bei anderen Konstruktionen erforderlich. Ein Weg zur Optimierung und Kostensenkung in der Objektplanung, so auch bei den Fassaden, ist die Wertanalyse Die Wertanalyse beschäftigt sich mit den Wirkungen eines Produkts, die in Funktionen formuliert werden. Es wird überprüft: - welche Wirkungen das Produkt oder der untersuchte Prozess überhaupt entwickeln soll - ob alle Wirkungen, die ein Objekt entfaltet, gewünscht oder notwendig sind - ob sie sich mit anderen Lösungen kostengünstiger und besser realisieren lassen - welchen Preis ein Kunde bereit ist für die Wirkung zu bezahlen (wikipedia.org/wiki/wertanalyse). Seite 18 von 86

10 Die Wertanalyse am Gegenstand einer Fassade kann, möglichst unter Mitwirkung von Fachingenieuren für Fassadentechnik oder Herstellern, nicht nur zur Wertverbesserung, sondern sie soll insbesondere die Kosten der Herstellung senken. Damit wird für den Bauherrn ein erster Schritt zur Kostensicherheit eingeleitet. Wann aber besteht Kostensicherheit im Planungsablauf? Kostenermittlungen, z. B. Kostenschätzung und Kostenberechnung, werden vom Architekten und den Fachingenieuren auf der Grundlage von Mengen aus Zeichnungen und Beschreibungen sowie statistischen oder empirischen Kennwerten erstellt. Es handelt sich dabei um Werte aus der Vergangenheit. Die Einschätzung aktueller und die Prognose zukünftiger Preisentwicklungen ist nicht einfach. Wegen der damit verbundenen Kostenrisiken ist für den Bauherrn, insbesondere bei den Fassadenarbeiten, das vorrangige Ziel die Kostensicherheit Eine vergleichsweise hohe Kostensicherheit wird erst mit Kostenanschlag erreicht. Um diese möglichst früh zu erreichen, sollen Ausschreibung und Vergabe der Fassadenbauarbeiten möglichst früh im Planungsablauf geschehen. Dies ist auch wegen der zahlreichen Schnittstellen zu anderen Gewerken, z. B. Rohbauarbeiten, anzuraten. Eine weitere Möglichkeit der Optimierung in der Planung ist die Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm. Sie ist eine Alternative zum Leistungsverzeichnis. Beim Leistungsprogramm kann sich der Auftraggeber auf die Beschreibung der Funktion eines vollständigen Gebäudes oder einer Konstruktion, z. B. einer Fassade, beschränken. Es ist dann Aufgabe des Bieters, die beschriebene Leistung zu planen und dafür ein Angebot vorzulegen. Ziel ist es, vom Bieter einen wirtschaftlich, technisch, funktional und gestalterisch besonders guten Lösungsvorschlag für die jeweilige Aufgabe zu erhalten. Ein Leistungsprogramm kann bereits nach der Leistungsphase 2. Vorplanung aufgestellt werden. Vor und nach der Vergabe der Fassadenarbeiten und anderer Gewerke sind Kostenkontrolle und Kostensteuerung als Aufgaben der Kostenplanung unverzichtbar. Nach Schlussrechnung der Bauverträge sind aus den Daten der Kostenfeststellung Planungs- und Kostenkennwerte für weitere Planungen und für das Gebäudemanagement zu gewinnen. Eigene Kennwerte in Verbindung mit der Kenntnis des Projektverlaufes sind die beste Voraussetzung für die weitere erfolgreiche Arbeit als Bauherr, Architekt oder Ingenieur. Zusammenfassung Zur Zeit sind überdurchschnittliche Preisentwicklungen bei Bauleistungen festzustellen. Den Gewerken mit erhöhtem Kostenrisiko und zahlreichen Schnittstellen zu anderen Gewerken, z. B. bei den Fassadenarbeiten, ist der Kostensicherheit bereits in den frühen Planungsphasen besondere Aufmerksamkeit zu widmen. Ein Mengengerüst für die Außenwandflächen und die Fassadenflächen lässt sich bereits in der Projektvorbereitung auf der Grundlage einer Bedarfsplanung erstellen. Die dabei anzuwendenden Planungskennwerte (vg. Abbildung 6) sind je nach Nutzungsart und Größe des geplanten Objektes unterschiedlich. Zur Optimierung der Planung bieten sich die Wertanalyse und die Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm an. Sie sollen in den frühen Planungsphasen erfolgen, nur so kann Kostensicherheit in der Planung erreicht werden. Seite 19 von 86

