Grundstücksmarktbericht 2017 der kreisfreien Stadt Brandenburg an der Havel

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1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Brandenburg an der Havel Grundstücksmarktbericht 27 der kreisfreien Stadt Brandenburg an der Havel

2 Herausgeber Geschäftsstelle Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Brandenburg an der Havel beim Kataster- und Vermessungsamt Brandenburg Klosterstraße Brandenburg an der Havel Telefon: 8/5862 o Telefax: 8/ gutachterausschuss@stadt-brandenburg.de Internet: Berichtszeitraum..27 bis.2.27 Datenerhebung Für den Bericht wurden bis zum.2.27 abgeschlossene Kaufverträge ausgewertet, die bis zum 5. Februar 28 in der Geschäftsstelle eingegangen sind. Datum der Veröffentlichung April 28 Bezug Schutzgebühr Titelbild Druckexemplar o. PDF-Dokument über Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (Kontaktdaten siehe oben) PDF-Dokument: 5, EUR Blick auf die Friedenswarte und Altstadt von Brandenburg an der Havel Urheberrechtsschutz Die Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichts ist nur mit der Genehmigung des Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit einer Quellenangabe gestattet.

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite. Der Grundstücksmarkt 27 in Kürze Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen Wirtschaftliche Strukturdaten, Kultur, Bildung und Forschung Wirtschaftsstruktur Baugenehmigungen und Wohngebäudebestand Bevölkerungsdaten Brandenburg an der Havel - die -jährige Stadt Geschichtliche Eckdaten aus der Chronik der Stadt Brandenburg an der Havel - heute Stadtplanung Förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet Stadtumbaugebiete Bildung und Kultur Übersicht über die Umsätze Vertragsvorgänge Marktteilnehmer Gliederung der Kauffälle nach Grundstücksarten Kauffalldichte Die Entwicklung der Kauffallzahlen im Jahresverlauf Zwangsversteigerungen umsatz numsatz n- und umsätze der unbebauten Bauflächen n- und umsätze der bebauten Bauflächen Übersicht der Umsatzentwicklungen mit vergleichbaren kreisfreien Städten Bauland Allgemeines Bauland für den individuellen Wohnungsbau / Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Preisniveau, Preisentwicklung Preisniveau Preisentwicklung Bodenpreisindexreihen Umrechnungskoeffizienten Bauland für den Geschosswohnungsbau/ Mehrfamilienhausgrundstücke Bauland für Gewerbe Preisniveau, Preisentwicklung Bodenpreisindexreihe aus Bodenrichtwerten für gewerbliche Bauflächen Bauerwartungsland und Rohbauland Sonstiges Bauland Grundstücksteilmarkt für Erholungsgrundstücke Erbbaurechte... 44

4 5.8 Sonderauswertungen Bauland in zweiter Reihe Grundstücksteilmarkt der Zukäufe Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Allgemeines Landwirtschaftliche n Preisniveau, Preisentwicklung Preisniveau, Preisentwicklung für Ackerland Preisniveau, Preisentwicklung für Grünland Forstwirtschaftliche n Preisentwicklung für forstwirtschaftliche n Sonstige unbebaute Grundstücke Gartenland Preisentwicklung bei Gartenland Bebaute Grundstücke Allgemeines Ein- und Zweifamilienhäuser Preisniveau Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser Vergleichsfaktoren für Einfamilienhäuser Reihenhäuser, Doppelhaushälften Preisniveau Sachwertfaktoren für Doppelhaushälften und Reihenhäuser Modellansatz für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser Modellansatz für Reihenmittelhäuser Vergleichsfaktoren für Doppelhaushälften und Reihenhäuser Vergleichsfaktoren für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser Vergleichsfaktoren für Reihenmittelhäuser Mehrfamilienhäuser Preisniveau, Preisentwicklung Liegenschaftszinssätze Modellansätze und -parameter für die einheitliche Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen im Land Brandenburg Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser Vergleichsfaktoren Bürogebäude, Geschäftshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser Preisniveau, Preisentwicklung Liegenschaftszinssatz für Bürogebäude und Geschäftshäuser Liegenschaftszinssätze für Wohn- und Geschäftshäuser Gewerbe- und Industrieobjekte Wochenendhäuser Wohnungs- und Teileigentum Preisniveau, Preisentwicklung Preisniveau, Preisentwicklung von Wohnungseigentum Preisniveau, Preisentwicklung von Teileigentum Bodenrichtwerte Allgemeine Informationen Allgemeine Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte für Bauland... 8

5 .2.2 Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche n Besondere Bodenrichtwerte Nutzungsentgelte, Mieten, Pachten Nutzungsentgelte Mieten Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Brandenburg an der Havel Allgemeines Hauptaufgaben des Gutachterausschusses Gebühren für Dienstleistungen des Gutachterausschusses Ansprechpartner für den Bereich der Stadt Brandenburg an der Havel Abkürzungsverzeichnis... 89

