Wohnraum und seine Finanzierung: Bekommen wir eine Immobilienpreisblase?

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1 Wohnraum und seine Finanzierung: Bekommen wir eine Immobilienpreisblase? Bernd Hertweck Vorstandsvorsitzender der Wüstenrot Bausparkasse AG

2 Agenda 1 Langjährige Entwicklung: Deutscher Immobilienmarkt sehr robust 2 Herausforderungen im Wohnungsbestand 3 Gibt es aktuelle Anzeichen einer bundesweiten Immobilienpreisblase? 4 Wohnungsmarkt und Preisblasenrisiken in Baden-Württemberg 5 Immobilienpreisblase des kleinen Mannes 6 Stabilität braucht Augenmaß und Verantwortungsbewusstsein Seite 2

3 Von anderen lernen heißt hier: Am eigenen Bewährten festhalten Geplatzte Immobilienpreisblasen bei europäischen Nachbarn ESP Wohnungspreise um 150 % gestiegen 2008: Fertigstellungen, 2012 noch Spekulative Immobilienblase geplatzt, Bankenkrise, Beschäftigungskrise Hypothekenkredite: 80 % variabel verzinst Fremdkapitalanteil deutlich > 80 % Immer mehr Menschen konnten ihre Hypotheken nicht mehr bedienen Zwangsräumen in 2012 Seit 2007 Halbierung Fertigstellungen, Preisrückgang bis 2012 um 15 % Lange Laufzeiten und zehnjährige Tilgungsfreiheit seit 2000 üblich Preisanstieg wurde genutzt, um Kreditvergabespielräume auszuweiten % Tilgungsaussetzung, Wohnimmobilienkredite /BIP = 101 % Krisenhafte Entwicklungen in euopäischen Nachbarstaaten Nachfrageboom nach Wohneigentum ab Ende 1990er Preisliche Übertreibungen Preisrückgang 2007 bis 2012: 20 % GB Tilgungsaussetzungsdarlehen üblich Rückzahlungsfähigkeit wurde kaum geprüft Wohnimmobilienkredite/BIP 2012: 84 % bei nur 45 % Darlehensnehmern unter den Wohneigentümern Immobilienpreise um 30 % gefallen allein % Preisrückgang Gesamte Volkswirt unter Druck geraten Vollständige Geltendmachung der Darlehenszinsen bei der Einkommensteuer Über 50 % Tilgungsaussetzungsdarlehen Wohnimmobilienkredite/BIP = 106 % = Europarekord 2007/2008 bis 125 % Beleihung DK NL Quelle: Andreas J. Zehnder (2013): Wohnungsfinanzierung in Europa Reaktionen auf die Krise Seite 3

4 Sonderentwicklung der Immobilienpreise in Deutschland /2007 Platzen der US-amerikanischen Immobilienpreisblase und Ausbruch der Subprime-Krise 400 Irland Großbritannien Spanien Frankreich Index 100 = 1996 Deutschland Keine Preisblasenbildung Quelle: OECD 2013 Seite 4

5 Die Langfristtrends auf dem deutschen Wohnungsmarkt zeugen von einem: Hoher Stabilität Moderate Preisentwicklung Preisentwicklung spiegelt reale Nachfrage Moderates Anwachsen der Wohnungsbaukredite Wohneigentum konstant erschwinglich Märkte funktionieren Es gab und gibt kein Subprime- Segment Preissteigerung blieb auf lange Sicht unterhalb der Inflationsrate Größere Preissprünge auf Wachstumsregionen, einige Groß- /Universitätsstädte begrenzt; nachholende Preisentwicklung Regionale Preisdynamik insgesamt Ergebnis realen Wohnungsbedarfs Insgesamt keine spekulative Entkopplung von Kauf- und Mietpreisen Gute Wohnungsbaukonjunktur, jedoch kein sich überhitzender Bauboom Inanspruchnahme Wohnungsbaukredite trotz deutlich höherer Neubautätigkeit und höherem Transaktionsvolumen nur moderat angewachsen Eigenkapitalanteil an den Finanzierungen steigt Wohneigentum heute insgesamt erschwinglicher als Ende der 1990er Jahre Ergebnis der lange Zeit moderaten Preisentwicklung in Verbindung mit den günstigen Finanzierungsbedingungen Erheblich gestiegene Fertigstellungen bei den Eigentumswohnungen sind Reaktion auf städtisch konzentrierte Wohneigentumsnachfrage Stabiler Mietwohnungsmarkt, zu 60 % von privaten Kleinvermietern getragen Stattdessen deutscher Weg des Vorsparens: Haushalte im Schwellenbereich mit Eigentumswunsch bilden zunächst Eigenkapital mit staatlicher Unterstützung Seite 5