11 1.6 LITERATUR BKI (Hrsg.): BKI Baukosten Teil 1: Statistische Kostenkennwerte für Gebäude. BKI Verlag, Stuttgart 2006 BKI (Hrsg.): BKI Objekte N1: Kosten abgerechneter Bauwerke. BKI Verlag, Stuttgart 1998 BKI (Hrsg.): BKI Objekte N2: Kosten abgerechneter Bauwerke. BKI Verlag, Stuttgart 1999 BKI (Hrsg.): BKI Objekte N3: Kosten abgerechneter Bauwerke. BKI Verlag, Stuttgart 2001 BKI (Hrsg.): BKI Objekte N4: Kosten abgerechneter Bauwerke. BKI Verlag, Stuttgart 2002 BKI (Hrsg.): BKI Objekte N6: Kosten abgerechneter Bauwerke. BKI Verlag, Stuttgart 2004 BAK Bundesarchitektenkammer , aufgerufen am Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, aufgerufen am Ruf, Hans-Ulrich: Kosten im Bauwesen die neue DIN 276, in: DAB 01/2007, Seiten 51 bis 53 DIN 276 Kosten im Hochbau ( ) DIN 276 Kosten im Bauwesen Teil 1: Hochbau ( ) GAEB Gemeinsamer Ausschuss Elektronik im Bauwesen HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ( ) Kalusche, Wolfdietrich: Zur Ermittlung der Baunebenkosten bei der Planung von Gebäuden. In: BKI Bauökonomie : Baukosten - Folgekosten - Kosten des Architekturbüros. Fachbeiträge zum 10-jährigen Bestehen von BKI. BKI-Verlag 2006, Seiten Internet aufgerufen am aufgerufen am er/fenster.nsf/0/6b e6d3b3ac12570c90036e8b9%3fopendocument aufgerufen am aufgerufen am aufgerufen am aufgerufen am Seite 20 von 86

12 Anhang 1 (Statistiken und Planungskennwerte) Einfamilienhäuser (bis ca. 400 m² BGF und bis ca m³ BRI) Quelle Objekt NF BGF AWF AWF/h = AWL AWL/BGF AWK/BWK (m²) (m²) (m²) (m) (-) (-) N ,32 0,29 N ,20 0,37 N ,24 0,25 N ,42 0,29 N ,18 0,22 N ,34 0,30 N ,34 0,37 N ,39 0,33 N ,31 0,22 N ,34 0,30 Durchschnittswerte ,31 0,30 Abbildung 08: Kennwerte aus Grundflächen, Außenwandflächen und Geschosshöhe (h = 3,25 m aus BRI/BGF) sowie Kostenanteile der Außenwand von zehn Einfamilienhäusern (BKI (Hrsg.): BKI Objekte N6: Kosten abgerechneter Bauwerke) Legende: BGF Brutto-Grundfläche (DIN 277) AWF Außenwandfläche (BKI) NF Nutzfläche (DIN 277) AWL Außenwandlänge h Geschosshöhe FAF Fassadenfläche BWK Bauwerkskosten (KG DIN 276) AWK Außenwandkosten (KG 330 DIN 276) Grundflächen und Rauminhalte von Menge/NF (%) bis von Menge/BGF (%) bis NF Nutzfläche 100,0 63,2 66,5 69,9 TF Technische Funktionsfläche 3,0 4,2 6,8 1,9 2,8 4,1 VF Verkehrsfläche 14,7 17,3 21,2 9,9 11,5 14,1 NGF Netto-Grundfläche 116,5 121,5 125,7 77,3 80,5 83,6 KGF Konstruktions-Grundfläche 24,9 28,8 36,1 16,4 19,2 22,7 BGF Brutto-Grundfläche 145,4 150,3 160,6 100,0 Brutto-Rauminhalt von BRI/NF (m) bis von BRI/BGF (m) bis BRI Brutto-Rauminhalt 4,17 4,37 4,72 2,80 2,93 3,14 Sonstige Planungskennwerte von NF/Einheit (m²) bis von BGF/Einheit (m²) bis Nutzeinheit: Wohnfläche 1,26 1,40 1,54 1,87 2,07 2,27 Abbildung 09: Planungskennwerte für Flächen und Rauminhalte Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser, unterkellert, mittlerer Standard, 12 Objekte (BKI Baukosten Teil 1: Statistische Kennwerte für Gebäude. BKI Verlag, Stuttgart 2006, S. 205) Seite 21 von 86