6 Die Entwicklung des Grundstücksmarktes einer Region kann allgemein durch die drei Eckdaten Kauffallanzahl (Vertragsvorgänge) numsatz umsatz charakterisiert werden. Diese Fallzahlen spiegeln insbesondere die wirtschaftliche und finanzielle Situation einer Region wider. Im Jahr 27 lag für die Stadt Brandenburg an der Havel ein Anstieg bei allen drei Eckdaten vor. Die Kauffallanzahl stieg gegenüber 26 um 7,4 %, der numsatz um,7 % und der umsatz um 67,8 %. Im Jahr 27 bestimmten folgende konjunkturelle Rahmenbedingungen und standortspezifische Gegebenheiten den Grundstücksmarkt: Tourismusbranche weiter im Aufwind anhaltendes Wirtschaftswachstum in der Stadt sinkende Arbeitslosenquote Dezember 27 bei, % und führt zu: anhaltende Nachfrage für Immobilien, weiterhin günstige Finanzierungsbedingungen Kapitalanleger suchen weiterhin Immobilien Umsatzzahlen für Wohnungseigentum stark angestiegen innerstädtische Lagen bleiben interessant für Anleger und Mieter. Nachfolgendes Diagramm zeigt die Umsatzentwicklung der Eckdaten Kauffallanzahl, und numsatz der letzten Jahre. Abb. 8 Umsatzentwicklung in Mill. Euro 4,5 5, 47, 65,2 48, 56,9 67,9 2,,4 9,4 56,7 in ha 279,5 759,5 45,4 695,6 92,4 284,9 4,7 4,4 25,7 74, 92,7 Anzahl der Kauffälle

7 Die Abbildung 7 zeigt die Stadt Brandenburg an der Havel untergliedert nach Gebieten. Diese Gebietsgliederung dient als Grundlage für weitere Auswertungen in diesem Marktbericht. Abb. 7 Gebietsgliederung mit n- und Einwohnerangaben Gebiets-Nr. Gebietsname Gebietsfläche in km² Einwohner zum.2.27 (.2.26) Altstadt 6,.864 (.75) 2 Neustadt 42, (9.297) Dom 8,5.992 (.959) 4 Nord 6, (9.47) 5 Hohenstücken 8, (8.27) 6 Görden 9, (9.425) 7 Plaue 28,6 2.6 (2.59) 8 Kirchmöser 26,9.75 (.75) 9 Mahlenzien 9, 2 (22) Göttin,5 8 (8) Schmerzke 8,9.7 (.74) 2 Wust 8,9 66 (75) Gollwitz 2, 46 (472) 4 Klein Kreutz/ Saaringen 2,5 7 (75) gesamt 229, (7.97)

8 Für das Jahr 27 wurden dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte 656 Kauffälle (KF) zugeleitet. Dies stellt einen Anstieg von 7,4 % gegenüber 6 Kauffällen aus dem Jahr 26 dar. In den 656 Kauffällen sind keine Schenkungen enthalten. Die Anzahl der Verträge je Einwohner lag im Jahre 27 bei 9, % gegenüber 8,5 % im Jahre 26. Abb. 6 Entwicklung der Kauffallanzahl Von den 656 Kauffällen des Jahres 27 entfallen 56 auf die städtischen und 96 auf die dörflichen Lagen. Abb. 7 Kauffallanzahl nach regionalen Lagen städtische Lagen dörfliche Lagen

9 Abb. 8 Verteilung der Kauffälle 27 In der Abbildung 9 werden jahrgangsweise die Vertragsabschlüsse der letzten Jahre, gegliedert nach Grundstücksarten, dargestellt. Abb. 9 Anzahl 7 Kauffallanzahl nach Grundstücksteilmärkten SF GF LF WE/ TE BB UB

10 Für die 656 Kauffälle ergibt sich folgende Marktbeteiligung bei der Anzahl der Kauffälle (Anzahl), dem umsatz () und dem numsatz (). Abb. 2 Veräußerer Erwerber Anzahl 4% 8 % 58% 82% 2% 6% 67% 2% % 45% 55% 9% 7% 54% 5% 49% natürliche Personen öffentliche Hand sonstige juristische Personen Nachfolgend die Aufgliederung der Kauffälle aus 27 in die einzelnen Grundstücksarten Abb. 2 Grundstücksart Anzahl Kauffälle 27 (26) Anteil in % 27 (26) Änderung Anzahl zu 26 absolut in % Tendenz UB 4 (74) 2,8 (28,5) - - 7,8 BB 2 (6) 46, (5,) - 4 -, WE/ TE 44 (58) 22, (9,5) , LF 5 () 5, (5,) ,9 GF (24),7 (,9) ,2 SF 2 (8),2 (,) + + 6,7 gesamt 656 (6) () ,4 Anteilmäßig dominiert nach wie vor die Grundstücksart der bebauten Bauflächen mit 46, % an der Gesamtanzahl. Der Teilmarkt des Wohnungs-/ Teileigentums hat einen enormen Zuwachs um 86 Kauffälle erfahren und liegt mit 22 % knapp vor dem Teilmarkt der unbebauten Bauflächen mit 2,8 %. Die anderen Bereiche spielen mit einem Anteil von,7 % bis 5, % eine untergeordnete Rolle auf dem Grundstücksmarkt.