6 Stabilitätsanker des deutschen Wohnimmobilienmarktes Private Finanzierung: Vorsichtsprinzip Finanzierungspraxis Festzins Eigenkapital Persönliche Haftung Vorsparen, staatlich gefördert Bausparen WoP Wohn- Riester Refinanzierung Pfandbriefe Bausparkollektiv Regulierung Spar-, Bausparkassen statt Subprime- Segment: Funktionierender Mietwohnungsmarkt Seite 6

7 Sparkassen und Bausparkassen dominieren die Wohnungsbaufinanzierung Anbieterstruktur 2013 (Auszahlungen in %) 2,1 0,5 3,6 Sparkassen 20,5 34,4 Bausparkassen Kreditbanken Genossenschaftsbanken 17,9 Lebensversicherungsunternehmen Realkreditinstitute 21,1 Landesbanken Gesamtvolumen absolut: 159,3 Mrd. Quelle: Verband der Privaten Bausparkassen Seite 7

8 Bausparen einer der drei zentralen Bausteine privater Wohnimmobilienfinanzierung und an jeder dritten Finanzierung beteiligt Finanzierung des Baus / Kaufs einer Immobilie (in %, Mehrfachnennungen möglich) Zum Wohneigentumserwerb wurden folgende Finanzierungsmittel verwendet ,4 50, , ,3 11,9 0 Privates Guthaben Kredit/ Hypothek einer Bank Bausparmittel insgesamt Zuschüsse Staat/Land Sonstiges Quelle: TNS Infratest, Mehrbezieherstudie 2013 Seite 8

9 Wohnen und Bausparen im Lebenszyklus Lebenszyklus des Wohnens Wohnen im Elternhaus Starterhaushalt: kostengünstig/ flexibel Wohnen Verwirklichung von Wohnwünschen, Optimierung des Wohnens, Konsolidierung Beibehaltung des erreichten Wohnstatus/ der Wohnung Jahre Typische Bausparerkarriere, Stationen und Einsatzmöglichkeiten des Bausparens Jugend- Bausparvertrag Nutzung WoP / Einzahlung vl Erwerb ETW/Eigenheim Perspektiv- Sparen Modernisierung Generationen- Bausparen Seite 9

11 7,5 Mio. EFH/ZFH mit hohem energetischem Einsparpotenzial 3 von 4 Häusern aus der Zeit vor der ersten Wärmeschutzverordnung sind nach wie vor energetisch sanierungsbedürftig Baujahre EFH/ZFH Gebäude in Mio. 4,9 nach 1978 bis ,0 Stand energetische Modernisierung 2,5 mittel/ größtenteils 0,5 nicht gering 7,0 nicht/gering energetisch modernisiert: 75 % Quelle: ARGE Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v., 2011 Seite 11

12 Energiepreise werden im Langfristtrend weiter steigen Quelle: Statistisches Bundesamt, 2015 Seite 12

13 Studie des IWU Darmstadt (2013): Energetische Sanierung verschiedener älterer Eigenheimtypen EFH ( 58-68) EFH ( 69-78) EFH ( 79-83) RMH ( 58-68) RMH ( 69-78) Untersucht wurden exemplarisch Einfamilienhäuser, Reihenmittelund -endhäuser sowie Doppelhaushälften Baualtersklassen: , , REH ( 58-68) REH ( 69-78) DHH ( 79-83) Quelle: IWU (2013): Energetische Sanierung des Gebäudebestandes privater Haushalte Studie im Auftrag des Verbandes der Privaten Bausparkassen e.v. Seite 13