13 Anhang 2 (Statistiken und Planungskennwerte) Mehrfamilienhäuser (von ca. 600 m² bis m² BGF und von ca m³ bis m³ BRI) Quelle Objekt NF BGF AWF AWF/h = AWL AWL/BGF AWK/BWK (m²) (m²) (m²) (m) (-) (-) N ,26 0,23 N ,23 0,20 N ,19 0,15 N ,21 0,21 N ,23 0,16 N ,23 0,32 N ,19 0,24 N ,26 0,28 N ,21 0,26 N ,21 0,22 Durchschnittswerte ,22 0,23 Abbildung 10: Kennwerte aus Grundflächen, Außenwandflächen und Geschosshöhe (h = 2,90 m aus BRI/BGF) sowie Kostenanteile der Außenwand von zehn Mehrfamilienhäusern (BKI (Hrsg.): BKI Objekte N1, N2, N3, N6: Kosten abgerechneter Bauwerke) Legende: BGF Brutto-Grundfläche (DIN 277) AWF Außenwandfläche (BKI) NF Nutzfläche (DIN 277) AWL Außenwandlänge h Geschosshöhe FAF Fassadenfläche BWK Bauwerkskosten (KG DIN 276) AWK Außenwandkosten (KG 330 DIN 276) Grundflächen und Rauminhalte von Menge/NF (%) bis von Menge/BGF (%) bis NF Nutzfläche 100,0 67,6 70,9 76,3 TF Technische Funktionsfläche 2,1 2,7 11,4 1,5 1,9 8,2 VF Verkehrsfläche 13,3 18,7 30,0 9,5 13,2 18,6 NGF Netto-Grundfläche 116,4 121,4 132,3 84,7 86,0 88,0 KGF Konstruktions-Grundfläche 16,7 19,7 22,6 12,0 14,0 15,3 BGF Brutto-Grundfläche 132,8 141,1 150,4 100,0 Brutto-Rauminhalt von BRI/NF (m) bis von BRI/BGF (m) bis BRI Brutto-Rauminhalt 3,86 4,07 1,55 2,81 2,91 3,22 Sonstige Planungskennwerte von NF/Einheit (m²) bis von BGF/Einheit (m²) bis Nutzeinheit: Wohnfläche 1,34 1,42 1,55 1,84 1,91 2,15 Abbildung 11: Planungskennwerte für Flächen und Rauminhalte Beispiel Mehrfamilienhäuser mit mehr als 6 WE, mittlerer Standard, 31 Objekte (BKI Baukosten Teil 1: Statistische Kennwerte für Gebäude. BKI Verlag, Stuttgart 2006, S. 357) Seite 22 von 86

14 Anhang 3 (Statistiken und Planungskennwerte) Verwaltungsgebäude (von ca m² bis m² BGF, von ca m³ bis m³ BRI) Quelle Objekt NF BGF AWF AWF/h = AWL AWL/BGF AWK/BWK (m²) (m²) (m²) (m) (-) (-) N ,17 0,23 N ,21 0,27 N ,33 0,19 N ,16 0,34 N ,17 0,25 N ,17 0,22 N ,21 0,24 N ,12 0,22 N ,21 0,32 N ,17 0,20 Durchschnittswerte ,19 0,25 Abbildung 12: Kennwerte aus Grundflächen, Außenwandflächen und Geschosshöhe (h = 3,50 m aus BRI/BGF) sowie Kostenanteile der Außenwand von zehn Verwaltungsgebäuden (BKI (Hrsg.): BKI Objekte N1, N2, N3, N4: Kosten abgerechneter Bauwerke) Legende: BGF Brutto-Grundfläche (DIN 277) AWF Außenwandfläche (BKI) NF Nutzfläche (DIN 277) AWL Außenwandlänge h Geschosshöhe FAF Fassadenfläche BWK Bauwerkskosten (KG DIN 276) AWK Außenwandkosten (KG 330 DIN 276) Grundflächen und Rauminhalte von Menge/NF (%) bis von Menge/BGF (%) bis NF Nutzfläche 100,0 61,2 64,1 69,2 TF Technische Funktionsfläche 4,9 6,5 15,2 2,9 4,2 8,7 VF Verkehrsfläche 24,1 29,6 40,2 15,1 19,0 23,0 NGF Netto-Grundfläche 130,0 136,1 149,1 85,2 87,2 89,1 KGF Konstruktions-Grundfläche 16,6 20,0 24,2 10,9 12,8 14,8 BGF Brutto-Grundfläche 148,0 156,1 167,8 100,0 Brutto-Rauminhalt von BRI/NF (m) bis von BRI/BGF (m) bis BRI Brutto-Rauminhalt 5,09 5,44 5,87 3,30 3,50 3,84 Sonstige Planungskennwerte von NF/Einheit (m²) bis von BGF/Einheit (m²) bis Nutzeinheit: 26,31 28,98 32,62 39,84 43,32 46,83 Abbildung 13: Planungskennwerte für Flächen und Rauminhalte Beispiel Bürogebäude, mittlerer Standard, 23 Objekte (BKI (Hrsg.): BKI Baukosten Teil 1: Statistische Kennwerte für Gebäude. BKI Verlag, Stuttgart 2006, S. 61) Seite 23 von 86