11 In der Abbildung 22 werden die Kauffälle entsprechend der Grundstücksarten und ihrer speziellen Grundstückseinstufung aufgeschlüsselt. (Zahlenangaben = Anzahl der Kauffälle) Abb. 22 Unbebaute Bauflächen (UB) 4 baureifes Land 8 werdendes Bauland 5 Bebaute Bauflächen (BB) 2 Wohnen 99 Wohn- u. Geschäftshäuser 9 Wochenendhäuser 44 sonstige Gebäude 2 Wohnungs-/Teileigentum (WE/TE) Kauffälle im Jahr Wohnungseigentum 8 Teileigentum 6 27 Landwirtschaftliche n (LF) 5 Acker 2 Grünland 7 Forsten 6 sonstige Nutzungen Gemeinbedarfsflächen (GF) örtliche Verkehrsflächen Ver- u. Entsorgungseinrichtungen Sonstige n (SF) 2 private Grünflächen 6 besondere Funktionen 2 sonstige Nutzungen

12 In der Abbildung 2 sind auf Grundlage der Gebietsgliederung die Anzahl der Kauffälle (Kauffalldichte) nach Grundstücksarten und die summarischen - und numsätze dargestellt. Abb. 2 Gebiets -Nr. Gebietsname KF UB KF BB KF WE/TE KF LF KF GF KF SF Altstadt m² m² m² 2 Neustadt m² m² m² m² m² Dom m² m² m² 4 Nord m² m² m² 5 Hohenstücken m² m² m² 6 Görden m² m² 4.

13 Gebiets -Nr. Gebietsname KF UB KF BB KF WE/TE KF LF KF GF KF SF 7 Plaue m² m² m² m² 8 Kirchmöser m² m² m² 9 Mahlenzien..9 m² Göttin m² m² m². m² Schmerzke m² m² Wust m² m²..586 m² m² Gollwitz m² m² 7 m². 45 m² 4 Klein Kreutz/ Saaringen m² m² m² gesamt m² m² m².6.7 m² m² Die Kauffälle von 27, aufgeschlüsselt nach Grundstücksarten und regionaler Verteilung, ergeben folgendes Bild: Abb. 24 Grundstücksart Anzahl gesamt 27 (26) Anzahl für städtische Lagen 27 (26) Tendenz zu 26 Anzahl für dörfliche Lagen 27 (26) Tendenz zu 26 UB 4 (74) 99 (24) 44 (5) BB 2 (6) 274 (28) 28 (25) WE/ TE 44 (58) 44 (58) () LF 5 () 5 (9) 2 (2) GF (24) 9 (2) 2 () SF 2 (8) 9 (8) 2 () gesamt 656 (6) 56 (52) 96 (9) Erstmals seit dem Jahr 2 ist die Kauffallanzahl für WE/TE mit 44 stark gestiegen; in den letzten Jahren war die Kauffallanzahl zwischen und 6.

14 Im Land Brandenburg sind bezogen auf Einwohnerzahl, Größe, Lage und Status als kreisfreie Stadt die Städte Frankfurt (Oder) und Cottbus mit Brandenburg an der Havel vergleichbar. Abb Anzahl der Verträge Frankfurt/O. Cottbus Brandenburg a.d.havel Das Jahr 27 zeigt bei der Kauffallanzahl für Cottbus und Brandenburg an der Havel einen weiteren Anstieg, dagegen setzt sich der Abwärtstrend bei Frankfurt (Oder) fort. Abb. 4 umsatz in Mill. EUR Frankfurt/O. Cottbus Brandenburg a.d.havel Analog zur Entwicklung der Kauffallanzahl entwickelt sich der umsatz. Cottbus und Brandenburg an der Havel verzeichnen einen Anstieg, bei Frankfurt (Oder) einen Abfall.

15 Abb. 42 numsatz in ha Frankfurt/O. Cottbus Brandenburg a.d.havel Der numsatz stellt sich jahrgangsweise mit starken Schwankungen dar. Dieser wird häufig durch einzelne großflächige Verkäufe beeinflusst. Seit 24 zeigt sich ein beruhigteres Bild. In 27 entwickelt sich der numsatz analog zur Kauffallanzahl und dem umsatz. Unter den kreisfreien Städten verzeichnen Cottbus und Brandenburg an der Havel einen Anstieg und Frankfurt (Oder) einen Rückgang des numsatzes.