14 Ergebnis: Amortisationszeiträume energetischer Ertüchtigung älterer Eigenheime von unter 15 Jahren bei 3 % Energiekostensteigerung p. a. Typ (Bj.) WFL (m²) vorher* (kwh/ m²a) nachher* Verbrauch Vollkosten ( )** davon energ. bedingt Ersparnis 1. Jahr ( )*** Amortisation, 3% Energiepreissteigerung p. a. EFH ( 58-68) Jahre -65% EFH ( 69-78) Jahre -55% EFH ( 79-83) Jahre -59% RMH ( 58-68) Jahre -66% RMH ( 69-78) Jahre -66% REH ( 58-68) Jahre -70% REH ( 69-78) Jahre -66% DHH ( 79-83) Jahre -58% *) Endenergiebedarf kwh gesamt; **) Modernisierung ohnehin erforderlich (Kopplungsprinzip); ***) bei 7 Cent/kWh Erdgas und 23,5 Cent/kWh Strom Quelle: IWU (2013): Energetische Sanierung des Gebäudebestandes privater Haushalte Studie im Auftrag des Verbandes der Privaten Bausparkassen e.v. Seite 14

15 In über 90 % der Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es Barrieren, die bei Eintreten körperlicher Einschränkungen ggf. zu beseitigen sind Barrieren in Ein- und Zweifamilienhäusern in Deutschland, die von Senioren (65 bis 85 Jahre) bewohnt werden (in %) Wohnung und Zugang barrierefrei 33 Barrieren Wohnung/Zugang frei Wohnung frei/zugang erheblich Barrieren Wohnung/Zugang erheblich 2 55 Wohnung frei/zugang extrem Barrieren Wohnung/Zugang extrem Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, 2011 Seite 15

17 Gesamteinschätzung aktueller Analysen: Entwarnung in der Fläche, jedoch regionale Risiken Deutsche Bundesbank ( ) IREBS Regensburg (2015) IW Köln (2015) DIW Berlin (2014) Es gibt keine Anzeichen für eine bundesweite Immobilienpreisblase Kauf- und Mietpreise sind auch 2014 deutlich schneller gestiegen als die allgemeine Teuerung, bleiben jedoch insgesamt fundamental begründet und sind nicht spekulativer Natur Weiterhin spielen mangelnde Anlagealternativen mit akzeptabler Verzinsung eine wesentliche Rolle Wohnungsfertigstellungen bleiben (in den nachgefragten Städten) hinter Zusatzbedarf zurück Wohnungsbaukreditvolumen wächst moderat Unabhängig von der Entwarnung in der Fläche gibt es Indizien für Überbewertungen in einzelnen Städten, die sich bisher jedoch weitestgehend auf das Neubausegment begrenzen Eine über weitere Jahre anhaltende Niedrigzinsphase birgt das Risiko, dass sich das Erwerberverhalten ändert und sich doch noch eine Immobilienpreisblase ausbildet Es gilt insbesondere die regionalen Entwicklungen im Blick zu behalten Seite 17

18 Wie erkennt man überhaupt rechtzeitig eine Immobilienpreisblase? Eine gute Frage! Bisher ist es in der Praxis kaum gelungen, Immobilienpreisblasen rechtzeitig zu erkennen. Zentrale Indikatoren sind jedoch bekannt und die Instrumente zur Beobachtung werden weiterentwickelt. Definition Immobilienpreisblase (Stiglitz, 1990):* If the reasen that the price is high today is only because investors believe that the selling price will be high tomorrow when fundamental factors do not seem to justify such a price then a bubble exists. Wenn ein hohes Preisniveau also nur noch dadurch getragen wird, dass Investoren erwarten, in Zukunft einen hohen (höheren) Verkaufspreis zu realisieren und die Fundamentaldaten einen solchen Preis nicht (mehr) gerechtfertigt erscheinen lassen dann hat sich eine Immobilienpreisblase gebildet. Somit sollte die Preisentwicklung der (Wohn-)Immobilien in Einklang stehen mit der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, der Einkommensentwicklung und vor allem der Mietpreisentwicklung. Lassen sich die Preise nicht mehr auf diese fundamentalen Faktoren zurückführen, wird eine Preiskorrektur wahrscheinlich.* Das Forschungsinstitut Empirica ergänzt, dass zu jeder Immobilienpreisblase eine massive Angebotsausweitung dazugehöre, d. h. ein (spekulativ induzierter) Bauboom. Das IW Köln bemängelt, dass in den bisher vorliegenden Betrachtungen als entscheidender Faktor der Nachfrage der Zins fehle. *) Quelle: Michael Schier, Michael Voigtländer (2015): Immobilienpreise Ist die Entwicklung am deutschen Wohnungsmarkt noch fundamental gerechtfertigt? Seite 18