15 Anhang 4 (Statistiken und Planungskennwerte) Gewerbeobjekte (von ca m² bis m² BGF, von ca m³ bis m³ BRI) Quelle Objekt NF BGF AWF AWF/h = AWL AWL/BGF AWK/BWK (m²) (m²) (m²) (m) (-) (-) N ,11 0,27 N ,10 0,25 N ,08 0,19 N ,10 0,17 N ,11 0,28 N ,08 0,12 N ,14 0,26 N ,09 0,11 N ,13 0,24 N ,09 0,20 Durchschnittswerte ,00 0,10 0,21 Abbildung 14: Kennwerte aus Grundflächen, Außenwandflächen und Geschosshöhe (h = 5,50 m aus BRI/BGF) sowie Kostenanteile der Außenwand von zehn Gewerbeobjekten (BKI Objektdaten N1, N2, N3, N4 und N6) Legende: BGF Brutto-Grundfläche (DIN 277) AWF Außenwandfläche (BKI) NF Nutzfläche (DIN 277) AWL Außenwandlänge h Geschosshöhe FAF Fassadenfläche BWK Bauwerkskosten (KG DIN 276) AWK Außenwandkosten (KG 330 DIN 276) Grundflächen und Rauminhalte von Menge/NF (%) bis von Menge/BGF (%) bis NF Nutzfläche - 100,0-60,8 75,0 96,4 TF Technische Funktionsfläche VF Verkehrsfläche NGF Netto-Grundfläche KGF Konstruktions-Grundfläche BGF Brutto-Grundfläche 1,04 133,0 1,64-100,0 - Brutto-Rauminhalt von BRI/NF (m) bis von BRI/BGF (m) bis BRI Brutto-Rauminhalt - 7, ,50 - Sonstige Planungskennwerte von NF/Einheit (m²) bis von BGF/Einheit (m²) bis Nutzeinheit: Abbildung 15: Planungskennwerte für Flächen und Rauminhalte Beispiel Gewerbeobjekte (Produktion, Distribution, 10 Objekte, siehe Abb. 14) (Eigene Berechnung aus den Grundflächen und Rauminhalten ausgewählter Objekte) Seite 24 von 86

16 Autor Name: Univ.-Prof. Dr.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Wolfdietrich Kalusche Institution: Brandenburgische Technische Universität Cottbus (seit 1996) Ausbildung: Studium der Architektur an der Technischen Universität Berlin, der Arbeits- und Wirtschaftswissenschaften an der Technischen Universität München und Promotion als wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Universität Karlsruhe. Publikationen Kalusche, Wolfdietrich (Hrsg.): BKI Handbuch Bauökonomie: Baukosten, (Auswahl): Folgekosten, Kosten des Architekturbüros, Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern, BKI-Verlag Stuttgart 2006 Kalusche, Wolfdietrich (Hrsg.): BKI Handbuch Bauökonomie: Praxis, Lehre und Forschung der Bauökonomie, Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern, BKI-Verlag Stuttgart 2005 Kalusche, Wolfdietrich: Projektmanagement für Bauherren und Planer, 2. Auflage 2005, Oldenbourg Verlag München Wien Möller, Dietrich-Alexander und Kalusche, Wolfdietrich: Planungs- und Bauökonomie Band 2: Grundlagen der wirtschaftlichen Bauausführung, 4. völlig überarbeitete Auflage 2001, Odenbourg Verlag München Wien Möller, Dietrich-Alexander und Kalusche, Wolfdietrich: Übungsbuch zur Planungsund Bauökonomie, 4. völlig überarbeitete Auflage 2002, Oldenbourg Verlag München Wien Projekte: Projektcontrolling, Beratung, Begutachtung zu verschieden Großprojekten (Flughäfen München, Berlin, Frankfurt sowie Hotel- und Bürogebäude) Seite 25 von 86