19 Fazit: Die Indikatoren und Einflussfaktoren sind vielfältig Immobilienpreise in Relation zur Entwicklung der Anzahl privater Haushalte in Relation zur Einkommensentwicklung in Relation zur Mietpreisentwicklung Entwicklung der Bautätigkeit des Zinsniveaus des Wohnungsbaukreditvolumens Keine der vorliegenden Untersuchungen erfasst zugleich alle angesprochenen Aspekte. Seite 19

20 Bundesweiter Immobilienpreisblasenindex auf Kreisebene (empirica) Aufgelegt vom wohnwirtschaftliche Forschungsinstitut empirica, wird quartalsweise aktualisiert gibt für alle Kreise in Deutschland Hinweise auf Risiken für die Bildung einer Immobilienpreisblase Risikoeinstufung auf Basis von Ausprägung und Zusammenspiel von drei Indikatoren Referenzzeitraum ist das erste Quartal 2004 bzw. das Jahr 2003, mit diesen Werten werden die aktuellen Werte verglichen Die drei Indikatoren: 1. Vervielfältiger (Kaufpreis-Jahresmiete-Relation): Ist der Kauf einer Mietwohnung ggü. 2004, q1 besser/schlechter ggü. 2004, q1 über Mieteinnahmen Refinanzierbar? 2. Preis-Einkommen-Relation: Ist der Kauf einer selbstgenutzten ETW ggü. 2004, q1 besser/schlechter mit dem regionalen Einkommen finanzierbar? 3. Bautätigkeit (Fertigstellungen Whg. je Einwohner): Werden ggü mehr/weniger Wohnungen gebaut (oder gar mehr als die prognostizierte Neubaunachfrage)? Risikostufe 1 (alle drei Indikatoren ungünstig) (ausgeglichenes Risiko) (alle drei Indikatoren günstig) Seite 20

21 Keine bundesweite Immobilienpreisblase weniger als jeder fünfte Kreis weist eine Risikodisposition auf Risikoeinstufung der 402 Kreise in Deutschland Brandenburg a. d. Havel Fazit Über 80 % zeigen eine günstige oder zumindest ausgeglichene Risikolage Lediglich fünf der 402 Stadt- bzw. Landkreise in Deutschland mit höchster Risikostufe In Baden-Württemberg wird die höchste Risikostufe bislang nicht erreicht Mainz Deggendorf Schwabach Landshut Quelle der Daten: empirica (4. Quartal 2014), eigene Darstellung Seite 21

22 Analyse der Immobilienpreise in Deutschland auf Basis des Wohnkostennutzungskonzepts (IW Köln) Wohnkostennutzungskonzept vergleicht die Kosten des Selbstnutzers mit den Mieten. Wesentlich ist dafür u. a. das Niveau der Hypothekenzinsen. Das IW Köln hat mit dem Konzept ebenfalls alle Kreise untersucht. Ergebnisse schlägt fast allerorten kaufen mieten Im Jahr 2008 war es in fast allen Kreisen günstiger, zur Miete zu wohnen als im Eigentum. Ganz anders verhält es sich im Jahr Nur in [vier Landkreisen] war es nach wie vor vorteilhafter zu mieten. 1. Keine bundesweite Immobilienpreisblase [Es lässt sich] zeigen, dass die aktuelle Preisentwicklung in den meisten Kreisen nach wie vor fundamental gerechtfertigt ist. Die teilweise starken Preiserhöhungen sind Ausdruck von Nachholeffekten, bedingt durch größtenteils stagnierende oder sogar fallende Immobilienpreise bis zum Jahr Selbst eine plötzliche Umkehrung der Niedrigzinspolitik würde nur einen geringeren Korrekturbedarf auslösen, der typisch für eine spekulative Blase wäre. Das Risiko einer spekulativen Blase ist damit gering, wenngleich eine dauerhafte Niedrigzinsphase die Gefahr beinhaltet, dass sich die Verhaltensmuster künftig ändern könnten. Quelle: Michael Schier, Michael Voigtländer (2015): Immobilienpreise Ist die Entwicklung am deutschen Wohnungsmarkt noch fundamental gerechtfertigt? Seite 22

23 Kaufen schlägt heute Mieten fast allerorten ganz anders als noch 2008 Miete Verhältnis Selbstnutzerkosten zu Mietkosten Angaben in Euro für 402 Kreise in Deutschland Nur hier schlägt noch Mieten Kaufen: Landkreise Miesbach, Aichach-Friedberg, Rosenheim und Kempten im Allgäu (alle Bayern) Selbstnutzer -kosten Der drastische Schwenk in Richtung Vorteilhaftigkeit des Eigentums ist maßgeblich durch die Zinsentwicklung bedingt. Quelle: Michael Schier, Michael Voigtländer (2015): Immobilienpreise Ist die Entwicklung am deutschen Wohnungsmarkt noch fundamental gerechtfertigt? ; Preisdaten von F+B, Hamburg Seite 23

24 Wohneigentum heute wesentlich erschwinglicher als noch vor wenigen Jahren Hauptgrund sind rekordniedrige Hypothekenzinsen Hauspreise, Einkommen, Erschwinglichkeit, Index 2000 = 100 (links), Zinsen in % (rechts) niedrig Erschwinglichkeit hoch Erschwinglichkeit = Preis für eine Neubauwohnung in Relation zum verfügbaren Haushaltseinkommen pro Kopf, d. h. je niedriger der Wert, desto erschwinglicher die Wohnung Quelle: OECD, Bundesbank, Deutsche Bank Research, 2013/2014 Seite 24

25 Immobilie in Niedrigzinsphase besonders geeignetes Anlageprodukt Welche Anlageprodukte halten Sie jetzt in der Niedrigzinsphase für besser/weniger geeignet? (Anteile in %, Mehrfachnennungen möglich) Immobilien 34 Aktien/Direktinvestitionen in Unternehmen/Wertpapiere Investmentfonds/Immobilienfonds Gold/Edelmetalle Besser geeignet Staatsanleihen Sparverträge/Sparbriefe Festverzinsliche Anlagen Lebensversicherung Weniger geeignet Tagesgeld Festgeld/Termingeld Sparbuch/Sparkonto 42 Basis: 240 Befragte (Befragte, die ihr Sparverhalten an die gegenwärtig niedrigen Zinsen angepasst haben und andere Anlageprodukte wählen) Quelle: Vermögensbarometer 2013 (Deutscher Sparkassen- und Giroverband) Seite 25

27 Bevölkerungsprognose Statistisches Landesamt (2014): Zunahme mittelfristig um rd (+ 3%) längerfristig rd. 10,8 Mio. Menschen (Ist Juli 2014) Baden-Württemberg Registerfortschreibung (auf Basis 1987) Bevölkerungsvorausrechnung Statistisches Landesamt (2008) Zensusfortschreibung (auf Basis 9. Mai 2011) Bevölkerungsvorausrechnung Statistisches Landesamt (Juli 2014) Quelle: Darstellung IÖR, 2014 Seite 27

28 Studie des IÖR Dresden (2014): Nachfragepotenzial nach Wohnungsneubau rd WE p. a. Baden-Württemberg Erste Einschätzung zum Nachfragepotenzial nach Wohnungsneubau seit dem Zensus 2011 IÖR-Studie aus 2011: Nachfragepotenzial nach Wohnungsneubau bis Wohnungsersatzbedarf individuelle Wohnwünsche, Nachholbedarf, sonstiger Wohnungsneubau Wohnungsneubedarf Quelle: IÖR (2014): Entwicklung des Wohnungsbedarfs in Baden-Württemberg seit dem Zensus 2011 Seite 28

29 Preisblasenrisiko: Auch im Land insgesamt klare Entwarnung Entwicklung an einzelnen Standorten gilt es im Auge zu behalten Risikoeinstufung der 44 Kreise in Baden- Württemberg Fazit 86 % der Kreise zeigen eine ausgeglichene bis günstige Risikolage Kein Kreis erreicht bisher die höchste Risikostufe Quelle der Daten: empirica (4. Quartal 2014), eigene Darstellung Seite 29

31 Risiko der Anschlussfinanzierung bei steigendem Zinssatz wird häufig unterschätzt oder ausgeblendet Erwerberbeispiel: 800 monatliche Rate tragbar Eigenkapital, aus dem auch 7 % Erwerbsnebenkosten (Notar/Gerichtskosten und Grunderwerbsteuer) zu bestreiten sind Erstfinanzierung (10 Jahre fest) 8 % Zins (Mitte 90er) 1 % Tilgung Kaufpreis maximiert 2 % Zins (heute) 1 % Tilgung Kaufpreis maximiert solide, mit Augenmaß 2 % Zins 3 % Tilgung 20 % EK-Anteil Kaufpreis Finanzierungsbedarf Monatliche Rate Laufzeit 28 Jahre 55 Jahre 26 Jahre Restschuld nach 10 Jahren (85 %) (89 %) (67 %) Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren 5 % Zins 5 % Tilgung möglich 5 % Zins (Annahme) 1 % Tilgung Finanzierungsbedarf !! Über- Monatliche Rate lastung 742 Laufzeit 14 Jahre 36 Jahre 16 Jahre 5 % Zins (Annahme) 4 % Tilgung möglich Seite 31

33 Schlussbemerkungen: Stabilität braucht Augenmaß und Verantwortungsbewusstsein Perspektive des Immobilienerwerbers Historisch günstige Rahmenbedingungen für Immobilienerwerb Dennoch kein Immobilienerwerb um jeden Preis Marktkenntnis wird noch wichtiger Spielräume durch Niedrigstzinsen in Tilgung + langfristige Zinssicherung investieren Vorsparen sowie zinssichere Anschlussfinanzierung mittels Bausparen Verantwortung der Notenbanken Anhaltende Niedrigzinspolitik führt zu - latenter Preisblasengefahr, nicht nur auf den Immobilienmärkten - Fehlallokation von Investitionen - Gefährdung der Altersvorsorge von Millionen Menschen - erheblichem Druck auf kollektive Sicherungssysteme - Verschleppung notwendiger Strukturreformen in EU-Krisenstaaten Beitrag der Bausparkassen und finanzierenden Institute Bausparkassen tragen wesentlich zur soliden Finanzierungskultur in Deutschland bei Stetiger Auszahlungsstrom der Bausparkassen stabilisiert Wohnungsbaukonjunktur Es darf keine Lockerung der Kreditvergabepraxis von Sparkassen und Banken geben Seite 33

34 Anhang: Literaturnachweis der auf S. 17 angeführten Studien Deutsche Bundesbank (2013/2014/2015): Monatsberichte und Geschäftsberichte ; Rede von Dr. Andreas Dombret: Der deutsche Immobilienmarkt ein Grund zur Sorge?, bei Haus & Grund Deutschland, Methode: Schätzung fundamentaler Wohnimmobilienpreise auf Basis regionaler Marktdaten anhand eines Bestandsgleichgewichtsmodells für den Immobilienmarkt IREBS Regensburg (2015): Prof. Dr. Tobias Just, Dr. Jochen Möbert, Michael Heinrich, Claudia Orszullok: Wohnimmobilien 2015 Marktausblick und Implikationen der demographischen Entwicklung für ImmobiIienerbschaften Methode: Sekundärstatistisch basierte Wohnimmobilienmarktanalyse IW Köln (2015): Michael Schier, Michael Voigtländer: Immobilienpreise Ist die Entwicklung am deutschen Wohnungsmarktnoch fundamental gerechtfertigt? Methode: Sekundärdatenanalyse auf Kreisebene unter Anwendung des Wohnnutzerkostenkonzepts DIW Berlin (2014): Konstantin Kholodilin, Claus Michelsen und Dirk Ulbricht: Stark steigende Immobilienpreise in Deutschland aber keine gesamtwirtschaftlich riskante Spekulationsblase Methode: Auswertung Miet- und Kaufpreisdaten der bulwiengesa AG (127 Städte bundesweit) Seite 34